Omsetningen i Oslo nesten doblet

Transkript

1 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM NYTT OM NYBYGG Omsetningen i Oslo nesten doblet Les rapporten

2 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 2 FOTO Stig B. Fiksdal/DNB 13 % Salget i Oslo ar dessuten økt med 13 % sammenliknet med forrige kvartal. Jørn Are Skjelvan Leder for DNB Eiendom Nybygg Omsetningen i Oslo er nesten doblet ittil i år sett opp mot samme periode i fjor, dette skjer samtidig med et rekordøyt antall bruktboliger for salg og økt prispremie mellom nytt og brukt. Riktignok er omsetningsnivået av nybygg opp fra et lavt nivå under første alvår i fjor. Salget i Oslo ar dessuten økt med 13 % sammenliknet med på tidligvåren og 29 % sett opp mot i vinter. Like nord og sørvest for Oslo ser vi samme tendens. Totalt på Østlandet er det også omsatt flere nye boliger nå på vårparten sammenliknet med på tidligvinteren, men færre enn ved samme tid i fjor. Oslo og de nærmeste randsonene trekker opp nivået, de andre områdene ned sammenliknet med i fjor. I Oslo og de nære randsonene til Oslo ar det vært flere lanseringer ittil i år sammenlignet med i fjor, i de fleste andre områder på Østlandet er det lansert færre eneter. solgt flest nye boliger under det siste året. På Lørenskog ar DNB prosjektet Tunkvartalet, dette ble lansert i mars i år og nesten 50 % er allerede solgt til tross for knallard konkurranse i området. Meierikvartalet er videre det prosjektet vor det er solgt nest flest eneter på Østlandet under siste kvartal, og vi ar solgt den dyreste eneten som noen gang er omsatt på Romerike. Det er lansert flere nybyggprosjekter i Oslo den siste tiden, likevel er nivået ele 47 % og 43 % lavere enn i enoldsvis 2016 og Sett opp mot boligbeovet er nivået lavt i Oslo og også altfor lavt i flere områder rundt Oslo. Det er imidlertid store variasjoner i prosjektkonsentrasjon med spesielt øy konkurranse eksempelvis på Lørenskog. Vi venter god utvikling i Oslo og på Østlandet for øvrig de neste kvartalene, men med store lokale variasjoner både når det gjelder omsetning og konkurranse. I Asker selger DNB prosjektet Neselva Hageby, dette er det prosjektet i Asker vor det er God lesing!

3 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 3 Høy aktivitet i Oslo Det ar vært øy salgsaktivitet i Oslo denne våren med både øyt antall bruktboliger for salg og nesten dobling i antall lanseringer av nybygg sammenliknet med samme periode i fjor. Samtidig ar prisveksten tiltatt. Det er øyere prosjektkonsentrasjon i dyrere områder som trekker opp prisnivået. På sentrum vest er det lansert svært lite over tid, prosjektene som er lansert er nå selger meget godt. Men også i nord og i øst er omsetningen god til tross for et spesielt øyt antall bruktboliger for salg i disse områdene. Det er også lansert flere nye boliger er sammenliknet med i fjor. Som tidligere påpekt ar små renteevinger ikke signifikant innvirkning på aktivitetsnivået, tvert imot motvirkes dette av økt reallønnsvekst. Det er altså også verdt å merke seg at det økende nybyggsalget i Oslo kommer i en tid vor tilbudet av bruktboliger er rekordøyt. Prisveksten for bruktboliger i Oslo ar vært moderat så langt i år, men til tross for dette øker salget av nye boliger. Vi ser også at flere yngre boligkjøpere enn tidligere kjøper nybygg, det til tross for at prispremien mellom brukt og nytt ar økt i perioden fra januar til juni. Bare det siste kvartalet ar nybyggprisene i Oslo økt med Salgsutvikling Oslo OSLO Bare det siste kvartalet ar nybyggprisene i Oslo økt med cirka 1 %, under de siste 12 månedene ar prisøkningen vært på 6,7 % feb. 13 jul. 13 des. 13 mai. 14 okt. 14 mar. 15 aug. 15 jan. 16 jun. 16 nov. 16 apr. 17 sep. 17 feb. 18 jul. 18 des. 18 mai. 18 Det er solgt 48 % flere nye boliger ittil i år i Oslo vs. samme periode i fjor, 13 % flere nå på vårparten sammenliknet med på senvinteren. Det er spesielt områdene på sentrum vest som trekker opp i tillegg til god utvikling i nordøst.

4 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 4 cirka 1 %, under de siste 12 månedene ar prisøkningen vært på 6,7 %. Til sammenlikning ar bruktboligprisene i Oslo økt med 2,1 % de siste tolv månedene. Vi ser også at omsetningen av nye boliger i de nære randsonene til Oslo, som Bærum, Asker og Skedsmo ar økt. Omsetningen er øyere på disse stedene både enn i vinter, enn ved samme tid i fjor og ittil i år sammenliknet med samme periode i fjor. Flere attraktive lanseringer kombinert med næret til Oslo, gode bomiljø og gunstig prisnivå relativt til ovedstaden trekker spesielt opp omsetningsnivået er. Men for Akersus totalt er salgsvolumet lavere enn i fjor, med en nedgang i områder som Ski og i kommuner lengst nord på Romerike. På fylkesnivå er det kun i Oslo og Østfold at det er omsatt flere nye boliger enn ved samme periode i fjor på Østlandet. Eksempel salgsutvikling bydeler Oslo Vest ULLERN FROGNER Salgsutvikling Østlandet 3000 ANTALL SOLGTE ØSTLANDET For Akersus totalt er salgsvolumet lavere enn i fjor, med en nedgang i områder som Ski og i kommuner lengst nord på Romerike Det ble omsatt 7,8 % færre nye boliger ittil i år vs. samme periode i fjor, 14,6 % færre nå på vårparten enn ved samme tid i fjor. Oslo og nære randsoner til ovedstaden trekker opp ytre randsoner trekker ned.

5 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 5 Salgsutvikling alle områder Østlandet Vs. siste 2mnder Vis for 12mnder siden Hittil i år vs. samme periode i fjor Oslo 12,9 % 7,2 % 48,1 % Akersus 22,5 % -19,4 % -13,2 % Hedmark 33,3 % -49,4 % -24,1 % Oppland -29,7 % -45,8 % -43,4 % Buskerud 45,9 % -21,0 % -39,3 % Østfold 121,6 % 12,3 % -18,5 % Vestfold 18,3 % -32,9 % -21,4 % Telemark 6,9 % -56,9 % -53,1 % Vi ser også at flere yngre boligkjøpere enn tidligere kjøper nybygg, det til tross for at prispremien mellom brukt og nytt ar økt i perioden fra januar til juni.

6 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 6 Det bygges fortsatt for få boliger Økningen i antall lanseringer er størst i sentrum vest, endringen er mindre i Oslo nord og i øst. I Oslo er det lansert flere nye boliger ittil i år sammenliknet med samme tid i fjor, med nesten dobbelt så mange lanseringer nå på vårparten enn ved samme tid i fjor, samt ittil i år og sett opp mot samme periode i fjor. Økningen er størst i sentrum vest, endringen er mindre i Oslo nord og i øst Men antall lanseringer er likevel lavt sammenliknet med 2016 og 2017, faktisk ele 47% og 43% lavere. Sett opp mot ventet befolkningsvekst i Oslo de neste årene er nivået fortsatt for lavt sett opp mot boligbeovet, spesielt til neste år som påpekt for ca. et år siden, men også i 2021 og 2022 med dagens byggetakt. Et øyt antall ferdigstillelser nord for Oslo til neste år vil imidlertid kunne oppveie for noe av tilbudsunderskuddet til neste år, men langt fra alt. Om vi ser på de andre randsonene rundt Oslo, er det store lokale variasjoner og flere steder bygges det for lite sett opp mot boligbeovet lokalt. Eksempelvis er det øy prosjektkonsentrasjon på Lørenskog rett utenfor Oslo, mens antallet nye boliger for salg i Lier, Ås, Røyken og Asker er lavt.

7 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 7 I randsonene rundt Oslo, er det store lokale variasjoner i prosjektkonsentrasjon og tilpasning mellom tilbud og etterspørsel. Om vi måler på fylkesnivå er det kun Oslo, Buskerud og Østfold vor det er lansert flere nye prosjekter på vårparten i år enn i fjor, men det er kun i Oslo vor det ar vært flere lanseringer ittil i år enn under samme periode i fjor. Samtidig ar det vært en nedgang i antall ikke solgte eneter i igangsatte prosjekter på Østlandet, i motsetning til i flere av de andre regionene. Antall lanseringer alle områder Østlandet Vs. siste Vs. samme Hittil i år vs. Vs. samme Vs. samme 2mnder tid i fjor samme tid i 2017 tid i 2016 periode i fjor Oslo 90 % 53 % 88 % -43 % -45 % Akersus 107 % -5 % -27 % 2 % 4 % Hedmark 63 % -61 % -17 % -76 % -29 % Oppland 53 % -31 % -61 % 40 % -18 % Buskerud 139 % 1 % -59 % -17 % -21 % Østfold 106 % 12 % -44 % 47 % 16 % Vestfold 18 % -37 % -20 % 15 % 74 % Telemark -5 % -42 % -39 % -22 % -64 % Et øyt antall lanseringer i Oslo, økning også i de andre områdene fra vinteren i år med unntak av i Telemark. Hittil i år er det imidlertid kun i Oslo at det er lansert flere enn under samme tid i fjor opp fra et spesielt lavt nivå i fjor. Sammenliknet med tidligere år er antallet lanseringer øyere i Østfold, Vestfold og Akersus.

8 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 8 Antatt ferdigstillelse Østlandet AKERSHUS OSLO Det vil bli et lavt antall ferdigstillelser i randsonene sørvest for Oslo i 2019 og 2020, men øyt like nord for Oslo i I Oslo vil antallet bli særlig lavt i 2020 med tilbudsunderskudd gitt ventet befolkningsvekst og dagens byggetakt. Noe av dette underskuddet vil imidlertid utlignes av et øyt antall ferdigstillelser nord for Oslo, men langt fra alt Buskerud Vestfold Telemark Hedmark Oppland Østfold

9 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 9 Hva skjer med prisutviklingen for nye boliger? For nybygg er det spesielt store lokale prisvariasjoner mellom de ulike bydelene i Oslo nå. Kvadratmeterprisen for en sentrum/vestleiliget er eksempelvis gjerne dobbelt så øy for øyeblikket som en kvadratmeter i flere av de ytre bydelene. De mest attraktive boligene i sentrumsprosjektene ar ofte en kvadratmeterpris på godt over kroner, mens snittprisen for alle typer nybygg i Oslo per februar lå på kroner. Det er spesielt prosjektene i sentrum vest og til dels Oslo nord som trekker opp tolvmåneders prisvekst for nybygg i ovedstaden. Det siste året ar prisene for nybygg i Oslo økt med 6,7 %, mens tilsvarende tall for bruktbolig er 2,1 %. Vi tror prispremien mellom nybygg og brukt vil olde seg relativt stabil de neste kvartalene. På Østlandet som elet er det derimot i de ytre randsonene til Oslo, som Vestfold, Østfold og Hedmark at nybyggprisene på enoldsvis 14,2 % og 11,9 prosent, er vesentlig øyere enn i Oslo. Lansering av flere premiumprosjekter og øyere prosjektkonsentrasjon i de større byene i Hedmark og Østfold med bl.a. Hamar Prisvekst Nybygg Østlandet 14,0 % KVMPRIS ØSTLANDET 12,0 % 10,0 % Snittprisen for alle typer nybygg i Oslo per februar lå på kroner. 8,0 % 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0,0 % Tiltagende vekst siste året, spesielt ittil i år. Høyest ar prisveksten vært i Østfold, Vestfold og Hedmark, i tillegg trekker større prosjektkonsentrasjon i Oslo og øyere prisede områder opp snittet.

10 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 10 og Fredrikstad er de viktigste årsakene til disse prisøkningene. Det er likevel verdt å merke seg at prisnivået i Hedmark fortsatt kun er på nesten alvparten av nivået i Oslo. Derfor tror vi også at prisene vil øke mest i de ytre randsonene til Oslo de neste kvartalene. Målt i prosent vil differansen mot Oslo avta, men målt i verdi vil differansen ikke endres nevneverdig, spesielt ikke fra senøsten av med risiko for tilbudsunderskudd og prispress. De siste tallene viser også at prispremien mellom brukt og nytt øker. Kvmpriser nybygg per februar 100 KVMPRIS LEILIGHET Prisnivået i Hedmark er fortsatt kun på nesten alvparten av nivået i Oslo Oslo Akersus Vestfold Buskerud Østfold Oppland Telemark Hedmark Store geografiske variasjoner, ele 42K forskjell mellom Oslo og Hedmark. Det er ventet sterkere prisvekst i nærområdene til Oslo enn i Oslo de neste kvartalene, men fra 2020 er det risiko for markant prisvekst i Oslo.

11 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 11 Prispremie nybygg vs. brukt Oslo NYBYGG BRUKT feb. 13 jun. 13 okt. 13 feb. 14 jun. 14 okt. 14 feb. 15 jun. 15 okt. 15 feb. 16 jun. 16 okt. 16 feb. 17 jun. 17 okt. 17 feb. 18 jun. 18 okt. 18 feb. 19 Toppen ble nådd i desember 2017 med differanse på ca. 20%. Fra stabilt nivå frem til senøsten i fjor, ar premien økt igjen. Prisutvikling nybygg leiligeter Oslo vs. resten av Østlandet OSLO AKERSHUS BUSKERUD HEDMARK 40 OPPLAND 30 TELEMARK VESTFOLD ØSTFOLD Sterkest prisvekst i Oslo over tid spesielt under østen 2016, øyest prisvekst siste 12mnder i Vestfold, Østfold og Hedmark.

12 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 12 Nøkkeltall nybygg Kvmpris nybygg alle boligtyper per juni 2019 Prisvekst nybygg siste 12mnder BRA nybygg Oslo 86,2 6,7 % 72,5 Akersus 57,9 7,6 % 77,5 Vestfold 55,8 8,1 % 85,6 Buskerud 51,5 4,1 % 87,7 Østfold 50,7 14,2 % 84,2 Hedmark 47,5 11,9 % 83,4 Oppland 47,5 2,2 % 84 Telemark 43,9 6,6% 96,9

13 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 13 PROSJEKTER ØSTLANDET Neselva Hageby Dette er det prosjektet vor det er solgt flest nye boliger i Asker det siste året. To av trinnene er utsolgt og 80 % av alle enetene lansert i prosjektet mellom våren i fjor og i øst er solgt. Prosjektet ar solgt svært godt også med øyere kvadratmeterpris enn konkurrerende prosjekter i nærområdet. Byggingen er i full gang Hus A og B er allerede reist i full øyde, garasjeanlegget er ferdig bygget og muring av fasaden starter rett over sommeren. Dette blir en fantastisk ageby nord i Asker! Tunkvartalet På Lørenskog lanserte vi totalt 105 leiligeter i første byggetrinn i slutten av februar i år. Til tross for knallard konkurranse i området er nesten 50 % av leiligetene solgt. Dette er et av de bestselgende prosjektene på Romerike under siste alvår. Tunkvartalet er lansert med borettslagsmodell. Mills Kvartal Mills Kvartal er en stor salgssuksess midt på Grünerløkka i Oslo. Det er solgt verdier for over en milliard kroner, med 81 % solgte i alle tre us lansert fra mail til september i fjor. Meierikvartalet Dette er det prosjektet med flest solgte på Østlandet under siste kvartalet, nest flest bare i trinn2 lansert i mai. Her ar vi dessuten solgt Lillestrøm og Romerikets dyreste leiliget. Neste trinn kommer i midten av september, og vi ar allerede meget god interesse.

14 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 14 PROSJEKTER ØSTLANDET Svelvigen Brygge Svelgiven Brygge er et elt nytt boligprosjekt med beliggenet på sørsiden av Svelvik sentrum. Prosjektet ar en unik beliggenet med utsikt utover fjorden og båtavn like utenfor stuedøra. Totalt består prosjektet av 103 leiligeter med 90 bryggeleiligeter og 13 småus/eneboliger. I det første trinnet lansert i mars er ele 90 % solgt og det med øyere snitt kvadratmeterpris enn i noe tidligere prosjekt i Svelvik. Nytt salgstrinn med leiligeter og us kommer i øst. Engelsviken Dette er også et bryggeprosjekt, med flott beliggenet ved bryggekanten i Fredrikstad. Over alvparten av leiligetene er solgt, og det med ca. 10 % øyere kvadratmeterpris enn snittet for Fredrikstad. Her ar vi både lokale kjøpere og tilflyttere, de fleste i alderen 50+. En del av kjøperne ar også att ytte i området tidligere, og flytter nå fra enebolig/us til leiliget ved sjøkanten. Her ar får man blant annet muliget for båtplass like utenfor stuevinduet og en fantastisk skjærgård. Nye Kilen Salget av moderne og sjønære leiligeter i Nye Kilen Brygge i Sandefjord går så det suser. Prosjektet består av 137 leiligeter fordelt på syv bygg. Samtlige 64 leiligeter i byggene A1, A2 og A3 er solgt, i de andre byggene er også majoriteten allerede solgt. Det er dessuten oppnådd prisrekord for Sandefjord i dette prosjektet. Furutoppen Dette er et prosjekt som kommer på Lørenskog. Her ar vi allerede over 400 registrerte interessenter til tross for at konkurransen er knallard i området og salgsstart er først i øst, 5.september. Kombinasjonen av leiligeter og rekkeus som grenser til eneboligbebyggelsen på Rasta i kombinasjon med meget god salgsjobb av megler gir kjemperespons!

15 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 15 PROSJEKTER ØSTLANDET Sollitoppen Prosjekt på Eidsvoll med svært god respons. Dette ble lansert i mai i år og allerede er 47 % solgt med 17 % øyere kvadratmeterpris enn snittet for Eidsvoll. Skytta Terrasse Dette er et prosjekt i Nittedal som ar solgt svært godt, og til øyere kvadratmeterpris enn snittet for Nittedal. Prosjektet ble lansert i april og det er kun en leiliget igjen. Her er så godt som alle kjøperne fra Nittedal og lokalområdet. Grandkvartalet Dette er et prosjekt midt i jertet av Larvik. Prosjektet ble lansert i fjor øst, og over alvparten av leiligetene er solgt 62 % av verdien. Nytt byggetrinn kommer for salg på tidligøsten. Prosjektet ar totalt 105 eneter, dette er det største i Larvik noen gang. Prosjektet er lansert med borettslagsmodell. Solstad Vest Dette er et kombinasjonsprosjekt med leiligeter og us. Dette prosjektet ar solgt meget godt og vi ar att flere reservasjoner før lansering. Prosjektet ligger i et barnevennlig og attraktivt område på Solstad i Stavern med blant annet turområder, skoler og barneager i umiddelbar næret.

16 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 16 PROSJEKTER ØSTLANDET Ensjø Torg / Levan Mek Prosjekt på Ensjø i Oslo vor DNB ar overtatt salget. Dette er det største prosjektet på Ensjø med flere undre eneter. Ensjø forvandles i rekordfart til en ny og pulserende bydel vor gamle næringsbygg og fabrikker erstattes med flere undre nye boliger omgitt av grønne og trivelige fellesarealer. I Ensjø Torg får man utsikt og tilgang til Oslos kanskje råeste takterrasse, i tillegg er det sentralt og urbant midt i jertet av den nye bydelen på Ensjø. Signaturagen Dette er et prosjekt på Nøtterøy med konsept spesielt rettet mot godt voksne. Prosjektet ble lansert i juni i fjor og 78 % av leiligetene er solgt. Det ar vært øy salgsaktivitet i Oslo denne våren med både øyt antall bruktboliger for salg og nesten dobling i antall lanseringer av nybygg sammenliknet med samme periode i fjor.

17 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 17 NY MEGLER Peder Selmer til DNB Nybygg Oslo Vi er veldig glad for å a fått med Peder på laget, og an vil bidra til å styrke vårt team med sin kompetanse og kjennskap til ele Oslo-regionen. Han ar en bred og variert bakgrunn innenfor både bruktsalg og større prosjekter innen nybygg, sier DNB Eiendoms nybyggsjef Jørn Are Skjelvan. Selmer ar utdanning i Økonomi fra University of Mancester og BI, og ar lang fartstid innenfor eiendomsbransjen. Han ar stort sett jobbet ele sitt voksne liv i forskjellige virksometer knyttet til eiendom, og ar stått bak over 1000 bruktsalg som bruktmegler (senest i Megleruset Selvaag, Krogsveen og Nordvik). Peder Selmer er ansatt som prosjektmegler i DNB Eiendom Nybygg Oslo med oppstart Han ar også jobbet mye med rene nybyggsalg (som Kjørbo Vest og Lilloøyden i regi av Selvaag Bolig), men også som ansvarlig megler for store prosjektliknende salg av utleieporteføljer (Colosseum Park, Cort Adeler kvartalet, Lindemansgate og nå sist på Tjuvolmen for Selvaag Eiendom). Etter 15 år i bransjen blir det nå spennende å komme til DNB Eiendom, som jeg mener ar tatt en lederposisjon på både utvikling og kompetanse i eiendomsbransjen. Muligeten til å jobbe med attraktive prosjekter og dyktige kollegaer i DNB Eiendom var en muliget jeg ikke kunne si nei til. Jeg gleder meg til å gå i gang med mange spennende nybyggprosjekter når jeg er på plass fra østen, sier Peder Selmer. Vi i DNB Eiendom tilbyr deg skreddersydde analyser Gjennom ele fjoråret så vi at boligkjøperne ble stadig mer selektive. Dette mønsteret tror vi vill fortsette fremover. Det vil derfor bli stadig viktigere å velge riktige løsninger til riktige kjøpergrupper. Du må vite va som selger til vilken pris i et gitt område. Denne innsikten vil være avgjørende for å sikre øy nok omsetning og god lønnsomet. Vi i DNB Eiendom tilbyr skreddersydde analyser i investeringsfasen og ved prosjektering, uansett vor i landet ditt prosjekt befinner seg. Våre analyser omfatter blant annet statistikk samt prognoser på enetsnivå i prosjekter og aggregert nivå med priser, salg og konkurransesituasjon for ditt område, optimale lanseringstidspunkt, demografi, boligbeov og analyse av potensielle kjøpegrupper.

18 ØSTLANDET NR DNB EIENDOM 18 KONTAKT OSS Elisif Mellingen Leder Nybygg Østlandet elisif.mellingen@dnbeiendom.no Jørn Are Skjelvan Leder Nybygg Norge jon.are.skjelvan@dnbeiendom.no Sofie Hagerup Mørkved Leder Analyse sofie.agerup.morkved@dnbeiendom.no DNB Eiendom ønsker alle en god sommer!