Etablering av eierseksjonssameie. Elisabeth Aas Nilsen, advokat NBBL Oslo 11. september 2018

Transkript

1 Etablering av eierseksjonssameie Elisabeth Aas Nilsen, advokat NBBL Oslo 11. september 2018

2 Tema for foredraget: 1) Hva kjennetegner et eierseksjonssameie? 2) Vilkår for seksjonering og seksjoneringssøknaden 3) Vedtekter

3 Hva er et eierseksjonssameie? 4 a) Eierseksjon: eierandel i en bebygd eller planlagt bebygd og seksjonert eiendom, med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen - En seksjonseier er sameier i hele bygningen og tomten og har eksklusiv bruksrett til bestemte deler av eiendommen. - En boligseksjonseier vil ha enerett til boligen og tilleggsdeler, og bruksrett til fellesareal.

4 Seksjonering, 4 j Seksjonering: å dele en eiendom i flere bruksenheter etter eierseksjonsloven. - Sameierne får tinglyst en varig enerett til sin bruksenhet. - Ved tinglysning opprettes det et eget grunnboksblad for hver seksjon. Hver seksjon behandles som en egen eiendom.

5 Eierseksjonsloven Lov om eierseksjoner av nr. 65 i kraft Avløste eierseksjonsloven av Mye er det samme som før, men noen nyheter, f.eks.: regler om handikapplasser, ladeplass for elbil, nye regler om bruksrett til fellesareal, mer utfyllende om vedlikeholdsansvar, større legalpanterett

6 Fravikelighet, 5 Loven er ufravikelig med mindre annet følger av den enkelte bestemmelse. Utgangspunktet er at man ikke kan avtale egne ordninger. Bestemmelser som åpner for avvikende regler: Begrensninger i rettslig disposisjonsrett, 24 andre ledd Bestemmelser om enerett til bruk, 25 fjerde, femte og sjette ledd Mer omfattende panterett, 31 tredje ledd Vedlikeholdsbestemmelsene, 32 og 33

7 Kun to alternativer for å organisere kollektiv boligbebyggelse 1) Borettslag - forbud mot å stifte nye boligaksjeselskap i borettslagsloven 1-4 2) Seksjonert sameie - eierseksjonsloven 3 skal hindre at det blir etablert sameier som svarer til eierseksjoner hvor eiendommen ikke er seksjonert.

8 Boliger i ikke-seksjonerte sameier? 3 1) Ugyldighetsregel, 1. ledd: Det kan ikke uten seksjonering gyldig avtales at en sameier i bebygd eiendom med flere bruksenheter skal ha enerett til bruk for mer enn ti år til en bolig i eiendommen. 2) Panteforbud, 2. ledd: Det kan ikke gyldig avtales panterett i en sameieandel i bebygd eiendom med flere bruksenheter hvis sameieren har enerett til bruk av en bolig i eiendommen, med mindre det er foretatt seksjonering som nevnt i 2 første eller annet ledd. Dette gjelder selv om bruksretten er stiftet for kortere tid enn ti år.

9

10 Boligbyggelagets risiko Innebærer i hovedsak samme risiko som ved bygging av borettslag: ansvar for usolgte boliger ansvar etter bustadoppføringslova/avhendingslova ansvar i opp til 13 år, jf. foreldelsesloven På samme måte som for borettslag tilsier det at bygging skjer i datterselskap.

11 Vilkår for seksjonering

12 Når kan seksjonering finne sted? Tidligste mulighet: når det foreligger rammetillatelse ( 8) NY! Tidligere: Planlagt bebyggelse: igangsettingstillatelse Bestående bygg: ferdige utbygde bruksenheter Bestemmelsen omhandler både bestående og planlagte bygninger. Men det kreves ikke rammetillatelse (eller annen ny tillatelse etter plan- og bygningsloven) for å seksjonere en eksisterende bygning dersom det ikke skal foretas bygningsmessige endringer.

13 Ingen grunn til å vente, hjemmelshaver har stemmerett for samtlige seksjoner. Seksjoneringen må være foretatt før overføring av første seksjon. Ved for sen seksjonering: - Entreprenør har ikke krav på sluttvederlag før hjemmelen er overført (bustadoppføringsl. 47).

14 Opprettelsen av sameiet, 10 Eierseksjoner opprettes ved tinglysning av vedtak om seksjonering fra kommunen. Prosess i to trinn: 1. Kommunalt vedtak om seksjonering. 2. Kartverket tinglyser vedtaket. Omgjøring etter tinglysning krever reseksjonering.

15 Vilkår for seksjonering ( 7) Er vilkårene oppfylt har søkeren krav på seksjonering. Kommunen kan med andre ord ikke stille tilleggskrav eller nekte tillatelse dersom vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Kommunen skal ikke vurdere om seksjoneringen er hensiktsmessig. Krav om «formålstjenlig» inndeling er nå sløyfet blant annet pga uheldig praksis i kommunene (NOU 2014: 6 side 37)

16 Hver seksjon skal ha enerett til å bruke en bruksenhet, bokstav a) Bruksenhet er definert i 4 b): avgrenset areal av en seksjonert eiendom som en seksjonseier har enerett til å bruke til bolig eller annet formål må bestå av hoveddel, kan ha tilleggsdel må ha innvendige arealer, kan ha utvendige arealer kan hoveddelen bestå av er enn én bolig, for eksempel hybel? Godtatt i Rt s. 1711

17 Hver seksjon må ha en fast sameierbrøk, 7 b) Definisjon i 4 i): Sameierbrøk: seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet Praktisk betydning: fordeling av felleskostnader og inntekter ansvaret utad stemmerett i sameier med næringsseksjoner salg/oppløsning: fordeling av verdien mellom seksjonseierne

18 Sameiebrøk, fortsettelse Ingen lovkrav til hvordan brøken skal fastsettes. Bør gjenspeile det innbyrdes forholdet mellom seksjonenes størrelse og verdi. Er brøken fastsatt vilkårlig, så kan den være i strid med avtalelovens 36 (urimelige avtaler). Rettspraksis viser at det skal mye til for å nå frem med et slikt krav.

19 Krav til bruksenhetens hoveddel, 7 c Bruksenhetens hoveddel er en klart avgrenset og sammenhengende del av bygningen. 1) Klart avgrenset: det må være enkelt å fastslå hvor grensen mellom bruksenheten og andre bruksenheter/fellesareal går. Faste vegger er ikke et absolutt vilkår, også skyvedører og faste merker i gulvet aksepteres. 2) Sammenhengende: man må kunne gå gjennom hele hoveddelen uten å gå via fellesareal eller andre seksjoner. Hoveddelen kan ikke bestå av rom i forskjellige bygninger.

20 Krav til hoveddel fortsettelse 3) Egen inngang: det må være mulig å nå bruksenheten uten å passere andre bruksenheter. Atkomst fra fellesareal, men også naboeiendom (for eksempel fortau) eller fra egen tilleggsdel. - Hoveddelen kan omfatte utvendige bygningsdeler, som for eksempel balkong, men aldri grunnareal.

21 Sameiet kan bestå av tre typer areal: hoveddel, tilleggsdel og fellesareal Tilleggsdel, jf. 4 d): De delene av bruksenheten som ikke er hoveddel. For eksempel bod, parkeringsplass inne eller ute, hageareal. Kan også være innredet til beboelse. Innendørs tilleggsdeler skal fremgå av plantegningen, utendørs skal oppmåles. Rekvisisjon av oppmålingsforretingen skal legges ved seksjoneringsbegjæringen, jf. 11 første ledd d.

22 Tilstrekkelig parkeringsareal, jf. 7 d) NY! Det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Kommunen skal bare kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som plangrunnlaget og byggetillatelsen krever, men det skal være opp til utbygger å avgjøre hvordan de skal organiseres, disponeres og fordeles. Mao ikke opp til kommunen om dette arealet skal være fellesareal, egne seksjoner eller tilleggsdeler.

23 Krav om full oppdeling, 7 bokstav e) Alle bruksenhetene må omfattes av seksjoneringen. Kan ikke seksjonere én av flere bygninger på eiendommen. Rt s. 1709: Tidl. hjemmelshaver fikk medhold i at en garasje på samme eiendom var holdt utenfor ved seksjoneringen av hovedbygningen (1983-loven gjaldt). Dommen er kritisert i juridisk teori. Det følger av forarbeidene at dette nå ikke er mulig. Kan ikke seksjonere én av flere etasjer i et bygg.

24 Seksjoneringen må omfatte én matrikkelenhet, 7 f): Grunneiendom, anleggseiendom eller festegrunn. Skal flere eiendommer bli ett seksjonert sameie må disse slås sammen. Hvis ikke må det opprettes flere sameier. Kommunen kan gi dispensasjon dersom Kartverket samtykker til det: dersom det ikke er mulig å slå sammen flere matrikkelenheter som ønskes seksjonert, til ett eierseksjonssameie eller å opprette ett eierseksjonssameie for hver matrikkelenhet

25 Formålet for seksjonen må være fastsatt jf. 7 g) Bolig eller næring Definisjon i 4 f og g: Boligseksjon: alle seksjoner som skal brukes til helårsbolig eller fritidsbolig. Næring: en seksjon som skal brukes til annet enn bolig. Altså ikke mulig med garasjeseksjoner, butikkseksjoner osv. Regulering av hvilken næringsbruk som skal være tillatt kan gjøres i vedtektene.

26 Formål, fortsettelse, 7 g NY! Bruksformålet må være i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til. plan- og bygningsloven 12-5 annet ledd nr. 1 og 5.

27 Litt om samleseksjoner, jf. esl. 4 h) En seksjon som omfatter alle bruksenheter med samme formål. I kombinerte sameier kan boligene og/eller næringsseksjonene utgjøre en samleseksjon. Det gir fire muligheter:

28 Full seksjonering: enten bare bolig, næring eller kombinasjon

29 Samleseksjon bolig, flere næringsseksjoner

30 Samleseksjon næring, flere boligseksjoner

31 Samleseksjon næring og samleseksjon bolig

32

33 Areal som må være fellesareal, jf. 7 andre ledd Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, for eks. inngangsparti, tekniske rom, felles trappeoppgang o.l. Arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, jf. plan- og bygningsloven 12-5 og 12-7.

34 Fellesareal, 4 e) De deler av tomten som ikke inngår i bruksenhetene. Uteareal: som ikke er bebygget og som ikke er tilleggsdel til noen seksjon Innvendige ganger, trapper, felles boder, tekniske rom o.l. Bygningskroppen: grunnmur, utvendige vegger, bærende konstruksjoner og bygningens tak regnes som fellesareal.

35 Standardkrav til boligseksjoner, 7 tredje ledd 1) Lovlig etablert bolig etter plan- og bygningsloven NY! Koblingsregel mellom pbl. og esl. Seksjonering kan bare skje dersom søkeren kan dokumentere at boligseksjonene som angis i søknaden er lovlig etablerte boenheter etter plan- og bygningsloven. Seksjoneringen utløser ikke krav om oppgradering etter denne bestemmelsen, det er de krav som gjaldt da boligen ble godkjent som er det avgjørende.

36 Lovlig etablert etter plan- og bygningsloven, forts. Dokumentasjon: Søker må fremlegge dokumentasjon, typisk tillatelse etter plan- og bygningsloven. Eldre boliger hvor skriftlig dokumentasjon ikke finnes (Prop. 39 L:) «Dersom seksjoneringen ikke medfører endret bruk og enheten faktisk har vært i bruk som bolig over lang tid, skal det være tilstrekkelig.»

37 Standardkrav til boligseksjoner: kjøkken, bad og wc Kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel. Videreføring av tidligere krav. Kravet får i praksis bare betydning ved seksjonering av eldre boliger der man ikke kan kreve oppgradering til dagens krav. Unntak for fritidsboliger og samleseksjoner.

38 Krav til søknad om seksjonering, 11 Standardisert blankett fastsatt av departementet: En blankett for seksjonering og en for reseksjonering. Veiledning på samme sted.

39 Søknad om seksjonering, 11 Skal inneholde opplysninger om: Eiendommens betegnelse (kommunenr, gnr/bnr, festenr) Formålet med den enkelte seksjon. Opplysninger om seksjonenes sameierbrøk.

40 Søknad om seksjonering, forts. Vedlegg: Vedtekter Situasjonsplan Plantegning Rekvisisjon av oppmålingsforretning dersom bruksenheten har utvendige tilleggsdeler Egenerklæring om at vilkårene for seksjonering er oppfylt

41 Situasjonsplan: eiendommens grenser, omrisset av bebyggelsen og evt. utendørs tilleggsdeler.

42

43 Plantegning: grensene for bruksenhetene, seksjonsnr, bruken av rommene

44 Eksempel på plantegning, fortsettelse

45 Kommunens behandling av søknaden, 12 Avvisning: dvs. at søknaden returneres uten behandling. dersom søknaden har mangler eller dersom gebyret ikke er betalt innen fristen. kan gi frist for retting Avslag: dersom vilkårene for seksjonering ikke er oppfylt. Både avvisning og avslag er enkeltvedtak som kan påklages (fylkesmannen).

46 Kommunens vedtak om seksjonering, 13 Kommunens vedtak om seksjonering skal omfatte avgrensningen av de enkelte bruksenhetene, de enkelte bruksenhetenes formål og seksjonenes nummer og sameiebrøk. Kommunen skal utarbeide en endelig situasjonsplan og endelige plantegninger med innhold som nevnt i 11, og planen og tegningene skal være vedlegg til seksjoneringsvedtaket. Kommunen skal føre seksjonene inn i matrikkelen straks seksjoneringsvedtaket foreligger. En bruksenhet som skal omfatte ubebygde deler, kan ikke registreres i matrikkelen før det er holdt oppmålingsforretning for grensene for utearealet etter matrikkelloven.

47 Frister for kommunens saksbehandling, 14 Kommunen skal behandle seksjoneringssøknaden og registrere seksjonene i matrikkelen innen 12 uker etter at søknaden er mottatt. Krever seksjonering av utvendig tilleggsareal oppmåling kommer fristen i matrikkelforskriften 18 første ledd at fristen i tillegg. Ved retting av søknaden etter 12 første ledd løper fristen fra kommunen har mottatt en rettet søknad. Oversitter kommunen disse fristene, reduseres seksjoneringsgebyret etter 15 med 25 prosent av det totale gebyret for hver påbegynte uke tidsfristen oversittes.

48 Registrering i foretaksregisteret, 19 Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres. Frist: seks måneder etter tinglyst seksjoneringsvedtak. Loven har ingen regler om «konstituerende sameiermøte», men det må holdes årsmøte før registrering for valg av styre, forretningsfører og revisor. Registrering er frivillig for sameier med færre seksjoner.

49

50 Vedtekter NBBL har følgende standardvedtekter: Vedtekter for rene boligsameier (NBBL-dok. nr. 3.01) Vedtekter for kombinerte sameier (NBBL-dok. nr. 3.03) Vedtekter for tilknyttede sameier (NBBL-dok. nr. 3.04, veiledning dok. nr. 3.06)

51 Vedtekter Skal følge med seksjoneringsbegjæringen, 11 andre ledd a. Skal minst inneholde, jf. 27 (1): eiendommens grunnboksbetegnelse hvor mange medlemmer som skal sitte i styret Fastsettes av den som seksjonerer eiendommen. Kommunen skal ikke foreta noen kontroll av hvorvidt vedtektene er hensiktsmessige.

52 Vedtektene bør være mest mulig komplette ved stiftelsen Senere endringer krever to tredjedels flertall på årsmøte, så vedtektene bør være gjennomtenkte. Noen vedtekter krever samtykke fra de berørte, og kan derfor være vanskelig å få vedtatt når seksjonene er overtatt. Viktig å ha driftsfasen for øye her kan boligbyggelagene bidra!

53 Særlige utfordringer i kombinerte sameier Ulik interesse i eiendommen: Hvilke arealer som brukes. Hvilken bruk man gjør av eiendommen, Selve bruke av eiendommen., for eksempel lekeplass, kundeparkering, takterrasse. Ulik interesse i vedlikehold. Boligbruk vs næringsbruk: støy, lukt, trafikk og andre ulemper.

54 Eksempler på forhold som kan vurderes vedtektsfestes: Begrensninger i hvem som kan eie seksjon Begrensninger i hvilken bruk man kan gjøre av seksjonen Stemmerettsregler Fordeling av rettigheter til fellesareal Fordeling av vedlikeholdsansvar Fordeling av felleskostnader

55 Begrensninger i rettslig råderett, jf. 24 Seksjonseieren har i utgangspunktet full rettslig råderett. Kan fritt selge, pantsette og leie ut sin seksjon. Også påhefte servitutter, forkjøpsretter eller andre løsningsretter og foreta andre rettslige disposisjoner. Sameiet kan begrense råderetten i vedtektene med samtykke fra de som berøres. Dette bør derfor gjøres i de opprinnelige vedtektene.

56 Begrensninger i utleie Begrensninger kan fastsettes i vedtektene, og 24 setter ingen grense for hva slags begrensninger som kan fastsettes. Man kan i prinsippet tenke seg fullt utleieforbud, men det er neppe ønskelig/aktuelt. Godkjenningsordning: utleie kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Må knytte seg til leiers forhold. Forslag om begrensninger i korttidsutleie: 90-dagersgrense, men adgang til å vedtektsfeste grense på 60 til 120 dager.

57 Begrensninger i hvem som kan eie Ervervsbegrensning i 23: forbud mot kjøp av mer enn to seksjoner. - Forslag om å skjerpe regelen slik at den ikke er enkel å omgå. Aktuelle begrensninger i vedtektene: - godkjenningsordning ny eier (men avslag krever saklig grunn) - forbud mot at juridiske personer erverver seksjon (men unntak i loven for visse juridiske personer, jf. 24)

58 Begrensninger i faktisk råderett: bruk av næringsseksjon Utgangspunkt: En næringsseksjon kan benyttes til alle typer næringsvirksomhet. - Det seksjonerte formålet innebærer ingen begrensning. Eneste begrensning vil da være forbud mot bruk som medfører urimelig skade eller ulempe for de andre seksjonseierne, jf. 25 andre ledd.

59 Vedtektsfestede begrensninger, jf ledd Dersom eieren samtykker, kan det i vedtektene fastsettes bestemmelser om bruken av en næringsseksjon. Eksempler på begrensninger: Forbud mot bestemte typer virksomhet: feks serveringssted, treningssenter. Bestemmelse om at lokalene kun skal benyttes til en bestemt virksomhet, for eksempel kontorer, barnehage. Begrensninger i åpningstider.

60 Enerett til bruk av fellesareal, jf. 25 (5) og (6) NY Utgangpunkt: alle seksjonseierne har lik rett til å bruke fellesarealene. Behov for bruksdeling, for eksempel takterrasser, boder, garasjer, hageareal o.l. Utgangspunktet er at slike rettigheter skal være midlertidige, da varige eneretter er knyttet til seksjonen (som tilleggsdel eller gjøres til en del av hoveddelen). Ny bestemmelse om tidsbegrensning og varige eneretter for flere seksjonseiere sammen.

61 Midlertidige eneretter i boligsameier, 25 femte ledd Én eller flere seksjonseiere kan får vedtektsfestet enerett til bestemte deler av fellesarealene. Tidsbegrensning, maks 30 år. Nærmere regulering, som kostnadsfordeling og vedlikeholdsplikt inntas i vedtektene. Krever samtykke fra den som får rettigheten. Kan ikke gjelde areal som er «andre seksjonseiere trenger tilgang til» eller skal være fellesareal jf. pbl., esl. jf. 7

62 Sameier som inneholder næringsseksjoner, 25 (6) Kombinerte eller rene næringssameier En eller flere næringsseksjoner kan ha enerett til bruk av fellesareal i maks 30 år. Tilsvarende som i boligsameier.

63 Sameier som inneholder næringsseksjoner, forts. To eller flere kan sammen ha slik enerett i mer enn 30 år eller uten tidsbegrensning. Eksempler: boligseksjonene har enerett til takterrassen, to næringsseksjoner har sammen enerett til kundeparkeringsplassen, boligseksjonene i oppgang B har enerett til bruk av sykkelparkeringen. Gjelder ikke sameier hvor næringsseksjonene kun brukes av boligseksjonene til parkering, boder eller annet. Vedtektsfestes, enerett for mer enn 30 år krever samtykke fra alle.

64 Vedlikehold, 32 og 33 NY! Mer utfyllende regler i ny eierseksjonslov, men rettstilstanden i praksis den samme som før. Seksjonseierens ansvar i 32: ansvar for vedlikehold av egen bruksenhet Sameiets ansvar 33: ansvar for fellesareal Lovens ansvarsfordeling passer bra i sameier der alle seksjonene bruker de samme arealene og installasjonene, typisk boligsameie som består av en bygning/likeartet bebyggelse.

65 Vedlikeholdsansvar, behov for spesialtilpasning Ønske om en «rettferdig» fordeling av vedlikeholdsansvaret. ved ulik boligbebyggelse eller flere bygg ved ulik bruk av eiendommen (nærings og boligseksjoner)

66 Vedlikehold, vedtekter Kan vedtektsfestes utvidet vedlikeholdsansvar både for sameiet og seksjonseieren. Utvidet ansvar for en eller flere seksjonseiere krever samtykke fra de det gjelder, jf. 33 tredje ledd. Mest aktuelt å overføre ansvar fra sameiet til en eller flere seksjonseiere. - Kan være aktuelt å overføre ansvar for deler av bruksenheten til sameiet ved for eksempel eldreboliger og andre boliger hvor seksjonseierne har spesialbehov.

67 Vedlikehold, behov for spesialtilpasning Områder hvor det kan være aktuelt: Lekeplass, utearealer, takterrasser Parkeringskjeller hvis ikke alle har parkering Heis og trappeoppganger som kun betjener boligdelen

68 Vedlikeholdsansvar, behov for spesialtilpasning Momenter å tenke gjennom ved spesialtilpasning: Egner bygningsdelen seg for delt vedlikeholdsansvar? Tak, fasade og bygningskropp har alle seksjonseierne interesse av at holdes i orden. Det kan også være vanskelig å vedlikeholde deler av et tak, fasade, drenering o.l. Styret mister i utgangspunktet rådigheten over når og på hvilken måte vedlikehold skal utføres når seksjonseierne har ansvaret. I utgangspunktet kun mislighold dersom ved skade eller ulempe for andre seksjoner eller fellesareal. -

69 Vedlikeholdsansvar, behov for spesialtilpasning Selv om flere seksjonseiere har ansvar samme for et areal, så mangler det organer kan beslutte og ha ansvaret for gjennomføringen. Kan tale for at sameiet beholder vedlikeholdsansvaret, men at kostnaden fordeles på seksjonseierne som bruker arealet/installasjonen?

70 Fordeling av felleskostnader, 29 Utgangspunktet: kostnadene skal fordeles etter sameierbrøk med mindre særlige grunner taler for fordeling etter nytte eller forbruk Unntaksbestemmelsen er vanskelig å praktisere og leder til mange konflikter. Vi i mange tilfeller kunne lede til løsninger som ikke nødvendigvis oppfattes som «rettferdige». En vanlig oppfatning er at man skal betale for det man bruker.

71 Felleskostnader, behov for spesialtilpasning Kan vedtektsfeste annen fordeling dersom de seksjonseierne som berøres uttrykkelig sier seg enige, jf. 29 (2) Vanskelig å få til etter at seksjonene er overtatt. Eksempler på felleskostnader som det kan være aktuelt å fordele på annen måte enn etter sameierbrøk:

72 Felleskostnader, behov for spesialtilpasning Man bør gjennomgå alle felleskostnadselementene og vurdere om de skal fordeles på annen måte enn etter sameierbrøk, for eksempel: Kostnader som skal likedeles på noen eller alle seksjonene Kostnader som bare boligseksjonene skal betale Kostnader som bare nærinsseksjonene skal betale Kostnader som rekkehusene/blokkene/eneboligene skal betale Kostnader som skal fordeles etter forbruk

73 Beregning av flertall, jf. 52 Boligsameier: Hver seksjon har én stemme. Ingen adgang til å vedtektsfeste egne ordninger. Bestemmelser om vekting av stemmene er altså ikke gyldige.

74 Beregning av flertall, jf. 52 Sameier som inneholder næringsseksjoner: Hovedregel: flertall regnes etter sameierbrøk. Anledning til å fastsette egne ordninger. Krever at seksjonseierne det gjelder uttrykkelig har sagt seg enige.

75 Beregning av flertall, fortsettelse Eksempler hvor spesialtilpasning er aktuelt: Sameie som består av bolig- og næringsseksjon som er garasje for boligene. Det kan vedtektsfestes at boligseksjonene har én stemme hver, mens garasjeseksjonen kan ha vedtektsfestet stemmerett til et ganske ubetydelig tall. Ulik stemmevekt for ulike saker, for eksempel at boligseksjonenes stemme har større vekt i saker som gjelder boligseksjonene, og tilsvarende for næringsseksjonene. En slik bestemmelse må være klart formulert for å unngå konflikt om hvilke saker dette gjelder.

76 Beregning av flertall, fortsettelse Er det adgang til å vedtektsfeste at enkelte grupper ikke skal ha rett til å stemme i bestemte saker i årsmøtet? Ganske vanlig, for eksempel at boligseksjonene ikke har stemmerett for saker som kun berører næringsseksjonene. Men muligens i strid med 46 om at alle sameierne har stemmerett på årsmøtet?

77 Panterett for seksjonseiernes forpliktelser, 31 Lovbestemt pant på 2 G NY! Kan vedtektsfeste ytterligere pantesikkerhet for seksjonseierne/sameiet. Krever tilslutning fra seksjonseierne det gjelder Kan være aktuelt der det er store næringsseksjoner med høye fellesutgifter. Utvidet panterett får rettsvern etter «vanlige regler», altså tinglysning.

78 Vedtektsbestemmelse om bytterett til HC-plass, jf. 26 (2) Sameiet må i sine vedtekter, gjennom en bytteordning eller på annen måte, sikre at parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne, gjøres tilgjengelige for disse. Bytteretten gjelder bare dersom vedkommende seksjonseier allerede har plass. Vedtektsbestemmelsen kan bare endres dersom samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endring av vedtektsbestemmelsen. Vedtekten må registreres i Foretaksregisteret.

79 Forslag til vedtektsbestemmelse (NBBLs standarddok): Personer med nedsatt funksjonsevne kan kreve at styret pålegger en annen seksjonseier å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Retten gjelder bare parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endringen.

80 Tilrettelegging for el-bil, jf. 25 første ledd En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn. Kan være aktuelt å innta i vedtektene til informasjon for seksjonseierne. Fra NBBLs vedtekter: «Kostnader til etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte sameier.»

81 Dyrehold, 28 Lovens utgangspunkt: Dyrehold er tillatt. Sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Inntar man forbud eller begrensninger i vedtektene, bør også unntaket med av informasjonshensyn: Har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

82 Informasjonsbestemmelser bestemmelser om mislighold styre/styrevedtak årsmøte

83