Arna, Gnr. 287, Bnr. 14, 20, 60 m.fl., Ådnavegen, Indre Arna, Reguleringsplan Plan-ID Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling.

Transkript

1 Byrådssak 271/13 Arna, Gnr. 287, Bnr. 14, 20, 60 m.fl., Ådnavegen, Indre Arna, Reguleringsplan Plan-ID Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling. ASRO ESARK Hva saken gjelder: Wiberg AS arkitektur og plan fremmer på vegne av Arna Urban Utvikling AS (Storbergen Boligbyggelag) et planforslag for et område ved Ådnavegen i Indre Arna. Planområdet ligger nordøst for jernbanestasjonen i Indre Arna sentrum, mellom Indre Arna-vegen og Ådnavegen. Ådnavegen Garnesvegen Ådnavegen Indre Arnavegen Figur 1 Planområdet innenfor rødt omriss Figur 2 Utsnitt av reguleringsplankart Planområdet er på 7.4 daa. Det foreslås oppført to blokker (lameller), som til sammen inneholder 85 boenheter. Blokkene vil variere i høyde, fra 3 til 7 etasjer, byggehøyde 22 meter over planert terreng på byggets vestside. Grad av utnytting er satt til 189 % BRA, noe under maksimal utnytting i henhold til KDP (200 % BRA). Byrådet anbefaler foreliggende planforslag, som etter at fagsaken forelå, er blitt gjennomgått og bearbeidet i samråd med forslagsstiller. Planstatus I kommuneplanens arealdel (KPA ) er området avsatt til senterområde S30, med maks % BRA 250 %) og benevnt som bydelssenter. KPA har bestemmelse om at KDP Indre Arna, vedtatt , gjelder foran KPA. I KDP for Indre Arna er området avsatt som sentrumsområde S-04. TU (tidligere 1

2 benevnelse for BRA) er satt til %. Bestemmelsene sier maks mønehøyde 16 m og gesimshøyde 12 m mot Ådnavegen. Hovedfasadene til bygninger langs begge sider av Ådnavegen skal legges nord/sør. Etat for Plan og geodata har parallelt med denne saken under arbeid områdereguleringsplan med tilhørende planprogram og krav om KU. Planarbeidet er nylig startet opp og skal utrede potensialet for urban utvikling i Indre Arna. Området er per i dag uregulert, men grenser opp til vedtatt reguleringsplan for Arna stasjon krysningsspor, vedtatt Planen viser ingen gatestruktur, men stiller krav til detaljreguleringsplan. Bestemmelsen sier maks byggehøyde kote 20 dvs 12 m over eksisterende terreng. Det ble igangsatt et endringsarbeid knyttet til krysningssporet. Tilgrensende formål er sporområde for jernbane og B/F/K1, bolig, forretning og kontor. Områdene skal benyttes til jernbaneformål fram til erstatningsareal for Jernbaneverket er avklart. For utfyllende opplysninger vises til fagnotat med vedlegg. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 15 merknader fra offentlige instanser og 9 fra private. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Ønske om mindre volum, mer oppdeling og bedre tilpasning til naboer Kvaliteter på uteoppholdsareal i forhold til støy, sol og lys. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Endringene oppsummeres kort slik av fagetaten: - Noe økt avstand mellom blokken i felt B og blokken i felt B/F/K. - Reduksjon av % BRA, fra 200 % til 189 %. - Det er etablert en åpning, tilsvarende en leilighetsbredde ca. midt på blokken i felt B/F/K ved at man har fjernet de tre øverste etasjene. Det er foreslått å benytte taket i åpningen som felles takterrasse. - Illustrasjonene viser endret materialbruk og farger på fasadene for å minimere inntrykket av en lang bygningsmasse. Dette er imidlertid ikke sikret i planforslaget. - Sørligste blokk (B/F/K) regulert til blandet formål. Første etasje har fått 4 meter høyde for å gi mulighet for fremtidig næring og skape et mer urbant preg. Utfyllende opplysninger For utfyllende opplysninger om planforslaget, vises det til forslagsstillers planbeskrivelse med vedlegg. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. I fagnotatet kommenteres kun aktuelle hovedproblemstillingene i saken. 2

3 Formål Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boliger og bolig/forretning/kontor. Det påpekes imidlertid at første etasje vil egne seg dårlig til boligformål og bør fortrinnsvis benyttes til forretning /kontor og publikumsrettede funksjoner som kan skape mer offentlighet og liv langs fasadene. Grad av utnytting og byggehøyde Fagetaten mener at planforslaget legger til rette for en for høy utnyttelse og for stor byggehøyde. Illustrerte bygninger står i kontrast til eksisterende bygningstyper og vil i liten grad binde sammen det eksisterende og ny bebyggelse i sentrum. Prosjektet vil etter fagetatens syn ikke tilføre sentrumsområdet ønskede kvaliteter. Bebyggelsen vurderes som for kompakt og vil stenge for visuell kontakt mellom Indre Arna-vegen, jernbanen og Øyrane Torg. Blokkene er trukket ut fra fjellveggen bak for å kunne gi gjennomgående leiligheter med soverom uten støybelastning. Det påpekes at dårlige kvaliteter vil oppstå i inngangssonen bak blokkene og fjellskjæringen bak på m. Området vil etter etatens syn nesten ikke ha sol, være mørkt og fuktig og lite egnet for opphold og lek. Kald luft fra fjellsiden vil kunne samle seg opp i dette mellomrommet om det ikke lages flere mellomrom. Den smale passasjen og lengden av bygningskroppene kan føre til at det dannes et uoversiktlig areal uten særlig grad av sosial kontroll. Fagetaten anbefaler følgende: - redusert grad av utnyttelse ( % BRA) - redusert byggehøyde 4-5 etasjer i stedet for 3-7 etasjer - tre i stedet for to volumer, alternativt større avstand mellom byggene - varierte byggehøyder bør opprettholdes 3

4 Illustrasjonen viser avslutning mot nord (blokk B) og nedkjørsel til garasje. Felles uteoppholdsareal Felles uteoppholdsarealet for boenhetene er plassert øst for blokkbebyggelsen Området er tilgjengelig fra offentlig gangveg og via broforbindelse fra blokk BF/K. Totalt uteoppholdsareal i planen oppfyller kvalitets-kriterier i forhold til sol, støy og bratthet ved hjelp av støyskjerming og sikring med gjerder. Del av utearealet forutsettes løst på en mindre takterrasse. Fagetaten påpeker at mellomrommet bak blokkene som også skal fungere som adkomstsone, har nesten ikke sol og oppfyller ikke kvalitetskravene til uteoppholdsareal. Fagetaten mener en universell tilgjengelig snarveg mellom Indre Arnavegen og senterområdet rundt jernbanen er et godt grep og må ligge fast. 4

5 Annet Universell utforming og barn og unges interesser er kommentert og ivaretatt. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålene i planforslaget. Merknader til planforslaget gjelder hovedsakelig utforming, % BRA og forhold til eksisterende situasjon. Fagetaten mener at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende, foreslår at planforslaget vedtas med følgende endringer: a. I felt B/F/K skal det etableres minimum to bygningskropper over bakkenivå. Bygningene skal ha varierte byggehøyder. b. Nordre del av blokk i felt B trappes gradvis ned til fire etasjer mot nord. c. Første setning i i reguleringsbestemmelsene endres til følgende ordlyd: Innenfor felt B og felt B/F/K skal det etableres næringsvirksomhet i plan Utnyttelsesgraden reduseres tilsvarende endringene i punkt Plankart og bestemmelser rettes opp iht. ovennevnte før vedtaket kunngjøres. Illustrasjonsplan og planbeskrivelse skal ikke oppdateres, men gis ev. en påtegning "Ikke oppdatert iht. bystyrets vedtak". Byrådets anbefaling: Byrådet anbefaler foreliggende planforslag, som etter at fagsaken forelå, er blitt gjennomgått og bearbeidet i samråd med forslagsstiller. Byrådet anser foreslått prosjekt som første skritt i en fortettingsstrategi for Indre Arna, som skal klargjøres gjennom områderegulering for bydelen. Den er startet opp parallelt gjennom egen områdereguleringsplan for Indre Arna, byrådssak 1412/13. Framtidig bystruktur er således foreløpig uavklart. Angjeldende prosjekt vil imidlertid kunne inngå som en ytre avgrensning av sentrumsområdet, og vurderes derfor ikke å vanskeliggjøre en framtidig planløsning. Indre Arna bydelssenter ligger 8 min med jernbane fra Bergen sentrum og har potensiale for å bli et attraktivt, bynært boligområde med urbane kvaliteter. Det forventes at Indre Arna vil utvikles med en ny, mer urban og tidstypisk identitet som vil bli noe annet enn eksisterende, omkringliggende struktur. Byrådet er innforstått med at flere uttaleparter har innvendinger mot byggehøyden og utformingen av bebyggelsen, som står i kontrast til det som er vanlig i Indre Arna. Byrådet mener imidlertid at foreslåtte to volumer og høyder på bebyggelsen, som varierer mellom 3 og 7 etasjer kan anbefales, da den ligger inn til en fjellskrent og ikke vil ta sol og utsikt fra bakenforliggende boligbebyggelse. Byrådet anbefaler likevel at det loddrette uttrykket i fasadene med fordel kan dempes noe for å redusere høydevirkningen. Krav til felles uteoppholdsareal er i noen grad ivaretatt ved siden av barnehagen. Inngangspartiet bak blokkene skal være bilfritt. Bosshenting og nød kjøring avgrenses til mellomrommet mellom blokkene. Byrådet mener inngangspartier på baksiden av blokkene bør utformes med god belysning og beplantning. Fordelen med å trekke bebyggelsen ut fra fjellveggen er at leilighetene får tosidig belysning og muligheten for stille rom mot baksiden. Dette er nødvendig fordi Ådnavegen har relativt mye trafikk og Jernbaneverkets område vil i lang tid framover bli benyttet til relativt støyende aktiviteter knyttet til jernbanen. Høy 1. etasje i blokkene legger til rette for en fleksibilitet slik at det nå eller på lengre sikt kan bli forretninger og næring på gateplan. Byrådet vil påpeke at prosjektet vil tilføre Indre Arna nye kvaliteter ved at dagens stiforbindelsen mellom bebyggelsen ovenfor Indre Arnavegen og jernbanestasjonen/ Øyrane Torg vil bli vesentlig forbedret. Gangveien vil få fast dekke, økt bredde og bedre stigningsforhold, selv om ikke universell utforming oppnås 100 %. 5

6 Etter at fagetaten la frem saken og som ledd i sluttføringen av byrådets innstilling, har forslagsstiller hatt dialog med byrådsavdelingen og gjort noen mindre endringer i bestemmelsene og på plankartet. Dette har medført at størstedelen av sakens vedlegg nå har fått ny dato. Endringen i plankartet gjelder først og fremst den gjennomgående gangveien som var vist for smal og for bratt til å kunne driftes av kommunen som stiller krav om 3 meters bredde og stigningsforhold gitt i Håndbok 017. Som en forbedring, uten å gå på bekostning av for stor del av uteoppholdsarealene, er gangveien nå gitt en bredde på 2,5 m og stigning på delstrekninger på 1: 12, 1:9 og 1:8. Utbygger har sagt seg villig til å inngå avtale med Bergen kommune om drift av gangveien om kommunen selv ikke kan ta på seg dette. Endringen vurderes som «mindre», og kan gjøres uten ny høring. Gangveien er også tilkomstveg til planområdets felles uteoppholdsareal som ligger på flere nivåer. Bare øverste utomhusareal vil oppfylle kravene i TEK 10 (Teknisk forskrift) om universell tilgjengelighet. Rullestolsbrukere kan komme til området via heis og gangbro. Det forutsettes derfor at området på øverste nivå tilrettelegges for alle aldersgrupper, følgelig at det plasseres sittegrupper og lekeplasser som er tilpasset rullestolsbrukere. Det kan nevnes at det søkes innpasset i prosjektet 16 utleieboliger som skal disponeres av Bergen kommune for personer med spesielle behov, f.eks. bevegelseshemmede. Revidert planbeskrivelse s 29 viser hvordan utbygger mener kravet om 25 m 2 felles uteoppholdsareal pr boenhet er oppfylt. Deler av utearealene som inngår i oversikten har imidlertid kvaliteter som er mindre egnet til lek og opphold. Det gjelder: 1) Adkomstsonen på østsiden av blokkene som nesten ikke har sol. Dette kan til en viss grad kompenseres med god belysning og beplantning. 2) Forhager på vestsiden som i stor grad vil fungere som private utearealer og ikke fellesarealer. 3) Kjørbar adkomstsone mellom blokkene fram til boss-nedkastene. Denne sonen skal benyttes av renovasjonsbiler, flyttebiler og nødkjøring. 4) Smale grønne striper langs gangveien er lite egnet til opphold og lek. Indre Arna har i dag ingen bydelspark eller overordnede byrom som kan begrunne et redusert krav til felles utomhusareal, men byrådet vil likevel vise til at dette skal avklares i pågående planarbeid for områdereguleringsplanen, og velger å se hen til det i sin vurdering. I tillegg har byrådet vektlagt at foreliggende planforslag vil bidra til en vesentlig ny fellesgode ved etablering av ny tverrforbindelse mellom sentrum og eksisterende boligområder i bydelen. Byrådet anbefaler bystyret å vedta planen slik den nå foreligger. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i saker. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringsplan (detaljregulering): 1. Arna, gnr. 287, bnr. 14, 20, 60 mfl. Ådnavegen, Indre Arna. PlanID , vist på plankart i tre nivåer datert/ revidert Tilhørende bestemmelser datert/revidert Dato: 22. oktober 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. 6

7 Ragnhild Stolt-Nilsen byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert , med følgende vedlegg A:Plankart datert, B:Plankart - vertikalnivå 1og 2, datert C:Reguleringsbestemmelser, datert D:Planbeskrivelse med merknadskommentar, datert E:Tegninger datert F:Illustrasjoner datert G:Illustrasjon 17 maks byggehøyder, datert H: Illustrasjon 18 Nedkjørsel til garasje datert I: Sol- og skyggeanalyse, datert J:ROS-analyse. K:Støyrapport, datert L:Kulturminnedokumentasjon, datert M:VA-rammeplan notat, datert N:VA-rammeplan kart, datert O:Overvannsberegning, datert P: Uttalelse fra trafikketaten datert Q:Uttalelse fra Byrådsavdeling for sosial, bolig og områdesatsing datert