Fana, gnr. 13, bnr. 18, Statsminister Michelsens veg, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: Saksnr.: /47 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: IMKA Fana, gnr. 13, bnr. 18, Statsminister Michelsens veg, Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Wahl Eiendom Boligutvikling AS planforslag for et område på Paradis i Fana bydel. Planforslaget fremmes for å legge til rette for en høyere utnyttelse av tomten i samsvar med områdeplan for Paradis og kommuneplanens intensjon om fortetting langs bybanetraseen. Figur 1: Oversiktsbilder og skråfoto av planområdet Planområdet utgjør 1,9 daa og grenser til Statsminister Michelsens veg i sør og vest, eneboligbebyggelse i nord og øst, samt plan under arbeid, Paradis Hage (planid: ), i sørøst. Den eksisterende eneboligen på tomten forutsettes revet. Det legges i planforslaget til rette for ca. 20 nye boenheter. Den nye bebyggelsen foreslås som 4 rekkehus, 16 leiligheter og minst 80 m 2 forretning, kontor eller tjenesteyting samt parkeringsanlegg. Utnyttelsesgraden er beregnet til % -BRA= 154 %, og byggehøyden er satt til kote +49,5. Side 1 av 13

2 Prosjektet er utformet med en L-form som omkranser et eget gårdsrom som tilrettelegges for felles uteopphold. Bebyggelsen har hovedfasade lags adkomstveg fra Statsminister Michelsens veg (FV189) og mot nabobebyggelse i nordøst. Fasaden mot adkomstveg fra Statsminister Michelsens veg gir tilkomst til publikumsrettet virksomhet i første etasje og adkomst til boliger og parkeringskjeller. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 11 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Statens vegvesen. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Planforslaget har en høyere % -BRA enn vedtatt områdeplan for Paradis sentrum. Uavklar trafikksikkerhet for myketrafikanter. Planforslaget er i strid med områdeplan for Paradis sentrum: antall avkjørsler er økt fra en til to og byggegrense er vist ganske tett inntil fremtidig offentlig veg(o_kv10). Opprettholde byggegrense 3m fra eiendomsgrense vei/o_kv10. Fraråder rivning av eksisterende sveitservilla fra tallet. Uheldig med foreslått byggegrensen 4 meter fra nabogrense. Terrenginngrep. Lysåpningen i Statsminister Michelsens veg (o_kv10). Rekkefølgekrav bør endres i samsvar med endring av rekkefølgebestemmelser i områdeplanen for Paradis sentrum. Det henvises til Fagetatens vurdering for synspunkt på aktuelle tema. Innsigelse vedrørende trafikksikkerhet I forbindelse med offentlig ettersyn kom det innsigelse fra Statens vegvesen. Statens vegvesen uttalte at det i planforslaget ikke var tilstrekkelig utredet hvordan trafikksikkerhet for myke trafikanter skulle sikres i tilfelle planområdet blir utbygget før fv.189 Statsminister Michelsens veg er utbedret. Det ble utarbeidet et notat, som svar på Statens vegvesens innsigelse til planforslaget (se vedlegg M og N), som redegjør for hvordan trafikksikkerheten skal sikres for myke trafikanter. Statens vegvesen har vurdert alternativene som er skissert i notatet og har kommet med presiseringer og anbefalinger til løsning. Planforslaget er revidert i henhold til Statens vegvesen sine anbefalinger. Detaljer i forbindelse med plassering av krysningspunkt, på eller mellom fartsdumper, samt eventuelt ytterligere behov for skilting, tar Statens vegvesen stilling til i forbindelse med behandling av byggeplan. Side 2 av 13

3 Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Regulert inn midlertidig anlegg- og riggområde Byggets første etasje er trukket tilbake fra øvrig fasadeliv Balkonger på de mindre leilighetene er hengt utenpå bygningskroppen Større aktivisering av fasaden, blant annet gjennom å øke vindusflater i første etasje Endringer og justeringer i reguleringsbestemmelsene Forhold til overordnet plan Området er i gjeldende kommuneplans arealdel (KPA 2010) satt av til sentrumsformål, S15 (Figur 2). Planområdet ligger i sin helhet innenfor felt S10 i områdereguleringsplanen for Paradis som ble vedtatt i 2015 (Figur 3). Det legges i områdereguleringsplanen opp til at Paradis skal utvikles som et urbant senterområde med høy boligandel og åpne publikumsrettede funksjoner på gateplan. Planområdet omfatter gnr. 13, bnr. 18 som er en av 14 eiendommer innenfor felt S10. I henhold til områdereguleringsplanen kan felt S10 benyttes til bolig, forretning, privat- og offentlig tjenesteyting. Utnyttelsesgraden for felt S10 er satt til % -BRA= 150 % og maksimal byggehøyde på 10m. Figur 2: Planområdet og KPA Figur 3: Planområdet og områdeplan for Paradis Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 3 av 13

4 Byggehøyder og utnyttelsesgrad I vedtatt områdeplan for Paradis sentrum legges det opp til betydelige endringer i bebyggelsesstruktur, og det åpnes for at eksisterende bebyggelse kan erstattes av nye bygg med betydelig høyere utnyttelsesgrad. Foreslått utnyttingsgrad i områdereguleringsplanen er høyest i sentrumsområdet nærmest bybanestoppet, mens de omkringliggende områdene har fått en noe lavere utnytting. I reguleringsplan under arbeid for Paradis Hage (planid: ), som er naboplan til planområdet, legges det opp til en høy utnyttelse og store volum. Utnyttelsesgraden for Paradis Hage er foreslått til % -BRA=395 % og maksimal byggehøyde på kote Planforslag for Paradis Hage var ute til offentlig ettersyn i perioden Planområdet ligger i felt S10 som er i utkant av senterområdet, og det er viktig at planforslaget bidrar til å etablere gode overganger fra ny konsentrert sentrumsbebyggelse (som Paradis Hage) til eksisterende nabobebyggelse. Figur 4: Planforslaget og fremtidig situasjon med Paradis Hage I planforslaget er det lagt opp til en utnyttelsesgrad på % -BRA =154 %, dette er 4 % mer enn hva områdereguleringsplanen åpner opp for. En av grunnene til at utnyttelsesgraden er justert opp fra % -BRA=150 % til % -BRA =154 % er at fortausbredden er blitt utvidet fra 2 meter i områdeplanen til 3 m i planforslaget. Utvidelse av fortausbredden gjør at byggegrense mot Fv. 189 Statsminister Michelsens veg i planforslaget avviker fra byggegrense satt i områdereguleringsplan for Paradis sentrum. Byggegrensen er avklart med Statens Vegvesen. For å unngå at utvidelsen av fortauet medfører reduksjon av tillatt bruksareal i planforslaget sammenlignet med områdereguleringsplanen har utnyttelsesgraden i planforslaget blitt justert opp slik at planforslaget åpner opp for samme totalt bruksareal som områdereguleringsplanen. Etter vår vurdering vil en økning på % -BRA= 4 % ikke gi urimelige konsekvenser i et ønsket fortettingsområde, og tatt i betraktning at planforslaget innehar flere gode kvaliteter slutter byplanavdelingen seg til den foreslåtte utnyttelsesgraden på % -BRA= 154 %. Det legges i planforslaget opp til forretning, kontor eller tjenesteyting i første etasje av nybygget (Figur 5). Tilrettelegging for disse formålene kan være med å styrke Paradis som lokalsenter og vil kunne ha en positiv effekt også for andre næringsdrivende i området. Figur 5: Illustrasjon av foreslått bebyggelse Side 4 av 13

5 Fra andre etasje legges det opp til at det skal etableres boliger med fasader utformet med en vertikal oppdeling som signaliserer en bymessig struktur med variert bebyggelse (Figur 5). I planforslaget foreslås det et nytt bygg med varierte byggehøyder, hvor den Figur 6: Snitt som viser foreslått nytt bygg maksimale byggehøyden er satt til kote +49,5. Planeringshøyden i byggets sørøstlige del hvor det er adkomst til næring, parkeringskjeller og inngang til boligene, er satt til kote +36 (Figur 6). I byggets nordlige del er planeringshøyden i andre etasje satt til kote +40, og i tredje etasje er den satt til kote +42,8. Dette tilsier at bygget vil være 13 13,5 meter i den sørøstlige delen mot Paradis Hage (planid: ) og med en variert byggehøyde på 9 meter og 6,2 meter i den nordlige delen mot eksisterende eneboliger. I henhold til områdereguleringsplanen er maksimal byggehøyde10 meter for felt S10. Byplanavdelingen har ikke merknader til den foreslåtte byggehøyden, og vurderer at bebyggelsen som følger av planforslaget i hovedsak er et riktig grep i forhold til å skape et urbant miljø og en god overgang fra store kvartal til mindre volumer. Den planlagte utbyggingen vil påvirke de eksisterende boligene i nabolaget, herunder endrede forhold hva angår sol og utsikt. Disse forholdene må imidlertid vurderes opp mot forslag til avbøtende tiltak og hvilke kvaliteter som tilføres området. Etter vår vurdering ligger planforslaget innenfor de rammene om hva som må forventes/aksepteres i et fortettingsområde. I planforslaget vises det flere gode løsninger, Figur 7: Eksisterende nabo(statsminister Michelsens veg blant annet er det satt krav i forslag til 68A) og foreslått bebyggelse med sedumtak planbestemmelser (Vedlegg B) om at hoveddelen av taket skal beplantes med sedum eller med grønn vegetasjon (Figur 7), jf. bestemmelse 5.6. Avstanden mellom den planlagte utbyggingen og nærmeste nabo, Statsminister Michelsens veg 68A, er i minste laget, men kan anbefales da nybygget forholder seg til føringene som følger av plan- og bygningsloven Utfordringen er at Statsminister Michelsens veg 68A er plassert nærmere eiendomsgrensen enn de 4 meterne som følger av plan- og bygningslovens generelle bestemmelser (Figur 8). Figur 8: Foreslått nybygg og fjellskjæring Side 5 av 13

6 Byplanavdelingens anbefaling til offentlig ettersyn var at de nederste leilighetene i det korte beinet i L-en ble endret. Terreng og solforhold tilsier at disse leilighetene bør gå over to plan for å sikre best mulig lys- og solforhold. Et slikt grep vil også gjøre det mulig å redusere terrenginngrepet og høyden på deler av fjellskjæringen (Figur 8). Dette er ikke fulgt opp i planforslaget til 2. gangs behandling. Det fremgår av planbeskrivelsen (Vedlegg C) at det har vært viktig for prosjektet med differensierte størrelser på leilighetene for å imøtekomme en ulik beboersammensetning, og i vinkelen på bygget er det lagt inn små leiligheter for unge boligkjøpere. Byplanavdelingen er positiv til en ulik beboersammensetning, men vurderer fremdeles at de nederste leilighetene i det korte beinet i L-en bør gå over to etasjer for å sikre tilstrekkelig bokvalitet for leilighetene. Vår helhetlige vurdering er at det gjennom planforslaget er funnet gode løsninger, og det foreslås et bygg som i stor grad tilpasser seg omkringliggende bebyggelses varierende skala og det kuperte terrenget på tomten. Byrom/Byggegrense mot vegen o_kv10 I områdeplanen er det satt en byggegrense for felt S10 mot o_kv10. I planforslaget foreslås det at denne byggegrensen flyttes noe nærmere o_kv10 (Figur 9). For plangrepet har det vært sentralt å ivareta mest mulig av de grønne kvalitetene i eksiterende hage mot vest, og samtidig ivareta ønsket om en bymessig utbygging på Paradis. Forslagstiller mener kvaliteten i gateløpet i o_kv10 vil være god, og fremholder at variasjon i gateløp med ulik funksjon gir en kvalitet i området (se Fir 10 og Vedlegg K). Vegen o_kv10 har en tilbaketrukket beliggenhet og skal gi kjøreadkomst til S1 og S10. Det er tatt inn i forslag til planbestemmelser at «Det tillates utkraging inntil 1 meter utover byggegrense innenfor formålsgrensen.» jf. bestemmelse 5.1. Etter byplanavdelingens vurdering kan byggegrensen forslått i planforslaget aksepteres. Bestemmelse 5.1 sikrer at ikke utkraging tillates utover formålsgrensen, og etter vårt syn ivaretar dette en akseptabel bredde på o_kv10. Figur 9: Blå linje er byggegrense satt i områdeplanen. Grønn linje er foreslått byggegrense i planforslaget. Etter en helhetlig vurdering finner vi at det gjennom planforslaget er funnet gode løsninger, og det foreslås et bygg som i stor grad tilpasser seg omkringliggende bebyggelses varierende skala og det kuperte terrenget på tomten. Figur 10: Snitt som viser o_kv10 Side 6 av 13

7 Estetikk/kulturminneinteresser Det er ingen fredete kulturminner i planområdet. Eksisterende bolig på eiendommen er en sveitservilla fra slutten av 1800-tallet. Denne forutsettes revet (Figur 11). Byantikvaren uttalte til offentlig ettersyn at de fraråder rivning og ber om at villaen blir regulert til hensynssone bevaring kulturmiljø. Byplanavdelingen vurderer at planområdets formål og utnyttelse er avklart i overordnet områdereguleringsplan for Paradis. Det er ikke knyttet bestemmelser om vern til villaen i områdereguleringsplanen. Skisseprosjektet som følger planforslaget, viser en ny bebyggelse som er utformet med utgangspunkt i material- og fargebruk fra den eksisterende eneboligen (Figur 11). Fasaden er kledd med tre med unntak av første etasje hvor det er valgt teglsteinsfasade. Foreslått fasademateriale og fargevalg gir god visuell balanse som sikrer historisk forankring samtidig som bygget vil fremstå som urbant og moderne. Leke- og uteoppholdsarealer/ barn og unges interesser Størrelse og kvalitet på felles uteoppholdsarealene er viktig, spesielt for barn og unge. Det er disse arealene som inviterer til samhandling mellom ulike bruker- og aldersgrupper, og hvor det kan legges til rette for ulike typer av aktiviteter. I områdereguleringsplanen for Paradis stilles det krav om minst 7m 2 privat uteoppholdsareal og minst 15m 2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Minst 50 % av uteoppholdsarealet skal ha sol kl ved vårjevndøgn. I planforslaget legges det opp til 20 boenheter, og dette gir krav om minst 140 m 2 privat uteoppholdsareal og 300 m 2 felles uteoppholdsareal. Gjennom planforslaget oppnås 310 m 2 felles uteoppholdsareal, hvorav 245 m 2 har sol kl ved vårjevndøgn (Figur 12). Privat uteoppholdsareal er løst på terrasser og balkonger. Figur 11: Eksisterende bolig på eiendommen og fargebruk på nytt bygg Figur 12: Oversikt uteoppholdsarealer Side 7 av 13

8 I planforslaget er det foreslått en bebyggelse utformet med en L- form som omkranser et eget gårdsrom for felles uteopphold (Figur 13). Det eksisterende utearealet på eiendommen er kupert og har slyngende stier i hagen samt ulike steinmurer. Det er foreslått å videreføre de slyngende stiene i hagen. Disse vil gi universell tilgjengelighet til lek- og uteoppholdsarealer. Det er tatt inn i forslag til planbestemmelser at materiale fra eksisterende murer, og Figur 13: Illustrasjon av uteoppholdsarealer eksisterende murer som helhet, skal gjenbrukes i den grad det er mulig, jf. bestemmelse 5.5 (Vedlegg B). Foreslått leke- og uteoppholdsarealer er av tilfredsstillende karakter, både med hensyn til kvalitetskrav og videreføring av eksisterende landskapsverdi og historisk forankring. Støy Planområdet ligger innenfor rød og gul støysone fra vegtrafikk, jf. støysonekart områdereguleringsplan for Paradis. I områdeplanen for Paradis stilles det krav om at uteoppholdsareal ikke skal ha støynivå over 55 db, og at boliger med støynivå på 1 fasade kan tillates oppfylt dersom gitte forutsetninger er oppfylt, jf. bestemmelse 1.3. Det er utarbeidet en støyrapport av Sweco, datert (Vedlegg O) til planforslaget som viser at byggets fasade lengst sørvest vil få støynivå over 55 db (Figur 14). For å oppnå tilfredsstillende støynivå på utearealer må det etableres en støyskjerm. Beregningene i støyrapporten viser at støyskjermen må være 1,8 m høy når den følger kote +41, mens den på tak over parkering må være 1,5 m høy (Figur 15). De private uteoppholdsarealene på balkongene har alle tilfredsstillende støynivå uten avbøtende tiltak. Støyrapporten fastslår at planforslaget kan tilfredsstille alle bestemmelser angående støy gitt i områdeplanen for Paradis med følgende tiltak: - 1,8 m og 1,5 m høy støyskjerm mot Statsminister Michelsens veg. - Boenheter som får støynivå over 55 db ved fasade, må få minst ett soverom mot stille side. Figur 14: Støynivå ved fasade. I følge støyrapporten vil 2 og 3 etasje ha 59 db, mens 3 etasje vil ha 58 db Figur 15: Støynivå med støyskjerm (vist med blå strek) Side 8 av 13

9 Tiltakene er fulgt opp med krav i forslag til planbestemmelser. Fagetaten ser det som positivt at det i forslag til planbestemmelser står spesifikt at støyskjerm skal utformes med variasjon i materialbruk og med transparente felt (Figur 16), jf. bestemmelse 5.5 (Vedlegg B). Figur 16: Illustrasjoner som viser støyskjerm i mur, tre og glass Parkering/trafikk Parkering skal etableres i første etasje, og får adkomst fra stikkveg fra Statsminister Michelsens veg. I områdereguleringsplanen for Paradis stilles det krav til parkering for bil og sykkel (Tabell 1). I planforslaget legges det opp til en lavere Tabell 1: Krav til parkering i områdeplan for Paradis parkeringsdekning (Tabell 2) enn kravet i områdereguleringsplanen, og dette begrunnes med planområdets beliggenhet i et senterområde med god kollektivdekning. Planområdet ligger ca. 150 m fra bybanestoppet på Paradis, og nærmeste busstopp er ca. 100 m fra planområdet. Tabell 2: Planforslagets forslag til krav om parkering Det foreslås totalt 12 parkeringsplasser, som innebærer 0,6 parkeringsplasser for bil per 100 m 2 BRA bolig. I planforslagets bestemmelse 1.2 (Vedlegg B) er det foreslått en egen tabell for antall plasser for bil- og sykkelparkering (Tabell 2). Det er positivt at forslagstiller ønsker å legge opp til en lavere parkeringsdekning enn kravet i områdereguleringsplanen. Det er et riktig grep ettersom planområdet har en sentral beliggenhet med god kollektivdekning, samt at det er planer for at gang- og sykkelnettverket i området blir utbedret. Byplanavdelingen vurderer planforslaget for å være i tråd med Bergen kommunes overordnede strategi for økt satsing på fortetting i nærhet av områder der det tilrettelegges for miljøvennlige transportformer, slik som kollektivtransport, sykkel og gange. Side 9 av 13

10 Hovedbarrierer for fotgjengere i dag er de gjennomgående trafikkårene på Paradis. Det eksisterende vegnettet har dårlig teknisk standard på fortauene med hensyn til bredde, barrierer, universell utforming og trafikksikkerhet. Det er regulert oppgradering av trafikksituasjonen og gang- og sykkelvegsystemet i områdereguleringsplan for Paradis sentrum. Statens vegvesen arbeider nå med detaljprosjektering av ny infrastruktur i henhold til områdereguleringsplanen (Tunvegen Jacob Kjødes veg, planid: ). Gjennom detaljreguleringen skal vegnettet justeres og tilpasses slik at det blir mulig å realisere. I planforslaget er det regulert inn midlertidig anlegg- og riggområde, bestemmelsesområde #1 på plankart (Vedlegg A), slik at det samsvarer med vegplan for Tunvegen Jacob Kjødes veg. Det er satt krav i forslag til planbestemmelser om samordning av vegtiltak og bolig, jf. bestemmelse 8.1 (Vedlegg B). Renovasjonsløsninger I områdereguleringsplanen for Paradis stilles det krav om at all avfallshåndtering skal skje innenfor bebyggelsen og ikke i utearealene, samt at for formål bolig og kontor/tjenesteyting skal det tilrettelegges for rørbasert avfallsbehandling i alle delområder. Det har blitt anbefalt samarbeid mellom forslagstillere/utbyggere hvor det pågår planarbeid på Paradis om bl.a. avfallsløsninger. Det legges opp til en vesentlig fortetting på Paradis i både vedtatte og pågående planer, det er følgelig tjenlig å se de ulike utbyggingsprosjektene i sammenheng for å finne den optimale løsningen for en tett bysituasjon. Det forutsetter gode fremtidsrettede løsninger der flere bør samarbeide til det beste for området som helhet. Byplanavdelingen er kjent med at det har vært kontakt mellom utbyggere for foreliggende planområdet og utbyggere av KB4 (Plan-ID: ). I planforslag for KB4 legges det til rette for en kombinasjon av nedgravde avfallscontainere og et mobilt, rørbasert system. Dimensjoneringen av det mobile rørbaserte systemet tilsier at anlegget kan benyttes av flere forslagstillere/planområder. I foreliggende planforslag legges det til rette for rørbasert avfallsløsning for minimum restavfall, og at avfallshåndtering skjer innenfor byggeområdet, men at nedkast kan plasseres utenfor bebyggelsen, i uteområde eller mot fortau (o_sf), jf. bestemmelse 1.6 (Vedlegg B). Planforslaget åpner opp for felles løsning for renovasjon med ett eller flere naboområder. Det er inngått privatrettslig avtale med naboprosjektet Paradis Hage som åpner for felles avfallsløsning med dette prosjektet. Etter vår vurdering er renovasjonsløsninger sikret i planforslaget gjennom planbestemmelsene. Utbyggingsavtaler/rekkefølgekrav For å kunne sikre utbygging av viktig offentlig infrastruktur med veger, gang- og sykkelveger og torgfunksjoner i området er det i områdereguleringsplanen for Paradis sentrum satt rekkefølgekrav til utbyggere. Etter områdeplanens planbestemmelse 3.1 har alle byggeområdene rekkefølgekrav knyttet til omlegging av Nesttunvegen, gangbro over Nesttunvegen og to offentlige torg. De øvrige tiltakene i bestemmelse 3.1 er knyttet til byggeområder ut fra geografisk nærhet. Det er blitt fremmet et forslag om mindre endring (saksnr: ) av områdereguleringsplan Paradis vedrørende rekkefølgekrav i planbestemmelse 3.1. Den foreslåtte mindre endringen vil blant annet innebære en forholdsmessig fordeling av kostnadene ved at anleggsbidrag pr. m² BRA blir det samme i alle utbyggingsområdene. Den mindre endringen er oversendt og skal behandles i Byrådet. Etter områdeplanens planbestemmelse 3.2 er det knyttet krav om at før det kan gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for tiltak må o_kv10 være opparbeidet med til Side 10 av 13

11 hørende samferdselsanlegg (fortau) og teknisk infrastruktur. Vegen o_kv10 er således i gjeldende bestemmelser ikke forutsatt gjennomført ved bruk av utbyggingsavtaler. Adkomstvegen o_kv10 har ikke en direkte sammenheng med omlegging av hovedvegsystemet, og det er da ikke hjemmel for å kreve at øvrige utbyggingsområder skal bidra til finansiering av dette tiltaket. Det er i planforslaget lagt inn i forslag til bestemmelsene at o_kv10 må være opparbeidet med tilhørende samferdselsanlegg (fortau) og teknisk infrastruktur før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest gis, jf. bestemmelse Naturmangfold Planforslaget er vurdert opp mot Naturmangfoldloven Fagetaten finner vurderingen datert som tilfredsstillende. Tiltakene som følger av planforslaget, ser ikke ut til å komme i konflikt med de interessene Naturmangfoldloven er ment å ivareta, men det følger av utarbeidet vurdering at bebyggelsen i den grad det er mulig bør plasseres på en måte som best mulig ivaretar den stedegne vegetasjonen. Svartelistede arter i planområdet bør fjernes, og masser og planterester må deponeres på en forsvarlig måte for å hindre videre spredning av svartelistede arter. Tilsvarende må eventuelle tilførte masser være rene for å hindre at svartelistede arter innføres og etablerer seg i området. Universell utforming Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for planleggingen, jf. bestemmelsene i TEK10. Krav til universell tilgjengelighet gjelder både i forhold til uteareal og byggverk. Skole- og barnehagekapasitet Planområdet ligger innenfor opptaksområdet for Paradis barneskole og Storetveit ungdomsskole. I tillegg ligger det en Steinerskole i området. Det planlegges flere store boligprosjekter i nærhet til bybanestoppet på Paradis som vil kunne påvirke skolekapasiteten i årene fremover. I Bergen kommunes skolebruksplan er det vedtatt at Paradis skole skal utvides med 200 elevplasser ved at skolen benytter arealer i lokalene til Fana gymnas fra 2018/2019. Storetveit ungdomsskole har ifølge skolebruksplanen kapasitet frem til skoleåret 2029/30. Dekningsgrad for barnehage i Fana byområde pr var på 89,9 % og forventes å bli ca. 91 % i 2020, ifølge barnehagebruksplan som nå er ute på høring. Det er i planforslaget tatt inn i forslag til bestemmelser om at tilfredsstillende barnehage- og skolekapasitet i bydelen skal være dokumentert før igangsettelsestillatelse kan gis, jf. bestemmelse 2.5. Konklusjon Ved behandling av planforslag vil det som regel måtte foretas skjønnsmessige vurderinger av ulike og motstridende interesser. I denne aktuelle plansaken har fagetaten forsøkt å balansere ønsket om fortetting opp mot nærmiljøets interesser og føringene i gjeldende områdereguleringsplan. Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (bolig) og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: De nederste leilighetene i det korte beinet i L-en bør gå over to etasjer for å sikre tilstrekkelig bokvalitet for leilighetene. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 11 av 13

12 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Fana, gnr. 13, bnr. 18, Statsminister Michelsens veg, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Dette med følgende endring: - De nederste leilighetene i det korte beinet i L-en bør gå over to etasjer for å sikre tilstrekkelig bokvalitet for leilighetene. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 12 av 13

13 Vedlegg: Dokument Dato (sist endret) A Plankart B Reguleringsbestemmelser C Forslagsstillers planbeskrivelse D Merknadsskjema E Merknadskart F Innsigelse trukket SVV G Innsigelse trukket, FMH H Illustrasjonsplan I Skisseprosjekt J Sol skygge illustrasjoner K Illustrasjon o_kv L Snitt o_kv M Risikoreduserende tiltak for myke trafikanter N Midlertidig tiltak for myke trafikanter O Støyutredning P Luftkvalitetsvurdering Q Kulturminnedokumentasjon R Naturmangfoldvurdering S VA-rammeplan T VA-etatens uttalelse Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 13 av 13