HORDALAND 1. KVARTAL 2019 DNB EIENDOM NYTT OM NYBYGG. Store variasjoner mellom hva som tilbys og lokale preferanser i Hordaland.

Transkript

1 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM NYTT OM NYBYGG Store variasjoner mellom hva som tilbys og lokale preferanser i Hordaland Les rapporten

2 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM 2 Tilbudet av nye boliger sentralt i Bergen er altfor lavt nå, samtidig som det er høyt og for ensartet i Bergen sør. I takt med økning i konsentrasjon av prosjekter i sør, har også andelen leilighetsprosjekt i bydelen økt markant mens andelen husprosjekt har falt tilsvarende. Antallet nye leiligheter for salg i sentrumsområdet er derimot på et særdeles lavt nivå. Med kun ett leilighetsprosjekt for salg som snart er utsolgt, har det ikke vært målt lavere nivå av antall nye boliger for salg her. Sammenligner man med tilbudet i de andre storbyene er også dette helt unikt, sier Thor Kristian Johannessen, Områdeleder for Nybygg i Hordaland. Vår påstand er at flere tomter i sentrumskjernen må bli tilgjengeliggjort for nye boligprosjekt. Per starten av mars for fire år siden var ca. 3% av det som var for salg av nye boliger i Ytrebygda hus, i dag er 1% av det som er for salg leiligheter, det er ingen større husprosjekt for salg her. I Fana var over 2% av det som var for salg av nye boliger for fem år siden husprosjekt, i dag er ca. 9% leiligheter kun i overkant av 1% hus. Samtidig var den gjennomsnittlige omsetningshastigheten raskere den gang. I Åsane ser vi også noe av den samme tendensen, det samme gjelder flere områder rundt Bergen spesielt i Lindås og Fjell. Familier er en av de viktigste kjøpegruppene her og det er viktig at det tilbys riktig type boliger til denne målgruppen. I sentrumskjernen bør imidlertid konsentrasjonen av leilighetsprosjekt ta seg opp så raskt som mulig. Thor Kristian Johannessen, Områdeleder for Nybygg i Hordaland. Med bedre tider i viktige næringer i Bergensregionen og tiltagende befolkningsvekst fra bunnivå for et til to år siden, har omsetningen av nye boliger også tatt seg opp. Omsetningen i Bergen er ca. halvannen gang høyere hittil i år enn ved samme tid i fjor. Den månedlige omsetningen er også 8,2% høyere enn ved snittet i fjor. Dette også til tross for at tidligvinteren er av de periodene det i snitt omsettes færre nye boliger i Bergen. Det er spesielt bydelene Ytrebygda og Årstad som trekker opp med hhv. tre- og femdobling i omsetningen sammenliknet med samme tid i fjor, sentrum og Åsane trekker ned. Ved Kronstad og Sandsli er det også lansert flere attraktive prosjekter den seneste tiden. Vi tror vi vil se en god utvikling også de neste kvartalene, men det er helt avgjørende at tilbudet i sentrum av Bergen tar seg opp og at det i større grad tilbys riktig type boliger på riktig sted, sier Thor Kristian. Dette gjelder både for Bergen og nærliggende kommuner.

3 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM 3 Tre fjerdedeler av omsetningen skjer i bydelene sør for sentrum Totalt er det 14 prosent færre nye boliger for salg i Bergen nå enn for ett år siden. 74% av boligene for salg ligger i bydelene Fana, Ytrebygda og Årstad. Samtidig har 75% av alle salg hittil i år vært i disse bydelene. Til sammenligning utgjorde omsetningen her kun 46% av den totale omsetningen i Bergen ved samme tid i fjor. Omsetningen hittil i år i Bergen totalt er halvannen gang høyere enn ved samme tid i fjor og det månedlige omsetningsvolumet 8,2% høyere enn snittet for 218, samtidig som tilbudet av nye boliger har falt ni prosent bare hittil i år. Dette til tross også for at tidligvinteren i snitt er en av de periodene det omsettes færrest nye boliger i Bergen. Spesielt i Ytrebygda i sør og ved Kronstad har salget vært godt. Salget i Bergen sentrum og Åsane trekker ned totalvolumet. Omsetningsnivået vil fortsatt forbli høyest i bydelene i sør på kort og mellomlang sikt med majoritet av boligprosjektene for salg her. Samtidig vil nok omsetningen i sentrum og spesielt i nord ta seg opp med flere og riktige type lanseringer de neste kvartalene. Antallet for salg i Fana har riktignok gått ned med 8,9% siden desember og er 8,8% lavere en ved samme tid i fjor. For seks år siden var andelen nye boliger for salg i sør og sentrum omtrent lik med hhv. 24% og 23%, i dag er fordelingen hhv. 74% og 1%. Med en uforholdsmessig høy andel boliger for salg i sør de siste årene spesielt sammenliknet med sentrumsområdet, mener vi reguleringsstrategien og fortettingsstrategien langs bybanene bør revurderes. Når kun ett av 75 prosjekter ligger i Bergen sentrum og det samtidig er høy konsentrasjon i sør over tid, gir det en unaturlig balanse i tilbudet Antall solgte Antall for salg Figur 1: Omsetningsnivået i Bergen har vært relativt stabilt totalt sett, men med store geografiske endringer over tid. I dag skjer tre fjerdedel av alle salg i bydelene Fana, Ytrebygda og Årstad, kun 1% i sentrum frem til senvinteren 216 var det enkeltmåneder med flere salg i sentrum enn i både Fana, Ytrebygda og Årstad. Antallet for salg i sentrum utgjør også kun 1% av det totale antallet i Bergen, samtidig som 74% av boligene for salg ligger i sør.

4 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM 4 ANTALL BOLIGER FOR SALG Bergenhus Fana Ytrebygda Årstad Figur 2: Kun 1% ligger i Bergenhus, 74% i Fana, Ytrebygda og Årstad. Frem til 214 var det flere nye boliger for salg i sentrumskjernen enn både på Fana og Ytrebygda. Med få nye lanseringer har tilbudet vært spesielt lavt i Bergenhus siden 217. I Bergen sør er imidlertid tilbudet fortsatt høyt. Antallet for salg på Fana har riktignok gått ned med 8,9% siden desember og 22% sammenliknet med samme tid i fjor fra et høyt nivå. I Ytrebygda har antallet for salg gått ned med 7,2% siden desember og 8,8% lavere enn ved samme tid i fjor. For seks år siden var andelen nye boliger for salg i sør og sentrum omtrent lik med hhv. 24% og 23%, i dag er fordelingen hhv. 54% og 1%. Med en uforholdsmessig høy andel nye boliger for salg i sør de siste årene spesielt sammenliknet med sentrumsområdet, mener vi reguleringsstrategien bør endres. Når kun ett av 75 prosjekter ligger i Bergen sentrum og det samtidig er høy konsentrasjon i sør over tid, gir det en unaturlig balanse i tilbudet Leiligheter Hus Figur 3: Tabellen viser andelen nye leiligheter for salg versus hus i Ytrebygda. Til tross for beliggenheten er det ingen større husprosjekt for salg per i dag.

5 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM 5 LEILIGHETER FOR SALG I FANA LEILIGHETER FOR SALG I ÅSANE 12, % 12, % 1, % 1, % 8, % 8, % 6, % 6, % 4, % 4, % 2, % 2, %, % , % Andel leiligheter for salg i Fana Andel leiligheter for salg Åsane Figur 4: Det er flere større husprosjekt for salg her enn i Ytrebygda og variasjonen over tid er noe mindre. Men både det totale antallet nye leiligheter for salg i Fana og andelen leiligheter vs. hus er imidlertid høy også her gitt beliggenheten. Figur 5: Tatt i betraktning beliggenheten er andelen leilighetsprosjekt høy, men tilsvarende som for Fana er variasjonene noe mindre over tid enn i Ytrebygda. ANTALL NYE BOLIGER FOR SALG OMSETNING NYE BOLIGER Ytrebygda Fana Ytrebygda Fana Figur 6: Figuren viser at antallet nye boliger for salg i Bergens sørlige bydeler har vært høyt de siste to årene. Her har boligkjøperne hatt mye å velge mellom over en lang periode nå, spesielt av nye leiligheter. Figur 7: Høyt antall lanseringer og stort utvalg av nye boliger bidro til en høy omsetning spesielt på senvinteren i fjor for deretter å avta. I Ytrebygda har imidlertid omsetningen tatt seg opp den siste tiden fra et lavt nivå på høsten i fjor.

6 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM 6 BYDEL ANTALL NYE BOLIGER FOR SALG Bergen 914 Fana 234 Ytrebygda 268 Bergenhus 5 Årstad 174 Laksevåg 78 Fyllingsdalen 3 Åsane 117 Arna 8 Tabellen viser antall nye boliger som er for salg per i dag fordelt på bydel. Antallet inkluderer ikke mindre prosjekter. Det er en høy konsentrasjon av nye boliger for salg i sør samtidig som antallet er svært lavt i sentrum og også i Arna. Bergenhus og Årstad Majoriteten av det som er for salg i Bergen ligger altså fortsatt i sør, og andelen sett opp mot Bergen er også ca. uendret mot i fjor med en nedgang i antall for salg i sentrumskjernen, men en økning i Årstad og Åsane. Omsetningen i Årstad inklusive Kronstadområdet er også femdoblet mot samme tid i fjor, opp fra et lavt nivå Bergenhus Årstad Figur 8: Antall nye boliger for salg Bergenhus og Årstad Figur 9: Salgsutvikling Bergenhus og Årstad Bergenhus Årstad

7 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM 7 Arna og Åsane 25 I Arna er det tilvarende som i sentrum knapt 2 noen nye boliger for salg nå. Med kun åtte 15 nye boliger for salg mot 83 ved samme tid 1 i fjor er tilbudet særdeles lavt. I Åsane er tilbudet omtrent likt som i fjor, men andelen leilighetsprosjekt er uforholdsmessig høy gitt beliggenheten Åsane Arna Laksevåg og Fyllingsdalen I områdene lenger vest, med Laksevåg, er antallet for salg omtrent uendret. Samtidig har omsetningen der falt med hele 33 prosent sammenliknet med i fjor. I Fyllingsdalen har salget vært godt og antallet for salg er dermed nesten halvert det siste året. Her er det hele 125 færre nye boliger for salg sammenlignet med toppen i 213, og 51 færre sett opp mot den siste toppen i oktober 217. Figur 1: Antall nye boliger for salg Bergen nord Figur 12: Antallet nye boliger for salg i Bergen Vest har variert sterkt under de siste årene. Den siste tiden har salget vært godt spesielt i Laksevåg noe som har gitt utslag på tilbudssiden. Åsane Arna Figur 11: Salgsutvikling Bergen nord Fyllingsdalen Laksevåg

8 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM Fyllingsdalen Laksevåg Store prisvariasjoner innenfor bygrensene Figur 13. Omsetningen i Fyllingsdalen har vært høy under de siste to kvartalene og absorbsjonen av nye boliger har tiltatt. I Laksevåg er omsetningsnivået høyere enn ved samme tid i fjor, men lavere enn på senhøsten i takt med et fallende tilbud. Frem til februar i år var tolvmåneders prisvekst på brukte boliger i Bergen på 3,4 prosent. Samtidig økte nybyggprisene med 3,2 prosent. Men det er store lokale variasjoner i prisendringer. Med enda større knapphet i sentrumsområdet og lansering av nytt trinn i Nyhavn Sandviken har prisnivået økt med 7,8% her under de siste tolv månedene og er per mars 6,4% høyere enn snittet for 218. I Arna har det også vært en markant prisvekst, med få prosjekter for salg er snittprisen også sensitiv for hvilke prosjekter som er for salg og med lansering av nytt prosjekt Arnatveit i februar økte snittprisen med hele 18,5% sammenliknet med samme tid i fjor. I de øvrige bydelene har det vært en mer moderat prisvekst på mellom 2 og 5%. Prisene på nybygde kvadratmetere i Bergen totalt er 1,7 prosent høyere nå enn snittet for 218, men nivået er omtrent uendret siden desember. Det relativt store prisdifferanser med høyeste prisnivå i Bergenhus med 67,2K mot 49,2K i hhv. Åsane og Arna. Disse prisdifferansene vil sannsynligvis endre seg lite de neste kvartalene.

9 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM BERGEN BERGENHUS ÅRSTAD FANA YTREBYGDA ÅSANE Kvmpris leiligheter ARNA LAKSEVÅG FYLLINGSDALEN Bergenhus Årstad Figur 14: Figuren viser variasjon i kvadratmeterpriser på nybygg i ulike deler av Bergen. Prisene varierer mellom 49 og 68. kroner per kvm. Figur 15: Prisutvikling i Bergenhus og Årstad. I Bergenhus ser vi en langt større prisøkning enn i Bergen for øvrig inklusive den nærliggende bydelen Årstad, noe som skyldes knappheten på nye boliger i Bergenhus. Det nye trinnet i Nyhavn Sandviken som er lansert nærmest i ensom majestet i denne delen av byen, drar nivået kraftig opp. Prisnivået i sentrum har økt med 8 prosent det siste året og er per februar 6,4 prosent høyere enn snittet for I Åsane har prisutviklingen på nybygg vært relativt flat de siste årene, mens det i Arna har vært en markant prisvekst - med få prosjekter for salg er snittprisen sensitiv for hvilke prosjekter som er for salg og med lansering av det nye prosjektet Arnatveit har snittprisen økt med hele 18,5 prosent sammenliknet med samme tid i fjor. I de øvrige bydelene har det vært en mer moderat prisvekst på mellom to og fem prosent Åsane Arna Figur 16: Prisutvikling i Åsane og Arna

10 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM Figur 18: I de sørlige bydelene av Bergen har det vært en mer moderat prisøkning for nybygg det siste året etter en markant vekst spesielt i Fyllingsdalen Laksevåg Utenfor Bergen etterspørres en annen type boliger Bergenhus Årstad Figur 19: Prisene på nybygde leiligheter i Bergen Vest har økt de siste månedene, men tilsvarende som for områdene i sør mer moderat enn i Bergenhus. I Lindås har det vært økning i omsetning hittil i år sammenliknet med fjoråret. Omsetningsnivået er 13 prosent høyere i år enn det var på samme tid i fjor. Sammenligner vi med snittet for i fjor er det månedlige omsetningsnivået hittil i år hele 29 prosent høyere, noe som også betyr at det har vært en dobling av salget siden desember i fjor. Samtidig må det sies at salgstakten er lav når vi sammenligner med toppåret 216 og starten av 217.

11 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM 11 Vi ser det samme bildet i flere av de andre kommunene rundt Bergen. Utfordringen her ligger ikke utelukkende i etterspørselen, men i at det har blitt lansert for få riktige type boliger i disse områdene. Dette gjelder spesielt i kommuner som Fjell og Meland. Skal omsetningsnivået ta seg opp vesentlig her må det lanseres flere husprosjekter av riktig kvalitet til riktig pris. I samtlige kommuner med unntak av Meland og Os er antallet for salg lavere både enn ved samme tid i fjor. På Stord er tilbudet redusert med nesten 5 prosent de siste to tre månedene. I øvrige kommuner utenfor Bergen med Meland, Fjell, Os, Askøy, Stord og Bømlo har salget avtatt sammenliknet med i fjor. På Stord ser vi imidlertid et lyspunkt, der har omsetningen økt de siste månedene etter å ha vært på et lavt nivå over lengre tid. På Stord har økt aktivitet i maritim og offshorenæringen hatt effekt på omsetningen av nye boliger de siste kvartalene, de neste kvartalene vil salgstakten øke ytterligere med bedring i viktige næringer. ANTALL FOR SALG TYPE BOLIGER FOR SALG % 8 7 1% 6 5 8% 4 3 6% 2 1 4% % Lindås Meland % ASKØY BØMLO FJELL LINDÅS MELAND OS OSTERØY STORD SALGSUTVIKLING Andel leiligheter/hus for salg Figur 22: Andel nye leiligheter versus større husprosjekt for salg. Grafen viser at det er en høy andel leilighetsprosjekt for salg i samtlige kommuner med unntak av Bømlo og Os Lindås Meland

12 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM Fjell Askøy Os Fjell Askøy Os Figur 23: Antall nye boliger for salg Fjell/Askøy/Os. Figur 24: Salgsutvikling Fjell/Askøy/Os Stord Bømlo Stord Bømlo Figur 25: Antall for salg Stord/Bømlo. Figur 26: Fra et meget godt salg på Stord i 213 har omsetningen falt i takt med dårligere tider i offshorevirksomheten. Nå ser vi imidlertid igjen lyset på Stord, mens salget på Bømlo er mer stabilt.

13 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM 13 Svak prisutvikling på nybygg utenfor Bergen Prisnivået på leiligheter er omtrent uendret på Lindås og Fjell i løpet av det siste året. På Askøy har nybyggprisene økt med 2,9 prosent og på Stord 1,6 prosent. I Meland og Os har prisene falt med henholdsvis 2,4 og 1,5 prosent de siste 12 månedene Prisnivået på nye hus har også økt markant i 15 enkelte kommuner grunnet lavere tilbud. Dette 1 sammen med en større andel av prosjekter i høyere prisklasse har gitt en prisvekst på rundt ni prosent både i Fjell og på Stord Askøy Fjell Os Figur 27: Prisutvikling leiligheter Askøy, Fjell, Os.

14 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM Lindås Meland Figur 28: Prisutvikling leiligheter Lindås/Meland Stord Bømlo Lindås Meland Figur 29: Prisutvikling leiligheter Stord/Bømlo. Figur 3: Prisutvikling hus Lindås/Meland.

15 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM 15 Ta vel imot vår nyansatte prosjektmegler i Bergen! I november hadde Bodil Innset sin første dag på jobb i DNB Eiendom-drakt, og hun er allerede godt i gang med salg av flere spennende boligprosjekter. Hun kan skilte med bred erfaring og lang fartstid i meglerbransjen. De siste 1 årene har hun utelukkende jobbet med salg av nye boligprosjekter. Ikke minst har hun med seg nye, spennende prosjekter i "kofferten". Med Bodil på laget er DNB Eiendom ytterligere styrket, og befester sin posisjon innenfor prosjektsalg i Bergen. Velkommen, Bodil - vi gleder oss til fortsettelsen! Ny prosjektmegler i Bergen, Bodil Innset.

16 HORDALAND 1. KVARTAL 219 DNB EIENDOM 16 Vi i DNB Eiendom tilbyr deg skreddersydde analyser! Gjennom hele fjoråret så vi at boligkjøperne ble stadig mer selektive. Dette mønsteret tror vi vil fortsette fremover. Det vil derfor bli stadig viktigere å velge riktige løsninger til riktige kjøpergrupper. Du må vite hva som selger til hvilken pris i et gitt område. Denne innsikten vil være avgjørende for å sikre høy nok omsetning og god lønnsomhet. Vi i DNB Eiendom tilbyr skreddersydde analyser i investeringsfasen og ved prosjektering, uansett hvor i landet ditt marked befinner seg. Erlend Hauglid Bodil Innset Therese Fimland Una Thoresen DNB Eiendom er Norges største prosjektmegler og har spesialkompetanse innenfor kjøp og salg av nye boliger. Vi bistår utbygger helt fra starten og kjenner derfor prosjektene svært godt. Dyktige meglere med lang erfaring, god lokalkunnskap og Norges største bank i ryggen gir det beste resultatet for byggeprosjekter. Våre eiendomsmeglere i Bergen og Hordaland nybygg spesialiserer seg i kjøp og salg av ny eiendom og har spisskompetanse på nye prosjekter i Bergensregionen og Hordaland. Thor Kristian Johannessen Thor Kristian Johannessen / Leder Nybygg Bergen / / thor.kristian.johannessen@dnbeiendom.no Jørn Are Skjelvan / Leder Nybygg Norge / / jorn.are.skjelvan@dnbeiendom.no Sofie Hagerup Mørkved / Leder Analyse / / sofie.hagerup.morkved@dnbeiendom.no Kilder: ECON Nybyggrapport , Eiendomsverdi, SSB og Eiendom Norge. Forside: Bilde av Bergen, foto: GettyImages Forsiden