TINGLYSING I GRUNNBOKEN UTVALGTE EMNER. 1. Grunnleggende prinsipper

Transkript

1 GeoForum Rogaland, Temadag Eiendom Sandnes 30 september 2015 Registerfører Hugo Torgersen Statens kartverk TINGLYSING I GRUNNBOKEN UTVALGTE EMNER 1. Grunnleggende prinsipper 1.1 Hjemmel for tinglysing - Tinglysingsloven 12 Det som stifter, overfører, anerkjenner, endrer, opphever en rettighet i fast eiendom, kan tinglyses i grunnboken. Det som er positivt bestemt i formell lov, kan tinglyses, selv om dette faller utenfor det å stifte osv en rettighet. Eksempler - Tgll 19 - Vergemålsloven 84, jf Når forholder vi oss til en rettighet? - Rettigheten må være definitiv, men kan være betinget. Tingsrett s 584. Tgll.kommentar s Kjøpekontrakt - Rettskraftig dom HR Dommen må være «bindende», dvs den må normalt være rettskraftig. - Avtale som er avhengig av styregodkjennelse - Testament / arvepakt - Fredningsvedtak / Vedtak fra Stiftelsestilsynet - Fullmakt - Opsjonsavtale - Ikke bare tinglige rettigheter, men også obligatoriske. Tingsrett s 583. Tgll.kommentar s Sand Nes ( ) har parkeringsrett på gnr 1, 1

2 bnr 1. - Eieren av gnr 1, bnr 1 plikter å utstede erklæring om parkeringsrett i favør av Sand Nes, født Fremtidige matrikkelenheter kan være tjenende eiendom / herskende eiendom. Eksempel: - Fremtidig utskilte eiendommer fra gnr 1, bnr 1, med referanse til felt A på vedlagte kart, gir med dette allmennheten fri gangadkomst til turveien over området. Denne erklæring kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Bergen kommune, org.nr Fremtidig utskilte eiendommer fra gnr 1, bnr 1 innenfor felt A på vedlagte kart, gis med dette gangadkomst over gnr 1, bnr Hva som er tinglyst - Det er de elementer av et dokument som er gjenstand for tinglysing, som er tinglyst. Dette gjelder selv om den aktuelle rettsstiftelse ikke er gjengitt ( ekstrahert ) i grunnboken, eventuelt at rettsstiftelsen er feilaktig gjengitt. - Erververens fødselsnummer /organisasjonsnummer i et skjøte er feilaktig innført i grunnboken. Da vil feil navn fremkomme av grunnboken. - Adkomstrett i felt 6 i tinglyst skjøte er feilaktig ikke gjengitt i grunnboken. - Pantebeløp er kr i ht pantedokumentet, men er feilaktig ført i grunnboken med kr Et skjøte omhandler fem matrikkelenheter, men feilaktig er overskjøting av kun fire matrikkelenheter ført i grunnboken. - En seksjon har tilleggsdel i ht tinglyst seksjoneringsvedtak / - begjæring, men tilleggsdelen er feilaktig ikke gjengitt i grunnboken. - Et skjøte vedrører gnr 1, bnr 1, men er feilaktig ført som overskjøting av gnr 1, bnr 2. - Et pantedokument er kvittert slettet, men tinglysingsmyndigheten (TM) har feilaktig ført sletting av et annet dokument. 2

3 - Ved retting av grunnboken etter tgll 18 blir det således ikke gjort noen endring i det tinglyste, men kun en endring i det ekstraherte (visuelle) på grunnboksbladet. - Det behøver ikke stå noe i dokumentet om at denne avtale kan tinglyses. Hvis slikt står i dokumentet, er det likefullt dokumentets innhold (de registreringsbare elementer) som er avgjørende for om dokumentet kan tinglyses, jf tgll 12! - Den til enhver tid eier av gnr 1, bnr 2 har rett til å vaske sin personbil i garasjeanlegget på gnr 1, bnr 1. Denne disposisjon kan tinglyses. - Samtlige deltakere på GeoForums temadag 30 september 2015, gis rett til parkering på gnr 1, bnr 2. Denne rettighet kan ikke tinglyses. - Sand Nes AS ( ) gis førsterett til å forhandle om utbygging av gnr 1, bnr 2. Denne opsjon er strengt personlig. Erklæringen kan tinglyses. - I en viss grad er det et krav til å rendyrke dokumentet til kun å inneholde elementer som er gjenstand for tinglysing. Tgl.forskriften 4 første ledd 1.4 TM kan foreta ytterligere kontroll, utover vanlig kontroll - Formalkontroll - Kontroll med dokumentets materielle innhold. Generelt: Avvise kun det som er «åpenbart urettmessig». HR TM har noe større rett enn plikt til å vurdere tvilsomme spørsmål. Tgll 7. Tingsrett side NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven. Side Dokumenter nektes tinglyst basert på bevisene i saken. Tgll 7 (4) - Fri bevisbedømmelse også i tgl.saker. LB Partene har selv risikoen for at det tinglyste står seg - TMs materielle dokumentkontroll skal være enkel. Avvise dokumenter som har et «åpenbart urettmessig» innhold. - Tinglyst dokument er ingen garanti for at dokumentets innhold er i orden. - Eksempel: Tinglyse erklæring om adkomstrett på festet grunn- 3

4 eiendom. Skal erklæringen tinglyses som heftelse i «grunn», i «feste» eller i begge deler? - Eksempel: 10 sameiere har hver grunnbokhjemmel til 1/10 av (eiendomsretten til) en parkeringseiendom med 10 p-plasser. Noen bruksrettsfordeling er ikke tinglyst. Én sameier utsteder en erklæring der bruksrett til én p-plass tildeles tredjemann. Kun underskrevet av den ene sameieren. Kan erklæringen tinglyses? 1.6 Lik praksis, contra skjønnsutøvelse - Like saker bør behandles mest mulig likt. - Publikums krav om lik praksis, samtidig som publikum krever at TM må bruke skjønn, kan være selvmotsigende. - At TM utøver skjønn innebærer langt fra nødvendigvis en praksisendring. 2. Grunnbokhjemmel hjemmelshaver 2.1 Begrepsbruk - Enhver som er innført i grunnboken som rettighetshaver til «noe», er hjemmelshaver til «noe». Rettighetshaveren er i grunnboken hjemlet en rettighet. Tgll 14 (3), jf (1) og (2) - Hjemmel til eiendomsrett - Hjemmel til festerett / fremfesterett / leierett / fremleierett - Hjemmel til adkomstrett / brønnrett - Hjemmel til løsningsrett - Hjemmel til (primær)kjøpekontrakt / sekundærkjøpekontrakt - Hjemmel til panterett / frempanterett - Grunnboken har således en misvisende inndeling i overskriftene «Hjemmelsopplysninger», «Pengeheftelser» og «Servitutter». - Skrytepave: «Jeg har pant i fast eiendom.» 2.2 Det formelle utgangspunkt for å få noe tinglyst - Ikke noe krav om medvirkning fra noen hjemmelshaver. Tgll Dokumenter som ikke gir uttrykk for rettshandel (= frivillig rettsstiftelse), kan tinglyses uten den aktuelle hjemmels- 4

5 havers medvirkning. - utleggspant / visse legalpant - fredningsvedtak / vedtak fra Stiftelsestilsynet - (dom) - TM må foreta en viss legalitetskontroll med slike offentlige vedtak; gjengivelse av en lovhjemmel må være et minstekrav. - Et unntak: TMs hjemmelskontroll av kommunal matrikkelmyndighets «Melding til tinglysing». Miljøverndepartementets veileder til matr.forskriften Rettshandel (= frivillig rettsstiftelse) - Krav til skriftlig samtykke fra den aktuelle hjemmelshaver. Tgll 13 (1) - Eiendomsrett, festerett, fremfesterett, leierett, fremleierett, adkomstrett, byggebegrensning (villaklausul), (primær)panterett, frempanterett, løsningsrett - TM må ved sin dokumentkontroll være sikker på hvilket formuesgode i den faste eiendom som beheftes, slik at det er korrekt hjemmelshaver som medvirker. - Krav om fødselsnr / organisasjonsnr. Tgl.forskriften 4a - Også ved bruk av fullmakt skal hj.haverens navn + fødselsnr / org.nr fremgå av dokumentet som begjæres tinglyst. 2.4 Realrettighet contra personlig rettighet - Dersom en rettighet skal ligge som en herlighet til en fast eiendom, f.eks etter krav fra kommunen, bør dette gjenspeiles i grunnboken. - Rettigheter som ikke skal «ligge til» en fast eiendom, er en personlig rettighet. - Alminnelig formuesrettslig utgangspunkt: Et formuesgode kan omsettes! - Vi må skille mellom «vanlig» personlig rettighet og «strengt» personlig rettighet. Sistnevnte kan ikke avhendes. Eksempler 5

6 3. Tinglysingssperre / urådighetserklæring / råderettsbegrensning 3.1 Begrepsbruk omfang - Intet lovdefinert begrep. - Innholdet av erklæringen kan omfatte enhver rettshandel (= frivillig rettsstiftelse), eller det kan gjelde kun spesifikke typer rettshandler. - En råderettsbegrensning kan knytte seg til enhver tinglyst rettighet i en fast eiendom. Eiendomsrett, festerett, servitutt, kjøpekontrakt, opsjonsavtale, (primær)panterett, frempanterett - Panteloven 1-3 (2) Begrensning mht avhending gjelder tilsvarende ved pantsettelse. Deklaratorisk lov, jf 1-2 (1). Opplysningsvesenets Fond, Finnmarkseiendommen, Statskog - Det er ingenting i veien for at én og samme erklæring kan inneholde en rettslig råderettsbegrensning («tinglysingssperre») og en negativ servitutt. Eksempel: - (Eiendomsretten til) gnr 1, bnr 2 kan ikke disponeres rettslig over uten samtykke av innehaveren av gnr 1, bnr 3. Heller ikke kan gnr 1, bnr 2 utbygges til annet enn enebolig med kun én etasje over bakkeplan; rettighetshaver er gnr 1, bnr Sammenføyning/arealoverføring umatrikulert veigrunn hjemmelshaver som ikke lenger består 4.1 Sammenføyning - Lik hjemmelshaver. Matrikkelloven 18 - Det må ikke oppstå (uforenlig) prioritetskollisjon. Matr.forskriften 43 (8) og I mange tilfeller er det kun domstolene som kan avgjøre hva som er (uforenlig) prio.kollisjon. TM må ikke bli for 6

7 streng! Lojalitet i kontraktsforhold. «Gordisk knute». 4.2 Umatrikulert veigrunn i Stavanger kommune - Del av umatrikulert veigrunn tilhører «villaeiendom». Arealet søkes matrikulert ved fradeling fra umatrikulert eiendom. Den umatrikulerte eiendom har (nødvendigvis) ingen hjemmelshaver. Kan overhodet noen begjære matrikulering? Hvem kan begjære matrikulering? - Matrikkelloven 9 - Kartverkets to-delte løsning. Praktisk tilnærming. Tilnærmet samtidig matrikulering av fradelt del, samt erverv av grunnbokhjemmel etter tgll 38a. - Eier av «villaeiendom» og kommunen begjærer sammen det matrikulære. Kun den materielle eier av den aktuelle del av veigrunn begjærer grunnbokhjemmel etter tgll 38a. (Kommunen skal ikke tvinges til å erklære eierskap til noe kommunen erkjenner at den ikke eier.) - Matrikkelenheten opprettes altså betinget av at eieren av villaeiendommen får grunnbokhjemmel etter endt kunngjøring. 4.3 Hjemmelshaver som ikke lenger består - Fysisk person. - Sammenslutning, f.eks et aksjeselskap - Hjemmelshaveren har utstedt fullmakt. Avtaleloven Sletting av bebygd festerett 5.1 Dokumentavgift - Dokumentavgift vil bli et tema ved sletting av bebygd festerett. - Eksempel: ASK-BORG/04, kjennelse Slettelse av festekontrakt på et helt, bebygd bruksnummer. Altså, ikke eget grunnboksblad for festeretten, og således ikke et eget festenummer. TM forutsatte at festeren var eier av bygg, og ville derfor ikke slette festekontrakten uten dok.avgift. LB mente: Intet i grunnboken som utpekte festeren som eier av bygningsmassen. Grunneieren (bortfesteren) var da hele tiden 7

8 hjemmelshaver til bygningsmassen, og en sletting av festekontrakten medførte ingen hjemmelsovergang av bygningsmassen og da heller ingen dokumentavgift. Tgll 15. Resultatet ville gjerne blitt annerledes dersom festeretten var matrikulert som en festegrunn, dvs at man forholdt seg til en festerett knyttet til et eget festenummer. Med mindre grunnboken også i dette tilfellet ville vise at festeren ikke er eier. - Tingsrett s 594 ff og 723. Tgll.kommentar s Matrikkelloven oppmåling av festegrunn mm 6.1 Ingen alminnelig regel om at en avtale med lovstridig innhold er uten virkning mellom partene. - Eksempler - HR Kreditt for aksjespekulasjon - HR Konsesjonspliktig landbrukseiendom - HR Delingsforbudet i jordloven 12 - HR Balders gate - LB Ervervsbegrensningen i esl 22 (3) Tgll.kommentar s 219 og s Brudd på matrikuleringspåbud hindrer ikke at avtale som utløser matrikuleringsplikt, er ugyldig. Tingsrett s 256 m/fotnote Eksklusiv bruksrett eksempler - Parkeringsplass på fremmed grunn - Vinterbruk av skibakke, med / uten installasjoner - Parkeringsrett for allmennheten, med / uten installasjoner - TM vil i mange tilfeller kunne kreve at det uttrykkelig skal fremgå at en rettighet ikke er eksklusiv. 6.3 Sletting av festegrunn (som matrikkelenhet) - At festekontrakt er slettet, evt aldri har vært tinglyst, er ikke nødvendigvis grunn til å slette festegrunnen (festenummeret) i grunnboken. Grunneieren kan tenkes være interessert i å opprettholde det oppmålte areal som en egen matrikkelenhet, med tanke på senere festeforhold. 8

9 - Samordnet sletting i matrikkel og grunnbok. 6.4 Sammenslåing av matrikkelenheter dokumentavgift - Krav om lik hjemmelshaver for å kunne sammenslå. Matrikkelloven En forutgående og påkrevet hjemmelsovergang vil normalt utløse dok.avgift. - TIPS: Ny matrikkelenhet kan utskilles fra to eller flere matrikkelenheter, selv om forskjellige hjemmelshavere til avgivereiendommene. Matrikkelloven 10 (3). De involverte hjemmelshavere vil bli sameiere til utskilt matrikkelenhet, og sameiebrøkene må oppgis. - Logisk brist i regelverket? 9