Søknad fra Werner Tvenning om dispensasjon fra kommuneplanen for å etablere kai, flytebrygge og vei på gnr 20/3, Sørfinnset

Transkript

1 Arkivsaknr: 2017/1043 Arkivkode: Saksbehandler: Iren Førde Saksgang Møtedato Plan og eiendomsutvalget Plan og eiendomsutvalget Søknad fra Werner Tvenning om dispensasjon fra kommuneplanen for å etablere kai, flytebrygge og vei på gnr 20/3, Sørfinnset Rådmannens forslag til vedtak: 1. Plan- og eiendomsutvalget er positiv til å gi dispensasjon fra arealplanens krav om reguleringsplan til å bygge vei, kai og legge ut flytebrygge som omsøkt. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon større enn ulempene, og hensynene bak bestemmelsen som det dispenseres fra, anses ikke å bli vesentlig tilsidesatt. 2. Utvalget er også positiv til å gi dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen for bygging av vei. Adkomstvei er nødvendig for å kunne realisere næringsprosjekt som arealplanen åpner for. Veien vil ikke ligge helt nede i sjøkanten, men for det meste gå gjennom utmark. 3. Saken sendes på høring til Kystverket i Nordland, Fylkesmannen i Nordland, Nordland fylkeskommune, fiskedirektoratet, Gildeskål Fiskarlag og Nordland Fylkes Fiskarlag før sluttbehandling. 4. Dersom høringsinstansene ikke har vesentlige merknader, delegeres det til rådmannen å fatte endelig vedtak etter plan- og bygningsloven 19-2.

2 Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon 2 Kartutsnitt 4 Brev vedrørende bygging av kai og flytebrygge Større kart 6 Avtale om veirett 7 Bygging av vei og flytebrygge i Skjellevika 8 Måling på eiendommen G/B 20/3 i (ingen tittel) 10 Angående byggesak i Skjellevika, Werner Tvenning Måleskisse 12 Brev 13 Skisse 14 Brev vedrørende bygging av kai og flytebrygge Innsigelse - dispensasjon for bygging av vei og kai med flytebrygge 16 Søknad om dispensasjon fra arealplanen, protest fra nabo 17 Søknad om dispensasjon fra arealplanen, protest fra nabo sak nr. 2017/ Møte med Eiolf Larsen og kona 19 Data fra naturbasen 20 Ortofoto 21 Utsnitt arealplanen 22 Brev fra Eiolf 23 Notat fra befaring med Plan og eiendomsutvalget 24 Notat fra samtale med Werner Tvenning Bakgrunn for saken: Werner Tvenning søker om å etablere flytebrygge, kai og vei på gnr 20. Veien ligger både på bnr 3 og på bnr 9, mens kai og flytebrygge planlegges ut fra tomt som i kartet tilhører gnr 20/3. Tvenning eier gnr 20/3. Tvenning er av den oppfatning at bryggetomta strekker seg ut i sjøen og også har strandrett. Det er inngått avtale med eier av bnr 9 om veitrasèen, men ikke om veibredden. Tiltakene krever dispensasjon fra arealplanen. Veien som planlegges ligger delvis i et rent landbruks-, natur- og friluftsområde, samt reindrift (LNFR-område) hvor det ikke er åpnet for bygging, delvis i et naustområde og ender i byggeområdet på Kobbneset. Det er satt krav om regulering før bygging i både naustområdet og byggeområdet på Kobbneset. Sjøarealet er avsatt til havneformål i arealplanen, med krav om regulering. Tvenning har søkt om dispensasjon fra arealplanen. Planlagt vei ligger i strandsonen, så saken må også behandles som en dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen.

3 I dag ligger det ei flytebrygge ved bryggetomta. Kommunen mottok søknad fra Eiolf Larsen i 2009, hvor han sammen med to andre ønsket å legge ut ei flytebrygge. Søker fikk tilbakemelding om at det måtte søkes om dispensasjon fra kravet om samlet plan for brygger i Skjellevika, og at det måtte inngås avtale med eier av bnr 3. Dette mottok vi ikke svar på. I 2011 søkte Larsen på nytt om en midlertidig tillatelse, de var da 4 som skulle gå sammen. Kommunen svarte på nytt at det måtte søkes om dispensasjon. Det ble aldri søkt og brygga slik den ligger i dag er å anse som et ulovlig tiltak da ingen tillatelse er gitt. Kommunen vil nå sende brev til Larsen med frist til å fjerne denne. Alternativt at han legger ved tillatelse fra eier av bnr 3 til landfeste (jf at kommunen mener det ikke er åpenbart at bryggetomta ikke grenser til sjøen) og søker på nytt. Kommunen har også anledning til å ilegge overtredelsesgebyr for det ulovlige tiltaket. Søkers begrunnelse

4 Protest fra Eiolf Larsen Eiolf Larsen eier gnr 20/9. Han skriver i brev til kommunen at Werner Tvennings bryggetomt ikke grenser til sjøen. Han skriver videre at det i skyldelingsforretningen av 1923 er henvist til fire kryss og at det er det som gjelder; tomta er ca 14 meter i hver retning. Larsen bemerker at berget tidligere ble benyttet som vedberg for alle brukene på gården. Han bestrider derfor påstanden om at eiendommen går mot sjø. Han skriver at det finnes flere eksempler på at slike tomter er plassert inne på land uten direkte tilgang til sjøen. Larsen stiller også spørsmål ved kommunens innmåling av kors i berg som markerer bryggetomta i kartet. Larsen mener plasseringen av kai og flytebrygge er direkte ødeleggende for Skjellvika og til hinder for flere av naboene som har naust og båter i vika. I tillegg vil et slikt anlegg medføre trafikk langs en vei som ligger i et spesielt verdifullt landbruksområde. Han ble ved bygging av vei til sin eiendom gjort oppmerksom på at området Kobbneset er lokalt verdifullt jordbrukslandskap. Videre ønsker utbygger en veitrase på 3,5 meter. Det som står i skylddelingspapiret er en veirett på 2 meter ned til bryggetomt og en vei på 1,75 derfra til Kobbnesset. Annen bredde må i så fall diskuteres. Larsen mener en utnyttelse av disse dimensjoner vil være ødeleggende for Kobbneset som område og hans eiendom og omliggende eiendommer i Skjellvika. Protest fra Steinar Skaugvoll

5 Andre interesser Av fiskeridata er hele Ausen registrert som et gytefelt for torsk. Det er foretatt en utsjekk i Naturbasen og i Artsdatabankens artskart. Det framkommer ikke at det er registrert prioriterte arter, truede eller nær truede arter på Norsk rødliste. Men deler av Kobbneset er registrert som lokalt viktig strandeng og strandsump. Registreringen er gjort i 2014, og det står at fortsatt beite med dagens beitetrykk ser ut til å være tilstrekkelig for å ivareta verdiene innenfor lokaliteten. Ut over dette bør lokaliteten få ligge mest mulig i fred for menneskelige aktiviteter. Dette inkluderer planering og utfylling av masser. Slike mindre lokaliteter med strandeng later til å være vanlige, både i Gildeskål og nabokommunene. Det forekommer flere lignende lokaliteter i nærområdene. Men mange av dem er gjengroende. Hele eiendommen gnr 20/9 og den delen av gnr 20/3 som ligger på Kobbneset ble i 2014 valgt ut som ett av to områder i kommunen som lokalt verdifullt jordbrukslandskap. Valget ble gjort av kommunen i samråd med de lokale faglagene i landbruket. Områdene er valgt ut for 5 år; gjeldende fra Bakgrunnen for valget var at områdene beites og landskapet dermed framstår som åpent og vakkert. Bønder som beiter her, etter avtale med grunneier, kan søke om et ekstra tilskudd fra staten. Valget legger ingen juridiske restriksjoner på bruken av området. Lovgrunnlaget I medhold av plan- og bygningsloven 19-1 kan kommunen gi dispensasjon fra loven; inkludert vedtatte arealplaner. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Ingen har krav på dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering/det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Arealplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ; kommunestyret. Planen omhandler dessuten konkrete forhold. Det er ikke en kurant sak å fravike gjeldende plan.

6 I dispensasjonssaker skal naboer og gjenboere varsles på den måten som er nevnt i PBL 21 nr.3. Videre skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt anledning til å uttale seg før dispensasjon gis. Hvis kommunen vedtar ikke å gi dispensasjon sendes søknaden ikke ut til uttalelse. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1. Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven. Strandsonen langs sjøen er spesielt viktig som område for biologisk mangfold, friluftsliv, kulturverdier og landskapsverdier. Den er derfor definert som et område av nasjonal interesse, og gitt et spesielt vern gjennom bygge- og deleforbudet i 1-8 i plan- og bygningsloven. Det påligger ut fra dette kommunen å være spesielt varsom med å gi dispensasjon for bygging og fradeling i 100-metersbeltet lang sjøen. Eiendomsrett i sjø og strandretten Som utgangspunkt går den generelle eiendomsgrensen utover i sjøen ved marbakken, og i tilfeller hvor slik marbakke ikke kan påvises går grensen i alminnelighet ved 2 m dybde målt ved middels lav vannstand. Grensen mellom eiendommer som går ned mot sjøen og videre utover i sjøen, skal når ikke annet følger særlige rettsforhold, fastsettes etter tilsvarende regler som i vassdrag, dvs. etter det såkalte midtlinjeprinsippet. Ved beregning av midtlinjen i sjø skal man ta utgangspunkt i strandlinjen ved middels høy vannstand. Strandretten er en rett til uforstyrret å kunne nyte de fordeler som følger av at en eiendom ligger til sjøen. De fordeler som er beskyttet på denne måten er blant annet adgangen til sjøverts adkomst - den såkalte tilflottsrett - og mulighetene for bading og friluftsliv. Også strandeierens rett til visse former for fiske, retten til utfylling ut i sjøen og et visst vern for forurensning og ulemper av estetisk art, inngår som en del av strandretten. Det er uomtvistet at strandretten strekker seg utenfor eiendomsretten. For tilflottsretten er spørsmålet løst i rettspraksis ved at atkomsten må være vesentlig vanskeliggjort for at et krav om krenkelse av strandretten kan føre frem. Høring Dersom Plan og eiendomsutvalget er positiv, sendes søknaden på høring til Kystverket i Nordland, Fylkesmannen i Nordland, Nordland fylkeskommune, fiskedirektoratet, Gildeskål Fiskarlag og Nordland Fylkes Fiskarlag. Vurdering: Werner Tvenning er aktiv næringsdrivende; både som yrkesfisker på blad B i fiskermanntallet og som jordbruker. Han har behov for større plass til sin båt som nå har kaiplass i Storvik havn. Kaiplassen i Storvika er for liten i forhold til størrelsen på båten. Han har også behov for å bygge vei fram til Kobbneset. Sjøarealet i Skjellvika, samt holmen på motsatt side av bryggetomta til gnr 20/3 er avsatt til havneformål i arealplanen. Bryggetomta ligger i et område avsatt til naust, og deler av Kobbneset er avsatt til formålet sjøhus/forretninger. For samtlige områder er det satt krav om regulering. I dag nyttes området i hovedsak til beiting. I retningslinjene til arealplanen er det vedtatt at prioriterte formål for å dispensere fra arealplanen er bolig- og ervervsbebyggelse. Denne søknaden dreier seg om næringsformål. Kai og flytebrygge

7 Det er uenighet mellom Werner Tvenning og Eiolf Larsen om bryggetomtas grenser. Det er Tvennings oppfatning at tomta går helt ned mot sjøen, og det grunnen til at han søker om å anlegge kai og flytebrygge ved tomta. Eiolf Larsen har den motsatte oppfatning og bestrider at tomta går ned til sjøen Plan- og bygningsloven 21-6 sier dette om privatrettslige forhold: Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, skal søknaden avvises. Tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Etter rådmannens vurdering er det ikke åpenbart at bryggetomta ikke går ned til sjøen. Vi velger derfor å ta saken til behandling, men er likevel klar på at tillatelse etter plan- og bygningsloven ikke er noen avgjørelse av de privatrettslige forhold. En strid om tomtegrensene må avgjøres rettslig. Wenche Josie Skaugvoll eier nausttomt på gnr 20/36. Ifølge målebrevet har eiendommen en lengde på ca 54 m. I tillegg har Skaugvoll strandrett. Beliggenheten av omsøkt flytebrygge vil medfører at eier ikke kan gå rett nordover med båt fra sin nausttomt, men må ta en sving for å komme klar av brygga. Tvenning skriver følgende i sin kommentar til protesten fra Skaugvoll, mail mottatt : «Jeg har i dag vært på befaring, og bemerker at forlengelse av båtstø ut i havet ikke kommer helt riktig frem på skisse/kart fra Wenche Josie Skaugvoll. En eventuell forlengelse vil treffe rett i ytterkant av flytebrygge, videre er tørt land på skisse vist med rød strek, her ser en marbakke og ikke tørt land. Flytebrygge vil derfor ikke hindre adgang til båtstø. Jeg er avhengig av minimum 2 meter dybde ved fjæra sjø ved hele anlegget, og flytebrygge vil ha derfor ha minimum dybde 2 m ved hele anlegget, og er og vil bli tilpasset slik at den ikke blir til hinder for G.nr. 20 B.nr.36. Bredde på hovedbrygge er 15 m flytebrygge med landgang 17 m, og tilstøtende flytebrygge (mot båtstø) 20 m. Rundt denne vil det være dybde på mer enn 2 m slik at mindre båter kan passere og gå på innsiden av flytebrygge. Likeledes vil det være god passasje og mulighet for adgang til båtstø Gnr. 20 Bnr. 36. og en garanti om mer enn 2 m dybde. Ved en evt. montering vil jeg forsikre om at vedkommende har adkomst, og gjerne ha dem tilstede tilpasse adkomst rundt flytebrygge under evt. utsett.» Rådmannen viser til uttalelsen fra Tvenning og forutsetter at hans vurdering stemmer; at det vil være tilstrekkelig sjøareal igjen for manøvrering av båt til og fra nausttomta. Rådmannen finner da at Skaugvolls tilflottsrett ikke er vesentlig vanskeliggjort ved plasseringen av flytebrygga. Flytebrygga representerer derfor ikke en krenkelse av deres tilflottsrett. Det er aktuelt å sette som vilkår i et eventuelt vedtak om tillatelse til å legge ut brygga, at den ikke hindrer Skaugvolls mulighet til å komme til og fra i båt til sin nausttomt. Sjøarealet er registrert som gyteområde for torsk, men rådmannen anser at anlegget ikke kommer i konflikt med denne interessen. Saken sendes på bred høring, og fiskeriinteressene får da anledning til å gi sin uttalelse. Dispensasjon fra plankravet for å bygge på denne tomta anses ikke å vanskeliggjøre et framtidig reguleringsarbeid. Dette er ei gammel bryggetomt som er tiltenkt bygging. Søker har ikke annen egnet tomt på denne siden av vika.

8 Veien Ny vei er nødvendig for at tiltakshaver skal kunne nå eiendommer både i forbindelse med jordbruk og fiske. Veiretten som bnr 3 har over bnr 9 ned til Kobbneset er beskrevet i skylddelingsforretningen for bnr 9. Her er veien lagt på vestsiden av huset på bnr 9 og veibredden er beskrevet til å være på 2 meter ned til bryggetomta og 1,75 m derfra til Kobbneset. Partene har inngått ny avtale om veirett hvor veien er beskrevet til å ligge øst for huset på bnr 9 (kart er vedlagt avtalen). Bredde er ikke beskrevet i den nye avtalen. Veien vil være et relativt stort inngrep i strandsonen og i et lokalt verdifullt jordbrukslandskap. Når det er sagt har kommunen i arealplanen åpnet for bygging av flere naust i strandsonen, samt lagt deler av Kobbneset ut som byggeområde. Det følger av dette at det er nødvendig å bygge adkomstvei. Med "strandsone" forstås de land- og sjøområder som står i innbyrdes direkte samspill økologisk og/eller bruksmessig. Av dette følger at strandsonen kan ha ulik utstrekning og variasjon både når det gjelder terreng, økologi og menneskelige bruksmåter. Strandsonen er med andre ord ikke et belte på et visst antall meter fra strandkanten. Ofte brukes 100- metersbeltet som en rettesnor, men det er de faktiske forholdene som må avgjøre hvor stort område som skal forvaltes etter regler og retningslinjer for strandsonen. Strandsonen langs sjøen er spesielt viktig som område for biologisk mangfold, friluftsliv, kulturverdier og landskapsverdier. Den er derfor definert som et område av nasjonal interesse, og gitt et spesielt vern gjennom bygge- og deleforbudet i 1-8 i plan- og bygningsloven. Det påligger ut fra dette kommunen å være spesielt varsom med å gi dispensasjon for bygging og fradeling i 100-metersbeltet lang sjøen. Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Det legges opp til at utbygging og tiltak skal skje i henhold til planer og retningslinjer som differensierer hensynene ut fra en konkret vurdering av strandsonen. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen ble fastsatt ved kgl.res. av 25. mars 2011, jfr. plan- og bygningsloven av 27. juni Her er alle kystkommunene i Nord-Norge definert som «Områder med mindre press på arealene.» Det generelle byggeforbudet i strandsonen gjelder likevel fullt ut, og bygging skal bare tillates etter en konkret vurdering ut fra lokale forhold. Det står blant annet at behovet for næringsutvikling og arbeidsplasser, for eksempel satsing på reiseliv og turisme, skal tillegges vekt i vurderingen av tiltak i 100-metersbeltet. Disse hensynene må veies opp mot hensynet til de allmenne interesser. Det er rådmannens vurdering av bygging av vei kan tillates i området jf det før nevnte behovet for vei. Veien skal ikke legges helt nede i strandsonen, og vil ikke hindre allmenhetens ferdselsrett eller mulighet til å gå langs sjøen. Selv om veien bygges nærmere sjøen enn 100 m, vil den gå mest gjennom skog/beitemark heller enn i selve strandsonen slik den oppleves for folk flest. Søknaden skal også vurderes etter naturmangfoldloven, NML. NML er en sektorovergripende lov som setter en minstestandard for saksbehandlingen. Lovens formål er å ta vare på naturens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser gjennom bærekraftig bruk og vern. Loven skal også gi grunnlag for menneskers virksomhet, kultur, helse og trivsel, både nå og i framtiden. Den skal også gi grunnlag for samisk kultur. Bortsett fra det registrerte strandeng-/strandsumpområdet er det ikke fremkommet andre opplysninger i saken som skulle tyde på at det kan befinne seg truede eller verdifulle arter eller naturtyper i området.

9 Veien ut til Kobbneset er tegnet som en forgreining ytterst på neset; dvs at veien er planlagt bygd inn i strandengområdet. Det er rådmannens vurdering at veien ikke bør tillates bygd inn i dette sårbare området. Det er satt plankrav for utbygging på selve Kobbneset og hvorvidt det skal bygges på strandengområdet bør avklares i en reguleringsplan. For adkomst til området i forbindelse med jordbruksdrift, bør det være tilstrekkelig at veien bygges fram til naustene som ligger her; gnr 20/13 og 20/50. Kravet i NML 8 om at saken skal baseres i eksisterende og tilgjengelig kunnskap anses dermed oppfylt. Målet med føre-var-prinsippet i 9 er å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Bortsett fra strandeng er det ikke grunn til å anta at det vil være noen annen truet naturtype eller truede arter i det aktuelle området. Føre-var-prinsippet tillegges derfor mindre vekt i denne saken. NML 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning: omsøkte tiltak er et relativt stort inngrep som vil medføre en belastning på områdets natur og redusere naturverdiene på Kobbneset, men vi viser her til det som er sagt ovenfor om nødvendigheten av vei jf de planene for utbygging som er godkjent i arealplanen. Foruten strandengområdet er det ikke registrert andre verdifulle naturverdier i veitrasèen. NML 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver. Dette anses ikke aktuelt i denne saken. NML 12 Miljøansvarlige teknikker og driftsmetoder. Dette anses heller ikke aktuelt i denne saken. Rådmannen kan ikke se at hensynene bak plankravet i arealplanen, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Utarbeidelse av reguleringsplan for naustområde vil uten tvil inkludere bygging på bryggetomta som eies av bnr 3. Fordelene ved å gi dispensasjon anses å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjon gir søker mulighet til å bygge egnet kai til egen båt på egen eiendom. Dette er av stor betydning for fisket som Tvenning driver. I tillegg er han avhengig av kjørevei til Kobbneset dersom området skal utbygges. Det er inngått avtale med eier av bnr 9 om å legge om veien i forhold til det som ble tinglyst i den gamle skylddelingsforretningen. Når det gjelder veibredden er det rådmannens vurdering at Tvenning er avhengig av en tillatelse fra Larsen for å bygge 3,5 m bred vei. Byggetillatelse kan ikke gis før dette er på plass. Dispensasjonssaken kan likevel behandles. Innmåling av to kors i berg (bryggetomtas) ble gjort da kommunen var i området for noen år tilbake, i forbindelse med ajourhold av AR5-kartet; godkjenning av innmarksbeiteareal. Tidligere eier av bnr 3 deltok og ville at korsene ble innmålt da vi likevel var i området. Det ble ikke laget noen protokoll, da dette ikke var ei ny delingssak eller en ny grensegang; bare en innmåling av eksisterende kors i berg. Konklusjon: Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at saken sendes på høring. Det anses at vilkårene for å kunne gi dispensasjon er oppfylt.