Eiendomsgrenser og stedfesting av rettigheter 1. Introduksjon

Transkript

1 Tekna Disposisjon foir foredrag om Eiendomsgrenser og stedfesting av rettigheter 1. Introduksjon Temaet for det jeg skal snakke om, er i all enkelhet: Jeg har en rettighet over annen manns eiendom f.eks. en ferdselsrett eller en beiterett: Hvor er det rent geografisk at jeg har ferdselsrett? Og på hvilket område er det jeg kan la mine dyr beite? Vi kan også gå et nivå opp og snakke om eiendomsrett: Jeg har eiendomsrett til gnr. 25 bnr 50: Hvilket område er det? Omfattes trekanten syd for bekken eller går grensen ved eller i bekken? Det jeg især skal ta opp, er det siste: Hvor går grensene for gnr. 25 bnr 50? altså for hhv min eiendomsrett og min beiterett der den måtte være knyttet til hele bruksnummeret? Her er vi på et område der privatrettslige så vel som offentligrettslige regler er av betydning og til de siste hører også matrikkelloven. Jeg begynner med det enkle oversiktsvis før jeg sier litt mer om offentligrettslige deleregler og især om matrikkellovens regelverk. 2. Fastleggelse av grenser 2.1. Basis-eksemplet Vi skal ha for øye fastleggelse av grensene for det rektangulære gnr. 25 bnr. 50, som vi forutsetter er fradelt fra bnr. 1 slik at den ene side av det nye bruksnummer blir felles grense med bnr. 1, mens de øvrige sider i rektangelet blir felles grense med bnr. 2. Før vi går videre med dette, er det grunn til å minne om at tvist om grensespørsmål kan utspringe av mange slags pretenderte ervervsgrunnlag: arv, testament, skifte, ekspropriasjon mv. Generelt: Falkanger & Falkanger (2016) s. 11 flg Den felles grense mellom bnr. 1 og bnr. 50 Aller først litt om den felles grense mellom bnr. 1 og bnr. 50 Utgangspunktet er at det er partenes avtale som er avgjørende. Ofte er den (var den) uklar, slik at tvil oppstår mange år senere, og da er det en lang rekke omstendigheter som kan tjene til bevis for hva som opprinnelig var tilsiktet vedrørende grenseforløp.

2 Før vi ser nærmere på slik bevisvurdering, er det grunn til kort å nevne at vi i noen utstrekning har rettsregler å falle tilbake på eller søke støtte i. To eksempler: Vassdragsl har regler om grensedragning i vassdrag, f.eks. om der det mellom to eiendommer renner en elv, går grensen etter djupålen. Dette er presumpsjonsregler, som altså må vike der det er rimelig klart at bevismaterialet tilsier en annen løsning. Det annet eksempel gjelder det som følger av sikker rettspraksis (domstolsutformede rettsregler). Gjennom rettspraksis er det fastslått at i sjøen går eiendomsgrensen ved marbakken, og at der en eiendom som støter til sjøen, selges, er det en presumpsjon for at sjøarealet følger med. Så over til de tilfeller hvor man ikke har slike presumpsjoner å falle tilbake på, og til det bevismateriale det her kan tenkes å være av betydning. Praktisk viktigst er hvorledes de berørte har forholdt seg: Hvorledes har de faktisk og rettslig utnyttet det område som det nå er tvist om? slikt er tungtveiende bevis for hva avtalen i sin tid tilsiktet. Det er mangt og meget som her kan bli anført fra offisielle dokumenter til private opptegnelser og vidneutsagn (gjerder, bygninger, ferdsel, såing og høsting, bortleie, jakt, fiske),, men alt har naturligvis ikke samme vekt en dom, en grensegangsforretning vil naturligvis ha en særlig tyngde. Her er det to former for bevis som jeg vil gå litt nærmere inn på: skylddelings/delingsforretninger den moderne matrikkel venter vi med og det annet er betydningen av det som er tinglyst. a. Skylddeling/delingsforretninger Skylddelings- og senere delingsforretninger har som bekjent hatt en noe vekslende kvalitet. Det kan gjelde presisjon mht grenseangivelse «derfra til høyeste fjell» er et velkjent og grufullt eksempel på noe som ikke var så viktig i sin tid, men som i dag kan gjelde betydelige tomteverdier. Et annet eksempel gjelder grenseangivelse i strandsonen, jf. formuleringer som «følger deretter strandlinjen», der man senere kommer til at salget nok omfattet også sjøarealet utenfor. Men det kan også være slik at man i forretningen har misforstått/mistolket det partene var enige om. Grensen sies f.eks. å følge den øvre vei, mens partene mente den nedre vei og dette har gått

3 partene hus forbi slik at det ikke ble reist innsigelser på det tidspunktet feile oppstod. Her er det aldeles klart at slike forretninger ikke endrer det partene har avtalt. Skylddeling/delingsforretningsdokumentene har naturlig nok betydelig bevisverdi, men føres det først bevis som innebærer at det er uriktig eller misledende det som står i dokumentene, må dokumentene vike. At det i sin tid ikke ble klaget eller gjort innsigelser overfor det skrevne, er et moment i den bevisvurdering som her må foretas når det hevdes at dokumentet ikke kan legges til grunn. b. Tinglysing Og så kommer jeg til tinglysingens betydning. Tinglysing er som bekjent en temmelig formalisert prosess. For at noe skal kunne antas til tinglysing stilles det en rekke krav med hensyn til underskrifter, bekreftelser av underskrifter og dokumentets innhold/klarhet. Utgangspunktet er derfor at det som er tinglyst, har en høy grad av sannsynlighet for at det som står der, er riktig og den tanke er ikke fjerntliggende at det som passerer tinglysingskontrollen, dermed får et stempel som innebærer at slik skal det heretter være. Dette er i betydelig utstrekning riktig i forhold til tredjemann. F.eks. slik: Den som i god tro forholder seg til grunnbokens opplysninger om at eiendommen er overført fra A til B, og inngår avtale med B, er i betydelig utstrekning beskyttet mot innsigelser om at B egentlig ikke var blitt eier altså reglene om god tro-ekstinksjon. Men mellom selger og kjøper av bnr. 50 er tinglysingen i prinsippet uten betydning: Ingenting endres i den rettslige situasjon ved at det tinglyses en avtale om at bnr. 50 overføres fra A til B. Når jeg her taler om den rettslige situasjon, er det fordi tinglysing gjelder rettigheter, ikke faktum; at skjøtet gir en beskrivelse av grenseneforløpet, er således uten tinglysingsmessig relevans eller sagt på en annen måte: Dette er et forhold som tinglysingsmyndigheten ikke engasjerer seg i. Og den tredjemann som kjøper den eiendom som B har ervervet fra A, kan ikke påberope seg god tro-reglene ut fra den beskrivelse av grensen som er gitt i skjøtet fra A til B. Jeg brukte uttrykket at tinglysingen i prinsippet er uten betydning for det interne forhold mellom selger og kjøper, og det er begrunnet i følgende: Mellom partene kan det ha vært en viss uklarhet eller kanskje uenighet; når man så utferdiger et dokument som er formalisert slik at det kan

4 passere tinglysingsmyndighetens kontroll, har det en ganske sterk formodning for seg at med dette har partene tilsiktet å sementere den rettslige status De etterfølgende omstendigheter kan medføre endringer Det som var rett på ett tidspunkt, behøver imidlertid ikke lenger være det. Stikkordene her er: - avtale - hevd - alders tids bruk/festende rettsforhold - foreldelse og passivitet Endringen kan ha skjedd lang tid tilbake eller kort tid før den aktuelle tvist er et faktum. Og her åpnes det for et mangfold av bevisligheter og argumentasjonslinjer. Noen korte bemerkninger til hvert av disse stikkord. Først peke på at her kan det være tale mange på ervervssiden Hevd - eierpretensjon: utslag gjennom faktisk eller rettslig utnyttelse (dyrking, bortleie av jakt) - synbart? Intet spesielt krav (annerledes med servitutter). Det må være en total rådighet som svarer til den en eier typisk utøver (en eier kan la eiendommen ligge «død», det kan ikke en hevder). - omfanget: Jeg har hugget/beitet ned til elven, kan jeg ha ervervet arealet på den andre siden av elven? Naturlig enhet, impedimentspørsmålet. - gjennom 20 år kanskje av én, kanskje av flere (suksesjon) - god tro (i strid med grunnboken?) Alders tids bruk - faktisk eller rettslig bruk - gjennom «lang tid» - god tro To eksempler: Rt s. 604 (Kjelsberg) Rt s (Manndalen) Festnede rettsforhold - eget rettsinstitutt? Foreldelse/passivitet Et eksempel: Rt s. 850 (Hidra)

5 2.4. Betydningen av lovregler som direkte går på deling/grenser Vi har offentligrettslige regler som kan gripe inn (vassdragsloven med regler om grenser er nevnt foran) karakterisert ved at visse disposisjoner krever myndighetssamtykke. Det er tre lover jeg skal nevne her: - en sektorlov: jordloven av 1995, og to av generell karakter: - konsesjonsl (?), og - pbl (?)5 a. Jordl. 12 (23/1995) Jordl. 12 krever myndighetenes samtykke til deling av en landbrukseiendom, herunder naturligvis fradeling av mindre areal. Er det ikke gitt samtykke, er utgangspunktet at avtalen faller bort som ugyldig, jf. Rt s. 539 (Rennesøy). Mulige unntak er det ikke nødvendig å komme inn på her, bortsett fra at det må nevnes at endring eller justering av grense ved jordskifte faller utenom. En variant er at det blir gitt samtykke, men med andre grenser enn i den omsøkte avtale. Avtalen gjelder areal på nordsiden og sydsiden av veien, mem samtykket blir bare gitt for arealet på nordsiden. Gjennomfører partene avtalen, må det være veien som danner grensen. b. Konsesjonslov (98/2003 Konsesjonl har et annet prinsipp enn jordloven: Er det et konsesjonspliktig erverv og konsesjonssøknaden avslås, blir ikke disposisjonen ugyldig sanksjonen er at erververen må kvitte seg med det ervervede. Her får vi mao. ikke noe grensespørsmål. Konsesjin kan bli gitt på nærmere vilkår. Vi bruker jordl.-eksemplet: Det blir gitt konsesjon for ervervet av det som ligger nord for veien. Her kan det tenkes at partene innretter seg etter dette og begrenser erver4vet tilsvarende. slik at veien blir grensen. Gjør de ikke det, kan det hende at arealet syd for veien blir tvangssolgt og grensen blir også her veien. c. Pbl.(71/2008) Den viktigste lov er nok pbl., 26-1 om enkelt sagt at opprettelse av ny eiendom eller endring av bestående eiendom ikke kan gjøres slik at det oppstår «forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan», jf om kommunens samordningsplikt, hvilket innebærer at det heller ikke kan gis samtykke dersom man kommer i konflikt med jordl. 12.

6 2.5. Grensen mellom bnr. 50 og bnr Utgangspunkt Jeg minner om utgangspunktet: Det utskilte bnr. 50 får på tre kanter grenser mot bnr. 2 som er utskilt fra bnr. 1 på et tidligere tidspunkt. Hvorledes skal grensen mot bnr. 2 fastlegges? Presumpsjon for at grensen for bnr. 50 er sammenfallende med den eksisterende grense mellom bnr. 1 og 2 Her vil det i alminnelighet være gitt en beskrivelse av typen. «følger heretter grensen mot bnr. 2». Og det må bety grensen, slik den nå er, i utgangspunktet blir den opprinnelige fradeling, men denne grense kan som vi nettopp har omtalt, være blitt endret ved avtale eller f.eks. hevd. Men vi kan ha andre løsninger ved at bnr. 1 ønsker å beholde en del av arealet nærmest bnr. 2, f.eks. en stripe tilstrekkelig for ferdselsrett e.l. En annen illustrasjon: Grensen mellom bnr. 1 og 2 er en elv/en vei og slik at selve veien/elven tilhører bnr. 1 Ved fradeling av bnr. 50 ønsker bnr. 1 å beholde elven/veien. 3. Matrikkelloven (lov 101/2005) og dens betydning 3.1. Introduksjon Så langt har vi bevisst sett bort fra den moderne matrikkellovgivning. Nå er det på tide å trekke den inn hvorledes påvirker den de grensespørsmål vi her er opptatt av? Først skal det sies litt om matrikkelens de grunnopplysninger rsom matrikklen gir om den enkelte eiendom, og deretter om dagens system for grensefastleggelse, herunder grensejustering. Generelt: Faløkanger & Falkanger s. 85 flg., især s Matrikkelgrunnlaget I dag kan man gå inn i matrikkelen og finne en beskrivelse av f.eks. vårt bnr. 50. Og i alminnelighet vil beskrivelsen med grensepunkter, avstander og koordinater bli lagt til grunn. Men at noe står i matrikkelen, betyr ikke at det nødvendigvis er riktig. Selvfølgelig kunne man tenke seg en ordning der angivelsene i matrikkelen er avgjørende i alle fall etter at klagemulighetene er utnyttet. Men slik er det ikke hos oss; at partene må ansees å ha akseptert matrikkelens opplysninger, kan forekomme. Men det endrer ikke det7

7 prinsipielle: Matrikkelopplysningene er ikke uten videre bindende de er ikke bedre enn grunnlaget tilsier. Og dette bringer oss til en nærmere omtale av store deler av grunnlaget for matrikkelopplysingene. Grunnlaget kan være gamle, nokså ufullkomne grensegangs- eller oppmålingsforretninger. Og ikke minst: En stor del av grunnlaget er flyfotografering av hvite grensemerker som grunneierne la ut i terrenget for mange år siden; at de nok stort sett var riktig plassert, endrer ikke den konklusjon at riktighet og nøyaktighet må tas med en stor klype salt. Ett element i dette er tendensen til å trekke rette linjer fra grensepunkt til grensepunkt, til tross for at terrenget gjør det klart at partene må ha ment at grensen skal gå langs med åskammen som slett ikke er en rett linje, eller langs med foten av det ovale fjellet osv Matrikkelloven og dens krav til oppmåling og grensebeskrivelse Men blir det ikke annerledes med en moderne oppmålingsforretning med profesjonelle lamdmålere og et stramt regleverk for hvorledes det skal gjøres? Skjer ikke den på en slik måte at nå er tingene definitivt på plass? I alle fall for det som er skjedd ved oppmålingsforretning o.l. etter at loven ble operativ? Hvis vi svarer ja til dette, oppnås det klarhet/forutsigbarhet om dagens status. En konsekvens vil være at enhver endring må skje innenfor de rammer som matrikkelloven setter. Enkelt sagt: En avtale om grensejustering vil ikke være gyldig før man har vært gjennom en matrikuleringsprosess, og det vil ikke lenger være noe som heter grensehevd eller i det minste: Grensehevd må fastslås gjennom en matrikuleringsforretning, og tinglysingslovens regler om hevd og rettsvern kan ikke lenger gjelde grensehevd. Slik er det imidlertid ikke blitt. Men det må tilføyes at jo nøyaktigere matrikkelen er, jo mindre rom er det for tvist, og antagelser om at grenser går annerledes enn angitt i matrikkelen, vil f.eks. vanskeligere kunne falle inn under det «god tro»-kravet som gjelder ved hevd. Og dertil kommer at etter omstendighetene kan man på vanlig privatrettslig grunnlag ko0mme til at partene har akseptert/avfunnet seg/innrettet seg etter det som fremgår av matrikkelen Litt om matrikkel. 33

8 Første ledd: «i tråd med partane sine påstandar». Annet ledd: Tvist søkes løst, men blir det ikke enighet, må uenigheten fremgå av forretningen 3.3. Klagemulighetene avgjørende? Klagemulighetene, jf. 46 endrer ikke det prinsipielle vedrørende det privatrettslige forhold 4. Rettigheters lokalisering 4.1. Noen eksempler Eksempler: feste/servitutt/parkering/båtfeste/beite/hugstrettigheter Lokaliseringens betydning f.eks. frasalg av en parsell: Omfatter beiteretten/ferdselsretten osv. parsellområdet? Tinglysingsforskrift 4 sjette ledd: «Rettigheter og heftelser som er knyttet til en fysisk del av en fast eiendom skal stedfestes. Stedfesting kan skje ved tekstlig beskrivelse eller ved anmerkning på tegni8ng eller kart. Stedfesting kan ikke skje ved henvisning til opplysninger utenfor dokumentene som leveres til t8inglysing. For øvrig kommer matrikkellovas bestemmelser til anvendelse.» Her står festeforholdet i en helt særlig stilling ved matrikkelovens krav.