EIERSEKSJONSLOVEN OG MATRIKKELLOVEN EIERSEKSJONER ELLER ANLEGGSEIENDOM? 1. Anleggseiendom som sekundær matrikkelenhetstype

Transkript

1 Seksjonering og andre eierformer i fast eigedom, NJKF Clarion Hotel Ernst Kristiansand 17 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk EIERSEKSJONSLOVEN OG MATRIKKELLOVEN EIERSEKSJONER ELLER ANLEGGSEIENDOM? 1. Anleggseiendom som sekundær matrikkelenhetstype 1.1 Matrikkelloven 11 matrikkelforskriften 29 (2) - Se lovtekst, forskrift, MDs veileder til forskrift. - Matrikkelloven 11 (4) knytter tjenligheten av anleggseiendom kun opp mot eierseksjonssameie, etter sin ordlyd. - Matrikkelforskriften 29 (2) knytter tjenligheten opp mot sameie, etter sin ordlyd. - MDs veileder til matr.forskriften 29 (2) knytter tjenligheten opp mot eierseksjon og grunneiendom. - Ot. prp. nr 70 ( ) s 105: Anleggseiendom er en subsidiær løsning i forhold til å opprette grunneiendom eller eierseksjon. 1.2 Anleggseiendom contra grunneiendom - Kriteriet for valget er primært av geometrisk art. Jf matrikkelloven 11 (2). - Ot. prp. nr 70 ( ) s 105: Grunneiendommen som anleggseiendommen strekker seg under / over, må være intakt i den forstand at den fortsatt kan utnyttes til et selvstendig formål. 1.3 Anleggseiendom contra eierseksjon - Kriteriet for valget er av mer skjønnsmessig art. - Hvilken organisering er mest tjenlig? - Konstruksjonsmessige, rettslige og praktiske hensyn. 1.4 NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven - Matrikkelloven 11 (2) foreslås opphevet. Svært vanskelige 1

2 vurderingskriterier for kommunen. - Utvalget foreslår at anleggseiendom fortsatt skal kunne etableres ved IG, selv om nye seksjoner skal kunne etableres allerede ved rammetillatelse. 1.5 Dokumentavgift - Ikke dok.avgift ved etablering av anleggseiendom, uavhengig av om eiendommen fradeles eller okkuperes. - Fradeling: Anleggseiendommen får samme hjemmelshaver (og heftelser) som avgivende eiendom. Dersom anleggseiendom skal overføres til en annen enn hjemmelshaveren til avgivende eiendom, blir det dok.avgift. - Okkupasjon: Grunnbokhjemmel kan ordnes etter tgll 38 c. Ingen hjemmelsovergang fra noen; derfor ikke dok.avgift. Legalitetsprinsippet. 2. Oppmålingsplikt for utearealer i eierseksjonssameie 2.1 Matrikkelloven 12 matrikkelforskriften 30 - De vanlige regler gjelder også ved eierseksjonssameier. - Eksklusiv bruk. - Spesifikt areal. - Utover 10 år. 2.2 Tilleggsdel - Oppmålingsplikt for enhver tilleggsdel G (uteareal). - Matrikkelloven 6 (1) a: Krav om oppmålingsforretning for etablering / endring av tilleggsdel G. - Esl 7 (2): Rekvisisjon av oppmålingsforretning for tilleggsdel G skal følge seksjoneringsbegjæring. - Noe uklart hva som kan være tilleggsdel G eller B. - LB Bruksrett til takterrasse To viktige prinsipper står mot hverandre. - NOU 2014: 6, s 53. Uttalelse / påminnelse: Oppmålt grense er ikke avgjørende for hvor den reelle grense går. Bevis. - NOU 2014: 6. Liberalisering av oppmålingskravet. 2

3 2.3 Midlertidig eksklusiv utendørs bruksrett på fellesareal, i ht sameiets vedtekter - Esl 19 (5). Utendørs + innendørs fellesarealer. - Bruksretten kan være i favør av én eller flere sameiere. Hensynet bak oppmålingsplikten tilsier at oppmåling må skje også der bruksretten er eksklusiv for en gruppe. - Fullverdig rettsvern for slik sameievedtekt oppnås ved registrering av vedtekten i Foretaksregisteret. Jf esl Publikum har krav på å få tinglyst i grunnboken slik vedtektsbestemmelse, selv om fullverdig rettsvern kan oppnås også på annen måte. LB Nordisk Eiendom II AS - Hvorfor kan det likevel være aktuelt å tinglyse i grunnboken? - NOU 2014: 6, Uttalelse s 106: Bruksretten er midlertidig dersom eneretten kan sies opp, eller hvis den bare gjelder for en bestemt tid. - Ofte behov for varige og eksklusive bruksrettsordninger der det er næringsinteresser i et eierseksjonssameie. NOU 2014: 6 om innføring av varig eksklusiv bruksrett. 2.4 Eksklusiv utendørs bruksrett for rettighetshaver utenfor sameiet - Krav til oppmåling, etter vanlige kriterier. - Arealet befinner seg på fellesarealer: Tinglyses på samtlige seksjoner. Styret er legitimert til å underskrive dokument. Tgll 13 (6), jf esl 43 (1) - Arealet befinner på en seksjons tilleggsdel: Tinglyses kun på den aktuelle seksjon. 2.5 Et hjertesukk - Krav til oppmåling vil ofte faktisk hindre tinglysing. Publikum finner andre måter å innrette seg på. 2.6 En påminnelse - En seksjon forblir som matrikkelenhet den samme ved helt/ delvis bytte av formål (G / B) til etablert tilleggsdel. - En seksjonseier med tilleggsdel står neppe fritt til å endre bruken av tilleggsdel. Arealet eies / festes sammen av 3

4 samtlige sameiere. Å endre formålet til en tilleggsdel, er neppe noe kommunen og Kartverket skal kontrollere mht samtykke fra styret, med mindre endringen krever en kommunal tillatelse, annen enn seksjoneringstillatelse. 3. Seksjonering over flere matrikkelenheter 3.1 Hovedregelen - Kun seksjonering over én matrikkelenhet. Esl 6 (3) og 8 (4) omtaler kun grunneiendom og anleggseiendom. - Hvilke matrikkelenheter skal kunne seksjoneres? - Matrikkelforskriften 7 (3) Matrikkelnummer for eierseksjon skal bestå av gårdsnummer, bruksnummer og seksjonsnummer. Dersom eierseksjonen ligger på festegrunn, skal festenummeret være en del av matrikkelnummeret. Seksjonsnummeret inngår i en fortløpende nummerering av eierseksjonene på vedkommende grunneiendom, anleggseiendom, eller festegrunn. 3.2 Unntak - Det kan i visse tilfeller tillates at en seksjonering skjer over flere matrikkelenheter. - Snever unntaksbestemmelse. - Forhåndssamtykke fra Kartverket. Skal mye til for å få slikt samtykke. - NOU 2014: 6 Unntaket foreslås opphevet. 4. Sammenslåing og deling av seksjoner 4.1 Sammenslåing - Reguleres av bestemmelsene om reseksjonering, ikke av matrikkellovens regler om sammenslåing. Jf matr.forskriften 43 (9) - Kartverket: Ikke krav til felles hjemmelshaver for å kunne slå sammen seksjoner. Begrunnelse. - Uklare prioritets- og panterettslige forhold kan hindre slik 4

5 reseksjonering. 4.2 Deling - Hjemmelsforhold og heftelser overføres i sin helhet til også nyopprettet seksjon. 3.3 Sammenslåing av eierseksjonssameier - Matr.forskriften 43 (4) 5