SAKSFREMLEGG. Planlagt behandling: Formannskapet Kommunestyret

Transkript

1 SAKSFREMLEGG Saksnummer: 17/ Arkiv: 611 &51 Saksbehandler: SVKE Sakstittel: SKILLEMO INDUSTRIOMRÅDE -EKSPROPRIASJON DELER AV -GNR.24 BNR.1, -GNR.24 BNR.1 FNR.6, -GNR.24 BNR.328 OG BNR.434 Planlagt behandling: Formannskapet Kommunestyret Administrasjonens innstilling: Alta kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 16-2 å ekspropriere areal avsatt til industriformål på eiendommen på deler av gnr.24 bnr.1, gnr.24, gnr.24 bnr.1 fnr.6 og gnr.24 bnr.434 fra Finnmarkseiendommen på ca 771 da. Alta kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 16 å ekspropriere hjemmelen til deler av gnr.24 bnr.328 fra Finnmarkseiendommen og festeretten som Jo Tore Lampe har i dag av det samme arealet. Arealet er på ca 23 da. Ekspropriasjonen er en nødvendig del av tiltakene for gjennomføring av utbyggingen i henhold til reguleringsplan av Skillemoen industriområdet -Planid: Alta kommune begjærer skjønn til fastsettelse av erstatning. Alta kommune vedtar å søke fylkesmannen i Finnmark om forhåndstiltredelse av nødvendig grunn og rettigheter før skjønn er avholdt Saksutredning: I - Sweco s takst av mht Skillemo industriområde II - Rambøll s takst av mht Skillemo industriområde III - Alta kommunes brev av til Fefo Erverv av grunn til Skillemo industriområde IV - Alta formannskaps vedtak av sak 29/17 Skillemo Areal V - Fefo s forslag av til disposisjonsavtale for Skillemo industriområde VI - Alta kommunes forhåndsvarsel av til Fefo om ekspropriasjon av Skillemo industrområde. VII - Alta kommunes forhåndsvarsel av til Jo Tore Lampe om ekspropriasjon deler av festeretten mht gnr.24 bnr.328 VIII- Jo Tore Lampe s tilsvar av mht forhåndsvarsel om ekspropriasjon av deler av gnr.24 bnr.328 IX - Fefo s tilsvar av mht forhåndsvarsel om ekspropriasjon av areal til Skillemo industriområde. X - Fefos av mht Statnetts økonomiske tilbud med kjøp av 111 da av Finnmarkseiendommen. XI - Diverse e-post korrespondanse med Fefo mht erverv/kjøp av areal mht Skillemo industriområde. Andre saksdok.:

2 Bakgrunn: Alta kommunestyre har i møte den , sak 80/16 vedtatt plan for områderegulering av Skillemo industriområde med plankart, planbestemmelser mm, jfr kartutsnittet nedenfor. I kommuneplanen var det avsatt ca. 800 da. som Altas største område for industri- og næringsutvikling noen sinne. Ekspropriasjonen vil bli på ca. 794 da ihht. vedtatt områderegulering. I første byggetrinn er det planlagt å klargjøre 35 tomter for tildeling, mens de neste byggetrinn i den nordlige delen av området må detaljplanlegges. Alta kommune har avsatt midler for bygging av teknisk infrastruktur til området, og inne i området. Områdeplanregulering for Skillemo industriområde (Planid: ) Områdeplanen omfatter areal de arealene som er merket med rødt ovenfor. I reguleringssammenheng har ikke Finnmarkseiendommen (heretter kalt FEFO) hatt noe merknader til områdereguleringen mht Skillemo industriområde. Reguleringen av Skillemo industriområde del av planid: Kommunen forhandlet med FEFO om kjøp av arealene som framkommer nedenfor. Det totale industriarealet er på ca. 800 m2. Side 2

3 Røde linjer viser eksisterende eiendomsgrense. Gul farve er areal av gnr.24 bnr.1. Grønt areal gnr.24 bnr.1 og 6. Blått er gnr.24 bnr.328 og bnr.434. Arealene består av: Gnr Bnr Fnr 6 Hjemmelshaver Finnmarkseiendommen (FEFO) Finnmarkseiendommen (FEFO) Finnmarkseiendommen (FEFO) Finnmarkseiendommen (FEFO) Fester Jo Tore Lampe Andel Deler Deler Deler Hele Areal 721,0 da 24,0 da 23,0 da 25,9 da FEFO er hjemmelshaver til hele planområdet. Av arealene som kommer innenfor industriområdet er ca 23 da bortfestet til Jo Tore Lampe. Administrasjonen har både under planprosessen og i ettertid hatt flere møter og samtaler med FEFO, herunder også en presentasjon for styret mht kommunens planer for området. I samråd med FEFO fikk Alta kommune og FEFO utarbeidet hver sin takst for området. Alta Kommune benyttet SWECO som kom fram til en verdi på 15,5 mill på området. FEFO benyttet Rambøll. De kom frem til en takst med en spennvidde fra 75 mill til 130 mill. Side 3

4 avhengig av om man legger til grunn høy eller lav markedspris. Differansen er uansett formidabel. Administrasjonen i Alta kommune har tilkjennegjort at kommunens prioritet er å få ervervet arealet. Alta kommune har på samtlige større industriområder ervervet arealer for å kunne ivareta kommunens rolle som samfunnsutvikler på en best mulig måte. FEFO på sin side ønsker et festeregime eller en avtale med Alta kommune om forvaltning, men der FEFO er bortfester. FEFO viser til egen strategiplan og styrevedtak hvor man ønsker bortfeste som prinsipiell løsning. I det siste møtet mellom partene 23. februar 2017 hvor både direktør og styreleder fra FEFO deltok, ble 5 alternativer gjennomgått. 3 alternativer knytter seg til ulike løsninger for avtale/feste, og de 2 siste til salg av området. I dette møtet fremkom det fra FEFO sin side at salg av areal til Alta kommune ikke var aktuelt fra deres side. Administrasjonen har gjennom lang tid vurdert saken, og ulike måter for tilnærming. I løpet av denne prosessen har det blitt mer og mer tydelig at dersom Alta kommune fortsatt skal kunne ivareta rollen som samfunnsutvikler er det å være grunneier og ha full råderett over arealer avsatt til næringsutvikling særdeles viktig. Kommunen har invitert FEFO til å være med opparbeidelse og utbygging av området. FEFO har ved e-post av gitt uttrykk for at de selv ikke har økonomi til å delta i utviklingen av området, verken knyttet til planlegging, prosjektering eller investering. Neste nivå i denne saken er knyttet til om Alta kommune skal iverksette en ervervsprosess. Administrasjonen la fram en sak for formannskapet den 22. mars 2017 om forhandlingene. Vedtaket i denne saken innebar en arbeidsordre til Rådmannen om å iverksette en ekspropriasjonsprosess. All delegasjon tilknyttet ekspropriasjon tilligger kommunestyret ihht kommunens delegasjonsreglement. Første ledd i en slik prosess er derfor at formannskapet/kommunestyret behandler saken og fatter et prinsipielt vedtak om ekspropriasjon. Skillemo industriområde (deler av planid: ) Jo Tore Lampe s feste av Fefo grunn (gnr.24 bnr.328.) Jo Tore Lampe har en festekontrakt med FEFO om feste av gnr.24 bnr.328. Eiendomsarealet på dette gnr/bnr er på totalt 65,7 da, hvorav kommunen ønsker å erverve ca. 23 da til industriformål ihht områdeplanen, jfr kartet nedenfor. Kart over deler av gnr.24 bnr.328 Side 4

5 Arealet som er merket med blått er på ca 23 da, noe som kommunen ønsker å kjøpe/erverve av Jo Tore Lampe. Jo Tore Lampe s skogs- og landbruksarealer - Oversiktsfoto Av oversikten nedenfor framgår de arealene som Jo Tore Lampe har til disposisjon til skog- /landbruksformål: Arealene som er merket med rødt disponerer Jo Tore Lampe til skog-/landbruksformål. I tillegg disponerer han arealer som andre bønder har i kommunen, herunder deler av gnr.34 bnr.315 på Holmen. Side 5

6 Jo Tore Lampe - Totale skog/landbruksareal Gnr Bnr Type areal Hjemmelshaver Fester Andel Areal i m2 Totalt areal til industri formål i m Skog Jo Tore Lampe Skog/dyrka mark Jo Tore Lampe Skog/dyrka mark Jo Tore Lampe Skog/dyrka mark Jo Tore Lampe Dyrka/bygning Jo Tore Lampe Skog/dyrka mark Jo Tore Lampe Skog/dyrka mark Jo Tore Lampe Skog/dyrka mark Jo Tore Lampe Skog/dyrka mark Finnmarkseiendommen (FEFO) Jo Tore Lampe Deler Skog/dyrka mark Finnmarkseiendommen (FEFO) Jo Tore Lampe Skog/dyrka mark Finnmarkseiendommen (FEFO) Jo Tore Lampe Totalt Jo Tore Lampe har til disposisjon ca. 848 da av skog/landbruksareal. Av dette arealet er det i områderegleringen avsatt ca 23 da til industriformål, jfr ovennevnte punkt C og tallsoppsettet ovenfor. Statnetts erverv av areal i forbindelse med etablering av 420 kv linjen Av kartet nedenfor framgår det at Statnett vil erverve ca 111 da til anlegg i forbindelse med etablering av 420 kv linjen som kommer fra Troms. Anleggene ligger like sør for Skillemo industriområde. Statnett har tilbudt FEFO Kr ,- for 111 da, hvilket gir en m2 pris på Kr.4,29. Tilbudet er pr ikke akseptert av FEFO. FEFO arbeider med forberedelse av skjønnsak og verdifastsettelsen ikke er avklart. Side 6

7 Høring/merknader: Det legges ikke opp til noe høring overfor de som er berørt av ekspropriasjonen, dvs FEFO og Jo Tore Lampe, jfr vedleggene V og VII. Kommunen har den sendt forhåndsvarsel om ekspropriasjon av nødvendig areal på Skillemo industriområde og gitt dem mulighet til å uttale seg til saken. Økonomiske konsekvenser: Kommunen har pr dato ikke noe eksakte tall mht hva det vil koste å ekspropriere arealene. Kommunens siktemål er å få tomtepriser som utbyggere i området er i stand til å betale. Hvilken pris som fastsettes for råtomten vil være avgjørende for mange etablerere for å kunne flytte/etablere seg i dette området. Ved kjøp av området vil dette danne grunnlag for verdien. Saken har også vært presentert for formannskapet den , sak 29/17. med basis i tidligere forhandlingene som har vært med FEFO. FEFO er gjort kjent med formannskapets vedtak i saken. Vurdering: Kommunen har nå fått tilsvar fra både Jo Tore Lampe datert og FEFO av , jfr vedlegg IX og X. Tidligere forhandlinger med FEFO om utvikling av Skillemo industriområde og tilsvar av Kommunen har forhandlet med FEFO som grunneier med utviklingen av industriområdet. FEFO har som grunneier under tidligere forhandling gitt uttrykk for at de har som et prinsipp om kun festeordning på Skillemo industriområde begrunnet i å sikre langsiktige inntekter. I møter har de også muntlig bekreftet at det stort sett bare er i Alta at de kan få slike inntekter, noe som naturligvis har sammenheng med den utvikling som finner sted i kommunen. De har derfor fremsatt ulike løsninger for en avtale med kommunen, men hvor resultatet er det samme festekontrakter med aktørene. I e-post datert 5. mai, gir FEFO følgende tilsvar: Til Alta kommune Kommentarer til forhåndsvarsel om ekspropriasjon av FeFo-grunn på Skillemo Det vises til brev av 20. april 2017 fra Alta kommune med forhåndsvarsel om mulig ekspropriasjon av FeFo-grunn på Skillemo. Ekspropriasjonen vil skje med utgangspunkt i vedtatt reguleringsplan. Styret i FeFo ble orientert om saken på sitt styremøte den 20. april FeFo som grunneier har hele tiden vært positiv til utviklingsplanene for Skillemo industriområde. Vi som grunneier har ikke motsatt oss reguleringen, tvert i mot har vi vært positive til prosessen. Da kommunen ønsket å flytte Veidekke AS til Skillemo av hensyn til forurensningsfare der de tidligere har hatt sin drift ga FeFo som grunneier klarsignal for det. Samtidig med dette har kommunen og FeFo forhandlet om erverv av arealene som omfattes av reguleringsplanen. FeFo har ikke ønsket å selge og har i stedet tilbudt kommunen en avtale om disposisjonsrett. Avtalen gir kommunen full styringsrett over FeFo-grunn innenfor planområdet. Side 7

8 Med bakgrunn i avtalen kan kommunen selv bestemme hva som skal bygges ut først, hvem som skal få tildelt tomt samt kreve refusjon av kommunens grunnlagsinvesteringer tilknyttet tomtene som tildeles. For ytterligere å komme kommunen i møte er det også åpnet for makeskifte slik at aktører med tomter andre steder kan makeskifte med FeFos tomter på Skillemo. Med andre ord har FeFo strukket seg langt for å imøtekomme kommunens ønsker. Når tomtene er tildelt inngås normal festekontrakt for næringstomt mellom FeFo og den aktør som skal etablere seg på tomta. For å sikre forutsigbarhet for næringslivet har FeFo satt festeavgiften på samme nivå i 25 år, kun med kpi-justering. Samlet sett mener FeFo dette er en god ordning som ivaretar både kommunens interesser og grunneiers interesser ved utbygging av Skillemo. FeFo vil av ovennevnte grunner og det faktum at Finnmarksloven forutsetter at grunnen skal forvaltes av FeFo på vegne av fellesskapet og som grunnlag for samisk kultur gå i mot en ekspropriasjon. FeFo vil mene at det ikke nødvendigvis er klart at det er best for samfunnet at kommunen skal være grunneier i denne saken. Normalt brukes ekspropriasjon i tilfeller der grunneier motsetter seg den planlagte arealbruken, noe som ikke er i tilfelle her. Tvert i mot har FeFo, som gjennomgått ovenfor, vært positive til planleggingen og har tilbudt kommunen full styringsrett over arealene gjennom en avtale om disposisjonsrett. Vi ber om at avtalen om disposisjonsrett og særlig de styringsmuligheter den gir kommunen, beskrives i saksframlegget for kommunestyret. Som et ledd i forhandlingene har også viktige elementer og tema vært tatt opp fra kommunens side og diskutert, som f.eks; - finansiell deltakelse i prosjektet fra FEFO sin side, - mulighet for at FEFO ved salg kan beholde noen tomter selv for egen utvikling/egne prosjekter, - generell mulighet for festere til å innløse tomter Alle disse elementene er avvist fra FEFO sin side, noe som også viser at kommunens forslag til fleksible løsninger ikke er tatt til etterretning. I forhold til nevnte avtale er det elementer i denne som er vanskelig for kommunen å kunne akseptere, og som vil motvirke f.eks hensikten med transformasjoner i andre områder. Bytte av arealer hvor tredjepart er involvert vil, etter kommunens vurdering, vanskeliggjøre ønsket samfunnsutvikling. Erverv av nødvendig industriareal av gnr.24 bnr. 328 av fester Jo Tore Lampe. Kommunen har sendt et brev til festeren den og gitt uttrykk for at kommunen ønsker å komme til en minnelig ordning med festeren om overføring av deler av arealet til kommunen for utvikling av industriområdet, jfr vedlegg nr. VII. Arealet er på ca 23 da. Av opplysningene ovenfor framgår det at Jo Tore Lampe har ca 848 da til disposisjon mht LNFR område (skog-/ landbruksområde). I tilsvaret av ønsker han primært at kommunen bidrar med at han får overtatt festeretten til gnr.34 bnr.315 som er på totalt 280 da. Areal som er langt over det kommunen ønsker å erverve til industriområdet fra festeareal. I svarbrevet framfører han at han har lagt betydelig arbeidsinnsats og dyrket deler av arealet. Videre hevder han at FEFO har gitt uttrykk for at de ønsker at han skal feste arealet for framtiden. Arealet er avsatt til LNFR område og området skal opparbeides som dyrka mark Side 8

9 for framtiden. Som et alternativ framgår det av brevet at han som fester får erstatning av festeretten etter ordinær erstatningsrettslige regler. Hvordan dette arealet skal disponeres etter at det er utviklet er det ikke tatt stilling til. Dette er noe landbruksmyndighetene må ta del i og se hvem som har størst behov for landbruksarealene Viktig Samfunnsutvikling For Alta kommune er det viktig å ha full råderett over arealet for å ivareta rollen som samfunnsutvikler. Gjennom arealdisponering vil kommunen kunne løse ulike oppgaver, hvor også selve arealet benyttes som utløsende faktor. Eksempler på dette er Veidekke, som nylig ble flyttet til Skillemo, Alta Skiferlag som vurderer å flytte fra Bossekop, Alta Kraftlag som har arealer på Alta sentrum/ Altagård som er regulert til annet formål (bl.a lufthavn) og andre aktører på sentrums- og industriområder som av ulike grunner har behov for å flytte eller må flyttes. Både på sentrumsområder og industriområder har Alta kommune behov for å flytte på eksisterende virksomhet for å få til nødvendig endring eller transformasjon av områder. I slike tilfeller vurderes det som avgjørende at kommunen selv besitter arealer som kan benyttes som «gulrot» i de ulike prosessene, og faktisk ha tilgjengelig areal for å kunne få gjennomført en slik eiendomstransaksjon, uten et mellomledd som vanskeliggjør eller umuliggjør en slik ønsket næringsutvikling. Det viser seg også at enkelte utbyggere har behov for større areal enn det som i utgangspunktet er lagt i gjeldende planverk i form av tomteinndelinger. I slike tilfeller er det viktig at kommunen kan tilrettelegge for disse utbyggere, ved f.eks utvidelser, på best mulig måte for å få dekket den enkelte utbyggers behov, dersom kommunen finner det hensiktsmessig. Slik mulighet for tilrettelegging har en overordnet samfunnsmessig verdi for kommunen, og som krever stor grad av forutsigbarhet. Ved å eie selv vil også kommunen ha mulighet for bortfeste i situasjoner der aktørene ikke ønsker å eie selv, samtidig har vi gjennom de tildelinger som er gjort av næringsavdelingen et klart inntrykk av at aktører i Alta ønsker å eie sine egne tomter. Dette har en verdi for aktørene. I eksemplet med Veidekke har kommunen inngått en avtale med Veidekke for å få dem flyttet bort fra kommunens hovedvannkilde på Raipas for å sikre mot eventuell forurensning i grunn. Dersom kommunen selv hadde besittet dette arealet ville et slikt oppgjør vært enkelt å gjennomføre. Nå er dette mer komplisert som følge av at festekontrakt må inngås med FEFO, og kommunen må bære et økonomisk mellomværende. FEFO har selv gitt uttrykk for at de ikke har økonomi til å delta i utviklingen av området, men ønsker altså inntekter av den aktivitet som skapes av kommunens investeringer. Samtidig hevder FEFO at kommunens ønske om erverv ikke kan la seg gjennomføre på grunn av at FEFO ikke motsetter seg formålet, men tvert i mot ønsker dette velkommen og gjerne bortfester regulert areal til dette. Selv om kommunen bygger ut nærings- og industritomter til selvkost, har kommunen likefullt mulighet til å tilpasse løsninger knytte til ønsket utvikling. Dette vanskeliggjøres dersom en Side 9

10 tredjepart besitter eiendommen, med et finansielt motiv. Kommunen kan fort havne i en uheldig situasjon mellom FEFO og aktør, og dermed også bli økonomisk ansvarlig for eventuelt mellomværende. Administrasjonen vurderer dette som en reell mulighet. Aktuelle næringsaktører vil også selv være eiere av næringstomter, etter å ha investert et ikke ubetydelig beløp for grunninvesteringer, er det administrasjonens erfaring at de fleste vil eie arealet og ikke være festere. Det er derfor heftet en betydelig usikkerhet med tanke på kommunens investeringer i området, og om man vil få dekket grunninvesteringene, hvis de aktuelle aktørene ikke selv blir grunneier. Rådmannen vurderer dette som en særskilt viktig faktor som må avklares. Administrasjonen vurderer derfor ikke avtale eller feste som hensiktsmessig, ut fra kommunens behov og styringsmuligheter. Alle løsninger tilknyttet feste avvises av kommunen. Videre har FEFO avvist salg (helt/delvis), både en minnelig avtalt løsning og en skjønnsmessig fastsetting av pris. Neste nivå er derfor å starte en ervervsprosess. Verdivurdering av områdene Taksten fra Sweco legger til grunn all tilrettelegging som kommunen gjør, og tar dette til fradrag i sin prissetting. Den forutsetter også at området er relativt verdiløst som utbyggingsformål uten kommunens tilrettelegging, altså lite salgbart. Taksten legger til grunn en arealpris for; - Grøntarealer 0,5 kr pr kvm - Offentlig infrastruktur (plasser/veger) 10 kr pr kvm - Rene industriarealer kr pr kvm Samlet sett får dermed Sweco en verdivurdering av området på om lag 15,5 mill kroner. Taksten fra Rambøll har en annen innretning. Den deles opp i markedsverdi fordelt på arealet og har høy og lav verdi på begge kategorier; - Arealer til offentlig infrastruktur o Høyeste sannsynlige markedsverdi ansattes til kr. 50 pr kvm o Laveste sannsynlig markedsverdi ansettes til kr. 25 pr kvm - Arealer for tomter til industrivirksomhet o Høyeste sannsynlige markedsverdi ansettes til kr. 200 pr. kvm o Laveste sannsynlig markedsverdi ansettes til kr. 100 pr kvm. For områdeplanen som er totalt på om lag kvm, hvorav ca kvm er offentlig infrastruktur/grønt og ca kvm er industriformål vil man da få en slik spennvidde; - Offentlig infrastruktur fra; 5 mill 10 mill kr - Industriareal fra; 60 mill 120 mill kr Administrasjonens vurdering er at Rambølls takst har en helt urimelig innretning, på grunn av at den verditilførsel som Alta kommune tilfører med sin planlegging og investering ikke synes hensyntatt. Av de to takstene som er fremskaffet vurderes Sweco sin takst som mest hensiktsmessig, også ut fra begrunnelse for taksering. Det skal derfor ikke sees bort fra at taksten ved et skjønn blir lavere enn Sweco`s takst. For en aktør som vil inn på området vil en ervervspris på om lag 100 mill tilsi en kvm pris på ca. 166 kroner. (100 mill/ kvm). Dette vil komme i tillegg til utbyggingskostnadene for Side 10

11 området som skal dekkes etter selvkostprinsippet. Det er også viktig å understreke at Skillemo ligger et stykke fra Alta sentrum, og prissettingen vil derfor måtte være adskillig lavere enn sentrumsnære områder for å få aktører til å etablere seg. Pris på areal blir derfor avgjørende. Forhandlingene som har vært og ovennevnte tilsvar fra Fefo av har nå kommet til et punkt der administrasjonen i Alta kommune ikke kan anbefale å gå videre med det festeregimet som FEFO initierer i sitt utkast til avtale, jfr. vedlegg V. Videre er FEFO klar på at de ikke ønsker å selge, verken helt eller delvis. FEFO sitt samfunnsoppdrag, og deres oppfatning av egen rolle i dette bør få en prinsipiell avklaring. Mange kommuner opplever ikke den samme utvikling som Alta kommune gjør, og kommer derfor svært sjelden opp i forhandlingssituasjoner som dette. Slike forhandlingssituasjoner gir et inntrykk av at FEFO tiltar seg en rolle i samfunnsutviklingen inne i byområder som de vanskelig kan ha grunnlag for i Finnmarksloven. Når de i sitt avtaleutkast foreslår at dersom Alta kommune vil ha noen aktører ut fra Alta Sentrum, kan arealet byttes «likt mot likt», altså at FEFO skal overta areal på Alta sentrum mot at aktøren får areal på Skillemo. Det er også benevnelser tilknyttet bytte mot boligområder. Rådmannen har vanskelig for å se at dette ligger i intensjonen bak FEFO. Erverv av nødvendig areal av Fefo mht industriområdet Med basis i det som framgår av opplysningene ovenfor har kommunen gjort flere forsøk med å komme til minnelig ordning med FEFO om kjøp av arealene for å sikre utbygging av det regulerte industriområdet på Skillemo uten å lykkes. Her vises det til vedleggene og møtene som viser korrespondansen som har vært i sakens anledning. Administrasjonen vurderer at kommunen har strekt seg langt for og nå en minnelig løsning, og kan ikke se at ytterligere forhandling vil medføre en løsning. Forhandlingene med FEFO om kjøp av nødvendig grunn til areal som er regulert til industriområde har ikke gitt resultat. Grunnervervsprosessen har pågått siden begynnelsen av 2016, uten minnelig løsning, jfr korrespondansen og møtene med FEFO. Tilsvaret mht forhåndsvarselet om ekspropriasjon av industriarealet fra både Jo Tore Lampe og FEFO av henholdsvis 3.5. og gir ikke grunnlag for videre forhandlinger. Alta kommunes vurdering i det foreliggende tilfellet, hvor FEFO er bortfester på de vilkår som redegjort for av FEFO i forslag til avtale, er at ekspropriasjon utvilsomt er til mer gagn enn skade. I tillegg til redegjørelse foran, er også den samfunnsmessige betydningen for Alta kommune redegjort for i brev til FEFO dater mhht viktigheten av at kommunen har full råderett over slike områder. Side 11

12 Oppsummering av minnelig løsning Alta kommune har som nevnt vedtatt områderegulering av Skillemo industriområde. FEFO hevder at de ikke har økonomi til å være med på planlegging/opparbeiding og tilrettelegging av industritomter på Skillemo. Kommunen er presset og mangler næringstomter/områder og utbyggerne gir samtidig uttrykk for at de ønsker å kjøpe arealene. FEFO vil ikke selge området og med basis i kostnadene med utviklingen av området vil det også medføre store utgifter for utbygger (Alta kommune) å få gjennomført hele prosjektet, hvilket krever store økonomiske ressurser. Det kan derfor ta tid før man får dekket kostnadene som påløper med utbyggingen av infrastrukturen i området i form av nye etableringer av industri/virksomheter i området. Dette er investeringer som utbygger (kommunen) må bære inntil området er utbygget. Hjemmel for ekspropriasjon. Med grunnlag i vedtatt reguleringsplan gir lov om plan- og byggesaksbehandlingen 16-2 hjemmel til å iverksette ekspropriasjon for gjennomføring av reguleringsplaner. Ihht delegasjonsreglementet er det kun kommunestyret som har myndighet til å fatte vedtak om ekspropriasjon, jfr 16-2 plan- og byggesaksbehandling: I henhold til plan og bygningsloven 16-2(4) skal saken være best mulig klarlagt, og de som inngrepet er rettet mot, skal ha hatt mulighet til å uttale seg. Administrasjonen har vært i kontakt med FEFO en rekke ganger i form av brev, møter og telefonsamtaler. De har fått muligheten til å komme med tilsvar til forhåndsvarselet om ekspropriasjon av arealene. Side 12

13 Kravet til informasjon og uttalelsesmulighet for grunneier må derfor anses å være oppfylt. I Oregningslova 2 står det at vedtak eller samtykke kan ikkje gjerast eller gjevast utan det må reknast med at inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade. Spørsmålet blir da om inngrepet er tvillaust er til meir gagn enn skade. Ordlyden tyder på at det må foreligge en konkret interesseovervekt for ekspropriasjon. Inngrepets negative karakter er at den vil frata areal som kunne ha vært omgjort til dyrka mark av fester Jo Tore Lampe mht gnr.24 bnr.328. Når det gjelder areal som eksproprieres av FEFO er det hovedsakelig areal skogsareal, jfr kartet ovenfor. Arealtapet for festeren vil være relativt lite i forhold til hvilke interesser/behov utbyggingen av området representerer for Alta samfunnet. Det er også kommunens samfunnsutvikling, planlegging og investeringer som tilfører området verdi utover dagens. Formålet med ekspropriasjonen er å opparbeide området Skillemo industriområde. Et slikt tiltak vil dekke et viktig samfunnsmessig formål i form av tilrettelegging av industritomter for tildeling til næringsvirksomhet. Rådmannens vurdering er at tilrettelegging av industriområdet ihht vedtatt områderegulering anses som mer tungtveiende enn tap av landbruksjord, slik at vilkåret i Orl. 2 anses oppfylt. I henhold til grunnloven 105 skal det gis full erstatning ved ekspropriasjon. Når det gjelder dyrket mark er det bruksverdien som gir høyest erstatning som må legges til grunn jfr ekspropriasjonserstatningsloven 4 jf 6. Rådmannen tilrår vedtak om ekspropriasjon siden kommunen ikke kan tilby høyere pris da det vil skape uheldig presedens for annet grunnerverv. Oreigningslova 25 gir hjemmel for å søke om forhåndstiltredelse av eiendommen før det foreligger rettskraftig skjønn. FEFO har ikke gitt samtykke til forhåndstiltredelse. Kommunen har som følge av bl.a. areal til Veidekke igangsatt arbeidet med tilrettelegging av området etter avtale med FEFO. De har ikke motsatt seg arealbruken i områdeplanen. Kommunen ønsker å søke fylkesmannen i Finnmark om forhåndstiltredelse av nødvendig grunn og rettigheter før skjønn er avholdt. Alta, Bjørn-Atle Hansen Rådmann Oddvar Kr. Konst Kommunalleder. Dette dokumentet er godkjent elektronisk og derfor uten underskrift. Side 13

14 Side 14