FRØYA KOMMUNE. HOVEDUTVALG FOR FORVALTNING Møtested: Møtedato: Kl. Kommunestyresalen :30. Saksliste. Møteinnkalling.

Transkript

1 FRØYA KOMMUNE HOVEDUTVALG FOR FORVALTNING Møtested: Møtedato: Kl. Kommunestyresalen :30 Møteinnkalling Saksliste Medlemmene innkalles herved til overnevnte møte. Forfall må straks meldes til informasjonen, Tlf eller til Varamedlemmer møter etter nærmere beskjed. Sakliste: Saksnr. Arkivsaksnr. Innhold 62/17 17/1786 GODKJENNING AV PROTOKOLL FRA MØTE /17 17/227 GNR 21 BNR 365 MFL KLAGE DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN BEINSKARDET 5-MANNSBOLIG 64/17 17/1789 ORIENTERING/SPØRRERUNDE Sistranda, Gunn Heidi Hallaren Leder Siv-Tove Skarshaug Sekretær Saksdokumentene er lagt ut til offentlig ettersyn på følgende steder:

2 Saknr: 62/17 FRØYA KOMMUNE Hovedutvalg for forvaltning Møtedato: Saksbehandler: Siv-Tove Skarshaug Arkivsaksnr: 17/1786 Arkivkode: 033 Møtebok Sak nr: 62/17 Gradering: Saken skal behandles i følgende utvalg: 62/17 Hovedutvalg for forvaltning GODKJENNING AV PROTOKOLL FRA MØTE Forslag til vedtak: Protokoll fra møte godkjennes som framlagt. Vedlegg: Protokoll fra møte

3 Saknr: 63/17 FRØYA KOMMUNE Hovedutvalg for forvaltning Møtedato: Saksbehandler: Sondre B. Bakke Arkivsaksnr: 17/227 Arkivkode: PLAN Møtebok Sak nr: 63/17 Gradering: Saken skal behandles i følgende utvalg: 29/17 Hovedutvalg for forvaltning /17 Hovedutvalg for forvaltning GNR 21 BNR 365 MFL KLAGE DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN BEINSKARDET 5- MANNSBOLIG Forslag til vedtak: 1. Klagen tas ikke til følge. 2. Vedtak fra Frøya kommune ved hovedutvalg for forvaltning av , sak 29/17 stadfestes. 3. Klagen oversendes Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Behandling/vedtak i Hovedutvalg for forvaltning den sak 29/17 Vedtak: 1. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av femmannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Enstemmig. Hovedutvalg for forvaltnings behandling i møte : Rep. Geir Egil Meland ba om vurdering av sin habilitet da han er ansatt hos utbygger. Rep. Geir Egil Meland ble vedtatt inhabil med 7 mot 6 stemmer avgitt av Kjartan Ervik. Følgende forslag til nytt vedtak ble fremmet av Rep. Gunn Heidi Hallaren: 1. Det gis dispensasjon som omsøkt fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av fem-mannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket ikke vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3. Det forutsettes at situasjonen rundt dimensjoneringen rundt avløp ivaretas, og at kommunen går i dialog med utbygger om dette. Falt med 2 mot 5 stemmer avgitt av Sveinung Gundersen, Ola Vie, Halgeir Hammer, Terje Grytvik og Kjartan Ervik.

4 Saknr: 63/17 Rådmanns forslag til vedtak: 1. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av femmannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vedtatt med 5 mot 2 stemmer avgitt av Gunn Heidi Hallaren og Ann Kristin Kristoffersen. Vedlegg: 1. Plankart Beinskardet 2. Bestemmelser reg.plan Beinskardet 3. Klage, datert Melding om vedtak, Vedtak HFF, Søknad, Vedtak HFF, Vedtak HFF, Vedtak HFF, Saksopplysninger: Kystplan AS søkte på vegne av Frøy Eiendom AS om dispensasjon fra reguleringsplan for Beinskardet boligområde (ikrft ) vedr. oppføring av to femmannsboliger. Det ble søkt om dispensasjon fra bestemmelsene i reguleringsplanen for antall tillatte enheter og tillatt bebygd areal. Det ble videre søkt om dispensasjon fra tomtegrensene angitt i plankartet, herunder sammenslåing av eiendommene 21/365 og 21/366 (tomt A), samt 21/363 og 21/368 (tomt B). Dispensasjonssøknaden ble behandlet i hovedutvalg for forvaltning i Frøya kommune (HFF) i møte , sak 29/17. HFF vedtok at at det ikke skulle gis dispensasjon som omsøkt. Vedtak med protokoll i saken ble utsendt til søker i brev datert Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS (heretter benevnt «klager») har på vegne av Frøy Eiendom AS fremmet klage på vedtaket av Klagen er datert og ble mottatt av kommunen Klagen: Klagen (brev av ) er omfattende. Her gjengis hovedpunktene i klagen. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Klager har i hovedtrekk anført at saken ikke er tilstrekkelig begrunnet mht. vilkårene i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 og bestemmelsene til reguleringsplanen. Klager har her vist til at det fremstår som vilkårlig og tilfeldig om når noe anses som en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak plan og bestemmelser. Klager har videre anført at det foreligger usaklig forskjellsbehandling når det liknende søknad om dispensasjon fikk medhold, ref. arkivsak 14/613. Klagefrist og rettslig klageinteresse: Klagen er fremsatt rettidig og klager har rettslig klageinteresse, jfr. forvaltningsloven (fvl.) 28 og 29. Planstatus og rettslig utgangspunkt: Plan- og bygningsloven er bygd opp som en rettighetslov i den forstand at en borger har et rettskrav på å få innvilget en søknad som er i samsvar med de materielle grensene som er nedfelt i lov eller i bestemmelser gitt i

5 henhold til lov, jfr. pbl Det følger av pbl at reguleringsplaner er juridisk bindende for fremtidige tiltak innenfor planens område. Saknr: 63/17 Eiendommen er i kommuneplanens arealdel (ikrft ) vist som område der reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Eiendommen reguleres av reguleringsplan for Beinskardet boligfelt (ikrft ). Reguleringsplanen har angitt elleve områder (B1-B11), angitt som 81 tomter avsatt til boligbebyggelse. Omsøkte eiendom ligger innenfor området B9 i plankartet, et område for frittliggende småhusbebyggelse. Det er omsøkt sammenslåing til boligformål. Dette er i tråd med planen. De regulerte tomtegrensene som fremgår av plankartet er jurdisk bindende. Miljøverndepartementet behandlet i sitt tidskrift Planjuss nr. 1/2012 s. 15 spørsmålet hvorvidt tomteinndeling inntegnet på reguleringsplankartet er juridisk bindende: Dersom en tomteinndeling er inntegnet på reguleringsplankartet, er det etter departementets mening en naturlig tolkning av planen at inntegningen er juridisk bindende. En slik fortolkning skaper forutsigbarhet og bidrar til en enkel håndheving av reguleringsplanen. Hensynet bak de fastsatte tomtegrensene for boligformål er at man ikke skal ha tomter som er uegnet til bebyggelse. En sammenslåing av ovennevnte eiendommer innebærer en endring i de regulerte tomtegrensene og en endring i antall tomter angitt i reguleringsplanen og er følgelig avhengig av dispensasjon. Det omsøkte tiltaket reguleres av pbl. 20-1, jfr I hht. til sistnevnte må opprettelse av ny grunneiendom eller endring av eksisterende eiendomsgrense ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot plan- og bygningsloven, forskrift eller plan. Opprettelse og/eller endring må heller ikke gjøres på en slik måte at det oppstår eiendommer som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i pbl. På delingsstadiet må kommunen påse at eiendommen er tilstrekkelig stor og med en slik form at kravene til utearealets størrelse kan oppfylles innenfor fastsatte eiendomsgrenser. Vurderingstema knyttet til bygningsmassens størrelse, plassering og naboulemper må imidlertid gjøres i en påfølgende byggesak etter pbl Det er ikke i seg selv tilstrekkelig for et avslag at eventuell senere bebyggelse vil komme i strid med bestemmelsene etter pbl. Bygningsmyndighetene plikter i så fall å vurdere om bebyggelse likevel kan innplasseres gjennom senere dispensasjon. Hvis så er tilfelle, har tomten en slik størrelse og form at delingstillatelse kan gis. Pbl gir forvaltningen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det følger av lovens ordlyd at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon og det må foreligge relevante fordeler. Slik fordeler må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må foreligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven gir. Dersom hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å dispensere. Vilkårene i pbl er kumulative, slik at forvaltningen kun har rettslig adgang til å dispensere dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Ved vurderingen av om lovens vilkår er oppfylt, er det i forarbeidene til plan- og bygningsloven gitt anvisning på et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domsstolene. Og i den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold. Planene er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene gjør at utbygging skjer etter grundige overveielser der enkelttiltak sees i en større sammenheng. Planprosessen skal sikre at interesserte får informasjon om og mulighet til å delta med sine meninger ved utbygging av et område. Når planen er vedtatt gir den forutberegnelighet om hva som kan ventes

6 Saknr: 63/17 bygd. Dette er bakgrunnen for at vilkårene for å dispensere er strenge. Lovgiver har uttrykt at det ikke skal være kurant sak å fravike gjeldende plan. Normalt vil det ikke være anledning til å gi dispensajon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I dette tilfellet søkes det om dispensasjon fra en forholdsvis ny plan vedtatt i Kommunen må ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Bakgrunnen for dette er hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen Rådmannens vurdering: I vedtak av sak 29/17 ga Frøya kommune ved Hovedutvalg for forvaltning avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av to stk. femmanns-boliger i Beinskardet boligområde. Fra vedtaket hitsettes følgende: 1. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av femmannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Klager har innledningsvis anført at det ikke fremgår av vedtaket noen konkret begrunnelse for hvorfor hensynene bak planen vesentlig tilsidesettes. Og at det kan fremstå som vilkårlig når noe vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak planen Fra kommunens søknadsbehandling hitsettes følgende: Det fremgår ikke av planens forarbeider hva som er hensikten bak bestemmelsen omkring antall enheter og tillate % BYA i plan. Ut ifra planens forarbeider kommer det ikke klart fram hvilke vurderinger som er gjort i forhold til antall tomter plan legger opp til, eller tomtenes størrelse. Det ønskes å sammeslå de berørte tomtene, for deretter å lage nye eiendommer. Rådmannen mener dette er meget uheldig, fordi dette vil bidra til å legitimere og legge forholdene til rette for en rekkehusutbygging. Dette på grunn av tomtenes utforming og at det da legges til rette for en høyere arealutnyttelse, da planbestemmelse 2.1 er knyttet opp imot den enkelte tomt. Dette vil også være med på å legge til rette for vesentlig større bygg enn det er i resten av planområde. Det er rådmannens vurdering at man ved å dispensere fra angitte tomtegrenser, vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen og formålsbestemmelsen i plan. Det forhold at det ikke nødvendigvis klart fremgår av planens forarbeider hvilke vurderinger som er gjort i forhold til antall tomter og tomtenes størrelse, forandrer ikke det faktum at tomtenes antall og størrelse er juridisk bindende. Innenfor planområdet avsatt til frittliggende småhusbebyggelse er det lagt til rette for at tomtene kan bebygges inntil to boenheter per tomt. I arealplanleggingen er den enkelte tomts størrelse vurdert opp mot bebyggbarhet med hensyn til å tilfredstille og skape gode rom, lysforhold, uteoppholdsarealer, sammenholdt med tekniske krav til biloppstillingsplasser, boder mv. I planarbeidet har hver enkelt tomt vurdert for utbygging av inntil to enheter per tomt ikke rekkehus med fem boenheter. Isolert sett vil en utbygging av femmannsboliger innenfor det aktuelle området være en hensiktsmessig arealutnyttelse, og har i den sammenheng gode grunner for seg. Planen har imidlertid ikke lagt opp til en slik utbygging, og ut i fra et helhetlig perspektiv vurderer rådmannen at man ved å tillate en slik utbygging undergraver reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at slike endringer av planen ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om arealplanlegging og regulering (herunder reguleringsendring). På denne bakgrunn vurderer rådmannen at man ved å dispensere fra tomtegrensene angitt i plankartet, vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen og formålsbestemmelsen gitt i reguleringsplanen.

7 Saknr: 63/17 Klager har videre anført at man ikke er enig med rådmannens vurdering om at tomt nr. 73 og nr. 78 blir murt inne av den omsøkte bebyggelsen. Det er vist til tomtene ikke vil bli murt inne i mye større grad enn hvis det var vanlige hus som ble bygd. Fra kommunens søknadsbehandling hitsettes følgende: Omsøkte tiltak vil medføre en stor økning av antall enheter, som vil medføre en kraftig økning av beboere i et eksiterende bomiljø, generere betydelig mer trafikk og legge et stort press på eksisterende kommunal og teknisk infrastruktur. Rådmannen mener at det også er viktig å se på hele området i sin helhet, da det innenfor flere delområder (B1 B11) er gitt dispensasjoner, som i sum gjør at plan overstiger de antall enheter det var lagt opp til gjennom bygging av opptil to enheter per tomt i planområde. Det er også meget uheldig å overstige tillatte BYA, da dette vil skape inntrykk av en veldig tett og inngripende bebyggelse. Hus på tomtene 21/ vil bli «murt» inne av de omkringliggende femmannsboligene. Det er ikke tvil om at en femmannsbolig vil lage et større fotavtrykk på eiendommene enn to enkeltvise eneboliger/tomannsboliger. En sammenhengende femmannsbolig som går parallelt med eiendomsgrensene mot eiendommene tomt nr. 71, 80, 73 og 78 vil fremstå som dominerende og man kan få et inntrykk av at eiendommene blir murt inne av femmannsboligene. Som tidligere nevnt har den enkelte tomt i arealplanleggingen blitt vurdert opp mot bebyggbarhet, gode rom, lysforhold, uteoppholdsareal mv. Rådmannen er fortsatt av den oppfatning av at omsøkte femmannsboliger ikke ivaretar de nevnte hensyn sammenholdt med den øvrige bebyggelsen som er planlagt og som er underoppføringen innenfor området B9. Det skal i denne sammenheng nevnes at de resterende tomtene innenfor området B9 bebygges med tomannsboliger, samt én enebolig i tråd med reguleringsplanen. Eneboligen er pr. d.d. under oppføring på tomt nr. 78 (21/364) eiendommen mellom de omsøkte femmannsboligene. Skal reguleringsplanen skape forutsigbarhet overfor den enkelte utbygger som informasjons- og beslutningsgrunnlag, er det rådmannens vurdering at det er meget uheldig om omsøkte tiltak tillates. Klager har vist til det er stor etterspørsel etter sentrumsnære leiligheter på Frøya, og at omsøkte tiltak vil avhjelpe den store boligmangelen. Rådmannen er av den oppfatning at klagers argument med boligmangel på Frøya ikke kan anses som en vektig fordel. Ved tomteinndelingen har man allerede lagt til rette for fortetting. Dersom reguleringsplanens avsatte tomter til boligbygging ikke klarer å ivareta boligbehovet må et slikt problem løses med en reguleringsendring. I kommunens tidligere søknadsbehandling er utbygger oppfordret til å se på reguleringsplan for Beinskardet del 3 hvor det nettopp er tilrettelagt for en utbygging som omsøkt. Klager har videre anført at man kan kunne gitt dispensasjon med vilkår om utbygging av kommunalteknisk infrastruktur, og at dette i like stor grad avbøter problematikken omkring kommunal infrastruktur som ved en reguleringsendring. Fra kommunens søknadsbehandling hitsettes følgende: Det følger av pbl tredje ledd at «For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan». Hva som regnes som «større bygge- og anleggstiltak», må vurderes ut ifra en konkret vurdering av de forhols som gjør seg gjeldende på stedet. Dette fremgår av Ot.prp. nr. 32 ( ) s Rådmannen vil her anføre at det nå er gitt en del dispensasjoner i reguleringsplan for Beinskardet, men at området B9 som det nå søkes om dispensasjon fra ikke er utbygd eller dispensert fra tidligere. Prosjektet innebærer en økning på seks enheter [korrigering: to enheter] fra dagens plan på et relativt lite område, slik at rådmannen vurderer tiltaket en slik størrelse og omfang at det må avklares gjennom en reguleringsplan. Dette er i tråd med lovens formål, jf. 1-1, jf. også 12-1 tredje ledd. Videre vil rådmannen påpeke at dispensasjoner er unntaket og skal benyttes med varsomhet. Sivilombudsmannen uttalte i sak SOM at «Permanente avvik med generell gyldighet for det aktuelle reguleringsområdet skal gjøres gjennom reguleringsendring og ikke gjennom dispensasjoner». Rådmannen vil her presisere at det ikke nødvendigvis er hvorvidt kommunalteknisk infrastruktur er tilstrekkelig dimsensjonert eller ei som er det springende punkt i saken slik det kan oppfattes ut i fra klagen. Det som angår kommunalteknisk infrastruktur er kun et moment i den helhetlige vurderingen.

8 Saknr: 63/17 I denne saken er det gjort en helhetlig vurdering av det omsøkte tiltaket opp mot konsekvenser for samfunn, naturressurser, miljø, samt hensyn til medvirkning og offentlighet. Det har ut i fra den helhetlige vurderingen blitt vurdert at det omsøkte tiltaket må løses gjennom en reguleringsendring, og ikke en dispensasjon. Det vises her til kommunens tidligere utredning i saken med de tilføyninger som her er gjort. Usakling forskjellsbehandling Klager har ytterligere anført at det foreligger usaklig forskjellsbehandling, med henvisning til tidligere dispensasjoner innenfor planområdet. Klager har vist til en sak fra 2014, (arkivref. 14/613, gnr. 21 bnr. 347) som gjaldt oppføring av et leilighetskompleks i Beinskardet. Det ble her gitt dispensasjon fra høyde, utnyttelsesgrad og tomtegrense. Det også vist fra 2015 (arkivref. 15/925) hvor det ble gitt dispensasjon for oppføring av åtte enheter innenfor området B11 i plankartet (tomt nr. 81 og 82). Rådmannen viser videre til vedtak om dispensasjon fra HFF datert (arkivref. 15/1468). Saken gjaldt dispensasjon for oppføring av seinorboliger. Forbudet mot usaklig/urimelig forskjellsbehandling bygger på et krav om likhet for forvaltningen, og at et slik likhetsprinsipp legger et rettslig bånd på forvaltningens skjønnsutøvelse. Likhetsprinsippet er et ulovfestet prinsipp om at like tilfeller skal behandles likt i den grad ikke relevante hensyn begrunner forskjellsbehandling. Det er naturligvis tillatt å forskjellsbehandle, så lenge forskjellsbehandlingen er saklig begrunnet. Forvaltningens oppgave er jo ofte nettopp å forskjellsbehandle gjennom å foreta politiske prioriteringer, slik at noen får dispensasjon og andre ikke, uten at det alltid er lett å se hvorfor den ene fikk, men den andre ikke. Man kan også når som helst sette er tak for tildelinger eller dispensasjoner eller plutselig bestemme å stramme inn praksis. Forvaltningen står også svært fritt når det gjelder å vektlegge hensyn, slik at de kan vektlegge mindre forskjeller ulikt i saker, som for øvrig står svært likt. Men selvsagt innenfor de rammer som plan- og bygningslovgivningen setter. Forvaltningen kan dermed utvilsomt forskjellsbehandle, men forskjellsbehandlingen må være saklig. Et likt tilfelle skal som utgangspunkt behandles likt. Imidlertid vil man i de fleste tilfeller normalt kunne finne forskjeller mellom tilfellene som begrunner forskjellsbehandling. I de fleste tilfeller vil det også være saklig å begrunne et avslag med at muligheten er brukt opp, f.eks. fordi andre har søkt først. Eksempelvis ved byggesøknader, der tidligere like boliger har fått dispensasjoner, mens bygningsmyndighetene ved sistemann finner at området når er for fortettet eller andre hensyn har endret seg. Rådmannen er enig at saken klager viser til fra 2014 for så vidt kan gi sammenlikningsgrunnlag. Det er imidlertid rådmannens vurdering at ikke alle vurderingsmomentene som førte til at dispensasjon ble gitt i det tilfellet, kan overføres til angjeldende sak. Dette gjelder også sakene fra Fra kommunens søknadsbehandlings hitsettes følgende: Ifra rådmannen ble det den gang konkludert med at det på grunn av tomtenes størrelse og utforming kun var snakk om en økning av antall boenheter, og at tiltaket for øvrig var i tråd med planbestemmelsene og planformålet. Rådmannen viste til at det i denne saken var snakk om boliger for vanskeligstilte, noe det var mangel på, og at tomtens beliggenhet og utforming var vesentlig ulik, sammenlignet med denne søknad. Det er derfor rådmannens vurdering at denne saken ikke innebærer usaklig forskjellsbehandling, ved at man eventuelt ikke innvilger dispensasjon, da arkivsak: 15/925 og denne sak ikke er helt like. Rådmannen vurderer at man med det omsøkte tiltaket har nådd en tålegrense for antall dispensasjon som kan gis innenfor boligfeltet. Dersom reguleringsplanen fortsatt skal ha noen legitimitet som informasjons- og beslutningsgrunnlag er det svært uheldig om det gis dispensasjon som omsøkt. Det vurderes at det i angjeldende sak er andre momenter og hensyn i vurderingen som i større grad her gjør seg gjeldende enn i de sammenlignbare som klager har vist til. I dette ligger bl.a. hensyn til forutberegnelighet ved

9 utbygging av de øvrige tomtene i feltet sammenholdt med at området B9 så langt er uberørt mht. dispensasjoner. Innenfor området B1 hvor det tidligere er gitt dispensasjoner, skjedde det en helhetlig utbygging av hele B1-området. Når det gjelder vurderingen av saken som angår området B11 hitsettes følgende fra kommunens søknadsbehandling: Saknr: 63/17 Det ble i sak: 15/925 datert gitt dispensasjon til oppføring av åtte enheter på 20/27. Ifra rådmannen ble det den gang konkludert med at det på grunn av tomtens størrelse og utforming kun var snakk om en økning av antall boenheter, og at tiltaket for øvrig var i tråd med planbestemmelsen og planformålet. Rådmannen viste til at det i denne saken var snakk om boliger for vanskeligstilte, noe det var mangel på, og at tomtenes beliggenhet og utforming var vesentlig ulik, sammenlignet med denne søknad. Det er derfor rådmannens vurdering at denne saken ikke innebærer usaklig forskjellsbehandling, ved at man eventuelt ikke innvilger dispensasjon Rådmannen viser for øvrig til kommunens tidligere søknadsbehandling og den utredning som er gjort ovenfor. Ut i fra en helhetlig vurdering av de sakene som klager har vist til, kan ikke rådmannen se at kommunens vedtak er ugyldig med bakgrunn i læren om usaklig forskjellsbehandling. Rådmannen kan med dette ikke se at det i denne saken er gjort feil ved saksbehandlingen eller rettsanvendelsen som tilsier at vedtaket eller innstillingen skal omgjøres, og den hitsettes her i sin helhet. Konklusjon: Rådmannen tilrår at klagen ikke tas til følge. Vilkårene for dispensasjon vurders for ikke å være oppfylt i nærværende sak. Rådmannen har heller ikke funnet mangler ved kommunens vedtak som medfører ugyldighet.

10 Saknr: 64/17 FRØYA KOMMUNE Hovedutvalg for forvaltning Møtedato: Saksbehandler: Siv-Tove Skarshaug Arkivsaksnr: 17/1789 Arkivkode: 033 Møtebok Sak nr: 64/17 Gradering: Saken skal behandles i følgende utvalg: 64/17 Hovedutvalg for forvaltning ORIENTERING/SPØRRERUNDE Reguleringsplan Stjernesenteret.

11 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Siv-Tove Skarshaug Arkiv: 033 Arkivsaksnr.: 17/1786 Saken skal behandles i følgende utvalg: Hovedutvalg for forvaltning GODKJENNING AV PROTOKOLL FRA MØTE Forslag til vedtak: Protokoll fra møte godkjennes som framlagt. Vedlegg: Protokoll fra møte

12

13

14

15

16

17

18

19

20 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Sondre B. Bakke Arkiv: PLAN Arkivsaksnr.: 17/227 Saken skal behandles i følgende utvalg: Hovedutvalg for forvaltning Hovedutvalg for forvaltning GNR 21 BNR 365 MFL KLAGE DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN BEINSKARDET 5-MANNSBOLIG Forslag til vedtak: 1. Klagen tas ikke til følge. 2. Vedtak fra Frøya kommune ved hovedutvalg for forvaltning av , sak 29/17 stadfestes. 3. Klagen oversendes Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Vedlegg: 1. Plankart Beinskardet 2. Bestemmelser reg.plan Beinskardet 3. Klage, datert Melding om vedtak, Vedtak HFF, Søknad, Vedtak HFF, Vedtak HFF, Vedtak HFF, Saksopplysninger: Kystplan AS søkte på vegne av Frøy Eiendom AS om dispensasjon fra reguleringsplan for Beinskardet boligområde (ikrft ) vedr. oppføring av to femmannsboliger. Det ble søkt om dispensasjon fra bestemmelsene i reguleringsplanen for antall tillatte enheter og tillatt bebygd areal. Det ble videre søkt om dispensasjon fra tomtegrensene angitt i plankartet, herunder sammenslåing av eiendommene 21/365 og 21/366 (tomt A), samt 21/363 og 21/368 (tomt B). Dispensasjonssøknaden ble behandlet i hovedutvalg for forvaltning i Frøya kommune (HFF) i møte , sak 29/17. HFF vedtok at at det ikke skulle gis dispensasjon som omsøkt. Vedtak med protokoll i saken ble utsendt til søker i brev datert Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS (heretter benevnt «klager») har på vegne av Frøy Eiendom AS fremmet klage på vedtaket av Klagen er datert og ble mottatt av kommunen Klagen:

21 Klagen (brev av ) er omfattende. Her gjengis hovedpunktene i klagen. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Klager har i hovedtrekk anført at saken ikke er tilstrekkelig begrunnet mht. vilkårene i planog bygningsloven (pbl.) 19-2 og bestemmelsene til reguleringsplanen. Klager har her vist til at det fremstår som vilkårlig og tilfeldig om når noe anses som en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak plan og bestemmelser. Klager har videre anført at det foreligger usaklig forskjellsbehandling når det liknende søknad om dispensasjon fikk medhold, ref. arkivsak 14/613. Klagefrist og rettslig klageinteresse: Klagen er fremsatt rettidig og klager har rettslig klageinteresse, jfr. forvaltningsloven (fvl.) 28 og 29. Planstatus og rettslig utgangspunkt: Plan- og bygningsloven er bygd opp som en rettighetslov i den forstand at en borger har et rettskrav på å få innvilget en søknad som er i samsvar med de materielle grensene som er nedfelt i lov eller i bestemmelser gitt i henhold til lov, jfr. pbl Det følger av pbl at reguleringsplaner er juridisk bindende for fremtidige tiltak innenfor planens område. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel (ikrft ) vist som område der reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Eiendommen reguleres av reguleringsplan for Beinskardet boligfelt (ikrft ). Reguleringsplanen har angitt elleve områder (B1-B11), angitt som 81 tomter avsatt til boligbebyggelse. Omsøkte eiendom ligger innenfor området B9 i plankartet, et område for frittliggende småhusbebyggelse. Det er omsøkt sammenslåing til boligformål. Dette er i tråd med planen. De regulerte tomtegrensene som fremgår av plankartet er jurdisk bindende. Miljøverndepartementet behandlet i sitt tidskrift Planjuss nr. 1/2012 s. 15 spørsmålet hvorvidt tomteinndeling inntegnet på reguleringsplankartet er juridisk bindende: Dersom en tomteinndeling er inntegnet på reguleringsplankartet, er det etter departementets mening en naturlig tolkning av planen at inntegningen er juridisk bindende. En slik fortolkning skaper forutsigbarhet og bidrar til en enkel håndheving av reguleringsplanen. Hensynet bak de fastsatte tomtegrensene for boligformål er at man ikke skal ha tomter som er uegnet til bebyggelse. En sammenslåing av ovennevnte eiendommer innebærer en endring i de regulerte tomtegrensene og en endring i antall tomter angitt i reguleringsplanen og er følgelig avhengig av dispensasjon. Det omsøkte tiltaket reguleres av pbl. 20-1, jfr I hht. til sistnevnte må opprettelse av ny grunneiendom eller endring av eksisterende eiendomsgrense ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot plan- og bygningsloven, forskrift eller plan. Opprettelse og/eller endring må heller ikke gjøres på en slik måte at det oppstår eiendommer som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i pbl.

22 På delingsstadiet må kommunen påse at eiendommen er tilstrekkelig stor og med en slik form at kravene til utearealets størrelse kan oppfylles innenfor fastsatte eiendomsgrenser. Vurderingstema knyttet til bygningsmassens størrelse, plassering og naboulemper må imidlertid gjøres i en påfølgende byggesak etter pbl Det er ikke i seg selv tilstrekkelig for et avslag at eventuell senere bebyggelse vil komme i strid med bestemmelsene etter pbl. Bygningsmyndighetene plikter i så fall å vurdere om bebyggelse likevel kan innplasseres gjennom senere dispensasjon. Hvis så er tilfelle, har tomten en slik størrelse og form at delingstillatelse kan gis. Pbl gir forvaltningen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det følger av lovens ordlyd at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon og det må foreligge relevante fordeler. Slik fordeler må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må foreligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven gir. Dersom hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å dispensere. Vilkårene i pbl er kumulative, slik at forvaltningen kun har rettslig adgang til å dispensere dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Ved vurderingen av om lovens vilkår er oppfylt, er det i forarbeidene til plan- og bygningsloven gitt anvisning på et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domsstolene. Og i den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold. Planene er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene gjør at utbygging skjer etter grundige overveielser der enkelttiltak sees i en større sammenheng. Planprosessen skal sikre at interesserte får informasjon om og mulighet til å delta med sine meninger ved utbygging av et område. Når planen er vedtatt gir den forutberegnelighet om hva som kan ventes bygd. Dette er bakgrunnen for at vilkårene for å dispensere er strenge. Lovgiver har uttrykt at det ikke skal være kurant sak å fravike gjeldende plan. Normalt vil det ikke være anledning til å gi dispensajon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I dette tilfellet søkes det om dispensasjon fra en forholdsvis ny plan vedtatt i Kommunen må ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Bakgrunnen for dette er hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen Rådmannens vurdering: I vedtak av sak 29/17 ga Frøya kommune ved Hovedutvalg for forvaltning avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av to stk. femmanns-boliger i Beinskardet boligområde.

23 Fra vedtaket hitsettes følgende: 1. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av femmannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Klager har innledningsvis anført at det ikke fremgår av vedtaket noen konkret begrunnelse for hvorfor hensynene bak planen vesentlig tilsidesettes. Og at det kan fremstå som vilkårlig når noe vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak planen Fra kommunens søknadsbehandling hitsettes følgende: Det fremgår ikke av planens forarbeider hva som er hensikten bak bestemmelsen omkring antall enheter og tillate % BYA i plan. Ut ifra planens forarbeider kommer det ikke klart fram hvilke vurderinger som er gjort i forhold til antall tomter plan legger opp til, eller tomtenes størrelse. Det ønskes å sammeslå de berørte tomtene, for deretter å lage nye eiendommer. Rådmannen mener dette er meget uheldig, fordi dette vil bidra til å legitimere og legge forholdene til rette for en rekkehusutbygging. Dette på grunn av tomtenes utforming og at det da legges til rette for en høyere arealutnyttelse, da planbestemmelse 2.1 er knyttet opp imot den enkelte tomt. Dette vil også være med på å legge til rette for vesentlig større bygg enn det er i resten av planområde. Det er rådmannens vurdering at man ved å dispensere fra angitte tomtegrenser, vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen og formålsbestemmelsen i plan. Det forhold at det ikke nødvendigvis klart fremgår av planens forarbeider hvilke vurderinger som er gjort i forhold til antall tomter og tomtenes størrelse, forandrer ikke det faktum at tomtenes antall og størrelse er juridisk bindende. Innenfor planområdet avsatt til frittliggende småhusbebyggelse er det lagt til rette for at tomtene kan bebygges inntil to boenheter per tomt. I arealplanleggingen er den enkelte tomts størrelse vurdert opp mot bebyggbarhet med hensyn til å tilfredstille og skape gode rom, lysforhold, uteoppholdsarealer, sammenholdt med tekniske krav til biloppstillingsplasser, boder mv. I planarbeidet har hver enkelt tomt vurdert for utbygging av inntil to enheter per tomt ikke rekkehus med fem boenheter. Isolert sett vil en utbygging av femmannsboliger innenfor det aktuelle området være en hensiktsmessig arealutnyttelse, og har i den sammenheng gode grunner for seg. Planen har imidlertid ikke lagt opp til en slik utbygging, og ut i fra et helhetlig perspektiv vurderer rådmannen at man ved å tillate en slik utbygging undergraver reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at slike endringer av planen ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om arealplanlegging og regulering (herunder reguleringsendring).

24 På denne bakgrunn vurderer rådmannen at man ved å dispensere fra tomtegrensene angitt i plankartet, vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen og formålsbestemmelsen gitt i reguleringsplanen. Klager har videre anført at man ikke er enig med rådmannens vurdering om at tomt nr. 73 og nr. 78 blir murt inne av den omsøkte bebyggelsen. Det er vist til tomtene ikke vil bli murt inne i mye større grad enn hvis det var vanlige hus som ble bygd. Fra kommunens søknadsbehandling hitsettes følgende: Omsøkte tiltak vil medføre en stor økning av antall enheter, som vil medføre en kraftig økning av beboere i et eksiterende bomiljø, generere betydelig mer trafikk og legge et stort press på eksisterende kommunal og teknisk infrastruktur. Rådmannen mener at det også er viktig å se på hele området i sin helhet, da det innenfor flere delområder (B1 B11) er gitt dispensasjoner, som i sum gjør at plan overstiger de antall enheter det var lagt opp til gjennom bygging av opptil to enheter per tomt i planområde. Det er også meget uheldig å overstige tillatte BYA, da dette vil skape inntrykk av en veldig tett og inngripende bebyggelse. Hus på tomtene 21/ vil bli «murt» inne av de omkringliggende femmannsboligene. Det er ikke tvil om at en femmannsbolig vil lage et større fotavtrykk på eiendommene enn to enkeltvise eneboliger/tomannsboliger. En sammenhengende femmannsbolig som går parallelt med eiendomsgrensene mot eiendommene tomt nr. 71, 80, 73 og 78 vil fremstå som dominerende og man kan få et inntrykk av at eiendommene blir murt inne av femmannsboligene. Som tidligere nevnt har den enkelte tomt i arealplanleggingen blitt vurdert opp mot bebyggbarhet, gode rom, lysforhold, uteoppholdsareal mv. Rådmannen er fortsatt av den oppfatning av at omsøkte femmannsboliger ikke ivaretar de nevnte hensyn sammenholdt med den øvrige bebyggelsen som er planlagt og som er underoppføringen innenfor området B9. Det skal i denne sammenheng nevnes at de resterende tomtene innenfor området B9 bebygges med tomannsboliger, samt én enebolig i tråd med reguleringsplanen. Eneboligen er pr. d.d. under oppføring på tomt nr. 78 (21/364) eiendommen mellom de omsøkte femmannsboligene. Skal reguleringsplanen skape forutsigbarhet overfor den enkelte utbygger som informasjons- og beslutningsgrunnlag, er det rådmannens vurdering at det er meget uheldig om omsøkte tiltak tillates. Klager har vist til det er stor etterspørsel etter sentrumsnære leiligheter på Frøya, og at omsøkte tiltak vil avhjelpe den store boligmangelen. Rådmannen er av den oppfatning at klagers argument med boligmangel på Frøya ikke kan anses som en vektig fordel. Ved tomteinndelingen har man allerede lagt til rette for fortetting. Dersom reguleringsplanens avsatte tomter til boligbygging ikke klarer å ivareta boligbehovet må et slikt problem løses med en reguleringsendring. I kommunens tidligere søknadsbehandling er utbygger oppfordret til å se på reguleringsplan for Beinskardet del 3 hvor det nettopp er tilrettelagt for en utbygging som omsøkt. Klager har videre anført at man kan kunne gitt dispensasjon med vilkår om utbygging av kommunalteknisk infrastruktur, og at dette i like stor grad avbøter problematikken omkring kommunal infrastruktur som ved en reguleringsendring.

25 Fra kommunens søknadsbehandling hitsettes følgende: Det følger av pbl tredje ledd at «For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andre tiltak som kan få vesentlig virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan». Hva som regnes som «større bygge- og anleggstiltak», må vurderes ut ifra en konkret vurdering av de forhols som gjør seg gjeldende på stedet. Dette fremgår av Ot.prp. nr. 32 ( ) s Rådmannen vil her anføre at det nå er gitt en del dispensasjoner i reguleringsplan for Beinskardet, men at området B9 som det nå søkes om dispensasjon fra ikke er utbygd eller dispensert fra tidligere. Prosjektet innebærer en økning på seks enheter [korrigering: to enheter] fra dagens plan på et relativt lite område, slik at rådmannen vurderer tiltaket en slik størrelse og omfang at det må avklares gjennom en reguleringsplan. Dette er i tråd med lovens formål, jf. 1-1, jf. også 12-1 tredje ledd. Videre vil rådmannen påpeke at dispensasjoner er unntaket og skal benyttes med varsomhet. Sivilombudsmannen uttalte i sak SOM at «Permanente avvik med generell gyldighet for det aktuelle reguleringsområdet skal gjøres gjennom reguleringsendring og ikke gjennom dispensasjoner». Rådmannen vil her presisere at det ikke nødvendigvis er hvorvidt kommunalteknisk infrastruktur er tilstrekkelig dimsensjonert eller ei som er det springende punkt i saken slik det kan oppfattes ut i fra klagen. Det som angår kommunalteknisk infrastruktur er kun et moment i den helhetlige vurderingen. I denne saken er det gjort en helhetlig vurdering av det omsøkte tiltaket opp mot konsekvenser for samfunn, naturressurser, miljø, samt hensyn til medvirkning og offentlighet. Det har ut i fra den helhetlige vurderingen blitt vurdert at det omsøkte tiltaket må løses gjennom en reguleringsendring, og ikke en dispensasjon. Det vises her til kommunens tidligere utredning i saken med de tilføyninger som her er gjort. Usakling forskjellsbehandling Klager har ytterligere anført at det foreligger usaklig forskjellsbehandling, med henvisning til tidligere dispensasjoner innenfor planområdet. Klager har vist til en sak fra 2014, (arkivref. 14/613, gnr. 21 bnr. 347) som gjaldt oppføring av et leilighetskompleks i Beinskardet. Det ble her gitt dispensasjon fra høyde, utnyttelsesgrad og tomtegrense. Det også vist fra 2015 (arkivref. 15/925) hvor det ble gitt dispensasjon for oppføring av åtte enheter innenfor området B11 i plankartet (tomt nr. 81 og 82). Rådmannen viser videre til vedtak om dispensasjon fra HFF datert (arkivref. 15/1468). Saken gjaldt dispensasjon for oppføring av seinorboliger. Forbudet mot usaklig/urimelig forskjellsbehandling bygger på et krav om likhet for forvaltningen, og at et slik likhetsprinsipp legger et rettslig bånd på forvaltningens skjønnsutøvelse. Likhetsprinsippet er et ulovfestet prinsipp om at like tilfeller skal behandles likt i den grad ikke relevante hensyn begrunner forskjellsbehandling. Det er naturligvis tillatt å forskjellsbehandle, så lenge forskjellsbehandlingen er saklig begrunnet. Forvaltningens oppgave er jo ofte nettopp å forskjellsbehandle gjennom å foreta

26 politiske prioriteringer, slik at noen får dispensasjon og andre ikke, uten at det alltid er lett å se hvorfor den ene fikk, men den andre ikke. Man kan også når som helst sette er tak for tildelinger eller dispensasjoner eller plutselig bestemme å stramme inn praksis. Forvaltningen står også svært fritt når det gjelder å vektlegge hensyn, slik at de kan vektlegge mindre forskjeller ulikt i saker, som for øvrig står svært likt. Men selvsagt innenfor de rammer som plan- og bygningslovgivningen setter. Forvaltningen kan dermed utvilsomt forskjellsbehandle, men forskjellsbehandlingen må være saklig. Et likt tilfelle skal som utgangspunkt behandles likt. Imidlertid vil man i de fleste tilfeller normalt kunne finne forskjeller mellom tilfellene som begrunner forskjellsbehandling. I de fleste tilfeller vil det også være saklig å begrunne et avslag med at muligheten er brukt opp, f.eks. fordi andre har søkt først. Eksempelvis ved byggesøknader, der tidligere like boliger har fått dispensasjoner, mens bygningsmyndighetene ved sistemann finner at området når er for fortettet eller andre hensyn har endret seg. Rådmannen er enig at saken klager viser til fra 2014 for så vidt kan gi sammenlikningsgrunnlag. Det er imidlertid rådmannens vurdering at ikke alle vurderingsmomentene som førte til at dispensasjon ble gitt i det tilfellet, kan overføres til angjeldende sak. Dette gjelder også sakene fra Fra kommunens søknadsbehandlings hitsettes følgende: Ifra rådmannen ble det den gang konkludert med at det på grunn av tomtenes størrelse og utforming kun var snakk om en økning av antall boenheter, og at tiltaket for øvrig var i tråd med planbestemmelsene og planformålet. Rådmannen viste til at det i denne saken var snakk om boliger for vanskeligstilte, noe det var mangel på, og at tomtens beliggenhet og utforming var vesentlig ulik, sammenlignet med denne søknad. Det er derfor rådmannens vurdering at denne saken ikke innebærer usaklig forskjellsbehandling, ved at man eventuelt ikke innvilger dispensasjon, da arkivsak: 15/925 og denne sak ikke er helt like. Rådmannen vurderer at man med det omsøkte tiltaket har nådd en tålegrense for antall dispensasjon som kan gis innenfor boligfeltet. Dersom reguleringsplanen fortsatt skal ha noen legitimitet som informasjons- og beslutningsgrunnlag er det svært uheldig om det gis dispensasjon som omsøkt. Det vurderes at det i angjeldende sak er andre momenter og hensyn i vurderingen som i større grad her gjør seg gjeldende enn i de sammenlignbare som klager har vist til. I dette ligger bl.a. hensyn til forutberegnelighet ved utbygging av de øvrige tomtene i feltet sammenholdt med at området B9 så langt er uberørt mht. dispensasjoner. Innenfor området B1 hvor det tidligere er gitt dispensasjoner, skjedde det en helhetlig utbygging av hele B1-området. Når det gjelder vurderingen av saken som angår området B11 hitsettes følgende fra kommunens søknadsbehandling: Det ble i sak: 15/925 datert gitt dispensasjon til oppføring av åtte enheter på 20/27. Ifra rådmannen ble det den gang konkludert med at det på grunn av tomtens størrelse og utforming kun var snakk om en økning av antall boenheter, og at tiltaket for øvrig var i tråd med planbestemmelsen og planformålet. Rådmannen viste

27 til at det i denne saken var snakk om boliger for vanskeligstilte, noe det var mangel på, og at tomtenes beliggenhet og utforming var vesentlig ulik, sammenlignet med denne søknad. Det er derfor rådmannens vurdering at denne saken ikke innebærer usaklig forskjellsbehandling, ved at man eventuelt ikke innvilger dispensasjon Rådmannen viser for øvrig til kommunens tidligere søknadsbehandling og den utredning som er gjort ovenfor. Ut i fra en helhetlig vurdering av de sakene som klager har vist til, kan ikke rådmannen se at kommunens vedtak er ugyldig med bakgrunn i læren om usaklig forskjellsbehandling. Rådmannen kan med dette ikke se at det i denne saken er gjort feil ved saksbehandlingen eller rettsanvendelsen som tilsier at vedtaket eller innstillingen skal omgjøres, og den hitsettes her i sin helhet. Konklusjon: Rådmannen tilrår at klagen ikke tas til følge. Vilkårene for dispensasjon vurders for ikke å være oppfylt i nærværende sak. Rådmannen har heller ikke funnet mangler ved kommunens vedtak som medfører ugyldighet.

28

29 FRØYA KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR BEINSKARDET BOLIGFELT Revidert pr Reguleringspiankart datert Reguleringsbestemmelser datert Beskrivelse av reguleringsområdet: Reguleringsområdet ligger mellom Storheia boligområde og Rabbenfeltet i randområdet mellom innmarka og utmarksområdene i helling mot sørvest, sør for Sistranda sentrum. Området har fri utsikt mot sjø. Reguleringsplanen viser 79 nye frittliggende boligtomter, to eksisterende boligtomter, ett areal avsatt til konsentrert småhusbebyggelse/borettsiagsutbygging med 16 enheter, lekeplass, friområder, trafo og infrastruktur. Området er planlagt utbygd med offentlig veinett fram til den enkelte tomt. Området får adkomst for kjørende fra øst direkte opp fra fv7 14. Fra området går tre gangveger i vest mot utmarka. Det går også en gangveg i nord mot tilgrensende boligområder og en i sør mot tilgrensende boligområder. Fra området er det kort veg til sentrumsfunksjonene. TrafikkmØnsteret er i tråd med kommunedeiplanen for Sistranda. Eksisterende strømførende kabler som går i luftspenn over området forutsettes lagt i bakken. Hovedvannledning for Sistranda og strømkabel er lagt i bakken tvers gjennom området fra nord til sør. Disse må legges om ved utbygging av feltet.

30 Bil), REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelser datert Det regulerte området er vist på reguleringspiankart i målestokk 1:1000. Planområdet er inndelt til følgende reguleringsformål med bestemmelser: i Planområdet reguleres til følgende formål (PBL 12-5) Bebyggelse og anlegg - Frittliggende småhusbebyggelse - Konsentrert småhusbebyggelse - Energianlegg - Lekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg - Fortau - Gang- sykkelveg - Annen veggrunn GrØnnstruktur - Friområde Sikringssoner - Frisiktsområde 2 Bebyggelse og anlegg 2-1 Frittliggende småhusbebyggelse Planen viser 11 områder (B i totalt 81 tomter, avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. I disse områdene tillates bygd boliger med inntil to boenheter (tomannsbolig/enebolig med utieieenhet). I tillegg kan eiendommene bebygges med bod, uthus og garasje. Bebygd areal for den enkelte tomt skal ikke overstige 30 % BYA. Største tillatte rafthøyde over grunnmur er 450 cm og største tillatte mønehøyde er 720 cm, med unntak av boligområde B5 der største tillatte rafthøyde over grunnmur er 420 cm og største tillatte mønehøyde er 650 cm. 2-2 Konsentrert småhusbebyggelse Planen viser ett område avsatt til konsentrert småhusbebyggelse. Dette området er avsatt til boligutbygging tett/lav. I disse områdene tillates bygd 16 boligenheter sammenbygd i inntil 1,5 etasjer. I tillegg kan eiendommene bebygges med bod, uthus og garasje som enkeltbygg eller sammenbygd med boliger.

31 Største tillatte rafthøyde over grunnmur er 420 cm og største tillatte mønehøyde er 650 cm. Største tillatte BYA 55 %. 2-3 Energianlegg Området er avsatt for trafo. 2-4 Lekeplass Planen viser tre områder avsatt til felles lekeareal for barn. Disse områdene skal være felles for alle beboerne i området og for andre brukere. 3 Saniferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 3-1 Kjøreveg Planen viser ett område for offentlig kjøreveg. Hovedveg er fra avkjørsel fra fv7 14 og opp til X-kryss etter ca. 400m. Hovedveg opparbeides med fortau langs hele lengden. Hovedveg opparbeides med 5,0 m asfaltert kjørebanebredde med 0,25 m asfaltert skulder mot kantstein og totalt 0,5 m skulder på den andre siden, hvorav 0,25 m asfalteres. Totalt 5,75 m bredde inklusive skulder. Kjøreveg skal avgrenses mot fortau med kantstein. øvrig vegnett skal opparbeides med 5,0 m asfaltert kjørebane og 2 x 0,5 m grusskulder. Totalt 6,0 m bredde inklusive skulder. Mot fv7 14 skal utformingen være i tråd med Statens vegvesens bestemmelser om utforming av vegkryss. Ved kryssing av gang- sykkelveg ved fv714 skal gang- sykkelvegen være gj ennomløpende. 3-2 Fortau Hovedveg opparbeides med fortau langs hele lengden. Fortau avgrenses mot kjøreveg med kantstein. Fortau opparbeides med 2,5 m asfaltert bredde og 0,25 m grusskulder. Totalt 2,75 m bredde inklusive skulder. 3-3 Gang- sykkelveg Planen viser sju områder avsatt til gang- sykkelveg. To av disse er eksisterende gang sykkelveg langs fv714. De øvrige fem gang- sykkelveger representerer tilknytninger fra boligområdene til utmark og tilgrensende boligområder. Disse skal opparbeides med 2,5 m asfaltert bredde og 2 x 0,25 m grusskulder. Totalt 3,0 m bredde inklusive skulder. 3-4 Annen veggrunn Annen veggrunn omfatter bi.a. areal tiltenkt for grøft, sandfang og opplagring av snø. Dette arealet driftes av vegholder og tillates ikke nyttet til annet enn tiltak direkte knyttet til drifting av vegen.

32 3-5 Avkjørsler Avkjørsler fra offentlig veg er vist på plankartet. Avkjørsler kan tillates endret etter nærmere vurdering, med godkjenning etter vegloven. Utforming og vedlikehold av avkjørsler skal skje ihht. vegnormalene for Statens vegvesen og forskrifter til Veglovens Grønnstruktur 4-1 Friområde Planen viser åtte større og mindre områder avsatt til friluftsområder. Disse områdene er avsatt til rekreasjon, lek og friluftsaktivitet for områdets beboere og andre brukere. I disse områdene tillates ikke oppført bygning eller installasjoner som ikke er i direkte tilknytning til områdets bruk etter formålet. 5 Sikringssoner 5-1 Frisikt Planen viser områder for frisiktssone mot offentlig veg. I disse områdene tillates ikke faste installasjoner eller vegetasjon med høyde over 60cm over kjørebanenivå for primærvegen. 6 Rekkefølgebestemmelser Utbygging i planens byggeområder skal ikke iverksettes før kjørevegnett og gang sykkelveger internt i planområdet er utbygd og tilknyttet eksternt vegnett. Før utbygging av boliger iverksettes skal planens områder regulert til lekeplass være ferdig opparbeidet. 7 Fellesbestemmelser 7-1 Utforming ved utbygging For all utbygging etter planen gjelder at denne i størst mulig grad skal rette seg etter eksisterende bebyggelse i form, farge- og materialbruk. 7-2 Terrenginngrep Ved alle terrenginngrep i planområdet skal det vises varsomhet i forhold til terrengarrondering, massedeponering og frilandslagring som kan påføre terrenget varige skader. 7-3 Felling av busker og trær Unødvendig felling av busker og trær tillates ikke. 8 Unntak Der kommunens utvalg for plansaker finner det tilrådelig kan utvalget foreta lempelser eller skjerpelser i forhold til disse bestemmelser innenfor rammen av gjeldende lovverk.

33 Frøya kommune Postboks Sistranda ADVOKATFIRMAET Im Fvendsen AS 12 APR 2017 Vårref. Deres ref. J.nr. Sistranda den Ansvarlig advokat: STAS/ / april 2017 Terje Svendsen Klage på vedtak vedrørende søknad om dispensasjon til oppføring av femmannsboliger på gnr. 21, bnr. 365 m. fl. i Frøya kommune Viser til Deres vedtak av med sak nr. 17/227, der det gis avslag på dispensasjon til ovennevnte. Bilag l: Saksfremlegg for sak 17/227 Bilag 2: Politisk vedtak av Klagefrist: Det gjelder en klagefrist på 3 uker frå det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem. Klagen er derfor rettidig. Innledning: D søkte Kystplan AS på vegne av Frøy Eiendom AS (heretter benevnt "søker") om dispensasjon til oppføring av to femmannsboliger på gnr. 21, bnr. 365 m. fl. i Frøya kommune, herunder dispensasjon til sammenføyning av tomter og tillatelse til å overstige tillatte 30% BYA. Det ble som kjent gitt avslag på søknad om dispensasjon, og det er dette vedtaket som nå påklages. Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS no Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS Postboks 71, 7261 Sistranda Telefon postmottak@stokholmsvendsen. no Tlf. Kristine Stokholm Mail: ks@stokholmsvendsen. no Tlf. Terje Svendsen Mail: ts@stokholmsvendsen. no Org. nr. : Bankgiro:

34 Hensynene bak reguleringsplanen 2-1 l saksfremstillingen blir det opplyst at hensikten bak bestemmelsen omkring antall enheter og tillate % BYA i plan ikke fremgår av forarbeidene. Av saksfremstillingen fremgår det ikke noen konkret begrunnelse for hvorfor hensynene bak plan tilsidesettes vesentlig i dette tilfelle, dersom det tildeles dispensasjon til det omsøkte. Når det er opplyst at kommunen ikke kjenner til hensynene bak planen, ettersom disse ikke er opplyst i forarbeidene, og avslaget nettopp er på bakgrunn av vesentlig tilsidesettelse av disse hensynene, kan det fremstå som noe vilkårlig når noe er vesentlig tilsidesettelse av hensynene og når noe ikke er det. Dette er særlig med tanke på at søker tidligere har fått tildelt dispensasjon på gnr. 21, bnr. 336, 337 og 347, alle sammen saker som ligner veldig på denne, og også innen for samme planområde og med samme planformål. Bilag 3: Dispensasjonssak for gnr. 21, bnr. 347 i Frøya kommune Henvisning til område for konsentrert småhus Videre vises det til at søker bør henvises til område tilrettelagt for den omsøkte boligtype og utnyttelsesgrad, ettersom det vil være meget uheldig å overstige tillate BYA, da dette vil skape inntrykk av en veldig tett og inngripende bebyggelse. Det vises igjen til de øvrige tilfellene med rekkehus i samme planområde der det er tildelt dispensasjon, jf. ovenfor, men også på eksempelvis gnr. 21, bnr Hvorfor det kun er dette tilfellet som skal henvises til ovennevnte tilrettelagte område kan det stilles spørsmålstegn ved. Videre er det også i de øvrige tilfellene blitt tillatt å overstige 30% BYA. En stiller seg derfor undrende til hvorfor nettopp dette bygget vil virke tett og inngripende, mens de øvrige ikke gjør det, ettersom det ikke ligger noen utdypende forklaring på dette. Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS no Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS Postboks 71, 7261 Sistranda Telefon postmottak@stokholmsvendsen. no Tlf. Kristine Stokholm Mail: ks@stokholmsvendsen. no Tlf. Terje Svendsen Mail: ts@stokholmsvendsen. no Org. nr. : Bankgiro: :

35 l den forbindelse gjøres det oppmerksom på at det Run er snakk om 7% og 0, 95% mer enn de tillatte 30% BYA på hhv. tomt A og B(illustrert i bilag 4), og at de 7% ekstra kun er for å kunne tilby beboerne en garasje. Dette høyner bokvaliteten for beboerne, noe som også må være i kommunens interesse. Som det også er opplyst i opprinnelig søknad frå søker er det stor etterspørsel etter sentrumsnære leiligheter på Frøya, i tillegg til den i forveien store boligmangel, hvilket dette tiltaket bidrartit å avhjelpe. Bilag 4: Søknad om dispensasjon av Videre opplyses det i saksfremstillingen at tomtene gnr. 21, bnr. 364 og 367 vil bli "murt" inne av femmannsboligene. Det er vår oppfatning at disse tomtene ikke vil bli "murt" inne i mye større grad enn hvis det var vanlige hus som ble bygd. Høyden på en femmannsbolig og et vanlig hus vil eksempelvis være noenlunde ensartet. Som det også fremgår av søknad om dispensasjon frå Kystplan AS i bilag 4 er det illustrert at det er mye luft mellom bygningene på omsøkte tomter og tomtene 21/364 og 21/367, og at garasjen vil være på nordsiden av tomt A. Garasjen er derved på den motsatte siden av den grensen som går mot tomtene gnr. 21, bnr. 364 og 367. Vilkår om infrastruktur Det vises til at tiltaket vil generere mer trafikk og legge ekstra press på eksisterende kommunal og teknisk infrastruktur. Som følge av dette og at omsøkte tiltak av kommunen karakteriseres som et stort bygg, henvises søker i den forbindelse til å få dette regulert gjennom innspill til ny reguleringsplan. Som det fremgår av saksfremstillingen skal en avvisning av søknaden skje på et saklig grunnlag og det skal ikke skje avvisning, dersom årsaken kan imøtegås med at det settes vilkår i vedtaket. Saksfremstillingen belyser ikke hvorfor en reguleringsplan er i bedre stand til å løse ovennevnte frem for at det settes et vilkår i vedtaket. Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS www. stokholmsvendsen. no Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS Postboks 71, 7261 Sistranda Telefon postmottak@stokholmsvendsen. no Tlf. Kristine Stokholm Mail: ks@stokholmsvendsen. no Tlf. Terje Svendsen Mail: ts@stokholmsvendsen. no Org. nr. : Bankgiro: :

36 Dette ble også foreslått i Hovedutvalg for forvaltning av med følgende ordlyd: "Det forutsettes at situasjonen rundt dimensjoneringen rundt avløp ivaretas, og at kommunen går i dialog med utbygger om dette." Bilag 5: Saksprotokoll av for sak 17/227 Det er vår oppfatning at dette i like høy grad kan avhjelpe problemstillingen rundt infrastruktur, som ved innspill til en reguleringsplan, og det er derfor ikke forholdsmessig å kreve sistnevnte. Videre opplyses det i saksfremstillingen at det ikke tidligere er dispensert i delområde B9 og at det søkes på et relativt lite område, hvilket medfører at tiltaket er av en størrelse og et omfang som gjør at det skal reguleres gjennom reguleringsplan. Det er vår oppfatning at det ikke kun kan tas utgangspunkt i enkelte delområder (B9), når øvrige delområder i samme reguleringsplan er regulert til samme formål. Hensynene bak reguleringsplanen må være det samme for de forskjellige delområdene som er avsatt til samme formål. Igjen kan det stilles spørsmålstegn ved hvorfor dette tiltaket har et omfang som skal reguleres, men ikke de øvrige rekkehus. Det gjøres oppmerksom på at dette tiltaket er i noenlunde samsvar med de øvrige rekkehus som er blitt bygd, både i forhold til tiltak og størrelse. l saksfremstillingen henvises det til en uttalelse frå sivilombudsmannen i sak SOM om at: "Permanente avvik med generell gyldighet for det aktuelle reguleringsområdet skal gjøres gjennom reguleringsendring og ikke gjennom dispensasjoner." Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS no Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS Postboks 71, 7261 Sistranda Telefon postmottak@stokholmsvendsen. no Tlf. Kristine Stokholm Mail: ks@stokholmsvendsen. no Tlf. Terje Svendsen Mail: ts@stokholmsvendsen. no Org. nr. : Bankgiro: :

37 Det synes vanskelig å se hvordan denne uttalelsen har relevans for vår sak, ettersom en dispensasjon til denne søknad ikke har mer generell gyldighet enn øvrige tildelte dispensasjoner. l motsatt fall vil alle særskilte dispensasjoner nettopp bli ansett for å være permanente avvik med generell gyldighet. Usaklig forskjellsbehandling og forutberegnelighet På bakgrunn av at søker tidligere har fått tildelt dispensasjon i en sak som i det vesentlige svarer til denne, er det vår oppfatning at det er snakk om usaklig og vilkårlig forskjellsbehandling, l saken om dispensasjon tit gnr. 21, bnr. 347 i bilag 3 ble det også søkt om tillatelse til å overstige tillatte 30% BYA og om å slå sammen to tomter, slik at det kunne bygges rekkehus. Derved medførte dette også at antall boenheter oversteg det tillatte i henhold til reguleringsplan. Dette ble tillatt, ettersom dette den gangen ikke ble ansett å vesentlig tilsidesette hensynene bak reguleringsplanen. Hvilke faktorer som skulle ha endret seg i mellomtiden, slik at det i dag tilsidesetter hensynene, kan det således stilles spørsmålstegn ved. Videre opplyses det i saksfremlegget at denne saken og saken om dispensasjon for gnr. 20, bnr. 27 ikke kan sammenlignes, og at det på denne bakgrunn ikke er snakk om usaklig forskjellsbehandling. l dispensasjonssaken om gnr. 20, bnr. 27 var det snakk om boliger for vanskeligstilte, noe som det ifølge saksfremlegget var mangel på, og som nevnes som en av årsakene til at det for 20/27 godt kunne tildeles dispensasjon. Det var i denne saken derfor ikke problematisk å gi dispensasjon for å få flere boliger til vanskeligstilte. Det er derfor bemerketsesverdig når en av grunnene til at dette tiltaket ikke skal ha dispensasjon er at boligmangel ikke er spørsmål som bør løses gjennom dispensasjon, men gjennom kommuneplaner og reguleringsplaner. Dette skaper et veldig uheldig praksisbilde og gir dessverre et inntrykk av at dispensasjoner blir tildelt som vinden blåser uten noen faste retningslinjer. Dette er en praksis som er uklar og vanskelig å forholde seg til som borger, særlig i et tilfelle som søkers, ettersom denne allerede en gang har fått dispensasjon ut i frå tilnærmelsesvis samme premisser. Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS no Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS Postboks 71, 7261 Sistranda Telefon postmottak@stokholmsvendsen. no Tlf. Kristine Stokholm Mail: ks@stokholmsvendsen. no Tlf. Terje Svendsen Mail: ts@stokholmsvendsen. no Org. nr. : Bankgiro: :

38 Når man allerede ut i frå tilnærmelsesvis like forhold har gitt positivt vedtak om dispensasjon, er det vår oppfatning at det trolig må medføre samme resultat i denne saken, som nettopp ikke adskiller seg noe særlig frå de øvrige saker. Det er ikke noe til hinder for at eventuelle betenkeligheter kommunen måtte ha vedrørende infrastruktur kan løses gjennom dialog med utbygger og et vilkår om dette i et eventuelt positivt vedtak. Avslutning På samme måte som i de øvrige sakene nevnt ovenfor, vil omsøkte tomt heller ikke vesentlig tilsidesette hensynene bak plan, og fordelene vil klart overstige ulempene ved en tildeling av dispensasjon. Videre er det ikke noe som konkret tilsier at det skulle være forskjell mellom omsøkte tomt og de øvrige saker, og det fremstår derfor som at det vil være usaklig forskjellsbehandling ved ikke å innvilge dispensasjon også for denne tomten. Derfor er det vår oppfatning at det bør tildeles dispensasjon i henhold til søknad til omsøkte tomt om å sammenføye tomter, tillate BYA på hhv. 30, 95% og 37%, samt oppføring av to femmannsboliger på gnr. 21, bnr. 365 m.fl. i Frøya kommune. Imøteser Deres snarlige behandling av saken. Med vennlig hilsen Han Chieu Lam Advokatfullmektig Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS no Advokatfirmaet Stokholm Svendsen AS Postboks 71, 7261 Sistranda Telefon postmottak@stokholmsvendsen. no Tlf. Kristine Stokholm Mail: ks@stokholmsvendsen. no Tlf. Terje Svendsen Mail: ts@stokholmsvendsen. no Org. nr. : Bankgiro: :

39 BILAG NR. SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Stian Aspaas Haugen Arkivsaksnr. : 17/227 Arkiv: PLAN Saken skal behandles i følgende utvalg: Hovedutvalg for forvaltning GNR 21 BNR 365 MFL DISPENSASJON FRÅ REGULERINGSPLAN BEINSKARDET- OPPFØRESG AV FEM-MANNSBOLIG Vedtak: Forslag til vedtak: l. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt frå regulermgsplan for Beinskardet for oppføring av fem-mannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres frå, og at lovens formålsbesteinmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vedlegg: l. Dispensasjonssøknad, datert Dispensasjonssøknad arkivsak: 15/ Utsnitt reguleringsplan med ortofoto Øvrige dokumenter (ikke vedlagt): l. Dispensasjonssøknad med nabovarsel, datert Planbestemmelser reguleringsplan for Betnskardet Saksopplysninger: Kystplan søker på vegne av Frøy eiendom AS om dispensasjon frå reguleringsplan for Beinskardet for oppfiøring av to femmannsboliger. Det søkes om dispensasjon frå 2. 1 for antall tillate enheter og tillate % BYA. Det søkes også om dispensasjon fi-a tomgrenser nedfelt i plankart. Søknaden begrunnes med at det er etterspørsel etter sentrumsnære leiligheter og at det lengre sør i område er gitt tillatelse til bygging av to firemannsboliger. Søker mener at det er ønskelig med fortetting da dette er et sentmmsnært område. For omsøkte tomt B legges det vekt på at overstigelse av BYA er på kun 0,95 %, mens man på tomt A overstiger med 7% fordi man ønsker å tilby garasje på ett av rekkehusene for kunne gi et bredere tilbud til kjøpeme. For å få til tomt A ønsker man å slå sainmen 21/365 og 21/366 og for tomt B 21/363 og 21/368.

40 Det ertidligere innsendt dispensasjonssøknad datert foromsøkte tiltak med mer, men denne ble revidert til dagens søknad etter inøter med koirununen. Vurdering: KoiTununens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemitielsen det dispenseres frå ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en mteresseaweining, der fordelen ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Arealbruk skal primært avtales gjennom kommuneplaner og reguleringsplaner. Dette vil blant annet sikre at lokalisering av utbyggingsoinråder skjer etter en samlet vurdering av konsekvenser for samfunn, natun-essurser og miljø. KomiTiuneplanens arealdel er kommunens førende dokument i utbyggingssaker og har blitt til gjennom en omfattende prosess hvor inyndigheter og offentligheten har medvirket og der ulike interesser er veid opp mot hverandre for å finne en best mulig arealdisponermg. For å bevare planen som et viktig styrmgsredskap for koinmunens arealforvaltning skal det derfor ikke være kurant å fi-avike frå planens dispensasjon. Konununens arealdel er kommunens førende dokument i utbyggingssaker og har blitt til gjennom en omfattende prosess hvor myndigheter og offentligheten har medvirket og der ulike interesser er veid opp mot hverandre for å finne en best mulig arealdisponering. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning skal det ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Sosiale/økonomiske/helsemessige forhold blir normalt tillagt liten vekt. Forhold som teller er midlertid at dispensasjonen ikke avklares i bedre i en mer omfattende prosess (omregulering), den har ikke betydning for planen for øvrig, den medfører ikke presedens, den gir en bedre løsning enn det lovverket legger opp til eller at spesielle naturforhold/tekniske forhold gjør det "nødvendig" med dispensasjon (bratthet, kommunalt ledningsnett eller lignende). Hvis konklusjonen etter vurdering i forhold til foregående kriterier er det at det rettslig sett anledning til å gi dispensasjon- så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering av om de finner til gmnn å gi dette. Det fomtsettes at kommunen må ha en saklig grunn for og ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Strandsonebestemmelser sier at det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser ved utbygging i strandsonen. Naturmiljøbegrepet omfatter også biologisk mangfald. I de statlige planretnings linjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen er Frøya vurdert som en kommune under stort arealpress. Alle saker som berører natur og miljø skal vurderes e. tter prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 (jf. nml 7). Tiltaket ligger innenfor et område som allerede er bebygd, og vil være

41 et påbygg og tilbygg til eksisterende bygningsmasse. Rådinaimen vurderer det slik at det oinsøkte tiltaket ikke berører spesielle økosystemer, flora eller fauna. Tiltaket vil ikke true verken arter eller planter på rødlista, ei heller verneoinråder, næroiru-åder til vemeoinråde, marint beskyttede områder eller vemede vassdrag. En anser dermed at prinsippene bak nml 8-12 er vurdert. Rådmannens vwdering: Kystplan søker på vegne av Frøy eiendom om dispensasjon frå reguleringsplan for Beinskardet for å flere antall enheter en plan tilsier, frå høyeste tillate % BYA og frå tomtegrenser avsatt i plankart. Det aktuelle oinrådet er i detaljreguleringsplan for Beinskardet boligfelt (ikrafttredelsesdato ) regulert til boligformål (frittliggende småhusbebyggelse). I hht. 2-1 i bestemmelsene til reguleringsplan for Beinskardet boligfelt viser planen elleve oim-åder (Bl - Bl l), totalt 81 tomter avsatt til fi-ittliggende småhusbebyggelse. De berørte eiendoirunene ligger innenfor oiiiråde B9. Omsøkte tiltak vil ikke berøre eller være i strid med statlige og regionale rammer og mål. Tiltaket har heller ikke vært på høring hos statlige sektororgan og fylkeskommunen. Omsøkte tiltak er vurdert til å ikke berøre noen annens interesseområder enn koimnunens. Det er ikke kommet inn nabomerknader i forbindelse med søknaden. Det framgår ikke av planens forarbeider hva som er hensikten bak bestemmelsen omkring antall enheter og tillate % BYA i plan. Ut ifrå planens forarbeider kommer det ikke klart fi-am hviuce vurderinger som er gjort i forhold til antall tomter plan legger opp til, eller tomtenes størrelse. Det er derimot i planområdet lagt opp til to ulike bebyggelsesstrukturer gjennom område avsatt til fi-ittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. For området konsentrert småhusbebyggelse, som nå er ferdig bygd, er lagt til rette for en utnyttelsesgrad på 55% med maksimalt 16 enheter. Den egengodkjente Frøya kommunestyret reguleringsplan for Beinskardet del 3, som tilrettelegger for omsøkte utbygging. Det er her lagt til rette for en utnyttelsesgrad på 55% og bygging i form av rekkehus som omsøkt. Rådmannen er derfor av den innstillmg at søker bør henvises til oinråde tilrettelagt for den omsøkte boligtype og utoyttelsesgrad, som er i tråd med plan. Søker viser til at det er etterspørsel etter sentrumsnære leiligheter og at det er ønskelig med fortetting. Rådmannen vil her påpeke at dette er spørsmål som ikke bør løses gjennom dispensasjon, men gjennom kommuneplaner og reguleringsplaner som har blitt til gjennom en omfattende prosess hvor myndigheter og offentligheten har medvirket, og der ulike interesser er veid opp mot hverandre for å finne en best mulig arealdisponering. Rådmannen vil også her vise til reguleringsplan for Beinskardet del 3 hvor det er tilrettelagt for den type boligbebyggelse som omsøkes. Slik rådmannen vurderer det så vil ikke fordelene ved å imøtekoinme en søknad om dispensasjon være klart større enn ulempene, basert på denne argumentasjonen.

42 Det ønskes å sairunenslå de berørte tomtene, for deretter å lage nye eiendominer. Rådmannen mener dette er meget uheldig, fordi dette vil bidra til å legitimere og legge forholdene til rette for en rekkehusutbygging. Dette på gmmi av tomtenes utfomiing og at det da legges til rette for en høyere arealutnyttelse, da planbesteitunelse 2. 1 er knyttet opp unot den enkelte tomt. Dette vil ogsåværemed på å legge til rette for vesentlig størrebygg enn det er i resten av planoinråde. Det er rådmannens vurdertng at man ved å dispensere frå angitte tomtegrenser, vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen og formålsbestemittelsen i plan. Det vises til at det er gitt tillatelse til oppføring av flere enheter på tomt lengre sør i planoinrådet. Det er ikke angitt hvilken tomt det er snakk om, men rådmannen antar at det vises til eiendom 20/27, vist som Bl l i plankartet for Beinskardet. Det ble i sak: 15/925 datert gitt dispensasjon til oppføring av åtte enheter på20/27. Ifi-a rådmannen ble det den gang konkludert med at det på grunn av tomtens støn-else og utfonmng kun var snakk om en økning av antall boenheter, og at tiltaket for øvrig var i tråd med planbestemmelsene og planformålet. Rådmannen viste til at det i denne saken var snakk om boliger for vanskeligstilte, noe det var mangel på, og at tomtens beliggenhet og utfontitng var vesentlig ulik, sammenlignet med denne søknad.det er derfor rådmannensvurdering at denne saken ikke innebærerusaklig forskjellsbehandling, ved at man eventuelt ikke innvilger dispensasjon, da arkivsak: 15/925 og denne sak ikke er helt like. Det følgerav pbl tredje ledd at «Forgjennomføringav størrebygge- og anleggstiltak og andrelihak som kan fåvesentlige virkninger for miljø og samfunn, h-eves del reguleringsplan». Hva som regnes som «større bygge- og anleggslihak», må vurderes ut ifrå en konkret vurdering av de forhold som gjør seg gjeldende på stedet. Dette framgår av Ot.prp. nr. 32 ( ) s Rådmannenvil her anføreat det nå er gitt en del dispensasjoner i reguleringsplan for Beinskardet, men at området B9 som det nå søkes om dispensasjon frå ikke er utbygd eller dispensert frå tidligere. Prosjektet innebæreren økning på seks enheter frå dagens plan på et relativt lite område, slik at rådmannen vurderer tiltaket en slik størrelse og omfang at det må avklares gjennom reguleringsplan. Dette er i tråd med lovens formål, jf. 1-1Jf. også 12-1 tredje ledd. Videre vil rådmannen påpeke at dispensasjon er unntaket og skal benyttes med varsomhet. Sivilombudsmannen uttalte i sak SOM at «Permanente avvik med generell gyldighetfor det aktuelle reguleringsområdet skal gjøres gjennom reguleringsendring og ikke gjennom dispensasjoner». Det er videre anførtat om man ikke ønskerå følgegjeldende reguleringsplan, så skal ikke dette gjøres gjennom en rekke dispensasjoner, men gjennom reguleringsendring. Omsøkte tiltak vil medføre en stor økning av antall enheter, som vil medføre en kraftig økning av beboere i et eksisterende bomiljø, generere betydelig mer trafikk og legge et stort press på eksisterende koinmunal og teknisk mfrastruktur. Rådmannen mener at det også er viktig å se påhele området i sin helhet, da det innenfor flere delområder (Bl- Bl l) er gitt dispensasjoner, som i sum gjør at plan oversiger de antall enheter det var lagt opp til gjennom bygging av opptil to enheter per tomt i planområde. Det er også meget uheldig å oversige tillate BYA, da dette vil skape inntrykk av en veldige tett og mngripende

43 bebyggelse. Hus på tomtene 21/ vil bli «murt» inne av de omkringliggende fem mannsboligene. Rådmannen vurderer det slik at økning av antall enheter vil vesentlig tilsidesetter hensynet bak besteminelsen det dispenseres frå, og at lovens formålsbestenunelse blir vesentlig tilsidesatt. På bakgmnn av ovenstående tih-år rådmannen at det ikke gis dispensasjon som oinsøkt fi-a kon-ununedelplan for Sistranda. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak besteimnelsen det dispenseres frå, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen henviser heller søker til reguleringsplan for Bemskardet del 3 der det er tih-ettelagt for den type bygg, og hvor det er tilrettelagt for den omsøkte boligtype og utnyttelsesgrad, som er i tråd med plan Forhold til overordna planverk: I reguleringsplan for Beinskardet Økonomiske konsekvenser: Kan medføre ekstra press på kommunal infi-astmktur i Beinskardet ved at man legger opp til flere antall enheter en plan tillater.

44 FRØYA KOMMUNE Frøya koinmune BILAG NR. t Deres ref Vår ref. STAS/2340 Arkivsaksnr. Arkivkode Sted, dato 17/227 PLAN Sistranda, MELDING OM POLITISK VEDTAK - GNR 21 BNR 365 MFL DISPENSASJON FRÅ REGULERINGSPLAN BEINSKARDET 5- MANNSBOLIG Hovedutvalg for forvaltnmg behandlet i møte sak 29/17. Følgende vedtak ble fattet: l. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt frå reguleringsplan for Beinskardet for oppfering av fem-mannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres frå, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Enstemmig. Dispensasjonssøknaden vu bli pålagt er gebyr pålydende kr ,- Klagemuligheter: Dette vedtaket kan påklages. Rette klageinstans er: Hovedutvalget for forvaltning. Fristen for å klage er 3 uker frå det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet fi-em til vedkommende part, jfr. forvaltningsloven 29. Klagen sendes til Frøya kommune ved Stian Aspaas Haugen som også, om ønskelig, vil gi nødvendig råd og veiledning. Med hilsen Frøya kommune Stian Aspaas Haugen Arealplanlegger Postadresse 7260 Sistranda Telefon Telefax Bankgiro )1

45 . BILAG NR. _3> w FROYA KOMMUNE leknisk Kystplan Mediehuset 7240 Hitra..240 HiTRA lh'rcs rcf. 02.y--.20S4 Vw K'f. AHF/3690 Arkjvsdkfinf. i4/6s3 Arksvkotit.' GNR 21'34-; Stfd. daiv Sis-lranda. GNR 21 BNR 347 DISPENSASJONSSAK ]^»\vduf<alg forfonaltning hehandlci i mote i:.06.2fil4 sak Fulgendc vedtak ble lati<;) Saker gis dispccsasjon fn» 2-1 i regukringsptan Bcinskardct, samt Rjeldvndc regulcringsplankart undw forutsttninfi av at det ikkc innkommer merknader fra nabocr. Kommer det tun merknader må sakcn (as opp til nv behandling. Er ikkc tiltakrt igangsatt inncn 3 år fatter dispensasjon twirt. Vedtake» fnttcs i henhttld til plan- og bygning 19-2 og bc^runnes med at tiltaket ilac %cscntlig tilsidcwttcr ht-nsyncnc bakgjridcoc reiiulcrinasplan. F. nstcromig Itchandling a\ vedtak. dispensasjon vil bli pal.-igt et Eefyrpt i kron. ir. OyggetiliaK. -lsc- gis 1 egd Klageiuuliglieier: l)et(c vedtaket kan paklages. Reite kla^cinsiaiis er: I:omiannskapi ;t. Klagcfrisicn er 3 uker. Klagen sendcs <il Cro^a konsniunc ved Ania Halmuy Fredriksen som ogsé. Otn cnikclig. vit gi nod\ cndic råd oy \ eiledning. Med Iiilsen I-roia kommune /.,^^^^7 '^^'.*->--t---^_ Ari^a Hatmyy Ireciri^sen B^c^esak^belifindScr (ijrnpan: fra\ [. icndoin AS, 72<»<J Sistranda l'wi,tjr.. v>e "Wf '.W2Me It-lfll'» -; 4'» ;,; M, Ic^a\ ; 4<- 3; «l ItaniiiCiro t*'v"l^', S.Ui(l"

46 - Sakn r:?3,'i4 FRØYA KOMMUNE Hovedunalg for fon altning Mulcdato: 12.(l6.!<H4 Sakshehandlcr: i.^flja Ki>linu\ FrcÅriksen Arki^saksnr: 14,'6I3 Arkivkodr: CMt 21/.'!47 Møtebok -Sak nr;?3 t4 <.tradttii4;: Sakcn skal behandlfii Uulgtiitfe utvalg: 53!^ r. n-ci.suivaig frr f. itt. aitniiié; U06.2U14 (;\R 21 BNR 347 UtSI'ENSAS, IO.\ iu\ REGI t. KKl.\G<>PI. A\ BI:l\SKARI»n Vedwk: I. Saker gis diipcnsasjun frå (i 2-1 j rfgulcrinypiun Bciiiskardet.»amt {yddvndtregulfring&plankart undfr toruist-tning a^ n t det ikike Innkommer n»crknader (ra nabovr. kommer del inn n>erkiutd>;i rna sakcn (as opp (il ny bcliandditg. 2. Er tkkc tittakel igttbgsatl inncn. t ar falifr ditpcnsasjon toori.?. \ edul. ei faltt"; i hcnhulu til pion- og b^sning g W-2 0;; bekru«lnt*<i n't"d al tiltakft ikk(- vescnuis lilsidcsettw henwncnc bak gjeldfne reguleringsplan. Enstcmmig Fursltt til vedtak:!. Soker gis dispcnaa-'-,!»'!» frå $ 2-3 i reiiulcrinyi.plan Bein. -.knrdci. s-ainl gjéldenje reguieringsplankan under tbiwsctnibg as ai dei ikkc iiiufet iuiiwf nicrkii. tder fi';i nybirer. K.!.'mmer di?l inn merknader nia Mkcii las opp til B} behandiiitg. 2. Er ikkf (iltakci ieang**a& iraiea 3 S-- (aller dispensasjon bcn.?. Vedtakrt fatlen i healwtdli! piar, - og bypniny: S!<'-2 og bvgruiw?!» med a; tiltaket ikkc \esenl)ig tilsidt :s>e«er hen<nt?n<. bak &i<-'ldcnc reuu2i;rtn^i<pia>'. ' Vedlegs; Dwpens-asiciifWiiknad monan Ufe.nitl trå regulwini^psankan Situa&jon.skan Ønsket grenscjustcriog Fa-i-idtT for!ci!ia)ietct og garasje ismt serrergsnin Sak&opp]<tninscr: Kwtpiar, Siikcr på vegnc av Fw ṿ cicndum AS disp>;n-asjnn Ira krav<;ai ; i $ 2-1 i regulunnpspian Beinskardet. samt gieldcndf regalerinjiysplankan. ( bestcninieii. efi det sokes (ii. spi.tfytsjon frå star dei fø!sj;c!»de: of 2- J FriliJtggrndr småhsix^fhygsfhi' Pltinfn viwr i t wwddfi- l B i- Bil), (OM/' << / tnm'i'r. ffvwt/ ti/jriuligsi 'rtsfc- småf:usfv!'ysc:el^.. l di-'w onvwif. M s'3lotes byg, d twhgi-r wcd itintu K' h<'ciiheu'r <wmanwf'<. tli'.{'cnchålig mr^uih'u'rnlw/. l liiifgg klin c;< ndwnifcir ht'bygy\ n^tlbosf. Mht» tig.?<;n<.<..v. Rrhy^fir<vfjiir rfi-n rna-<'/.'t' tom.'.vaa/(k-åt' o\vrstige. <(' % RY. -l. &wr»!e ttlfiitli' rantwydt vi\-r Krunnir. ar i-t 4'^an og støfẉ {iu.iitr miwi.lwyji. ' cr 7^0 cm. ffh-t! unntak wiwligoiitrådi : S f Ji;r.fUii-sh- ti!/a'w rafffiaysfe' over grtiimnw i'r.421) <w ug swritv {i!!attemimvki)yjt' t'r fs5vi t.w. *'

47 - ' <.S Sakn r:?314 I>ei sck?'. u*spc<iss<.!^'.5 Ira iiisgtfndc kr;'.'. < l)i.-. te;ri)!i. ls<.ti.';: p!;iiikan'. Miinchi t\ d,.-. R^nhr-. -utf «Usrnii.;!?*-".. BYA. Yn->rii:ii.'n; en a\'kjor'>ci frå wnn «-i. (lir.-iisciuskiinc rneil^n'. h«n' /s w 2 j U ~ M><n;h»->'<i!? p. i ic!igh?(.-'komp!ek--fi iii \a-rc t<'.2 meter, nsak,^ rar;;'it. ')U. I'. K-!.Ṭ.!)>.! vi-i.-< t»i \ei 3iege }t\m w-ket grcii*. i;jt;si..-ri;>^' fr vi^i i e'. ^^cr.sik;--kan. L't. irea! pa '7! m frj s.'>ii!! 2 1.;4<> cnske-. tiiiaat JI1134~. Arc-a}. ;! -ka! b..-b\e'»cs nicd garasj-r- i thkiiylnsity i;i!'ci!;t'i.t;;st'\ggfi Somltf» "n li\'. \ ul 4;i-"e?!,5. ctlf forc-iat! gtenseju^crin^. Byg;. '^s yafe\cr 2!ii\^. ;r, åevs far å Li bi:st i>-rtcn2it!(l">:fl"ls- '!rk. t*'!tfi!tgtiertfnt. :' \i2 dj-rf,. ')- kri:\<. cacn avkjtwss.-t. E riist lo; a k.'n>s!ic med nabonictkiiadcr har i(,kc guts ut. cispen-sdoneu «u Ji;!?-;*! gss iwd forbchoii! oiii ai <iel ttikv- ktiin.'ii.-r inn nab<>)ik'tknacli ;T til tiltakvi. Dersom tici koindicr KI!! siicrkii. tdcr nii sukcii hchandk-s rå n\li. \'u>-dx>'riii{i: D..'i a(..i,!<,-ll<.- tiit.ikft!tt;gcr i cl flmråijtf St'fii n B\S<'«) li) smshu;-hebyiig;l.-c i rcgiik'nngsplan Hciis^rd.a. IX-t må dcrt'1'r Asp..'n'.t*rtfs bade fra e.jcii.icikti; rc;;u!t'.r!ii('s?*!.in ag plankan. Sakt-n h. ]i;i)i>3ii.'s v>!i.'i ; X i ruguivting-.plaii.iii SnnAari.ii.-i In»r dei siiir ft.'>2;!usdtf' ff-uniwf: i't>iv''i/in;wi<r. i'ns MtisSg f:ir pbw.tsk^' f. nr, i;i!/i"»;awa/:', ; M;); iiniilgvi^ivw kwpdv <-!lt'r Ki.jfrpvl^T if-rhold ti! <Si'iSii bestrntmvt^r lanrnlifi' wnimeil fli" g/c-ia-frfi tmvirk. ' >. Kvmmuociis adgiutg u! Å g; diapw-aqon er avjerfn-wi Itei kre\cs ai ^.n.^-niin; bjk åw besiemmci&eii <3L'i di<.pcns?r;s fro ikkr blir vessrshji tiiside-au. t till^gs; CT& d.:'. foitflas en >ni(.ti;><e;iv<.eimiiy, der {bsdelea \<;d tiitiikfi ins ^.urd^res opp inoi ulempene. Dei vn'\ Iweti^gi.- en klar i»\fn<?ta av hen;<\-ii som uler for dispensasjon...\rtf«"tl>(uk s&a! prinia-n iivkiare!' iijennw kom-nuiwriaiiei og rcgult.-rinysplaiict. Dcfu vil bl&ot amitf; sikre ai lokaijxcrine av uth\sl>tng. somrii<lfr. skie? ener cii sanilct ^iirdfrj ug av kon.-ck-svnsrr Ibr sanrfunn, naium-ssurser og niiijp. Koinrounefiarien. s arcalde! c* tei mniuncns fnrcndf dtil;umeni j ulb>tii;'ingi;s:iker og liar blitt til g.icanom ttt nmfaucnde proscss hvor simidigheier og pqent!i^tøe;i hj r n»tfdvia'et off dtt ulike insercssct er vtfid opp inoi b\, ;randri; for S (lime CTI best nsulig areaidf.ponering for å brt-are pl.ineti s<,'rn f) viktig st}tiri a.'red<tøp for kommurcna areal fon altnmg sia! det dcrf.?! ikkc x-sere kurant å travike planen \cå di.<p«'nsasji>n. H\'is tonklu&joncn etter vutdering i taritold til forcg&ucdc kntcncr cr ai del rfitstig ^ett CT anleditini: li! é gi Uif-pensasjon ~ ss nia» tilfelle kommunen forela en vurdering av oiu df f.nner jiruim til å g" Alte. Dei forutsenes ai kunununcn Tua ha en sasdifc gmiu-i for ikké fi dispensere tyg '.w» > lilil-lle ikkc kiin a^wie» gjctmoni dis.pun.sasjoni. vilkår). Sck TlteB)ll"5 ls jyti>llak l I hcnlioid ti) 19-1 krcvfr en djsptfnsiisjowbeliandting ai sokcr p-unrieir Siia wtoad <x'kcr fppgu blant annet at det er cttcpipi.tsei eller sytilnimsnæn; teiligheier i toroniuncn. tieitekardet er et i>>li boligføll som ikke w utbygd enda. Soker er av dei) oppfatning at!)} take) derrocd ikke vii lu icscntlig viriy-.ing for cvrige byge; i umrsdct. Byggci ska! bygges i l».» ni\ å, nw: soas gtf en god terrcflptslpasnin^. P^iatjd^inn^ OmM»k4e le-tlightfiskompleki, oi»k&i opp&m i et onu-ddu som er avsatt Es! fritiligs.-endtf.<bu!}!usbtfbyg(;vl»c. Soai en kt>nm'k\ens av byggcts utforaiing og sirtreioe Ml dut k.reve di>pensa<;j"o)' (hi båtfc u'. n\tkti><-*sgraj. Kiflnehiiyde. rafthyydc, avkjoriwl og fa»t&ati torotegrcns; tnelloro tomt 21 '5-16 og 21,347. Saml.i.:ij,.udHi!Ts Opp:t'ri". g av seniorbt'l>ii:?t *.<. <.'» P«^"a Cl titla der fcrdslesu* er storrc enn di; ulenipo TL* utiakei vil hit < dei aktuelle onuatilft. JEn r'ki roonclifv. i^ o.; raflhtnde vii \;i. ".'e forctalstjunriig i dtfui.' lilitfiici da del Mi giore del mulig fi oppfyr<; el tehigheyb^gc; i to eiasjer, flt>c s-im SK? på s.om fi.xi aa-albruk G^tiscjustcriiigCT \-urdem s~.>nt kurant da di-ne er en mmdrc endriog i plancti og xi! ikke g5 nmié\'erdiii ui-.^er sinn-ei&tfn p& uabvhomi suin

48 Saknr: oi;s& eies av l"roy<» konr-nuny. {-"njret avkjfin.cl tra lon-il 2!'347 scus på ṣom luidvendig i Ibrhnid til ft mitidig bi-uk a\- owråda. CTI dispensasjor vil rejincs sona kurant oj,' \'i! ikke i.'a;rc li! hindur for aiinen ferdsel. Mdd bakgrunn i det o\'enncvnle tiirji adminissrast\>nun al dfl i2is dispcits'a<yon fra ^ 2-! i wguitfrinéspjon Briinskardci, sami gjeldeii.ie rcyuli.tuiyspiiinkan. Vedtaket faites i heni>ol(j tii ph} ^ 19-2 og bugrdnnm med a; liitaiiui iknc vc.<t'nilg liisidfstfttcr!icns>-nenc bak rcgulvriny.tptanbc-.-femrnclwnc Rett utsikrift be^itnes: Dato: ii. O^A-v. '.\ije-., S~to(-&<yc\. Poiitisk sc-kreiaer Utskrift (i): Sak.sliciiandier.-\nja i-iaimtn-! redriksen for videre uppiblgini;

49 nfia KY5TAPLAN ^Vs^ b^l^ 2%-14 ^^sm 14AB-2/..>-:;H1^-Ti;"?^S7.,U l>.i;p'ir <y. EF:-n's. O:i("' 9al;'?5' ;i':'^a i r». s. ; k(<ii»nt;ii(.- /2''t-J R<-^'.\ liskii, ^1-i SAKNAD OM OISITNS \s. l()\ «HA Rl;(;(;l. i RIM. SPI.A^; 1H;8NSK. \KI;1. ICyyij-'!;!» A*' er... nyasjcn»'< i f. '\. l:ii.'n>l..i:i;.\s foi A bxl:, n-t,:..! '-okr;ij r.n-i i;li^'. >nṣ. >.si>*n. kir?iidde}sc IIK\] byg:.;ine».cil>-.>rbi >iit:-i.'r i 3k'in'.^;an'-;. Eiriuli»»): c-iii 2 i bih?47. t. >;Ti; ^4 "I ilt:ikslt;>m'r: Fro^ l;tciid-iin AS, («jrldfiulc p\an: i^cgtiirnii^-. pi. in for }^i.'in'-kaicl i>y t.-.'i<;itiiu:i.*i giori i ^LlL SO.i 12 Dei ṣtikc.- tij spensasjon ih-stcinmcisc ^2 -l. *g pt. inkiiiict.. Mør.ebayde. Rafthøyde. Utnytteise %8YA. Soke.s orn '. "ilt.tjiwrk? en avkii v.sicr ui tonii 64. {'lyiun;: av Lii-cnse (uciltini uim! />4 og 6? B:il»gninn: I),;; er ciici^porsi :'! p;'i!>fnuuinsii;cw tciiiylicici >. t^ l ri '} l icniji i.in ojisl.d dcrfoi a opp et seld.' by;->ti inckl 9 lcsliehder. I^M.-yel sk:il b\ggcs på to nivåcr!i?nlio)ds\'is 1 og 2 eip, (\ti ska! \ft. ;re lilpassct uiincr-seli uilonniii^. 'luiitt 64 i. gnr 21/5-16) hjin d;l rclcrcrc.'. ti! i icuuicriiiy>jii;iitcii er pbiahiyi ii! senjth'hn]iucr. Arvaict er ps 1750 m2, men del 1:1 pisnl«;-t A ui\idc toinlcn ffwd en giviiscjii-slering IIH'I nah-rtnmui gnr 21''?4^. i^-lcniinclscnc har faii.-cndc bc'jrcnsini..'l". :.Mpnch.ivtic:?. <<*0 ni. raflfhtnj'.' ^. 5m w %PYA 40%

50 i <»j ;. ksnfh.- i. ; ;. i<;nnp(!;1'i';t j-j>.'\j»^<c{ m? piiin is. ) fi u.;;.:»»!^ i.iiiinki': Miiks «i>.<n^lk >.\d^ 8.2!ii. niakm':i1ihi i\i. ii;' 5. ^ H! o^ \ik 'ci\- -<'.mici "o il\". \-. ;ii. 5 (i)tii<-i.*r bi.-itfii^" ^^i :;t <Us ^i l»r>-t;isi.zrvn^ni '-'.'.!'!'^. P;ir}icriil;;->pla<?>vf: ]^\ cr pi rni^s 14 p^i-k^''i'^<:}''u*. 1. ^''. il. i.it 5 i ;;,i'^^c. i\. i'kc)-'!'i. -.;Kc;i!t.'l iili.iiri !ii2. dcii i.; er i tiii<;;;li lii s;k'>:s(>'n ty. -r i. ji-..ih;»v_pv' i 1.i^'. ^. Ai!>ior<>il: i^:-.:' ->kat i:.; i" fi- 2 nivn;r. ) ).. :!>: tin.;!'.; (k' n-sc^l rnulti: lcn^n^iiip.i^t.l i.i. lor a Sainn, ; tipprcliiii»!.!. unhcr<csi tiifi)!inii^'. 1'^i ^rdcffi i! ni hivcp^ii^ iii^u c» c;'cn ;n\}«iin^ lii!iv ;n tciit-clii.-u-rc. De! Nv<>>\->' (k'l''<'! «lill tiisjklls. fyi '» l!-;j ;.;.? i h.. '>;»'ni!n<-i<eii>:: <>;. In, rt. culcriiiysjikifiknrtcs Ssvrli^; grunner. Dei t.'rt, "if!\!3itf<cl p;i >>»:iilrunl>i);l')\' Ifili^licl;!' i koiiiiiiiiiicii TScJiiskai-t. -i er fi inn Ixtiiclci! M*ni i^^v fi- tisl'yl;;.. 'l roiiu. l^nc tiit. ik til di. iliir >kl;c lia ^c.<;cl';!tig virl. iiiny Jbr *n rige byg. L' i oniifidci. B\;>-'c; i-kat l'i\i;'!;es i to nivå. IIPC soni y^ii ex yoi.1 tcrccii^iiipiomiig. Ma\' 1 Aiidrca.-<*.>.>ii

51 \:f; ^^'^ \ i'^ 1. ^1 ^. u ^ ^J^L 'Mlllljj! :i:il. ili,. t^.,,,«; w 'i>; :!s l jtiiiiiijii"hl"inilu 3 ^.i'jj IW :-; jfjl i; ]' jj;irj "hniri ^['.^ 'i i iii m ;!lilp! ]<il ^. l^' Wv ^jj. pi hi»!. i '.JFl.i. LWI:!. M i. ^ -1^"1 y^ _-..&\.. -^.^^^:...!* <. yy^ *^^'" ^ilill:i[[i... [...i._" -"

52 y

53 <ly twksl^y WlS'; WW!>«'/. ^iozs"'." tlfl +N.1...,., -- g K l osfoa'^ > '..., \", \ \ \ \ r"n\ v< l 'v\ zc^ >s ^1 n I -^>.; 1'.. '\\ 1'''/ ), -' ^-rr^../ / r^v-^--./'.' oot-aso^yi \ \ \ y ^ \ ^" i \

54

55 C^fiC] KYSTAPLAN wwa. ky^tplo'" fk'. torl'i^ugvtiiyn fc - 72/^0 t-litu BILAG NR. ^L Frøya koirunune Rådhusgata SISTRANDA Fillan SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ REGULERINGSPLAN FOR BEINSKARDET BOLIGFELT GNR 21 BNR 365, 366 og 363, 368 Søknaden gjelder for oppføring av 5-manns- boliger på tomtene 72, 74, 77 og 79. \\ \\ Figur l utsnitt av situosjonsplan ^sc-

56 Tiltakshaver: Frøy Eiendom AS Siholmen 34, 7260 Sistranda tlf e-post: no Ansvarlig søker: Kystplan AS V/May l Andreassen Tlf e-post: may@kystplan. no Det søkes dispensasjon frå Reguleringsplan for Beinskardet boligfelt 2-1 og plankartet for. Oppføring av rekkehus med 5 enheter på tomt 74, 77 og 72, 79. Sammenslåing av tomtene 21/365 og 21/366 og sammenslåing av tomtene 21/363 og 21/368 og fradeling av disse.. Større utnyttelsesgrad til 37% BYA. BAKGRUNN: Det er etterspørsel på sentrumsnære leiligheter og Frøy Eiendom ønsker derfor å bygge to bygg med dl sammen 10 leiligheter, i område for frittliggende småhusbebyggelse. Det er tidligere gitt tillatelse til to 4-mannsboliger, innenfor område med samme reguleringsformål, sør for omsøkte tiltak. 5-mannsboligene vil derfor ikke skille seg ut i forhold til eksisterende bebyggelse. I reguleringsbestemmelsen er området sått av til tomannsbolig/eneboliger, en ønsker å slå sammen to tomter og dermed få en høyere utnytting på området.

57 BYA: I reguleringsbestemmelsene er det sått en øvre utnyttelse på 30% BYA. Ønsket forslag vil overstige dette. Se tabell nedenfor: Størrelse tomt Bya-bygg Garasje Parkering Sum % BYA l Overstigelsen av BYA er kun på noen få prosent. Unntaket er tomt nr A, der man har valgt å bygg garasje som medfører at %BYA blir på 36, 13. En ønsker en å tilby garasje på en av rekkehusene for å kunne gi et bredere tilbud til kjøperne. Søker derfor dispensasjon på 37% BYA. I utarbeidelsen av simasjonsplanen er det tatt hensyn til bokvalitet og øvrige bestemmelser. FRADELING En ønsker å slå sammen tomter for å lage nye eiendommer for rekkehus. TOMT A: slå sammen tomt 21/365 og 21/366 TOMT B: slå sammen tomt 21/363 og 21/368 KONKLUSJON: Området er etablert med flere småhus, av samme form og formål. Ettersom dette er et sentmmsnært område ønsker man en fortetning. Endring av BYA er liten i forhold til utnyttelsen. En har løst tomtedisponeringen på en tilfredsstillende måte, der alle krav er oppfylt, samtidig som bokvaliteten er opprettholdt. Endring av tomtenes størrelse er en naturlig konsekvens av etablering av rekkehusene. Med hilsen May I Andreassen Daglig leder

58 BI1AG NR. 5" Saksprotokoll Utvalg: Hovedutvalg for forvaltning Møtedato: Sak: 29/17 Arkivsak: 17/227 SAKSPROTOKOLL - GNR 21 BNR 365 MFL DISPENSASJON FRÅ REGULERINGSPLAN BEINSKARDET 5-MANNSBOLIG Vedtak: l. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt frå reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av femmannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres frå, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet Enstemmig. vurdering. Behandling: Hovedutvalg for forvaltnings behandling i møte : Rep. Geir Egil Meland ba om vurdering av sin habilitet da han er ansatt hos utbygger. Rep. Geir Egil Meland ble vedtatt inhabil med 7 mot 6 stemmer avgi/l av Kjartan Ervik. Følgende forslag til nytt vedtak blefremmet av Rep. Gunn Heidi Hallaren: l. Det gis dispensasjon som omsøkt fi-a reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av fem-mannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begmnnes med at tiltaket ikke vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres frå, og at lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3. Det forutsettes at situasjonen rundt dimensjoneringen rundt avløp ivaretas, og at kommunen går i dialog med utbygger om dette. Fait med 2 mot 5 stemmer avgitt av Sveinung Gundersen, Ola Vie, Halgeir Hammer, Terje Grytvik og Kjartan Ervik. Rådmanns forslag til vedtak: l. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt frå reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av femmannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres frå, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vedtatt med 5 mot 2 stemmer avgitt, av Gunn Heidi Hallaren og Ann Kristin Kristoffersen. Postadresse: 7260 SISTRANDA Besøksadresse: Rådiiusgata25 SISTRANDA Telefon: Telefaks:

59 FRØYA KOMMUNE Frøya kommune Deres ref. Vår ref. Arkivsaksnr. Arkivkode Sted, dato STAS/ /227 PLAN Sistranda, MELDING OM POLITISK VEDTAK - GNR 21 BNR 365 MFL DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN BEINSKARDET 5- MANNSBOLIG Hovedutvalg for forvaltning behandlet i møte sak 29/17. Følgende vedtak ble fattet: 1. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av fem-mannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Enstemmig. Dispensasjonssøknaden vil bli pålagt er gebyr pålydende kr ,- Klagemuligheter: Dette vedtaket kan påklages. Rette klageinstans er: Hovedutvalget for forvaltning. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part, jfr. forvaltningsloven 29. Klagen sendes til Frøya kommune ved Stian Aspaas Haugen som også, om ønskelig, vil gi nødvendig råd og veiledning. Med hilsen Frøya kommune Stian Aspaas Haugen Arealplanlegger Postadresse Telefon Telefax Bankgiro 7260 Sistranda

60 Gjenpart: Postadresse Telefon Telefax Bankgiro 7260 Sistranda

61 1 av 6 FRØYA KOMMUNE Samlet saksframstilling Saksbehandler: Stian Aspaas Haugen Arkivkode: PLAN Arkivsaksnr: 17/227 Gradering: Behandling: 29/17 Hovedutvalg for forvaltning SAMLET SAKSFREMSTILLING - GNR 21 BNR 365 MFL DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN BEINSKARDET 5-MANNSBOLIG Behandling/vedtak i Hovedutvalg for forvaltning den sak 29/17 Behandling: Hovedutvalg for forvaltnings behandling i møte : Rep. Geir Egil Meland ba om vurdering av sin habilitet da han er ansatt hos utbygger. Rep. Geir Egil Meland ble vedtatt inhabil med 7 mot 6 stemmer avgitt av Kjartan Ervik. Følgende forslag til nytt vedtak ble fremmet av Rep. Gunn Heidi Hallaren: 1. Det gis dispensasjon som omsøkt fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av fem-mannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket ikke vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 3. Det forutsettes at situasjonen rundt dimensjoneringen rundt avløp ivaretas, og at kommunen går i dialog med utbygger om dette. Falt med 2 mot 5 stemmer avgitt av Sveinung Gundersen, Ola Vie, Halgeir Hammer, Terje Grytvik og Kjartan Ervik. Rådmanns forslag til vedtak: 1. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av femmannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vedtatt med 5 mot 2 stemmer avgitt av Gunn Heidi Hallaren og Ann Kristin Kristoffersen. Vedtak: 1. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av fem-mannsbolig.

62 2 av 6 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Enstemmig. Innstilling: 1. Det gis ikke dispensasjon som omsøkt fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av fem-mannsbolig. 2. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Utredning: Vedlegg: 1. Dispensasjonssøknad, datert Dispensasjonssøknad arkivsak: 15/ Utsnitt reguleringsplan med ortofoto Øvrige dokumenter (ikke vedlagt): 1. Dispensasjonssøknad med nabovarsel, datert Planbestemmelser reguleringsplan for Beinskardet Saksopplysninger: Kystplan søker på vegne av Frøy eiendom AS om dispensasjon fra reguleringsplan for Beinskardet for oppføring av to femmannsboliger. Det søkes om dispensasjon fra 2.1 for antall tillate enheter og tillate % BYA. Det søkes også om dispensasjon fra tomgrenser nedfelt i plankart. Søknaden begrunnes med at det er etterspørsel etter sentrumsnære leiligheter og at det lengre sør i område er gitt tillatelse til bygging av to firemannsboliger. Søker mener at det er ønskelig med fortetting da dette er et sentrumsnært område. For omsøkte tomt B legges det vekt på at overstigelse av BYA er på kun 0,95 %, mens man på tomt A overstiger med 7% fordi man ønsker å tilby garasje på ett av rekkehusene for kunne gi et bredere tilbud til kjøperne. For å få til tomt A ønsker man å slå sammen 21/365 og 21/366 og for tomt B 21/363 og 21/368. Det er tidligere innsendt dispensasjonssøknad datert for omsøkte tiltak med mer, men denne ble revidert til dagens søknad etter møter med kommunen. Vurdering: Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en

63 3 av 6 interesseavveining, der fordelen ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Arealbruk skal primært avtales gjennom kommuneplaner og reguleringsplaner. Dette vil blant annet sikre at lokalisering av utbyggingsområder skjer etter en samlet vurdering av konsekvenser for samfunn, naturressurser og miljø. Kommuneplanens arealdel er kommunens førende dokument i utbyggingssaker og har blitt til gjennom en omfattende prosess hvor myndigheter og offentligheten har medvirket og der ulike interesser er veid opp mot hverandre for å finne en best mulig arealdisponering. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning skal det derfor ikke være kurant å fravike fra planens dispensasjon. Kommunens arealdel er kommunens førende dokument i utbyggingssaker og har blitt til gjennom en omfattende prosess hvor myndigheter og offentligheten har medvirket og der ulike interesser er veid opp mot hverandre for å finne en best mulig arealdisponering. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning skal det ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Sosiale/økonomiske/helsemessige forhold blir normalt tillagt liten vekt. Forhold som teller er midlertid at dispensasjonen ikke avklares i bedre i en mer omfattende prosess (omregulering), den har ikke betydning for planen for øvrig, den medfører ikke presedens, den gir en bedre løsning enn det lovverket legger opp til eller at spesielle naturforhold/tekniske forhold gjør det nødvendig med dispensasjon (bratthet, kommunalt ledningsnett eller lignende). Hvis konklusjonen etter vurdering i forhold til foregående kriterier er det at det rettslig sett anledning til å gi dispensasjon- så må i tilfelle kommunen foreta en vurdering av om de finner til grunn å gi dette. Det forutsettes at kommunen må ha en saklig grunn for og ikke å dispensere (og som i tilfelle ikke kan avbøtes gjennom dispensasjonsvilkår). Strandsonebestemmelser sier at det skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser ved utbygging i strandsonen. Naturmiljøbegrepet omfatter også biologisk mangfold. I de statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen er Frøya vurdert som en kommune under stort arealpress. Alle saker som berører natur og miljø skal vurderes e.tter prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 (jf. nml 7). Tiltaket ligger innenfor et område som allerede er bebygd, og vil være et påbygg og tilbygg til eksisterende bygningsmasse. Rådmannen vurderer det slik at det omsøkte tiltaket ikke berører spesielle økosystemer, flora eller fauna. Tiltaket vil ikke true verken arter eller planter på rødlista, ei heller verneområder, nærområder til verneområde, marint beskyttede områder eller vernede vassdrag. En anser dermed at prinsippene bak nml 8-12 er vurdert. Rådmannens vurdering:

64 4 av 6 Kystplan søker på vegne av Frøy eiendom om dispensasjon fra reguleringsplan for Beinskardet for å flere antall enheter en plan tilsier, fra høyeste tillate % BYA og fra tomtegrenser avsatt i plankart. Det aktuelle området er i detaljreguleringsplan for Beinskardet boligfelt (ikrafttredelsesdato ) regulert til boligformål (frittliggende småhusbebyggelse). I hht. 2-1 i bestemmelsene til reguleringsplan for Beinskardet boligfelt viser planen elleve områder (B1 B11), totalt 81 tomter avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. De berørte eiendommene ligger innenfor område B9. Omsøkte tiltak vil ikke berøre eller være i strid med statlige og regionale rammer og mål. Tiltaket har heller ikke vært på høring hos statlige sektororgan og fylkeskommunen. Omsøkte tiltak er vurdert til å ikke berøre noen annens interesseområder enn kommunens. Det er ikke kommet inn nabomerknader i forbindelse med søknaden. Det framgår ikke av planens forarbeider hva som er hensikten bak bestemmelsen omkring antall enheter og tillate % BYA i plan. Ut ifra planens forarbeider kommer det ikke klart fram hvilke vurderinger som er gjort i forhold til antall tomter plan legger opp til, eller tomtenes størrelse. Det er derimot i planområdet lagt opp til to ulike bebyggelsesstrukturer gjennom område avsatt til frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse. For området konsentrert småhusbebyggelse, som nå er ferdig bygd, er lagt til rette for en utnyttelsesgrad på 55% med maksimalt 16 enheter. Den egengodkjente Frøya kommunestyret reguleringsplan for Beinskardet del 3, som tilrettelegger for omsøkte utbygging. Det er her lagt til rette for en utnyttelsesgrad på 55% og bygging i form av rekkehus som omsøkt. Rådmannen er derfor av den innstilling at søker bør henvises til område tilrettelagt for den omsøkte boligtype og utnyttelsesgrad, som er i tråd med plan. Søker viser til at det er etterspørsel etter sentrumsnære leiligheter og at det er ønskelig med fortetting. Rådmannen vil her påpeke at dette er spørsmål som ikke bør løses gjennom dispensasjon, men gjennom kommuneplaner og reguleringsplaner som har blitt til gjennom en omfattende prosess hvor myndigheter og offentligheten har medvirket, og der ulike interesser er veid opp mot hverandre for å finne en best mulig arealdisponering. Rådmannen vil også her vise til reguleringsplan for Beinskardet del 3 hvor det er tilrettelagt for den type boligbebyggelse som omsøkes. Slik rådmannen vurderer det så vil ikke fordelene ved å imøtekomme en søknad om dispensasjon være klart større enn ulempene, basert på denne argumentasjonen. Det ønskes å sammenslå de berørte tomtene, for deretter å lage nye eiendommer. Rådmannen mener dette er meget uheldig, fordi dette vil bidra til å legitimere og legge forholdene til rette for en rekkehusutbygging. Dette på grunn av tomtenes utforming og at det da legges til rette for en høyere arealutnyttelse, da planbestemmelse 2.1 er knyttet opp imot den enkelte tomt. Dette vil også være med på å legge til rette for vesentlig større bygg enn det er i resten av

65 5 av 6 planområde. Det er rådmannens vurdering at man ved å dispensere fra angitte tomtegrenser, vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen og formålsbestemmelsen i plan. Det vises til at det er gitt tillatelse til oppføring av flere enheter på tomt lengre sør i planområdet. Det er ikke angitt hvilken tomt det er snakk om, men rådmannen antar at det vises til eiendom 20/27, vist som B11 i plankartet for Beinskardet. Det ble i sak: 15/925 datert gitt dispensasjon til oppføring av åtte enheter på 20/27. Ifra rådmannen ble det den gang konkludert med at det på grunn av tomtens størrelse og utforming kun var snakk om en økning av antall boenheter, og at tiltaket for øvrig var i tråd med planbestemmelsene og planformålet. Rådmannen viste til at det i denne saken var snakk om boliger for vanskeligstilte, noe det var mangel på, og at tomtens beliggenhet og utforming var vesentlig ulik, sammenlignet med denne søknad. Det er derfor rådmannens vurdering at denne saken ikke innebærer usaklig forskjellsbehandling, ved at man eventuelt ikke innvilger dispensasjon, da arkivsak: 15/925 og denne sak ikke er helt like. Det følger av pbl tredje ledd at «For gjennomføring av større bygge- og anleggstiltak og andretiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, kreves det reguleringsplan». Hva som regnes som «større bygge- og anleggstiltak», må vurderes ut ifra en konkret vurdering av de forhold som gjør seg gjeldende på stedet. Dette framgår av Ot.prp. nr. 32 ( ) s Rådmannen vil her anføre at det nå er gitt en del dispensasjoner i reguleringsplan for Beinskardet, men at området B9 som det nå søkes om dispensasjon fra ikke er utbygd eller dispensert fra tidligere. Prosjektet innebærer en økning på seks enheter fra dagens plan på et relativt lite område, slik at rådmannen vurderer tiltaket en slik størrelse og omfang at det må avklares gjennom reguleringsplan. Dette er i tråd med lovens formål, jf. 1-1, jf. også 12-1 tredje ledd. Videre vil rådmannen påpeke at dispensasjon er unntaket og skal benyttes med varsomhet. Sivilombudsmannen uttalte i sak SOM at «Permanente avvik med generell gyldighet for det aktuelle reguleringsområdet skal gjøres gjennom reguleringsendring og ikke gjennom dispensasjoner». Det er videre anført at om man ikke ønsker å følge gjeldende reguleringsplan, så skal ikke dette gjøres gjennom en rekke dispensasjoner, men gjennom reguleringsendring. Omsøkte tiltak vil medføre en stor økning av antall enheter, som vil medføre en kraftig økning av beboere i et eksisterende bomiljø, generere betydelig mer trafikk og legge et stort press på eksisterende kommunal og teknisk infrastruktur. Rådmannen mener at det også er viktig å se på hele området i sin helhet, da det innenfor flere delområder (B1- B11) er gitt dispensasjoner, som i sum gjør at plan oversiger de antall enheter det var lagt opp til gjennom bygging av opptil to enheter per tomt i planområde. Det er også meget uheldig å oversige tillate BYA, da dette vil skape inntrykk av en veldige tett og inngripende bebyggelse. Hus på tomtene 21/ vil bli «murt» inne av de omkringliggende fem mannsboligene. Rådmannen vurderer det slik at økning av antall enheter vil vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt.

66 6 av 6 På bakgrunn av ovenstående tilrår rådmannen at det ikke gis dispensasjon som omsøkt fra kommunedelplan for Sistranda. Vedtaket fattes i medhold av pbl. 19-2, og begrunnes med at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, og at lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon er ikke klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen henviser heller søker til reguleringsplan for Beinskardet del 3 der det er tilrettelagt for den type bygg, og hvor det er tilrettelagt for den omsøkte boligtype og utnyttelsesgrad, som er i tråd med plan Forhold til overordna planverk: I reguleringsplan for Beinskardet Økonomiske konsekvenser: Kan medføre ekstra press på kommunal infrastruktur i Beinskardet ved at man legger opp til flere antall enheter en plan tillater.

67 Frøya kommune Rådhusgata SISTRANDA Fillan SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR BEINSKARDET BOLIGFELT GNR 21 BNR 365,366 og 363,368 Søknaden gjelder for oppføring av 5 - manns - boliger på tomtene 72, 74, 77 og 79. Figur 1 utsnitt av situasjonsplan 1

68 Tiltakshaver: Frøy Eiendom AS Siholmen 34, 7260 Sistranda tlf e-post: Ansvarlig søker: Kystplan AS V/May I Andreassen Tlf e-post: may@kystplan.no Det søkes dispensasjon fra Reguleringsplan for Beinskardet boligfelt 2-1 og plankartet for Oppføring av rekkehus med 5 enheter på tomt 74, 77 og 72,79 Sammenslåing av tomtene 21/365 og 21/366 og sammenslåing av tomtene 21/363 og 21/368 og fradeling av disse. Større utnyttelsesgrad til 37% BYA. BAKGRUNN: Det er etterspørsel på sentrumsnære leiligheter og Frøy Eiendom ønsker derfor å bygge to bygg med til sammen 10 leiligheter, i område for frittliggende småhusbebyggelse. Det er tidligere gitt tillatelse til to 4-mannsboliger, innenfor område med samme reguleringsformål, sør for omsøkte tiltak. 5-mannsboligene vil derfor ikke skille seg ut i forhold til eksisterende bebyggelse. I reguleringsbestemmelsen er området satt av til tomannsbolig/eneboliger, en ønsker å slå sammen to tomter og dermed få en høyere utnytting på området. 2

69 BYA: I reguleringsbestemmelsene er det satt en øvre utnyttelse på 30% BYA. Ønsket forslag vil overstige dette. Se tabell nedenfor: A B Størrelse tomt Bya-bygg Garasje Parkering Sum % BYA Overstigelsen av BYA er kun på noen få prosent. Unntaket er tomt nr A, der man har valgt å bygg garasje som medfører at %BYA blir på 36,13. En ønsker en å tilby garasje på en av rekkehusene for å kunne gi et bredere tilbud til kjøperne. Søker derfor dispensasjon på 37% BYA. I utarbeidelsen av situasjonsplanen er det tatt hensyn til bokvalitet og øvrige bestemmelser. FRADELING En ønsker å slå sammen tomter for å lage nye eiendommer for rekkehus. TOMT A: slå sammen tomt 21/365 og 21/366 TOMT B: slå sammen tomt 21/363 og 21/368 KONKLUSJON: Området er etablert med flere småhus, av samme form og formål. Ettersom dette er et sentrumsnært område ønsker man en fortetning. Endring av BYA er liten i forhold til utnyttelsen. En har løst tomtedisponeringen på en tilfredsstillende måte, der alle krav er oppfylt, samtidig som bokvaliteten er opprettholdt. Endring av tomtenes størrelse er en naturlig konsekvens av etablering av rekkehusene. Med hilsen May I Andreassen Daglig leder 3

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

80

81