Fast eiendoms rettsforhold

Transkript

1 Thor Falkanger Fast eiendoms rettsforhold Universitetsforlaget

2 Innhold A INTRODUKSJON 17 1 Bokens tema og forholdet til jusen for0vrig Fast eiendoms rettsforhold - en forel0big presentasjon Bokens tema i et rettslig perspektiv Om systematisering av rettsstoffet Den tradisjonelle systematikk Sserlig om obligasjonsrett og tingsrett Naermere om statisk og dynamisk tingsrett Bokens tema i forhold til gjengs systematikk En kortfattet oversikt over bokens innhold 28 Kontrollsp0rsmàl til l 28 B DEN ALMINNELIGE DEL 29 2 Eiendomsrett - alminnelige forklaringer En forel0big forklaring Eiendomsrett som en sum av funksjoner Begrensninger m.h.t. ut0velse av ràdighet: Privatrettslige begrensninger Begrensninger m.h.t. ut0velse av ràdighet: Offentligrettslige begrensninger De kryssende hensyn En forel0big antydning om den offentligrettslige regulering Negativ avgrensning av eiendomsretten; positiv avgrensning av de begrensede rettigheter Hvorledes utpeke eieren hvor fiere har rettigheter knyttet til en fast eiendom? 41 Kontrollsp0rsmàl til De begrensede rettigheter i fast eiendom Innledning De totale bruksrettigheter Oversikt 50

3 8 Innhold 3.22 Tomtefeste og annen grunnleie Husleie Partielle bruksrettigheter: Servitutter Panterettigheter m.v Hva er en panterett? Typer panterett: Stiftelse og stiftelsesforutsetninger 55 a. Kontraktspant 55 b. Utleggspant 56 e. Legalpant Panteretten pà «sikringsstadiet» Utnyttelse av panteretten: Tvangsdekning Beslektede rettigheter L0sningsrettigheter L0sningsrett og forkj0psrett - alminnelige forklaringer Typer av l0sningsrett og rettslig regulering Litt om I0sningsrettsloven De lovhjemlede I0sningsretter Grunnbyrder Rettslige skranker (salgs- og pantsettelsesforbud m.v.) Rettigheter tilkommende en videre krets av personer Kontrollsp0rsmàl til Fast eiendom - inndeling og utstrekning Den rettslige inndeling av fast eiendom Identifikasjon gjennom bruksnummer eller festenummer Matrikkelsystemet Registre for fast eiendom. Tinglysingsregisteret og GAB 69 a. Behovet for register vedr0rende fast eiendom. 69 b. Tinglysingsregisteret 70 e. GAB-registeret 72 d. Koordinering av de to registre: Eiendomsregisteret Etablering av nye enheter Hva h0rer med til en fast eiendom? Deler og tilbeh0r Grenser mot naboer Oversikt Mellomgrenser pà land Mellomgrenser i vassdrag 81

4 Innhold 4.34 Mellomgrenser i sj0en (saltvann) Litt om fremgangsmàten for à fa fastlagt grenser 83 a. Avgj0relse ved ordinar dom 83 b. Avgj0relse ved jordskifteretten 83 e. Avgj0relse efter delingsloven 84 d. Avgj0relse av spesialdomstoler Grensene mot sj0 og innsj0 med fritt midtstykke Grensene i saltvann 85 a. Utgangspunkter 85 b. Den generelle eiendomsgrense 86 e. Strandretten Grensen mot fritt midtstykke i innsj0er Eierens rettigheter nedad og oppad Grensen nedad mot dypet Grensen oppad i luftrommet 94 Kontrollsp0rsmàl til Eiendomsrett - alminnelige forklaringer Oversikt Originasi! erverv av eiendomsrett Derivative erverv De ekstinktive erverv Utgangspunkter De ekstinktive godtroerverv 99 a. Godtroerverv med krav til troen pà et gitt tidspunkt 99 b. Godtroerverv med krav til god tro gjennom et tidsrom Kreditorekstinksjon Preklusive erverv Nsermere om hevd, alders tids bruk og «festnede forhold» Hevd: Hjemmel og begrunnelse Parter og typer av hevdserverv Eiendomshevd - vilkàr og virkninger 106 a. Den faktiske ràdighet 106 b. Kravet om eksklusivitet 107 e. Kontinuitet i ràdighetsut0velsen 108 d. Hevdstiden 109 e. Sammenlegning av ràdighetsperioder 109 f. God tro 109 g. God tro-kravet ved sammenlegning av tid og ved bruk av hjelpere m.v 112

5 10 Innhold h. Ingen sserlig hjemmel fra f0r 113 i. S0ksmàl ma ikke vaere anlagt 115 j. Virkningene av fullf0rt eiendomshevd Brukshevd - vilkàr og virkninger Saerlig om vilkàrene for hevd fra almenhetens side Saerlig om mothevd S<erlig om frihevd Noen tilleggsbemerkninger om alders tids bruk og «festnede rettsforhold» 119 Kontrollsp0rsmàl til Beskyttelse av erverv - oversikt over rettsvernssp0rsmalene Problemet: Hva kan true en erverver? Oversikt over konfliktsituasjonene Noen prinsipielle synspunkter pà l0sningen av konfliktene Oversikt over gjeldende kollisjonsregler Gjeldende rett representerer en interesseavveining Dobbeltsuksesjonstilfellene: Prinsippet i tgl Saerlig om kreditorbeslag: rettsverns- og omst0telsesregler Hjemmelstilfellene: Tgl Kontrollsp0rsmàl til Den offentlige kontroll med fast eiendom Offentlige interesser og virkemidler Naermere om ekspropriasjon Oreigningsloven Pian- og bygningsloven Vegloven 21. juni 1963 nr Oppdelings- og salgsforbud Ervervskontroll Faktisk utnyttelse Pian- og bygningsloven Oversikt Plansystemet 143 a. Riks- og fylkesplaner 144 b. Kommuneplanen 144 e. Reguleringsplanen 145

6 Innhold 11 d. Bebyggelsesplanen Byggesaksreglene Konsesjon ved erverv Oversikt Konsesjon ved erverv av eiendomsrett til fast eiendom 150 a. Hva innebaerer det at konsesjon trenges? b. Nàr trenges konsesjon? Hovedregel 150 e. Unntakene 151 d. Saerlig om forholdet til utenlandske erververe 152 e. Saerlig om bo- og driveplikt for landbrukseiendom 153 f. Sasrlig om konsesjon og boplikt i henhold til forskrift i h.t. 7 (O-konsesjonsforskrift) Avgj0relse og konsesjonsvilkàr Konsesjon ved erverv av rettigheter Konsesjon ved aksjeerverv og andre selskapsrettigheter Konsesjon efter loven av Offentlig forkj0psrett - hjemlet i konsesjonslov og annetsteds 157 Kontrollsp0rsmàl til : 8 Almenningsrett Hva er en almenning? Litt om rettskildene Hva slags bruksrettigheter omfatter almenningsretten? Virkesretten 162 a. Hvem har virkesrett? 162 b. Virkesrettens innhold 163 e. Begrensninger i virkesretten Rett til beite og setring Jakt og fangst Fiske Eierbef0yelsene Litt om styringsreglene 166 Kontrollsp0rsmàl til i 9 Allemannsrettigheter Oversikt Ferdselsretten 169

7 12 Innhold 9.3 Retten til teltslagning, badning og annet opphold Rettigheter utenom friluftsloven Regulering og begrensning av allemannsrettighetene Kontrollsp0rsmàl til Sameie Det tingsrettslige sameie: Alminnelige forklaringer Det tingsrettslige sameie Hvorledes oppstàr et sameie? 177 a. Avtale 177 b. Arv, gave 178 e. Tilfeldig sameie 178 d. Jordfellesskap m.v. 178 e. Sasrlig om ekteskaps- og samboerforhold Sameielovens anvendelsesomràde Sasrlig om jordsameiet (realsameiet) Partsforholdet Faktisk og juridisk ràdighet for den enkelte sameier Den enkelte sameiers fysiske ràdighet Den enkelte sameiers juridiske ràdighet a. Avhendelse 189 b. Andre juridiske disposisjoner 190 e. Medeierens forkj0psrett - nàr oppstàr den? d. Frist for à gj0re forkj0psretten gjeldende e. Omgj0ringsadgang? 194 f. L0sningssum 194 g. Mer enn én medeier utnytter sin forkj0psrett Vedlikehold. Utgifts- og inntektsfordeling Misbruk av ràdighetsretten Flertallsvedtak Nasrmere om de materielle vilkàr for flertallsvedtak 199 a. Utgangspunktet 199 b. Begrensningene i 4 annet og tredje ledd e. Naermere om hva det innebaerer at mindretallet bindes Ssrlig om fellesdrift Flertallsvedtak og oppl0sningsrett Organisatoriske bestemmelser m.v Forholdet til tredjemann Opph0r av sameieforhold Oversikt 206

8 Innhold Oppl0sningsregelen i sameiel a. Generelt om oppl0sningsretten 206 b. Oppl0sning skal prinsipalt skje ved naturaldeling 208 e. Oppl0sning efter reglene om tvangssalg 209 d. Oppl0sning av realsameie 211 Kontrollsp0rsmàl til Tomtefeste Innledning Kontraktsformen og dens utbredelse Naermere om tomtefestebegrepet Den rettslige situasjon Saerlig om sondringene mellom feste for boligformàl, fritidsformàl og annet Fremstillingen videre Om inngàelse av festeavtale Varighet og innl0sning Innledning Varighet ved feste av grunn til bolig eller fritidshus Forlengelse av feste til bolig eller fritidshus Feste til annet enn bolig og fritidshus - varighet og forlengelsesmulighet Festerens innl0sningsrett 227 a. Innledning 227 b. Omfanget av innl0sningsretten efter lovendringen i hovedregelen i 32 med unntak 228 e. Saerregel for livstidsfeste - 32 annet ledd d. Betydningen av offentlige samtykkeregler m.v. 230 e. Naermere om fremsettelse av innl0sningskravet 231 f. Innl0sningsvilkàrene 231 g. Gjennomf0ringen av innl0sningen 233 h. Saerlig om forholdet til panthaverne efter innl0sningen 234 i. Saerlig om punktfeste m.v 234 j. Innl0sning utenom bolig- og fritidshusfeste Pliktig innl0sning fra festerens side Ràdighet 236

9 14 Innhold Faktisk ràdighet Rettslig ràdighet: Salg og forkj0psrett Rettslig ràdighet: Pantsettelse Rettslig ràdighet: Andre rettsstiftelser Om- og avskiping i festeforhold Vederlaget Vederlagets st0rrelse - «innfestingspenger» og «tilskott» Regulering av festeavgiften Sikkerhet for festeavgiften Festeavgiften kan ikke skilles fra grunneiendommen Mislighold og avvikling av festeforhold Opph0rsgrunner, mislighold - en oversikt Mislighold pà bortfesterens side - hevning og andre reaksjoner Mislighold pà festerens side - hevning og andre reaksjoner Avviklingen av festeforholdet 251 a. Forholdet mellom partene 251 b. Litt om panthaverens stilling Punktfeste Fremfeste 255 Kontrollsp0rsmàl til li Servitutter Hva er en servitutt? Lovregulering Noen servituttyper Om stiftelse av servitutter Oversikt over stiftelsesreglene Endel lovsatte grenser for etablering av servitutter Om servitutters innhold Tolkning av stiftelsesgrunnlaget Saerlig om servituttl Servituttens varighet; reell eller personlig Saerlig om ferdselsrettigheter Domstolsdekretert endring: Omskiping Misbruk fra eiers eller servitutthavers side Overf0ring av servitutter. Forkj0psregler Noen utgangspunkter Forkj0psrett for eieren av den tjenende eiendom. 278

10 Innhold Salg og deling av den tjenende eiendom Opph0r av servitutter Oversikt Avskiping (avl0sning) efter servituttl Saerlig om de negative servitutter Oversikt Hvem er pàtaleberettiget? Negative servitutter og reguleringsplaner 284 Kontrollsp0rsmàl til Begrensninger i ràdighetsut0velsen av hensyn til naboene Problemene og regelverkene Grensene for det lovlige - nabol Hovedregelen 292 a. Tilknytning til fast eiendom 292 b. Skade eller ulempe som er «uturvande eller urimeleg» 293 e. Naermere om skade og ulempe 293 d. Àrsaken til skade eller ulempe 293 e. De kortvarige ulemper - anleggsarbeider f. Ma det foreligge et 0konomisk tap? Ssrlig om «uturvande» Praktisk viktigst: Det urimelige er ulovlig Hva er pàregnelig? 299 a. «Vanlige» naboforhold 300 b. Flyplass-st0y Naermere om tidsprioriteten Naermere om tidsprioritet og «i utviklingens medf0r» Nabol. 2 fjerde ledd Nabovarsel og naboskj0nn Virkningene av overtredelse av nabol Krav om stansning eller retting Vederlag hvor retting ikke skjer Erstatning Hvem er berettiget og forpliktet efter naboloven? Hva er naboeiendom? Tilknytningskriteriet for den som fremsetter krav Tilknytningskriteriet for den overfor hvem nabolovens regler pàberopes Litt om 0vrige regler i naboloven 320

11 16 Innhold 13.7 Litt om nabogjerder Gjerders funksjon Rett til a bygge gjerde Gjerdeplikt 323 Kontrollsp0rsmàl til Forkortelser 326 Litteratur 326 Lover 326 Andre forkortelser 328 Vedlegg 329 Lovregister 339 Domsregister 352 Saksregister 364