0rnulf Hagen, Kare Lilleholt og Christian Fr Wyller EIERSEKSJONSLOVEN. Kommentarutgave UNIVERSITETSFORLAGET OSLO

Transkript

1 0rnulf Hagen, Kare Lilleholt og Christian Fr Wyller EIERSEKSJONSLOVEN Kommentarutgave UNIVERSITETSFORLAGET OSLO

2 Forord V Bakgrunnen for loven 1 Kapittell Innledende bestemmelser 5 1 Virkeomräde; definisjoner 6 1 Lovens virkeomräde 6 2 Eldre eierseksjoner av den danske typen 8 3 Definisjonen av eierseksjon 8 4 Helärsboliger og fritidsboliger 9 5 Irregulaere seksjoner 9 6 Forholdet til sameieloven 11 2 Andre sameieformer 12 1 Hovedinnhold 13 2 Begrunnelsen 13 3 Forbudet mot langvarige bruksretter for sameiere 14 4 Forbudet mot pantsettelse av sameieandel hvor sameieren harbruksrett 16 5 Bortfallavpanterettfordisameierfärbruksrett 18 6 Erverv av pantobligasjon 22 7 Ansvarlig selskap m m 23 8 Overgangsregler 23 9 Saerlig om tomannsboliger o Forholdet mellom sameierne i tidligere etablerte sameieforhold Andre sameieformer for annet enn bolig Fritidsboliger Landbrukseiendommer Sameie i eierseksjon 30 3 Saerskilt eiendomsrett til del av bygning 31 4 Fravikelighet 33

3 VIII INNHOLD Kapittelll Seksjonering 35 Hovedinnholdet i kapittel II 35 5 Seksjonering 36 6 Hva seksjoneringen kan gä ut pä 37 1 Oversikt 38 2 Sammenknytningen mellom sameieandel og bruksrett 38 3 Bruksenhetene Inndelingen Naermere om bruksenhetenes hoveddel Naermere om bruksenhetenes tilleggsdeler 42 4 Fellesarealene Arealer som alltid skal vasre fellesareal Fellesarealer som senere kan omgj0res til seksjoner Midlertidig enerett til ä bruke deler av fellesarealene - leie Vaktmesterboligen og feiles garasjeanlegg Boder, garasjeplasser, deler av tomten i oppdelinger tinglystf0r 1983-loven 48 5 Seksjoneringen skal omfatte bare ett bruksnummer 49 6 Seksjoneringen mä omfatte hele eiendommen 49 7 Samleseksjoner 50 8 Seksjonering av planlagt ny bebyggelse 51 9 Seksjonering av planlagte bruksenheter i bestäende bygning Formal ogbruk Minimumskrav til Standard Fastsettelse av sameiebr0ker 55 7 Seksjoneringsbegjaering 57 1 Begjaering til kommunen om tillatelse til ä seksjonere 58 2 Vedtekter 59 3 Tegningene 60 4 Egenerklaering og liste over leiere av bohg 62 5 Gebyrerogdokumentavgift 63 8 Kommunens behandling av seksjoneringsbegjaeringen 65 1 Offentlige vedtak som hinder for seksjonering 65 2 När kan kommunen nekte seksjonering? 66 3 Hjemmelshaveren skal fäanledning til ä endreeller rette 68 4 Samtykke til at seksjoneringen omfatter mer enn ett bruksnummer 68

4 IX 9 Seksjoneringsstillatelse 70 1 Kommunen utarbeider de endelige tegningene og fastsetter seksjonsnumrene 70 2 Uteareal som tilleggsdel 71 3 Orientering til leiere av bolig 72 4 Forskrifter Klage 73 1 Klagerett for hjemmelshaveren, leierne og andre 73 2 BegjseringensendestiItinglysingetterkIagefristensutl0p 74 3 Kjaeremäl mot tinglysingsdommerens beslutning om ä tinglyse begjaeringen Registrering og tinglysing 76 1 Kommunen sender begjaeringen til tinglysing og melding til GAB-registeret 76 2 Grunnboken 77 3 Kommunens forkj0psrett opph0rer 78 4 Registrering i Foretaksregisteret Deling og sammensläing av seksjoner 80 1 Innledning 80 2 Framgangsmäten 80 3 När samtykke fra styret eller sameierm0tet er n0dvendig 82 4 Sameiebr0kene 83 5 Samtykke fra panthaverne 83 6 Klagerett ved reseksjonering 84 7 Reseksjonering som f0rer til ulemper for andre sameiere Reseksjonering i andre tilfelle 86 1 Innledning 86 2 Framgangsmäten 87 3 Styrets eller sameierm0tets godkjenning - samtykke fra ektefelle/registrert partner 88 4 Sameiebr0kene 89 5 Endring av formälet 90 6 Samtykke fra panthaverne 91 7 Klagerett 92 KapittelHI KjOperett for leier av bolig Kj0perett 96 1 Hvem som har kj0perett 97 2 Kj0peretten kan ikke frafalles 99

5 3 Kj0peretten utl0ses Unntak ved overtakelse av leiegärd og ved oppl0sning avborettslag Forholdet til andre I0sningsretter Fritidsboliger Tilbudomkj0p Kj0pesum Innledning Kj0pesummens st0rrelse Forholdet til heftelser Takstnemnd Overpr0ving av verdsettelsen Kostnadsansvaret Forfall Oppgj0ret Litt om rettsforholdet mellom eier og kj0per Frister. Bortfall av kj0peretten Fristen Rettsvern Leier som ikke kj0per seksjon 125 KapittellV Forholdet mellom sameierne. Heftelsesform Retttilbruk Faktisk rädighet over bruksenheten Hovedregelen: Enerett til bruk Bruken mä vaere i samsvar med formälet Generalklausulen Ordensregler Bruk av boligseksjoner Hvem kan bruke boligen? Saerlig om dyrehold Saerlig om naeringsvirksomhet Bruk av naeringsseksjoner Saerlig om bruk av tilleggsdeler Faktisk rädighet over fellesarealer Utgangspunktet: Ordinaer sameierett Hvormyefellesareal kan den enkelte bruke? Hva kan fellesarealer brukes til? Fastsettelse av bruksreglement (bruksdeling) 140

6 XI 20 Vedlikehold Vedlikehold av egen bruksenhet Hovedregel: Vedlikeholdet pähviler seksjonseieren Litt om grensen mellom bruksenhet og fellesareal Vedlikehold av utvendige tilleggsdeler Erstatningsansvar for manglende vedlikehold? Vedlikehold av bygning og andre fellesarealer Hovedregel: Sameierne avgj0r vedlikehold av bygning og fellesarealer Selvhjelpsvedlikehold? Finansiering vedlikeholdsfond Vedtekter om plikt for enkelte til ä vedlikeholde fellesarealer Erstatningsansvar for manglende vedlikehold og hendelige skader Installasjoner m.m Fellesskapets rett til faktiske tiltak innenfor bruksenheten Sameierens rett til faktiske tiltak pä fellesareal Rettslig rädighet Oversikt - tidligere rett Hovedregelen: En eiers rettslige rädighet Salg og pantsettelse Utleie Andre rettslige disposisjoner Vedtekter som begrenser den rettslige räderett Utgangspunkt: Vedtektene kan begrense rädigheten Hva slags rädighetsbegrensninger kan innf0res? Kravet om tilslutning fra dem det gjelder Saerlig om godkjenningsordninger Saerlig om offentlige organers rett til ä erverve boligseksjoner Unntaket for den som bruker kj0peretten Overgangssp0rsmäl Forbudet mot ä erverve mer enn to boligseksjoner Forbudet retter seg mot ä erverve - ikke mot ä eie Forbudet gjelder bare boligseksjoner Unntak for visse ervervsmäter Unntak for visse erververe 167

7 XII INNHOLD 23 Fordelingavfelleskostnaderogfellesinntekter Oversikt-tidligere rett Hvaerfelleskostnader? Ulike typer felleskostnader-ulikefordelingsn0kler Hovedregelen om fordeling av felleskostnader Fordeling etternytte eller forbruk Annen fordelingsn0kkel fastsatt ved stifteisen Endring av fordelingsn0kkelen senere? Innkreving av bidrag til ä dekke felleskostnader Ansvaret for felleskostnader ved overf0ring av seksjonen Forholdet mellom partene Forholdet til sameierne Opparbeidelse av fond Avvikende vedtekter i gamle sameier - overgangsregler Regress for den som har betalt for meget Felles inntekter Heftelsesform Oversikt - tidligere lov Hvilke krav omfattes av prorata-ansvaret Ansvaret ved eierskifte Naermere om innholdet i prorata-ansvaret Panterett for sameiernes forpliktelser Oversikt-tidligere rett Hvilke krav er sikret gjennom legalpanteretten? Hvem kan gj0re legalpanteretten gjeldende? Bel0psbegrensningen Foreidelse av legalpanteretten Legalpanteretten brukes-litt omdekningen Avtalt panterett utover legalpanteretten Legalpanterett i eldre sameier Pälegg om salg Oversikt - tidligere rett Kravet om advarsel - form og innhold Kravet om vesentlig mislighold Salgspäleggets form og innhold Närersalgspäleggetetterkommet? Gjennomf0ring av salgspälegget ved namsretten Forholdet til tvangslovens kapittel Kravet om tvangssalg gjennom namsmyndighetene Forel0pig pr0ving og videre behandling av kravet 207

8 XIII 6.4 Ingen eller klart grunnl0se innvendinger Innvendinger som ikke er klart grunnl0se Naermere om gjennomf0ringen av tvangssalget Fravikelse Oversikt-tidligere rett Hvem kan kreves utkastet? Hvilke misligholdstyper kan begrunne krav om fravikelse? Styrets behandling av fravikelsessaken Behandlingen i namsretten Kravet behandles etter reglene i tvangslovens kapittel Framsettelseav kravet-verneting-forel0pigpr0ving Ingen eller klart grunnl0se innvendinger Innvendinger som ikke er klart grunnl0se Naermere om gjennomf0ringen av fravikelsen Fravikelse i andre tilfeller Vedtekter Oversikt-tidligere rett Ulike typer vedtekter Innledning Vedtekter fastsatt med flertall pä sameierm0tet Vedtekter som krever tilslutning fra de ber0rte Vedtekter som krever tilslutning fra alle Fastsettelse og endring av vedtekter Plikten til ä ha vedtekter Registrering i Foretaksregisteret Registreringsplikt og registreringsrett Registrerte vedtekter har rettsvern uten tinglysing 228 Kapittel V Beslutningsmyndighet Sameierm0tets myndighet Innledning Sameierm0tets adgang til ä omgj0re styrets og egne vedtak Fordeling av avgj0relsesmyndighet mellom styret og sameierm0tet Saerlig om läneopptak Delegasjon av avgj0relsesmyndighet Flertallskrav og saerlige begrensninger i sameierm0tets myndighet Oversikt over kravene til gyldig vedtak Hovedregel: Vanlig flertall Minst to tredjedels flertall 239

9 XIV INNHOLD 1.3 Tilslutning fra ber0rte sameiere - eventuelt alle sameierne När kreves tilslutning fra de sameiere vedtaket «gjelder» eller alle sameierne? Pähvilkenmätemätilslutningenskje? Er det adgang til ä fravike lovens flertallskrav? Naermere om beslutninger som treffes med vanlig flertall Naermere om beslutninger som skal treffes med to tredjedels flertall Generelle merknader Annetleddbokstava Annet ledd bokstav b Annet ledd bokstav c Annet ledd bokstav d Annet ledd bokstav e Annet ledd bokstav f Annet ledd bokstav g Beslutninger etter tredje ledd Innledning Salg og bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen Vesentlige endringer i sameiets karakter Deling av sameiet Oppl0sning av sameiet Styrets beslutningsmyndighet 257 Oversikt over hvilke saker styret kan avgj0re Mindretallsvern Innledning Hvilke beslutninger rammesav 32? Gjelder ogsä for vedtekter fastsatt ved opprettelsen av eierseksjonssameiet Beslutninger truffet f0r 1997-loven trädte i kraft 263 Kapittel VI Sameiermote Sameierm0te Rett og plikt til ä delta Fullmektig ; Rädgiver Ordinaert sameierm0te Ekstraordinasrt sameierm0te 269

10 XV 34 Innkalling til sameierm0te Plikten til innkalling päligger styret Innkallingen b0r skje skriftlig Skifteretten skal innkalle til sameierm0te hvis ikke styret gj0rdet Innholdet i innkallingen Om hvilke saker sameierm0tet skal og kan behandle M0teledelse. Protokoll M0teledelse Protokoll Sameierm0tets vedtak Beregningen av Stemmer Flertallet regnes alltid etter avgitte stemmer Ugildhet 282 Kapittel VII Styre og forretningsf0rer Styre Plikt til ä ha styre: Hovedregel og unntak Styrets sammensetning - valgbarhet - varamedlemmer Valg av styreleder og nestleder Funksjonstid - tilbaketreden og fjerning Saerregel i smä sameier: Vedtekt om at alle er med i styret Styrem0ter Innkalling Gjennomf0ring - vedtaksf0rhet - protokollasjon - taushetsplikt Avstemninger - flertallskrav Saerregler for smä sameier der alle er med i styret Styrets oppgaver Oversikt over styrets oppgaver Forholdet til sameierm0tet Forretningsf0rer o.a Oversikt - adligere rett Ansettelse-instruksjonsmyndighet-kompetanse Begrenset adgang til uoppsigelig forretningsf0rsel Ugildhet Hvem gjelder habilitetsreglene for? Naermere om habilitetskravet Representasjon Innledning - tidligere rett 301

11 XVI INNHOLD 2 Styrets rett til ä representere sameierne Styret kan binde sameierne i saker om feiles rettigheter og plikter Styret kan undertegne dokumenter til tinglysing - tingl 13 sjette ledd Signaturrett for to ellerflerestyremedlemmer Forretningsf0rerens representasjonsrett Styreleders prosessuelle kompetanse Innledning - rettspraksis etter 1983-loven Hovedregelen: Styrets leder kan saks0ke og saks0kes pä alles vegne En dorn er bindende og tvangsgrunnlag overfor alle sameierne Virkningen av at kompetansen overskrides 309 Kapittel Vm Regnskap og revisjon Regnskap Bakgrunn Regler for alle seksjonssameier Regnskap etter regnskapsloven Revisjon Bakgrunn Sameier som skal ha godkjent revisor Sameier som har plikt til ä ha revisor, men ikke plikt til ä ha godkjent revisor Sameier uten plikt til ä ha revisor Generelt 315 Kapittel IX Ikrafttredelse, overgangsbestemmelser, oppheving og endring av andre lover Ikrafttredelse Overgangsbestemmelser Endring i andre lover 321 Eksempel (huskeliste) ved utarbeidelse av sameievedtekter 322 Litteratur 331 Forkortelser 334 Lover 336 Rettsavgj0relser 344 Stikkord 347