Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/plan og geodata

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/plan og geodata Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for plan og geodata Dato: Saksnr.: /421 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: ARMA Ytrebygda, gnr. 35 m.fl, Søreide sentrum. Områderegulering plan ID Forslag til reguleringsplan til fornyet 2. gangs behandling. Sammendrag Hovedformålet med planen har vært å avklare tomtevalget for nye Søreide skole, og å legge til rette for lokalsenterutvikling, boligfortetting og grønnstruktur i samsvar med kommuneplanen.

2 Ortofoto av planområdet datert Planens hovedinnhold Tomt for ny skole (T3) er plassert på Oddamarka i samsvar med lokale ønsker og et tidligere politisk prinsippvedtak. En ny idrettshall samlokaliseres med skolen, og en 7-er bane for fotball (Nærmiljøanlegg2) er plassert sentralt i planområdet. Lokalisering av en ny 11-er bane for fotball må løses utenfor planområdet. Planen gir rom for utvidet barnehagekapasitet ved at menighetsbarnehagen flyttes til en ny, større og bedre tomt T2. Dette åpner samtidig for en større urnelund ved at deler av kirketomten også kan tas i bruk til dette formålet. En tydelig og gjennomgående grønnstruktur og 3 offentlige friområder ved sjøen er kartfestet og innarbeidet i planens rekkefølgebestemmelser. Potensialet for boligfortetting og sentrumsutvikling er godt utnyttet, og planen gir rom for nye boenheter og betydelige arealer til nærings- og sentrumsformål. Fagetatens vurdering Planforslaget gir gode og balanserte løsninger for de fleste av planarbeidets målsettinger. Rammene for fortetting og sentrumsutvikling er et kompromiss mellom behovet for klimavennlig fortetting og hensynet til grønnstruktur og kulturmiljø. Allmenn tilgang til sjø og anleggssituasjonen for idrett forbedres betydelig. De private partene som sannsynligvis berøres sterkest av ny utbygging er naboene nord for felt B/N/T1. Dette prosjektet er forbedret på flere punkter i forhold til første høring, og planen åpner for en ytterligere forbedring dersom kommunen tillater privat ekspropriasjon for omlegging av en eksisterende adkomstvei. I området sør for skoletomten går omfanget av utbygging lenger enn fagetatens anbefaling, og gir negative konsekvenser for kulturlandskap, barns lek og muligheten for en framtidig videre boligfortetting innover langs Nordeidevegen V6. Planprosessen KMBY behandlet en prinsippsak om valg av skoletomt i april 2009 og støttet forslaget om Oddamarka (sak 123/09). Reguleringsplanen ble behandlet av Bystyret i desember 2010 og fikk bred tilslutning (sak ). Dette vedtaket anses som foreløpig fordi planen forutsetter frigiving av fredete kulturminner uten at dette var klarert med rette kulturminnemyndighet på forhånd. I tillegg forelå det innsigelser fra fylkesmann og fylkeskommune for temaene landskap, grønnstruktur og kulturmiljø. Som en følge av dette er planen endret på flere punkter. For å ivareta behovet for offentlig innsyn og medvirkning i planprosessen ble planen lagt ut på ny offentlig høring i perioden april - mai Det ble presisert at merknader til annet enn nye endringer i planforslaget i forhold til første høring ikke kan forventes realitetsbehandlet. Fylkesmannen og fylkeskommunen har nå frafalt sine innsigelser, og planen kan egengodkjennes når prosessen knyttet til frigiving av kulturminner er sluttført. Oppbygging av saksutredningen Saksutredningen er delt i 2 hoveddeler: Del 1 omhandler fasen fram til bystyrets behandling i desember 2010, og er i hovedsak en gjengivelse av fagnotat datert (doknr 323) Side 2 av 40

3 med tillegg av prosessen fram til bystyrets behandling. Del 2 omhandler siste fase av planprosessen, med ny høring og justering av planen. Den nye skolen er et utredningspliktig tiltak etter regelverket om konsekvensutredning. Selve konsekvensutredningen er integrert i konsulentens planbeskrivelse (vedlegg C, doknr 178) og dette fagnotatets del 1. Planforslaget er endret en rekke ganger gjennom planprosessen, og tidligere fagnotater og byrådsnotater refererer til ulike kart. For en fullstendig og oppdatert planbeskrivelse må konsulentens konsekvensutredning og planbeskrivelse sammenholdes med senere endringsbeskrivelser (se pkt 20). Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Ytrebygda, gnr. 35 m.fl, Søreide sentrum. Områderegulering planid , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert ETAT FOR PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder/plansjef Arne Matthiessen prosjektleder Vedlegg: Plankart datert dok nr 455 Planbestemmelser datert dok nr 456 Planbeskrivelse datert dok nr 178 Ny illustrasjon felt BB1 dok nr 448 og 452 Andre plandokumenter som utdyper planprosess og grunnlagsmateriale: Fagnotat oppstartmelding dok nr 3 Fastsatt planprogram dok nr 77 Fagrapport valg av skoletomt dok nr 135 Fagnotat valg av skoletomt dok nr 136 Fagnotat 1.gangs behandling dok nr 165 Fagnotat 2.gangs behandling dok nr 323 Fagnotat fornyet offentlig ettersyn dok nr 403 Beskrivelse av prosjekt B/N/T1 dok nr 332 og 334 Beskrivelse av prosjekt BK1/BF6 dok nr 328 Beskrivelse av prosjekt BB2 dok nr 404 Oppsummering av merknader 1. høring dok nr 331 Et utvalg av tidligere planforslag som det refereres til i saksutredningen er gjengitt fra side 38. For fullstendig dokumentoversikt og saksgang: saknr Side 3 av 40

4 SAKSUTREDNING Innhold Del 1 punkt 1-11 er tilnærmet identisk med fagnotat datert (doknr. 323), og omhandler prosessen fram til fagetatens overlevering av planforslaget til 2.gangs behandling i oktober Punkt 12 og 13 oppsummerer fasen mellom avlevert fagnotat og bystyrevedtaket Del 2 omhandler prosessen etter bystyrets vedtak. Del 1 1. Nøkkelopplysninger side 5 2. Dagens situasjon og mål for planarbeidet 5 3. Planprosessen 7 4. Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer 8 5. Planbeskrivelse 8 6. Konsekvensutredning 8 7. Uttalelser ved offentlig ettersyn 9 8. Fagetatens vurdering Endringer etter offentlig ettersyn Behandling av innsigelser Fagetatens konklusjon Endringer før bystyrets behandling Bystyrets vedtak 24 Del Endringer etter bystyrets behandling Nytt offentlig ettersyn Uttalelser ved nytt offentlig ettersyn Oppsummering av endringer etter nytt offentlig ettersyn Behandling av innsigelser Frigiving av fredete kulturminner Kort oppsummering av planens hovedinnhold Fagetatens vurdering Fagetatens oppsummering og konklusjon 37 Et utvalg av tidligere planforslag 38 Side 4 av 40

5 DEL 1 1 Nøkkelopplysninger Planens innhold: Plantype Offentlig områderegulering etter ny planlov Bydel Ytrebygda Berørte gårdsnavn/nr Dolvik gnr 34, Søreide gnr 35, Nordeide gnr 36 Gjeldende planstatus Senterområde i kommuneplan, i hovedsak uregulert Hovedformål Ny skoletomt, sentrumsutvikling, ny barnehage, urnelund, boligfortetting, grønnstruktur, idrett Planområdets areal ca 265 da Sentrale problemstillinger Valg av skoletomt og adkomstveg, sentrumsutvikling, grad av fortetting, manglende grønnstruktur og tilgang til sjø, arealkrevende idrettsanlegg, kulturminner Planprosessen: Bestilling ( /235) Vedtak oppstart (utviding av planområdet sept. 2008) Konsekvensutredningsplik Ja t Fastsatt planprogram Prinsippvedtak skoletomt Offentlig høring mai/juni 2010 Bystyrebehandling Ny offentlig høring April/mai 2011 Varsel om innsigelse Ja - men trukket etter 2.gangs høring Fredete kulturminner Det er en forutsetning for planen at flere fredete kulturminner frigis. Søknad om dette behandles av Riksantikvaren parallelt med sluttbehandlingen av planen. 2 Dagens situasjon og mål for planarbeidet Dagens situasjon Søreide kan karakteriseres som et selvgrodd bygdesenter konsentrert rundt krysset Ytrebygdsvegen Steinsvikvegen. Her finnes dagligvarebutikker, skole, barnehage, kirke og seniorsenter. Søreide er også et tyngdepunkt i Bergen for salg og service knyttet til fritidsbåter. Kun et fåtall personer har boligadresse innenfor planområdet i dag (ca 80 personer), og halvparten av disse bor på Søreide Alderspensjonat. Arealene rundt planområdet består av boligområder hovedsakelig med eneboliger. Ytrebygdsvegen har helt til det siste vært en problematisk barriere med svært stor trafikk, men er nå avlastet etter åpningen av Knappetunnelen. I mange år har manglende avklaringer knyttet til skolekapasitet og uavklart plassering av ringvegsystem og kirkegård hemmet en videre utvikling. Søreide er også preget av en tilfeldig utvikling og mangel på offentlig grønnstruktur og tilgang til strandsonen. Side 5 av 40

6 Arealbruk i strandsonen Betydelige arealer er klarert for byggeformål i kommuneplanen, men framstår i dag som udisponert og til dels som verdifulle kulturlandskap. Kulturlandskap Mål for planarbeidet Planarbeidet er startet opp som en offentlig områdeplan, primært for å avklare plasseringen av en ny skole på Søreide. Samtidig er planområdet utvidet for å fange opp kommuneplanens senterområdeavgrensning på Søreide. Ved at gjennomgangstrafikken nå er lagt utenom Søreide er det naturlig å avklare rammene for utvikling av et nytt og attraktivt lokalsenter og bomiljø i området. Dermed blir også effektiv boligfortetting, god grønnstruktur og gode Side 6 av 40

7 kvaliteter for barn og unge viktige delmål for planarbeidet. I tillegg skal spørsmålet om ny kirkegård, som først ble reist på 70-tallet, finne sin løsning. 3 Planprosessen Kunngjøring oppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i mai 2008, med bakgrunn i byrådets vedtak i sak Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev. Planprogrammet ble fastsatt i september 2008, og samtidig ble planområdet utvidet med noen mindre delområder. Komité for miljø og byutvikling behandlet en prinsippsak om plassering av skolen i april 2009 (sak ), og gjorde følgende vedtak: 1. I det videre arbeidet med reguleringsplanen for Søreide sentrum legges alternativ Oddamarka til grunn for lokalisering av ny barneskole. 2. Det videre planarbeidet må legge vekt på å vurdere / utvikle alternativ bruk av tomten som omfattes av Sentrumsalternativet, som grunnlag for utvikling av lokalmiljøet og lokalsenteret på Søreide. Høring av planforslag Basert på byrådets vedtak i sak ble planforslaget utlagt til offentlig ettersyn i perioden 2. mai til 15. juni Planforslaget var også tilgjengelig på Søreide Skole. Ved offentlig utleggelse var planforslaget ikke fullt ut i samsvar med planbeskrivelse og fagnotat. Konsulentens planbeskrivelse omhandler et alternativ (datert ), fagnotatet er bygget opp rundt 2 alternativer (et nytt datert ), mens kun det siste alternativet ble vedtatt utlagt. De 2 alternativene representerte langt på veg 2 ulike strategier i avveiningen mellom grønne hensyn og boligfortetting, og balansen i planforslaget ble forrykket som følge av dette. Denne situasjonen har skapt både forvirring og reaksjoner. I samsvar med planlovens 1-9 og 5-2 har også det første alternativet vært tilgjengelig på forespørsel, og mange har benyttet seg av rettigheten til innsyn. Offentlighet og medvirkning Gjennom planprosessen har fagetaten hatt kontakt med en rekke grunneiere, organisasjoner og andre berørte. Alle som har ønsket det har fått egne møter med prosjektleder. Det er arrangert 2 folkemøter i regi av bydelsstyret - det siste i forbindelse med høring av planforslaget og med deltakelse fra fagetat og byråd. I forbindelse med dette møtet ble det avholdt kontordag der prosjektleder var disponibel for direkte spørsmål og innspill. I etterkant av møtet fattet bydelsstyret følgende vedtak i sak 58-10: 1. Ytrebygda bydelsstyre mener at det er viktig å bevare deler av eksisterende skole til offentlige tjeneseter, eventuelt avlastningsskole, gymsalen til kulturarena og fortsatt bruk av 7 og 5 bane til Søreide IL og ungdomshuset. 2. Ytrebygda bydelsstyre mener det er viktig å finne plass til 11 bane innen planområdet på Søreide. 3. Ytrebygda bydelsstyre mener B/N1 og B/K1 ikke bør overstige byggehøyde veinivå. 4. Ytrebygda bydelsstyre ønsker å bevare større områder til fri- og grøntområder (BB2, BK3, BB1) da dette er viktig for Søreide sin identitet i fremtiden. 5. Ytrebygda bydelsstyre mener S-4 må tas med i bestemmelsen om paragraf som utdyper kravene til detaljregulering av sentrumsområdet. 6. Det bør avsettes areal til fremtidig holdeplass/trasè for bybane eller tog fra sentrum via Side 7 av 40

8 Fyllingsdalen til Flesland. 7. På grunn av at den nye skolen på Oddamarka vil være nærmest full ved oppstart, mener bydelsstyret at man straks bør starte et planarbeid for etablering av enda en ny skole på Søreide. En ny skole må bygges før nye boligfelt utbygges. 8. Bydelsstyret mener at utbyggingsplanen - Felt B/N/T1 Ytrebygdsvegen 21, har for høy utnyttelsesgrad. Planen bør justeres med hensyn til form, byggehøyder og avstand til nabobebyggelse. Fagetaten har også hatt god kontakt med Områdeutvalget for Søreide, som representerer en rekke ulike lag og organisasjoner og en stor andel av befolkningen på Søreide. Ny bearbeiding etter høringsfasen Det er foretatt en rekke justeringer i planforslaget som følge av innspill i høringsfasen, herunder innsigelser fra 2 høringsinstanser. Endringene i forhold til høringsutkastet er nærmere beskrevet i avsnitt 8 og 9. 4 Gjeldende planstatus og overordnete retningslinjer De viktigste føringene for planarbeidet er gitt i følgende planer og vedtak: Kommuneplanens arealdel (bystyresak ), Skolebruksplanen (bystyresak ), Arealanalysen for Søreide (innarbeidet i kommuneplanens arealdel). Viktige premisser for planarbeidet er også integrert i selve planprosessen gjennom: Planprogram (byrådssak 1370/08) og konsekvensutredning, Prinsippvedtak om skolelokalisering og styrking av sentrum (KMBY 123/09 - jf. pkt. 3). Av andre relevante dokumenter kan nevnes levekårsundersøkelsen og idrettsplanen. Søreide inngår i område 44 Kyrkjetangen og kommer godt ut i levekårsundersøkelsen. Situasjonen tilsier derfor ikke behov for spesielle tiltak basert på levekår- og helsefaktorer alene. Idrettsplanen gir ikke direkte føringer for at Søreide er prioritert for lokalisering av et stort fotballanlegg. Konsekvensutredningen omhandles nærmere i avsnittene 6 og 8 nedenfor, mens vurderingen av de øvrige dokumentene framgår av tidligere fagnotat. 5 Planbeskrivelse Planbeskrivelsen følger som eget bilag C og er utarbeidet i forbindelse med høringsutkastet. Her gis det en utfyllende beskrivelse både av planområdet og planforslaget. Planbeskrivelsen må leses i sammenheng med senere endringsbeskrivelser (se fagnotatets pkt 20). 6 Konsekvensutredning Ved oppstart av planarbeidet ble det konkludert med at prosjektet omfattes av plan- og bygningslovens regler for konsekvensutredning. Dette følger av at den nye skolen overskrider størrelseskriteriet (>5000 m2) og får en annen plassering enn forutsatt i kommuneplanen. Konsekvensutredningen er i henhold til planprogrammet konsentrert om følgende tiltak: ny skole, nærmiljøanlegg og videreutvikling av Søreide sentrum. Selve utredningen, eller "planens særskilte vurdering og beskrivelse av virkninger for miljø og samfunn" (plan- og Side 8 av 40

9 bygningsloven 4-2), er integrert i planbeskrivelsen og saksutredningen. Også fagrapporten for valg av skoletomt er et viktig dokument i denne sammenhengen. Vurdering av virkninger av planforslaget, aktuelle alternativer og innkomne merknader framgår av avsnitt 8 - fagetatens vurdering, og av tidligere dokumenter i henhold til vedleggslisten. Det vurderes ikke som nødvendig å stille krav til ytterligere undersøkelser i henhold til forskrift om konsekvensutredninger Uttalelser ved offentlig ettersyn Planen var kunngjort i perioden mai - juni Det er mottatt til sammen 79 uttalelser til høringsforslaget datert fra offentlige instanser og 61 fra privatpersoner og organisasjoner. Blant disse er 8 underskriftslister og fellesuttalelser, hvorav 5 har tilslutning fra mer enn 100 personer. Nærmiljøet på Søreide har vist et svært stort engasjement i saken. Det er stor enighet om skoleplasseringen, mens merknadene i hovedsak er kritiske til følgende forhold: Grad av fortetting (spesielt feltene B/N/T1 og B/N1) og sentrumsutvikling. Anleggssituasjonen for idrett, særlig fotball men også skateanlegg. Nedbygging av kulturlandskapet rundt Oddamarka. Mangelfull grønnstruktur. Framtidig skolekapasitet. Uavklart situasjon for dagens skole. Søreide skole og Områdeutvalget for Søreide har gitt høringsuttalelser som langt på vei er representative for de private merknadene til planforslaget (doknr 218, 245, 281). En stikkordsmessig oppsummering av uttalelsene er gitt i vedlegg H (doknr 331). Her gjengis hovedinnholdet i uttalelsene, organisert rundt hovedtemaer. Fagetatens vurderinger framgår av pkt Grunnleggende synspunkter på prosess, medvirkning og planavgrensning Noen privatpersoner mener at konsekvensutredningen ikke er forsvarlig, og at planarbeidet må stoppes (doknr 200, 209, 228). Ingen offentlige høringsinstanser reiser tilsvarende spørsmål. Mange merknader kritiserer at det ikke er åpnet for høring av det alternative planforslaget (jf. pkt. 3). I samsvar med PBL 5-2 har dette alternativet likevel vært tilgjengelig for alle som har bedt om innsyn, og merknader med til sammen ca 600 underskrifter inkludert Områdeutvalget for Søreide ber om at dette legges til grunn for den endelige planen. Det er framkommet tydelige synspunkter om at planarbeidet bør videreføres, bl.a. for Grimstadområdet, sjøarealene og for grønnstruktur utenfor planområdet (turveiforbindelser, badeplasser m.m.). Vegvesenet ber om at planområdet utvides fram til planområdet for Ringveg Vest i Dolviken (det er senere avklart at det mellomliggende vegarealet likevel ikke er uregulert). Side 9 av 40

10 7.2 Offentlige instanser Høringsinstansene er i hovedsak positive til planforslaget, og Fylkesmannen og Fylkeskommunen presiserer at målsettingene om boligfortetting og forbedret tilgang til strandsonen samsvarer godt med nasjonal og fylkesregional arealpolitikk. Det er likevel varslet innsigelse mot 2 forhold: Nedbygging av kulturminner (Fylkeskommunen, doknr 198 og 325), Utilstrekkelig grønnstruktur (Fylkesmannen, doknr 273). Innsigelsesmyndighetene legger til grunn at de viktigste kulturminnene og mer av kulturlandskapet bevares, og at grønnstrukturen generelt må styrkes. Fylkesmannen ønsker primært at skolen og/eller idrettshallen flyttes nærmere sentrum og at Oddamarka i hovedsak tas vare på som park og friområde. Innsigelsene betyr at planforslaget ikke kan egengodkjennes av kommunen, men må avgjøres av Miljøverndepartementet dersom det ikke finnes lokale løsninger. Problemstillingen omhandles nærmere i avsnitt Søreide skole Ny lokalisering på Oddamarka samsvarer med lokalmiljøets ønsker. Plasseringen støttes i all hovedsak med unntak av Fylkesmannen (273) og Skanska Bolig (239). Skolen planlegges med en liten kapasitetsøkning i forhold til dagens elevtall. Mange påpeker at skolen blir for liten, og ber om at dagens skole beholdes for videre skoledrift, offentlig formål og kulturformål. Det fremmes også ønske om en ungdomsskole på Søreide. Den valgte traseen for vegadkomst til skoletomten kritiseres av flere, både basert på nærføringsulemper for naboer og på ulogisk begrunnelse. Mange merknader ber om at det fortsatt praktiseres rekkefølgekrav for ny boligutbygging i skolekrinsen, knyttet både til ferdigstilling av den nye skolen og til en forventet situasjon om ny underkapasitet. 7.4 Fortetting og sentrumsutvikling Dette er et hovedtema i merknadene, som gir til kjenne en massiv motstand mot de fleste av planens delfelter. Interessen for å videreutvikle sentrumsområdet er beskjeden, og ønsket om å ta vare på eksisterende tilbud (særlig dagens skolebygninger) er større enn å utvikle nye. De fleste ønsker å beholde dagens bygdepreg, og tar til orde for en forsiktig utvikling basert på en videreføring av 60- og 70-tallets utbyggingsmønster med villamessig bebyggelse. Noen få merknader beskriver forslaget som balansert og 1 merknad argumenterer for mer utbygging og mindre grøntområder. Det er også noen få merknader som trekker fram behovet for et levende sentrum med mer enn fotballbaner og med et variert tilbud også for voksne. Flere merknader er kritiske til at enkelte delfelter skal kunne byggesaksbehandles uten krav til etterfølgende detaljregulering (gjelder B/N/T1, BK1, og BB1). 7.5 Idrett Kravet om en fotballbane med fulle mål (11-erbane) i tillegg til mindre baner er det andre store hovedtemaet i høringsinnspillene. Dette er et hovedpunkt i svært mange av merknadene, inkludert den største underskriftslisten med 655 underskrifter (doknr 203 m.fl.) og Søreide Idrettslag (doknr 238). Også behovet for idrettshall og skateanlegg (doknr 246) framheves. Side 10 av 40

11 7.6 Grønnstruktur og barns interesser Høringen viser en samstemt kritikk mot mangelfull grønnstruktur i planforslaget, også fra offentlige høringsinstanser. Fylkesmannen fremmer også innsigelse mot planen på dette grunnlaget. Flere merknader peker på behovet for egnede arealer for vinteraktivitet. Bakkene fra Oddamarka ned mot Nordeidevegen framheves spesielt. Telenor ønsker ikke at det etableres friområde og åpnes for ferdsel på kaiarealet. Arealet bør reguleres til næringsformål eller tas ut av planen (doknr. 315). Samtidig er det mottatt merknader som påpeker at området var felles strandområde for bygden før området ble ekspropriert til fordel for Telenor, og at situasjonen i dag langt på vei er omvendt med et stort behov for at strandområder blir tilbakeført til fellesskapet. 7.7 Urnelund Kun et fåtall merknader berører urnelunden. Kirkelige organer er positive, og ser det som viktig at plasseringen av anlegget fastlegges etter mer enn 30 års uavklart situasjon. Grunneier protesterer mot etableringen (303). 7.8 Veg og trafikk Sykkelveg med 2-veis trafikk bør ligge på vestsiden av Ytrebygdsvegen (Statens vegvesen). Samferdselsetaten har detaljerte innspill til kommunale veger, bl.a. bør Nordeidevegen reguleres med 2 felt. Det bør avsettes areal til holdeplass for bybane eller tog mellom sentrum og Flesland (bydelsstyret m.fl.). Flere tar opp behovet for mer offentlig parkering. Det er ikke registrert synspunkter på forslaget om stenging av Søreidtræet fra de som berøres direkte, men sameiet Karlsmarka (naboområde i øst) ønsker ikke øket trafikk forbi Karlsmarka. 7.9 Grunneiere innenfor planområdet De fleste direkte berørte grunneiere og rettighetshavere som får egen grunn regulert gjennom planen er positive til planens innhold, eller har ikke avgitt uttalelse. I tillegg til boligeiendommer som blir berørt av skole og adkomstveg har fagetaten registrert følgende protester: Både grunneier og opsjonshaver til gnr 35/2 (den største eiendommen på Oddamarka) ber om mer omfattende utbygging (239 og 288). Eier av gnr 36/3 protesterer mot urnelunden (303). Bjordal & Madsen som fester gnr 35/278 ønsker ikke boliger i felt B/K1. Eier (235 og 319) og fester (317) har ulike interesser i utnyttelsen av området. Telenor ønsker ikke friområde og ferdsel på sitt kaiområde (315). Eier av gnr 35/242 får deler av hagen innlemmet i S4, men ønsker å beholde arealet (212). Noen nøsttomter omdisponeres til andre formål (næring og friområde) og kan ikke bebygges. Eier av gnr 35/704 protesterer på dette (240, 324). Tomteselskapet eier flere av tomtene og forventer innløsning til markedspris (270). Bensinstasjonen på gnr 36/309 omdisponeres til barnehage og idrett. Esso Norge A/S motsetter seg ikke dette, men er opptatt av å få en korrekt pris for arealet (doknr. 48 til oppstartmeldingen og telefonsamtale med Atrium AS v/gry Orlien ). Side 11 av 40

12 8 Fagetatens vurdering (etter første gangs høring). 8.1 Grunnleggende forutsetninger for planen Med unntak av noen få merknader fra privatpersoner (jf. pkt 7.1) er det ikke mottatt synspunkter som trekker selve planprosessen og grunnlagsmaterialet for denne i tvil. Etter fagetatens syn er det ikke grunnlag for den kritikken som er reist mot planprosessen. Det legges til grunn at ordinære krav til en reguleringsplan, herunder plikten til konsekvensutredning, er oppfylt. 8.2 Søreide Skole Skolen foreslås lagt til Oddamarka i samsvar med vurderinger og politisk vedtak i den tidligere prinsippsaken (jf. pkt 3 om planprosessen). Tomten oppfyller kravene i skolemyndighetenes bestilling og nasjonale normer for uteareal, og har enestående kvaliteter særlig på utearealene. Fagetaten ser 2 betydelige ulemper ved dette tomtevalget: Skolen/idrettshallen og sentrumsområdet blir liggende adskilt, mens det normalt vil være ønskelig å samle folkelivet og aktiviteten i et lite lokalsamfunn. Adkomstvegen blir lang og bratt, og gir nærføringsulemper for etablerte boliger. Dette betyr at Søreide sentrum kan bli svekket som det naturlige møtestedet i lokalsamfunnet, og dette er spesielt uheldig for små steder med begrensede tilbud. Bedre nærhet til sentrumsområdet (med bl.a. kirke og aldersinstitusjon) kunne også gitt mulighet for en annen samhandling mellom ulike grupper og gitt skolen en bredere funksjon i lokalmiljøet. Plasseringen på Oddamarka gir også begrenset måloppnåelse i forhold til universell utforming. Behovet for vern av kulturminner gjør at høringsutkastets felt BK3 med adkomstveg utgår som boligområde (se også avsnitt 10). Området kan imidlertid inngå i skolens uteareal, og kulturminnet og kulturlandskapet ivaretas med byggegrense og hensynssone. Dermed utvides skoletomten mot øst med ca 6 da. Kulturminnemyndighetene anbefaler samtidig at et annet kulturminne nordvest på skoletomten frigis, og byggegrensen er dermed flyttet ut i dette området. Også 2 andre viktige delområder av skolens utareal ivaretas med hensynssoner for vern av landskap og kulturmiljø. Kritikken mot den valgte vegløsningen er langt på veg berettiget, som en følge av at begrunnelsen for traseen er ulogisk slik høringsutkastet ble presentert. Løsningen beholdes likevel på grunn av at parkeringsbehovet løses best på nordsiden av tomten, og fordi Nordeidstraumen V17 må få en ny påkobling til Ytrebygdsvegen. Deler av V2 må dermed bygges uansett. Hensynet til kulturlandskapet var i utgangspunktet en viktig begrunnelse for den valgte løsningen. Når planforslaget bearbeides med sikte på bedre grønnstruktur er dette argumentet på nytt reelt. 8.3 Barnehager Søreidtunet barnehage videreføres som i dag, og den delen av utearealet som eies av COOP Hordaland reguleres til barnehageformål. Eget parkeringsformål er fjernet fra planen, og inngår i barnehageformålet. Menighetsbarnehagen flyttes til ny tomt ved siden av Søreidtunet barnehage. Dette arealet har vesentlig bedre lokalklima og solforhold, og gir rom for utvidelse av barnehagen. Tomten får egen adkomstsone mot Steinsvikvegen. Parkering for ansatte og henting/levering av barn kan løses på ulike måter: på egen tomt, ved bruk av parkeringsplass P3 på nordsiden eller på mulig ny parkering for kirke/urnelund. Side 12 av 40

13 Den tilgrensende Eikehaugen reguleres som friområde for å få tydelig fram at dette skal være et felles grøntområde for begge barnehagene og for nabolaget ellers. Dette området har gode kvaliteter og benyttes flittig av de to barnehagene i dag. 8.4 Sentrumsutvikling og boligfortetting Temaet fortetting er kontroversielt. På dette punktet bryter planen tydelig med den lokale folkeviljen, og blir av enkelte oppfattet som at lokalmiljøet fratas reell medvirkning. I ønsket om å utvikle framtidens by er grad av fortetting et viktig tema. En tett by er en avgjørende forutsetning for å nå viktige miljømål som bærekraft og redusert klimapåvirkning. Dette handler også om hvilket botilbud nye bergensere skal tilbys - tett og transporteffektivt eller privatbilbasert i en stadig voksende byggesone. Bergen kommune kan få en folkevekst på personer de neste 20 årene (middels prognose fra SSB - ny KVU legger til grunn på 30 år). Røstene mot planens fortettingsstrategi er tydelige, mens de som vil dra nytte av denne formen for langsiktig byutvikling ikke gir seg til kjenne. Bare ca 80 personer har boligadresse innenfor planområdet i dag, og halvparten av disse bor på Søreide Alderspensjonat. Området har store arealressurser. I tillegg til skoletomt, ny barnehage og urnelund (44 da) er 37 da ubebygd areal foreslått disponert til byggeformål. Ytterligere 28 da kan enkelt gis en ny og mer effektiv bruk, mens 17 da vil være mer krevende å utvikle. Søreide ligger i sykkelavstand fra de store næringsområdene i Ytrebygda, og området kan utvikles med høy energieffektivitet basert på solforhold, lokalklima og kollektivbetjening. Området vil få et godt servicetilbud og en god grønnstruktur. Planområdet er derfor uvanlig velegnet for boligfortetting og sentrumsutvikling. Dette temaet er avgjørende for planens innhold, og er et prinsipielt valg. Dersom det lokale kravet skal imøtekommes må Søreide unntas fra kommuneplanens fortettingsstrategi. Dette har fagetaten ikke grunnlag for å foreslå, og planforslaget fremmes for politisk behandling med fortetting og satsing på senterutvikling som grunnleggende forutsetninger basert på kommuneplanen. Omfanget av nybygging er ikke spesielt stort, og følger rammene i kommuneplanen. Boligpotensialet er redusert i forhold til høringsutkastet. I feltene B/N/T1, BK1 og BB1 er det rom for 190 boenheter, og et sannsynlig totalantall innenfor planområdet anslås til mellom 400 og 500 nye boenheter. Dette er et teoretisk tall, og kan ikke fastslås nøyaktig for delfelter som skal detaljplanlegges, og som har blandet formål uten fastsatte rammer for boligandelen. Fagetaten er enig i at det opprinnelige planforslaget må forbedres, og basert på merknader i høringsfasen er planen omarbeidet for flere delfelter, samtidig som grønnstrukturen er forbedret (se bl.a. pkt. 8.5 og 8.6). 8.5 Nærmere om enkelte delfelter Det sentrale sentrumsområdet S1/S3 skal utvikles som et attraktivt, lokalt møtested. Forretninger og publikumsrettede tilbud skal i hovedsak konsentreres i området rundt krysset Ytrebygdsvegen - Steinsvikvegen. Ellers avgrenser områdeplanen seg til å gi overordnede rammer for den etterfølgende detaljreguleringen, samtidig som fleksibilitet og handlingsrom ivaretas. Side 13 av 40

14 Det er gitt gode innspill til utnyttelsen av området sør for S1, som i dag er næringsareal, parkering og lagerområde. Det pekes også på at samlokalisering av boliger og næring kan være uheldig. Fagetaten ser det som mest hensiktsmessig at dette vurderes nærmere i detaljreguleringen av området, og foreslår en mer fleksibel utforming av områdeplanen for å legge til rette for dette. Det er et klart mål at det skal være rom for fleksible og kreative løsninger i detaljplanleggingen av området. Deler av bygningsvolumet kan få en byggehøyde på 8 m over vegnivå, og dermed stenge for utsikt mot sjøen. Bestemmelsene sikrer at flere åpninger i bygningsmassen skal gi fri sikt fra veien, og fagetaten anser dette som forsvarlig. Feltene BB2 og BK3 fra høringsutkastet er erstattet med grønnstruktur G8, utvidelse av skoletomten (naturpreget uteareal) og et utvidet nærmiljøanlegg1 for å imøtekomme to innsigelser. Dette utdypes nærmere i avsnitt 8.6. Feltene BK1 og BF6 har enestående kvaliteter som boligområde og det kom ingen direkte protester mot utbygging av disse feltene i høringsprosessen (med unntak av alternativ bruk som fotballbane). I perioden etter høring av planforslaget er det utarbeidet et konkret boligprosjekt med ca 60 nye boenheter med gode miljøkvaliteter. Basert på dette prosjektet foreslås det å øke maksimal byggehøyde med 0,5 m til 12,5 m. Kun 25% av byggevolumet vil få den maksimale byggehøyden med 4 etasjer, og mer enn halvparten blir lavere enn 8 m. Illustrasjon av boligprosjekt på felt BK1/BF6 Felt B/N/T1 (Ytrebygdsvegen 21) er betydelig omarbeidet og forbedret sammenlignet med høringsutkastet. Utnyttelsesgraden opprettholdes, men byggehøydene reduseres, avstand til nabogrenser økes og prosjektet framstår som åpnere og mer variert. Det er også positivt at dagens betongkonstruksjon rives i det reviderte prosjektet. En bredere beskrivelse av prosjektet og endringene i forhold til høringsutkastet framgår av doknr. 332 og 334. Planens bestemmelser åpner for at bygningsvolumet i B/N/T1 kan trekkes flere meter mot sør i forhold til byggegrensen, dersom dagens adkomst til to tilgrensende boliger i vest kan erstattes av en ny adkomst. Dette vil gi en betydelig bedre situasjon for eiendommer nord for B/N/T1, men forutsetter erverv av privat veggrunn og tinglyst vegrett. Det er usikkert om dette kan gjennomføres, og vegomleggingen er ikke en forutsetning for utbygging av feltet. Side 14 av 40

15 Fagetaten er ikke enig i kritikken mot B/N1 (Olavsmarken). Det aller meste av utbyggingspotensialet vil være næring som blir liggende under et nytt terrengnivå som korresponderer både med Ytrebygdsvegen og med det etablerte boligområdet Søreidneset i vest. Ny bebyggelse over terreng vil framstå som ordinær og tidsriktig tett/lav boligbebyggelse med om lag samme kotehøyde som boligene i Søreidneset. Fagetaten kan ikke anbefale at utbyggingsmønsteret fra 60- og 70-tallet videreføres i det som skal bli et moderne lokalsamfunn og senterområde. Arealet har form av en trang dal og har begrenset verdi som grøntområde, og næringsbyggene i F/K/I1 stenger for utsikt og kontakt mot sjøen. Fagetaten vil holde på forslaget som åpner for etablering av næringsarealer (for eksempel båtrelatert næring, vinteropplag og lignende) under et nytt terrengnivå. Feltet skal også gjennomgå detaljregulering, og skal bearbeides videre i denne prosessen. Her kan det også vurderes en utvidelse av næringsdelen av prosjektet utover rammen i områdeplanen, under forutsetning av at økningen skjer under øvre kotehøyde (nedover), og at dette kan oppnås uten ytterligere trafikkøkning. Områder for frittliggende boliger BF1-7 berøres ikke av spesielle merknader og foreslås videreført uten endringer, med unntak av at utnyttelsesgraden for BF5 justeres for å samsvare bedre med tilgrensende eiendommer i gjeldende reguleringsplan 3095 Søreidneset. Planen forutsetter at 2 eksisterende boliger i område G7 ikke videreføres til boligformål. Disse står tomme i dag, og inngår i det arealet som Skanska disponerer. Den viktigste begrunnelsen for dette er at gangvegen ikke bør ha biltrafikk. Den ene bygningen har verneverdi, den andre kan i prinsippet rives. Mange tar til orde for at byggene bør benyttes i undervisningssammenheng, og planen er ikke til hinder for dette. Det er kommet innspill om at planen skal åpne for boligformål også i felt F/K/I1. Dette kan være en ønskelig utvikling, men forutsetter etter fagetatens vurdering en omfattende omforming av det som i dag framstår som et lite tiltalende næringsområde. Dette bør eventuelt håndteres i en etterfølgende detaljregulering. Nøstområdene videreføres i hovedsak som i høringsutkastet. Nøst U/N/B2 og ubebygde tomter i Nordrevågen (høringsutkastets FR2) endrer status til næringsområde (landareal for båthavn) i samsvar med merknad i doknr. 234, men det åpnes ikke for vesentlig ny bebyggelse. Ubebygde tomter i FR2 bør endre status til friområde av hensyn til behovet for å ta vare på åpen strandlinje. Urnelund legges i direkte tilknytning til kirken, på et areal som ikke er egnet til boligformål. Ved at menighetsbarnehagen flyttes til ny tomt T2 og kirketomten gis kombinert formål oppnås både en større urnelund og mer fleksibel planløsning. Ved opparbeidelse av urnelunden vil turvegen TV 2 bli lagt om og utbedret. Ingen merknader tar til orde for fjerning av næringsbygget B/F1 i krysset Ytrebygdsvegen - Nordeidevegen (B/F1) slik fagetaten argumenterte for i høringen av planforslaget. Behovet for dette er også svekket i det nye planforslaget som følge av en bedre grønnstruktur, og forslaget videreføres derfor ikke. Bygget får ny avkjørsel via P3 i samsvar med innspill fra Samferdselsetaten. 8.6 Miljøhensyn og barns interesser Fagetaten er enig i at høringsutgaven av planforslaget ikke dekker behovet for grønne arealer og andre aktivitetsområder for barn og unge når området samtidig tilrettelegges for betydelig boligfortetting. Det foreslås flere endringer for å forbedre planen på dette punktet. Side 15 av 40

16 Den største endringen skjer i området sør for skoletomten. For å imøtekomme innsigelsene til planforslaget (jf. pkt 7.2) tas BB2 og BK3 med til sammen 42 boenheter ut av planforslaget, og arealet reguleres til grønnstruktur og et utvidet nærmiljøanlegg. Dermed bevares to viktige kulturminner (spor etter tidlig bosetting og dyrking), skolens uteareal utvides og planens grønnstruktur styrkes. Dette frigir også areal for ytterligere en liten fotballbane og for eksempel et skateanlegg. I tillegg reduseres byggehøyden for det østligste bygget i BB1 av hensyn til verneverdig gårdstun BF4. Planen justeres også for å bevare Eikehaugen som lekeområde for barnehagene og nærmiljøet (G9). Dette fører til at både barnehage- og boligarealet blir litt redusert. Fotballbanen (nærmiljøanlegg 2) har fortsatt mål som en standard 7-erbane (40 x 60 m + sikkerhetssone). Høringsutkastets LNF-formål erstattes med formålet grønnstruktur fordi det vurderes som unaturlig å benytte LNF-kategorien inne i en etablert byggesone. Grønnstruktur gir en bedre sammenheng med kommuneplanens arealkategorier. Friområde kunne vært et annet alternativ, men arealet forutsettes ikke opparbeidet til aktiv bruk og grønnstruktur kombinert med hensyn kulturmiljø er vurdert som den mest naturlige løsningen. G7 og G8 reguleres som offentlig areal og innarbeides i rekkefølgebestemmelse og utbyggingsavtale. Disse endringene gir i sum en sammenhengende og bred grønn korridor og tur- /gangvegsystem gjennom hele planområdet med ulike typer av grøntarealer, kulturminner og "grønne" fellesfunksjoner (skole, barnehager, idrett og urnelund). Det bør prioriteres å forlenge denne grønnkorridoren fram til Dolviken Terminal, og å gi området Nøtteskogen en formell planavklaring (jf. privat reguleringsplan saknr ). Side 16 av 40

17 Skjematisk framstilling av planens grønnstruktur. I strandsonen opprettholdes planforslagets hovedgrep, men det gjøres noen mindre endringer. Telenor ønsker ikke at det etableres friområde på kaiarealet, og argumenterer med at området er viktig for sjøkabelaktivitet og også benyttes av andre aktører som trenger tilgang til dypvannskai. Fagetaten foreslår likevel å holde på FR1 på grunn av Søreides totale mangel på gode offentlige arealer til sjø. Betydelige deler av kaiarealet leies i dag ut til andre formål, og dette tyder på at Telenor ikke har knapphet på arealer. Det foreslås likevel å legge adkomstsonen lenger inn og bak hovedbygget for å redusere potensielle konflikter og farlige situasjoner. På lengre sikt kan FR1 også få en alternativ tilkomst via boligområdet Søreidneset. Side 17 av 40

18 Telenorkaien med forslag til friområde FR1. Fagetaten frafaller forutsetningen om at Hammerslandområdet bør beholdes grønt dersom FR1 skal sikres og opparbeides (jf. merknad fra områdeutvalget, dok.nr 218). Flere merknader framhever at friområdet FR2 (kart datert ) i hovedsak benyttes til båtrelatert næring og har liten verdi som friområde. Samtidig har område N1 betydelig verdi som landskapselement og vegetasjonsskjerm i et tungt utnyttet område. Fagetaten foreslår derfor at disse formålene bytter plass, og at friområdeformålet erstattes med grønnstruktur (G6). Planforslaget gir ikke kjente, negative konsekvenser for naturmangfold. Store deler av kulturlandskapet på Søreide bygges ned, men dette er klarert i overordnet plan og omfanget er betydelig mindre enn i høringsutkastet. Innenfor planområdet har kommunen kunnskap om en rødlistet insektart som også er en spesiell ansvarsart for Bergen: ramsløkflue. Denne er registrert i skråningen sør for Nordeidevegen, og dette arealet avsettes som naturområde med tilhørende hensynssone. 8.7 Idrett Planforslaget gir Søreide et betydelig forbedret idrettstilbud. Et viktig element er en ny idrettshall som samlokaliseres med skolen av driftsmessige hensyn. Et ønske om flere og større fotballbaner ble fremmet sent i planprosessen, men med stor tyngde. Planforslaget inneholder nå en 7-er bane og en 5-er bane i tillegg til at skolens uteareal også vil få areal for ballek. Dette gir både bedre banekapasitet og bedre reguleringsmessig vern av anleggene enn i dag. Det entydige ønsket om en 11-er bane er ikke imøtekommet. Et fullverdig anlegg vil kreve et areal på omlag 10 da (spilleflate 60 x 100 m + sikkerhetssone, areal til lys og drenering, trafikkareal, tilhørende bygninger og buffersoner mot tilgrensende arealbruk). Dersom dette skal prioriteres innenfor planområdet vil det få store konsekvenser for fortettingspotensialet, og gi betydelige ulemper i form av lyd, lys og trafikk for nærliggende boliger og urnelund. Side 18 av 40

19 Bortfall av boliger kan også påvirke grunnlaget for utbyggingsavtalene. En 11-er bane benyttes i stor grad av ungdommer og unge voksne, og får en annen og mer intens bruk enn anlegg som primært er beregnet for mindre barn. I tillegg til 11-er banen må det også settes av plass til 1-2 mindre baner dersom de yngste barna og den uorganiserte leken ikke skal tape i konkurransen om brukertid. 11-er fotball gjelder barn fra 12 år, som enklere kan gå, sykle og ta buss til andre idrettsanlegg. I dag ligger de nærmeste 11-er banene på Sandsli, Liland og Varden, og det er gode bussforbindelser og sykkelveier mellom Søreide og disse anleggene. Det vurderes som viktigst å prioritere areal til de yngste barna som har minst aksjonsradius. Dersom kravet om en 11-er bane skal imøtekommes bør banen legges med en nord - sør orientering mellom Steinsvikvegen og Nordeidevegen. En slik løsning ivaretar også den nye barnehagen og bevaring av Eikehaugen som friområde. Men dette er samtidig planområdets beste boligareal, og det eneste som ikke er møtt med direkte protester. Ca 60 nye boenheter i BK1 utgår dersom arealet disponeres til fotball. En slik endring av planen må gjennomgå en begrenset høring før endelig politisk behandling. Alternativ løsning med 11-er bane for fotball. Idrettslaget lanserer også et forslag om en 11-er bane nord for Nordeidevegen (dok.nr 238). Dette vil medføre svært store terrenginngrep i et verdifullt landskap, og akebakken forsvinner. Forslaget anbefales derfor ikke. Fagetaten antar at det finnes andre mulige alternativer for plassering av en 11-er bane i området rundt Søreide, bl.a. Hammersland og Grimstad. Mange merknader tar også til orde for skateanlegg og areal for vinteraktiviteter. Et av Søreides viktigste områder for aking og skilek inngår i nærmiljøanlegg1, og dette området kan også tilrettelegges for skateing. Området er velegnet for slik aktivitet ved at naboulemper begrenses betydelig. 8.8 Trafikksystemet Planen forutsetter at Ytrebygdsvegen V1 utformes som en såkalt MPG-strekning (miljøprioritert gjennomkjøring) forbi senterområdet. Rundkjøringen erstattes av et mindre arealkrevende T-kryss, og undergangen fjernes. Det forutsettes at MPG-strekningen får lav skiltet fart, og at farten også skiltes ned til 30 eller 40 km/t på strekningen videre forbi den nye adkomstvegen til skolen. Også Steinsvikvegen V8 og Nordeidevegen V6 bør få redusert fart. Side 19 av 40

20 Dette vil gi redusert trafikkstøy og bedre trafikksikkerhet. Planens hovedgrønnstruktur og skoleveg krysser både V8 og V6, og både skolebarn og syklister må krysse Ytrebygdsvegen nord i planområdet. Sykkelfelt med 2-veis trafikk legges på vestsiden av Ytrebygdsvegen for å gi bedre sammenheng med etablerte løsninger nord og sør for planområdet. Fagetaten foreslår ikke å gi Nordeidevegen V6 2 kjørefelt. Planen gir ikke økt trafikk på denne veistrekningen, en utvidelse kan vanskelig forlenges videre og bedre veg vil gi økt fart langs et viktig lekeområde for barn og ved kryssing av skolevegen. Forslaget om å avsette areal for bybane eller tog kan vanskelig imøtekommes fordi det er umulig å forutsi om, og eventuelt hvor, en banetrase kan komme. Det legges til grunn at den nye terminalen i Dolviken blir det viktigste knutepunktet for kollektivtrafikk i dette området. Forslaget om stenging av Søreidtræet (V11/V12) beholdes. Dette vil gi litt redusert trafikk inn mot sentrumsområdet, og en betydelig redusert trafikk i nedre del av vegen som da primært vil betjene Søreide Alderspensjonat og kirken og ha mange eldre brukere. Kun den nederste delen av Søreidtræet overtas som offentlig veg på grunn av vegens standard. 8.9 Universell utforming Planforslaget legger stor vekt på universell tilgjengelighet, både gjennom krav til nye tiltak og ved utbedring av eksisterende infrastruktur som gangveger. Fysiske krav til universell utforming er konkretisert i bestemmelsenes 1.5. Disse supplerer nasjonalt regelverk og skal sikre at viktige elementer i planen får rett kvalitet. Den største svakheten er lokaliseringen av den nye skolen. Her betyr tomtevalget at skolen får en lang og bratt adkomstveg. V2 får en stigning på ca 1:15, og avstanden fra bussholdeplass til den sentrale bygningsmassen blir ca 350 m. Gangvegen fra sør får en gjennomsnittlig stigning på 1:17. Dette oppfyller ikke det overordnede nasjonale målet om 1:20, men oppfyller kommuneplanens krav om minimum 1:12. Gangveg TV2 gjennom urnelunden er i dag bratt og uten lys og vintervedlikehold. Når urnelunden anlegges vil gangvegen også bli lagt om og forbedret. Det vurderes også å anlegge en ny parkeringsplass for kirke og urnelund der dagens menighetsbarnehage ligger. Dette åpner i så fall for at en ny gangadkomst til kirken kan få bedre stigningsforhold enn dagens adkomst. Videre vil sammenkoblingen av Søreidtræet og Dolvikvegen åpne en ny forbindelse med flott utsikt, bedre stigningsforhold enn TV2 og bedre framkommelighet om vinteren Risiko og sårbarhet Planområdet anses generelt sett som trygt i forhold til samfunnssikkerhet. Søreide ligger nær flyplass og militære områder, men godt utenfor definerte støy- og sikkerhetssoner. Tiltak mot trafikkstøy ivaretas gjennom planbestemmelsene. To områder med risiko for forurenset grunn og et potensielt rasfarlig område vest for skoletomten er markert med egne hensynssoner. Utover dette gir planen ingen spesielle, kjente utfordringer Plangjennomføring Alle byggeområder med unntak av enkelttomter (BF-områder) er underlagt rekkefølgekrav og forutsetning om inngåelse av utbyggingsavtaler for finansiering av felles infrastruktur som friområder, nærmiljøanlegg og enkelte vegtiltak. Kostnadene ved dette er ikke kartlagt, men vurderes ikke som spesielt store. Side 20 av 40

21 Utbygging av feltene BK1 og BF6 baseres på urbant jordskifte for fordeling av kostnader og verdier, dersom berørte grunneiere ikke velger frivillige og omforente løsninger. På denne måten legges det til rette for en samordnet utbyggingsløsning. Noen delfelter gis fritak fra krav til detaljplan som grunnlag for gjennomføring. Dette vurderes som forsvarlig basert på utredningsnivået i områdeplanen, og medvirker til raskere gjennomføring og mindre belastning på den offentlige planforvaltningen. For det sentrale sentrumsområdet kreves det en felles detaljplan (området er markert med hensynssone). Dette gjør det mer krevende å klargjøre området for utbygging, men anses som nødvendig for å sikre viktige kvaliteter som det ikke har vært praktisk å detaljplanlegge i denne planprosessen. Planen gir en god fordeling av områder som raskt og enkelt kan bebygges, og områder som ligger lenger fram i tid. Søreide vil derfor gjennomgå en gradvis utvikling. Fagetatens informasjon tilsier at det står utbyggere klar for å realisere følgende delfelter: B/N/T1, BB1, BK1/BF6 og ny barnehage i T Forholdet mellom skolekapasitet og ny boligutbygging I dag er Søreideområdet underlagt forbud mot ny boligbebyggelse gjennom en egen rekkefølgebestemmelse i kommuneplanen. Denne foreslås fjernet i den pågående rulleringen av kommuneplanen. Mange merknader tar til orde for at et slikt forbud må videreføres for å unngå at også nye Søreide skole skal få for mange elever. Fagetaten foreslår ikke en egen bestemmelse knyttet til Søreide skole, siden tilsvarende praksis ikke er etablert noen andre steder i kommunen. Kommunen har også en generell anledning til å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak på et senere tidspunkt dersom det skulle vise seg å være nødvendig (PBL kap 13). Det er ikke avgjørende at et slikt tiltak fastsettes ved behandlingen av reguleringsplanen, og det er uansett bare en liten del av arealet innenfor skolekretsen som kan gis en slik restriksjon gjennom denne planen Tema som ikke besvares Planprosessen har avdekket behov for videre arealplanlegging som ikke besvares i denne reguleringsplanen. Behovet for framdrift i planarbeidet har gjort det nødvendig å avgrense omfanget av oppgaven. Mellom aktuelle tema som er spilt inn til planarbeidet kan nevnes: bedre anleggssituasjon for fotball grønnstruktur, turveger og tilgang til sjø utenfor sentrumsområdet bruk av sjøarealene områdeplan for Grimstad Høringen avdekker også et tydelig ønske om å avklare framtidig bruk av dagens skole, og ønskene går i retning av fortsatt skoledrift (for eksempel for småskoletrinnet), kultur og offentlig formål. Fagetaten har her valgt å prioritere hensynet til fleksibilitet i planen gjennom bruk av sentrumsformål som gir rom for de fleste former av aktuell bruk i en kommende detaljregulering. 9 Endringer etter (første) offentlig ettersyn Det er foreslått en rekke større og mindre endringer i planforslaget basert på innspill i høringsfasen og fagetatens vurdering av disse. I dette arbeidet har fagetaten samarbeidet direkte med flere parter om følgende tema og delområder: grønnstruktur: fylkesmann og fylkeskommune Side 21 av 40

22 kulturminner: fylkeskonservator B/N/T1, Ytrebygdsveien 21: Bergen Properties AS og se-arkitektur as BK1/BF6: Lars Jønsson Bolig AS og Bjerk og Bjørge AS Arkitekter T2 og G9: Bergen Kirkelige Fellesråd og Søreidtunet Barnehage Ingen av disse endringene vurderes som så omfattende at planforslaget må høres på nytt. Berørte grunneiere og naboer er orientert om de viktigste endringene. Nedenfor gis en oversikt over de viktigste endringene i forhold til høringsutkastet: B/N/T1 er betydelig omarbeidet og forbedret. Eksisterende anlegg rives. skoletomten T3 er utvidet, byggegrensen er endret (selve byggeområdet er utvidet i nord og innsnevret i sørøst) og hensynssone landskap/kulturmiljø legges på arealer utenfor byggegrensen. tre fredede kulturminner forutsettes frigitt og er fjernet fra plankartet (markert som H730 1, 4 og 5 på høringsutkastet). det er lagt inn byggegrense rundt verneverdig bolig BF4. det østligste bygget i BB1 i front av BF4 reduseres med 1 etasje. høringsforslagets BB2 og BK3 erstattes med grøntområde (G8) og et utvidet nærmiljøanlegg1. LNF1 får nytt formål grønnstruktur (G7). Verneverdig bygg gis formål offentlig tjenesteyting. G7 og G8 blir offentlig areal og innarbeides i rekkefølgefølgebestemmelsen på tilsvarende måte som friområder og nærmiljøanlegg. Eikehaugen bak dagens Essostasjon bevares som grøntområde (G9). T1 deles i 2 barnehagetomter. naturområdet reduseres ved T1, mens hensyn natur utvides inn i nytt grøntområde G9. parkering for barnehagene vises ikke separat, men inngår i barnehagearealet. det åpnes for en ny parkeringsplass på kirketomten T4. urnelunden kan utvides inn på dagens kirketomt. adkomst til friområde FR1 på Telenorkaien legges i bakkant av kaiarealet. næring N1 og grøntareal G6 (tidligere FR2) "bytter plass" i Nordrevågen. byggegrenser fjernes for felt som skal gjennomgå detaljregulering. hensynssone kulturmiljø i S1 er noe redusert. S3 og 4 gis noe redusert arealutnyttelse. B/K1 og NA1 slås sammen til nytt felles formål. en kortere delstrekning av Søreidtræet overtas som offentlig veg. sykkelfeltene samles på vestsiden av Ytrebygdsvegen. det forutsettes redusert fart langs en større delstreking av Ytrebygdsvegen. fortauet langs Karlsmarka forlenges. de fleste private avkjørsler fra kommunal veg vises kun med symbol. parkeringsplassene P1 - P3 forutsettes eiet og drevet av Bergen kommune, men reguleres ikke til offentlig formål. Reguleringsbestemmelsene er endret i samsvar med endringer i kartet. 1.5 om universell utforming er forenklet med bakgrunn i nytt nasjonalt regelverk. Utover dette er det gjort enkelte mindre, tekniske endringer. Side 22 av 40

23 10 Behandling av innsigelser (etter første gangs høring) Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /421 Ved høring av planforslaget mottok kommunen innsigelser fra Fylkesmannen mot mangelfull grønnstruktur og fra fylkeskommunen mot nedbygging av fredete kulturminner. Dette er det kort redegjort for i avsnitt 7.2. Fagetaten har drøftet aktuelle forbedringer av planen med høringsinstansene, ut fra et mål om å presentere et planforslag som kan egengodkjennes. Planen forutsetter frigiving av flere automatisk fredede kulturminner, hovedsakelig bosettingsog dyrkingsspor. Fylkeskonservatoren antyder i foreløpige drøftelser at kulturminner ved BK1 (nylig kartlagt) og nordvest på skoletomten sannsynligvis kan frigis. To objekter nord for krysset Ytrebygdsvegen - Nordeidevegen bør tas vare på, men kan diskuteres. Disse forutsettes frigitt i planforslaget. De to viktigste objektene ligger øst i planområdet på skoletomten og i G8, og beholdes som fredete kulturminner i planforslaget. Når disse kulturminnene samtidig inngår i et kulturmiljø som også inkluderer nyere tids bygningsmiljø og kulturlandskap imøtekommer dette kritikken både fra Fylkeskommune og Fylkesmann. Fagetaten antar videre at styrkingen av grønnstruktur (særlig G8 og G9), bedre vern av landskapskvaliteter (bl.a. ved hensynssoner) og et utvidet nærmiljøanlegg1 gir grunnlag for at fylkesmannens innsigelse kan trekkes. Det presiseres likevel at fagetaten ikke anbefaler å flytte skole eller idrettshall slik Fylkesmannen primært ønsker, og at to prioriterte kulturminner fortsatt forutsettes frigitt. Innsigelsene fra Fylkesmannen og Fylkeskommunen er ikke formelt trukket. Basert på foreløpige drøftelser vurderer fagetaten det som sannsynlig at høringsinstansene kan slutte seg til planen med de endringene som er innarbeidet. Forhandlinger om dette kan videreføres fram mot endelig politisk behandling av planen. Kommunen har imidlertid ikke anledning til å vedta reguleringsplanen før kulturminner som forutsettes omdisponert er formelt frigitt ved dispensasjon fra kulturminneloven. Dette gjøres av Riksantikvaren basert på en tilrådning fra Fylkeskonservatoren. Fagetaten legger til grunn at det bør arbeides med en slik dispensasjonsprosess parallelt med den videre politiske behandlingen av reguleringsplanen. 11 Fagetatens konklusjon (etter første gangs høring) Plikten til konsekvensutredning anses som oppfylt, og planen gir forsvarlige løsninger på alle målsettingene for planarbeidet. Enkelte hovedgrep er imidlertid konfliktfulle, og planen gir ikke svar på alle utfordringene som planprosessen har avdekket. Nye Søreide skole plasseres på Oddamarka, og får en stor og god tomt i samsvar med skolemyndighetenes bestilling og lokale ønsker. Denne plasseringen betyr imidlertid at mye av folkeliv og aktivitet på Søreide trekkes ut av sentrum, som dermed kan bli et mindre interessant møtested enn om skolen fikk en mer sentrumsnær plassering. Ved dette valget nedprioriteres hensynet til et mest mulig attraktivt sentrum og god universell tilgjengelighet til fordel for skolens uteareal og lokalmiljøets samstemte ønske. Høringen viser en massiv motstand mot boligfortetting og en begrenset interesse for sentrumsutvikling. Det ligger imidlertid svært godt til rette for lokalsenteretablering og boligfortetting på Søreide. Situasjonen er uvanlig ved at store og sentrale arealer ligger udisponerte. Dette gir muligheter og fleksibilitet, og nye tiltak kan innpasses uten omfattende sanering og transformasjon av allerede utbygde arealer. Planforslaget vil bidra til god måloppnåelse i forhold til klima-, miljø- og energimålsettinger. Søreide kan utvikles til et Side 23 av 40

24 robust og velfungerende lokalsenter, og er et viktig område for kommunens fortettingsstrategi. Basert på kommuneplanens arealpolitikk er det rett å prioritere fortetting i dette området på tross av en tydelig og direkte konflikt med lokale ønsker. Anleggssituasjonen for fotball er det andre store konflikttemaet i planen. Det er et sterkt ønske om å få en fullverdig 11-erbane for fotball innenfor planområdet. Dette vil bety at 60 boliger med gode miljøkvaliteter utgår, og at det planlegges for et permanent krevende naboskap mellom idrettsanlegg og nærmiljø. Fagetaten kan ikke anbefale en slik løsning. En fotballbane med standard mål er et krevende anlegg å plassere, og arealbruken må avveies mot andre aktuelle formål. Å avgrense et søk etter alternativer til et begrenset planområde er derfor et uheldig utgangspunkt. Planforslaget vurderes som et rimelig kompromiss ved at aldersgruppen under 12 år, som har størst behov for et tilbud i eget nærmiljø, får et godt tilbud gjennom to mindre fotballbaner og skolens utearealer. Planforslaget er betydelig endret etter høringen for å imøtekomme innsigelser og andre merknader til planen. Endringene gir blant annet en større skoletomt, en betydelig bedre grønnstruktur, bedre anleggssituasjon for idrett og en forbedring av det mest kontroversielle byggeområdet B/N/T1. Gode kvaliteter for barn og unge er høyt prioritert ved at de beste arealene innenfor planområdet settes av til skole, barnehage og grøntområder. Den sterke grønne aksen og nye friområder til sjø vurderes som spesielt viktige elementer. I overkant av 40 boenheter utgår som en følge av disse endringene. Planprosessen viser at det er et sterkt lokalt ønske om en områdeplan for Grimstadområdet og oppfølgende planlegging for Søreide med vekt på sjø, strandsone, fotball og sammenhengende grønnstruktur. Fagetaten vil spesielt peke på behovet for å sikre videreføring av grønnkorridoren via Nøtteskogen fram til Dolviken terminal. 12 Endringer før bystyrets behandling Etter at fagetaten leverte sitt planforslag i oktober 2010 (fagnotatets pkt 1-11) ble omfanget av boligbygging sør for skoletomten utvidet, og det ble gjennomført forhandlinger med fylkesmann og fylkeskommune om en kompromissløsning for å unngå innsigelser. Dette er nærmere beskrevet i følgende notater: Byrådsnotat datert , doknr 336 Tilleggsnotat datert , doknr. 364 Tilleggsnotat II datert , doknr. 366 (erstatter det første tilleggsnotatet). Hovedpunktet i kompromisset er at felt BB1 er noe bearbeidet (se også pkt 17). 13 Bystyrets vedtak Reguleringsplanen ble behandlet av bystyret i møte , sak Bystyret gjorde følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtas: a) Områdereguleringsplan forytrebygda, gnr. 35 bnr 2, 6, 7, 65, 278, 688, m.fl.,søreide sentrum, plannummer , vist på plankart datert 16. november 2010 (vedlegg 2), med den endring av områdene BB1 og G7 som er beskrevet i notat av b) Reguleringsbestemmelser datert 30. oktober 2010, med tilhørende endringer datert 16. november 2010 (vedlegg 1 og vedlegg B), og supplert med at punkt Side 24 av 40

25 3.1.3 endres til: BB1 I området tillates oppført blokkbebyggelse med maksimal byggehøyde kote +33. Høyeste tillatte tomteutnyttelse er satt til %-BRA=100%. Det skal utarbeides justert illustrasjonsplan for BB1 i tråd med bestemmelser og utsnitt av plan vist i notat datert c) Følgende rekkefølgebestemmelse tas inn i punkt 2.2.1: To kulturminner på P3 og T3 er legalfredet i medhold av kulturminneloven. Før reguleringsplanen kan bli rettskraftig, må fredningen oppheves av Riksantikvaren. Riksantikvaren fastsetter vilkårene for å oppheve fredningen. 2. Det startes opp arbeid med reguleringsplan for ny 11-er bane innenfor et område ved Søvikbanen. Alternativt søkes banespørsmålet løst ved annen lokalisering i bydelen. Bystyret ber byrådet å gå i dialog med utbyggingsinteresser på Søreide med tanke på finansiering av ny 11-bane. Planen forutsetter at flere fredete kulturminner må frigis og graves ut. Dette krever dispensasjon fra kulturminneloven, og planvedtaket er ikke gyldig uten at slik dispensasjon er innvilget på forhånd. Temaet var ikke avklart på dette tidspunktet, og bystyrets første vedtak i saken anses derfor som foreløpig. Vedtaket var likevel viktig bl.a. for kommunens videre arbeid med OPS-prosjekt for den nye skolen. Vedtakets punkt 2 omhandler alternativ plassering av en fullverdig 11-bane for fotball. Området ved Søvikbanen er undersøkt nærmere, men viser seg å være svært krevende på grunn av vanskelige grunnforhold. Fagetaten har anbefalt at det ikke anlegges 11-er bane i dette området (egne notater doknr 353 og 385), og saken belyses ikke nærmere i denne planprosessen. Det arbeides imidlertid videre med dette spørsmålet uavhengig av reguleringsplanen. DEL 2 14 Endringer etter bystyrets behandling Her gis en kronologisk oversikt over de viktigste stadiene i fasen mellom bystyrets vedtak og ny offentlig utlegging. Bystyrets behandling av planen i desember 2010 var basert på plankart datert , doknr 346, med tilleggsnotater. Plankart opprettet i samsvar med bystyrevedtaket er datert , doknr 391. De viktigste endringene er følgende: Felt BB1 er redusert i størrelse. Som en direkte konsekvens av dette er felt B/F1 tilbakeført til opprinnelig størrelse (tilsvarende egen tomt). Plankart til nytt offentlig ettersyn er datert , doknr 406. Felt BB1 er utvidet på nytt. Begrunnelsen for dette er at avkjørselen til et redusert BB1 må legges i nord og ville medført store inngrep i terreng og kulturmiljø. I tillegg er det gjort enkelte mindre endringer i planen etter bystyrets behandling. Disse er i hovedsak av teknisk karakter eller berører små og lokale problemstillinger: Side 25 av 40

26 Felt BF4 (verneverdig gårdstun) har fått en noe større tomt. Kai2 endrer formål fra Samferdselsanlegg/Kai til Grønnstruktur/Friområde. Symbolet for verneverdig anlegg videreføres. Grensen mellom BB2 og G8 er marginalt justert. Det er gjort endringer i bestemmelsene som samsvarer med endringene i kartet. I tillegg er det foretatt enkelte klargjøringer og presiseringer der innholdet har framstått som mangelfullt eller uklart, og 1.5 om universell utforming er forenklet med bakgrunn i nytt nasjonalt regelverk. Ytterligere endringer etter nytt offentlig ettersyn framgår av pkt Nytt offentlig ettersyn Endringene som er foretatt i planforslaget etter første høring er samlet sett så betydelige at planen må legges ut på nytt. Byrådet fattet følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens legges følgende forslag til reguleringsplan ut til fornyet høring og offentlig ettersyn: a. Ytrebygda, gnr 35 m.fl., Søreide sentrum. Områderegulering. PlanID , vist på plankart sist datert b. Tilhørende reguleringsplanbestemmelser sist datert Høringen omfatter endringer i reguleringsplanen etter forrige høring 2. mai juni Planen var kunngjort i perioden april - mai 2011, med merknadsfrist 31. mai. Hele planen har vært på høring, men det er presisert både i vedtaket og i høringsmaterialet at det kun er endringer i forhold til første høring som kan påregnes å bli konkret vurdert. 16 Uttalelser ved nytt offentlig ettersyn Det er mottatt 23 uttalelser til det reviderte planforslaget. Alle uttalelser mottatt til og med 3. oktober er referert nedenfor. Hordaland fylkeskommune (doknr 425) skriver i brev datert at de opprettholder sin innsigelse til planforslaget. Innsigelsen er knyttet til området BB1 og vernesonen rundt lokalitet H Fagetatens kommentar: Konflikten er løst i sluttfasen av planprosessen gjennom nye justeringer av felt BB1. Fylkesmannen i Hordaland (doknr 443) skriver i brev datert at de endringene som nå er gjort samlet sett i møtekommer den tidligere innsigelsen fra Fylkesmannen. De påpeker at det er et nasjonalt arealpolitisk mål å øke utnyttelsen av arealene innenfor den etablerte byggesonen. Totalt sett finner de at de statlige føringene for arealpolitikken er godt ivaretatt i foreliggende planforslag, og de trekker derfor tilbake sin innsigelse. Statens vegvesen, Region vest (doknr 424) sin uttalelse er datert De sier at de ikke kan se at planforslaget er endret når det gjelder forholdene for myke trafikanter siden sist forslaget var på høring, da de var kritiske til utformingen av Side 26 av 40

27 tilbudet til gående og syklende gjennom sentrumsområdet på Søreide. De er fortsatt kritisk til den foreslåtte utbyggingen av BB1, med bygging helt ut til fortauet og med direkte tilkomst til bygningene fra fylkesvegen. Det må settes krav om detaljplan for området BB1 med teknisk utforming av tilkomsten, i henhold til håndbok 017. Ved bussholdeplassene i Søreide sentrum skal det vises areal for oppsetting av venteskur, det er viktig at det sikres areal til dette formålet når det i planen legges opp til en utbygging av senterområdet helt frem til bakkant fortau. Fagetatens kommentar: Ytrebygdsvegen gjennom Søreide sentrum skal utformes som en såkalt MPGstrekning - miljøprioritert gjennomkjøring, med skiltet fart 30 eller 40 km/t. Også Steinsvikvegen V8 og Nordeidevegen V6 bør få redusert fartsgrense. Det legges sykkelfelt med 2-veistrafikk på vestsiden av Ytrebygdsvegen for å gi bedre sammenheng med etablerte løsninger nord og sør for planområdet. Vi mener at dette vil tilfredsstille kravene om trafikksikre løsninger. Det kan i tillegg settes opp rekkverk langs fortauet langs BB1 for å lede fotgjengerne til trygge kryssingssteder. Det er lagt inn i reguleringsbestemmelsene at avkjørselen til BB1 skal utformes i henhold til Håndbok 017, og at det skal avsettes areal til busskur ved busslommene langs Ytrebygdsvegen. Grønn etat (doknr 417) påpeker i notat datert at planforslaget i hovedsak er i tråd med overordnede føringer og tidligere innspill fra dem. De forutsetter for øvrig at deres tidligere merknad til endring av reguleringsbestemmelsene er tatt til følge. Fagetatens kommentar: Planbestemmelsene er i hovedsak i samsvar med Grønn etats tidligere merknad. Samferdselsetaten (doknr 418) skriver i notat datert at de ikke har noen merknader til endringene, men påpeker at adkomsten til B/N/T1 må plasseres som vist på plankartet, og ikke som i utbyggers illustrasjonsplan. Fagetatens kommentar: B/N/T1 er noe omarbeidet i forhold til det opprinnelige planforslaget, med redusert maksimal byggehøyde og større avstand til nabogrense. Eksisterende anlegg rives, og det åpnes for kjøreadkomst både fra nord og sør, som vist på plankartet. Rådet for byforming og arkitektur (doknr 446) behandlet saken i møtet og fattet følgende vedtak: Rådet er betenkt over forslag til fortettet bebyggelse i ytterkant av senterområdet som vil bryte med hovedlandskapstrekkene i planområdet. Dette gjelder både bebyggelsen i BB1 som vil innvirke på fjernvirkningen av Oddamarka sett fra sør, samt bebyggelsen i BB2 som er plassert inn i det eksisterende kulturlandskapet uten r (vedtaket er ufullstendig referert - vår merknad). BRA anbefaler heller en fortetting i sammenheng med eksisterende bebyggelsesstruktur langs Steinsvikvegen mot øst. Fagetatens kommentar: Bystyret har vedtatt hovedprinsippet for planen og spørsmålet er således ikke gjenstand for nye vurderinger. SKANSKA Bolig AS (doknr 437) sin merknad er datert De påpeker at de er en vesentlig aktør i området, og har følgende merknader: Side 27 av 40

28 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /421 I 1.9 Byggehøyder forutsettes det at teksten "nødvendige tekniske takoppbygg med inntil 10 % av takflate tillates over maksimal byggehøyde" også inntas for feltene BB1 og BB2. Det vises for øvrig til Når det gjelder Utomhusplan og teknisk plan har Skanska foreslått en alternativ avkjørsel for felt BB1. De forutsetter at fagetaten får denne godkjent av vegholder og at den blir inntatt på plankaret. I vises det til 2. setning: "endring som er klart til ulempe for naboer eller allmenne interesser krever detaljregulering". Skanska forutsetter at dette gjelder vesentlige endringer UTOVER de endringene som allerede er inntatt i oversendt utomhusplan/illustrasjonsplan for feltene BB1 og BB2. I Krav til igangsettingstillatelse er det tatt inn en ny tekst som tilsier at også krav fra Riksantikvaren skal inntas som rekkefølgekrav. Skanska forutsetter at Bergen kommune besørger nødvendige tillatelser fra Riksantikvaren slik at utbyggingen kan skje i henhold til plankartet, og at evt. rekkefølgekrav gjelder vilkårene for at kulturminner ER frigitt. I Blokkbebyggelse står det at felt BB1 ikke skal inneholde forretningsareal større enn 150 m 2. Skanska foreslår at dette fjernes fra bestemmelsene. De påpeker videre at saksutredningen har tatt opp til vurdering å fjerne påstående bebyggelse på felt B/F1. Skanska mener at dette vil bli svært kostbart, og at det således ikke tas inn i reguleringsbestemmelsene. Når det gjelder byggehøyden for felt BB2 gjør de oppmerksom på at etasjehøyden tidligere er vesentlig redusert, og at for å få en tilfredsstillende adkomst til parkeringskjeller under blokk C må maks. høyde her være kt. 27. De avslutter med å påpeke at de i prosessen har vært løsningsorientert for å finne plangrep som ivaretar alle sine interesser. De håper derfor at det foreslåtte planforslaget med merknadene ovenfor blir vedtatt. Fagetatens kommentar: Takoppbygg for BB1 og BB2 tas inn i bestemmelsene Alternativ avkjørsel for BB1 er tegnet inn på plankartet (pilsymbol) og vil bli godkjent gjennom reguleringsplanen. Endelig detaljutforming og plassering må inntegnes i utomhusplan og skal utarbeides i samarbeid med og godkjennes av vegholder. Dette vil være utbygger sitt ansvar. I slås det fast at illustrasjonsplanene skal være retningsgivende for utbyggingen av BB1 og BB2. Men at mindre avvik kan godkjennes i utomhusplan. Bergen kommune har ansvaret for å besørge nødvendige tillatelser fra Riksantikvaren slik at utbyggingen kan skje i henhold til plankartet, og at rekkefølgekrav således er knyttet til at fredete kulturminner er frigitt. Men det kan bli knyttet rekkefølgekrav til denne frigivelsen. Det er en klar målsetting for planen at sentrumsområdet S1 og S3 skal utvikles som et attraktivt, lokalt møtested. Forretninger og publikumsrettede tilbud skal i hovedsak konsentreres i området rundt et nytt sentrumspunkt ved krysset Ytrebygdsvegen - Steinsvikvegen. Det er ikke ønskelig at sentrumsområdet spres, og det er derfor i bestemmelsene lagt begrensninger på hvor stor en evt. forretning i BB1 kan være. Det samme gjelder for området B/N/T1, Ytrebygdsvegen 21. For øvrig vil vi vektlegge at det i bestemmelsene for BB1 slås fast at bygg som får direkte gangadkomst fra fortau også kan inneholde næring og tjenesteyting, i tillegg til forretningsareal på maks. 150m 2. Det foreliggende planforslaget oppfyller Skanskas ønsker, men fagetaten har samtidig et ansvar for å beskrive konsekvenser og hvilke hensyn som blir berørt. Side 28 av 40

29 Jostein Sylta (doknr 442) sin merknad er datert mottatt Han har undertegnet en fellesmerknad fra flere beboere i området, som gjelder Ytrebygdsvegen 21. Når det gjelder boligene i bygget påpeker man følgende: Antall leiligheter i det siste planforslaget er kun er redusert med 9. Dette er fremdeles for mange leiligheter, sammenlignet med arealanalysen for Søreide fra Det forventes at antallet reduseres ytterligere. Det er positivt at bebyggelsen er trukket lenger vekk fra nabogrensen, og det forventes at denne grensen blir opprettholdt. Byggene er fortsatt for høye og vil gi store ulemper for naboene i nord og vest når det gjelder innsyn, solforhold og eiendomsverdi, og bryter dessuten fundamentalt med allerede eksisterende bebyggelse. Når det gjelder næringsarealene i bygget har man følgende kommentarer: Det er positivt at næringsarealet er redusert, men man påpeker at utbygger/arkitekt har foreslått langt større nærings- og butikkareal enn det reguleringsplanbestemmelsene legger opp til (300 m 2 ). Man forlanger at bestemmelsene overholdes. Det bør nøye vurderes om det er behov for en utvidelse av nærings/butikkarealene på Søreide. De påpeker at det er tilstrekkelig godt tilbud innenfor en rimelig avstand fra Søreide, og frykter at lokalene vil bli stående tomme eller utskifting av bedrifter/butikker vil bli svært hyppig. De har også noen merknader til byggets fasade: Utbygger/arkitekt beskriver byggets fasade som "dristig" og "spenstig". De oppfatter imidlertid selv fasaden som massiv, og ber om at fasaden dempes i høyde og kortes ned, slik at den blir i samsvar med reguleringsbestemmelsenes føringer om "høy arkitektonisk og estetisk kvalitet og være åpne mot allmennheten". De avslutter med å be om at det stilles krav om detaljregulering - med påfølgende høring og politisk behandling for utbyggingen. Den samme fellesmerknaden er også mottatt fra: Reidun Legreid og Øyvind Legreid (doknr 440) Tytti Vikøren og Åsmund Vinje (doknr 430) Runa Haugland Sylta og Heine Aasen (doknr 431) Annbjørg Margrethe Søreide, Anders Søreide, Gunn Elisabeth Søreide, Terje Restad (doknr 429) Terje Vikøren (doknr 439) Fagetatens kommentar: Den første høringsfasen viste at lokalmiljøet har et tilnærmet entydig ønske om at Søreide bør bevares uten sentrumspreg og omfattende fortetting. Sentrale høringsinstanser støtter imidlertid utgangspunktet om fortetting og sentrumsutvikling, og bystyret har også nå fattet vedtak om at området B/N/T1 skal utbygges i tråd med reguleringsforslaget. B/N/T1 er noe omarbeidet i forhold til det første høringsutkastet, med redusert maksimal byggehøyde og større avstand til nabogrense, i tråd med de merknadene som kom inn i forrige høringsrunde. Det er også lagt vekt på at det skal være en variert bygningsmasse, med inntrukket toppetasje og åpne fasader i kontorer mot Ytrebygdsvegen. Eksisterende anlegg rives, og det åpnes for kjøreadkomst både fra nord og sør. Merknadene er vurdert tidligere, bystyret har vedtatt planen for dette området og spørsmålet er således ikke gjenstand for nye vurderinger. Områdeutvalget for Søreide v/styreformann Eirik Skarsbø (doknr 433) sin merknad er datert Side 29 av 40

30 Utvalget er talsorgan for 24 lag og velforeninger innenfor Søreide skolekrets. De har følgende merknader til planforslaget: De er sterkt i mot at det skal bygges nye boliger i området med en økning i folketallet på nye innbyggere. De er tilfreds med at skoletomtens plassering på Oddamarken, og mener at dette området må løsrives fra planen for øvrig og gis høyeste prioritet. De har følgende kommentarer til de endringene som er gjort i det nye planforslaget: Boligfeltet BB1 må begrenses i samsvar med fylkeskonservators opprinnelige forslag til begrensing av G7 og BB1, og maks. byggehøyde bør være kt Boligfeltet BB2 må begrenses og bygges ut i samsvar med Fylkesmannens innsigelser. Felt B/N/T/1, Ytrebygdsvegen 21 må begrenses i byggehøyde. Byggehøyden bør ikke overskride kt Bygningsmassen bør heller ikke trekkes lengre mot sør, mot eksisterende villabebyggelse. For øvrig opprettholder de tidligere uttalelser til kommuneplanens arealdel, arealanalysen for Søreide og det opprinnelige reguleringsplanforslaget. Fagetatens kommentar: Bystyret har nå fattet vedtak om at Søreide i hovedsak skal utbygges i tråd med reguleringsforslaget. Utbyggingsområdet BB2 er begrenset, og Fylkesmannen har ikke lenger innsigelse til planen. Fagetaten anser bebyggelsen på nordsiden av felt B/N/T1 som mer negativt berørt enn tilsvarende situasjon på sørsiden. Trygve Solløs (doknr 438) skriver i mail datert at han er frustrert over planen og planprosessen, og synes det er mer enn uholdbart at Søreides fremtid blir bestemt av Skanska sin utbyggertrang og grådighet. Dette må etter hans mening gjøres gjenstand for nærmere undersøkelser, for å avklare evt. maktmisbruk og mafiavirksomhet. Fagetatens kommentar: Den første høringsfasen viste at lokalmiljøet har et tilnærmet entydig ønske om at Søreide bør bevares uten sentrumspreg og omfattende fortetting. Sentrale høringsinstanser støtter imidlertid utgangspunktet om fortetting og sentrumsutvikling, og bystyret har også nå fattet vedtak om at Søreide i hovedsak skal utbygges i tråd med reguleringsforslaget. Svanhild og Torunn Ones (doknr 435) skriver i brev datert at de er nabo til Ytrebygdsvegen 21. De mener at området ikke må bygges ut i det omfang som utbygger ønsker, verken i utstrekning eller høyde. Med den påtenkte utbyggingen vil adkomsten til deres eiendom måtte legges om, i tillegg skal det sprenges ut for en parkeringskjeller tett opp mot eiendommen. Dette protesterer de mot, og mener også at dette illustrerer at prosjektet er for stort. For øvrig ber de om at det i byggets fasade bygges åpninger og dører, fordi det etter deres mening vil gi bedre estetikk og trygghet for folk i området. Når det gjelder den nye avløpsledningen som skal etableres for eiendommen mener de at denne bør legges i deres tilkomstveg, og at denne løsningen ikke skal være til verken økonomisk eller kvalitetsmessig ulempe for dem. For øvrig registrerer de at uteoppholdsarealet blir lagt til taket. De mener at dette er en løsning som kun fungerer som en sosial arena for andre enn de som bor i bygget. Dette mener de er uheldig for Søreide som lokalsamfunn, også fordi grøntarealene i området ellers blir redusert. Fagetatens kommentar: B/N/T1 er noe omarbeidet i forhold til det første høringsutkastet, med redusert maksimal byggehøyde og større avstand til nabogrense, i tråd med de merknadene som kom inn den gangen. Det er også lagt vekt på at det skal være en variert bygningsmasse, med inntrukket toppetasje og åpne fasader i kontorer mot Ytrebygdsvegen. Eksisterende anlegg rives, og det Side 30 av 40

31 åpnes for kjøreadkomst både fra nord og sør. Når det gjelder adkomst til eiendommen står det i reguleringsbestemmelsene at kjørbar adkomst til gnr 35 bnr 168 og 171 skal ivaretas over B/N/T1. Dersom dagens adkomst fra Søreideneset avvikles og erstattes kan bebyggelsen i B/N/T1 trekkes lenger sør enn begrensningen i plankartets byggegrense. Eiendomsgrensen mellom gnr 35 bnr 6 og 233 markerer i så fall den absolutte byggegrensen mot sør. Merknadene er vurdert tidligere, bystyret har vedtatt planen for dette området og spørsmålet er således ikke gjenstand for nye vurderinger. Arnfinn Eilertsen og Sigrid Nilsen Tro (doknr 432) sin merknad er datert De ber om at forlengelsen av Søreidetræet mot Karslmarka ikke bør gjennomføres. De begrunner dette med følgende: Trafikkreduksjonen til Søreidegrend blir ubetydelig. Det vil bli ledet trafikk inn i et tettbebygget boligområde med lekeplass for små barn. Deres eiendom vil miste en gjenværende grønn lunge. Kostnaden med å forlenge vegen står ikke i forhold til fordelene man oppnår. Subsidiært vil de foreslå at vegen reguleres som gang- og sykkelveg, ikke som kjøreveg. Fagetatens kommentar: Merknadene er vurdert tidligere, bystyret har vedtatt planen for dette området og spørsmålet er således ikke gjenstand for nye vurderinger. For øvrig vil vi legge til at deler av Søreidtræet reguleres til gangveg GV4, og at det således ikke er tillatt med gjennomkjøring mellom Steinsvikvegen og Karlsmarka. Vidar Lehmann (doknr 422) påpeker i brev datert at han tidligere har hatt synspunkter på stengingen av Søreidtræet, og at dette ikke er referert i fagnotatet til bystyrebehandlingen. Han understreker at før stenging eventuelt vedtas må tilpasningen av inn/avkjørselsforholdene til Søreidtræet 22 være betryggende vurdert og løsning utarbeidet. Han presiserer at vegen i dag benyttes som gang- og sykkelveg, og at dersom den åpnes opp mot Dolviken for biltrafikk kan det være nødvendig å bygge fortau langs vegen. Han ber også om en skriftlig tilbakemelding om at tidligere innsendte brev er mottatt og registrert. Fagetatens kommentar: Lehmann er orientert i et eget brev om at innspill til oppstartmeldingen er kommentert i saksutredningen til offentlig ettersyn av planforslaget, og at saksutredningen til bystyrebehandlingen kun refererer merknader mottatt i høringsfasen. Merknaden er vurdert tidligere, bystyret har vedtatt planen for dette området og spørsmålet er således ikke gjenstand for nye vurderinger. For øvrig vil vi legge til at deler av Søreidtræet reguleres til gangveg GV4, og at det således ikke er tillatt med gjennomkjøring mellom Steinsvikvegen og Karlsmarka. Advokatfirmaet Vogt & Wiig AS (doknr 436) representerer eierne av gnr. 35 bnr. 2 (Unni Søreide Hoff, Tor Runar Søreide og Berit Elise Gjøsæter). De opprettholder i brev datert sin tidligere uttalelse om at selv om det eventuelt skulle bli vedtatt en ny skole på Oddamarka, må reguleringsplanen utformes slik at det åpner opp for en utbygging i tråd med bilag 2 i deres tidligere brev datert De oppfatter at planforslaget nå beskjærer ytterligere adgangen til utbygging på eiendommen. BB1 er redusert fra 44 til 30 boenheter, også felt BB2 er betydelig redusert, i tillegg er grøntarealene G7 og G8 blitt større. De mener at Søreide bør utvikles med boligfortetning og sentrumsutbygging, som et lokalsenter. De ber derfor om at planen revideres og at det tilrettelegges for mer utbygging. Fagetatens kommentar: Side 31 av 40

32 Områdeplanen for Søreide har vært igjennom en omfattende prosess, der plassering av skoletomt og avveiningen mellom utbyggingsinteresser og bevaring av kulturlandskapet har vært de viktigste problemstillingene. Vi har også mottatt flere innsigelser til planen, fra fylkeskommunen og fylkesmannen. Av hensyn til fremdriften for bygging av ny skole har det vært av stor betydning at planforslaget kan imøtekomme disse innsigelsene. For å finne omforente løsninger som både ivaretar allmenne interesser og utbyggingsinteresser er planen endret. Dette gjelder i første rekke boligfeltene rundt skolen T3. Prosessen er gjennomført i samarbeid med Skanska bolig, som blant annet skal stå for utbyggingen av BB1 og BB2. Advokatpartner ANS (doknr 426) sin uttalelse er datert og er på vegne av Arne Høvik og Høvik eiendom AS. De ber om at S1 utvides for å unngå båndlegging av sjøeiendommer til friområde, og for å kunne utnytte stupet mellom S1 og sjøen/tilstøtende næringsområde. Strandpromenaden kan ivaretas med kai/brygge utenfor dagens sjølinje. Forslaget er tegnet inn på kart. Fagetatens kommentar: Bystyret har vedtatt planen for dette området og spørsmålet er således ikke gjenstand for nye vurderinger. Haugen kjøltekniske AS (doknr 441 og 457) sine merknader er datert og Han eier en nausttomt som delvis er regulert til grønnstruktur G5. Dette protesterer han på, og viser til rammetillatelse fra , og pågående byggearbeider. Han ber derfor om at reguleringsplanen endres. Han ønsker å få en tilbakemelding om sakens utfall og om tidspunkt for politisk behandling. Fagetatens kommentar: Fagetaten har diskutert saken med Grønn etat. Haugen sin eiendom er lite velegnet som en del av den grønne strukturen i området. Plankartet er nå endret og adkomsten GV5 til friområdet FR3 er lagt om. For at GV5 ikke skal bli for bratt må likevel deler av vegen gå over Haugen sin eiendom. Det er sannsynligvis ikke gitt igangsettingstillatelse til det arbeidet som er startet opp. Situasjonen er også omtalt i pkt. 21. Siv Grongstad og Torbjørn Hagen (doknr 445) sin merknad er datert De har en naustetomt som ligger i friområdet FR3. Han har ikke tenkt å bygge naust der, da tomten er dårlig egnet. De ønsker imidlertid å få beholde flytebryggen og båtplassen sin. Fagetatens kommentar: Grunneier har en relativt stor flytebrygge liggende utenfor naustetomten; med landgang er den 28 m lang. Sjøarealene og flytebryggen er ikke en del av planen. I prinsippet vil det ikke være direkte konflikt mellom bruken av friområdet og flytebryggen, men det er heller ikke naturlig at en privat flytebrygge har landfeste i et offentlig friområde. Det er uklart om flytebryggen er lovlig etablert. Kommunen eier en tilsvarende naustparsell i det tilgrensende naustområdet U/B/N3, og mulighetene for et makeskifte av areal bør vurderes. Christin Rosenberg (doknr 454). I brev datert bes det om at det finnes andre løsninger for å dekke parkeringsbehovet for skolen enn å beslaglegge en fullverdig boligtomt. Fagetatens kommentar: Merknaden tas til følge og P1 utgår av planen, se også pkt 21. Side 32 av 40

33 17 Oppsummering av endringer etter nytt offentlig ettersyn På grunnlag av mottatte merknader har fagetaten foreslått følgende nye endringer i planforslaget: Felt BB1 er noe omarbeidet i samråd med Fylkeskonservator og utbygger. Byggegrensen er trukket noe lenger unna kulturminnet i hensynssone merket H Utnyttelsen er økt med 250 m2 BRA til 3850 m2, og det åpnes for maksimalt 4 etasjer over parkeringskjeller og kotehøyde +32 (mot tidligere +30). P1 utgår av planen. Hele gnr 34/40 vises som byggeområde naust (U/N/B3), og område G5 utgår. GV5 (adkomst til friområde FR3 og naustområde) har fått noe justert trase. Alle naustområdene har fått ny kode/farge i samsvar med gjeldende kartforskrift. Reguleringsbestemmelsene er endret i samsvar med endringene i kartet, og i tillegg er det gjort enkelte justeringer knyttet til: o busskur i sentrumsområde o utforming av avkjørsler o åpning for teknisk takoppbygg over maksimal byggehøyde i BB1 og BB2 o henvisning til ny illustrasjonsplan for BB1 o mulighet for senere justering av P2 innenfor rammene av felt T3 o formuleringer om forholdet mellom utbyggingsavtale og rekkefølgebestemmelser o eierskap for barnehage T2 (ikke krav om offentlig eierskap) Etter riksantikvarens behandling av søknad om frigiving av fredete kulturminner kan det bli behov for ytterligere justeringer av planens rekkefølgebestemmelser (krav om utgraving). 18 Behandling av innsigelser Etter første høring av planforslaget forelå det innsigelser både fra Fylkeskonservator og Fylkesmann, basert på konflikt med kulturmiljø og landskapshensyn. Bystyrets vedtak i sak kom innsigelsene i møte, men endringene viste seg å være uheldige på grunn av at ny avkjørsel til felt BB1 ville utløse svært store terrenginngrep. Kommunen nærmet seg igjen det opprinnelige forslaget, og dermed var konflikten med kulturminnevernet fortsatt uløst etter andre høring av planforslaget (doknr 425). For å finne omforente løsninger som både ivaretar landskap, kulturminner og utbyggingsinteresser er det foretatt nye justeringer i planforslaget i samarbeid med fylkeskonservator. Dette er nærmere beskrevet i pkt 17. Fylkesmannen i Hordaland har trukket sin innsigelse i brev av , doknr Hordaland fylkeskommune ved fylkeskonservator har muntlig bekreftet at innsigelsen vil bli trukket. 19 Frigiving av fredete kulturminner Planområdet inneholder en rekke før-reformatoriske kulturminner som er automatisk fredet på grunn av alder. Dette gjelder blant annet spor etter tidlig jordbruk og fast bosetting. Sammen med steinalderlokaliteteten på Ruskeneset nordvest for planområdet viser kulturminnene en verdifull kontinuitet i bruken av området. Ytterligere opplysninger om kulturminnene framgår av doknr saksutredning fra fylkesrådmannen. Side 33 av 40

34 I det foreliggende planforslaget er det funnet en balanse mellom bevaring og frigiving av kulturminner som støttes av fylkeskonservatoren. Viktige lokaliteter i G7 og G8 bevares, mens kulturminner i T3, P3, BK1 og urnelunden forutsettes frigitt. Fylkeskonservator har sendt søknad om frigiving til Riksantikvaren (direktorat for kulturminneforvaltning) som tar endelig stilling til dette spørsmålet. Resultatet av Riksantikvarens behandling foreligger ikke på tidspunktet for overlevering av saken fra fagetat til byrådsavdeling. Det understrekes at Riksantikvarens behandling kan medføre ytterligere endringer i planforslaget (bl.a. krav om nye eller endrede rekkefølgebestemmelser om utgraving og dokumentering før gjennomføring av byggetiltak). 20 Kort oppsummering av planens hovedinnhold Planforslaget er endret en rekke ganger gjennom planprosessen, og tidligere fagnotater og byrådsnotater refererer til ulike kart. For en fullstendig planbeskrivelse må konsulentens konsekvensutredning og planbeskrivelse (vedlegg C, doknr 178) sammenholdes med endringsbeskrivelser i dette fagnotatet (pkt 5, 9, 12, 14, 17). Hovedformålet med planarbeidet har vært å avklare tomtevalget for ny barneskole på Søreide, og å legge til rette for boligfortetting og lokalsenterutvikling i samsvar med kommuneplanen. Samtidig skal planen sikre grønnstruktur og tilgang til sjø, større barnehagekapasitet og avklare spørsmålet om ny gravplass/urnelund på Søreide. Planen gir en god fordeling av områder som raskt og enkelt kan bebygges, og områder som ligger lenger frem i tid. Søreide vil derfor gjennomgå en gradvis utvikling. Hovedtrekkene i planen er følgende: Skole: Søreide skole er plassert på Oddamarka (T3), i samsvar med tidligere politiske prinsippvedtak og et samstemt lokalt ønske. Idrett: Det skal bygges en ny idrettshall som samlokaliseres med skolen. Planforslaget inneholder også en 7-erbane (Nærmiljøanlegg2), men ønsket om en 11-erbane er ikke imøtekommet innenfor dette planområdet. Barnehage: Søreidetunet barnehage (T1) videreføres som i dag, og den delen av utearealet som eies av COOP Hordaland reguleres til barnehageformål. Menighetsbarnehagen flyttes til ny tomt T2 og gis rom for utvidelse. Kirke: Ny urnelund vil bli anlagt øst for Søreide kirke, og kan utvides inn på dagens kirketomt. Boligfortetting: Potensialet for nye boliger anslås til mellom 400 og 500 nye enheter, hovedsakelig i feltene BB1, BB2, BF6, BK1, sentrumsområder S1-S4 og områder med kombinert formål. Tallet er imidlertid teoretisk, og kan ikke fastslås nøyaktig for delfelt som skal detaljplanlegges og som har blandet formål uten fastsatte rammer for boligandelen. Sentrumsutvikling: Det sentrale sentrumsområdet S1 og S3 skal utvikles som et attraktivt, lokalt møtested. Forretninger og publikumsrettede tilbud skal i hovedsak konsentreres i området rundt et nytt sentrumspunkt ved krysset Ytrebygdsvegen - Steinsvikvegen. Veg: Ytrebygdsvegen V1 skal utformes som en såkalt MPG-strekning - miljøprioritert gjennomkjøring, med skiltet fart 30 eller 40 km/t. Boligbygging nær vegen og stor trafikk av kryssende skolebarn tilsier at også større deler av V1, Nordeidevegen V6 og Steinsvikvegen V8 bør få redusert fartsgrense, men dette fastsettes ikke i reguleringsplanen. Sykkel: Det legges sykkelfelt med 2-veistrafikk på vestsiden av Ytrebygdsvegen for å gi bedre sammenheng med etablerte løsninger nord og sør for planområdet. Side 34 av 40

35 Grønnstruktur: Det planlegges for et sammenhengende tur- og gangvegsystem gjennom hele planområdet, med ulike typer grøntarealer, kulturminner og "grønne" fellesfunksjoner (skole, barnehager, idrett og urnelund). Strandsonen gjøres tilgjengelig for allmennheten med friområdene FR1 - FR3. Naust: Eksisterende naust opprettholdes (U/N/B 1-3), men enkelte ubebygde nausttomter omdisponeres til friområde. Det åpnes ikke opp for bygging av nye naust utenfor de 3 områdene. 21 Fagetatens vurdering Generelt I fagnotatets pkt 7 og 8 oppsummeres situasjonen etter første høringsrunde. I forhold til merknader fra lokalsamfunnet er situasjonen i hovedsak den samme i dag, og de store konfliktområdene knyttet til omfang av boligfortetting og sentrumsutvikling er uendret. Det er likevel foretatt en rekke endringer i planen etter første høring. De fleste vurderes som positive for berørte parter, eller som enkle og uproblematiske. Konfliktfylte delområder B/N/T1 (Ytrebygdsvegen 21) er noe forbedret i forhold til høringsutkastet, men protestene er fortsatt samstemt. Særlig naboene på nordsiden blir betydelig berørt av dette prosjektet, men fagetaten vurderer likevel planforslaget som påregnelig og forsvarlig i en situasjon med politisk fokus på bærekraftig byvekst. Planforslaget gir mulighet for en ytterligere forbedret situasjon for disse naboene dersom en privat adkomstveg på sørsiden av byggeområdet legges om. Dette krever en frivillig avtale, som berørte naboer motsetter seg, eller tillatelse til ekspropriasjon (se også fagnotatets pkt 8.5 og bestemmelsenes pkt 3.8 om B/N/T1)). Her har kommunen anledning til å legge til rette for en løsning som ytterligere reduserer ulempene for de sterkest berørte naboene, samtidig som arealutnyttelsen opprettholdes. De største utfordringene i denne fasen av planprosessen knytter seg til kulturlandskapet sør for Oddamarka, og til avveininger mellom kulturmiljø, landskap og barns interesser på den ene siden og boligfortetting på den andre. Planprosessen har vist at lokalmiljøet har et tilnærmet entydig ønske om at Søreide bør bevares uten sentrumspreg og omfattende fortetting, og at særlig området rundt skoletomten i større grad bør bevares grønt. Sentrale høringsinstanser støtter utgangspunktet om fortetting og sentrumsutvikling, men påpeker samtidig at dette hensynet er for tungt vektlagt på bekostning av allmenne interesser. De største landskapsverdiene knytter seg til skråningene rundt den nye skolen på Oddamarka. Dette landskapet bevares vesentlig bedre enn i første høringsutkast, samtidig som behovet for klimavennlig boligfortetting ivaretas med anslagsvis 69 boenheter i BB1 og BB2 (17 færre enn i første høringsutkast). Men planløsningen har fortsatt svakheter. Summen av BB1, BB2 og B/F1 fører til at dette landskapet stykkes opp i mindre deler og får redusert verdi. Også enkeltvis har disse feltene ulike ulemper for landskap, kulturmiljø og barns interesser. Dette er nærmere omtalt i doknr 403 (fagnotat til fornyet offentlig ettersyn). BB1: Her er det forhandlet fram et tjenelig kompromiss. BB2: Arealet har stor verdi for barns lek, bl.a. skateing, vinteraktiviteter og ballek. Dersom felt BB2 bygges ut bør maksimal byggehøyde reduseres til kote +26 for alle byggene. Dette er 1-2 m lavere enn terrengnivået for turvegen GV3 nord for blokkene. Videre bør det sikres en bredere åpen siktlinje i grønnkorridoren mot sør sett fra Oddamarka og turvegen (jf figur side 17). Det er også uheldig at bebyggelsen plasseres Side 35 av 40

36 slik at muligheten for en framtidig videreføring av fortettingsstrategien innover langs Nordeidevegen begrenses. B/F1: Uten B/F1 vil den sentrale delen av kulturlandskapet framheves bedre enn i dag, og en viktig siktlinje fra sentrum mot Oddamarka kan gjenopprettes. Eventuell fjerning av B/F1 kan hjemles som rekkefølgekrav til BB1 og/eller BB2. Dersom felt BB2 eller B/F1 utgår som byggeområde, eller BB2 bearbeides og reduseres, kan ulempene reduseres betydelig. Skanska Bolig AS argumenterer mot disse tiltakene i sin høringsuttalelse doknr 437. Andre tema og merknader Ved siste høring av planen ble det presisert fra kommunens side at kun endringer i forhold til første høringsutkast kan forventes å bli realitetsbehandlet. Mange merknader tar opp tema som står uendret etter første høring, og vurderes derfor ikke nærmere. Parkeringsplass P1 med 10 plasser er tatt ut av planforslaget etter innspill fra grunneier (doknr 454). P2 (30 plasser) og P3 (20 plasser) dekker behovet for skolen, som dimensjoneres for ca 60 årsverk (kravet i gjeldende parkeringsnorm er 0,5 plass/årsverk). Idrettshallen vil i hovedsak ha parkeringsbehov etter skoletid, og ved spesielle behov på ettermiddagstid er det i tillegg mulig å åpne for parkering på skoletomten. Skolen er koblet til programmet Tid for Tre, og her er det et mål å redusere CO2 utslippene i byggets levetid. Transportarbeidet er her en viktig faktor, og også dette tilsier at noe lavere parkeringsdekning kan være ønskelig. Haugen Kjøletekniske ber om at hele nausttomten gnr 34/40 avsettes til naustformål. Dette ønsket er imøtekommet (U/N/B3), og område for grønnstruktur G5 utgår av planen. Det er startet arbeid med et betydelig større bygg enn det som følger av kommuneplanens rammer, og bygget er tiltenkt et kombinert formål nøst/lager/næringsbygg. Sannsynligvis foreligger det ikke gyldig igangsettingstillatelse, og reguleringsplanen hjemler ikke dette tiltaket. Fra første høring, jf. fagnotatets pkt 8, oppsummeres også enkelte andre merknader: Grunneier Telenor protesterer på etableringen av FR1. Grunneier Høvik Eiendom ber om at FR2 reduseres, og at det åpnes for bolig i F/K/I1. Spørsmålet om vegstatus for del av Søreidtræet merket V12 har reell betydning for flere eiendommer. Konklusjonen om at kun V11 overtas som kommunal veg begrunnes med lav vegstandard. Offentlig overtakelse begrenses til nedre del av vegen som betjener offentlige funksjoner som kirke og aldersboliger. Mange merknader tar opp spørsmålet om framtidig bruk av dagens skole, og ønsker fortsatt offentlig formål for hele eller deler av bygningsmassen. Mange merknader påpeker at den nye skolen får for liten elevkapasitet i forhold til planlagt utbygging i skolekretsen. 22 Fagetatens oppsummering og konklusjon Planforslaget har vært gjennom en lang og komplisert planprosess og er bearbeidet gjennom mange faser. Utredningsplikten i henhold til regelverket om konsekvensutredninger anses som oppfylt, og resultatet legger til rette for en balansert utvikling av Søreide som lokalsenter i samsvar med kommuneplanens arealdel. Planen bygger på en forutsetning om at flere fredete kulturminner må frigis av Riksantikvaren. Dette må avklares før endelig politisk behandling av planen. Side 36 av 40

37 Skolen har fått en god plassering på Oddamarka (T3). Tomtevalget har bred tilslutning politisk og fra lokalmiljøet, men planen kunne også bygget på andre løsninger som i større grad ville ha styrket selve senteret og stedets sosiale liv, og som kunne gitt bedre universell tilgjengelighet. Grad av fortetting og sentrumsutvikling er svært omstridt, i første rekke for kulturlandskapet sør for skoletomten (BB1 og BB2) og for byggeområdene vest for Ytrebygdsvegen (B/N/T1 og B/N1). Så godt som alle lokale merknader (med unntak av eierne av G7 og G8) protesterer mot omfanget av nybygging og vil redusere dette betydelig. Fagetater og høringsinstanser slutter seg til planens hovedgrep for sentrumsutvikling, men er samstemt kritiske til omfanget av ny utbygging sør for skoletomten. Planen ligger likevel innenfor rammene for nasjonal og regional arealpolitikk, og kan egengodkjennes under forutsetning av at nødvendige dispensasjoner fra kulturminneloven er innvilget på forhånd. Etat for plan og geodata anbefaler at planen vedtas, men understreker samtidig at summen av feltene BB2 og B/F1 vil gi negativ effekt for kulturlandskap, barns interesser og en eventuell framtidig boligfortetting videre innover langs Nordeidevegen V6. Det bør vurderes om økt avstand til nabogrense i nord for felt B/N/T1 skal innarbeides som et krav. Planen åpner for dette tiltaket, men gjennomføringen er sannsynligvis avhengig av kommunal tillatelse til privat ekspropriasjon for omlegging av en adkomstvei. Side 37 av 40

38 Planforslag til andre høring. Kart datert , doknr 406.

39 Planforslag til første høring. Kart datert , doknr 189.

40 Planforslag korrigert i samsvar med Bystyrets vedtak. Kart datert , doknr 391.

41 Planforslag til andre høring. Kart datert , doknr 406.