Presentasjon av tema Servitutter Eiendommens planmessige status

Transkript

1 Innholdsfortegnelse 1. Presentasjon av tema Servitutter Innledning Hvorfor ha fokus på servitutter, herunder litt om ekspropriasjon Hva er servitutter? Typetilfeller Servitutter i forhold til allemannsrett Hvor kan man få oversikt over eksisterende servitutter? I salgsoppgaven I utskrift fra eiendomsregisteret eller grunnboken Ikke registrerte servitutter hevd Innholdet i servitutter Generelt Veiretter Innledning Hvilke fremkomstmåter kan benyttes på veien? Kan andre brukere gis adgang til å bruke veien? Strøkservitutt, byggeforbud og lignende Innledning Kan strøkservitutt/byggeforbud oppheves av en reguleringsplan? Endring og avløsning av servitutt Innledning Endring Avløsning Anmodning om sletting etter tinglysingsloven Eiendommens planmessige status Innledning Plantyper Plantyper etter plan- og bygningsloven Hvordan få oversikt over eksisterende plantyper for eiendommen Kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og bebyggelsesplan Kommuneplanens arealdel

2 eiendomsprosjekter Generelt Innhold i planen Utarbeidelse og vedtakelse Reguleringsplan Generelt om reguleringsplan, herunder reguleringsplikt Innhold Utarbeidelse og vedtakelse Bebyggelsesplan Oppsummering med enkel oversikt over plantypene Kommuneplanens arealdel, reguleringsplanens og bebyggelsesplanens betydning Virkning for nye tiltak Virkning som ekspropriasjonsgrunnlag/ innløsningsgrunnlag Virkning av planendringer Virkning av gitt byggetillatelse Gyldighetstid og plan uten virkning Er det en tidsbegrensning i planenes gyldighetstid? Plan uten virkninger Forholdet mellom forskjellige planer Innledning Forholdet mellom flere kommuneplaners arealdel Forholdet mellom kommuneplanens arealdel og reguleringsplan Forholdet mellom flere reguleringsplaner Forholdet mellom kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og bebyggelsesplan Utbygging i strid med eksisterende planer Innledning Dispensasjon Innledning Når foreligger det «særlige grunner» for å dispensere? Søknad om dispensasjon Mindre vesentlig endring av reguleringsplan Innledning Forskjell mellom å dispensere fra og å endre en reguleringsplan Hva er en mindre vesentlig endring? Betydning av at det er mindre planendring Forslag til ny plan Utbyggingsavtaler Innledning Hva er utbyggingsavtaler?

3 innholdsfortegnelse Mulig innhold i utbyggingsavtaler Saksbehandlingsregler for å kunne inngå utbyggingsavtaler Hva bør en utbyggingsavtale inneholde? Ny plan- og bygningslov Om lovendringen Overgangsreglene Lov- og forskriftsendringers betydning for fortolkningen av planer Kjøp av eiendommen. Bud betydningen av forbehold Avtaleinngåelse noen vanlige kontraktstyper Innledning presentasjon av temaet Spillerom i lovverket bakgrunnsretten fravikelighet Betydningen av å undersøke eiendommen Innledende fase budgivning Innledning Tilbud uten forbehold Noen vanlige typer forbehold Generelle kontraktsforhold Forbehold om styrets godkjenning Finansieringsforbehold Forbehold om konsesjon Forbehold om forurensning i grunnen Forbehold om offentlig regulering Forbehold om due diligence (DD) gjennomgang av eiendommen De vanligste kontraktstyper/kontraktsvilkår Innledning Kontrakt uten særlige ansvarsfraskrivelser Kontrakt med «as is»-klausul (avhendingslova 3-9) Kontrakt med utvidet «as is»-klausul Kontrakt uten reklamasjonsrett Kjøp av eiendommen felles utviklingsprosjekter og opsjonsavtaler Avtale om felles utvikling Om opsjonsavtaler Hva er en opsjonsavtale? Hvorfor inngå en opsjonsavtale? Enkelte viktige forhold å ivareta ved bruk av opsjonsavtaler Kjøp av eiendommen forhold ved kjøp av utleid eiendom Innledning Husleielovens anvendelsesområde

4 eiendomsprosjekter 6.3 Eiendommen helt eller delvis utleid til næringsformål Eiendommen helt eller delvis utleid til boligformål Innledning Kort om leieprisvernet og oppsigelsesprisvernet Kort om leieprisvern etter husleiereguleringsloven Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (leiegårdsloven) Hva loven gjelder Forkjøpsretten utløses Plikt til å sende melding Forkjøpsretten benyttes særlig om verdifastsettelse ved overdragelse av aksjer Forkjøpsrett konsekvenser av unnlatt melding til kommunen Leiers kjøperett etter eierseksjonsloven Kjøp av eiendomsselskap mer om due diligence Innledning Faktisk og rettslig gjennomgang av eiendommen Selskapsgjennomgang ved erverv av eiendomsselskapet Stikkordsmessig huskeliste for due diligence Kjøp av eiendomsselskap mer om avtalevilkår og prisfastsettelse Innledning Avtalt kjøpesum aksjer Avtalevilkår om eiendommens og selskapets tilstand forholdet til kjøpsloven Flere aksjeeiere som selgere Kjøp av eiendommen konsesjon Innledning Hva er konsesjonspliktig? Innledning Konsesjonsplikt for bruksretter/leieretter over fast eiendom Ikke konsesjonsplikt ved aksjeerverv Unntak fra konsesjonsplikten Unntak som følger direkte av konsesjonsloven Unntak som følger av forskrift Konsesjon og boplikt (såkalt 0-konsesjon) Egenerklæring, søknad, avgjørelse og vilkår for konsesjon Egenerklæring Søknad om konsesjon Avgjørelse

5 innholdsfortegnelse 10. Kjøp av eiendommen om utsatt overskjøting Innledning Bruk av blanko-skjøte Ulemper og risiko ved utsatt overskjøting Kjøp av eiendommen dokumentavgift Utgangspunkt. Dokumentavgiftsloven Stortingets avgiftsvedtak Dokumentavgiftsplikten avgiftsgrunnlaget Unntak fra dokumentavgiftsplikten Kort om unntakene i avgiftsvedtakets 1 og Særlig om unntakene i avgiftsvedtakets Utvikling av eiendommen presentasjon av ulike eiermodeller Innledning Generelt om de ulike eiermodeller og obligasjonsboliger Eiendommer med eget gårds- og bruksnummer Kjennetegn Rettslig regulering Tingsrettslige sameier Kjennetegn Rettslig regulering Forholdet til eierseksjonsloven Eierseksjonsboliger Kjennetegn Rettslig regulering Bolig- eller næringsseksjoner Helårs- eller fritidsboliger Samleseksjoner Forbud mot eierseksjonslignende modeller m.m Borettslagsboliger Kjennetegn Forhold til eierseksjonsmodellen Rettslig regulering Boligaksjeselskapsboliger Kjennetegn Rettslig regulering Forbud mot etablering av nye boligaksjeselskaper unntak for «fritidsboligaksjeselskap» Setter eiermodellen begrensninger for valg av boligtyper? Eid eller festet grunn Innledning Eid grunn

6 eiendomsprosjekter Tomtefeste Hva er tomtefeste? Hvilket spillerom gir lovverket? Utvikling av eiendommen mer om borettslags- og eierseksjonsmodellen. Forskjeller og likheter av betydning for valg av organisasjonsform Innledning Stiftelse og registrering Borettslag stifting Borettslag registrering i Foretaksregisteret Borettslag registrering av borettslagsandelene i grunnboken Eierseksjonssameie etablering/stiftelse Eierseksjonssameier krav til seksjoneringsbegjæring sameiebrøker Eierseksjonssameier registrering i grunnboken Eierseksjonssameier registrering i Foretaksregisteret Eierforhold til eiendom og bygninger i de to organisasjonsformer Borettslag Eierseksjonssameier Krav til standard på boligen Innledning Borettslag Eierseksjonssameier Finansiering av boligene Innledning Borettslag delvis finansiering av kjøp ved fellesgjeld Eierseksjonssameier finansiering ved kjøp Finansiering betydningen for valg av organisasjonsform Råderett over boligen Innledning Faktisk råderett Borettslag Eierseksjonssameier Rettslig råderett Borettslag Eierseksjonssameiet Fordeling av felleskostnader ansvar for fellesforpliktelser Innledning Borettslag Eierseksjonssameier

7 innholdsfortegnelse 13.8 Mislighold av fellesforpliktelser konkurs Borettslag Eierseksjonssameie Oppløsning Borettslag Eierseksjonssameie Utviklingen av eiendommen om organisering av parkeringsplasser, herunder opprettelse av anleggseiendom Innledning Krav til parkeringsplasser etter plan- og bygningsloven Innledning Reguleringsplan Plan- og bygningsloven Kommunale vedtekter Bindinger som gjelder parkeringsplasser Ulike måter å organisere parkeringsarealer i et eierseksjonssameie Fellesareal Hvordan etablere parkeringsplassene som fellesareal? Hvilken disposisjonsrett har sameierne over parkeringsplassene som er fellesareal? Noen fordeler med en slik organisering? Noen ulemper med en slik organisering? Vedtektsfestet bruksrett Når kan det vedtektsfestes en bruksrettsavtale? Hvordan etablere en vedtektsfestet bruksrett til parkeringsplasser? Hvilken disposisjonsrett har sameierne over arealer som de har en vedtektsfestet bruksrett til? Noen fordeler med en slik organisering Noen ulemper med en slik organisering Tilleggsdel Når kan det etableres tilleggsdeler? Hvordan etableres parkeringsplasser som tilleggsdel? Hvilken disposisjonsrett har sameierne over tilleggsdeler? Noen fordeler med en slik organisering Noen ulemper med en slik organisering Egen næringsseksjon (garasjeseksjon) Når kan det etableres egen næringsseksjon (garasjeseksjon)? Hvordan etablere parkeringsplasser som egen næringsseksjon?

8 eiendomsprosjekter Hvilken disposisjonsrett har sameierne over næringsseksjonen? Noen fordeler med en slik organisering Noen ulemper med en slik organisering Ulike måter å organisere parkeringsarealer i et borettslag Fellesareal Når kan det etableres fellesarealer? Hvordan etablere parkeringsplassene som fellesareal? Hvilken disposisjonsrett har andelseiere over parkeringsplassene som er fellesareal? Noen fordeler og ulemper med en slik organisering Bruksrett Når kan det avtales bruksrett til parkeringsplasser? Hvordan etablere bruksrett til parkeringsplasser? Noen fordeler og ulemper med en slik organisering Opprettelse av anleggseiendom, spesielt om garasjeanlegg Innledning Vilkår for å opprette anleggseiendom Eksempler på anleggseiendommer Noen fordeler med en slik organisering Noen ulemper med en slik organisering Utvikling av eiendommen om trinnvis utbygging Innledning Ett prosjekt for hvert trinn Innledning Betydningen for salgsinformasjon Ferdigstillelse/overtakelse Hjemmelsoverføring noen forutsetninger Tidlig kontakt med kommunen Ett prosjekt for alle trinn eierseksjonssameie Innledning Eierseksjonssameie når flere byggetrinn kan omfattes av seksjoneringsbegjæringen Eierseksjonssameie når senere byggetrinn forutsetter reseksjonering Ett prosjekt for alle trinn borettslag Borettslaget er stiftet med antall andeler som omfatter flere byggetrinn Borettslag særlig om overføring av bruksrett i medhold av borettslagsloven 2-12 andre ledd

9 innholdsfortegnelse Borettslag når laget er stiftet med det antall andeler som kun omfatter første byggetrinn Utvikling av eiendommen om byggetillatelse Innledning Ulike saksbehandlingsregler Forhåndskonferanse Søknadsbehandling Innledning Søknader som behandles i ett trinn Søknader som behandles i flere trinn Særskilt dispensasjonssøknad Frister for å behandle søknader Enkle tiltak hvor det kan foretas en forenklet søknadsbehandling Meldingssaker Unntatt saksbehandling Forslag til lovendringer Entrepriseform Innledning Oversikt over de ulike fasene i et byggeprosjekt og aktører på byggherresiden Oversikt over de vanligste entrepriseformene Innledning De vanligste utførelsesentrepriseformene NS 8405 (og NS 8406) Innledning Hovedentreprise noen særtrekk Delt entreprise noen særtrekk Generalentreprise noen særtrekk Totalentreprise NS Valg av entrepriseform Innledning Fordeler og ulemper ved en ordinær utførelsesentreprise Fordeler og ulemper ved totalentreprise Tilpasning av entreprisekontrakt til vilkår ved salg av boligene til forbrukere Innledning Reklamasjon Erstatning ved mangler Forsinkelse og dagmulkt Endringer

10 eiendomsprosjekter 18. Salg av boligene markedsføringen meglers rolle Innledning Utarbeidelse av salgsoppgave Salgsoppgaven Utarbeidelse av salgsoppgaven Spesielle utfordringer ved utforming av salgsoppgaver for boliger under oppføring Bruk av illustrasjoner Salgsoppgave utarbeidet i en tidlig fase Angivelse av bestemte merkevarer Hva bør være vedlegg til salgsoppgaven? Boligsalgsrapport Bransjenorm for markedsføring av boliger Hvem har ansvar for feil i salgsprospekt eller annonse? Innledning Meglers ansvar Utbyggers ansvar Solidaransvar Salg av boligene inngåelse av avtalen Innledning Salg av ferdig utbygde boliger Innledning avhendingslova Enkelte vanlige kontraktsforutsetninger og forbehold ved salg av nyoppført bolig Noen fordeler ved salg av boligene først når de er ferdig utbygd Salg av boliger under oppføring Innledning bustadoppføringslova virkeområde Avtalen spillerom i lovverket Om enkelte praktiske forbehold Forbehold om rett til å kansellere avtalen dersom prosjektet ikke igangsettes Forbehold knyttet til endringer/avvik Avgrensning av kjøpers rett til å kreve endringer Regulering av kjøpers ev. videresalg i oppføringsperioden Regulering av fremdrift, ferdigstillelse og overtakelse Litteratur Stikkord Avgjørelser