OPPLØSNING AV HAUGJORDET GRENDELAG. OSLO OSLO TØNSBERG BERGEN ÅLESUND TRONDHEIM TROMSØ

Transkript

1 OPPLØSNING AV HAUGJORDET GRENDELAG OSLO OSLO TØNSBERG BERGEN ÅLESUND TRONDHEIM TROMSØ

2 SENIOR ADVOKAT CECILIE LANGVA Spesialkompetanse innen fast eiendom, herunder kjøp, salg, organisering og utvikling av eiendom Spesialkompetanse på opprettelse av eierseksjonssameier, borettslag, huseierforeningen, tings rettslige sameier mv. Bistår store eiendomsutviklere med boligprosjekter

3 BAKGRUNN Vedtak 5. mars 2014: Oppdeling av grendelaget i 4 mindre grendelag som følger gateadresser; Tyriveien 73 medlemmer Jettegryta 88 medlemmer Ospelia 40 medlemmer Kløversvingen 43 medlemmer Alternativt oppdeling i 3 grendelag hvor Jettegryta og Ospelia utgjør ett grendelag Parkeringsplasser, lekeområde og andre fasiliteter følger aktuell gate

4 FORMÅL Formålet med oppdelingen er: Oppnå mindre driftsenheter Hver enhet ivaretar sin egeninteresse i fellesarealer som er direkte tilknyttet medlemmene sin bolig Motstridende interesser knyttet til vedlikehold og øvrige driftstiltak minimeres Medlemmer av de enkelte styrer føler en nærmere tilknytning til styreoppgaven Styrearbeid og arbeid i velferdskomite kan slås sammen

5 HENSIKTSMESSIG OPPDELING Styret har sammen med Langva diskutert hensiktsmessig inndeling i nye, mindre enheter For å sikre en drift av fellesarealer og boligområdene i samsvar med reguleringsplan for området er det trolig hensiktsmessig å dele inn etter boligfelt slik de er definert i reguleringsplan Relevante felt er da; Felt A1- Kløversvingen Felt B1 Jettegryta og Ospelia Felt B2 - Tyriveien

6 FELT A1

7 FELT B1

8 FELT B2

9 REGULERINGSKART

10 ORGANISERING Ved en oppløsning av Haugjordet Grendelag må medlemmene velge ny organisasjonsform for de nye enhetene Det er flere organisasjonsmuligheter, men de som fremstår som relevant her er flere grendelag, tingsrettslig sameie, realsameie og huseierforening

11 FLERE GRENDELAG FORDELER ULEMPER Kjent organisasjonsform Få kjenner til hva et grendelag er Regler er ikke lovregulert vedtekter og ulovfestet rett som regulerer

12 TINGSRETTELSIG SAMEIE Tingsrettslig sameie vil si at fellesarealene ligger på ett gårds- og bruksnummer og hvor hver enkelt eier av bolig eier en ideell andel i sameiet. FORDELER ULEMPER Hver enkelt eier har direkte hjemmel i fellesarealer Driften av sameiet er regulert av Sameieloven (ikke Eierseksjonsloven) Det kan tas utlegg i fellesarealer dersom noen av sameierne havner i økonomiske problemer Det kan være en krevende tinglysingsprosess i forbindelse med oppdelingen

13 REALSAMEIE Realsameie vil si at fellesarealene ligger på ett gårds- og bruksnummer og hvor hver enkelt bolig eier en ideell andel i sameiet som består av fellesarealene. Forskjellen mellom dette alternativet og det over er at det ikke er eier som er hjemmelshaver, men det enkelte gårds- og bruksnummer som står som hjemmelshaver. FORDELER ULEMPER Eierskap i fellesareal følger automatisk ved når bolig selges og overskjøtes Kan være praktisk krevende ved en oppløsning og oppretting og innhente alle nødvendige underskrifter

14 HUSEIERFORENING Huseierforening vil si at man oppretter en huseierforening som registreres i Enhetsregisteret (Brønnøysund) og det er denne huseierforeningen som da vil eie fellesarealene og drifte dette. Alle eiere av boliger i det enkelte felt som hører inn under huseierforeningen vil ha pliktig medlemskap. Denne modellen er den som ligner mest på dagens modell. Dersom denne modellen velges vil det være en enkel sak å overføre hjemmel fra grendelaget til huseierforeningen. Den ulovfestede foreningsretten vil da være det som regulerer driften sammen med vedtekter og vedtak på generalforsamling.

15 STYRETS ANBEFALING Styret er kommet frem til at huseierforeningsmodellen vil være den modell som passer best for de enkelte felt ved oppdeling av grendelaget. Foreningsmodell vil også gjøre det lettere ved overdragelse av eiendommer og aktiva.

16 VILKÅR FOR OPPLØSNING Vedtektenes 14 stiller følgende forutsetninger for at Haugjordet grendelag skal kunne oppløses: Minst 2/3 av de tilstedeværende medlemmene i 2 på hverandre følgende (ekstraordinære) generalforsamlinger har stemt for oppløsning Formannskapet i Ski kommune har gitt sitt samtykke til oppløsning

17 VIDERE ARBEID Dagens generalforsamling er et orienteringsmøte Neste generalforsamling skal det stemmes over oppløsning for 2. gang. Dersom det vedtas at Haugjordet grendelag skal oppløses må krav om oppløsning legges frem for formannskapet i Ski kommune og samtykke innhentes. Gyldigheten av vedtak om oppløsning er avhengig av deres samtykke.

18 VIDERE ARBEID II Dersom det vedtas at Haugjordet grendelag skal oppløses må generalforsamlingen også ta stilling til: Valg av avviklingsstyre Registrering av avvikling i Brønnøysundregistrene Avklaring av ny organisasjonsform Stiftelse og registrering av de nye enhetene Nye vedtekter for de enkelte enheter (kan bruke dagens vedtekter som utgangspunkt med tilpasninger) Valg av styrer til de enkelte enheter Nye avtaler med leverandører må behandles og inngås Eksisterende avtaler må sies opp Forholdet til kreditorer må avklares Aktiva må fordeles

19 GJENSTÅENDE ARBEIDER I GRENDELAGET Det er vedtatt at salgssum for salget av grendehuset skal benyttes til å utbedre tak på parkeringshus og asfaltere felles veier i grendelaget Arbeidet ovenfor skal ferdigstilles så langt det er midler før registrering av nye enheter og oppløsning av grendelaget

20 FORDELING AV AKTIVA Aktiva som er i grendelaget på oppløsningstidspunktet (tidspunktet for registrering av opphør/sletting i Brønnøysund) skal fordeles mellom de nye enhetene basert på en brøk fastsatt etter antall medlemmer i de enkelte enhetene. Eiendom/parkeringsanlegg som ligger på de enkelte felt tilfaller den enhet som det hører inn under.

21 KOSTNADER Det vil påløpe følgende kostnader: Gebyrer til Brønnøysundregistrene for avvikling og registrering av nye enheter Tinglysingsgebyr ved overføring av hjemmel til de enkelte fellesarealer Honorar til Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA Evt. kostnader med oppsigelse/endring av leverandøravtaler

22 TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN Kontaktinformasjon: Navn: Cecilie Langva E-post: Telefon: