Fana gnr 42 bnr 715 Odins veg Reguleringsplan, offentlig ettersyn, avvisning

Transkript

1 Byrådssak 359/16 Fana gnr 42 bnr 715 Odins veg Reguleringsplan, offentlig ettersyn, avvisning TONB ESARK Hva saken gjelder: Reguleringsplan med forslag om å etablere nye boliger på toppen av det som i dag er næringsbygg/forretning/kontor/tjenesteyting (18000m 2). Boligformål utgjør den største delen av forslag til utbygging vist med ca. 68 nye boenheter. Figur 1 & 2 t.v. utsnitt illustrasjonsplan, t.h. utsnitt plankart (ABO Plan & Arkitektur AS). Planforslaget fremmes av ABO Plan & Arkitektur AS på vegne av Montasje Kompaniet AS. Planforslaget ligger på Skjold i Fana bydel, like sørvest for bybanestoppet i Mårdalen med adkomst fra Odins veg. Det foreslås blokkbebyggelse, på tre til åtte etasjer, over og inntil eksisterende bygning i planområdets østlige del. Maks kotehøyde varierer fra kote +53,5 til kote Utnyttelsesgraden er % -BRA = 240 %. Hovedformålet i planforslaget er kombinert formål bolig/forretning/kontor (BKB). Forretnings- og kontorformålet blir værende i eksisterende næringsbygg som i dag, med en mindre utvidelse i nye arealer mot Fanavegen. Boligenes uteoppholdsareal er foreslått på takareal innenfor BKB (ca. 850m 2 ), jf. figur 1. En bro forbinder utearealene på taket med rampen for felles uteareal (f_but/ ca. 390m 2 ) og offentlig torg (O_ST /ca.554 m 2 ). Den skråstilte rampen møter terrenget i vest. Eksisterende parkering for forretning på vestsiden av bygget, foreslås lagt under denne rampen. Parkeringsplassene er foreslått lagt noe lavere i terrenget enn dagens nivå. Resterende parkering etableres i parkeringskjeller og under overbygg i ny blokkfløy. Sykkelparkering er foreslått innendørs og ved inngang til forretning. Planområdet har adkomst via Odins veg, kommunal veg med fortau på østsiden av vegen. Planforslaget viser nytt fortau på vestsiden av Odins veg, fra krysset i Fanavegen og frem til Osbanetraseen. Krysset Fanavegen/Odins veg foreslås forskjøvet 1 meter mot øst for å få plass til to felt for utkjøring til Fanavegen. 1

2 Reguleringsmessige forhold for planområdet I kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 er området i hovedsak senterområde, S18, Tors veg - bybanestopp. Det er mulig å vurdere maksimal grad av utnyttelse på % - BRA=250 % og 16 meter byggehøyde (inkludert takoppbygg) ved bybanestoppene, jf. punkt 20 i bestemmelsene til KPA I slik vurdering må også reguleringsplanen vurderes mot samme punkt jf. KPA 20, punkt 4, hvor det må vises hvilke bruksmessige og visuelle kvaliteter det nye byggeprosjektet tilfører omgivelsene og tilstøtende byrom. Merknader og uttalelser ved varsel om oppstart Det kom inn 10 forhåndsuttalelser fra offentlige høringsinstanser og 2 private merknader til kunngjøring av oppstart av planarbeidet. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Viktig at det gjøres områdevurderinger i senterområder. Stedsutvikling bør i den sammenheng gis spesiell oppmerksomhet. Skeptisk til økt bruk av eksisterende avkjørsel grunnet store trafikale belastninger i området. Behov for trafikksikker adkomstløsning som hindrer konflikt med myke trafikanter på Osbanetraseen (hovedrute for syklende og gående). Det pågår planarbeid for oppgradering av Osbanetraseen, og det vil være behov for avklaringer knyttet til eventuelt arealbehov ved utvidelse av traseen. Viktig å sikre en hensynsone/buffer mellom historisk jernbanetrasé (Osbanen) og historisk veifar (Skjold- Birkeland) og bebyggelsen. I forhold til boligformål vil det være behov for avklaringer knyttet til Trafikkstøy. Ny bebyggelse må ikke ta sol eller utsikt fra omkringliggende bebyggelse. Byggeskikken i området må vektlegges (byggehøyder/volum). Barn og unges interesser må ivaretas. Reguleringsplan må legge til rette for gode bokvaliteter (uteareal/lekeplasser). Grunnforhold (myr) i området gjør at en må påberegne masseutskiftning. Vannforsyning til eiendommene i nord ligger innenfor planområdet. Nettstasjoner og kabeltraseer, også høyspentkabler, innenfor planområdet. Fagetatens vurdering Fagetaten kan ikke anbefale foreliggende planforslag utlagt til offentlig ettersyn. Nedenfor følger fagetatens vurderinger av de tema som ligger til grunn for at planforslaget ikke anbefales fremmet og lagt ut til offentlig ettersyn. Under følger gjengivelse av de viktigste punktene i fagetatens vurdering. Arealplanløsninger Det er helt i tråd med overordnede retningslinjer å legge til rette for kombinerte formål tett på bybanestoppet. En av hovedutfordringene i denne saken er lokalisering og integrering av eksisterende næringsbygg midt i planområdet. Forslagstiller har gjennom hele prosessen ønsket å beholde bygget. Fagetaten vurderer at det er krevende å kombinere eksisterende næringsbygg med en massiv utbygging, der det i tillegg er knyttet ulike arealbehov til de ulike formålene. I planforslaget vises ikke trafikksikre løsninger, og tilkomst for myke trafikanter sammenblandes i for stor grad med parkeringsløsninger, varelevering, renovasjon og areal til adkomst i samme område. Byggehøyder, utnyttelsesgrad/volum og estetikk Selv om regulering med høyere arealutnyttelse er helt i tråd med kommuneplanens overordnede målsetting om fortetting langs de store kollektivårene, er imidlertid all ny bebyggelse i planforslaget foreslått med høyere byggehøyde enn hva de maksimale rammene i KPA 2010 åpner for. Byggehøyden varierer fra ca. 17,5 m til ca. 26 m fra bakkeplan, og takoppbygg kommer i tillegg. Mot Odins veg innebærer dette en blokkbebyggelse på 6-8 etasjer der hovedtyngden av bebyggelsen ligger på 7 etasjer 2

3 (kote + 68). Planforslaget viser 3 boligetasjer over dagens næringsbygg. Dette utgjør til sammen (oppå eksisterende bygg som er 7,5) en total byggehøyde på ca. 17,5 m (kote + 62,5). I et senterområde, som ikke er ferdig utbygget, legger fagetaten til grunn at det vil skje endringer i de bygde omgivelsene de kommende årene. Fagetaten vurderer at bebyggelse langs Fanavegen har behov for styring og bedre strukturering, da dagens bebyggelse bærer preg av tilfeldig plasserte enkeltbygg uten sammenheng. Rotete område stiller større krav til struktur. Figur 3. Oversiktsbilde av planlagt prosjekt, illustrasjon (ABO Plan & Arkitektur AS) Fagetaten viser til at planforslaget i tillegg til mangel på struktur, ikke har estetisk gode løsninger som er forventet i et senterområde. Fagetaten vurderer bebyggelsen som introvert og imøtekommer ikke krav til bebyggelse for ønsket byutvikling i området. Forslagstillers premisser har gjennom hele prosessen vært at eksisterende bygg og parkeringen ved forretningen skal opprettholdes. Eksisterende næringsbygg fremstår som tungt og ruvende med harde fasader. Den menneskelige skalaen og de visuelle kvalitetene blir ikke, etter fagetaten vurdering, forbedret ved at planforslaget viser omfattende ny bebyggelse over og rundt bygget. Disse forutsetningene danner ikke et godt grunnlag for utbyggingen, og små justeringer av prosjektet vil ikke være tilstrekkelig til å skape en god interaksjon mellom boliger, kontor og forretning innenfor planområdet. Fig. 4. Illustrasjon sett fra Osbanen og sørover (ABO Plan & Arkitektur AS). I denne saken handler det således ikke om å flytte på enkelte av byggene eller å ta bort noen etasjer, men hele konseptet/løsningen må vurderes på nytt. Trafikkløsning og varelevering Parkering foreslås lokalisert tre steder innenfor planområdet. Parkeringen til forretningen opprettholdes i samme område med samme tilkomstveg som i dag. Parkeringsarealet til boligdelen foreslås i en underetasje, men deler av parkeringsfasaden vil fortsatt være synlig mot Fanavegen og Osbanen. Hovedutfordringen med denne løsningen er at all trafikk til forretningen dras unødvendig langt inn i planområdet og trafikksituasjonen (for)blir uoversiktlig. Både ved varelevering i vest og ved gatetun i øst. Løsningen er også i strid med bestemmelsene i kommuneplanen 20 pkt 12, hvor det fremgår at parkering skal legges i underjordiske anlegg, kjellere eller i bygg som ikke har fasade mot byrom. Overflateparkering tillates ikke, med unntak av HC-parkering. 3

4 Parkeringsplassen på bakken beslaglegger areal som kunne vært nyttet bedre dersom parkering var lagt under bakken. Over parkeringen vises et skråstilt «lokk», som foreslås delvis regulert til felles uteareal og delvis til offentlig torg. Fagetaten vurderer ikke foreslåtte lokk som en god løsning for utearealet. Parkeringsplasser til boligene foreslås lagt under ny blokkfløy mot øst med direkte innkjøring ved kryss, jf. fig. 4. Det er i tråd med kommuneplanen. Tilkomsten til parkeringskjelleren like ved krysset mot Odins veg er imidlertid, kombinert med de andre trafikkløsningene som er foreslått, uheldig for trafikksituasjonen i planområdet. I tillegg til de skisserte parkeringsløsningene legges det også opp til varelevering og renovasjon i samme område. Etter fagetatens vurdering foreslås for mange funksjoner på for lite areal, og løsningene er ikke utformet på de myke trafikanters premisser. Samlet sett går dette utover trafikksikkerheten. Parkeringsdekning Det er lagt opp til 78 sykkelparkeringsplasser for boligene. Dette er høyere enn kravet som i henhold til KPA 2010 er 73 plasser. I tillegg er det lagt opp til ca. 10 sykkelparkeringsplasser, ved inngang til forretning. Planforslaget angir ikke sykkelparkering for kontorformålet. Bokvalitet og uteoppholdsareal Planområdet ligger delvis innenfor rød og gul støysone for trafikkstøy. Støyrapporten (vedlagt) viser at høyeste støynivå er målt til Lden=70 db. Dette kan tillates ettersom planområdet ligger i et senterområde, men under forutsetning av at leilighetene får gode fasadekvaliteter og har tilgang til stille side (jf. KPA ). Rapporten viser videre at for balkongene som ligger mest utsatt til, vil det være behov for innglassing. For andre balkonger i støysonen vil det være tilstrekkelig med tett rekkverk. For felles uteoppholdsareal er det behov for omfattende støyskjerming. Høyden på støyskjermene ved offentlig torg (o_st) og felles uteareal (f_but) vil variere fra 2 m til vel 4 meter langs/ mot Fanavegen. Fagetaten vurderer at bebyggelsen i liten grad er organisert slik at byggene skjermer utearealene mot trafikkstøyen. Fagetaten peker på at det med en annen bebyggelsesstruktur, ville vært mulig å unngå en så omfattende støyskjerming. Kombinasjonen av omfattende støyskjerming tett på et uteareal som er plassert på en skråstilt rampe, gjør at utearealene får lav brukskvalitet. Fagetaten ser ikke at arealet gir gode nok kvaliteter for opphold. I sørvest har utearealene terrengkontakt mot arealene. Disse er opparbeidet under deler av gangbroen. Utover dette er det ikke noe uteareal med bakkekontakt innenfor planområdet. De ubebygde arealene på bakkeplan består utelukkende av asfalterte flater. Utearealene som er vist på taket av eksisterende næringsbygg innenfor BKB, har bedre kvalitet, men tilkomsten fra en del av leilighetene synes kronglete. I henhold til kommuneplanen 10 er det krav om 7m 2 privat uteareal per boenhet. I ny blokkfløy mot øst er det private utearealet delt opp slik at deler av arealet inngår som del av svalgang. Fagetaten stiller spørsmål ved brukskvaliteten på uteareal på svalgang. I den forbindelse vises det også til de estetiske utfordringene svalgangene i seg selv representerer i forhold til utformingen av bebyggelsen. For å dempe volumene bør balkonger i større grad integreres i bebyggelsen, og svalganger bør unngås, i hvert fall som del av utearealene. 4

5 Forhold til nabobebyggelse Boligeiendommen i nordøst, gnr 42 bnr 81, vil få reduserte solforhold, utsikt og innsyn som følge av foreslått utbygging. Ulempene for denne eiendommen er etter fagetatens vurdering større enn hva en må forvente selv i et senterområde. Konklusjon Lokalisering og integrering av eksisterende næringsbygg er en av hovedutfordringene knyttet til dette planforslaget. Eksisterende bygg er lokalisert midt i planområdet, og byggets utforming gjør det ikke enkelt å integrere bygget i et fremtidig senterområde med kombinerte arealformål. Små justeringer av prosjektet vil ikke være tilstrekkelig til å skape en god interaksjon mellom boliger, kontor og forretning innenfor planområdet. Det handler ikke om å flytte på enkelte av byggene eller å ta bort noen etasjer. Det er hele konseptet som må vurderes på nytt. Fagetaten vil presisere at det ikke er kombinasjonen av formål i seg selv som er problematisk. På bakgrunn av planområdets sentrale lokalisering og terrengets beskaffenhet vurderer fagetaten at det bør være fullt mulig å få til et godt planforslag med den utnyttelsesgrad som er foreslått. Fagetaten anbefaler at planforslaget avvises direkte uten at det sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. For ytterligere informasjon om fagetatens vurderinger av byggehøyde, utnyttelsesgrad, volum og estetikk, se vedlagte fagnotat, datert Byrådets vurdering Byrådet ser at tomtens lokalisering langs hovedkollektivåre, kan gi grunnlag for en annen og høyere utnyttelse en dagens bruk. Byrådet slutter seg imidlertid til fagetatens vurdering om at den foreslåtte arealplanløsning er for omfattende og må følgelig endres. Byrådet ser at det er en utfordring å integrere et så stort antall boliger på toppen av eksisterende næringsbygg. Blanding av formål er arealkrevende, særlig når de ulike formål krever tilhørende arealer som uteoppholdsarealer med kvalitet og parkeringsplasser for både bolig og næringsbygg. Byrådet ser det som en utfordring ut fra foreslåtte planløsning, å oppnå godt bomiljø, i form av tilstrekkelig privat og felles uteoppholdsarealer og trafikksikre arealer i planområdet. Ved å beholde næring og kontor som i dag, vil fasaden mot gateplan gi liten forståelse av hva bygningsmassen inneholder og i liten grad spille på lag med eller tilføre noe positivt til omgivelsene. Uteoppholdsarealer som krever 2-4 m støyskjerming for å oppnå akseptabelt støynivå for opphold ved en allerede lukket fasade, er ikke ønskelig. Bygg uten kontakt med gatenivå, gir lite tilbake til gående og til omkringliggende omgivelser. Byrådet ønsker at alle nye byggeprosjekter skal legge til rette for bygg med høy arkitektonisk kvalitet. Foreliggende planløsning imøtekommer ikke slike ambisjoner. Forslaget om å la deler av svalgang inngå som uteoppholdsareal, ivaretar etter byrådets vurdering ikke ambisjoner om bokvalitet jf. Bergens kommunes krav til kvalitet for uteoppholdsarealer. Byrådet mener at planforslaget kan bearbeides og på en bedre måte innpasses omgivelsene og naboskap, med hensyn til byggehøyde og volum. Et mindre bygg med færre boliger vil også ha redusert behov for parkeringsplasser. Det anbefales at forslag til reguleringsplan omarbeides, med lavere bygg og løsninger med annen utforming. Dersom bebyggelsen blir organisert slik at byggene brukes til å skjerme utearealene mot trafikkstøyen, kan dette også føre til at en kan bruke de beste arealene på bakkeplan til uteareal. Hele konseptet bør vurderes på nytt. Trafikksituasjonen må gjøres bedre enn i dag og samordnes med Osbanetraséen som går like forbi planområdet. Der pågår regulering for Osbanen og Fanavegen (Byrådssak 1043 /16) i prosess med å bli hovedrute for sykkel med tilhørende gangveg. Prosjektet beskriver det som skal bli ryggraden i gang og 5

6 sykkeltilbud i området. Forslaget viser to felt for sykkel, og et for gående. Ny samlet vegbredde vil trolig ha innvirkning på arealet i planområdet når vegbredden skal økes fra 3 til 6,5 m Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 296/13 har Komite for miljø og byutvikling fullmakt til å beslutte å ikke fremme reguleringsplan etter plan- og bygningslovens Byrådet innstiller til Komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av fremmes ikke følgende reguleringsplan: Fana gnr 42 bnr 715 m.fl. Odins veg, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert/revidert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. Dato: 18. oktober 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Vedlegg: Fagnotat, datert/revidert , med følgende vedlegg: Plankart, datert/revidert Reguleringsbestemmelser, datert/revidert Planbeskrivelse, datert/revidert Merknadsskjema-Oppstart, Perspektiv A Perspektiv B Snitt A og B, datert/revidert Lengdesnitt, datert/revidert Illustrasjonsplan, datert/revidert Trafikkanalyse Odins veg Støyvurdering, datert/revidert Solstudie, datert/revidert LUKS, uttale varelevering, datert/revidert