Fana, gnr 13, bnr 105 m.fl. Statsminister Michelsens veg. Reguleringsplan Arealplan-ID

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /22 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: GUSE Dato: Fana, gnr 13, bnr 105 m.fl. Statsminister Michelsens veg. Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Plankonsulent ABO Plan og Arkitektur AS fremmer på vegne av forslagstiller DeSyvFjell AS forslag til reguleringsplan for gnr. 13 bnr. 105 m.fl., Statsminister Michelsens veg 67. Planområdet er 5.1 daa, med markant helning mot sør/vest og øst. Planområdet som foreslås regulert til boligformål (boligbebyggelse/blokkbebyggelse) er daa stort. Eksisterende boliger på eiendommen må i følge planforslaget rives, og søkes erstattet med 35 boenheter. Gjeldende reguleringsplan for Paradis KB4 (plan-id ) ble vedtatt den Området som nå ønskes regulert ved detaljreguleringsplan er område BB4. Planområdet er i reguleringsplan for Ny-Paradis og deler av Paradis, (plan-id ) vedtatt i 2005, vist som konsentrert bebyggelse med krav om bebyggelsesplan. Planområdet grenser i øst til områdereguleringsplan for Paradis sentrum (plan-id ) vedtatt høsten Figur 1: Planavgrensning Side 1 av 11

2 Gjeldende reguleringsplan for KB4 tillater en utnyttelsesgrad for BB4 på inntil % -BRA=100 %. I planforslaget er det lagt opp til en utnyttelsesgrad på inntil % -BRA=165 %. I foreliggende planforslag ønskes det nå å se området mer i sammenheng med de forslag som er fremmet innenfor områdereguleringsplanen, dvs. å legge til rette for tettere, og mer bymessig bebyggelse. Samtidig er det i planforslaget forsøkt lagt opp til skala og struktur som skal ivareta overgangssone til villabebyggelsen på Ny-Paradis / Paradis. Tilstøtende areal i øst er i gjeldende KPA2010 definert som sentrumsformål. I forslag til ny KPA2016 ligger området i sone 2 - byfortettingssone. Pågående planarbeid i området Vest for Statsminister Michelsens veg er det to reguleringsplaner under arbeid (Figur 3). Den ene er (S10 i områdereguleringsplanen) Statsminister Michelsens veg 68 (plan-id ), der det i planforslaget legges til rette for ca. 20 leiligheter, den andre er (S1 i områdereguleringsplanen) Paradis Hage der det i planforslaget foreslås inntil 85 leiligheter. Området vil derfor innen relativt kort tidsperspektiv gjennomgå omfattende endringer. Statens vegvesen arbeider med plan for Statsminister Michelsens veg m.fl. (plan-id ), bakgrunnen for planforslaget er å sikre gjennomføring av de første byggetrinnene av samferdselsformål i gjeldende områdereguleringsplan på Paradis (plan-id ). For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Figur 2: Planområdet og gjeldende reguleringsplan KB4 Figur 3: Planområdets beliggenhet og utsnitt av plankart for områdereguleringsplan Side 2 av 11

3 Fagetatens kommentarer Det er ingen merknader til planprosessen så langt og mottatte planmaterialet vurderes til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Innenfor gjeldende reguleringsplan KB4 er det flere delområder der en ønsker annen utvikling enn det reguleringsplanen legger opp til. To reguleringsplaner innenfor reguleringsplan for KB4 er startet opp i 2016/2017, og for ett delområde vil det bli fremmet forslag om mindre reguleringsendring av gjeldene reguleringsplan. Det har vært avholdt underveismøter og flere arbeidsmøter med forslagstillere, plankonsulent og grunneiere. Dette delvis grunnet forsøk på å samordne planer i området og delvis grunnet uenighet mellom forslagstillere/grunneiere innenfor KB4 om videreutvikling av området. Uenighet om videre utvikling har fremkommet i møter og ved skriftlig henvendelse til Bergen kommune. En av konsekvensene dersom søknad om endring av gjeldende plan vedtas, er at den såkalte «Irgenskollen» i større grad blir bevart som grønn kolle, og at det for andre deler av området blir regulert for mer kompakt utbygging. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anses som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål I planforslaget foreslås det formål bolig. Eksisterende bebyggelse forutsettes fjernet/revet som følge av planforslaget. Ny bebyggelse planlegges som blokkbebyggelse, oppdelt i flere volumer. Tomten er skrånende mot sør/vest og øst og indre adkomstvei. Figur 4: Forslag volum og oppbygging av bebyggelsen Side 3 av 11

4 Utnyttelsesgrad/byggehøyder/utforming For nye boliger gjelder følgende kvalitetskrav for uteoppholdsareal: gode lokalklimatiske forhold, herunder solrik beliggenhet på min. 50 % av arealet støynivået skal ikke overstige 55 db skjermet fra forurensning sammenhengende areal, med hensiktsmessig utforming skal ligge maks. 50 meter fra boligenhet tilgjengelig uten kryssing av bilveg med årsdøgntrafikk (ÅDT) over 100 areal brattere enn 1:3 skal ikke regnes med i uteoppholdsareal bestemmelsene viderefører bestemmelsene fra vedtatt plan (2015), der det står at følgende krav til uteoppholdsarealer skal være oppfylt: «BB4 skal ha minimum 7 m² privat og minimum 15 m² felles uteoppholdsareal pr. enhet». Ved utforming og plassering av foreslått bebyggelse er solforhold forsøkt hensyntatt. Krav for 35 boenheter tilsier felles uteoppholdsareal på 525 m². Areal til felles uteoppholdsareal er på illustrasjonsplan vist 618 m². Arealet er i hovedsak flatt med relativt gode solforhold, og skjermet for veitrafikkstøy. Figur 5: Sol- og skyggediagram Boligene er foreslått med høyder på 3 og 4 etasjer, avtrappet etter form og terrengforhold. Mellom byggene er det relativt bratt stigning i terrenget mot indre adkomstvei. Det legges i planforslaget opp til trappeforbindelse mellom bygg fra gårdsplass/uteoppholdsarealer til adkomstvei. Maksimal byggehøyder er satt til kotehøyder +47,5 og +45,0 for de enkelte byggene. Side 4 av 11

5 Figur 6: Illustrasjon av bebyggelsen Figur 7: Forslag til plankart Det vises til plankart og forslag til bestemmelser om byggehøyder. Bebyggelsen er vist med avtrappede former der bygningsvolumet mot øst og Statsminister Michelsens veg er tilsvarende vist med to byggehøyder, kote +47,5 og kote +45. Bebyggelsen i vest er vist med to oppdelte volumer på kote +42 og kote +45. Illustrasjon av bebyggelsen er ikke juridisk bindende. I bestemmelsene må fastlegges koter for den enkelte del av bebyggelsen, ettersom det i vest ikke er sikret at bebyggelsen skal avtrappes fra kote +45 til kote +42. Maksimum høydeangivelse og avtrapping av bygningsvolumene skal fremkomme av bestemmelsene og/eller plankart. Samtidig oppfordres det til at en vurderer bygningsvolum i vest med kote +45 på nytt. Volumet vil danne skygge ved inngangspartier til boligene, og selv om planforslaget tilfredsstiller minimumskrav om solforhold og uteoppholdsarealer, kan forholdene forbedres. Parkering I planforslaget er det lagt opp til 2 parkeringsplasser for sykler og 0,9 parkeringsplasser for bil pr. 100 m² bolig. All parkering (sykler og biler) skal plasseres i egen parkeringsetasje som er underetasje i bebyggelsen. I gjeldende plan skal det etter bestemmelsene avsettes 1,2 parkeringsplasser for bil pr. 100 m² BRA. Det er positivt at det legges til rette for færre parkeringsplasser enn i gjeldende plan, og at det innenfor området tilrettelegges for boliger med relativt lav parkeringsdekning. Ved tilrettelegging av antall parkeringsplasser har en sett til pågående arbeid med ny KPA. Prinsippsak om parkering er vedtatt i Bystyret i Bergen den (sak 23/17), og skal legge føringer for ny KPA. «Pkt. 4. Kommuneplanens arealdel skal ha lavere krav til parkeringsdekning enn i dag. I sentrum skal det være mulig å bygge boliger uten krav til bilparkering ved at minimumskrav fjernes». Det er positivt at det tilrettelegges for biler med nullslippteknologi (el. biler mm), jf. bestemmelse i forslag til reguleringsbestemmelser (Vedlegg B) i planforslaget. Det anbefales at sykler blir prioritert med hensyn til tilgjengelighet og adkomst. Det bør tilrettelegges for vask og stell, og i tillegg gis god plass til transportsykler og sykkelvogner. Side 5 av 11

6 Avfallshåndtering I planforslaget legges det til rette for en kombinasjon av nedgravde avfallscontainere og et mobilt, rørbasert system. Anlegget kan betjene hele planområde KB4 avmerket i forslag til plankart f_bre1. Glass, papir og plast sorteres i nedgravde containere som plasseres i f_bre1. Nedkast for restavfall blir plassert ved byggene, og hentes av bil i f_bre1. Nedkast for restavfall blir plassert ved byggene. f_bre1 har beliggenhet ved adkomst til planområdet mellom to veier. Fylkesvegen Statsminister Michelsens veg på oversiden og arm (indre adkomsvei) av Statsminister Michelsens veg på nedsiden (kommunal veg). Plassering, adkomst og henting av avfall har vært tema i møter mellom fagetaten, plankonsulent/ forslagstiller, Statens vegvesen og Bymiljøetaten (vegseksjonen). Figur 8: Dagens situasjon Figur 9: Utsnitt fra illustrasjonsplan Dimensjoneringen tilsier at anlegget kan benyttes av flere forslagstillere/planområder. Fagetaten er kjent med at det har vært kontakt mellom utbyggere for dette planområdet (BB4) og utbyggere av Statsminister Michelsens veg 68 (S10 i områdereguleringsplan Paradis). Statsminister Michelsens veg 68 har vært på offentlig ettersyn, og endelig behandling av planforslaget avventer, bl.a. grunnet endelig avklaring for avfallshåndtering (adkomst/snuhammer). Det samme gjelder for reguleringsplan for Paradis Hage (S1 i områdereguleringsplan Paradis). Krav om sambruk av løsninger fremgår ikke av de ulike planforslagene. Stasjonært anlegg - anbefaling I forbindelse med nye boligprosjekter på Paradis har renovasjonsløsninger vært drøftet på flere møter mellom fagetaten og BIR Privat AS, og med plankonsulent/forslagstillere. I møtene har det vært anbefalt et samarbeid mellom forslagstillere/utbyggere på Paradis (reguleringsplaner innenfor områdereguleringsplanen og planer innenfor KB4) om bl.a. avfallsløsninger. I Paradis og Ny-Paradis området legges det opp til betydelig fortetting, med økt antall boliger der infrastruktur, adkomst og avfallshåndtering er viktige forutsetninger for et godt boligområde. Det forutsetter gode fremtidsrettede løsninger der flere bør samarbeide til det beste for området som helhet. Det er derfor tjenlig å se de ulike utbyggingsprosjektene i sammenheng for å finne den optimale løsningen for en fremtidig situasjon. Side 6 av 11

7 Det anbefales å tilrettelegge for stasjonært anlegg på Paradis. Et stasjonært bossug vil gi en mer arealeffektiv, trafikksikker og brukervennlig løsning, enn foreslåtte kombinasjon av lokale nedgravde containere og mobile bossug i de ulike delfeltene. Slikt anlegg vil kunne betjene flere utbyggingsområder, og stort antall boenheter. I tillegg vil et stasjonært anlegg ivareta en rekke viktige hensyn i tettbygde strøk; løsningen er arealeffektiv og gir en stor fleksibilitet i forhold til plassering av både nedkast og tømmepunkt innenfor et større område. En stasjonær løsning forutsetter at det settes av nødvendige arealer til formålet, og at det stilles krav om tilkobling for de ulike delfeltene. En rørbasert stasjonær løsning kan ved riktig planlegging og bruk redusere omfanget av hente-, og manøvreringsarealer for renovasjonsbil innenfor ett område. Deler av Bergen sentrum er bygget ut med et slikt stasjonært bossug. Grønnstruktur Eiendommen er i dag bebygget med boliger på stor tomt med grønt preg. Det er eldre forstøtningsmur i eiendomsgrensen mot øst som er anbefalt ivaretatt (Figur 10). Figur 10: Eldre tørrmur i eiendomsgrense Figur 11: Eiendommen i dag Dette er fulgt opp i forslag til reguleringsbestemmelser (Vedlegg B), jf. bestemmelse 1.4.1, samtidig står det i bestemmelse at «Det er forutsatt en ny mur, på 1,2 m høyde, langs Statsminister Michelsens veg. Muren skal opparbeides på en estetisk god måte. Sett mot plassering av bebyggelsen skal dette være gjennomførbart.» Bestemmelsen må presiseres slik at det ikke blir uklarhet i byggesaken. Det tilrettelegges for snarvei igjennom planområdet med trappeadkomst. Dette vurderes som positivt. Vi har samtidig påpekt viktigheten av utforming av bebyggelsen mot adkomstveg (indre adkomstveg med betegnelsen Statsminister Michelsens veg). Tomten er sterkt skrånende mot et dalsøkk som gjør at forholdende her må vies særlig oppmerksomhet. Figur 12: Eiendommen til h. Figur 13: Eiendommen til v. Side 7 av 11

8 «Irgenskollen» (figur 11) inngår delvis i denne planen og er avsatt som grøntområde. I tillegg foreslås det plassert trafostasjon i grøntområdet nærmest Statsminister Michelsens veg. Plassering og utforming av denne tekniske installasjonen skal gjøres så hensynsfullt som mulig mot grøntområdet. Barn og unges interesser Barnas interesser skal vurderes i alle plansaker og skal særlig vektlegges ihht. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (Rundskriv T2/08). Det skal finnes areal der barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Arealene må være store nok, og egnet for lek og opphold hele året og kunne brukes av ulike aldersgrupper og sikre samhandling mellom barn, unge og voksne. De skal i tillegg væra sikret mot støy, forurensing, trafikkfare og annen helsefare. Utvidelse av Statsminister Michelsens veg (plan-id ) har bl.a. som mål å sikre ferdselslinjer for myke trafikanter. Trygg skolevei til viktige målpunkt som Paradis skole, Steinerskolen og Fana gymnas er overordnet mål. Inn og utkjøringen fra KB4 til fylkesveg Statsminister Michelsens veg vil få en utforming der de gående og syklende langs hovedåren har prioritet. Det er i planforslaget stilt rekkefølgekrav til at offentlig infrastruktur skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det kan gis tillatelse til tiltak. Skole- og barnehagekapasitet Planområdet ligger innenfor opptaksområdet for Paradis barneskole og Storetveit ungdomsskole. I tillegg er det Rudolf Steinerskole i området. Det planlegges flere store boligprosjekter i tilknytting til bybanestopp på Paradis. Økt antall boliger vil kunne påvirke skolekapasiteten i årene fremover. I Bergen kommunes skolebruksplan er det vedtatt at Paradis skole skal utvides med 200 elevplasser ved at skolen får arealer i Fana gymnas fra 2018/2019. Storetveit ungdomsskole har ifølge skolebruksplanen kapasitet frem til skoleåret 2029/30. Dekningsgrad for barnehage i Fana byområde forventes å bli ca. 91 % i 2020, ifølge barnehagebruksplan Seksjon for strategi og utredning har opplyst (gjelder annen sak på Paradis) at på lengre sikt og fremover viser prognosen at barnetallet i Fana vil øke, og det vil være behov for tiltak etter 2020 for å møte veksten i barnetallet. Det er tatt inn i forslag til reguleringsbestemmelser (Vedlegg B) at tilfredsstillende barnehageog skolekapasitet i bydelen skal være dokumentert før igangsettelsestillatelse. Naturmangfold Planforslaget er vurdert opp mot Naturmangfoldloven Om naturmangfold står det i planbeskrivelsen: «6.7 Vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold Planområdet er i hovedsak en bebygd boligtomt, med lite naturlig terreng og vegetasjon igjen. Området rundt består i hovedsak av det samme, og området er i tillegg under utbygging, slik at mye av hageanlegg og grønnstruktur som finnes vil bli fjernet.» I temakart for overordnet grønnstruktur KPA2010 er det vist grønn korridor gjennom planområdet. Området rundt Dødehavet er registrert som overordnet grønnstruktur med svært høy verdi. Det samme gjelder for område mellom Statsminister Michelsens veg og Nesttunvegen som er klassifisert som landskap med svært høy verdi. Det vises for øvrig til planbeskrivelsen (Vedlegg C). Side 8 av 11

9 Forslag til bestemmelse i planen «7.1 Grønnstruktur Område G er grønnstruktur som skal bevares, med unntak av vanlig vedlikehold.» Område G gjelder «Irgenskollen». Det må i tillegg inntas bestemmelser i planen om grønnstruktur som gjelder selve utbyggingsområdet. Som følge av planforslaget vil det ikke være mulig å ivareta den stedegne vegetasjonen i stor grad. Det er derfor av betydning av gårdsrommet blir utformet slik at det gir mulighet for beplantning av trær som har mulighet for å vokse. Dette krever at jorddekke inngår i planleggingen, særlig jorddekke over garasjeanlegg. Dette må sikres i reguleringsbestemmelsene. Tiltakene som følger av planforslaget, ser ikke ut til å komme i konflikt med de interessene Naturmangfoldloven er ment å ivareta. Vi gjør oppmerksom på at eventuelle svartelistede arter i planområdet bør fjernes, og masser og planterester må deponeres på en forsvarlig måte for å hindre videre spredning. Tilsvarende må eventuelle tilførte masser være rene for å hindre at svartelistede arter innføres og etablerer seg i området. Universell utforming Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for planleggingen, jf. bestemmelsene i TEK10. Krav til universell tilgjengelighet gjelder både i forhold til uteareal og byggverk. Planfremstilling Planbeskrivelsen gir grunnlag for medvirkning, beslutningstaking, og for tolkning. Den skal gi en nøyaktig og god fremstilling av planforslaget, hvordan det endrer planområdet og påvirker omgivelsene. Planforslaget som legges ut til offentlig ettersyn ansees å gi tilstrekkelig grunnlag for naboer og høringsinstanser til å uttale seg til planforslaget. Det må innhentes godkjent VA-rammeplan med oppgradert kart (vedlagt kart fra 2014) før 2. gangs behandling av planforslaget. Mindre endringer i reguleringsbestemmelsene må påregnes før 2. gangs behandling. Det vises til konklusjon. GIS-gruppen i Bergen kommune har gjennomgått forslag til plankart og kommet med tilbakemeldinger. Det anbefales mindre endring av plankartet, se under konklusjon. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Planforslaget anbefales med følgende endringer: Pkt Det skal presiseres at boder, garasjer og carporter som kan plasseres utenfor byggegrensen skal ha beliggenhet under bakken. Carport skal utgå. Som følge av dette kan utgå. Pkt For å få til opparbeidet hageanlegg i tråd med bestemmelsen må det tilføyes at jorddekke må ha minimumstykkelse på f.eks.1 meter. Pkt og må samordnes når det gjelder utførelse. Pkt Dersom denne skal omfatte balkonger i tillegg til terrasser og overbygg må det fremkomme i bestemmelsen. Side 9 av 11

10 Differensiert maksimum kotehøyder skal fremkomme i bestemmelsene og/eller på plankart. Arkitektonisk utforming (plassering/høyde/utforming/materialer/farger) bør omfattes av bestemmelsene. Det bør ikke tillates svalgangsløsninger. Rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler skal være endelig avklart før 2. gangs behandling. Pkt 7.1 Grønnstruktur Område G er grønnstruktur som skal bevares, med unntak av vanlig vedlikehold. Det må i tillegg inntas bestemmelser i planen om grønnstruktur som gjelder selve utbyggingsområdet Planlagte murer skal inntegnes i plankart (regulert støttemur 1228). Før andre gangs behandling skal tiltak på eiendommen i bedre grad illustreres. Planmaterialet må oppdateres jf. kommentarer. Dette er foreløpige vurderinger. Den endelige anbefalingen vil fremkomme i fagnotat til 2. gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fana, gnr 13 bnr 105 og 945. Statsminister Michelsens veg, Reguleringsplan Arealplan-ID Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Planbestemmelser og plankart må endres/utfylles jf. konklusjon PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 10 av 11

11 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 23 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 21 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 21 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok 20 E. Merknadskart, dok 20 F. Illustrasjonsplan datert , dok 20 G. Snitt, datert dok 20 H. Perspektiver, datert , dok 20 I. Kulturminnedokumentasjon, datert februar 2015, dok 20 J. Ros-analyse, datert , dok 20 K. Sol- skyggeanalyse, datert , dok 20 L. Støyanalyse, datert , dok 20 M. VA-rammeplan, datert , dok 20 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: DeSyvFjell AS, Strandgaten 59, 5004 BERGEN Side 11 av 11