Bergen kommune Byutvikling, klima og miljø Postboks 7700, 5020 Bergen Hjellestad Kommentarer til Fagnotat, dok. nr. 59, sak

Transkript

1 Bergen kommune Byutvikling, klima og miljø Postboks 7700, 5020 Bergen Hjellestad Kommentarer til Fagnotat, dok. nr. 59, sak Vi har følgende kommentarer til fagnotat oversendt byrådsavdelingen for byutvikling, klima og miljø: 1) I fagnotatet blir det beskrevet at saken gjelder oppføring av enebolig med utleiedel (hybel). Dette stemmer ikke, vi viser til rammetillatelse (dok. nr. 23) der det spesifiseres enebolig med én boenhet. (Avslag på søknad om enebolig med utleiedel er gitt i dok. nr. 10). 2) Det blir videre beskrevet at tiltaket ligger innenfor dispensasjoner gitt i rammetillatelse (dok. nr. 23). Rammetillatelsen gir dispensasjon for en overutnyttelse av bruksareal (BRA) på 8.14%. Totalt godkjent % BRA for tiltaket er dermed 8.14% + 25% = 33.14%. Boligens totale bruksareal er oppgitt til 215m 2. Overslag vi har gjort på % BRA i henhold til NS3940/TEK 10 viser at oppført bolig klart overstiger rammetillatelsen, se Tabell 1. Geithusvegen 102B Godkjent Oppført Differanse Underetasjeplan m m 2 - Areal under terrasse, ref. Figur m m 2 Hovedplan m 2 2 x m m 2 Carport, ref. Figur m m m 2 Areal under takutstikk, ref. Figur m m 2 Utvendig bod hovedplan 6.10 m 2 2 x 6.10 m m 2 Areal ny bebyggelse (BRA TOT.) m m m 2 Parkeringsareal, ref. Figur m m m 2 Sum Areal m m ,75 m 2 Beregnet utnytting (av m 2 ) % % % Tabell 1 Differanse mellom godkjent og oppført bruksareal (BRA) Forklaring til Tabell 1: - Areal under terrasse må regnes med da utbygger har bygget etter underkjente fasadetegninger, se Figur 1 og punkt 7. - I henhold til Byggteknisk forskrift (TEK 10) skal bygninger med etasjehøyde over 3m regnes som om det var lagt et horisontalplan for hver tredje meter. Etasjehøyde for hovedplan er 2.70m m = 3.30m. Etasjehøyde for utvendig bod på hovedplan er minst 0.45m m m = 3.75m, ref. Figur 13. (Det kan ifølge TEK 10 fastsettes i bestemmelsene til arealplan at bruksarealet skal regnes uten tenkte plan. I kommunedelplanen for Mildehalvøyen åpnes det imidlertid ikke for unntak av denne regelen.) - Areal for carport er underrapportert, ifølge NS3940 skal bruksareal for carport regnes som overbygget areal begrenset av søyler og/eller vegger. Side 1 av 26

2 - Areal under takutstikk må regnes med da utbygger har bygget etter underkjente fasadetegninger, se Figur 2 og punkt 7. - Parkeringsareal er underrapportert se Figur 3 og punkt 8. Beregnet grad av utnytting ligger også over tidligere avslått søknad på 37.40% (ref. dok. nr. 10). Vi ønsker at det føres tilsyn for å fastsette faktisk utnyttelsesgrad, samt spesifiseres tiltak som tilbakefører tiltaket til lovlig utnyttelsesgrad som gitt i rammetillatelsen. Figur 1 Underetasje: Overslag BRA under terrasse 8m 2, ref. NS3940. Figur 2 Hovedplan: Overslag BRA under takutstikk 4m 2, Carport 24 m 2, ref. NS3940. Side 2 av 26

3 Figur 3 Parkering: Overslag BRA 60m2, ref. NS3940, (utsnitt situasjonsplan, ref. dok. nr. 36) 3) Fagnotatet slår fast at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven. I den forbindelse vil vi kommentere følgende: Gjenpart av nabovarsel (dok. nr. 45, vedlegg C1- C4) er ikke identisk med det nabovarselet vi fikk tilsendt (dok. nr. 53, vedlegg 1), se Figur 4. Figur 4 Avvik mellom gjenpart av nabovarsel og nabovarsel, ref. dok. nr. 47 Side 3 av 26

4 I svaret vårt på nabovarsel (dok. nr. 45, vedlegg C15- C20) er vedlegg B utelatt. Se dok. nr. 40 for vårt fullstendige svar på nabovarsel. Se dok. nr. 46 for vår merknad til K. Laviks: Svar, kommentarer til nabovarsel. Se også dok. nr. 47 for utfyllende opplysninger om avvik mellom gjenpart av nabovarsel og nabovarsel. Vi mener ansvarlig søker ikke kan ta seg friheter til å endre gjenpart av nabovarsel. 4) Fagnotat slår fast at riktig kotehøyde overkant gulv i underetasjen er m. Kotehøyde for topp gesimskasse er oppgitt til 38.29m. Begge målingene er foretatt av Vest Oppmåling. Vi har i dok. nr. 46 ytret ønske om at fasadehøyden skal innmåles av uavhengig part, da vi ikke anerkjenner Vest Oppmåling som nøytral part i denne saken. (Ansvarlig søker presenterer innmålte høyder fra Vest Oppmåling i søknad om endring (dok. nr.45, vedlegg D- 1) og disse samsvarer ikke med 38.29m). Vi mener det er en lite ryddig prosess at et firma som har vært med å plassere et hus på feil kotehøyde, gis oppdraget med innmåling av hvor stor denne feilen er (Det fremgår også av tillatelse til endring, dok. nr. 49, at Vest Oppmåling ikke lenger er godkjent i UTF/KUT utstikking). Det er dessuten montert ekstra beslag på gesimskassen på huset etter Vest Oppmålings målinger. Vi ønsker også å få verifisert Vest Oppmålings innmåling av kotehøyden for takflaten på 37.81m (ref. dok.nr. 43, vedlegg 4), da taktekking er foretatt etter dette. Kotehøyde for topp grunnmur er også lagt til grunn for vurdering av høydeplassering, og er ønskelig å verifisere. Kotehøyde for planert terreng skal være 31.46m (31.66m ½ x 0.40m) ut fra dok. nr. 45, vedlegg E- 2. Kotehøyde overkant gulv hovedetasje er ønskelig å få verifisert, slik at man kan sjekke om etasjehøyden for de ulike etasjene er under 3.0m. Kotehøyder som ønskes innmålt er oppsummert i Tabell 2. Topp gesimskasse Takflate Overkant gulv hovedetasje Topp grunnmur Overkant gulv underetasje Planert terreng m m m m m m Tabell 2 Kotehøyder som ønskes verifisert av uavhengig part 5) Fagnotatet slår fast følgende: Klager anfører også at huset blir 1.4m høyere enn etter den opprinnelige rammetillatelsen. Her tar imidlertid klager utgangspunkt i byggets høyde etter endringssøknaden for vurderingen av høyden både før og etter justeringen av høydeplasseringen. Her vil vi presisere at vi tar utgangspunkt i terrengprofil i dok. nr. 43, vedlegg 2, se Figur 5. Denne terrengprofilen viser opprinnelig hus på opprinnelig kotehøyde (terrengprofilen er også vedlagt i dok. nr. 19 som vedlegg C- 15 og C- 17, da riktignok uten angitt topp på 36.90m, se Figur 6). Høyden på 36.90m er også bekreftet av K. Lavik i dok. nr. 45, vedlegg C- 9. Side 4 av 26

5 Figur 5 Høyde opprinnelig omsøkt hus, utsnitt av dok. nr. 43, vedlegg 2 Figur 6 Høyde opprinnelig omsøkt hus, utsnitt av dok. nr. 19, vedlegg C15 og C17 Forutsatt at kotehøydene i Tabell 2 er korrekte blir da hevingen av gesimshøyde 38.29m 36.90m = 1.39m (ref. dok. nr. 43, vedlegg 2). Vi erkjenner imidlertid at dersom en legger rammetillatelsen (dok. nr. 23) til grunn blir økningen noe mindre. I henhold til NS3940 skal gesimshøyde måles til underliggende planert terreng. Dersom vi studerer Figur 5 finner vi at høyden på nytt terreng er ca. halve høyden fra kote 30 til topp gulv i underetasjen, altså: ½ x 0.40m = 0.20m. En høyde på 0.20m fra planert terreng til topp gulv i underetasjen gir en økning i gesimshøyde på 38.29m m m m = 1.09m. I følge veileder, grad av utnytting ( pdf) kan gesimshøyde også måles på fasadetegningene. Dersom vi måler forholdet mellom lengde/høyde på fasade 1 (se Figur 7), får vi et forholdstall på Fasadehøyden blir da til 0.38 x m = 6.68m (ref. hovedplan, dok. nr. 19, vedlegg E- 7). Økningen i fasadehøyde basert på godkjente fasadetegninger blir dermed: 38.29m 30.40m 6.68m m = 1.41m. Vi mener at utbygger er forpliktet til å bygge etter godkjente fasadetegninger (i henhold til nabovarsling) og at økningen i byggehøyde på 0.89m som fremkommer i tillatelse til endring (dok. nr. 49) er feil. Dersom man sammenligner vedlegg C- 7 med vedlegg E- 5 i Side 5 av 26

6 revidert søknad (dok. nr. 19) finner man at fasadehøyden på 7.0m er påført for hånd i vedlegg E- 5. Dette snittet er ikke nabovarslet med denne høyden påført, og høyden på 7.0m samsvarer heller ikke med målestokken på 1:100 på tegningen. Vi mener at ansvarlig søker med dette har villedet bygningsmyndighetene til å tro at fasadehøyden på tegningene er 7.0m. Vi ber om at rammetillatelsen (dok. nr. 23) blir vurdert på nytt i lys av disse opplysningene. Da tillatelse til endring (dok. nr. 49) baserer seg på feilaktige tallverdier, krever vi ny vurdering med faktiske verdier. K. Lavik presenterer i dok. nr. 50 et dokument fra Bømlo Hus v/elin Espevik Andreassen der det hevdes at høyden på huset er senket. I følge våre beregninger er fasadehøyden 6.68m for omsøkt hus, mot bygget fasadehøyde på 38.29m 31.66m m = 6.83m. Dette gir en økning på 6.83m 6.68m = 0.15m. Vi etterlyser tegninger fra Bømlo Hus som kan dokumentere reduksjonen i byggehøyde. Dersom de mener reduksjon i forhold til rammetillatelse blir den 7.00m 6.83m = 0.17m. Vi mener imidlertid at fasadetegningene fra revidert søknad (dok. nr. 19, vedlegg C- 3 til C- 6) er bindende for hvordan huset skal bygges, og da er oppført hus 0.15m høyere enn disse. Husets plassering i terrenget er gitt av kotehøyde 30.4 for topp kjellergulv. Heving av gulv i underetasjen og hovedplan blir 31.66m 30,40m = 1.26m. Ut fra disse kriteriene er fasadehøyden hevet 1.26m m = 1.41m. Heving av kotehøyder er oppsummert i Tabell 3. Topp gesimskasse, ref. dok. nr. 19, fasadetegninger 1.41m Topp gesimskasse, ref. dok. nr. 19/43, terrengprofil 1.39m Topp gesimskasse, ref. dok. nr m Topp gulv hovedplan 1.26m Topp gulv underetasje 1.26m Tabell 3 Heving av kotehøyder Fagnotatet slår fast at oppførte bolig har en total høyde på 38.29m 31.66m = 6.63m, som anses som god margin til maksimal byggehøyde på 8m (Her burde fagnotatet brukt mønehøyde, da det er dette begrepet som brukes i kommunedelplanen for Mildehalvøyen. Det korrigeres ikke for avstanden mellom planert terreng og topp gulv underetasje. Da blir regnestykket 6.63m m = 6.83). Da huset er bygget med flatt tak blir mønehøyde og gesimshøyde identisk for tiltaket. Vi mener det da blir feil å vise til 8m maks mønehøyde i kommunedelplanen, når gesimshøyde ifølge fasadetegningene er 6.83m 6.68m = 0.15m for høy (ref. dok. nr. 19 og tidligere utregning i punkt 5). Geithusvegen 102B har med sine 6.83m gesimshøyde den desidert største gesimshøyden av våre naboer. Dersom en regner ut gesimshøyden mot opprinnelig plassering får en 38.29m 30.40m m = 8.09m. Vi mener dette illustrerer hvordan vi naboer i 100C og 100D opplever byggehøyden. Dersom utbygger hadde bygget huset på opprinnelig kotehøyde 30.40m med topp gesimskasse på kotehøyde 38.29, ville huset vært 8.09m 6.68m = 1.41m høyere enn gesimshøyde på fasadetegningene (ref. dok. nr. 19). Når prosjekterende her bygger med Side 6 av 26

7 minimum avstand til nabogrensen på 4m mener vi klagen vår er berettiget. Opprinnelig omsøkt fasadehøyde på 36.90m er illustrert på Bilde 1 og Bilde 2. Bilde 1 Utsikt fra Geithusvegen 100C, opprinnelig omsøkt kotehøyde 36.90m angitt Bilde 2 Utsikt fra Geithusvegen 100D, opprinnelig omsøkt kotehøyde 36.90m angitt Side 7 av 26

8 6) Vedlegg 2, situasjonsplan, i fagnotat (dok. nr. 59) stammer fra underkjent søknad (dok. nr. 1). Riktig situasjonsplan finnes i revidert søknad (dok. nr. 19). Denne er utgitt i revidert utgave i dok. nr. 36 (se utsnitt Figur 3). Denne situasjonsplanen samsvarer imidlertid ikke med hovedplan av huset. Dersom man sammenligner situasjonsplan mot hovedplan finner man at stuevegg mot sportsbod er flyttet 0.6m (se Figur 2 og Figur 3). Parkeringsarealet på 60m 2 samsvarer heller ikke mot omsøkt areal på 12.5m 2, se punkt 8. 7) Vedlegg 3, fasadetegninger/plan, i fagnotat stammer fra underkjent søknad dok. nr. 1. Riktige fasadetegninger/plan finnes i revidert søknad dok. nr. 19. Vi har gjort kommunen oppmerksom på at utbygger ikke bygger etter godkjente fasadetegninger, men bruker detaljer fra underkjente fasadetegninger (ref. dok. nr. 64). Se Figur 7 for godkjent fasadetegning. Se Bilde 3 for oppført hus, og Figur 8 for benyttet detalj fra underkjent fasadetegning. Vi etterlyser et tilsyn som undersøker hvordan det er mulig at det bygges etter underkjente fasadetegninger. Dette er et bevisst lovbrudd fra involverte parter, eller så må det være en felles systemfeil hos ansvarlig søker, - prosjekterende, - utførende og kontrollerende? Figur 7 Godkjent fasadetegning, ref. dok. nr. 19 Side 8 av 26

9 Bilde 3 Oppført hus, Geithusvegen 102B Figur 8 Benyttet detalj fra underkjent fasadetegning, ref. dok. nr. 1 Som følge av disse bygningsendringene, samt underrapportering av BRA for carport, blir total BRA for huset etter våre beregninger på m 2 (Se Tabell 1). Dette er m 2 over det som er godkjent i rammetillatelsen (dok. nr. 23). Vi ber om at det føres tilsyn med bygget for å fastsette total BRA, og at det iverksettes tiltak for å redusere bygget til godkjent størrelse. Tegning av fasade 2 Side 9 av 26

10 mot grensen til 100D stemmer ikke etter at huset er hevet i terrenget (ref. Tabell 3) se Figur 9 og Bilde 4. Vi ønsker ikke noe terrengheving mot grensen til 100D, og ber om at tegning av fasade 2 revideres (dersom vi ikke når frem med klagen vår), slik at utbygger i ettertid ikke kan heve terrenget med hjemmel i denne fasadetegningen. Bilde 4 Fasade 1 og Fasade 2, Geithusvegen 102B Figur 9 Fasade 2 etter terrengheving, ref. dok. nr. 19 Side 10 av 26

11 Utbygger har også satt inn et ekstra vindu i stue (ref. dok. nr. 19, Fasade 3) i forhold til godkjente fasadetegninger. 8) Fagnotatet unnlater å kommentere påstandene våre om merkbart verre innsyn og sjenanse fra parkeringsplass (ref. dok. nr. 53, punkt 8). Som det fremkommer av Tabell 3 blir både underetasjen og hovedplanet plassert 1.26m høyere i terrenget enn først omsøkt. Vi antar at parkeringsplass også vil bli plassert 1.26m høyere i terrenget. Situasjonsplan vedlagt i dok. nr. 36 (se utsnitt Figur 10) viser at parkeringsplass er lagt helt opp mot grense til Geithusvegen 100D. Figur 10 Utsnitt situasjonsplan, ref. dok. nr. 36 Vi ønsker ikke en heving av terrenget mot grensen på 1.26m. Uteområdet til 100C/100D flukter med topp gulv i underetasje for 102B og vi mener innsyn og sjenanse fra parkeringsplass vil bli merkbart verre. For uteområdet til 100D vil det også forringe forholdene for kveldssol. I følge byggesakshjelpen på er oppføring av støttemur som er høyere enn 1 meter og nærmere nabogrensen enn 4 meter søknadspliktig. Vi har tidligere varslet kommunen om at utbygger anlegger støttemur 1m fra nabogrensen til 100D (ref. dok. nr. 64) uten at vi har mottatt nabovarsel om dette (se Bilde 5). Side 11 av 26

12 Bilde 5 Ulovlig oppført støttemur i 1m avstand til grense mot Geithusvegen 100D Høyden på muren varierer, men på det meste ligger den 2m over bakkenivå for grenselinjen. Dersom utbygger fyller opp terrenget mot støttemuren vil han i tillegg måtte sette opp rekkverk på denne muren, som vil ytterligere forringe solforholdene for 100D, se Bilde 6. Bilde 6 Parkeringsplass Geithusvegen 102B og uteareal for 100C og 100D Side 12 av 26

13 Vi stiller også spørsmålstegn ved størrelsen på parkeringsplass utbygger ønsker å anlegge, beregnet til 60m 2 (se Figur 3). I revidert søknad (dok. nr. 19) oppgir K. Lavik parkeringsarealet til 12.5m 2. Størrelsen på dette parkeringsarealet er illustrert som et hvit rektangel på parkeringsplass i Figur 10. På bakgrunn av disse opplysningene ønsker vi parkeringsplass fjernet fra grensen til 100D. Vi ønsker også ulovlig anlagt støttemur fjernet og terreng tilbakeført til opprinnelig høyde, flush svaberg (se Bilde 5). Situasjonsplanen må også revideres til omsøkte parkeringsplass på 12.5m 2 BRA. 9) Fagnotatet beskriver søkers fremstilling av endring som noe uklar. Vi mener derimot at de tegninger som søker presenterer over endringen (dok. nr. 45) ikke tilfredsstiller kommunens egne krav til dokumentasjon. I følge gjenpart av nabovarsel skal fasadetegninger og snitt vedlegges dersom dette er relevant. Nye fasadetegninger er ikke vedlagt i nabovarselet. Terrengprofilen (dok. nr. 45, vedlegg C- 13, se Figur 11) har store mangler, noe vi har påpekt i dok. nr. 46, se Figur 12. Fylling syd for huset er ikke utført korrekt i forhold til terrengprofil (ref. Bilde 3 og Figur 12). Snitt av bolig (dok. nr. 45, vedlegg C- 11, se Figur 13) er heller ikke riktig, se Figur 14. Vi stiller oss uforstående til at K. Lavik ikke klarer å dokumentere korrekte snitt av faktisk bygget bolig. I søknad om endring (dok. nr. 45, vedlegg C- 9) lanserer han også to ulike høyder for gesimshøyden; 37.81m og 37.91m. Ingen av disse samsvarer med innmålt høyde på 38.29, se Tabell 2. Tegningskvaliteten på Figur 11 og Figur 13 står i sterk kontrast til hvordan BoligPartner (PRO/KPR, ref. dok. nr. 23) fremstiller huset på hjemmesiden sin, se Figur 15. Å dokumentere snitt av huset i Geithusvegen 102B kan heller ikke være noe problem for Bømlo Hus (UTF/KUT, ref. dok. nr. 23), da de nødvendigvis må sitte på byggetegningene? Bømlo Hus oppgav til BA i 2009 at de hadde bygget nærmere 150 boliger (Se Figur 16), og burde være i stand til å presentere ett korrekt snitt av boligen? Fagnotatet erkjenner at snitt- tegninger i søknad og nabovarsel har uriktige høydeangivelser for fasade, men hevder disse uklarhetene er oppklart gjennom saksbehandlingen. Fagnotatet (dok. nr. 59) slår fast at klagen vår ikke skal tas til følge. Vi mener fagnotatet på dette punktet bryter med plan- og bygningsloven 19-2: Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Vi mener det må vedlegges korrekte snitt av bolig i nabovarsel før dispensasjon kan gis. Side 13 av 26

14 Figur 11 Terrengprofil, ref. dok. nr. 45, vedlegg C- 13 Figur 12 Merknader til terrengprofil, ref. dok. nr. 46, vedlegg B Side 14 av 26

15 Figur 13 Snitt av bolig, ref. dok. nr. 45, vedlegg C- 11 Figur 14 Merknad til snitt av bolig, ref. dok. nr. 46, vedlegg A Side 15 av 26

16 Figur 15 Nettside Bolig Partner (PRO/KPR), ferdighusversjonen av oppført hus i Geithusvegen 102B Side 16 av 26

17 Figur 16 Nettside BA, intervju med daglig leder i Bømlo Hus (UTF/KUT) Side 17 av 26

18 Vi er også uenige i fagnotatets vurdering av god terrengtilpassning. Her sammenlignes veien på kote 34.11m mot topp grunnmur på kote 34.16m (34.11m 34.16m = m). Sammenligner man derimot gulv i hovedetasjen mot vei finner man en høydeforskjell på 0.80m (ref. dok. nr. 31 og Bilde 7). Bilde 7 Høydeforskjell på gulv i hovedetasjen mot vei. Som naboer (som mister utsikt og sol, og får mer innsyn fra nabotomt) mener vi opprinnelig terrengtilpasning på nabohuset der gulv i hovedetasjen er 1.26m 0.80m = 0.46m under vei, er en bedre terrengtilpasning (ref. Tabell 3). Kommunedelplanen for Mildehalvøyen fastsetter i 3: God terrengtilpasning skal vektlegges spesielt, og Ny bebyggelse skal, når det gjelder volumer, stiluttrykk, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. Vi mener huset hadde fremstått som mindre monumentalt i bebyggelsen om det hadde blitt plassert på opprinnelig høyde (se Bilde 8 og Bilde 9). Bilde 8 er tatt i plan med topp gesims for Geithusvegen 102B. Ut fra dette bildet ser vi at kotehøyden for gesims til 102B faktisk er identisk med kotehøyden for gesims til for bakenforliggende hus (Geithusvegen 70, 72 og 74), som ligger på en høyere høydekote. Vi ser også av Bilde 8 at dersom Geithusvegen 102B hadde blitt senket 1.41m (ref. Tabell 3) ville kotehøyden for gesims til 102B samsvart med kotehøyden for gesims til Geithusvegen 100A, 100B, 100C og 100D (tomannsboligene til høyre i bildet). Side 18 av 26

19 Bilde 8 Geithusvegen 102B og opprinnelig bebyggelse 1 Bilde 9 Geithusvegen 102B og opprinnelig bebyggelse 2 Side 19 av 26

20 Vi mener en terrengprofil gjennom Geithusvegen 102A- 102B- 100D også burde vært påkrevd, da disse nabohusene faktisk ligger nærmere enn husene i eksisterende profil, se Figur 11. Vi ønsker at utbygger blir pålagt å lage en slik profil. Vi ønsker ikke noe terrengheving mot grensen vår, slik utbygger har gjort med parkeringsplassen (se punkt 8). 10) I fagnotatet (dok. nr. 59) vises ingen selvkritikk av etatens saksbehandling (ref. dok. nr. 53, punkt 11, 12 og 13). Dok. nr. 25, 30 og 31 (se Tabell 4) gir alle en indikasjon på at det bygges på feil kotehøyde. Men det går altså over 4 mnd. fra dok. nr. 25 til det utstedes stoppordre (dok. nr. 33). Til sammenligning tar det 7 dager å utstede igangsettingstillatelse (ref. dok. nr. 26 og 29). Det får ingen konsekvenser for utbygger at det startes uten igangsettelsestillatelse eller at det bygges på feil kotehøyde (ref. Tabell 3). Dok. nr. Dok. dato Dokument Søknad Avslag på søknad Revidert Søknad Rammetillatelse Merknad, byggehøyde (100C) Søknad igangsettingstillatelse Igangsettingstillatelse Avvik, byggehøyde (K. Lavik) Klage, byggehøyde (purring på dok. nr. 25, 100D) Stoppordre Rapport tilsyn Søknad om endring av tillatelse Tillatelse til endring Klage på vedtak om tillatelse til endring (100C/100D) Avslag på oppsettende virkning (Bergen kommune) Avslag på oppsettende virkning (Fylkesmannen) Klage, støttemur og fasade(100d) Tabell 4 Forenklet saksgang, Geithusvegen 102B Byggesaksavdelingen har ikke fulgt sine egne rutiner ved mottak av søknad om endring dok. nr. 45. Ifølge nettsiden til Bergen Kommune ( og- oppmaling/6048) skal alle byggesaker sjekkes mot kontrollskjema gitt i Tabell 5. Vi finner brudd på hele 8 punkter, som alle kan kvalifisere til underkjennelse av søknaden (merket med rødt i Tabell 5). Side 20 av 26

21 Tabell 5 Kontrollskjema for byggesøknad Side 21 av 26

22 Forklaring til Tabell 5: 10 Det er ikke vedlagt fasadetegninger i søknad om endring, dok. nr. 45. Ingen av fasadetegningene fra revidert søknad, dok. nr. 19 stemmer med oppført bolig. På fasade 1, 3 og 4 er det benyttet detalj fra avslått søknad, se Figur 8. På fasade 2 stemmer ikke terrenget etter at huset er plassert 1.26m høyere enn godkjent, se Figur 9. Oppført fasadehøyde er 0.15m for høy i forhold til fasadetegninger, se punkt 5) og Tabell 8. Det er i tillegg satt inn et ekstra stuevindu i fasade Terrengprofilen er ikke korrekt, se dok. nr. 46 for merknader (ref. Figur 12) 12 Situasjonsplan er ikke vedlagt i søknad om endring, dok. nr. 45. Situasjonsplan fra revidert søknad (dok. nr. 19, vedlegg D- 1), er ikke korrekt. Parkeringsplass er 47.5m 2 for stor, se Tabell 1. Stuevegg mot utvendig bod stemmer ikke med plantegning (ref. Figur 2). 15 Tiltakets størrelse og grad av utnytting er underrapportert. Etter våre beregninger er utnyttingen 58.16% og ikke 33.14% som omsøkt, se Tabell Snitt med målsatt etasjehøyde (dok. nr. 45, vedlegg C- 11) er feil. (ref. Figur 14). 22 Avstand til nabogrense mot 102A mangler på situasjonsplan i revidert søknad (dok. Nr. 19, vedlegg D- 1). Avstand til nabogrense mot 102A på 4.9m på situasjonsplan i dok. nr. 36 er feil, da utbygger bygger etter underkjente fasadetegninger (ref. Figur 8). 23 Avstand til annen bebyggelse er ikke målsatt på situasjonsplan (dok. nr. 19, vedlegg D- 1). K. Lavik oppgir at minste avstand til annen bygning er 8m i dok. nr. 19, vedlegg A Faktisk avstand mellom 102A og 102B er mindre enn 5m. 26 Gjenpart av nabovarsel samsvarer ikke med nabovarsel (ref. Figur 4). I merknader fra naboer er vedlegg B utelatt, se punkt 3. Byggesaksavdelingen har også unnlatt å følge en rekke regler i Plan- og Bygningsloven (PBL) og Byggesaksforskriften (SAK 10), se Tabell 6. Side 22 av 26

23 Regler Lovtekst 1 PBL 19-2 Dispensasjonsvedtaket Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. 2 PBL 25-1 Tilsynsplikt Kommunen har plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov. Kommunen skal føre tilsyn i slikt omfang at den kan avdekke regelbrudd. Kommunen skal føre tilsyn ved allerede gitte pålegg og når den blir oppmerksom på ulovligheter utover bagatellmessige forhold. 3 PBL 32-1 Plikt til å forfølge ulovligheter Kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. 4 PBL 32-3 Pålegg om retting og pålegg om stans Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. 5 PBL 32-8 Overtredelsesgebyr Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt: f) gir uriktige eller villedende opplysninger til plan- og bygningsmyndighetene. 6 SAK Tilbaketrekking av lokal godkjenning for ansvarsrett Lokal godkjenning for ansvarsrett kan trekkes tilbake når det ansvarlige foretak a) i vesentlig grad har unnlatt å ivareta krav gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven som stilles til funksjonen som ansvarlig søker, prosjekterende, utførende eller kontrollerende. 7 SAK Tidsfrister for kommunens og klageinstansens saksbehandling I tillegg til saksbehandlingsfristene som fremgår av plan- og bygningsloven 21-7, gjelder følgende tidsfrister for kommunens og klageinstansens saksbehandling: Klage skal forberedes av kommunen og oversendes til klageinstansen så snart saken er tilrettelagt, og senest innen 8 uker. 8 SAK Forhold som kan medføre overtredelsesgebyr. Gebyrenes størrelse Foretak kan ilegges overtredelsesgebyr inntil angitte beløpsgrenser for forsettlige eller uaktsomme overtredelser som nevnt i bokstav a til g. e) Den som ikke utfører uavhengig kontroll av tiltak i samsvar med bestemmelser gitt i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven og gitte tillatelser, ilegges gebyr: 3. inntil kr ved sviktende eller unnlatt pliktig uavhengig kontroll, og unnlatelsen medførte at alvorlig feil i prosjektering eller utførelse ikke ble avdekket, og denne medførte personskade, avvik fra tillatelse, materiell skade eller skade for miljøet. 9 SAK Forhold som kan medføre overtredelsesgebyr. Gebyrenes størrelse Foretak kan ilegges overtredelsesgebyr inntil angitte beløpsgrenser for forsettlige eller uaktsomme overtredelser som nevnt i bokstav a til g. g)den som gir uriktige eller villedende opplysninger til plan- og bygningsmyndighetene, ilegges gebyr: 3. inntil kr ved forfalskning av underskrift eller dokumentasjon Tabell 6 Regler som ikke er fulgt av byggesaksavdelingen Side 23 av 26

24 Forklaring til Tabell 6: 1 Fagnotatet (dok. nr. 59) slår fast at snittegninger i søknad og nabovarsel mangler gesimskassen på toppen av taket. Fagnotatet mener at det er tilstrekkelig at virkelige høyder og fasader fremgår av bygget slik det står. Vi mener imidlertid at PBL er tydelig på dette punktet; Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler, dermed må korrekte snitt og fasadetegninger nabovarsles og omsøkes. 2 Vi mener kommunen har sviktet sitt ansvar om tilsynsplikt i denne byggesaken. Tabell 8 oppsummerer differanse mellom godkjent tiltak og oppført bolig. Dersom kommunen hadde respondert på dok. nr. 25 kunne denne klagesaken vært unngått. 3 Kommunen har unnlatt å forfølge ulovligheter om plassering av hus på feil kotehøyde, varslet i dok. nr. 25. De har også ignorert varsel om at det ikke bygges etter godkjente snitt og fasadetegninger i dok. nr Pålegg om retting og stans har uteblitt da 2 og 3 ikke er fulgt opp. 5 Kommunen unnlater å utstede overtredelsesgebyr til tross for gjentatte forseelser fra ansvarlig prosjekterende, se Tabell 7. 6 Kommunen unnlater å trekke lokal godkjenning fra ansvarlig søker til tross for gjentatte forseelser, se Tabell 7. 7 Det går 18 uker fra varsel om ulovlig bygging dok. nr. 25 til stoppordre dok. nr. 33. De går 35 uker fra varsel om bygging som ikke samsvarer med snitt/fasadetegninger i dok. nr. 40 til arbeidsdokument som konkluderer med pålegg om retting, dok. nr Kommunen unnlater å utstede overtredelsesgebyr som følge av avvik fra tillatelse. 9 Kommunen unnlater å utstede overtredelsesgebyr som følge av at nabovarsel ikke samsvarer med gjenpart av nabovarsel, se punkt 3). Kommunen unnlater å utstede overtredelsesgebyr som følge av at bruksareal er underrapportert, se Tabell 7. 11) Vi mener at ansvarlig søker bevisst har medvirket til å oppføre et bygg i strid med rammetillatelsen. Vi viser til følgende hendelser gitt i Tabell 7. Side 24 av 26

25 Hendelse Referanse Underrapportering av parkeringsareal i avslått søknad Dok. nr. 10 Underrapportering av bruksareal av bolig i avslått søknad Dok. nr. 10 Underrapportering av parkeringsareal i revidert søknad Se punkt 2 Underrapportering av bruksareal av bolig i revidert søknad Se punkt 2 Underrapportering av minste avstand til annen bygning i revidert søknad Dok. nr. 19 Se punkt 10, 23 Avvik mellom vedlegg C- 7 og E- 5 i revidert søknad, fasadehøyden på 7.0m er påført for hånd og ikke nabovarslet Dok. nr. 19 Se punkt 5 Oppstart av grunnarbeid før igangsettelsestillatelse Dok. nr. 38 Bygging på høyere kotehøyde enn rammetillatelsen tilsier Dok. nr. 38 Uriktig gjenpart av nabovarsel Dok. nr. 47 Se punkt 3 Planert terreng stemmer ikke med terrengprofil Dok. nr. 45 Se punkt 9 Uriktige snitt av oppført bolig i søknad om endring Dok. nr. 45 Se punkt 9 Ulovlig oppføring av støttemur mot nabogrense Dok. nr. 64/65 Se punkt 8 Bygging etter underkjente fasadetegninger; økt takutstikk over stue, større terrasse, økt overbygg underetasje og søyler Dok. nr. 64/65 Se punkt 7 Sette inn ekstra stuevindu i Fasade 3 uten søknad Dok. nr. 19 Tabell 7 Hendelser Geithusvegen 102B K. Lavik har ikke oppfylt sine forpliktelser som ansvarlig søker i henhold til SAK 10, 12-2, b) være mottaker av merknader. Rekommandert sending med merknadene våre ble returnert da den ikke ble hentet av mottaker, se Figur 17. Figur 17 Returnert merknad til nabovarsel, ikke hentet av ansvarlig søker (dok. nr. 40). Side 25 av 26

26 12) Oppsummering: Vi ønsker boligen i Geithusvegen 102B tilbakeført til opprinnelig omsøkt tiltak (ref. dok. nr. 19), og i samsvar med rammetillatelsen (dok. nr. 23 ). Krav som da må tilfredsstilles, verdier for faktisk oppført bolig, og overskridelser er gitt i Tabell 8. Geithusvegen 102B Ref. dok. nr. Godkjent Oppført Differanse Tomteutnyttelse % 58.16% % Bruksareal bolig m m m 2 Bruksareal parkering m m m 2 Maks gesimshøyde m 6.83m m Maks gesimshøyde, m 6.83m +0.15m fasadetegninger Topp gulv underetasje m 31.66m +1.26m Topp gesimskasse, terrengprofil 19/ m 38.29m +1.39m Tabell 8 Differanse mellom godkjent tiltak og oppført bolig Vi tar forbehold om feil i beregningene våre og i de innmålte høydene, men håper en grundig uavhengig innmålingsjobb vil verifisere kotehøyder og utnyttelsesgrad. Med vennlig hilsen Eirin Mohn Lem Kari- Lise Monsen Tord Unneland Geithusvegen 100C Geithusvegen 100D 5259 Hjellestad 5259 Hjellestad Side 26 av 26