Saksnr.: /165 Emnekode: BBY Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Fra: Plan og geodata Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/plan og geodata Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Fra: Plan og geodata Dato: Saksnr.: /165 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: ARMA Ytrebygda. Gnr 35 m.fl., Søreide sentrum. Områderegulering. Plannummer Forslag til reguleringsplan til offentlig ettersyn. Hva saken gjelder Oversiktsbilde av Søreide Hovedformålet med reguleringsplanen er å fastsette plassering av, og avklare de viktigste rammebetingelsene for, en ny skole på Søreide. Samtidig skal planen legge til rette for videreutvikling av Søreide som lokalsenter i samsvar med kommuneplanen. I tillegg er boligfortetting og en bedre offentlig grønnstruktur viktige delmål for planarbeidet. Skolen utløser krav om konsekvensutredning, og alternative lokaliseringsvalg har vært en viktig del av utredningsarbeidet. På bakgrunn av et tidligere prinsippvedtak i komite for miljø og byutvikling er planarbeidet konsentrert om Oddamarka som tomt for den nye skolen, men formelt sett avgjøres dette lokaliseringsspørsmålet først ved bystyrets behandling av reguleringsplanen.

2 Valg av skoletomt er isolert sett en forholdsvis oversiktlig planoppgave. Å gi føringer for utvikling av Søreide som lokalsenter er mer komplekst, og skolens lokalisering er en viktig premiss for lokalsenterets framtidige utvikling. Det er derfor nødvendig å se disse utfordringene i sammenheng, og å gi planområdet en utstrekning som gir rom for dette. Det viktigste grunnlaget for planarbeidet er gitt i skolebruksplanen, i arealanalysen for Søreide og i kommuneplanens arealdel. Planarbeidet har tatt utgangspunkt i føringer fra disse dokumentene, og er konkretisert i et eget planprogram. Barn og unge gis prioritet ved at de beste arealene innenfor planområdet settes av til skole, barnehage og grøntområder. I samsvar med kommuneplanens mål om boligfortetting i sentrumsområder er det avsatt flere nye boligområder. De mest sentrale arealene får sentrumsformål, og kan dermed benyttes til en rekke ulike byggeformål. Det er også gitt rom for nye næringsområder. I direkte tilknytning til kirken foreslås en urnelund. Søreide sikres videre en rekke nye tilbud innen idrett, lek og tilgang til sjø. Planforslaget presenteres med 2 ulike alternativer for bruk av skråningen fra ny skoletomt på Oddamarka og ned mot Steinsvikvegen og Nordeidevegen. Alternativene prioriterer henholdsvis landskap og kulturmiljø (alternativ 1) og boligfortetting (alternativ 2). Begge alternativene har faglig sterke sider, og i høringen bør det oppfordres spesielt om synspunkter på disse alternativene. Det legges til rette for bruk av flere ulike virkemidler for plangjennomføring: Bruk av jordskifte for å fordele verdier og kostnader ved utbygging av BK1 og BF6, Krav om felles planlegging for enkelte sentrale delfelter i sentrum, Utbyggingsavtale for finansiering av enkelte tiltak som omfattes av rekkefølgekrav. Etat for plan og geodata (heretter fagetaten) anbefaler at planforslaget legges ut til høring og offentlig ettersyn. Anbefalt forslag fra fagetaten I medhold av plan- og bygningslovens legges følgende forslag til reguleringsplan ut til høring og offentlig ettersyn: - Gnr 35 m.fl., Søreide sentrum. Områderegulering. Plannummer , vist på plankart sist datert , og med tilhørende alternativ 2. - Tilhørende bestemmelser datert/revidert Tilhørende planbeskrivelse datert PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder/plansjef Arne Matthiessen prosjektleder Side 2 av 30

3 SAKSUTREDNING Innhold 1. Sentrale opplysninger side 3 2. Bakgrunn og målsetting 4 3. Planform og avgrensning 6 4. Overordnede planer og føringer 6 5. Medvirkning 9 6. Konsekvensutredning for valg av ny skoletomt 9 7. Beskrivelse av planens hovedinnhold Alternativer for området sør for ny skoletomt Reguleringsbestemmelser Spesielle virkemidler for plangjennomføring Eiendommer som berøres spesielt Forholdet til kommuneplanens rekkefølgebestemmelse for Søreide Videre framdrift Fagetatens foreløpige vurdering og konklusjon 22 Vedlegg 23 Merknadsomtale Sentrale opplysninger Planens innhold: Plantype Offentlig områderegulering etter ny planlov Bydel Ytrebygda Berørte gårdsnavn/nr Dolvik gnr 34, Søreide gnr 35, Nordeide gnr 36 Gjeldende planstatus Senterområde i kommuneplan, i hovedsak uregulert Hovedformål Ny skoletomt, sentrumsutvikling, ny barnehage, urnelund, boligfortetting, grønnstruktur, idrett Planområdets areal ca 265 da Sentrale problemstillinger Valg av skoletomt og adkomstveg, skoleplasseringens betydning for sentrum og stedsutvikling, manglende grønnstruktur og tilgang til sjø, arealkrevende idrettsanlegg Planprosessen: Bestilling ( /235) Vedtak oppstart (utviding av planområdet sept. 2008) Konsekvensutredningsplik Ja t Fastsatt planprogram Prinsippvedtak skoletomt Varsel om innsigelse Nei Offentlig høring Planlagt februar/mars 2010 Bystyrebehandling Planlagt september 2010 Side 3 av 30

4 2. Bakgrunn og målsetting Søreide kan karakteriseres som et selvgrodd lokalsenter konsentrert rundt krysset Ytrebygdsvegen Steinsvikvegen. Her finnes bl.a. dagligvarebutikker, skole, barnehage, kirke og seniorsenter. Søreide er også et tyngdepunkt i Bergen for salg og service knyttet til fritidsbåter. Søreide bærer preg av manglende offentlig planlegging over lang tid. Bygden har fått status som lokalsenter i gjeldende kommuneplan, men mangler mange fysiske kvaliteter og tilbud som kjennetegner et godt nærmiljø, bl.a. idrettsanlegg, sammenhengende turveier, lekearealer og god tilgang til nærliggende naturområder. Skolens tilgang til natur i nærområdet for lek, fysisk aktivitet og uteskole har gradvis blitt redusert opp gjennom årene og er i dag lik null. Det manglende plangrunnlaget er også en viktig årsak til den kritiske skolekapasiteten og til behovet for strenge byggerestriksjoner. Ingen andre områder i Bergen har like strenge rekkefølgebestemmelser for ny boligbygging i kommuneplanen som Søreide og Grimstad. Skolesituasjonen på Søreide er anstrengt. Det er investert mye i midlertidige løsninger, og skolen betjener i dag nesten like mange elever som planlagt kapasitet for den nye skolen. Skolen er ikke godkjent for dagens elevtall etter forskrift om miljørettet helsevern, og fra august 2011 må elevtallet reduseres etter vedtak fra helsevernmyndighetene. Behovet for en ny barneskole på Søreide er den enkeltfaktoren som har utløst planarbeidet. Hovedformålet er derfor å fastsette plassering av, og å avklare de viktigste rammebetingelsene for, en ny barneskole på Søreide for inntil 600 elever. Samtidig med reguleringen av den nye skolen er det ønskelig å legge til rette for at Søreide skal kunne utvikles videre som et velfungerende lokalsenter i tråd med kommuneplanens intensjoner. Søreide mangler en urban struktur og et tydelig sentrum med gode offentlige uterom og sosiale møteplasser. Flytting av skolen ut fra sentrumsområdet kan forsterke denne situasjonen. Samtidig vil åpningen av første byggesteg av Ringveg Vest våren 2010 gi positiv effekt ved at nærmiljøproblemer som følge av stor gjennomgangstrafikk blir sterkt redusert. På bakgrunn av dette er det et viktig mål at planforslaget skal tydeliggjøre hvordan lokalmiljøet og lokalsenteret på Søreide kan videreutvikles. Boligbebyggelsen på Søreide består hovedsaklig av eneboliger, og det er ønskelig med et mer variert boligtilbud. Boligfortetting i kommuneplanens senterområder er en viktig premiss for kommunens arealpolitikk, og er også vektlagt i dette planarbeidet. Søreide har flere åpne, sentrumsnære arealer og rester av jordbrukets kulturlandskap som gir et stort potensial for videre utvikling. Samtidig er dette kulturlandskapet et svært verdifullt landskapselement og en viktig del av bygdens identitet. I forhold til barn og unges interesser er det påvist at Søreide trenger et bedre tilbud med hensyn til grønnstruktur, tilgang til større naturområder og områder for lek og idrett. Allmennheten har i praksis ikke tilgang til sjø og strandområder. Det har siden tidlig på 70-tallet vært arbeidet for å anlegge en gravplass på Søreide. I høringsutkastet til gjeldende kommuneplan ble det vurdert å legge en ny gravplass for Ytrebygda til Blomsterdalen, men kirkemyndighetenes syn på dette i dag er at det sannsynligvis vil være behov for nye tilbud flere steder i bydelen. Fagetaten foreslår at arealet like øst for kirken reserveres til urnelund. Side 4 av 30

5 Fig. 1 Side 5 av 30

6 3. Planform og avgrensning Den nye skolen er et reguleringspliktig tiltak, og utløser også krav om konsekvensutredning. Planforslaget fremmes som en offentlig områdeplan i samsvar med 12-2 i den nye plan- og bygningsloven av Ved åpningen av Ringveg vest i 2010 ledes gjennomgangstrafikken utenom Søreide. Dette åpner nye muligheter for utviklingen av Søreide sentrum, og gjør det naturlig å regulere et større område enn det som er nødvendig for realisering av skolen. Planområdet samsvarer i grove trekk med det arealet som er vist som sentrumsområde og som offentlig formål i kommuneplanens arealdel. Fagetaten har mottatt en rekke positive reaksjoner på at planoppgaven omfatter hele sentrumsområdet, og på denne måten følger opp det utredningsarbeidet som startet med arealanalysen for Søreide. Disse innspillene viser også at det er behov for å få regulert arealene rundt det foreliggende planforslaget, bl.a. for å sikre en sammenhengende grønnstruktur med turveger og forbindelse til kollektivterminalen i Dolviken. Dette er imidlertid ikke prioritert som del av dette planarbeidet, bl.a. for å unngå forsinkelser for skoleprosjektet. Samtidig med godkjenning av planprogrammet ble planområdet utvidet på 4 punkter basert på innspill til oppstartmeldingen: et mindre friområde FR4 i sørvest, Søreidtræet (stenging), Karlsmarka (trafikksikring) og gnr 36/6 i nordvest for vurdering av brotilkomst til Oddamarka. Det siste delområdet er senere utelatt fordi broalternativet er forkastet. 4. Overordnede planer og føringer De viktigste føringene for planarbeidet er gitt i følgende planer og vedtak: Skolebruksplanen (bystyresak ), Arealanalysen for Søreide (innarbeidet i kommuneplanens arealdel), Kommuneplanens arealdel (bystyresak ). Viktige premisser for planarbeidet er også integrert i selve planprosessen gjennom: Planprogram og konsekvensutredning, Prinsippvedtak om skolelokaliseringen. Av andre dokumenter vil fagetaten spesielt kommentere forholdet til: Levekårsundersøkelsen Skolebruksplanen Det følger av skolebruksplanen at det skal bygges en B21 skole dvs. en 3 parallell barneskole for inntil 600 elever. Skolebygget planlegges med et brutto arealbehov på ca 6500 m2 uten idrettsareal. Dette kan utgjøre ca 1000 m2, eller det kan bygges en større flerbrukshall. I planforslaget anbefales det å integrere en flerbrukshall i skoleanlegget. Den generelle normen for uteareal tilsier et behov på ca 22 da samlet innenfor skolens areal (15 da + 25 m2 pr. elev over 300). Skoletomten bør dermed få en størrelse på minst 30 da. Skolen blir større enn opplæringslovens anbefalte øvre grense på 450 elever. Dette anses som forsvarlig når det planlegges for et høyt elevtall fra starten av, men størrelsen øker behovet for romslige, sonedelte og gode utearealer og desentraliserte innganger. Den nye skolen får kun en liten kapasitetsøkning i forhold til dagens skole. Dette skyldes at Bergen kommune av pedagogiske og sosiale grunner ikke ønsker å bygge og drive større barneskoler enn dette. Det må påregnes at boligfortetting i Søreideområdet vil gi en økning i elevtallet som kan føre til nye kapasitetsproblemer. Dette må i så fall løses på andre måter, for eksempel ved endring av opptaksgrensene eller ved bygging av en ny skole et annet sted. Side 6 av 30

7 Skoleprosjektet skal også oppfylle en rekke andre kvalitetskrav som er relevante for arbeidet med reguleringsplanen. De viktigste vil knytte seg til universell utforming, tilgang til overordnet grønnstruktur, nærmiljøkvaliteter, kollektivbetjening, helse, lokalklima, støy, trafikksikkerhet og samfunnssikkerhet. Søreide Arealanalyse og tettstedsutvikling Arbeidet med en arealanalyse for Søreide startet i 2004 og pågikk fram til høsten Resultatene er samlet i rapporten Oppsummering august 2007, og er delvis innarbeidet i kommuneplanens arealdel. Hovedmålet for arealanalysen har vært å kartlegge potensialet for boligfortetting og ny arealbruk, samtidig som viktige historiske kvaliteter og grønnstruktur ivaretas. Også senterutvikling og lokalisering av ny skole har vært viktige tema. Analysen anslår et potensial på ca 500 nye boenheter innenfor senterområdet, og fortetting i tilgrensende områder rundt Søreide sentrum kan gi rom for ytterligere ca 200 boenheter. Gjennom dette arbeidet er det også konkludert med at Søreideområdet bør styrkes med: sammenhengende grønnstruktur og nye friområder, tilgang til sjø og til større naturområder, og anlegg for idrett og ballspill (både organisert og uorganisert). Dette er hovedbegrunnelsen for kommuneplanens rekkefølgekrav knyttet til ny boligutbygging på Søreide (krav om at bl.a. ny grønnstruktur skal sikres før det gis tillatelse til nye boliger). Kommuneplanen I forrige kommuneplanperiode var Søreide markert som offentlig interessant fortettingsområde. Søreide har dermed lenge vært utpekt som et viktig område for boligfortetting, men denne planstatusen gav ikke tilstrekkelige avklaringer for å stimulere til gjennomføring. Gjeldende kommuneplan ble vedtatt i juni 2007 og definerer Søreide som et lokalsenter og kollektivknutepunkt. Dette betyr at planen gir romslige rammer for en videre utvikling knyttet til bl.a. boligfortetting, handel og service. Innenfor senterområdet åpner kommuneplanen også for en høyere arealutnyttelse enn dagens eneboligpreg. 50 % av ny boligbygging i Bergen skal skje ved fortetting i kommuneplanens senterområder, og det er en viktig målsetting at senter-områdene både gis høy utnyttelse og god kvalitet. Søreide Dolv ik Figur 2. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Senterområde er vist med brunt. Side 7 av 30

8 Det er knyttet spesielle rekkefølgebestemmelser til utviklingen av Søreide. I planens bestemmelser pkt 21 slås det fast at området som omfattes av arealanalysen ikke kan fortettes før området er sikret tilstrekkelig infrastruktur. Arealet mellom sjøen og Ytrebygdsvegen er definert som funksjonell strandsone der byggetiltak skal plasseres og utformes slik at verdiene knyttet til strandsonen ikke blir påvirket negativt (planbestemmelsene pkt 28 om funksjonell strandsone innenfor senterområder). Søreide ligger utenfor forsvarets restriksjonssone, og utenfor det mest omfattende scenariet for framtidig støy fra flyplassen (med 2 rullebaner). Planprogram I henhold til planlovens 4-1 ble planprogrammet fastsatt Konsekvensutredningen, eller "planens særskilte vurdering og beskrivelse av virkninger for miljø og samfunn" ( 4-2), er integrert i planrapport og saksutredning og omtales også nærmere i avsnitt 6. Prinsippvedtak om skolelokalisering I februar 2009 ble det utarbeidet en egen fagrapport for valg av tomt for den nye skolen, og saken ble forelagt komité for miljø og byutvikling med invitasjon til å gjøre et prinsippvedtak om lokaliseringsspørsmålet. Formålet med dette var å forenkle planarbeidet og å legge til rette for parallell behandling av plan og byggesak. En tydelig forutsetning for denne framgangsmåten har hele tiden vært at det endelige og formelle vedtaket fattes av bystyret ved sluttbehandling av reguleringsplanen, og at kommunen bærer risikoen ved at planprosessen kan føre fram til et annet resultat enn den foreløpige prinsippsaken. I sak 123/09 den 16. april vedtok komiteen at planarbeidet bør styres inn mot Oddamarka som tomt for skolen. Vedtaket understreker også at planarbeidet bør legge stor vekt på utvikling av lokalmiljø og lokalsenter på Søreide. Levekårsundersøkelsen Kommunens levekårsundersøkelse (Levekår og helse i Bergen 2008) skal blant annet være et hjelpemiddel for planmessig styring av offentlige ressurser. Undersøkelsen viser at Søreide scorer høyt på helse- og levekårsfaktorer (Søreide inngår i levekårssone 44 - Kyrkjetangen, som er nr 5 av 51 soner). I rapporten understrekes den tette koblingen mellom levekår og bomiljø, og undersøkelsen tilsier at Søreide generelt sett er et godt sted å bo. Dette resultatet kan være et argument mot at kommunen bør bruke store ressurser på forbedring av bomiljø og nærmiljø på Søreide. På den andre siden kan det argumenteres med at mangler ved det fysiske miljøet (herunder tilbudet til barn og unge) ikke fanges opp i undersøkelsen. Denne situasjonen kan også være et argument for større grad av alternativ finansiering av nye tiltak (for eksempel ved bruk av utbyggingsavtale), snarere enn et argument for nedprioritering av ønskelige tiltak. Planen handler også i stor grad om å gi nødvendige avklaringer for udisponerte arealer, mens utfordringen mange andre steder i byområdet i større grad handler om ny bruk av tidligere utbygde områder og dermed om mer krevende prioriteringer. Levekårsundersøkelsen bør derfor ikke bli et argument mot tydelige valg i denne planen. Andre planer Planforslaget grenser opp til flere regulerte boligområder. Innenfor planområdet har fagetaten hatt direkte samarbeid med private parter om fysisk utforming av 2 delområder: Ytrebygdsvegen 21 og Skanskas arealer som ikke inngår i skoletomten. Utover dette påvirkes ikke planarbeidet direkte av andre vedtatte planer eller pågående planarbeider. Side 8 av 30

9 Fagetaten legger til grunn at andre overordnede arealpolitiske føringer (som rikspolitiske retningslinjer, fylkes(del)planer og andre kommunale planer) ikke tilfører planoppgaven viktige premisser som ikke allerede er fanget opp i planarbeidet. 5. Medvirkning Arealanalysen (jf pkt 4) var tilrettelagt for bred og aktiv lokal medvirkning, og dette materialet har også kommet planarbeidet til gode. Kommunen har imidlertid fått kritikk for at det ikke ble gjennomført en offentlig presentasjon og høring av sluttresultatet fra analysearbeidet. Underveis i planprosessen har fagetaten hatt kontakt med mange av grunneierne som berøres sterkest av planforslaget, og med flere offentlige etater. Fagetaten har videre deltatt på flere møter med Områdeutvalget for Søreide, som representerer 24 velforeninger og lag. Et av disse møtene hadde spesielt fokus på ungdommens ønsker, og 12 lokale ungdommer presenterte sine ønsker for utviklingen. Fagetaten har også hatt ett tett samarbeid med prosjektgruppen for Søreide skole for å fange opp ønsker og behov som er relevante for reguleringsplanen. Ytrebygda bydelsstyre ble orientert om planarbeidet i møte , og Ungdommens Bystyre - komite for miljø og byutvikling i møte Bydelsstyret har også arrangert et åpent folkemøte om saken (uten deltakelse fra fagetaten). Sammen med Søreide skole og en student ved Bergen Arkitekt Skole har fagetaten gjennomført en barnetråkkregistrering. Konklusjonene fra registreringen samsvarer godt med tidligere innhentet informasjon, og er lagt til grunn for fagetatens prioriteringer i planarbeidet. Det er mottatt en rekke ulike innspill til plassering av skolen og bruk av tomtealternativene. Utover dette vurderer fagetaten planforslaget til å være i rimelig samsvar med merknader og innspill til oppstartfasen av arbeidet. Det er bare et fåtall tydelige innspill som ikke ivaretas: Større utvidelser av planområdet både med land- og sjøareal er ønsket fra flere hold. Bydelsstyret og Ungdommens bystyre har foreslått at dagens skoletomt beholdes til offentlig formål. Søreide idrettslag ønsker at en fotballbane i full størrelse prioriteres. Essostasjonen ønskes videreført. Mange uttalelser, bl.a. fra områdeutvalget, er tydelig imot omfattende fortetting. I første fase av planarbeidet er det mottatt 75 merknader (32 fra offentlige instanser og 43 fra privatpersoner og organisasjoner). Disse er oppsummert og kommentert sist i fagnotatet. I avsnitt 11 gis en oversikt over eiendommer som i størst grad blir direkte berørt av planforslaget. 6. Konsekvensutredning for valg av ny skoletomt Den nye skolen får en størrelse (>5000 m2) og en plassering i forhold til kommuneplanen (annen plassering enn forutsatt og delvis i strid med grønnstruktur) som tilsier at prosjektet omfattes av plan- og bygningslovens regler for konsekvensutredning (KU). Prosess, kriterier og anbefaling for valg av ny skoletomt er nærmere beskrevet i planrapporten. Arbeidet har vært konsentrert om 2 hovedalternativer: Oddamarka og sentrumsalternativet lokalisert rundt Esso-stasjonen. Også dagens tomt er vurdert, men kan utelukkes som et reelt Side 9 av 30

10 alternativ på grunn av at tomten er for liten for en fullverdig skole (omtrent halvparten av behovet), og at potensialet for utvidelse også er for lite. En delt løsning med fortsatt bruk av dagens skole som grendaskole/småskole kunne vært et mulig alternativ, men dette samsvarer ikke med skolebruksplanen og med bestillingen fra byrådsavdeling for barnehage og skole. Figur 3. Avgrensning av aktuelt område for plassering av ny skole I samsvar med tidligere politisk prinsippvedtak (se pkt 4) bygger planforslaget på at skolen legges til Oddamarka. Både konsulent og fagetat anbefalte Oddamarka som ny skoletomt, men med noe ulik vurdering og begrunnelse. Hovedbegrunnelsen for denne konklusjonen er områdets fysiske kvaliteter, og et tydelig lokalt ønske om Oddamarka som skoletomt. Fagetaten påpekte samtidig at potensialet for å utvikle Søreide som et sosialt møtested og attraktivt lokalsenter kan bli svekket når skolen trekkes ut av et sentrum som på forhånd har få interessante tilbud. En plassering av skole og idrettshall tettere opp mot sentrumsområdet kan styrke lokalsenteret ved at aktiviteter og menneskelige ressurser samles. Adkomstvegen til Oddamarka gis spesiell omtale fordi dette tomtevalget er krevende i forhold til universell utforming og gir uheldige konsekvenser for naboer i området (se også avsnitt 11). Side 10 av 30

11 Figur 4. Vurderte alternativer for adkomstvei til ny skole. Planforslagets løsning vist med blå farge. Oddamarka ligger ca m høyere enn Ytrebygdsvegen, og adkomstvegen må derfor bli lang og bratt. Ved valg av trase har det vært et viktig mål å unngå inngrep i kulturlandskapet sør for Oddamarka. Det ligger til rette for en vegtrase fra nord med stigning ca 1:15 og avstand ca m fra nærmeste bussholdeplass. Dette kan forsvares i forhold til kommuneplanens minstekrav for universell tilgjengelighet, men vil være et kompromiss sett i forhold til anbefalte nasjonale målsettinger. Tomten vil innebære en viss begrensning i tilgjengelighet for enkelte grupper, og kanskje spesielt i perioder med vinterføre. Dette vil trolig har størst betydning for skolens flerbruksfunksjoner og for skolens egne aktiviteter som involverer andre deltakere (foreldre, besteforeldre). I tillegg kan dette bety større biltrafikk enn ønskelig opp til skoleområdet. Skoleveg ivaretas med fortau langs ny adkomstveg i nord og fra sør langs den gamle vegtraseen fra Nordeidevegen. En viktig positiv effekt ved den valgte vegløsningen er at utkjøringen fra Nordeidstraumen stenges og trafikken ledes til et nytt kryss med normal standard. Vegvesenet karakteriserer det eksisterende krysset som spesielt farlig, og har varslet at det må stenges. Oppsummert betyr valget av Oddamarka at hensynet til skolens egne behov og kvaliteter prioriteres foran muligheten til å gi stedsutviklingen et ekstra løft ved at alle generasjoner og mest mulig av aktiviteten i lokalsamfunnet samles rundt et nytt Søreide sentrum. Med bakgrunn i regjeringens arkitekturpolitiske dokument Arkitektur.nå (august 2009) oppfordrer Norsk Form gjennom prosjektet ByLab om at nye skolebygg i større grad bør få en slik rolle som lokalt kulturhus og møtested for alle aldersgrupper. I denne saken er det likevel rett å understreke at Oddamarkas enestående kvaliteter som uteområde for barn må veie tungt i en samlet vurdering. Konsekvensutredningen og grunnlaget for prinsippvedtaket beskrives nærmere i planrapporten. Det henvises også til dokumentene som lå til grunn for prinsippvedtaket (fagrapport dok. 135 og fagnotat dok. 136). KU-arbeidet har ikke tatt stilling til tomtealternativenes ulike grunneierforhold og hvordan disse kan påvirke framdrift og plangjennomføring. 7. Beskrivelse av planens hovedinnhold Side 11 av 30

12 Planrapporten beskriver hovedgrep og detaljer i planforslaget. Her gis kun en utfyllende beskrivelse av enkelte delområder og temaer. 2 av planens delområder omtales ikke utførlig i planrapporten. Dette gjelder Ytrebygdsvegen 21 og planens alternativ 2 for disponering av arealene sør for skoletomten. Disse omtales nærmere i fagnotatet avsnitt 7 og 8. Skole og barnehage Oddamarka foreslås som ny skoletomt. Området har gode og varierte kvaliteter og ønskelig størrelse (> 30 da). Viktige terrengformasjoner bevares ved hjelp av byggegrenser og hensynssoner. Skolen får en godt skjermet plassering i forhold til naboer, men adkomstvegen vil påføre de nærmeste naboene nye ulemper. Vegen må også anses som et kompromiss med hensyn til universell utforming. Det foreligger tydelige politiske målsettinger for energieffektivitet og bruk av tre i skoleprosjektet. På bakgrunn av dette kan det bli ønskelig å bygge kompakt, og planbestemmelsene åpner derfor for en byggehøyde på inntil 4 etasjer og 16 m. Dette kan bryte med andre målsettinger (bl.a. om landskapstilpasning), og problemstillingen vil bli nærmere vurdert fram mot endelig behandling av planen. Høydedraget mellom Nordeidevegen og Steinsvikvegen settes av til barnehage. Arealet øst for Søreidtunet barnehage er erstatningstomt for menighetsbarnehagen som foreslås flyttet. Styrking av sentrum Videreutvikling av Søreide sentrum er et viktig tema i reguleringsplanen. Dette ble også understreket av komiteen ved behandling av prinsippsaken om valg av skoletomt. Det er ønskelig å beholde publikumsrettede tilbud (særlig dagligvarehandel) sentralt i sentrum, og å unngå mer spredning av viktige målpunkt enn det som følger av at skolen flytter ut fra sentrum. Sentrumsformålet (S1-4) åpner for et bredt spekter av aktiviteter og byggeformål, og forventes å bidra til at området kan bli attraktivt for nyetablering. Bestemmelsenes utdyper kravene til detaljregulering av sentrumsområdet (bl.a. etablering av et torgareal og en gjennomgående turvegforbindelse) Planen tar ikke konkret stilling til hvordan dagens skole skal benyttes i framtiden. Så langt har planprosessen ikke gitt andre innspill om dette enn ønsker fra bydelsstyret og ungdommens bystyre om å ta vare på arealet for offentlige formål (kontorer og grendaskole). Bolig Reguleringsplanen gir overordnede rammer for arealutnyttelsen bl.a. ved bruk av ulike former for kombinerte formål, og det er ikke mulig å gi et absolutt tall for potensialet for ny boligbygging. Planrapporten anslår at planen gir rom for mellom og m2 BRA i alternativ 1. Tilbudet er i dag preget av eneboliger og store leiligheter, og det vurderes ikke som nødvendig å regulere størrelsen på nye boenheter. Gjennom S3 åpnes det for at Søreide alderspensjonat kan utvides dersom det er ønskelig. Næring I planen opprettholdes det meste av dagens næringsaktivitet. Det åpnes også for nye næringsarealer, spesielt i felt B/N1. Essostasjonen videreføres ikke i planforslaget, og er i stedet prioritert som tomt for ny fotballbane. Det er også ønskelig å begrense biltrafikken i Steinsvikvegen mest mulig, og i beredskapssammenheng er det ugunstig at en bensinstasjon er nærmeste nabo til 2 store barnehager og et tett boligområde. Side 12 av 30

13 Bjordal & Madsens areal for parkering og vinterlagring av båter omdisponeres til nytt byggeområde. Dette begrunnes med at området ligger svært sentralt og bør utnyttes effektivt. Kulturminner Det er utarbeidet et eget kulturminnegrunnlag som ligger til grunn for planløsningen. Både kjente fornminner og nyere tids kulturminner bevares i stor grad, og er innarbeidet i planen ved bruk av LNF-område (vern av kulturmiljø), hensynssoner og en egen signatur for verneverdige bygninger og anlegg. Naturmangfold Basert på kjent kunnskap vil planforslaget ikke gi spesielle negative virkninger i henhold til naturmangfoldslovens formål. Et betydelig areal av jordbrukets kulturlandskap bygges ned, og størst i planens alternativ 2 (se avsnitt 8), men dette er allerede forutsatt i kommuneplanens arealdel. Innenfor planområdet har kommunen kunnskap om en rødlistet insektsart: ramsløkflue som også er en spesiell ansvarsart for Bergen. Denne er registrert i skråningen sør for Nordeidevegen, og dette arealet avsettes som naturområde med tilhørende hensynssone. Grønnstruktur og barns interesser Planen vi gi en betydelig forbedring av grønnstruktur og tilbud til barn og unge på Søreide. Det viktigste grepet er at planområdets beste arealer disponeres til ny skole og ny barnehage. 4 viktige områder i strandsonen får ny funksjon som offentlig friområde: - FR1 har det beste potensialet for tilrettelegging av et offentlig friområde med høy standard ved sjøen. Det framgår av merknader til planarbeidet at dette området tidligere har hatt en tilsvarende funksjon i lokalsamfunnet som felles notvoll, før området ble ekspropriert til fordel for Telenor. Området leies i dag ut til andre næringsdrivende, og framstår som et avstengt lagerområde. Adkomsten må gå over kaiområdet, og det er trolig nødvendig at planen hjemler kortvaring stenging dersom det er nødvendig av sikkerhetsgrunner (f.eks. ved aktivitet knyttet til skipstrafikk). - FR2 er et lite, åpent område innerst i Nordrevågen. Her kan det bl.a. anlegges en enkel slipp for sjøsetting av småbåter, og kan bli et viktig tilbud for allmennheten. - FR3 ligger svært sentralt i sentrumsområdet, men har begrenset bruksverdi på grunn av bratt strandlinje og svært inneklemt situasjon mellom store båthavner. Området kan likevel bli et viktig parkområde med sjøkontakt. - FR4 er en liten kommunal eiendom lengst sør i planområdet. En bergknaus gir god utsikt og kan være et attraktivt utgangspunkt for opphold og bading, kanskje først og fremst for større ungdommer. Etablering av FR1 bygger etter fagetatens vurdering på en forutsetning om at sjøoverflaten og strandsonen i sektoren sørvestover mot Hammersland på motsatt side av Dolviken beholdes uten tekniske inngrep. Dette ansees som nødvendig for naturopplevelse og bruksverdi av friområdet, som følge av at øvrig strandsone og sjøareal i området både er visuelt og juridisk privatisert. Fagetaten anbefaler at det ikke investeres i et friområde her dersom bystyrets vedtak om utbygging i dette området stadfestes av Miljøverndepartementet i den endelige behandlingen av kommuneplanens arealdel. Side 13 av 30

14 Figur 5. Åpen og ubebygd sone i tilknytning til et framtidig friområde på Telenorkaien. Akebakken bevares, og nærmiljøanlegg1 reserveres for uorganisert lek og aktivitet. Etablering av nærmiljøanlegg på Søreide følger av friluftsmeldingens handlingsprogram, og den fysiske tilretteleggingen kan tilpasses lokale ønsker og behov. Planområdet får god intern grønn-struktur med en gjennomgående gangforbindelse/skoleveg og ny gangveg i sentrumsområdet (bestemmelsenes 8.5.1) som viktige elementer. Store deler av kulturlandskapet tas vare på i planens alternativ 1. I alternativ 2 bygges dette delvis ned, men den viktige "midtseksjonen" kan gjenåpnes dersom alternativet bearbeides i samsvar med fagetatens anbefaling i avsnitt 8. Både ungdomshuset og den gamle lærerboligen i S1 tas vare på, og aktivitetene i disse byggene kan videreføres. Idrett Planforslaget åpner for en betydelig forbedring av idrettstilbudet på Søreide. En flerbrukshall samlokaliseres med skolen og en fotballbane med mål 48x70 m (7-bane) legges til området ved Essostasjonen (nærmiljøanlegg2). Plassering av ballbanen bygger bl.a. på vedtak i Ytrebygda bydelsstyre sak Planen åpner også for at det kan anlegges en mindre ballbane i friområdet ved foten av akebakken (nærmiljøanlegg1). Situasjonen for fotball er ikke tilstrekkelig løst i planforslaget. Det er ingen tvil om at det er behov for en fotballbane i full størrelse i Søreideområdet. Innenfor planområdet kan et slikt anlegg teoretisk plasseres ved den nye skolen, på dagens skoletomt eller ved Essostasjonen. Små barn kan ikke organisere leken slik at en stor flate som dette kan benyttes på en fornuftig måte, og resultatet blir lite aktivitet pr m2. For den nye skolen vil en slik prioritering gi både et fattig og ensformig uteareal, store terrenginngrep og store begrensinger i hvordan bygningsmassen kan plasseres på tomten. Bruk av dagens skoletomt til dette formålet betyr at potensialet for ny aktivitet og opprusting av sentrumsmiljøet på Søreide prioriteres bort. Det beste alternativet vil eventuelt være i området ved Essostasjonen, men en fullverdig bane vil beslaglegge svært store arealer. Side 14 av 30

15 Figur 6. Figur 6 viser skjematisk en 11-bane med mål 68x110 m (spilleflate + sikkerhetssone) i området mellom Steinsvikvegen og Nordeidevegen. Andre arealbehov som parkering, lagringsplass for utstyr, buffersoner mot naboer og lignende kommer i tillegg. I praksis vil en fullverdig fotballbane gi store terrenginngrep og beslaglegge mesteparten av det disponible arealet i området på bekostning av boligfortetting og barnehage, og fagetaten kan ikke anbefale en slik løsning. Sykkel Det går en hovedrute for sykkel gjennom Søreide, og det anlegges derfor separate og 2-sidige gang- og sykkelfelt. Også Steinsvikvegen er viktig for påkobling til hovedruten. Her blir det lite trafikk og lav fart, og planen forutsetter sykling i blandet trafikk. Krav til sykkelparkering er spesifisert i planbestemmelsene (bygninger) og 3.5 (nærmiljøanlegg). Trafikk og vegsystem Planforslaget inneholder etablering av en ny veg (V2 - adkomstveg til skolen) og 2 vegstenginger (Nordeidstraumen og Søreidtræet). Ytrebygdsvegen opparbeides som miljøprioritert gjennomkjøring på strekningen gjennom sentrumsområdet, bl.a. fjernes rundkjøringen og undergangen. Skiltet hastighet fastsettes ikke i planen, men det antas at 30 km/t er sannsynlig. Anslagene for trafikkvolum på Ytrebygdsvegen og Steinsvikvegen gjennom Søreide etter åpning av Knappetunnelen er usikre. I planforslaget dimensjoneres det for et høyt anslag på 5000 ÅDT, bl.a. fordi vegsystemet også må kunne ta imot store trafikkmengder ved stenging av Knappetunnelen. Planforslaget viser ikke fortau langs Nordeidevegen, men dette vil bli vurdert på nytt etter høringen. Rød sone for trafikkstøy er vist på plankartet, og tiltak mot trafikkstøy er innarbeidet i planbestemmelsene (generelt), (utomhusplan), (rekkefølge) og (hensynssone). Risiko og sårbarhet Side 15 av 30

16 Planområdet ansees generelt sett som trygt i forhold til samfunnssikkerhet, og planen vil medvirke til en betydelig forbedring bl.a. for trafikksikkerhet og nærmiljøkvalitet. 2 områder med potensielt forurenset grunn er regulert med egne hensynssoner (H390 1 og 2). Søreide ligger nær flyplass og militære områder, men godt utenfor definerte sikkerhetssoner. Forsvarets ROS-analyse for Haakonsvern (datert ) viser at Søreide ikke omfattes av behov for hensynssoner. Det påpekes imidlertid at det ikke bør åpnes for nye tiltak som gir økt båttrafikk i Grimstadfjorden. Planforslaget vil ikke gi en slik effekt. Universell utforming Planforslaget legger stor vekt på god universell tilgjengelighet, både i form av krav til nye tiltak og ved utbedring av eksisterende infrastruktur (bl.a. gangveger). Fysiske krav til universell utforming er konkretisert i bestemmelsenes 1.5. Den største svakheten er lokaliseringen av den nye skolen. Her betyr tomtevalget at skolen får en lang og bratt adkomstveg (se også avsnitt 6). Urnelund Behovet for en grav- eller urnelund på Søreide er stort. Når dette formålet veies opp mot andre behov og mot tilgang på areal blir den mest naturlige plasseringen i forlengelsen av kirketomten. Ved at barnehagen flyttes gis det rom for en større urnelund og bedre kontakt med kirken. For å sikre tilstrekkelig areal omdisponeres også deler av naboeiendomen gnr 36/3 (driftsbygning på nedlagt gårdsbruk). En mindre del av arealet er i dag regulert som friområde (reguleringsplan for Søreide/Søvik/Steinsvik delområde 9 fra 1997), men området benyttes ikke aktivt til dette formålet og halvparten av det aktuelle arealet videreføres som friområde gjennom FR6. Planen forutsetter at gangveg GV4 legges om slik at denne i framtiden kan gå i utkanten av urnelunden uten å krysse denne, og med bedre stigningsforhold og bedre universell standard. Ytrebygdsvegen 21 - felt B/N/T1 Eier av felt B/N/T1 har engasjert seg aktivt i planprosessen og levert et privat innspill til disponering av dette arealet (vedlegg E). Feltet inngår i kommuneplanens senterformål, og egner seg både til bolig og næring med høy arealutnyttelse. Det foreliggende forslaget til utbyggingsløsning åpner for et betydelig byggevolum, og er også noe større enn rammene for arealutnyttelse og felles utendørsareal i planbestemmelsene. Prosjektet må derfor vurderes på nytt etter høringsfasen med hensyn til form, byggehøyder og avstand fra nabogrenser. I forslaget til reguleringsplan legges det til rette for at feltet kan bebygges uten krav om detaljregulering, under forutsetning av at prosjektet utformes i samsvar med planens begrensninger (bestemmelsenes og 2.1.3). Fagetaten understreker at det på tross av senterstatusen er viktig å unngå at det etableres publikumsrettede tilbud som kan svekke det sentrale sentrumsområdet på Søreide. På bakgrunn av dette foreslås en øvre arealgrense på 300 m2 BRA for forretningsformålet. En ny fotgjengerakse mellom Ruskeneshaugen og krysset Søreidneset - Ytrebygdsvegen er et viktig element i planen. På taket av den gamle bussgarasjen er det i dag aktiviteter over store deler av døgnet som kan være til ulempe for nabolaget (bilverksted, bussparkering). 8. Alternativer for området sør for ny skoletomt Side 16 av 30

17 Søreide som sted preges i stor grad av de åpne skråningene fra Oddamarka ned mot sentrum, og dette kulturlandskapet er en viktig del av Søreides identitet. Ulike kulturminner sammen med våningshus og tuntre på gnr 35/688 (BF4) er viktige enkeltelementer i landskapet. Figur 7. Kulturlandskap på Søreide Samtidig er fagetaten åpen for at dette arealet kan disponeres på ulike måter. I kommuneplanen er området øst for den eksisterende gårdsvegen avsatt til friområde, mens området vest for vegen er senterområde (som på dette plannivået også inkluderer nødvendig grønnstruktur). Friområdet og senterområdet har omtrent samme størrelse i kommuneplanen. Som den sentrale interessenten i dette området har Skanska Bolig bedt om at arealet i hovedsak disponeres til boligformål, delvis som kompensasjon for at Skanska må avstå store arealer til skoleformål. Fagetaten velger derfor å presentere 2 alternative løsninger for bruken av dette området: Alternativ 1 - landskap, kulturmiljø og grønnstruktur. Alternativ 2 - boligfortetting. Begge alternativene har sterke sider og kan forsvares på bakgrunn av kommuneplanen og gjeldende arealpolitiske målsettinger. Alternativ 1 ligger til grunn for beskrivelsen i planrapporten, og bygger på en rekke innspill til planprosessen som avdekker et tydelig lokalt ønske om å ta vare på kulturlandskapet. Dette alternativet prioriterer områdets verdier knyttet til kulturminner, landskap og rekreasjon. Kommuneplanens bestemmelser pkt 7 om estetikk, egenart og byform bygger bl.a. på den europeiske landskapskonvensjonen, som igjen legger stor vekt på verdien av hverdagslandskapet. Dette er viktige referanser for denne løsningen. Alternativet kan også sees på som en prioritering av mulige framtidige arealbehov. På lang sikt kan det dukke opp tungtveiende argumenter for å plassere nye funksjoner sentralt i et senterområde som fra før har mange offentlige servicefunksjoner. Ulempene ved alternativ 1 er først og fremst at potensialet for boligfortetting i senterområdet ikke benyttes fullt ut, og at berørte grunneierne blir økonomisk skadelidende av dette. Videre vil utfordringer knyttet til skjøtsel av kulturlandskapet, som ikke lenger holdes i hevd gjennom landbruksdrift, bli størst ved dette alternativet. Uten skjøtsel vil den gamle innmarken raskt gro igjen og endre karakter. Side 17 av 30

18 Alternativ 2 bygger på et forslag fra Skanska Bolig som rettighetshaver til det aktuelle området, og er videreutviklet i dialog med fagetaten. Alternativet prioriterer samfunnets behov for boligfortetting i områder med god kollektivbetjening (jf. Søreides status som senterområde), samtidig som området både får gode interne kvaliteter og sikrer en sentralt plassert grønn korridor mellom sentrum og skoleområdet. Friområde fra kommuneplanen som formelt sett omdisponeres ved alternativ 2 kan anses som erstattet gjennom det nye sentrale grøntområdet, gjennom deler av skolens utearealer som bevares som naturterreng og gjennom planens øvrige grønnstuktur. Alternativet inneholder ca 94 boenheter slik det er presentert fra forslagstiller (jf. figur 8). Alternativ 2 har samtidig betydelige ulemper ved at skoletomten reduseres med ca 6 da, flere av områdets fornminner må sannsynligvis frigis, akebakken og nærmiljøanlegget reduseres og den østlige delen av området utnyttes tungt. Plasseringen av nærmiljøanlegget i bunnen av akebakken begrenser mulighetene for fysisk opparbeiding. I høringsutkastet er fredede kulturminner som berøres av utbygging markert med en egen hensynssone "omforming" (H820). Figur 8. Alternativ 2. Utfyllende planmateriale framgår av vedlegg B. Det er spesielt 3 forhold ved dette alternativet som fagetaten ikke kan slutte seg til: 1. Adkomstvegen til rekkehusene i nordøst skiller den østligste delen av skoletomten fra resten av skolens uteareal. Dette området blir også betydelig redusert i størrelse og blir bygget inne som følge av at den øverste husrekken ligger høyt oppe i skråningen. Det aktuelle arealet vurderes som viktig for skolen på grunn av områdets kvaliteter (store, slitesterke furutrær på en markert haug avgrenset av en steingard). 2. Enkelte bygninger og deler av bygninger bør reduseres i høyde. Dette gjelder spesielt bygg D i front av det gamle gårdstunet BF4 og 5. etasje i bygg E. 3. Fagetaten mener at fjerning av næringsbygget i krysset Ytrebygdsvegen - Nordeidevegen (Ytrebygdsvegen 38) bør være en forutsetning for alternativ 2. Bygget er fra 1950, er uheldig plassert i kulturlandskapet og har ingen spesielle kvaliteter. Dette tiltaket kan kompensere for nedbygging av verdifullt landskap ved at en viktig siktlinje og en grønn sammenhengende akse mellom den nye miljøgaten i sentrum og skoletomten gjenåpnes (jf. fig. 9). Side 18 av 30

19 Forutsetningen om riving av et eksisterende bygg betyr at ny utbygging må ha et visst omfang for å kunne forsvares økonomisk, og at partene kan samarbeide om plangjennomføringen. Eier av det aktuelle bygget er muntlig orientert om at dette kan bli foreslått. Skanska ønsker ikke en slik løsning, og viser til at dette blir for dyrt. Fagetaten tar foreløpig ikke stilling til valg mellom disse 2 alternativene, men dersom boligfortetting prioriteres foran landskapshensyn anbefaler fagetaten at alternativ 2 justeres på disse 3 punktene. Dersom det ikke er grunnlag for en slik justering bør kommuneplanens grønnstruktur videreføres i områdeplanen, slik at ny bebyggelse avgrenses til området vest for Ytrebygdsvegen 38. Dette begrunnes med at den østlige delen av området har status som friområde i kommuneplanen og har størst verdi for lek og aktivitet (akebakke, areal for nytt nærmiljøanlegg). Dersom planens LNF-områder i alternativ 1 reduseres betydelig i størrelse kan det være aktuelt å gi resterende arealer andre reguleringsformål enn LNF (for eksempel grønnstruktur). Figur 9. Ytrebygdsvegen Reguleringsbestemmelser Planbestemmelsene framgår av vedlegg C. Bestemmelser spesielt for alternativ 2 er tatt inn sist i vedlegget. Ulike delfelter behandles ulikt med hensyn til krav om etterfølgende detaljregulering ( 2.1.1/2.1.2 og 8.5.1). Dette følger av ulik kompleksitet og ulik grad av detaljering i områdeplanen. Planens rekkefølgebestemmelser framgår av 2.2. Friområder som skal erverves og nærmiljøanleggene er koblet opp mot alle områder med boligformål og hele S1 på grunn av dette områdets sentrale betydning for utviklingen av Søreide som lokalsenter. Øvrige rekkefølgekrav (særlig knyttet til veger, fortau og gangveger) er i hovedsak koblet til tilgrensende byggeområder. For senterområdene er det også tatt med vegtiltak i Søreidtræet Side 19 av 30

20 og Karlsmarka på grunn av senterområdenes sentrale posisjon innenfor planområdet og med bakgrunn i behovet for å redusere biltrafikken gjennom sentrumsområdet. 10. Spesielle virkemidler for plangjennomføring Urbant jordskifte Planloven åpner for bruk av jordskifte som virkemiddel for fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak ( 12-7 nr 13), under forutsetning av at det åpnes for dette i reguleringsplanens bestemmelser. Denne muligheten er tidligere ikke benyttet i Bergen, og det er kun få eksempler på landsbasis. Det nye boligområdet i Steinsvikvegen (BK1 og BF6) omfatter flere eiendommer, og enkelte av disse framstår som restarealer som vanskelig kan utnyttes fornuftig. Fagetaten foreslår at reguleringsplanen åpner for bruk av jordskifte for disse delfeltene. Planbestemmelsenes 1.10, sett i sammenheng med mulighet for fritak fra krav om detaljplan ( 2.1.1/2.1.2), er formulert slik at jordskifte framstår som et alternativ til frivillige løsninger mellom partene. Utbyggingsavtale Også bruk av utbyggingsavtale er hjemlet i planloven (lovens kap. 17), og innebærer at kostnader ved bl.a. infrastrukturtiltak som friområder og veger helt eller delvis bæres av utbyggere som drar nytte av byggepotensial som utløses gjennom planen. Dette kan lette gjennomføring av enkelttiltak som er underlagt rekkefølgekrav ved at utbyggere som inngår en frivillig avtale og betaler en forholdsmessig andel av definerte tiltak kan komme videre med sitt prosjekt uten å måtte vente på at tiltaket først må fullfinansieres og ferdigstilles. Planforslaget legger til rette for bruk av utbyggingsavtale (bestemmelsenes siste ledd), men dette spørsmålet er ikke avgjort og slik avtale er ikke en nødvendig forutsetning for gjennomføring av planen. Krav om felles planlegging Dette er et nytt og kraftig virkemiddel som er hjemlet i planlovens 11-8 e, og som lovgiver anbefaler at kommunene bruker med forsiktighet. Fagetaten foreslår at de mest sentrale delfeltene i det framtidige Søreide sentrum planlegges under ett i en felles detaljregulering. Dette gjelder områdene på nedsiden av vegen (bl.a. S1, NA1 og B/K1) + S3 i front av Søreidtunet. Uten en samlet plan for disse delfeltene kan det bli vanskelig å oppnå en god sammenheng mellom ny bebyggelse og andre viktige elementer i sentrumsområdet (spesielt verneverdige bygninger og anlegg, offentlig plass, åpne siktlinjer og gjennomgående turveg). Kravet er nedfelt i bestemmelsenes Eiendommer som berøres spesielt Her gis en oversikt over de eiendommene som i størst grad blir direkte berørt av planforslaget gjennom arealinngrep eller rådighetsbegrensinger: Skanska Bolig har lenge arbeidet for å utvikle Oddamarken til boligformål, og står dermed i en særstilling mellom private parter som blir negativt påvirket av planforslaget. Essostasjonen (gnr 36/309) drives i dag som automatstasjon, og Esso Norge ønsker å videreføre og oppgradere anlegget. Fagetaten foreslår likevel at eiendommen inngår i areal til ny fotballbane. Friområdet på Telenors eiendom (gnr 35/199) gir en reduksjon i tilgjengelig areal for næringsdrift. Nødvendig adkomst til friområdet over kaiområdet kan også tenkes å skape visse ulemper, men behovet for adkomst må vike i situasjoner/perioder der sikkerhetsmessige hensyn krever det (for eksempel ved lasting/lossing av skip). Side 20 av 30

21 Bjordal & Madsen som fester gnr 35/278 får deler av dagens næringsareal regulert til bolig- og kontorformål. For denne eiendommen kan grunneier og fester ha noe ulike interesser om framtidig arealbruk. Deler av privat eiendom gnr 36/3 med eksisterende driftsbygning omdisponeres til urnelund. Eksisterende næringsbygg på gnr 35/186 (i krysset Ytrebygdsvegen - Nordeidevegen) kan bli revet i alternativ 2, og får begrenset sitt utviklingspotensiale i alternativ 1 (bestemmelsenes 3.8). Et hjørne av COOP`s tomt som i dag benyttes til uteareal for barnehage reguleres til barnehageformål. COOP kan imidlertid være aktuell kjøper av nabotomten gnr 35/646 som eies av Tomteselskapet og benyttes til parkering i dag. Adkomstvegen til skolen med tilhørende parkeringsareal og omlegging av Nordeidstraumen berører 6-7 private eiendommer. 2 garasjer må rives, store deler av gnr 35/295, 296 og 36/150, 204 tas i bruk til veg- og parkeringsformål. Flere av eiendommene blir til dels sterkt berørt av vegføringen, og får også ulemper av ny trafikk (jf. også avsnitt 6). Stenging av Nordeidstraumen gir et annet trafikkbilde nord i planområdet. 2 boliger på gnr 35/2 langs gangvegen opp til Oddamarka fra sør videreføres ikke som boliger på grunn av adkomstforhold og ønsket om å unngå biltrafikk på gangvegen, som også er skoleveg fra sør. Bygningene står tomme i dag, har enkel standard og inngår i arealet som Skanska har rettigheter til. Planen tar ikke stilling til om bygningene rives eller tas vare på for eksempel til bruk for skole, SFO eller barnehagene. Stenging av Søreidtræet vil gi de øvre boligene en annen påkobling mot veinettet. Gnr 35/346 og 347 berøres mest av dette ved at ca 20 m ny vei føres fram mellom disse eiendommene. Boliger i nedre del av Søreidtræet drar nytte av at denne delen av veien blir kommunal. Bygningsrådet forutsatte i 1982 at adkomsten via Steinsvikvegen skulle være en midlertidig løsning. Forslaget til utnyttelse av felt B/N/T1 - Ytrebygdsvegen 21 er omfattende og vil påføre de nærmeste naboene betydelige ulemper. 11 parseller/nausttomter inngår i nye friområder og i kaiformål og kan dermed ikke bebygges. Et flertall av disse eies av store eiendomsaktører innenfor planområdet. De fleste parsellene ligger i området nedenfor dagens skole, og nye naust her vil forårsake tunge terrenginngrep og dele opp det nye friområdet FR3. Gnr 34/78 i friområdet FR4 kan eventuelt erstattes/makebyttes med del av kommunens eiendom 34/1 like ved som får status som naust. Driftsbygning på gnr 36/1 og eksisterende bolig på gnr 36/440 inngår i nytt boligområde. Dette er i samsvar med ønske fra eierne. Eksisterende bolig gnr 35/113 m.fl. inngår i senterområdet. Dette vurderes som en mulighet mer enn en begrensing, siden eiendommen kan videreføres som bolig eller inngå i et større senterområde med store utviklingsmuligheter. Eiendommens nøst inngår i friområdet da det ikke vurderes som ønskelig å opprettholde et privat nøst i lokalsenterets midtpunkt der offentlig tilgjengelighet til sjø er en viktig målsetting. 12. Forholdet til kommuneplanens rekkefølgebestemmelse for Søreide Kommuneplanens arealdel gir i dag en særskilt rekkefølgebestemmelse for Søreideområdet (bestemmelsenes pkt 21). Av denne framgår det at det ikke skal tillates nye boliger før offentlig service og infrastruktur (spesielt skolekapasitet og manglende grønnstruktur som turveger og friområder) er fastlagt i reguleringsplan. Denne planen vil løse skolespørsmålet, men vil ikke være tilstrekkelig for å sikre grønnstrukturen utenfor planområdet. Dette gjelder særlig sammenhengende turveger og gangforbindelse mot kollektivterminalen i Dolviken. Side 21 av 30