Reguleringsbestemmelser

Transkript

1 1 Reguleringsbestemmelser Områdeplan for Østebø, Risør Kommunens arkivsaksnummer: Planforslag er datert: Dato for siste revisjon av plankartet: Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Dato for godkjennelse: 1 Avgrensing Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart merket dato Formål Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grøntstruktur Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift Hensynssoner Bestemmelsesområder 3 Fellesbestemmelser Byggeskikk Ved planlegging og gjennomføring av tiltak i planområdet skal det legges vekt på god arkitektonisk utforming. Det skal legges stor vekt på god terrengtilpasning og å tilstrebe løsninger som bevarer mest mulig av eksisterende vegetasjon. Krav til grunnundersøkelse Ved usikre grunnforhold kan kommunen kreve at det ved søknad om tiltak skal foreligge rapport fra fagmessig utført grunnundersøkelse. Kabler og ledningsnett Alle interne kabler skal legges i bakken. Alle anleggsarbeider i forbindelse med opparbeidelse av tekniske anlegg, skal utføres på mest mulig skånsom måte for å bevare eksisterende terreng mest mulig. Det skal tilstrebes at alle kabler og ledninger legges i samme trasé. Før byggetillatelse gis må VA- planer godkjennes av kommunen. Masser Overskuddsmasse fra anlegg eller byggegrop kan benyttes som fyllmasser på areal for industri og næring. Kulturminner Skulle det under arbeidets gang oppdages gjenstander eller andre spor fra eldre tid, skal arbeidet stanses og melding sendes umiddelbart til Aust-Agder fylkeskommune v/kulturminnevernseksjonen jf. lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8 annet ledd.

2 2 Kulturminnevernseksjonen forutsetter at dette pålegget formidles videre til dem som utfører arbeidet i marken. Unntak Mindre vesentlige unntak fra disse bestemmelser kan når særlige grunner taler for det, tillates av kommunen innenfor rammen av bestemmelsene i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Bebyggelse og anlegg 4 Fellesbestemmelser for bygg og anlegg Ny bebyggelse Bebyggelsen skal gis en god og harmonisk utforming mht. volumer, fasader, material- og fargebruk og takflater, også i forhold til omkringliggende bebyggelse. Sterkt avvikende farger tillates ikke, og kan kreves endret. Søknad Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge en detaljert /målsatt situasjonsplan for det enkelte tiltak, som viser anleggenes/bygningenes plassering med høydeangivelse for dekker/gulv, gesims og møne. Situasjonsplanen skal påføres høydekoter for ferdig terreng på hver enkelt tomt. Eksisterende og nytt terreng skal vises på fasadeoppriss av alle fasader. Kommunen kan i tillegg til situasjonsplanen kreve annen dokumentasjon som snittlinjer, perspektivtegninger, utomhusplan, innmåling av eksisterende vegetasjon mv. Terreng og vegetasjon Eksisterende terreng og vegetasjon i de deler av området som ikke berøres av bygninger og anlegg samt trær på den enkelte tomt, skal bevares i størst mulig grad. 5 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse BF 1 : Det skal utarbeides en detaljreguleringsplan før rammetillatelse kan gis. Området skal brukes til frittliggende småhusbebyggelse (en- eller to- mannsboliger)med tilhørende anlegg. Nye bygninger kan oppføres i inntil 2 etasjer. Tomannsboliger er kun tillatt på større tomter, fortrinnsvis over 1 daa. Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) = 40%. Areal til parkering telles med i det bebygde arealet. Areal for lekeplasser skal innpasses ihht. kommunale regler. Det skal utarbeides en detaljert støyberegning som dokumenterer at støyen er innenfor aksepterte grenseverdier. Beregningen skal foreligge som en del av planarbeidet. Det skal utarbeides en detaljert utredning om lukt fra avfallsanlegget på Hestemyr som dokumenterer at boliger kan etableres uten nevneverdig sjenanse i form av lukt. Utredningen skal foreligge som en del av planarbeidet. BF2-3: Tillatt bebygget areal (BYA) må ikke overstige 30 % av netto tomteareal. Areal til parkering telles ikke med i det bebygde arealet. For eiendommer med grense til fv 416 skal nye bygninger ikke plasseres nærmere fv 416 enn eksisterende bebyggelse. Bestående bolig og uthus/garasje markert i plankartet kan gjenoppføres etter brann e.l.

3 3 På eiendommer utenfor byggegrensen kan nye boliger oppføres med inntil 8,0 m til mønet. Høyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng. Det skal dokumenteres at krav til støy er tilfredsstilt før tillatelse til ny bolig kan gis. Der terrenget etter kommunens skjønn ligger til rette for det, kan underetasjen innredes til boligrom, i samsvar med bestemmelsene i gjeldende byggeforskrifter. Kommunen kan fastsette gesims- og sokkelhøyde. Kommunen kan tillate hus i to etasjer dersom huset er plassert slik at det ikke virker skjemmende i forhold til terreng og øvrig bebyggelse. Nye bygninger skal tilpasses eksisterende bebyggelse i strøket for øvrig mht. takform, takvinkel, materialbruk og farge. Garasjer og uthus kan oppføres med inntil 4,5 m til mønet og med grunnflate ikke over 50 m 2, og skal være tilpasset bolighuset mht. materialvalg, form og farge. Høyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng. Garasje og uthus kan plasseres med en vegg inntil 0,5 m fra nabogrense. 6 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse BK1-2: Det skal utarbeides en detaljert reguleringsplan før rammetillatelse kan gis. Områdene skal brukes til konsentrert boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) = 40%. Areal til parkering telles med i det bebygde arealet. Nye bygninger kan oppføres i inntil 2 etasjer. Areal for lekeplasser skal innpasses ihht. kommunale regler. Nærmere detaljering avklares i detaljreguleringsplanen. 7 Industri IN 1: Reguleringsbestemmelser i reguleringsplan for Hestemyrområdet, vedtatt , videreføres: Arealene kan deles opp etter de enkelte bedrifters behov. Tomtene skal ha en mest mulig regelmessig form og må godkjennes av kommunen. Anleggenes art, utforming og plassering skal i hvert enkelt tilfelle godkjennes av kommunen, som kan fastsette at bedrifter som antas å ville medføre særlige ulemper, henvises til bestemte deler av arealene eller til andre industristrøk. Der hvor industriområdet støter til boligområder, tillates ikke anlegg som ved lukt, røyk eller støy vil virke sjenerende for tilgrensende boligområder. Bebyggelsen skal oppføres av brannsikre materialer og ikke overstige 2 etasjer. Når viktige brukshensyn tilsier det, kan kommunen fravike denne bestemmelsen. Tillatt utnyttelsesgrad er 50% BYA. Den ubebygde delen av tomten skal gis en parkmessig behandling og holdes fri for skjemmende opplag. Såfremt lagring i friluft forekommer, skal lagerplass inngjerdes og for øvrig holdes på en måte som etter kommunens skjønn, tilfredsstiller rimelige estetiske krav. I industriområdet tillates ikke oppført boligbygg. Kommunen kan gjøre unntak for vaktmesterleilighet o.l. Inngjerding av tomtene, herunder plassering, høyde, konstruksjon og farge, må godkjennes av kommunen. Fyllingsskråninger på tomtene og mot veier skal dekkes med egnede løsmasser og tilsås.

4 4 Hver bedrift skal på egen grunn ha minst 1 biloppstillingsplass pr. 100 m 2 gulvflate for industri og pr. 200 m 2 gulvflate for lager. Dersom bedriftens art tilsier det, kan kommunen innskrenke eller skjerpe dette kravet. IN 2-3: For industriområdene IN2 og IN3 kreves ikke regulering utover områdeplanen før ramme- eller byggetillatelse kan gis. For feltene gjelder følgende bestemmelser: Virksomhet Det tillates etablering av industri og næringsrelatert virksomhet. Det tillates ikke virksomheter, som etter kommunens syn, er til sjenanse for naboer mht. støy, støv, lukt og røyk. Virksomhet som medfører vesentlig ulempe eller fare for sine omgivelser skal nektes etablering i området, dersom ikke nødvendige avbøtende tiltak for virksomheten kan dokumenteres. Utbygging Tomter skal ha mest mulig regulære former. Kommunen skal styre og samordne rekkefølge og etapper i utbyggingen av de ulike deler av området. På plankartet er vist maks. kotehøyder for oppfylling. Dimensjonering Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) = 50%. Utendørs lager og parkering regnes ikke med i BYA. Gesims- og mønehøyder skal ikke overstige 10 meter. Det kan tillates større høyder enn angitt for mindre takoppbygg for ventilasjon, heissjakt etc. Gesims-mønehøyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng. Opparbeidelsesplan Til hver enkelt byggesak skal det følge en plan som i detalj viser disponeringen av utomhusarealene på tomta mht. oppfylling og planering, terrengbehandling, trafikk- og parkeringsarealer, beplantning/grøntarealer, eventuelle arealer for utendørs lagring, inngjerding etc. Kommunen skal i hvert enkelt tilfelle ta stilling til og godkjenne nødvendig antall parkeringsplasser tilpasset den aktuelle virksomhetens type. Terrengbearbeiding Det tillates ikke etablering av skjæring/fylling med fallforhold brattere enn 1:2 eller anlegg av terrengnivå med større innbyrdes forskjell enn 5 meter innenfor byggeområdene. Langs grense mot friluftsformålet vest for område IN2 skal all fyllingsskråning avsluttes innenfor formålsgrense for IN2. Utomhusarealer Skråninger og randsoner langs byggeområder skal beholde sin naturlige vegetasjon så langt det er mulig. Nyanlagte skråninger og randsoner skal ha et tilstrekkelig tykt topplag av jord og beplantes med stedegen vegetasjon. Minst 10 % av den enkelte tomt skal fremstå som naturtomt eller være beplantet/opparbeidet som grøntareal. Disse arealene skal fortrinnsvis legges i sonen mot offentlig vei. Parkeringsplasser skal beplantes med minst et oppstammet tre pr. 8 p-plasser. Utendørs lagring Utendørs lagring skal søkes lagt til områder som ikke er eksponert mot vei eller omgivelser. Lagerplasser skal holdes på en måte som etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige estetiske krav og kan kreves inngjerdet.

5 5 8 Renovasjonsanlegg Reguleringsbestemmelser i reguleringsplan for Hestemyrområdet, vedtatt , samt utslippstillatelse ihht. hjemmel i forurensningsloven, er gjeldende: Arealet kan brukes til renovasjonsanlegg. Arealet skal dreneres og kloakkeres og for øvrig drives etter de pålegg som er gitt i utslippstillatelsen. På området kan føres opp bygninger og anlegg som er nødvendig for en til enhver tid forsvarlig drift av plassen. 9 Øvrige kommunaltekniske anlegg Områdene skal benyttes til pumpestasjoner/trykkforsterker for vann- og avløp. 10 Forretning/kontor/tjenesteyting Områdene skal benyttes til bebyggelse for forretning/handel, kontor og tjenesteytende næringer. Med handelsvirksomhet forstås handel i bygningsmessige enheter eller bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- og medlemskort for å få adgang. Som handelsvirksomhet regnes også handel lokalisert i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark. I handelsområder hvor det er fastsatt minste enhetsstørrelse tillates det ikke å dele opp bygningene i mindre salgsenheter for å omgå bestemmelsen. Totalt kan områdene bebygges med inntil m 2 bruksareal (BRA). I tillegg til handelsvirksomhet kan det innenfor grensene for samlet bruksareal, tillates etablert virksomheter som faller inn under formålene kontor, lettere næringsvirksomhet, veiserviceanlegg m.v., eller tjenesteyting, så som håndverksbedrifter, lager e.l. N 1: Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) = 40%. Utendørs parkering regnes ikke med i det bebygde arealet. Gesims- og mønehøyder skal ikke overstige 10 meter. Det kan tillates større høyder enn angitt for mindre takoppbygg for ventilasjon, heissjakt etc. Gesims-mønehøyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng. N 2-5 Felles bestemmelser: Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) = 40%, regnet for hvert av feltene. Utendørs parkering regnes ikke med i det bebygde arealet. Innenfor rammen av samlet bebygd areal tillates etablert ny handelsvirksomhet, for plasskrevende varegrupper, med samlet bruksareal (BRA) på inntil 8000 m 2. Minste enhetsstørrelse for nye bygg til handelsvirksomhet er 1000 m 2. N 2: I område N 2 (gnr 12, bnr. 12) kan det oppføres forretningsbygg på 1500 m 2 på nærmere bestemte vilkår: Bygget skal i hovedsak utformes med saltak og ha en maks mønehøyde på 8,0 m. Byggegrense mot fv 416 skal være min. 30 m fra senter veg Byggegrense mot kommunal vei skal være min. 12,5 m (off. hovedvei) og 8,0 m mot eventuelle interne veier, målt fra senter veg. Østre del av næringsområdet skal ikke overstige kote 47,2. Det etableres støyskjerm/hekk på avsatt grøntareal mot gnr. 12, bnr. 10. Detaljplan for uteareal må oversendes og godkjennes av statens vegvesen før igangsetting av tiltak.

6 6 Krav til parkeringsplasser skal følge kommunens vegnorm. Byggesøknad må sendes inn og godkjennes. Søknaden skal vise kotehøyder og detaljert plan for uteområdene. N3-4: Det skal utarbeides en detaljert reguleringsplan før rammetillatelse kan gis. Byggene skal utformes med saltak eller pulttak. Gesims- og mønehøyder skal ikke overstige 10 meter. Det kan tillates større høyder enn angitt for mindre takoppbygg for ventilasjon, heissjakt etc. Gesims-mønehøyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng. Krav til parkeringsplasser skal følge kommunens vegnorm. Nærmere detaljering avklares i detaljreguleringsplanen. N 5: Det skal utarbeides en detaljert reguleringsplan før rammetillatelse kan gis. Byggene skal utformes med saltak eller pulttak. Gesims- og mønehøyder skal ikke overstige 8 meter. Det kan tillates større høyder enn angitt for mindre takoppbygg for ventilasjon, heissjakt etc. Gesims-mønehøyder måles fra overkant møne/gesims til gjennomsnittsnivå for ferdig planert terreng. Krav til parkeringsplasser skal følge kommunens vegnorm. Nærmere detaljering avklares i detaljreguleringsplanen. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 11 Fellesbestemmelser for samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Regulering For fv. 416 med gang- og sykkelveg kreves ikke detaljregulering utover det som fremgår av planen. Frisiktlinjer Omfatter alle frisiktlinjer som ligger i reguleringsplanen. Primærvegens kjørebane, sett fra avkjørselen, skal være synlig i hele sikttrekanten. Innen sikttrekanten skal eventuelle sikthindringer ikke være høyere enn 0,5 m over kjørebanenivå for primærvegen. Kryss mellom øvrige kjøreveier og private avkjørsler skal ha sikt lik 4x 30 m. Sikten regnes fra et punkt 4 meter fra vegkant inn i senter av avkjørselen, og 30 meter langs kant av kjøreveg. Miljøkvalitet Det skal utarbeides en plan for å sikre at føringer og krav for det ytre miljøet blir ivaretatt på en systematisk måte i den videre detaljering og prosjektering. Tekniske planer Det skal utarbeides tekniske planer i henhold til Statens vegvesens håndbøker, for områdene som er regulert til kjøreveg, gang- og sykkelveg, annen veggrunn og kollektivholdeplasser. Planen skal godkjennes av Statens vegvesen. Terrenginngrep i forbindelse med veganlegg skal skje mest mulig skånsomt. Vegskjæringer og fyllinger skal planeres og gis et tiltalende uttrykk. 12 Veg Arealene skal benyttes til veg for biltrafikk og gående til boligområdene BF 3. I områder for veg inngår areal til kjørebane og skulder. Arealet er felles privat veg.

7 7 13 Kjøreveg Arealene skal benyttes til veg. I områder for veg inngår areal til kjørebane og skulder. Arealene som er vist med eierform o_, er offentlige. Arealene som er vist med eierform f_, er felles privat veg til innenforliggende eiendommer. Arealene som ikke er vist med eierform er private. 14 Fortau Arealene skal benyttes til fortau. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. Som kantstein mot kjørevei benyttes faset brukantstein som muliggjør møteplass for større kjøretøy. 15 Gang- og sykkelveg Arealene skal benyttes til gang og sykkelveg. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. 16 Gangveg/gangareal Arealene skal benyttes til gangareal. Arealene som er vist med eierform o_, er offentlige. Arealene som er vist med eierform f_, er felles privat veg til innenforliggende eiendommer. Arealene som ikke er vist med eierform er private. 17 Annen veggrunn tekniske anlegg I områdene for annen veggrunn inngår skjærings- og fyllingsskråninger, grøntområder, grøfter, murer, stabiliserende tiltak, rekkverk og liknende. Tiltakene skal gis en estetisk god utforming. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. 18 Annen veggrunn - grøntareal I områdene inngår grøntarealer. Det er ikke tillatt med konstruksjoner i områdene, herunder parkering, fyllinger, murer etc. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. 19 Holdeplass / plattform Arealene skal benyttes til kollektivholdeplass. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. Kollektivholdeplassene skal være universelt utformet. 20 Kombinert formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer Arealene skal benyttes til kombinert gang- og sykkelveg og kollektivholdeplass eller kombinert fortau og kollektivholdeplass. Arealene er vist med eierform o_ og er offentlige. Arealene skal være universelt utformet. Grøntstruktur 21 Friområde Arealene skal benyttes til friområde. Det kan ikke igangsettes tiltak i området, jmf. 26 og 27 Hensynssone. Alle tiltak skal forelegges Aust-Agder fylkeskommune til uttalelse. 22 Vegetasjonsskjerm Utenfor områdende IN2 og IN3 tillates etablert fyllinger. Maks kotehøyde framkommer av plankartet. Fyllinger skal avsluttes med skråning med maks helning 1:2. Det er ikke tillatt med fylling utover

8 8 området for vegetasjonsskjerm. Dersom terrengforholdene krever det må topp skråning avsluttes innenfor formålsgrensen for det tilliggende industriarealet. All vegetasjon som ikke berøres av fylling skal bevares. Fylling skal dekkes med et tetningslag av leire og påføres jord med en minimumstykkelse på 80 cm. Fyllingsskråning skal tilplantes med tilsvarende blandingsskog som vokser i området. Plantetetthet skal være 2x2 m. Landbruks-, natur og friluftsområder samt reindrift 23 Friluftsformål I friluftsområdene skal det kun opparbeides gangstier. Hogst kan kun utføres i samråd med kommunen. Det tillates ikke lagt hageavfall eller annet avfall i friluftsområdene. Det kan ikke igangsettes tiltak i område som omfattes av hensynssone med båndlegging av eller buffersone for kulturminne, jmf. 26 og 27 Hensynssone. Evt. tiltak skal forelegges Aust-Agder fylkeskommune til uttalelse. Hensynssoner 24 Høyspenningsanlegg Gjelder sone langs høyspentledning. Det er ikke tillatt å plassere bygninger i faresonebeltet. Det tillates fremføring av vei, parkering og utendørs lagring. Bestående linje til trafo på Østebøsletta kan flyttes i samråd med linjeeier. 25 Bevaring kulturmiljø Gjelder gamle Risørvei nord for fv 16, med forstøtningsmurer, steingjerder mm. 26 Båndleggingssone Båndlegging etter lov om kulturminner (kode 730) Automatisk fredete kulturminne (Hensynssone H730_1+2) båndlagt etter kulturminneloven. I området finnes automatisk fredet kulturminne, bosetnings- og aktivitetsområde fra eldre steinalder. Det er ikke tillatt å sette i gang tiltak som er egnet til å skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme de automatisk fredete kulturminnene eller framkalle fare for at dette kan skje. Området forvaltes etter kulturminnelovens bestemmelser. 27 Hensynssone bufferareal for automatisk fredet kulturminne (kode 570) Hensynssone c) omfatter bufferareal for automatisk fredete kulturminner i H730_1+2. Innenfor H570_1+2 er det ikke lov å kjøre med tunge kjøretøy, lagre anleggsutstyr eller byggematerialer, eller

9 9 gjøre inngrep i grunnen. Hensynssone H570_1+2 skal under anleggsperiode gjerdes inn og markeres med et midlertidig gjerde i samarbeid med Aust-Agder fylkeskommune. Hogst innenfor området gjennomføres på en skånsom måte slik at dette ikke gir varige terrenginngrep. 28 Eksisterende reguleringsplan som skal gjelde Del av reguleringsplan for Østebøneset - dat , revidert , for reiseliv og fritidsbebyggelse, skal fortsatt gjelde for de områder som ny plan ikke dekker. 29 Bestemmelsesområde - Midlertidig anleggs- og riggområde Områdene med skravur for midlertidig anleggs- og riggområde kan i anleggsperioden benyttes til virksomhet som er nødvendig for anleggsdriften. Midlertidig anleggs- og riggområdet opphører når veganlegget er ferdigstilt. 30 Rekkefølgebestemmelser For områdene BF1, BK1, BK2, N3, N4 og N5 må det foreligge godkjent detaljreguleringsplan før rammetillatelse kan gis. Før det gis igangsettingstillatelse for nye bygg i utbyggingsområdene skal tilhørende internog atkomstveier i/til de ulike feltene være opparbeidet. Rekkefølgekravet omfatter ikke tiltak på fylkesvei 416 med mindre det inngås utbyggingsavtale om dette. For nye bygg i boligområde BF1 skal detaljerte støyberegninger og utredning vedrørende lukt være utført som del av planarbeidet. For nye boliger i område BF2 og 3 skal det dokumenteres at støykrav kan tilfredsstilles før byggetillatelse gis. Tekniske planer som omhandler fylkesvei 416, samt kryss, kollektiv og gang- og sykkelvei langs denne, skal godkjennes av Statens vegvesen før tiltak iverksettes. Før det gis rammetillatelse til oppføring av bygg i N3-N5 skal det foreligge et kollektivtilbud som kan betjene handelsområdet, og gang- og sykkelveg mellom Frydendal og Østebø.