Skreddersøm av grunnarealer ved større utbyggingsprosjekter. 1. november 2017 Jarbjørg Grøtte, advokat/partner

Transkript

1 Skreddersøm av grunnarealer ved større utbyggingsprosjekter 1. november 2017 Jarbjørg Grøtte, advokat/partner

2 TEMA I DAG Større utbyggingsprosjekter ut i fra et praktisk ståsted Strukturering av grunneiendommen Når i utbyggingen må / bør man planlegge og låse skreddersømmen? Hva er førende elementer for planlegging av skreddersømmen? Når bør skreddersømmen gjennomføres? Særlig utfordringer: Offentlige arealer på tak Svakheter i dagens lovgivning ift. større utbyggingsprosjekter Særlig om anleggseiendommer

3 STØRRE UTBYGGINGSPROSJEKTER Hva er «et større utbyggingsprosjekt»? Fokus i dette innlegget; utbygging til boligformål Stadig flere større utbyggingsprosjekter, Fortetting Ønsket om å verne landbruksjord/matproduksjon Høyere tettere Parkering under bakken

4 STRUKTURERING AV STØRRE UTBYGGINGSPROSJEKTER, REGELVERK Advokatfirmaet Schjødt AS Lover/regelverk utbygger må forholde seg til: Gjeldende reguleringsplan; gir rettigheter, setter rammer og krav Plan- og bygningsloven Matrikkelloven Eierseksjonsloven og lov om sameige Bustadoppføringslova NS avtale med entreprenør; back to back mellom denne leveransen og leveransen til kjøperne Eiendomsmeglingsloven (back to back også her) Grannelova

5 TYPISKE TREKK VED STØRRE UTBYGGINGSPROSJEKTER Advokatfirmaet Schjødt AS Utbyggingsområdet strekker seg gjerne over et kvartal Flere bygg over bakken, som ofte bygges ut trinnvis Utbyggingstakt bestemmes av salgstakt Felles parkeringsanlegg under bakken som strekker seg innunder flere av/alle byggene samt innunder felles utendørsareal Utendørsarealer; Til felles privat bruk for hele kvartalet eller pr blokk/felt Offentlige arealer innenfor utbyggingsområdet; park, grøntdrag, kvartalslekeplasser

6 SKREDDERSØM, GRUNNAREALER Begynner alltid med reguleringsplanen Bestemmelser og plankart, eks. kommer straks Legger på utbyggingstakt / forbehold om at takten blir som man antar Munner ut i en plan for strukturering av / skreddersøm for grunneiendommen / kvartalet; Arealer / bygg som skal seksjoneres hver for seg/samlet Utendørsareal som skal være til eksklusiv bruk Hvilke arealer utendørs og innendørs skal eies og brukes i fellesskap, og av hvem/hvilke eiendommer Arealer som skal fradeles og overføres til det offentlige ved ferdigstillelse Parkeringskjeller under bakken; anleggseiendom eller del av eierseksjonssameiet

7 EKSEMPEL - MØLDALHAGEN Advokatfirmaet Schjødt AS

8 GRØNTAREALER PÅ TAKET Nok en måte å verne om landbruksjorda på; Grøntareal/felles utendørs rekreasjonsområder på taket Grøntarealene kan være felles privat, offentlig eller eksklusivt privat (sjelden)

9 HERBARIUM, ET EKSEMPEL FRA STAVANGER Advokatfirmaet Schjødt AS

10 HERBARIUM - REGULERINGSKART Advokatfirmaet Schjødt AS

11 HERBARIUM STRUKTURERING AV EIERSKAP TIL TAKET Advokatfirmaet Schjødt AS Det offentlige krever å eie arealer regulert til offentlig formål Taket, hvor parken skal opparbeides, kan ikke seksjoneres / opprettes som eierseksjon Ligger oppå et bygg som skal eies privat Anleggseiendom? Grannelova vil da gjelde hva da når det begynner å dryppe ned i kontorbygget under parken? Grunneiers forslag i reguleringsarbeidet: Eies privat/privat formål, men klausuleres til fordel for offentligheten i grunnboka kan ikke slettes uten kommunens samtykke Kommunen: Skal være offentlig, men kan eies privat ingen klausulering

12 KVERNTORGET, BOLIGPROSJEKT MED OFFENTLIG OG FELLES GRØNT PÅ TAKET Advokatfirmaet Schjødt AS

13 SKREDDERSØM, GRUNNAREALER Når forslag til skreddersøm foreligger Beskrive planlagt struktur i salgsdokumentasjonen Bør/må omfatte utkast til a) vedtekter for eierseksjonssameie (eierseksjonsloven) b) vedtekter for det tingsrettslige sameie i felleseiendommer (lov om sameige) Avvente med å påbegynne den formelle prosess (deling, oppmåling, seksjonering etc.) frem til man ser at salget og planlagt oppstart blir som forventet slik at anbefalt skreddersøm ikke må justeres Deretter starte på den formelle prosessen, og i god tid før første overtakelse

14 GJENNOMFØRING AV SKREDDERSØM Lovverket (det offentlige og det private) må gi rom for en gjennomføring av (god) skreddersøm Svakheter i dag Offentlige arealer på tak, hvordan kan kommunen få formelt eierskap til slike arealer? Regulering av tingsrettslig sameie i felles eiendommer (i dag: lov om sameige) Seksjoneres hele kvartalet samlet, reguleres drift og vedlikehold av eierseksjonsloven og vedtektene til sameiet. Deles eiendomsmassen opp i flere eierseksjonssameier faller regulering av drift og vedlikehold utenfor, og må reguleres særskilt. Hvem overtar formelt fellesarealet fra utbygger? Med bindende virkning for øvrige kjøpere? Lov om dokumentavgift og anleggseiendommer Noen av dagens svakheter blir håndtert i ny eierseksjonslov

15 SÆRLIG OM ANLEGGSEIENDOMMER Hva er en anleggseiendom? Lovhjemmel, matrikkelloven 5: b) anleggseigedom, ein bygning eller konstruksjon, eller eit avgrensa fysisk volum som er tillate utbygt, og som er utskilt som eigen eigedom Vilkår for å kunne opprette en anleggseiendom: Matrikkelloven 11 Særlig om: - ei sjølvstendig funksjonell eining, klart og varig skilt frå den eller dei grunneigedommane eller anleggseigedommane den nye anleggseigedommen eventuelt blir skilt frå.

16 ANLEGGSEIENDOM Fleksibelt for utbygger Kjøpere sikres rettsvern ved tinglysning av bruksrettigheten Hjemmelen til anleggseiendommen kan nå overdras til eierseksjonssameiene Dokumentavgift! Drift og vedlikehold Hvem har ansvaret Fordeling av kostnader

17 ANLEGGSEIENDOM Kan være betenkelig, mulig vi burde holdt fast ved at dette alternativet er sekundært til seksjonering? Et bygg blir i realiteten tomten til et annet bygg som oppføres på taket Eierne av de ulike eiendommene bør ha felles interesser Typisk ved felles parkeringsanlegg under bakken Når eierne av hhv under- og overliggende bygg ikke har felles interesser, et eksempel fra Stavanger: Eksisterende bygg på bakkeplan (næring) Ny reguleringsplan: rekkehus i kjede på taket Næring fradelt som anleggseiendom, boligene på taket egen eiendom som deretter ble seksjonert Hva når næringsbygget blir saneringsmodent/grunneier ønsker å rive og bygget nytt?

18 Jarbjørg Grøtte Partner M: TAKK FOR MEG!