Saksnr.: /323 Emnekode: BBY Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for plan og geodata Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/plan og geodata Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for plan og geodata Dato: Saksnr.: /323 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: ARMA Ytrebygda, gnr 35 m.fl., Søreide sentrum. Områderegulering plannummer Forslag til reguleringsplan til 2. gangs behandling. Sammendrag Etat for plan og geodata (heretter fagetaten) legger fram forslag til områderegulering av Søreide lokalsenter til endelig politisk behandling. Hovedformålet med planen er å avklare tomtevalget for ny barneskole på Søreide, og å legge til rette for boligfortetting og lokalsenterutvikling i samsvar med kommuneplanen. Samtidig skal planen sikre grønnstruktur og tilgang til sjø, gi rom for utvidet barnehagekapasitet og avklare spørsmålet om ny gravplass/urnelund på Søreide. Oversiktsbilde av Søreide

2 Nye Søreide skole foreslås lagt til Oddamarka i samsvar med tidligere politisk prinsippvedtak og et samstemt lokalt ønske. Planforslaget gir rom for anslagsvis nye boliger og en betydelig utvidelse av nærings- og forretningsarealet. Menighetsbarnehagen flyttes til ny tomt ved dagens Essostasjon og gis rom for utvidelse. Ved offentlig utleggelse av planforslaget har fylkesmannen og fylkeskommunen varslet innsigelser basert på mangelfull grønnstruktur og konflikt med kulturminner. For å forbedre planen på disse punktene har fagetaten drøftet planutformingen med høringsinstansene og foreslår enkelte justeringer. Innsigelsene er ikke formelt trukket, og planen forutsetter fortsatt at flere fredete kulturminner må frigis. Dette spørsmålet må avklares før planen kan vedtas, men dialogen er ikke sluttført på tidspunktet for ferdigstilling av fagnotatet. Andre utfordringer er i første rekke knyttet til omfang av boligfortetting, manglende 11- erbane for fotball, utnyttelse av kulturlandskapet rundt Oddamarka og disponering av Telenors kaiareal. På disse punktene er det avdekket tydelige interessekonflikter. I høringsfasen var det betydelige avvik mellom saksutredning (fagnotat og planbeskrivelse) og kunngjort planforslag, og dette har skapt både misforståelser og reaksjoner. Tema under avsnitt 2-6, som gir bakgrunnen for planarbeidet, behandles kortfattet i dette fagnotatet. Mer utdypende informasjon framgår av planbeskrivelsen og av tidligere fagnotat (se vedleggsliste). Merk at hensynssoner har fått ny og fortløpende nummerering i kartet etter ferdigstilling av tekstmaterialet. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Ytrebygda, gnr. 35 m.fl., Søreide sentrum. Områderegulering plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder/plansjef Arne Matthiessen prosjektleder Vedlegg: A. Plankart datert dok nr 329 B. Bestemmelser datert dok nr 330 C. Planbeskrivelse datert dok nr 178 D. Oppsummering av merknader dok nr 331 Andre sentrale plandokumenter framgår av liste bak i fagnotatet. Side 2 av 22

3 SAKSUTREDNING Innhold: 1. Nøkkelopplysninger side 3 2. Dagens situasjon og mål for planarbeidet 3 3. Planprosessen 5 4. Gjeldende planstatus og overordnede retningslinjer 6 5. Planbeskrivelse 6 6. Konsekvensutredning 7 7. Uttalelser ved offentlig ettersyn 7 8. Fagetatens vurdering Endringer etter offentlig ettersyn Behandling av innsigelser Fagetatens konklusjon 21 Vedleggsliste 1 Nøkkelopplysninger Planens innhold: Plantype Offentlig områderegulering etter ny planlov Bydel Ytrebygda Berørte gårdsnavn/nr Dolvik gnr 34, Søreide gnr 35, Nordeide gnr 36 Gjeldende planstatus Senterområde i kommuneplan, i hovedsak uregulert Hovedformål Ny skoletomt, sentrumsutvikling, ny barnehage, urnelund, boligfortetting, grønnstruktur, idrett Planområdets areal ca 265 da Sentrale problemstillinger Valg av skoletomt og adkomstveg, sentrumsutvikling, grad av fortetting, manglende grønnstruktur og tilgang til sjø, arealkrevende idrettsanlegg Planprosessen: Bestilling ( /235) Vedtak oppstart (utviding av planområdet sept. 2008) Konsekvensutredningsplik Ja t Fastsatt planprogram Prinsippvedtak skoletomt Offentlig høring mai/juni 2010 Varsel om innsigelse Ja (utilstrekkelig grønnstruktur og nedbygging av automatisk fredete kulturminner) 2 Dagens situasjon og mål for planarbeidet Dagens situasjon Søreide kan karakteriseres som et selvgrodd bygdesenter konsentrert rundt krysset Ytrebygdsvegen Steinsvikvegen. Her finnes bl.a. dagligvarebutikker, skole, barnehage, kirke og seniorsenter. Søreide er også et tyngdepunkt i Bergen for salg og service knyttet til fritidsbåter. Kun et fåtall personer har boligadresse innenfor planområdet i dag (ca 80 personer), og halvparten av disse bor på Søreide Alderspensjonat. Arealene rundt Side 3 av 22

4 planområdet består av boligområder hovedsakelig med eneboliger. Ytrebygdsvegen har helt til det siste vært en problematisk barriere med svært stor trafikk, men er nå avlastet etter åpningen av Knappetunnelen. I mange år har manglende avklaringer knyttet til skolekapasitet og uavklart plassering av ringvegsystem og kirkegård hemmet en videre utvikling. Søreide er også preget av planløs og tilfeldig utvikling og mangel på offentlig grønnstruktur og tilgang til strandsonen. Arealbruk i strandsonen Betydelige arealer er klarert for byggeformål i kommuneplanen, men framstår i dag som udisponert og til dels som verdifulle kulturlandskap. Kulturlandskap Side 4 av 22

5 Mål for planarbeidet Planarbeidet er startet opp som en offentlig områdeplan primært for å avklare plasseringen av en ny skole på Søreide. Samtidig er planområdet utvidet for å fange opp kommuneplanens senterområdeavgrensning på Søreide. Ved at gjennomgangstrafikken nå er lagt utenom Søreide er det naturlig å avklare rammene for utvikling av et nytt og attraktivt lokalsenter og bomiljø i området. Dermed blir også effektiv boligfortetting, god grønnstruktur og gode kvaliteter for barn og unge viktige delmål for planarbeidet. I tillegg skal spørsmålet om ny kirkegård, som først ble reist på 70-tallet, finne sin løsning. 3 Planprosessen Kunngjøring oppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort i mai Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev. Planprogrammet ble fastsatt i september 2008, og samtidig ble planområdet utvidet med noen mindre delområder. Komité for miljø og byutvikling behandlet en prinsippsak om plassering av skolen i april 2009 (sak ), og gjorde følgende vedtak: 1. I det videre arbeidet med reguleringsplanen for Søreide sentrum legges alternativ Oddamarka til grunn for lokalisering av ny barneskole. 2. Det videre planarbeidet må legge vekt på å vurdere / utvikle alternativ bruk av tomten som omfattes av Sentrumsalternativet, som grunnlag for utvikling av lokalmiljøet og lokalsenteret på Søreide. Høring av planforslag Planforslaget har vært kunngjort på ordinær måte, og var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 2. mai til 15. juni Planforslaget har også vært tilgjengelig på Søreide Skole. Ved offentlig utleggelse var planforslaget ikke fullt ut i samsvar med planbeskrivelse og fagnotat. Konsulentens planbeskrivelse omhandler et alternativ (datert ), fagnotatet er bygget opp rundt 2 alternativer (et nytt datert ), mens kun det siste alternativet ble vedtatt utlagt. De 2 alternativene representerte langt på veg 2 ulike strategier i avveiningen mellom grønne hensyn og boligfortetting, og balansen i planforslaget ble forrykket som følge av dette. Denne situasjonen har skapt både forvirring og reaksjoner. I samsvar med planlovens 1-9 og 5-2 har også det første alternativet vært tilgjengelig på forespørsel, og mange har benyttet seg av rettigheten til innsyn. Offentlighet og medvirkning Gjennom planprosessen har fagetaten hatt kontakt med en rekke grunneiere, organisasjoner og andre berørte. Alle som har ønsket det har fått egne møter med prosjektleder. Det er arrangert 2 folkemøter i regi av bydelsstyret - det siste i forbindelse med høring av planforslaget og med deltakelse fra fagetat og byråd. I forbindelse med dette møtet ble det avholdt kontordag der prosjektleder var disponibel for direkte spørsmål og innspill. I etterkant av møtet fattet bydelsstyret følgende vedtak i sak 58-10: 1. Ytrebygda bydelsstyre mener at det er viktig å bevare deler av eksisterende skole til offentlige tjeneseter, eventuelt avlastningsskole, gymsalen til kulturarena og fortsatt bruk av 7 og 5 bane til Søreide IL og ungdomshuset. 2. Ytrebygda bydelsstyre mener det er viktig å finne plass til 11 bane innen planområdet på Side 5 av 22

6 Søreide. 3. Ytrebygda bydelsstyre mener B/N1 og B/K1 ikke bør overstige byggehøyde veinivå. 4. Ytrebygda bydelsstyre ønsker å bevare større områder til fri- og grøntområder (BB2, BK3, BB1) da dette er viktig for Søreide sin identitet i fremtiden. 5. Ytrebygda bydelsstyre mener S-4 må tas med i bestemmelsen om paragraf som utdyper kravene til detaljregulering av sentrumsområdet. 6. Det bør avsettes areal til fremtidig holdeplass/trasè for bybane eller tog fra sentrum via Fyllingsdalen til Flesland. 7. På grunn av at den nye skolen på Oddamarka vil være nærmest full ved oppstart, mener bydelsstyret at man straks bør starte et planarbeid for etablering av enda en ny skole på Søreide. En ny skole må bygges før nye boligfelt utbygges. 8. Bydelsstyret mener at utbyggingsplanen - Felt B/N/T1 Ytrebygdsvegen 21, har for høy utnyttelsesgrad. Planen bør justeres med hensyn til form, byggehøyder og avstand til nabobebyggelse. Fagetaten har også hatt god kontakt med Områdeutvalget for Søreide, som representerer en rekke ulike lag og organisasjoner og en stor andel av befolkningen på Søreide. Ny bearbeiding etter høringsfasen Det er foretatt en rekke justeringer i planforslaget som følge av innspill i høringsfasen, herunder innsigelser fra 2 høringsinstanser. Endringene i forhold til høringsutkastet er nærmere beskrevet i avsnitt 8 og 9. 4 Gjeldende planstatus og overordnete retningslinjer De viktigste føringene for planarbeidet er gitt i følgende planer og vedtak: Kommuneplanens arealdel (bystyresak ), Skolebruksplanen (bystyresak ), Arealanalysen for Søreide (innarbeidet i kommuneplanens arealdel). Viktige premisser for planarbeidet er også integrert i selve planprosessen gjennom: Planprogram (byrådssak 1370/08) og konsekvensutredning, Prinsippvedtak om skolelokalisering og styrking av sentrum (KMBY 123/09 - jf. pkt. 3). Av andre relevante dokumenter kan nevnes levekårsundersøkelsen og idrettsplanen. Søreide inngår i område 44 Kyrkjetangen og kommer godt ut i levekårsundersøkelsen. Situasjonen tilsier derfor ikke behov for spesielle tiltak basert på levekår- og helsefaktorer alene. Idrettsplanen gir ikke direkte føringer for at Søreide er prioritert for lokalisering av et stort fotballanlegg. Konsekvensutredningen omhandles nærmere i avsnittene 6 og 8 nedenfor, mens vurderingen av de øvrige dokumentene framgår av tidligere fagnotat. 5 Planbeskrivelse Planbeskrivelsen følger som eget bilag C og er utarbeidet i forbindelse med høringsutkastet. Her gis det en utfyllende beskrivelse både av planområdet og planforslaget. Planbeskrivelsen må leses sammen med dette fagnotatet og fagnotatet til offentlig utleggelse, som beskriver endringer i planforslaget foretatt etter konsulentens leveranse. Side 6 av 22

7 En kortfattet oppsummering av endringer som er foretatt etter offentlig høring er gitt i pkt 9 i dette fagnotatet. 6 Konsekvensutredning Ved oppstart av planarbeidet ble det konkludert med at prosjektet omfattes av plan- og bygningslovens regler for konsekvensutredning. Dette følger av at den nye skolen overskrider størrelseskriteriet (>5000 m2) og får en annen plassering enn forutsatt i kommuneplanen. Konsekvensutredningen er i henhold til planprogrammet konsentrert om følgende tiltak: ny skole, nærmiljøanlegg og videreutvikling av Søreide sentrum. Selve utredningen, eller "planens særskilte vurdering og beskrivelse av virkninger for miljø og samfunn" (plan- og bygningsloven 4-2), er integrert i planbeskrivelsen og saksutredningen. Også fagrapporten for valg av skoletomt er et viktig dokument i denne sammenhengen. Vurdering av virkninger av planforslaget, aktuelle alternativer og innkomne merknader framgår av avsnitt 8 - fagetatens vurdering, og av tidligere dokumenter i henhold til vedleggslisten. Det vurderes ikke som nødvendig å stille krav til ytterligere undersøkelser i henhold til forskrift om konsekvensutredninger Uttalelser ved offentlig ettersyn Det er mottatt til sammen 79 uttalelser til planforslaget - 18 fra offentlige instanser og 61 fra privatpersoner og organisasjoner. Blant disse er 8 underskriftslister og fellesuttalelser, hvorav 5 har tilslutning fra mer enn 100 personer. Nærmiljøet på Søreide har vist et svært stort engasjement i saken. Det er stor enighet om skoleplasseringen, mens merknadene i hovedsak er kritiske til følgende forhold: Grad av fortetting (spesielt feltene B/N/T1 og B/N1) og sentrumsutvikling. Anleggssituasjonen for idrett, særlig fotball men også skateanlegg. Nedbygging av kulturlandskapet rundt Oddamarka. Mangelfull grønnstruktur. Framtidig skolekapasitet. Uavklart situasjon for dagens skole. Søreide skole og Områdeutvalget for Søreide har gitt høringsuttalelser som langt på vei er representative for de private merknadene til planforslaget (doknr 218, 245, 281). En stikkordsmessig oppsummering av uttalelsene er gitt i vedlegg D. Her gjengis hovedinnholdet i uttalelsene, organisert rundt hovedtemaer. Fagetatens vurderinger framgår av pkt Grunnleggende synspunkter på prosess, medvirkning og planavgrensning Noen privatpersoner mener at konsekvensutredningen ikke er forsvarlig, og at planarbeidet må stoppes (doknr 200, 209, 228). Ingen offentlige høringsinstanser reiser tilsvarende spørsmål. Mange merknader kritiserer at det ikke er åpnet for høring av det alternative planforslaget (jf. pkt. 3). I samsvar med PBL 5-2 har dette alternativet likevel vært tilgjengelig for alle som har bedt om innsyn, og merknader med til sammen ca 600 underskrifter inkludert Områdeutvalget for Søreide ber om at dette legges til grunn for den endelige planen. Side 7 av 22

8 Det er framkommet tydelige synspunkter om at planarbeidet bør videreføres, bl.a. for Grimstadområdet, sjøarealene og for grønnstruktur utenfor planområdet (turveiforbindelser, badeplasser m.m.). Vegvesenet ber om at planområdet utvides fram til planområdet for Ringveg Vest i Dolviken (det er senere avklart at det mellomliggende vegarealet likevel ikke er uregulert). 7.2 Offentlige instanser Høringsinstansene er i hovedsak positive til planforslaget, og fylkesmannen og fylkeskommunen presiserer at målsettingene om boligfortetting og forbedret tilgang til strandsonen samsvarer godt med nasjonal og fylkesregional arealpolitikk. Det er likevel varslet innsigelse mot 2 forhold: Nedbygging av kulturminner (fylkeskommunen, doknr 198 og 325), Utilstrekkelig grønnstruktur (fylkesmannen, doknr 273). Innsigelsesmyndighetene legger til grunn at de viktigste kulturminnene og mer av kulturlandskapet bevares, og at grønnstrukturen generelt må styrkes. Fylkesmannen ønsker primært at skolen og/eller idrettshallen flyttes nærmere sentrum og at Oddamarka i hovedsak tas vare på som park og friområde. Innsigelsene betyr at planforslaget ikke kan egengodkjennes av kommunen, men må avgjøres av Miljøverndepartementet dersom det ikke finnes lokale løsninger. Problemstillingen omhandles nærmere i avsnitt Søreide skole Ny lokalisering på Oddamarka samsvarer med lokalmiljøets ønsker. Plasseringen støttes i all hovedsak med unntak av fylkesmannen (273) og Skanska Bolig (239). Skolen planlegges med en liten kapasitetsøkning i forhold til dagens elevtall. Mange påpeker at skolen blir for liten, og ber om at dagens skole beholdes for videre skoledrift, offentlig formål og kulturformål. Det fremmes også ønske om en ungdomsskole på Søreide. Den valgte traseen for vegadkomst til skoletomten kritiseres av flere, både basert på nærføringsulemper for naboer og på ulogisk begrunnelse. Mange merknader ber om at det fortsatt praktiseres rekkefølgekrav for ny boligutbygging i skolekrinsen, knyttet både til ferdigstilling av den nye skolen og til en forventet situasjon om ny underkapasitet. 7.4 Fortetting og sentrumsutvikling Dette er et hovedtema i merknadene, som gir til kjenne en massiv motstand mot de fleste av planens delfelter. Interessen for å videreutvikle sentrumsområdet er beskjeden, og ønsket om å ta vare på eksisterende tilbud (særlig dagens skolebygninger) er større enn å utvikle nye. De fleste ønsker å beholde dagens bygdepreg, og tar til orde for en forsiktig utvikling basert på en videreføring av 60- og 70-tallets utbyggingsmønster med villamessig bebyggelse. Noen få merknader beskriver forslaget som balansert og 1 merknad argumenterer for mer utbygging og mindre grøntområder. Det er også noen få merknader som trekker fram behovet for et levende sentrum med mer enn fotballbaner og med et variert tilbud også for voksne. Flere merknader er kritiske til at enkelte delfelter skal kunne byggesaksbehandles uten krav til etterfølgende detaljregulering (gjelder B/N/T1, BK1, og BB1). Side 8 av 22

9 7.5 Idrett Kravet om en fotballbane med fulle mål (11-erbane) i tillegg til mindre baner er det andre store hovedtemaet i høringsinnspillene. Dette er et hovedpunkt i svært mange av merknadene, inkludert den største underskriftslisten med 655 underskrifter (203 m.fl.) og Søreide Idrettslag (238). Også behovet for idrettshall og skateanlegg (246) framheves. 7.6 Grønnstruktur og barns interesser Høringen viser en samstemt kritikk mot mangelfull grønnstruktur i planforslaget, også fra offentlige høringsinstanser. Fylkesmannen fremmer også innsigelse mot planen på dette grunnlaget. Flere merknader peker på behovet for egnede arealer for vinteraktivitet. Bakkene fra Oddamarka ned mot Nordeidevegen framheves spesielt. Telenor ønsker ikke at det etableres friområde og åpnes for ferdsel på kaiarealet. Arealet bør reguleres til næringsformål eller tas ut av planen (doknr. 315). Samtidig er det mottatt merknader som påpeker at området var felles strandområde for bygden før området ble ekspropriert til fordel for Telenor, og at situasjonen i dag langt på vei er omvendt med et stort behov for at strandområder blir tilbakeført til fellesskapet. 7.7 Urnelund Kun et fåtall merknader berører urnelunden. Kirkelige organer er positive, og ser det som viktig at plasseringen av anlegget fastlegges etter mer enn 30 års uavklart situasjon. Grunneier protesterer mot etableringen (303). 7.8 Veg og trafikk Sykkelveg med 2-veis trafikk bør ligge på vestsiden av Ytrebygdsvegen (statens vegvesen). Samferdselsetaten har detaljerte innspill til kommunale veger, bl.a. bør Nordeidevegen reguleres med 2 felt. Det bør avsettes areal til holdeplass for bybane eller tog mellom sentrum og Flesland (bydelsstyret m.fl.). Flere tar opp behovet for mer offentlig parkering. Det er ikke registrert synspunkter på forslaget om stenging av Søreidtræet fra de som berøres direkte, men sameiet Karlsmarka (naboområde i øst) ønsker ikke øket trafikk forbi Karlsmarka. 7.9 Grunneiere innenfor planområdet De fleste direkte berørte grunneiere og rettighetshavere som får egen grunn regulert gjennom planen er positive til planens innhold, eller har ikke avgitt uttalelse. I tillegg til boligeiendommer som blir berørt av skole og adkomstveg har fagetaten registrert følgende protester: Både grunneier og opsjonshaver til gnr 35/2 (den største eiendommen på Oddamarka) ber om mer omfattende utbygging (239 og 288). Eier av gnr 36/3 protesterer mot urnelunden (303). Bjordal & Madsen som fester gnr 35/278 ønsker ikke boliger i felt B/K1. Eier (235 og 319) og fester (317) har ulike interesser i utnyttelsen av området. Telenor ønsker ikke friområde og ferdsel på sitt kaiområde (315). Eier av gnr 35/242 får deler av hagen innlemmet i S4, men ønsker å beholde arealet (212). Side 9 av 22

10 Noen nøsttomter omdisponeres til andre formål (næring og friområde) og kan ikke bebygges. Eier av gnr 35/704 protesterer på dette (240, 324). Tomteselskapet eier flere av tomtene og forventer innløsning til markedspris (270). Bensinstasjonen på gnr 36/309 omdisponeres til barnehage og idrett. Esso Norge A/S motsetter seg ikke dette, men er opptatt av å få en korrekt pris for arealet (doknr. 48 til oppstartmeldingen og telefonsamtale med Atrium AS v/gry Orlien ). 8 Fagetatens vurdering 8.1 Grunnleggende forutsetninger for planen Med unntak av noen få merknader fra privatpersoner (jf. pkt 7.1) er det ikke mottatt synspunkter som trekker selve planprosessen og grunnlagsmaterialet for denne i tvil. Etter fagetatens syn er det ikke grunnlag for den kritikken som er reist mot planprosessen. Det legges til grunn at ordinære krav til en reguleringsplan, herunder plikten til konsekvensutredning, er oppfylt. 8.2 Søreide Skole Skolen foreslås lagt til Oddamarka i samsvar med vurderinger og politisk vedtak i den tidligere prinsippsaken (jf. pkt 3 om planprosessen). Tomten oppfyller kravene i skolemyndighetenes bestilling og nasjonale normer for uteareal, og har enestående kvaliteter særlig på utearealene. Fagetaten ser 2 betydelige ulemper ved dette tomtevalget: Skolen/idrettshallen og sentrumsområdet blir liggende adskilt, mens det normalt vil være ønskelig å samle folkelivet og aktiviteten i et lite lokalsamfunn. Adkomstvegen blir lang og bratt, og gir nærføringsulemper for etablerte boliger. Dette betyr at Søreide sentrum kan bli svekket som det naturlige møtestedet i lokalsamfunnet, og dette er spesielt uheldig for små steder med begrensede tilbud. Bedre nærhet til sentrumsområdet (med bl.a. kirke og aldersinstitusjon) kunne også gitt mulighet for en annen samhandling mellom ulike grupper og gitt skolen en bredere funksjon i lokalmiljøet. Plasseringen på Oddamarka gir også begrenset måloppnåelse i forhold til universell utforming. Disse hensynene er likevel nedprioritert, først og fremst for å imøtekomme lokalmiljøets samstemte ønske. Behovet for vern av kulturminner gjør at høringsutkastets felt BK3 med adkomstveg utgår som boligområde (se også avsnitt 10). Området kan imidlertid inngå i skolens uteareal, og kulturminnet og kulturlandskapet ivaretas med byggegrense og hensynssone. Dermed utvides skoletomten mot øst med ca 6 da. Kulturminnemyndighetene anbefaler samtidig at et annet kulturminne nordvest på skoletomten frigis, og byggegrensen er dermed flyttet ut i dette området. Også 2 andre viktige delområder av skolens utareal ivaretas med hensynssoner for vern av landskap og kulturmiljø. Kritikken mot den valgte vegløsningen er langt på veg berettiget, som en følge av at begrunnelsen for traseen er ulogisk slik høringsutkastet ble presentert. Løsningen beholdes likevel på grunn av at parkeringsbehovet løses best på nordsiden av tomten, og fordi Nordeidstraumen V17 må få en ny påkobling til Ytrebygdsvegen. Deler av V2 må dermed bygges uansett. Hensynet til kulturlandskapet var i utgangspunktet en viktig begrunnelse for den valgte løsningen. Når planforslaget bearbeides med sikte på bedre grønnstruktur er dette argumentet på nytt reelt. 8.3 Barnehager Side 10 av 22

11 Søreidtunet barnehage videreføres som i dag, og den delen av utearealet som eies av COOP Hordaland reguleres til barnehageformål. Eget parkeringsformål er fjernet fra planen, og inngår i barnehageformålet. Menighetsbarnehagen flyttes til ny tomt ved siden av Søreidtunet barnehage. Dette arealet har vesentlig bedre lokalklima og solforhold, og gir rom for utvidelse av barnehagen. Tomten får egen adkomstsone mot Steinsvikvegen. Parkering for ansatte og henting/levering av barn kan løses på ulike måter: på egen tomt, ved bruk av parkeringsplass P3 på nordsiden eller på mulig ny parkering for kirke/urnelund. Den tilgrensende Eikehaugen reguleres som friområde for å få tydelig fram at dette skal være et felles grøntområde for begge barnehagene og for nabolaget ellers. Dette området har gode kvaliteter og benyttes flittig av de 2 barnehagene i dag. 8.4 Sentrumsutvikling og boligfortetting Temaet fortetting er svært kontroversielt. På dette punktet bryter planen tydelig med den lokale folkeviljen, og blir av enkelte oppfattet som et overgrep som fratar lokalmiljøet reell medvirkning. I ønsket om å utvikle framtidens by er grad av fortetting et viktig tema. En tett by er en avgjørende forutsetning for å nå viktige miljømål som bærekraft og redusert klimapåvirkning. Dette handler også om hvilket botilbud nye bergensere skal tilbys - tett og transporteffektivt eller privatbilbasert i en stadig voksende byggesone. Bergen kommune kan få en folkevekst på ca personer de neste 20 årene (middels prognose fra SSB). Røstene mot planens fortettingsstrategi er tydelige, mens de som vil dra nytte av denne formen for langsiktig byutvikling ikke gir seg til kjenne. Bare ca 80 personer har boligadresse innenfor planområdet i dag, og halvparten av disse bor på Søreide Alderspensjonat. Området har store arealressurser. I tillegg til skoletomt, ny barnehage og urnelund (ca 44 da) er ca 37 da ubebygd areal foreslått disponert til byggeformål. Ytterligere 28 da kan enkelt gis en ny og mer effektiv bruk, mens 17 da vil være mer krevende å utvikle. Søreide ligger i sykkelavstand fra de store næringsområdene i Ytrebygda, og området kan utvikles med høy energieffektivitet basert på solforhold, lokalklima og kollektivbetjening. Området vil få et godt servicetilbud og en god grønnstruktur. Planområdet er derfor uvanlig velegnet for boligfortetting og sentrumsutvikling. Dette temaet er avgjørende for planens innhold, og er et prinsipielt valg. Dersom det lokale kravet skal imøtekommes må Søreide enten innvilges unntak fra kommuneplanens fortettingsstrategi, eller strategien må forlates. Dette har fagetaten ikke grunnlag for å foreslå, og planforslaget fremmes for politisk behandling med fortetting og satsing på senterutvikling som grunnleggende forutsetninger basert på kommuneplanen. Omfanget av nybygging er ikke spesielt stort, og følger rammene i kommuneplanen. Boligpotensialet er redusert i forhold til høringsutkastet. I feltene B/N/T1, BK1 og BB1 er det rom for ca 190 boenheter, og et sannsynlig totalantall innenfor planområdet anslås til mellom 400 og 500 nye boenheter. Dette er et teoretisk tall, og kan ikke fastslås nøyaktig for delfelter som skal detaljplanlegges og som har blandet formål uten fastsatte rammer for boligandelen. Side 11 av 22

12 Fagetaten er enig i at det opprinnelige planforslaget må forbedres, og basert på merknader i høringsfasen er planen omarbeidet for flere delfelter, samtidig som grønnstrukturen er forbedret (se bl.a. pkt. 8.5 og 8.6). 8.5 Nærmere om enkelte delfelter Det sentrale sentrumsområdet S1/S3 skal utvikles som et attraktivt, lokalt møtested. Forretninger og publikumsrettede tilbud skal i hovedsak konsentreres i området rundt et nytt sentrumspunkt ved krysset Ytrebygdsvegen - Steinsvikvegen. Ellers avgrenser områdeplanen seg til å gi overordnede rammer for den etterfølgende detaljreguleringen, samtidig som fleksibilitet og handlingsrom ivaretas. Det er gitt gode innspill til utnyttelsen av området sør for S1, som i dag er næringsareal, parkering og lagerområde. Det pekes også på at samlokalisering av boliger og næring kan være uheldig. Fagetaten ser det som mest hensiktsmessig at dette vurderes nærmere i detaljreguleringen av området, og foreslår en mer fleksibel utforming av områdeplanen for å legge til rette for dette. Det er et klart mål at det skal være rom for fleksible og kreative løsninger i detaljplanleggingen av området. Deler av bygningsvolumet kan få en byggehøyde på 8 m over vegnivå, og dermed stenge for utsikt mot sjøen. Bestemmelsene sikrer at flere åpninger i bygningsmassen skal gi fri sikt fra veien, og fagetaten anser dette som forsvarlig. Feltene BB2 og BK3 fra høringsutkastet er erstattet med grønnstruktur G8, utvidelse av skoletomten (naturpreget uteareal) og et utvidet nærmiljøanlegg1 for å imøtekomme 2 innsigelser. Dette utdypes nærmere i avsnitt 8.6. Feltene BK1 og BF6 har enestående kvaliteter som boligområde og det kom ingen direkte protester mot utbygging av disse feltene i høringsprosessen (med unntak av alternativ bruk som fotballbane). I perioden etter høring av planforslaget er det utarbeidet et konkret boligprosjekt med ca 60 nye boenheter med gode miljøkvaliteter. Basert på dette prosjektet foreslås det å øke maksimal byggehøyde med 0,5 m til 12,5 m. Kun 25% av byggevolumet vil få 4 etg. og den maksimale byggehøyden, og mer enn halvparten blir lavere enn 8 m. Illustrasjon av boligprosjekt på felt BK1/BF6 Side 12 av 22

13 Felt B/N/T1 (Ytrebygdsvegen 21) er betydelig omarbeidet og forbedret sammenlignet med høringsutkastet. Utnyttelsesgraden opprettholdes, men byggehøydene reduseres, avstand til nabogrenser økes og prosjektet framstår som åpnere og mer variert. Det er også positivt at dagens betongkonstruksjon rives i det reviderte prosjektet. En bredere beskrivelse av prosjektet og endringene i forhold til høringsutkastet framgår av doknr. 332 og 334. Planens bestemmelser åpner for at bygningsvolumet i B/N/T1 kan trekkes ytterligere flere meter mot sør i forhold til byggegrensen dersom dagens adkomst til 2 tilgrensende boliger i vest kan erstattes av en ny adkomst. Dette vil gi en betydelig bedre situasjon for eiendommer nord for B/N/T1, men forutsetter erverv av privat veggrunn og tinglyst vegrett. Det er usikkert om dette kan gjennomføres, og vegomleggingen er ikke en forutsetning for utbygging av feltet. Fagetaten er ikke enig i kritikken mot B/N1 (Olavsmarken). Det aller meste av utbyggingspotensialet vil være næring som blir liggende under et nytt terrengnivå som korresponderer både med Ytrebygdsvegen og med det etablerte boligområdet Søreidneset i vest. Ny bebyggelse over terreng vil framstå som ordinær og tidsriktig tett/lav boligbebyggelse med om lag samme kotehøyde som boligene i Søreidneset. Fagetaten kan ikke anbefale at utbyggingsmønsteret fra 60- og 70-tallet videreføres i det som skal bli et moderne lokalsamfunn og senterområde. Mulige alternativer kan eventuelt være at dalen fylles opp med løsmasser i stedet for etablering av næringsarealer (dette vil gi lavere utnyttelsesgrad, men ingen nevneverdig forbedring for nabolaget), eller at området blir liggende ubebygd. Men arealet har form av en trang dal og har begrenset verdi også som grøntområde, og næringsbyggene i F/K/I1 stenger for utsikt og kontakt mot sjøen. Fagetaten vil derfor holde på forslaget som åpner for etablering av næringsarealer (for eksempel båtrelatert næring, vinteropplag og lignende) under et nytt terrengnivå. Situasjonen kan delvis sammenlignes med Blomsterdalen lokalsenter der det er bygget boliger med tilhørende utearealer over et butikksenter. Feltet skal også gjennomgå detaljregulering, og skal bearbeides videre i denne prosessen. Her kan det også vurderes en utvidelse av næringsdelen av prosjektet utover rammen i områdeplanen, under forutsetning av at økningen skjer under øvre kotehøyde (nedover), og at dette kan oppnås uten ytterligere trafikkøkning. Områder for frittliggende boliger BF1-7 berøres ikke av spesielle merknader og foreslås videreført uten endringer, med unntak av at utnyttelsesgraden for BF5 justeres for å samsvare bedre med tilgrensende eiendommer i gjeldende reguleringsplan 3095 Søreidneset. Planen forutsetter at 2 eksisterende boliger i område G7 ikke videreføres til boligformål. Disse står tomme i dag, og inngår i det arealet som Skanska disponerer. Den viktigste begrunnelsen for dette er at gangvegen ikke bør ha biltrafikk. Den ene bygningen har verneverdi, den andre kan i prinsippet rives. Mange tar til orde for at byggene bør benyttes i undervisningssammenheng, og planen er ikke til hinder for dette. Det er kommet innspill om at planen skal åpne for boligformål også i felt F/K/I1. Dette kan være en ønskelig utvikling, men forutsetter etter fagetatens vurdering en omfattende omforming av det som i dag framstår som et lite tiltalende næringsområde. Dette bør eventuelt håndteres i en etterfølgende detaljregulering. Nøstområdene videreføres i hovedsak som i høringsutkastet. Nøst U/N/B2 og ubebygde tomter i Nordrevågen (høringsutkastets FR2) endrer status til næringsområde (landareal for båthavn) i samsvar med merknad i doknr. 234, men det åpnes ikke for vesentlig ny bebyggelse. Ubebygde tomter i FR2 bør endre status til friområde av hensyn til behovet for å ta vare på åpen strandlinje. Side 13 av 22

14 Urnelund legges i direkte tilknytning til kirken, på et areal som ikke er egnet til boligformål. Ved at menighetsbarnehagen flyttes til ny tomt T2 og kirketomten gis kombinert formål oppnås både en større urnelund og mer fleksibel planløsning. Ved opparbeidelse av urnelunden vil turvegen TV 2 bli lagt om og utbedret. Ingen merknader tar til orde for at fjerning av næringsbygget B/F1 i krysset Ytrebygdsvegen - Nordeidevegen (B/F1) er viktig eller ønskelig slik fagetaten argumenterte for i høringen av planforslaget. Behovet for dette er også svekket i det nye planforslaget som følge av en bedre grønnstruktur, og forslaget videreføres derfor ikke. Bygget får ny avkjørsel via P3 i samsvar med innspill fra samferdselsetaten. 8.6 Miljøhensyn og barns interesser Fagetaten er enig i at høringsutgaven av planforslaget ikke dekker behovet for grønne arealer og andre aktivitetsområder for barn og unge når området samtidig tilrettelegges for betydelig boligfortetting. Det foreslås flere endringer for å forbedre planen på dette punktet. Den største endringen skjer i området sør for skoletomten. For å imøtekomme innsigelsene til planforslaget (jf. pkt 7.2) tas BB2 og BK3 med til sammen 42 boenheter ut av planforslaget, og arealet reguleres til grønnstruktur og et utvidet nærmiljøanlegg. Dermed bevares 2 viktige kulturminner (spor etter tidlig bosetting og dyrking), skolens uteareal utvides og planens grønnstruktur styrkes. Dette frigir også areal for ytterligere en liten fotballbane og for eksempel et skateanlegg. I tillegg reduseres byggehøyden for det østligste bygget i BB1 av hensyn til verneverdig gårdstun BF4. Planen justeres også for å bevare Eikehaugen som lekeområde for barnehagene og nærmiljøet (G9). Dette fører til at både barnehage- og boligarealet blir litt redusert. Fotballbanen (nærmiljøanlegg 2) har fortsatt mål som en standard 7-erbane (40 x 60 m + sikkerhetssone). Høringsutkastets LNF-formål erstattes med formålet grønnstruktur fordi det vurderes som unaturlig å benytte LNF-kategorien inne i en etablert byggesone. Grønnstruktur gir en bedre sammenheng med kommuneplanens arealkategorier. Friområde kunne vært et annet alternativ, men arealet forutsettes ikke opparbeidet til aktiv bruk og grønnstruktur kombinert med hensyn kulturmiljø er vurdert som den mest naturlige løsningen. G7 og G8 reguleres som offentlig areal og innarbeides i rekkefølgebestemmelse og utbyggingsavtale. Disse endringene gir i sum en sammenhengende og bred grønn korridor og tur- /gangvegsystem gjennom hele planområdet med ulike typer av grøntarealer, kulturminner og "grønne" fellesfunksjoner (skole, barnehager, idrett og urnelund). Det bør prioriteres å forlenge denne grønnkorridoren fram til Dolviken Terminal, og å gi området Nøtteskogen en formell planavklaring (jf. privat reguleringsplan saknr ). Side 14 av 22

15 Skjematisk framstilling av planens grønnstruktur. I strandsonen opprettholdes planforslagets hovedgrep, men det gjøres noen mindre endringer. Telenor ønsker ikke at det etableres friområde på kaiarealet, og argumenterer med at området er viktig for sjøkabelaktivitet og også benyttes av andre aktører som trenger tilgang til dypvannskai. Fagetaten foreslår likevel å holde på FR1 på grunn av Søreides totale mangel på gode offentlige arealer til sjø. Betydelige deler av kaiarealet leies i dag ut til andre formål, og dette tyder på at Telenor ikke har knapphet på arealer. Det foreslås likevel å legge adkomstsonen lenger inn og bak hovedbygget for å redusere potensielle konflikter og farlige situasjoner. På lengre sikt kan FR1 også få en alternativ tilkomst via boligområdet Søreidneset. Side 15 av 22

16 Telenorkaien med forslag til friområde FR1. Fagetaten frafaller forutsetningen om at Hammerslandområdet bør beholdes grønt dersom FR1 skal sikres og opparbeides (jf. merknad fra områdeutvalget, dok.nr 218). Flere merknader framhever at friområdet FR2 i hovedsak benyttes til båtrelatert næring og har liten verdi som friområde. Samtidig har område N1 betydelig verdi som landskapselement og vegetasjonsskjerm i et tungt utnyttet område. Fagetaten foreslår derfor at disse formålene bytter plass, og at friområdeformålet erstattes med grønnstruktur. Planforslaget gir ikke kjente, negative konsekvenser for naturmangfold. Store deler av kulturlandskapet på Søreide bygges ned, men dette er klarert i overordnet plan og omfanget er betydelig mindre enn i høringsutkastet. Innenfor planområdet har kommunen kunnskap om en rødlistet insektart som også er en spesiell ansvarsart for Bergen: ramsløkflue. Denne er registrert i skråningen sør for Nordeidevegen, og dette arealet avsettes som naturområde med tilhørende hensynssone. 8.7 Idrett Planforslaget gir Søreide et betydelig forbedret idrettstilbud. Et viktig element er en ny idrettshall som samlokaliseres med skolen av driftsmessige hensyn. Et ønske om flere og større fotballbaner ble fremmet sent i planprosessen, men med stor tyngde. Planforslaget inneholder nå en 7-erbane og en 5-erbane i tillegg til at skolens uteareal også vil få areal for ballek. Dette gir både bedre banekapasitet og bedre reguleringsmessig vern av anleggene enn i dag. Det entydige ønsket om en 11-erbane er ikke imøtekommet. Et fullverdig anlegg vil kreve et areal på ca 10 da (spilleflate 60 x 100 m + sikkerhetssone, areal til lys og drenering, trafikkareal, tilhørende bygninger og buffersoner mot tilgrensende arealbruk). Dersom dette skal prioriteres innenfor planområdet vil det få store konsekvenser for fortettingspotensialet, og gi betydelige ulemper i form av lyd, lys og trafikk for nærliggende boliger og urnelund. Bortfall av boliger kan også påvirke grunnlaget for utbyggingsavtalene. En 11-erbane Side 16 av 22

17 benyttes i stor grad av ungdommer og unge voksne, og får en annen og mer intens bruk enn anlegg som primært er beregnet for mindre barn. I tillegg til 11-erbanen må det også settes av plass til 1-2 mindre baner dersom de yngste barna og den uorganiserte leken ikke skal tape i konkurransen om brukertid. 11-erfotball gjelder barn fra 12 år, som enklere kan gå, sykle og ta buss til andre idrettsanlegg. I dag ligger de nærmeste 11-erbanene på Sandsli, Liland og Varden, og det er gode bussforbindelser og sykkelveier mellom Søreide og disse anleggene. Det vurderes som viktigst å prioritere areal til de yngste barna som har minst aksjonsradius. Dersom kravet om en 11-erbane skal imøtekommes bør banen legges med en nord - sør orientering mellom Steinsvikvegen og Nordeidevegen. En slik løsning ivaretar også den nye barnehagen og bevaring av Eikehaugen som friområde. Men dette er samtidig planområdets beste boligareal, og det eneste som ikke er møtt med direkte protester. Ca 60 nye boenheter i BK1 utgår dersom arealet disponeres til fotball. En slik endring av planen må gjennomgå en begrenset høring før endelig politisk behandling. Alternativ løsning med 11-erbane for fotball. Idrettslaget lanserer også et forslag om en 11-erbane nord for Nordeidevegen (dok.nr 238). Dette vil medføre svært store terrenginngrep i et verdifullt landskap, og akebakken forsvinner. Forslaget anbefales derfor ikke. Fagetaten antar at det finnes andre mulige alternativer for plassering av en 11-erbane i området rundt Søreide (bl.a. Hammersland, Grimstad og ved Søviktjernet), men dette er ikke nærmere utredet i denne planoppgaven. Mange merknader tar også til orde for skateanlegg og areal for vinteraktiviteter. Et av Søreides viktigste områder for aking og skilek inngår i nærmiljøanlegg1, og dette området kan også tilrettelegges for skateing. Området er velegnet for slik aktivitet ved at naboulemper begrenses betydelig. 8.8 Trafikksystemet Planen forutsetter at Ytrebygdsvegen V1 utformes som en såkalt MPG-strekning (miljøprioritert gjennomkjøring) forbi senterområdet. Rundkjøringen erstattes av et mindre arealkrevende T-kryss, og undergangen fjernes. Planen definerer ikke fartsnivået, men det forutsettes at MPG-strekningen får lav skiltet fart, og at farten også skiltes ned til 30 eller 40 km/t på strekningen videre forbi den nye adkomstvegen til skolen. Også Steinsvikvegen V8 og Nordeidevegen V6 bør få redusert fart. Dette vil bl.a. gi redusert trafikkstøy og bedre Side 17 av 22

18 trafikksikkerhet. Planens hovedgrønnstruktur og skoleveg krysser både V8 og V6, og både skolebarn og syklister må krysse Ytrebygdsvegen nord i planområdet. Sykkelfelt med 2-veis trafikk legges på vestsiden av Ytrebygdsvegen for å gi bedre sammenheng med etablerte løsninger nord og sør for planområdet. Fagetaten foreslår ikke å gi Nordeidevegen V6 2 kjørefelt. Planen gir ikke økt trafikk på denne veistrekningen, en utvidelse kan vanskelig forlenges videre og bedre veg vil gi økt fart langs et viktig lekeområde for barn og ved kryssing av skolevegen. Forslaget om å avsette areal for bybane eller tog kan vanskelig imøtekommes fordi det er umulig å forutsi om, og eventuelt hvor, en banetrase kan komme. Det legges til grunn at den nye terminalen i Dolviken blir det viktigste knutepunktet for kollektivtrafikk i dette området. Forslaget om stenging av Søreidtræet (V11/V12) beholdes. Dette vil gi litt redusert trafikk inn mot sentrumsområdet, og en betydelig redusert trafikk i nedre del av vegen som da primært vil betjene Søreide Alderspensjonat og kirken og ha mange eldre brukere. Kun den nederste delen av Søreidtræet overtas som offentlig veg på grunn av vegens standard. 8.9 Universell utforming Planforslaget legger stor vekt på god universell tilgjengelighet, både gjennom krav til nye tiltak og ved utbedring av eksisterende infrastruktur (bl.a. gangveger). Fysiske krav til universell utforming er konkretisert i bestemmelsenes 1.5. Disse supplerer nasjonalt regelverk og skal sikre at viktige elementer i planen får rett kvalitet. Den største svakheten er lokaliseringen av den nye skolen. Her betyr tomtevalget at skolen får en lang og bratt adkomstveg. V2 får en stigning på ca 1:15, og avstanden fra bussholdeplass til den sentrale bygningsmassen blir ca 350 m. Gangvegen fra sør får en gjennomsnittlig stigning på 1:17. Dette oppfyller ikke det overordnede nasjonale målet om 1:20, men oppfyller kommuneplanens krav om minimum 1:12. Resultatet vurderes som et akseptabelt kompromiss. Gangveg TV2 gjennom urnelunden er i dag bratt og uten lys og vintervedlikehold. Når urnelunden anlegges vil gangvegen også bli lagt om og forbedret. Det vurderes også å anlegge en ny parkeringsplass for kirke og urnelund der dagens menighetsbarnehage ligger. Dette åpner i så fall for at en ny gangadkomst til kirken kan få bedre stigningsforhold enn dagens adkomst. Videre vil sammenkoblingen av Søreidtræet og Dolvikvegen åpne en ny forbindelse med flott utsikt, bedre stigningsforhold enn TV2 og bedre framkommelighet om vinteren Risiko og sårbarhet Planområdet anses generelt sett som trygt i forhold til samfunnssikkerhet. Søreide ligger nær flyplass og militære områder, men godt utenfor definerte støy- og sikkerhetssoner. Tiltak mot trafikkstøy ivaretas gjennom planbestemmelsene. 2 områder med risiko for forurenset grunn og et potensielt rasfarlig område vest for skoletomten er markert med egne hensynssoner. Utover dette gir planen ingen spesielle, kjente utfordringer Plangjennomføring Alle byggeområder med unntak av enkelttomter (BF-områder) er underlagt rekkefølgekrav og forutsetning om inngåelse av utbyggingsavtaler for finansiering av felles infrastruktur som friområder, nærmiljøanlegg og enkelte vegtiltak. Kostnadene ved dette er ikke kartlagt, men vurderes ikke som spesielt store. Side 18 av 22

19 Utbygging av feltene BK1 og BF6 baseres på urbant jordskifte for fordeling av kostnader og verdier, dersom berørte grunneiere ikke velger frivillige og omforente løsninger. På denne måten legges det til rette for en samordnet utbyggingsløsning. Noen delfelter gis fritak fra krav til detaljplan som grunnlag for gjennomføring. Dette vurderes som forsvarlig basert på utredningsnivået i områdeplanen, og medvirker til raskere gjennomføring og mindre belastning på den offentlige planforvaltningen. For det sentrale sentrumsområdet kreves det en felles detaljplan (området er markert med hensynssone). Dette gjør det mer krevende å klargjøre området for utbygging, men anses som nødvendig for å sikre viktige kvaliteter som det ikke har vært praktisk å detaljplanlegge i denne planprosessen. Planen gir en god fordeling av områder som raskt og enkelt kan bebygges, og områder som ligger lenger fram i tid. Søreide vil derfor gjennomgå en gradvis utvikling. Fagetatens informasjon tilsier at det står utbyggere klar for å realisere følgende delfelter: B/N/T1, BB1, BK1/BF6 og ny barnehage i T Forholdet mellom skolekapasitet og ny boligutbygging I dag er Søreideområdet underlagt forbud mot ny boligbebyggelse gjennom en egen rekkefølgebestemmelse i kommuneplanen. Denne foreslås fjernet i den kommende rulleringen av kommuneplanen. Mange merknader tar til orde for at et slikt forbud må videreføres for å unngå at også nye Søreide skole skal få for mange elever. Fagetaten foreslår ikke en egen bestemmelse knyttet til Søreide skole, siden tilsvarende praksis ikke er etablert noen andre steder i kommunen. Kommunen har også en generell anledning til å nedlegge midlertidig forbud mot tiltak på et senere tidspunkt dersom det skulle vise seg å være nødvendig (PBL kap 13). Det er ikke avgjørende at et slikt tiltak fastsettes ved behandlingen av reguleringsplanen, og det er uansett bare en liten del av arealet innenfor skolekretsen som kan gis en slik restriksjon gjennom denne planen Tema som ikke besvares Planprosessen har avdekket behov for videre arealplanlegging som ikke besvares i denne reguleringsplanen. Behovet for framdrift i planarbeidet har gjort det nødvendig å avgrense omfanget av oppgaven. Mellom aktuelle tema som er spilt inn til planarbeidet kan nevnes: Bedre anleggssituasjon for fotball, Grønnstruktur, turveger og tilgang til sjø utenfor sentrumsområdet, Bruk av sjøarealene, Områdeplan for Grimstad. Høringen avdekker også et tydelig ønske om å avklare framtidig bruk av dagens skole, og ønskene går i retning av fortsatt skoledrift (for eksempel for småskoletrinnet), kultur og offentlig formål. Fagetaten har her valgt å prioritere hensynet til fleksibilitet i planen gjennom bruk av sentrumsformål som gir rom for de fleste former av aktuell bruk i en kommende detaljregulering. 9 Endringer etter offentlig ettersyn Det er foreslått en rekke større og mindre endringer i planforslaget basert på innspill i høringsfasen og fagetatens vurdering av disse. I dette arbeidet har fagetaten samarbeidet direkte med flere parter om følgende tema og delområder: Grønnstruktur: fylkesmann og fylkeskommune. Side 19 av 22

20 Kulturminner: fylkeskonservator. B/N/T1, Ytrebygdsveien 21: Bergen Properties AS og se-arkitektur as. BK1/BF6: Lars Jønsson Bolig AS og Bjerk og Bjørge AS Arkitekter. T2 og G9: Bergen Kirkelige Fellesråd og Søreidtunet Barnehage. Ingen av disse endringene vurderes som så omfattende at planforslaget må høres på nytt. Berørte grunneiere og naboer er orientert om de viktigste endringene. Nedenfor gis en oversikt over de viktigste endringene i forhold til høringsutkastet: B/N/T1 er betydelig omarbeidet og forbedret. Eksisterende anlegg rives. Skoletomten T3 er utvidet, byggegrensen er endret (selve byggeområdet er utvidet i nord og innsnevret i sørøst) og hensynssone landskap/kulturmiljø legges på arealer utenfor byggegrensen. 3 fredede kulturminner forutsettes frigitt og er fjernet fra plankartet (markert som H730 1, 4 og 5 på høringsutkastet). Det er lagt inn byggegrense rundt verneverdig bolig BF4. Det østligste bygget i BB1 i front av BF4 reduseres med 1 etasje. Høringsforslagets BB2 og BK3 erstattes med grøntområde (G8) og et utvidet nærmiljøanlegg1. LNF1 får nytt formål grønnstruktur (G7). Verneverdig bygg gis formål offentlig tjenesteyting. G7 og G8 blir offentlig areal og innarbeides i rekkefølgefølgebestemmelsen på tilsvarende måte som friområder og nærmiljøanlegg. Eikehaugen bak dagens Essostasjon bevares som grøntområde (G9). T1 deles i 2 barnehagetomter. Naturområdet reduseres ved T1, mens hensyn natur utvides inn i nytt grøntområde G9. Parkering for barnehagene vises ikke separat, men inngår i barnehagearealet. Det åpnes for en ny parkeringsplass på kirketomten T4. Urnelunden kan utvides inn på dagens kirketomt. Adkomst til friområde FR1 på Telenorkaien legges i bakkant av kaiarealet. Næring N1 og grøntareal G6 (tidligere FR2) "bytter plass" i Nordrevågen. Byggegrenser fjernes for felt som skal gjennomgå detaljregulering. Hensynssone kulturmiljø i S1 er noe redusert. S3 og 4 gis noe redusert arealutnyttelse. B/K1 og NA1 slås sammen til nytt felles formål. En kortere delstrekning av Søreidtræet overtas som offentlig veg. Sykkelfeltene samles på vestsiden av Ytrebygdsvegen. Det forutsettes redusert fart langs en større delstreking av Ytrebygdsvegen. Fortauet langs Karlsmarka forlenges. De fleste private avkjørsler fra kommunal veg vises kun med symbol. Parkeringsplassene P1 - P3 forutsettes eiet og drevet av Bergen kommune, men reguleres ikke til offentlig formål. Reguleringsbestemmelsene er endret i samsvar med endringer i kartet. 1.5 om universell utforming er forenklet med bakgrunn i nytt nasjonalt regelverk. Utover dette er det gjort enkelte mindre, tekniske endringer. Side 20 av 22

21 10 Behandling av innsigelser Ved høring av planforslaget mottok kommunen innsigelser fra fylkesmannen mot mangelfull grønnstruktur og fra fylkeskommunen mot nedbygging av fredete kulturminner. Dette er det kort redegjort for i avsnitt 7.2. Fagetaten har drøftet aktuelle forbedringer av planen med høringsinstansene, ut fra et mål om å presentere et planforslag som kan egengodkjennes. Planen forutsetter frigiving av flere automatisk fredede kulturminner, hovedsakelig bosettingsog dyrkingsspor. Fylkeskonservatoren antyder i foreløpige drøftelser at kulturminner ved BK1 (nylig kartlagt) og nordvest på skoletomten sannsynligvis kan frigis. 2 objekter nord for krysset Ytrebygdsvegen - Nordeidevegen bør tas vare på, men kan diskuteres. Disse forutsettes frigitt i planforslaget. De 2 viktigste objektene ligger øst i planområdet på skoletomten og i G8, og beholdes som fredete kulturminner i planforslaget. Når disse kulturminnene samtidig inngår i et kulturmiljø som også inkluderer nyere tids bygningsmiljø og kulturlandskap imøtekommer dette kritikken både fra fylkeskommune og fylkesmann. Fagetaten antar videre at styrkingen av grønnstruktur (særlig G8 og G9), bedre vern av landskapskvaliteter (bl.a. ved hensynssoner) og et utvidet nærmiljøanlegg1 gir grunnlag for at fylkesmannens innsigelse kan trekkes. Det presiseres likevel at fagetaten ikke anbefaler å flytte skole eller idrettshall slik fylkesmannen primært ønsker, og at 2 prioriterte kulturminner fortsatt forutsettes frigitt. Innsigelsene fra fylkesmannen og fylkeskommunen er ikke formelt trukket. Basert på foreløpige drøftelser vurderer fagetaten det som sannsynlig at høringsinstansene kan slutte seg til planen med de endringene som er innarbeidet. Forhandlinger om dette kan videreføres fram mot endelig politisk behandling av planen. Kommunen har imidlertid ikke anledning til å vedta reguleringsplanen før kulturminner som forutsettes omdisponert er formelt frigitt ved dispensasjon fra kulturminneloven. Dette gjøres av riksantikvaren basert på en tilrådning fra fylkeskonservatoren. Fagetaten legger til grunn at det bør arbeides med en slik dispensasjonsprosess parallelt med den videre politiske behandlingen av reguleringsplanen. 11 Fagetatens konklusjon Plikten til konsekvensutredning anses som oppfylt, og planen gir forsvarlige løsninger på alle målsettingene for planarbeidet. Enkelte hovedgrep er imidlertid konfliktfulle, og planen gir ikke svar på alle utfordringene som planprosessen har avdekket. Nye Søreide skole plasseres på Oddamarka, og får en stor og god tomt i samsvar med skolemyndighetenes bestilling og lokale ønsker. Denne plasseringen betyr imidlertid at mye av folkeliv og aktivitet på Søreide trekkes ut av sentrum, som dermed kan bli et mindre interessant møtested enn om skolen fikk en mer sentrumsnær plassering. Ved dette valget nedprioriteres hensynet til et mest mulig attraktivt sentrum og god universell tilgjengelighet til fordel for skolens uteareal og lokalmiljøets samstemte ønske. Høringen viser en massiv motstand mot boligfortetting og en begrenset interesse for sentrumsutvikling. Det ligger imidlertid svært godt til rette for lokalsenteretablering og boligfortetting på Søreide. Situasjonen er uvanlig ved at store og sentrale arealer ligger udisponerte. Dette gir muligheter og fleksibilitet, og nye tiltak kan innpasses uten omfattende sanering og transformasjon av allerede utbygde arealer. Planforslaget vil bidra til god måloppnåelse i forhold til klima-, miljø- og energimålsettinger. Søreide kan utvikles til et Side 21 av 22