Registrering av fast eiendom og rettigheter i fast eiendom... 27

Transkript

1 Innhold Forord... 5 Kapittel 1 Emnet Hva er faste eiendommers rettsforhold? Fast eiendom og samfunnet Hva er fast eiendom? Hva er eiendomsrett? Trenger vi å vite det «alle» vet? Eiendomsrett som juridisk begrep Funksjonelt vs. substansielt eiendomsbegrep Hva kjennetegner rettigheter i fast eiendom? Oversikt Rettighetene gjelder overfor alle Rettighetene foreldes ikke Rettighetene er ofte langvarige Rettighetene kan ofte endres og avløses Andre typiske kjennetegn? Én eiendom, mange rettigheter Hvordan erverver man eiendomsrett til og rettigheter i fast eiendom? Kapittel 2 Registrering av fast eiendom og rettigheter i fast eiendom Oversikt Grunnboken. Tinglysning Hva er grunnboken, og hva er formålet med den? Hvilke opplysninger inneholder grunnboken? Hva kan tinglyses i grunnboken? Hvem kan tinglyse? Hvordan skjer tinglysningen i praksis? Matrikkelen Innledning Matrikkelenheter Opprettelse av nye matrikkelenheter (matrikulering) Sammenføyning, arealoverføring og grensejustering Innhold 7

2 Kapittel 3 Eiendomsgrenser Innledning Nabogrenser på land Oversikt Juridisk grunnlag for eiendomsgrenser Tolkning av rettsgrunnlaget Bevisspørsmål Nabogrenser i vassdrag Vassdragslovens deklaratoriske karakter Eiendommene ligger på hver sin side av en elv eller bekk Eiendommene ligger på hver sin side av en innsjø Eiendommene ligger på samme side av en innsjø Nabogrenser i sjøen Nabogrenser i overgangen mellom sjø og vassdrag Yttergrenser ved sjøen. Strandrett Yttergrenser i innsjøer fritt midtstykke Yttergrenser nedover i grunnen Yttergrenser oppover i luften Kapittel 4 Sameie Hva er sameie? En kort introduksjon Fordeler og ulemper med sameieformen. Legislative hensyn Sameielovens anvendelsesområde. Lovens deklaratoriske karakter Personlige sameier, realsameier og eierseksjoner Hvordan kan sameie i fast eiendom oppstå? Innledning Avtale Arv Ekteskap Samboerskap Hevd, alders tids bruk og tilfeldigheter Sameieandelens størrelse Hvilken betydning har sameiebrøken? Fastsettelse av sameiebrøken etter stiftelsesgrunnlaget Fastsettelse av sameiebrøken etter deklaratoriske regler Faktisk rådighet Rettslig utgangspunkt Begrensninger i rådigheten tre viktige presiseringer Urimelige avtaler om bruken Ordensregler Juridisk rådighet Utgangspunkter Overføring Innhold

3 4.8.3 Utleie Pantsettelse Forkjøpsrett mv Hovedregel og utgangspunkter Unntak: Forkjøpsrett i realsameier Unntak: Overgang til nærstående Flere sameiere gjør forkjøpsrett gjeldende Tidspunkt for bruk av forkjøpsrett Fortrinnsrett til leie Vedlikehold. Inntekts- og utgiftsfordeling Sammenhengen mellom vedlikehold og utgiftsfordeling Vedlikeholdsplikt Utgiftsfordeling Inntektsfordeling Mislighold. Utløsning av sameier Hva regnes som mislighold? Sanksjoner ved mislighold. Særlig om utløsning Tvister om utløsningskrav Flere sameiere vil løse ut sameieandelen Innløsning vs. oppløsning Flertallsvedtak Innledning Vanlige flertallsvedtak Vedtak om felles drift Beregning av flertall. Habilitet. Styre Opphør av sameie. Særlig om oppløsning Ulike måter et sameie kan opphøre på Vilkår for oppløsning Oppløsning ved fysisk deling Oppløsning ved tvangssalg Kapittel 5 Tomtefeste Hva er tomtefeste, og hvilke hensyn bygger ordningen på? Litt om ordningens historikk, utbredelse og særpreg Grunnleggende om tomtefesteloven. Sondringen mellom nye og gamle festeavtaler Sondringen mellom feste av tomt til bolig, fritidseiendom eller andre formål Nærmere om begrepet tomtefeste. Tomtefestelovens anvendelsesområde Inngåelse av festeavtaler Krav om skriftlighet Hva skal stå i festeavtalen? Partsforholdet ved framfeste Lån som vilkår for inngåelse av festeavtale Avtale om tomtefeste til boligformål på utbygde tomter Matrikulering Innhold 9

4 5.7 Festetidens lengde Oversikt Festetiden ved feste av tomt til bolig- og fritidshus Festetiden ved leie av tomt til andre formål enn bolig- og fritidshus Oppsigelsesfrister og krav til oppsigelsens form Festeavgift Alminnelige regler Regulering av festeavgift Festerens rådighet Oversikt Faktisk rådighet Juridisk rådighet overføring av festeretten Juridisk rådighet pantsettelse Juridisk rådighet stiftelse, omskiping og avskiping av servitutter Mislighold Oversikt Mislighold fra bortfesterens side Mislighold fra festerens side Innløsning Innledning Når innløsning kan skje Frist for å kreve innløsning Innløsningsvilkår Gjennomføring av innløsningskravet Forlengelse Forlengelse ved feste av tomt til bolig- og fritidsformål Forlengelse ved feste av tomt til andre formål enn bolig- og fritidsformål Avvikling Kapittel 6 Servitutter Hva er en servitutt? Servituttlovens anvendelsesområde Forskjellige måter å dele inn servitutter på Innledning. Positive og negative servitutter Personlige servitutter og realservitutter Tidsbestemte servitutter og evigvarende servitutter Synbare og ikke-synbare servitutter Andre inndelinger Stiftelse av servitutter Innhold og omfang Problemstilling Utgangspunkt tolkning og utfylling av stiftelsesgrunnlaget Særskilte lovbestemmelser om rådigheten Negative servitutter og reguleringsplaner Misbruk av rådigheten Innhold

5 6.6 Endring og avvikling («omskiping» og «avskiping») Oversikt Omskiping etter Omskiping etter Avskiping etter Overføring av servitutter Bakgrunn og oversikt Overføring av personlige servitutter Overføring av realservitutter Grunneierens forkjøpsrett (innløsningsrett) Opphør av servitutter Kapittel 7 Allmenningsretter og lignende Emnet Hva er en allmenning? Nærmere om bakgrunnen for allmenningene Forholdene i Nordland, Troms og Finnmark Bygdeallmenninger Hva er en bygdeallmenning? Hvem har allmenningsrett? Hva går allmenningsrettene ut på? Eiernes juridiske rådighet Organisatoriske bestemmelser Statsallmenninger Oversikt Hvem har allmenningsrett i statsallmenningene? Juridisk rådighet Organisatoriske bestemmelser Finnmarkseiendommen Innledning Forholdet til bestående rettigheter Retten til fornybare ressurser Kapittel 8 Allemannsretten Begrepet allemannsretten, rettslig grunnlag og rettspolitiske hensyn Ferdselsretten Innledning Sondringen mellom innmark og utmark Ferdsel i utmark Ferdsel i innmark Ferdsel på sjøen og i innsjøer og vassdrag Motorferdsel i utmark og vassdrag Oppholdsretten Innledning Rasting og telting mv Innhold 11

6 8.3.3 Landsetting og fortøyning av og overnatting i båt Bading Høstingsretten Innledning Retten til å plukke ville nøtter, bær og sopp mv Retten til jakt, fangst og fiske Regulering, begrensninger, tilrettelegging og håndhevelse Forbehold for annen lovgivning Ferdselskultur, regulering og innløsning Ulovlige stengsler og forbudsskilt Betaling for friluftsaktiviteter Straff, stansing/fjerning og erstatning Kapittel 9 Hevd og alders tids bruk Hva er hevd og alders tids bruk? Hva er bakgrunnen for reglene? Hvem kan hevde? Hvem kan det hevdes fra? Grunnvilkårene for hevd Oversikt Krav til hevdsbruk oversikt Krav til hevdsbruk eiendomsrett Krav til hevdsbruk bruksrett Krav til hevdstid og kontinuitet Krav til god tro Avbrytelse av hevd Rettsvirkninger Rettsvern Mothevd Hva er mothevd? Aksessorisk og selvstendig mothevd Hva kan mothevdes? Øvrige vilkår for mothevd Frihevd Hva er frihevd? Aksessorisk og selvstendig frihevd Hva kan frihevdes? Kravet om ikke-bruk Øvrige vilkår for frihevd Særregler om frihevd av underpant Alders tids bruk Hva er alders tids bruk? Alders tids bruk vs. hevd Vilkår oversikt Nærmere om kravet til bruk Nærmere om kravet til brukstid Nærmere om kravet til god tro Litt om såkalt «festnet bruk» Innhold

7 Kapittel 10 Eiendomsrådigheten i naboforhold Temaet her Kan vi gjøre som vi vil på egen eiendom? Naboloven Partene her. Litt om terminologien Naboloven Paragrafens hovedinnhold og oppbygning Rettighets- og pliktsubjekt hvem gjelder bestemmelsen for? Hva ligger i uttrykket «ha, gjera eller setja i verk»? Hva ligger i uttrykket «skade eller ulempe»? Tålegrensen urimelighets- og unødvendighetskriteriet Tålegrensen det spesielle urimelighetskriteriet Særlig om trær og hekker Nabovarsel og naboskjønn Rettsvirkninger Oversikt Retting Erstatning Kapittel 11 Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger Oversikt Ekspropriasjon Oversikt og bakgrunn Grunnleggende regler om vern av eiendomsretten Grunnloven 105 og EMK Hjemmel for ekspropriasjonsinngrep særlig om oreigningsloven Erstatningsutmålingen Ervervskonsesjon Hva er konsesjon, og hva er formålet med ordningen? Når er konsesjon nødvendig? Unntak fra konsesjonsplikten oversikt Unntak på grunn av eiendommens art Unntak på grunn av erververens stilling Boplikt Nedsatt konsesjonsgrense Behandling og avgjørelse av konsesjonssaker Rettsvirkninger Forbud mot oppdeling og avhendelse Hensyn og oversikt Jordloven Begrensninger med hensyn til faktisk bruk og utnyttelse av fast eiendom Oversikt Plan- og bygningsloven Områdevern etter naturmangfoldsloven Innhold 13

8 Kapittel 12 Omsetningskollisjoner konkurrerende rettigheter Problemstillingene vi står overfor Hvilke hensyn bygger reglene på? Oversikt Trygg omsetning Etterprøvbarhet (notoritet) Hjemmelsmannskonflikter Hva er en hjemmelsmannskonflikt? Hovedregel Unntak Analogisk anvendelse av tgl. 27. Ulovfestet ekstinksjon Dobbeltsuksesjon Nærmere om dobbeltsuksesjon Hovedregel: Tinglysningen er avgjørende Presisering: Rettsvinning forutsetter god tro hvor B er omsetningserverver, men ikke hvor B er kreditor Unntak nr. 1 lovbestemte rettigheter Unntak nr. 2 rettsstiftelser vunnet ved hevd og alders tids bruk Unntak nr. 3 eiendomsforbehold mv Unntak nr. 4 kortvarige bruksretter Litt om konkurssituasjonen konflikten mellom B og As konkursbo Oversikt B er kjøper B er selger Litteratur Vedlegg Forkortelser Lovregister Domsregister Stikkord Litteratur