BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for plan og geodata. Saksnr.: /403 Emnekode: BBY 5120

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for plan og geodata Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima, miljø Fra: Etat for plan og geodata Dato: Saksnr.: /403 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: ARMA Ytrebygda, gnr. 35 m.fl., Søreide sentrum. Områderegulering planid Forslag til reguleringsplan til fornyet offentlig ettersyn. Sammendrag Reguleringsplanen ble behandlet av bystyret , men vedtaket anses som foreløpig fordi planen forutsetter frigiving av fredete kulturminner uten at dette er klarert med rette kulturminnemyndighet. I tillegg foreligger det innsigelser fra fylkesmann og fylkeskommune på feltene landskap og kulturmiljø. Planen er endret på flere punkter, blant annet på grunn av innsigelsene. Her gis en kortfattet beskrivelse og vurdering av endringer som er foretatt etter første offentlige høring. For å ivareta behovet for offentlig innsyn i planprosessen legges endringene av planen ut til fornyet offentlig ettersyn. Merknader til annet enn de omtalte endringene vil ikke bli referert og kommentert i saksutredningen til den endelige politiske behandlingen. Fagetaten foreslår en høringsperiode på 6 uker, i samsvar med plan- og bygningslovens første ledd. Så raskt som mulig vil planen også bli lagt fram for Riksantikvaren for behandling etter kulturminneloven. Det forventes at denne prosessen vil ta lenger tid enn 6 uker, og høringsperioden vil derfor ikke forsinke planens framdrift. For ytterligere informasjon om reguleringsplanen henvises det til kommunens digitale planarkiv: Anbefalt forslag fra Etat for plan og geodata (fagetaten): I medhold av plan- og bygningslovens legges følgende forslag til endret reguleringsplan ut til fornyet høring og offentlig ettersyn: Ytrebygda, gnr. 35 m.fl, Søreide sentrum. Områderegulering. PlanID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert ETAT FOR PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder/plansjef Arne Matthiessen prosjektleder

2 SAKSUTREDNING Tidligere planprosess Reguleringsplanen var utlagt til offentlig ettersyn i mai/juni 2010, og ble behandlet av bystyret i møte , sak Bystyret gjorde følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtas: a) Områdereguleringsplan for Ytrebygda, gnr. 35 bnr 2, 6, 7, 65, 278, 688, m.fl.,søreide sentrum, plannummer , vist på plankart datert 16. november 2010 (vedlegg 2), med den endring av områdene BB1 og G7 som er beskrevet i notat av b) Reguleringsbestemmelser datert 30. oktober 2010, med tilhørende endringer datert 16. november 2010 (vedlegg 1 og vedlegg B), og supplert med at punkt endres til: BB1 I området tillates oppført blokkbebyggelse med maksimal byggehøyde kote +33. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=100%. Det skal utarbeides justert illustrasjonsplan for BB1 i tråd med bestemmelser og utsnitt av plan vist i notat datert c) Følgende rekkefølgebestemmelse tas inn i punkt 2.2.1: To kulturminner på P3 og T3 er legalfredet i medhold av kulturminneloven. Før reguleringsplanen kan bli rettskraftig, må fredningen oppheves av Riksantikvaren. Riksantikvaren fastsetter vilkårene for å oppheve fredningen. 2. Det startes det opp arbeid med reguleringsplan for ny 11-er bane innenfor et område ved Søvikbanen. Alternativt søkes banespørsmålet løst ved annen lokalisering i bydelen. Bystyret ber byrådet å gå i dialog med utbyggingsinteresser på Søreide med tanke på finansiering av ny 11-bane. Planen forutsetter at flere fredete kulturminner må frigis og graves ut. Dette krever dispensasjon fra kulturminneloven, og planvedtaket er ikke gyldig uten at slik dispensasjon er innvilget på forhånd. Dette spørsmålet er ikke avklart, og bystyrets vedtak i saken anses derfor som foreløpig. Det foreligger videre innsigelser mot planen fra fylkeskonservator og fylkesmann, basert på konflikt med kulturmiljø og landskapshensyn. For å finne omforente løsninger som både ivaretar allmenne interesser og utbyggingsinteresser er det foretatt enkelte justeringer i planen. Dette gjelder i første rekke utformingen av boligfeltene rundt skolen T3, og prosessen er gjennomført i samarbeid med Skanska Bolig. Omtale av endringer Nedenfor presenteres disse endringene, sammen med andre mindre justeringer av planen foretatt etter den første høringen. Vedtakets pkt. 2 om lokalisering av ny fotballbane berøres ikke i denne høringen. BB1 Ved bystyrets første behandling av planen ble området vesentlig redusert i samsvar med merknader fra fylkeskommune og fylkesmann. Dette har imidlertid gitt nye utfordringer knyttet til avkjørsel fra Ytrebygdsvegen. Denne versjonen av BB1 vil gi svært store terrenginngrep (opptil 12 m fjellskjæring inn mot skoletomten) og omlegging av en verneverdig gardsveg. Side 2 av 7

3 Prinsippskisse for ny avkjørsel til BB1 fra nord. Skanska Bolig AS og ABO Plan & Arkitektur AS. Dersom BB1 beholdes som vist i prinsippskissen vil planforslaget bli omarbeidet i samsvar med dette med utvidelse av feltet mot nord. Tomten er smal og har begrensete muligheter for tjenelig utnyttelse. På grunn av dette bør det gis endrede rammer for arealutnyttelse ( % BRA mot maksimalt 100 % i høringsutkastet), og det bør åpnes for kombinerte formål i 1. etasje. Skissen antyder 18 boenheter. Denne løsningen er imidlertid lite ønskelig på grunn av de nye terrenginngrepene. En alternativ avkjørsel fra sør bør trekkes godt rundt svingen, og medfører at det er naturlig å vurdere en alternativ utvidelse av BB1 mot sør. En slik løsning er nærmere beskrevet og illustrert i vedlegg C, og fagetaten har lagt dette til grunn for det justerte planforslaget. Feltet inneholder 30 boenheter, mot 44 i det første høringsutkastet. BB2 Feltet er betydelig redusert i areal i forhold til det første høringsutkastet, og begrenses nå til flaten langs Nordeidevegen (nedre del av det opprinnelige BB2). Felt BK3 er tatt ut. Videre reduseres byggehøyden fra 5 etasjer + parkeringsgarasje i første høringsutkast (tilsvarende ca kote +33) til 3 etasjer + parkeringsgarasje i dette planforslaget (tilsvarende kote +26 (2 bygg) Side 3 av 7

4 og +27 (1 bygg)). Feltet inneholder 39 boenheter, mot 34 (+ 8 rekkehusenheter i tidligere felt BK3) i høringsutkastet. Ny illustrasjonsplan framgår av vedlegg C. BB2 vil fortsatt utgjøre en tung bygningsmasse løsrevet fra sentrumsområdet, og vil bryte med markerte landskapsdrag. Bebyggelsen vil langt på veg stenge dalen visuelt både på langs og på tvers. For den nærmeste naboen i øst (gnr 36/405) vil den lengste blokken framstå som mer påtrengende enn i første høringsutkast, men samtidig er det sannsynligvis positivt at rekkehusene i tidligere BK3 er fjernet. I tillegg til landskapsverdien har dette området stor alternativ bruksverdi som aktivitetsområde for barn. Aktuell bruk kan være skateanlegg (som bør ligge i god avstand fra naboer) og 5- erbane for fotball. Dersom felt BB2 bebygges vil det være naturlig å legge til rette for en tilsvarende framtidig videreføring av fortettingsstrategien østover langs Nordeidevegen. Den foreslåtte utnyttelsen av BB2 vil vanskeliggjøre dette ved at den største blokken ligger på tvers av dalen. Feltet er marginalt utvidet mot nord i forhold til den versjonen av planen som tidligere er behandlet av bystyret (jf vedlegg C). T3 En større del av skoletomten beholdes som ubebygd uteareal ved at byggegrensene er justert. Viktige deler av tomten har fått hensynssoner for kultur- og naturmiljø. Kulturminnet nordvest på tomten forutsettes frigitt. Tomten er 1,7 da større enn i høringsutkastet. G7 og G8 Disse grøntområdene er samlet betydelig større enn tilsvarende grøntområder i første høringsutkast (13,4 mot 6,2 da). Formålet Landbruks-, natur- og friluftsområde som ble benyttet for deler av dette området er erstattet med Grønnstruktur. Dette vurderes som et mer hensiktsmessig reguleringsformål inne i byggesonen. Verneverdig bygg i G7 har fått eget reguleringsformål Tjenesteyting. Det åpnes ikke for å benytte eksisterende bygninger til boligformål for å begrense biltrafikk på en viktig skole- og turveg. BF4 Formålet med dette feltet er å avgrense en tjenelig boligtomt rundt et verneverdig gardstun. Etter høringsfasen er tomten utvidet med uthus som hører naturlig til gardstunet og med et noe større areal i front av våningshuset (angitt med symbol for regulert tomtegrense). Samtidig er den delen av tomten som omfattes av fredet kulturminne med tilhørende sikringssone regulert som (privat) grønnstruktur. Det er lagt inn byggegrense rundt boligen for å understreke verneverdien. Endringene vurderes som hensiktsmessig både for boligeier og for kulturminneinteressene. Fredete kulturminner 3 kulturminner (markert med hensynssoner H730 5, 8 og 23) var forutsatt frigitt og omdisponert i første høringsutkast av planen, men bevares i dette forslaget. Flere kjente kulturminner må fortsatt frigis. Dette gjelder: - Nordvest på skoletomten. I høringsutkastet var dette foreslått bevart, men nærhet til byggegrop og slitasje fra intensiv utelek tilsier at det er uhensiktsmessig å opprettholde vern av dette kulturminnet. - Ved parkeringsplass P3. - Ved område BK1. Side 4 av 7

5 Det understrekes at Riksantikvarens behandling av kulturminnetemaet kan medføre ytterligere endringer av planen. Området mellom Nordeidevegen og Steinsvikvegen I den justerte planen bevares Eikehaugen som friområde (G9). Dette fører til en rekke justeringer av de omkringliggende feltene. Det samlede barnehagearealet reduseres med ca 300 m2, og eget parkeringsformål utgår. Det åpnes i stedet for en ny parkeringsplass på kirketomten T4. Også felt BK1 reduseres noe i størrelse (ca 600 m2) og får endret form. Nærmiljøanlegg2 beholder størrelsen som en fullverdig 7-erbane. Naturområde N2 reduseres ved T1 (området som utgår er i hovedsak en bratt fjellskjæring), mens hensyn natur utvides inn i G9. Det første høringsutkastet forutsatte riving av et bygg på Søreidtunet Barnehage, men bygget beholdes i dette planforslaget. Andre endringer Her gis en oversikt over andre, mindre endringer i forhold til første høringsutkast. Disse vurderes i hovedsak som ubetydelige eller positive for berørte interesser. B/N/T1 er noe omarbeidet med redusert maksimal byggehøyde og større avstand til nabogrense. Eksisterende anlegg rives, og det åpnes for kjøreadkomst både fra nord og sør. Urnelunden kan utvides inn på dagens kirketomt. Adkomst til friområde FR1 på Telenorkaien legges i bakkant av kaiarealet. Næring N1 og grøntareal G6 (tidligere FR2) "bytter plass" i Nordrevågen. Byggegrenser fjernes for felt som skal detaljreguleres. Hensynssone kulturmiljø i S1 er noe redusert. S3 og S4 gis noe redusert arealutnyttelse. B/K1 og NA1 slås sammen til nytt felles formål B/K/NA1. Sykkelfeltene samles på vestsiden av Ytrebygdsvegen. Det forutsettes redusert fartsgrense langs en større delstrekning av Ytrebygdsvegen. Fortauet langs Karlsmarka forlenges. De fleste private avkjørsler fra kommunal veg vises kun med symbol. Parkeringsplassene P1 - P3 forutsettes eiet og drevet av Bergen kommune, men reguleres ikke til offentlig formål. Kai2 endrer formål fra Samferdselsanlegg/Kai til Grønnstruktur/Friområde. Symbolet for verneverdig anlegg videreføres. En kortere delstrekning av Søreidtræet overtas som offentlig veg (kun V11). Spørsmålet om vegstatus for del av Søreidtræet merket V12 har reell betydning for flere eiendommer, men konklusjonen begrunnes med lav vegstandard. Offentlig overtakelse begrenses til den nedre delen av vegen (V11) som betjener offentlige funksjoner som kirke og aldersboliger. Reguleringsbestemmelsene Det er gjort endringer i bestemmelsene som samsvarer med endringene i kartet. I tillegg er det foretatt enkelte klargjøringer og presiseringer der innholdet har framstått som mangelfullt eller uklart, og 1.5 om universell utforming er forenklet med bakgrunn i nytt nasjonalt regelverk. Endringer er markert med grå utheving av teksten. Oversikt over hvilke endringer som har vært politisk behandlet Side 5 av 7

6 De endringene som er omtalt i dette fagnotatet er gjort på ulike stadier i prosessen mellom første og andre høring av planforslaget, og de fleste var kjent for bystyret ved behandlingen av saken For orden skyld gis det her en oversikt over de punktene som ikke er politisk behandlet tidligere: Utvidelsen av BB1 med tilhørende reduksjon av G7, Endringer av BB2, Formålsendring fra Kai til Friområde, Enkelte av bestemmelsene. Fagetatens oppsummering og konklusjon Den første høringsfasen viste at lokalmiljøet har et tilnærmet entydig ønske om at Søreide bør bevares uten sentrumspreg og omfattende fortetting, og at særlig området rundt skoletomten i større grad bør bevares grønt. Sentrale høringsinstanser støttet utgangspunktet om fortetting og sentrumsutvikling, men både fra kommunalt, fylkeskommunalt og statlig hold ble det påpekt at dette hensynet ble for tungt vektlagt på bekostning av allmenne interesser. Det er foretatt en rekke endringer i planen etter første høring. De fleste vurderes som enkle og uproblematiske. De største utfordringene i denne fasen av planprosessen knytter seg til området rundt Oddamarka, og til avveininger mellom landskap og barns interesser på den ene siden og boligfortetting på den andre. Den justerte planen bevarer betydelige deler av kulturlandskapet, men samtidig vil summen av BB1, BB2 og B/F1 føre til at dette landskapet stykkes opp i mindre deler og får redusert opplevelsesverdi. B/F1 er det eksisterende næringsbygget i krysset Ytrebygdsvegen - Nordeidevegen, og er nærmere omtalt i fagnotatet til første høring. Også enkeltvis har disse feltene betydelige og ulike ulemper for landskap, kulturmiljø og barns interesser. Samtidig ivaretas behovet for klimavennlig boligfortetting, med anslagsvis 69 boenheter i BB1 og BB2, mot ca 86 i første høringsutkast (inkludert 8 rekkehusenheter i tidligere BK3). Det er en bredt akseptert arealpolitisk målsetning at moderne boligfortetting i liten grad skal gå på bekostning av grøntområder. For Søreides vedkommende er forutsetningen om boligfortetting og sentrumsutvikling tydelig forankret i kommuneplanen. Området har store grønne arealressurser, hovedsakelig i form av tidligere jordbruksarealer, og det vurderes som nødvendig at betydelige grøntområder nær sentrum må bebygges dersom Søreide skal utvikles i kommuneplanens retning. De største allmenne landskapsverdiene knytter seg til skråningene rundt den nye skolen på Oddamarka. Dette landskapet bevares vesentlig bedre enn i første høringsutkast, men planløsningen har fortsatt betydelige svakheter. Planen angir et tjenelig kompromiss for felt BB1. Dersom felt BB2 bygges ut bør maksimal byggehøyde reduseres til kote +26 for alle byggene. Dette er 1-2 m lavere enn terrengnivået for turvegen GV3 nord for blokkene. Videre bør det sikres en bredere åpen siktlinje sørover i landskapet sett fra Oddamarka og turvegen. Det er også uheldig at bebyggelsen plasseres slik at muligheten for en framtidig videreføring av fortettingsstrategien innover langs Nordeidevegen begrenses. Uten B/F1 vil den sentrale delen av kulturlandskapet framheves bedre enn i dag, og en viktig siktlinje fra sentrum mot Oddamarka kan gjenopprettes. I tillegg kan parkeringsplass P3 justeres slik at ytterligere et kulturminne bevares. Fjerning av B/F1 kan hjemles som rekkefølgekrav til BB1 og/eller BB2. Side 6 av 7

7 Etter den nye høringen vil fagetaten gi sin endelige vurdering, som grunnlag for den politiske sluttbehandlingen av planen. Vedlegg: A. Plankart datert , dok nr 406 B. Reguleringsbestemmelser datert , dok nr 405 C. Nye illustrasjoner av BB1 og BB2, dok nr 404 D. Nye illustrasjoner av B/N/T1, dok nr 332, 334 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 7 av 7