Dispensasjon fra reguleringsplan Inndyr idrettsanlegg for bygging av kommunale boliger

Transkript

1 Arkivsaknr: 2017/482 Arkivkode: Saksbehandler: Iren Førde Saksgang Møtedato Plan og eiendomsutvalget Dispensasjon fra reguleringsplan Inndyr idrettsanlegg for bygging av kommunale boliger Rådmannens forslag til vedtak: Plan og eiendomsutvalget viser til at behovet for sentrumsnær byggetomt for å bygge utleieboliger er stort. Behovet for å beholde det aktuelle arealet for parkering er ikke tilstede. Utvalget mener lovens vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt, og er positiv til å gi dispensasjon fra reguleringsplan for Inndyr idrettsanlegg for bygging av utleieboliger på arealet avsatt til parkeringsplass. Saken sendes på høring til Fylkesmannen i Nordland og Nordland fylkeskommune. Dersom høringsinstansene ikke har vesentlige merknader delegeres det til rådmannen å fatte endelig vedtak i saken. Vedlegg 1 Kart 2 Plankart 3 Reguleringsplankart 4 Innsigelse på nabovarsel G/B 25/1 5 Kartutsnitt

2 Bakgrunn for saken: Kommunestyret vedtok et boliginvesteringsprogram for bygging av kommunale boliger. I 2017 er det blant annet vedtatt å bygge tre 4-mannsboliger og 16 små toromsleiligheter; evt i to etasjer. Den ene 4-mannsboligen og toromsleilighetene er planlagt bygd på Inndyr. De to andre 4-mannsboligene planlegges bygd på Nygård. Da kommunen har få byggeklare tomter på Inndyr søkes det om dispensasjon fra reguleringsplanen for Inndyr idrettsanlegg for å bygge 16 småleiligheter for mindre husholdninger på areal avsatt til parkeringsplass. Det omsøkte arealet ligger der man svinger av fra Breihaugveien inn mot Vannsletta. Arealet er opparbeidet og har til nå vært nyttet til lager av grus mm. Det har ikke vært nyttet til parkeringsplass. Planstatus Reguleringsplanen ble vedtatt av kommunestyret i i mai 1993 og revidert i mars Omreguleringen i 2009 avsatte areal til brannstasjon ved siden av parkeringsplassen. Dette er ikke realisert eller aktuelt, da brannstasjon nå er etablert på motsatt side av veien; i de gamle lokalene til Gildeskål Vekst. I reguleringsbestemmelsene er det tillatt å bygge i 2 etasjer der det er regulert for boliger. Tomt 1 i planen er tenkt som byggetomt for den 4-mannsboligen som skal bygges på Inndyr; se vedlagte kart i saken. Lovanvendelse Saken behandles med hjemmel i plan- og bygningsloven. En reguleringsplan er juridisk bindende jf lovens 12-4, og endring av arealformålet krever reguleringsendring eller dispensasjon. I medhold av plan- og bygningsloven 19-1 kan kommunen gi dispensasjon fra loven; inkludert vedtatte arealplaner. Dispensasjon krever grunngitt søknad. Ingen har krav på dispensasjon. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering/det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Arealplanen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ; kommunestyret. Planen omhandler dessuten konkrete forhold. Det er ikke en kurant sak å fravike gjeldende plan. I dispensasjonssaker skal naboer og gjenboere varsles på den måten som er nevnt i PBL 21 nr.3. Videre skal regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt anledning til å uttale seg før dispensasjon gis. Hvis kommunen vedtar ikke å gi dispensasjon sendes søknaden ikke ut til uttalelse. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjon. Vilkårene må ha som formål å ivareta de hensyn som fremgår av 1-1. Lovens formål og 3-1 Oppgaver og hensyn i planleggingen etter loven.

3 Høring Dersom Plan og eiendomsutvalget er positiv til å gi dispensasjon sendes saken på høring til Fylkesmannen i Nordland og Nordland fylkeskommune før endelig vedtak fattes. Protest fra nabo Kommunen sendte nabovarsel 8.mai. Vi har mottatt protest fra Gildeskål Vekst, dat : «Gildeskål Vekst AS er positive til at det settes opp modulhus for ny beboelse. Vi er imidlertid ikke enige i vurderingen som er gjort i forbindelse med plassering av disse byggene. Vi mener de kommer for nært industriområdet og mener at industriområdet bør benyttes fortrinnsvis til ny industri og at det bør ha prioritet på de nærmeste tomtene til eksisterende industri. lndustriområdet på Inndyr er nå også veldig fullt og det er lite tomter tilgjengelig og da er det uheldig at boligbebyggelse skal skje på disse arealene. Av argumenter nevner vi støyplager også som en faktor. Det er en del støyplager ifra bl a vår industri. Dette kan være uheldig for beboerne i de nye byggene. Derfor har vi utarbeidet et kart med skisse av muligheter for alternativ plassering i området. Vi ser for oss at området imellom oss og Gibos burde vurderes benyttet til disponering av boliger hvor ulike grupper burde prioriteres. Boliger for vanskeligstilte grupper, omsorgsboliger som kan benyttes av grupper med forskjellige typer bistandsbehov. Ved en slik tanke så kan de som trenger bistand få dette ifra Gibos, og de som kan få tilbud på GIV, kan gå enkelt til et dagtilbud der. Man blir da mye lettere en del av et fellesskap som kan legge til rette for et godt arbeids og bomiljø. Vi ser også at tomten på hjørnet må anses å være attraktiv, i forhold til en evt ny butikk på Inndyr. Vi ønsker med dette at Vår innsigelse følger med i den videre saksbehandlingen og ber om at vår anmodning om å ikke bygge disse modulhusene på denne tomten imøtekommes.

4 Vurdering: Kommunen har et stort udekket behov for flere utleieboliger. Dette er utredet i boligpolitisk plan og konkretisert i boliginvesteringsprogrammet. For å komme raskt i gang med bygging, har kommunen valgt å bygge på egne, byggeklare tomter hvor det er lett tilgang på vei, vann og avløp. Den aktuelle tomta ligger sentralt til på Inndyr i forhold til både grunnskole, voksenopplæring, offentlige kontorer, bank, matbutikker mm. Den er derfor særlig velegnet for utleieboliger hvor mange av de aktuelle leietakerne ikke disponerer bil. Den aktuelle byggetomta er avsatt til parkeringsplass i forbindelse med idrettsanlegget. Plassen er delvis opparbeidet, men har aldri vært brukt som parkeringsplass. Siden planen ble vedtatt er Kulturhuset bygd, og her er det opparbeidet arealer for parkering. I dag er det dette område som nyttes til parkering i forbindelse med idrettsarrangementer. Rådmannen mener behovet for å beholde arealet som parkeringsplass ikke er tilstede i dag. Forholdene endret seg med bygging av kulturhuset og muligheter for parkering i tilknytning til dette. Det er også tilgang på offentlige parkeringsplasser like ved; blant annet utenfor kommunehuset. En endring av arealformål vil ofte danne grunnlag for en reguleringsendring. I denne saken mener rådmannen likevel at saken kan behandles som en dispensasjon. Planen er gammel og forholdene har endret seg. Rådmannen kan ikke se at saken vil sette vesentlig til side formålene i plan- og bygningsloven. Når det gjelder hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, kan man på èn måte si at hensynene til behovet for parkeringsareal settes til side, men dette er løst på annen måte siden planen ble vedtatt. Det er satt av plass til parkering i tilstøtende reguleringsplan; blant annet ved kulturhuset. Det er etter rådmannens vurdering langt større fordeler enn ulemper å dispensere som omsøkt. Det foreligger sterke samfunnsmessige interesser. Når det gjelder protesten fra Gildeskål Vekst er rådmannen er enig i at det er behov for mer industriareal på Inndyr. Det regulerte området hvor også Gildeskål Vekst ligger er for det meste disponert. Gjenværende areal vil inngå i Solvikvannet dersom kommunen vedtar å gjennomføre gjenskaping av deler av vannet. Øvrig regulert industriareal befinner seg på Øya, men er ikke opparbeidet. I gjeldende arealplan er det avsatt et nytt industriområde ved starten av veien ut til Myra, men grunnerverv og regulering gjenstår. Det bør derfor jobbes med tilrettelegging av mer industriareal på Inndyr. Rådmannen mener likevel vi bør omdisponere parkeringsplassarealet til bygging. Arealet grenser til eksisterende boliger og det er lett å komme i gang med bygging. Når det gjelder utfordringer med støy fra GiV, kan vi pr i dag ikke se at det er utfordringer jf eksisterende bebyggelse. Eventuell ny virksomhet vil måtte ta hensyn til at området ligger i Inndyr sentrum. Reguleringsbestemmelsene 6 b) lyder som følger:

5 Forslaget fra Gildeskål Vekst om heller å bygge vest for kulturhus/fotballbane er interessant, men da må det tilrettelegges for bygging. I gjeldende reguleringsplan er arealet regulert til idrettsformål. Skal det åpnes for bygging, må det gjennomføres en reguleringsendring. Dette vil ta tid, og betyr at vi ikke kommer i gang med bygging så raskt som ønskelig. Etter rådmannens vurdering haster det å komme raskt i gang med bygging av også de små leilighetene; dette jf vedtatte boliginvesteringsprogram. Det er derfor rådmannens konklusjon at kommunen bør bygge på den omsøkte tomta, og at det vurderes nærmere om det skal startes en prosess med omregulering av planen for å legge til rette for ytterligere bygging i området. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for bygging av utleieboliger på arealet avsatt til parkeringsplass. Behovet for sentrumsnær byggetomt for dette formålet er langt større enn behovet for parkeringsplasser. Rådmannen mener lovens vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt.