Hva saken gjelder: BBB har i sin handlingsplan for 2013 som mål å gjennomføre tilstandsanalyse av boligmassen.

Transkript

1 Dato: 3. desember 2013 BBB /13 Styret for Bergen Bolig og Byfornyelse KF Tilstandsanalyse av BBB's boliger 2013 MORO BBB Hva saken gjelder: BBB har i sin handlingsplan for 2013 som mål å gjennomføre tilstandsanalyse av boligmassen. Bygningsmassen til BBB består av 420 bygninger med 5319 boenheter fra 1890 til nye bygg. Tilstandsanalyse 2013 er gjennomført på 24 objekter, med 665 boenheter. Utvalgte objekter mener vi er et representativt utvalg bygninger som danner grunnlag for å kunne gi en oversikt mht. vedlikeholdsetterslep samt fremtidig vedlikeholdsbehov. BBB KF gjennomførte i 2003 en tilstandsanalyse på et utvalg objekter, 24 objekter med 470 leiligheter, fremgangsmåte tilsvarende som denne. Vedlikeholdsetterslepet ble den gang estimert til ca kr. 158 mill.eks.mva justert til kroneverdi 2013 ca. kr. 232 mill. BBB foretok i 2009 en oppdatering av tilstandsanalyse gjennomført i Tilstandsanalysen ble denne gang utført på et mindre utvalg boliger enn i 2003, med til sammen 277 leiligheter. Denne tilstandsvurderingen ga et stipulert vedlikeholdsetterslep på kr. 197 mill. Justert til kroneverdi 2013 kr. 211 mill. Dvs. en reduksjon av vedlikeholdsetterslep fra Det gjøres spesielt oppmerksom på at tilstandsanalyse i 2003, oppdatering i 2009 eller 2013 ikke har vurdert utvendig infrastruktur ( VA, veier og plasser). Undersøkelsen gir følgende kostnadsestimater eks.mva (avrundet): Vedlikeholdsbehov 2014: kr ,- (vedlikeholdsetterslep) Vedlikeholdsbehov kr ,- Snitt vedlikeholdsbehov kr ,- Vedlikeholdsbehov kr ,- BBB s vedlikeholdsbudsjett for 2013 er kr. 115 mill, av dette er planlagt vedlikehold kr. 66 mill. 1

2 I innspill for 2014 er vedlikeholdsbudsjett kr. 142 mill, av dette er planlagt vedlikehold kr.89,5 mill. Dette gir en økning fra 2013 til planlagt vedlikehold på kr.23,5 mill. Av budsjettet benyttes ca. kr. 30 mill. til klargjøring av leiligheter, det antas at ca. 15 mill. av dette beløpet er vedlikehold. Disponibelt beløp for planlagt vedlikehold eks. klargjøringskostnader blir da for 2014 kr. 104,5 mill. Dette gir et negativt avvik på behov- budsjett i perioden på kr.10,5 mill. pr.år. Tilstandsanalysen er gjennomført på et mindre utvalg objekter, og det er vil derfor være en viss usikkerhetsmargin mht. kostnadsnivået. I forhold til undersøkelsen gjennomført i 2013 viser denne tilstandsanalysen at BBB har hatt fokus på vedlikehold og har hatt budsjetter som har medført at etterslepet er gradvis noe redusert siden I tillegg til vedlikeholdsetterslepet kommer behov for oppgradering og standardheving i forhold til brannsikkerhet, energi-/enøktiltak, ventilasjon, tilgjengelighet og fellesanlegg. De siste årene har BBB KF fått overført deler av overskuddet til vedlikeholdsfond. Dette er benyttet til oppgradering av bygningsmassen, og har bidratt til reduksjon av vedlikeholdsetterslepet. Rapporten viser at dersom vedlikeholdsetterslepet skal reduseres vesentlig må budsjett for vedlikehold økes. Det vil også være behov for økt bemanning mht. prosjektgjennomføring, da det med dagens bemanning er begrenset mulighet for å øke antall prosjekter. Dette vil faktisk også være et behov allerede i forbindelse med budsjettøkning fra 2013 til Av rapporten fremkommer akutt-tiltak på befarte eiendommer (tilstandsgrad 2-3, konsekvensgrad 2-3) på kr. 11 mill. Disse vil bli prioritert utført i løpet av Oppsummert viser tilstandsanalysen at BBB utfører et tilfredsstillende vedlikeholdsarbeid på sin boligmasse. Boligene vil alltid ha et visst etterslep. Skal boligmassen oppgraderes mer i henhold til dagens krav, samt at nivå på vedlikeholdsetterslepet totalt sett skal reduseres,må budsjett for vedlikehold økes noe. Forslag til vedtak: Styret i BBB KF tar saken til orientering Bjarte Høysæter Direktør Sverre Seth Vedlikeholdssjef 2

3 Saksutredning: Rapportene er oppbygget skjematisk etter bygningsdelstabellen i NS Utførelse og innhold i analyserapporter er utført i henhold til NS 3424, Tilstandskontroll. Tilstandsanalysene er gjennomført i utførelsesgrad på nivå 1. De undersøkte bygningsdeler og komponenter er angitt både med tilstandsgrad og konsekvensgrad etter NS Tilstandsgrad 0 : ingen symptomer. Tilstandsgrad 1 : svake symptomer. Tilstandsgrad 2 : middels kraftige symptomer. konsekvenser Tilstandsgrad 3 : kraftige symptomer. (omfatter også sammenbrudd og svikt) Konsekvensgrad 0 : ingen konsekvenser Konsekvensgrad 1 : små konsekvenser Konsekvensgrad 2 : middels store Konsekvensgrad 3 : store konsekvenser I dette sammendraget er det medtatt gjennomsnittlige verdier for både tilstand- og konsekvensgrad på samtlige bygningsdeler innenfor alle kategoriene. Måleverdiene er hentet fra de adresser hvor registreringene er gjennomført. Tilstandsanalyse 2013 er gjennomført på 24 objekter, med 665 boenheter. Midlere måleverdi for til tilstand- og konsekvensgrad er 1,5, slik at høyere verdier enn dette tilsier ett vedlikeholds behov over gjennomsnittet. Videre er det tatt med kostnadsestimat for etterslep og oppgraderings behov i hver av kategoriene. Beløpene, oppgitt eks.mva., for nødvendig og fremtidig vedlikehold fremkommer ved at en har befart et utvalg boliger i et representativt utvalg av bygninger i alle kategorier. Verdiene en har funnet for den enkelte bygningen i de forskjellige årsklasser har en delt på antall boliger i bygningen for å finne gjennomsnittet for hver bolig i hvert objekt. Gjennomsnittet av disse verdier i samme kategori er ganget med antall leiligheter totalt i kategorien for å komme frem til verdier for hver kategori. Kategori Benevnelse Bygge Periode 1. Bygg med teglsteinsmur og etasjeskillere i tre Trehus Bygg med teglsteinsmur og etasjeskillere i tre Fra ca Bygg med teglsteinsmur og etasjeskillere i betong Fra ca Etterkrigshus av tre Fra ca Etterkrigshus med betongdekker. Fra ca /70 års blokkbebyggelse ca års blokkbebyggelse BL ca Nye bygg, småhus trehusbebyggelse Fra ca Nye bygg. Blokkbebyggelse. Betong, element etc Fra ca

4 Kategori 1 : Bygg med teglsteinsmurer og etasjeskillere i tre. Bygget i perioden ca Antall undersøkte objekter: 2 Antall boenheter: 49 Totalt antall objekter : 31 Antall boenheter : Welhavensgt. Og Olav Ryesv.- Kvartal F 5152 Repslagergt. 12 og 14 Totale kostnader på etterslepet utgjør ca. 20 mill. Gjennomsnitt tilstandsgrad: 1,4 Gjennomsnitt konsekvensgrad: 2,0 Kategori 2 : Trehus bygget i perioden ca Antall undersøkte objekter: 2 Antall boenheter: 23 Totalt antall objekter : 18 Antall boenheter : Nordnesgt. Lavetthus 5147 Stølegaten Totale kostnader på etterslepet utgjør ca. 3 mill. Gjennomsnitt tilstandsgrad: 1,4 Gjennomsnitt konsekvensgrad : 1,9 Kategori 3 : Bygninger av tegl med etasjeskillere i tre, bygget i perioden fra ca 1930/40. Antall undersøkte objekter: 4 Antall boenheter: 84 Totalt antall objekter : 16 Antall boenheter : Søre Skogvei 23 A-C 25 A-F 5092 Nordre Skogvei Tjernveien 11,13, Tartargaten 27 Totale kostnader på etterslepet utgjør ca. 18 mill. 4

5 Gjennomsnitt tilstandsgrad: 1,7 Gjennomsnitt konsekvensgrad: 1,8 Kategori 4 : Bygg med teglsteinsmurer med etasjeskillere i betong. Bygget i perioden fra ca. 1930/40. Antall undersøkte objekter: 1 Antall boenheter: 16 Totalt antall objekter : 3 Antall boenheter : Michel Krohnsgt. 51 og 55 Totale kostnader på etterslepet utgjør ca. 5,5 mill. Gjennomsnitt tilstandsgrad: 1,1 Gjennomsnitt konsekvensgrad: 1,9 Kategori 5 : Etterkrigshus av tre. Antall boenheter: 140 Totalt antall objekter : 39 Antall boenheter : Melkeplassen 5360 Herman Gransvei 3 og Stadionvei 19,23 og 27 Totale kostnader på etterslepet utgjør ca. 27 mill. Gjennomsnitt tilstandsgrad: 2,2 Gjennomsnitt konsekvensgrad: 2,0 Kategori 6 : Etterkrigshus med etasjeskillere i betong.. Antall boenheter: 106 Totalt antall objekter : 33 Antall boenheter : Ulrikstunet 5444 Birkelunndsbakken 51,53, S.Hjetlandsvei 13 A,B,C Totale kostnader på etterslepet utgjør ca. 54 mill. 5

6 Gjennomsnitt tilstandsgrad: 1,6 Gjennomsnitt konsekvensgrad: 2,0 Kategori 7 : 60 / 70 års blokk bebyggelse. Antall undersøkte objekter: 1 Antall boenheter: 120 Totalt antall objekter : 6 Antall boenheter : Solheimslien 52,54,64,66,68 Totale kostnader på etterslepet utgjør ca. 1,6 mill. Gjennomsnitt tilstandsgrad: 1,8 Gjennomsnitt konsekvensgrad: 2,1 Kategori 8 : 80 års blokkbebyggelse. Antall undersøkte objekter: 2 Antall boenheter: 41 Totalt antall objekter : 141 Antall boenheter : Garvergaten Sælenveien 5 A-J Totale kostnader på etterslepet utgjør ca. 33 mill. Gjennomsnitt tilstandsgrad: 1,6 Gjennomsnitt konsekvensgrad: 1,6 Kategori 9 : Nye bygg, småhus trehusbebyggelse Antall boenheter: 20 Totalt antall objekter : 79 Antall boenheter : Tertnesveien 39 A-F 5296 Aurdalslia 3, Tun 1 (H-L) 5319 Vestlundveien 36 A-D, 38 A-D Totale kostnader på etterslepet utgjør ca. 19 mill. 6

7 Gjennomsnitt tilstandsgrad: 1,5 Gjennomsnitt konsekvensgrad: 1,8 Kategori 10 : Nye bygg, blokkbebyggelse, betong, elementbygg etc. Antall boenheter: 66 Totalt antall objekter : 49 Antall boenheter : Adolph Bergsvei Liakroken Hamrehaugen 38 C Totale kostnader på etterslepet utgjør ca.10 mill. Gjennomsnitt tilstandsgrad: 1,3 Gjennomsnitt konsekvensgrad: 1,7 Vedlegg: Utdrag av hovedrapport fra Norconsult AS, s