Fast eiendoms rettsforhold. Om grenser og matrikkel 28. mars 2019 Eirik Østerud

Transkript

1 Fast eiendoms rettsforhold Om grenser og matrikkel 28. mars 2019 Eirik Østerud

2 Læringskrav Studenten skal ha god kunnskap om bl.a.: Hva det innebærer å være eier i forhold til andre med privatrettslige interesser knyttet til eiendommen, utenforstående tredjemenn og offentligrettslige interesser Registrering av eiendom og fast eiendom som rettighetsobjekt, herunder fast eiendoms inndeling og utstrekning. Hovedspørsmålene her er identifikasjon av eiendommer (gårds- og bruksnummer m.v) og opprettelse av nye enheter, samt spørsmål som vedrører eiendommers fysiske utstrekning, herunder grensespørsmål mot naboer Eiendomsgrenser Eiendomsregistrering og kartfesting (matrikkelen)

3 Hensyn Rettsbeskyttelse av eiendomsrett og begrensede rettigheter til fast eiendom fordrer klare eiendomsgrenser Markedsforutsetning Rettsbeskyttelse av private rettigheter til ting og fast eiendom Rettsbeskyttelse av avtaler og rettslige disposisjoner over ting og fast eiendom Effektiv ressursutnyttelse Beskyttelse av fast eiendom som sikkerhetsobjekt Beskyttelse av investeringer i fast eiendom Beskyttelse av transaksjoner vedrørende fast eiendom Korrelasjon eiendomsverdier og klare eiendomsgrenser

4 Eiendomsrett «Eiendomsretten beskrives gjerne som en rett til å råde rettslig og faktisk over ting eller fast eiendom så langt dette ikke er forbudt ved lov eller strider mot rettigheter som tilkommer andre. Eiendomsretten har også en negativ side, ved at eieren kan hindre andre i å disponere og bruke tingen og eiendommen» Rt s. 780 Rettslig rådighet Positivt: salg, testamentere, pantsettelse, leie, Negativt: hindre andre i slik rådighet Faktisk rådighet Positivt: bygge, dyrke, hugge Negativt: hindre andre i slik rådighet Skranker Offentligrettslige: forbud, reguleringer, ekspropriasjon Privatrettslige: servitutter, panteretter mv

5 Eiendomsgrenser - oversikt Eiendomsgrenser på land Avhengig av rettsgrunnlaget Eiendomsgrenser i vassdrag Avhengig av rettsgrunnlag Deklaratorisk vassdragslov Grenser mot sjøen og strandrett Rettspraksis Lov 28. juni 1957 nr. 16 om friluftslivet (friluftsloven) Undergrunnen Rettspraksis Interesse/utnyttelsesmulighet Luftrommet Rettspraksis Interesse/utnyttelsesmulighet Eiendomsinformasjon Matrikkelen Tinglysingsregisteret

6 Land Avtale eller annet rettsgrunnlag Arv, gave, ekspropriasjon, hevd, ekstinksjon mv. Bevismidler beror på bevistemaet/rettsgrunnlaget Dokumentbevis Vitnebevis Grensemerker Gjerder Faktisk bruk Mv. Stiftelsesgrunnlaget vs oppmålingsforretningen RG 1969 s feil ved eiendomsregistreringen LE grensefastsettelse ved oppmålingsforretning (ikke tidligere utparselleringskart)

7 Vassdrag Avtale eller annet rettsgrunnlag Lov 15. mars 1940 om vassdragene (vassdragsloven) Første kapitel. Om eiendomsretten til vassdrag 2 Elv eller bekk: djupålen «Når elv eller bekk danner skillet mellom eiendommer, skal grensen gå etter djupålen i vassfaret, hvis ikke annet følger av særlig hjemmel.» Rt s. 629: «man må ha klare holdepunkter dersom det skal antas at en slik særlig hjemmel foreligger.» 3 Innsjø: midtlinjen «Hvor eiendommer som ligger på hver sin side av en innsjø støter til hverandre under vatnet, skal grensen, hvis ikke annet følger av særlig hjemmel, gå slik at hvert sted på bunnen tilhører den landside som det nærmest er en fortsettelse av.» Midtlinjeprinsippet ved flat bunn, ellers djupålprinsippet Rt s.1345

8 Strandretten Marbakken er den generelle eiendomsgrense, men strandeieren har også visse rettigheter utenfor også marbakken Marbakken «Hovedregelen er at eiere av grunn ned til strandlinjen har eiendomsrett ut i sjøen til marbakken eller - hvis marbakke ikke kan påvises - til to meters dybde ved middels lav vannstand» Rt s Se og Rt s. 1577, Rt s. 633 mv. Strandretten «Strandretten er en rett til uforstyrret å kunne nyte de fordeler som følger av at en eiendom ligger til sjøen. De fordeler som er beskyttet på denne måten er blant annet adgangen til sjøverts adkomst - den såkalte tilflottsrett - og mulighetene for bading og friluftsliv. Også strandeierens rett til visse former for fiske, retten til utfylling ut i sjøen og et visst vern mot forurensing og ulemper av estetisk art, inngår som en del av strandretten.» Rt s Lov 28. juni 1957 nr. 16 om friluftslivet (friluftsloven) Almenhetens rett til ferdsel og opphold

9 Undergrunnen Rt s (Tyskertunnelen) «Det riktige vurderingsgrunnlag må etter min mening være hvilke muligheter en eier av overflateeiendommen generelt sett har når det gjelder bruken av tunnelen, og her må også kunne tas i betraktning de utnyttelsesmuligheter som sannsynligvis vil komme til å foreligge i rimelig fremtid» Rt s. 251 (Skråboring) Lov 24. november 2000 om vassdrag og grunnvann (vannressursloven) 44 Rådigheten over grunnvann «Grunnvannet tilhører eieren av den grunn som grunnvannet befinner seg i eller under, hvis ikke annet følger av særlige rettsforhold. Ligger en grunnvannsforekomst under flere eiendommer, ligger den til eiendommene som sameie med et partsforhold som svarer til hver eiendoms areal på overflaten»

10 Luftrommet «Luft er ikke underlagt eiendomsrett. Eiendomsrett til grunnen vil imidlertid innebære at grunneieren som utgangspunkt har rett til å utnytte luften og vinden over egen eiendom» Rt s. 780 «Det utgangspunkt man i teorien synes å være enige om er at eiendomsretten strekker seg så langt opp som den har praktisk betydning og grunneieren har en reell interesse» Rg s. 742

11 Eiendomsinformasjon Matrikkelen Faktisk eiendomsinformasjon Lov 17. juni 2005 nr. 101 om eigedomsregistrering (matrikkellova) Tinglysingsregisteret Rettighetsregister Lov 6. juli 1935 nr. 2 om tinglysing Ot.prp.nr.70 ( ) Om lov om eigedomsregistrering (matrikkellova), s. 14 «Matrikkelen og tinglysingsregisteret (grunnboka) skal fylle ut kvarandre. Medan grunnboka primært inneheld opplysningar som får rettsvern gjennom tinglysing, skal matrikkelen gi informasjon om fysiske forhold og andre viktige opplysningar som det ikkje er nødvendig eller mogleg å tinglyse. Matrikkel og grunnbok vil få ein felles administrativ overbygning ved at Statens kartverk i framtida også skal føre grunnboka, jf vedtak i Stortinget 12. juni 2002 om å overføre tinglysinga frå domstolane til Statens kartverk.»