Framlagt på møte Styresak Saknr. 11/00181 Arknr

Transkript

1 STYRESAK OPSJONSAVTALE FOR PULKNESET INDUSTRIOMRÅDE, SØR-VARANGER KOMMUNE Saken ble fremmet for styret som orienteringssak i desember Saken legges fram for styret fordi avtalen på sikt kan generere større inntekter enn det direktøren har fullmakt til å inngå avtale om. BAKGRUNN FeFo har vært i dialog med GTI Eiendom AS angående Pulkneset siden januar GTI Eiendom er et datterselskap av Gt Finans AS som eies av Greger Mannsverk og Trond Yngve Haukanes. Gt Finans er majoritetseier i Sør-Varanger Invest AS. GTI Eiendom har en aksjekapital på kr, og omsetningen har vært beskjeden de siste årene. Pulkneset ligger ved Korsfjorden, rett nord for Høybuktmoen flyplass, og GTI Eiendom ønsker å utvikle området med tanke på framtidig industri og petroleumsrelatert virksomhet. Her er store tilgjengelige områder mot sjøen, og Korsfjorden er isfri i motsetningen til indre deler av Bøkfjorden. Planene går ut på å bygge opp havnefasiliteter og tilrettelegge bakenforliggende arealer for industri og basevirksomhet. De aktuelle arealene er ikke avsatt til utbygging i kommuneplanens arealdel, men Sør- Varanger kommune har uttrykt at de vil gå inn for at de foreliggende planene for Pulkneset innarbeids i kommuneplanarbeidet. Pulkneset inngår i dag i forsvaret øvingsfelt, men forsvaret har overfor GTI Eiendom signalisert at de på visse vilkår kan frasi seg sine rettigheter til det aktuelle industriområdet. Det har i langt tid vært arbeidet med en opsjonsavtale, men saken har dratt ut bl.a. i påvente av at FeFo skulle ta stilling til evt. deltakelse i prosjektet. FeFos strategi mhp. eierskap i eksterne selskaper er ennå ikke på plass, men av hensyn til framdriften i prosjektet ønsker GTI Eiendomå få på plass en opsjonsavtale nå. UTKAST TIL OPSJONSAVTALE Avtalen med GTI Eiendom inngås etter først til mølla-prinsippet i samsvar med etablert og akseptert praksis. Det innebærer at det ikke har vært noen form for konkurranse knyttet til arealet. Området er imidlertid ikke avsatt til utbygging i kommunens arealplan, og initiativet til prosjektet kom fra GTI Eiendom. Direktøren anser det ikke som aktuelt å konkurranseutsette forretningsideer som fremmes av eksterne aktører. Om Sør-Varanger kommune bestemte seg for selv å forestå planlegging av området, ville situasjonen vært en annen. FeFo og GTI Eiendom er langt på vei enige om en avtale. Avtalen stiller krav om at utbygger må varsle oppstart av reguleringsarbeid innen , og fremme reguleringsplan for kommunen innen Når reguleringsplanen er godkjent har GTI Eiendom rett til å inngå midlertidig festeavtale (Basisavtale) for inntil 10 år for alle utbyggingsarealer med en lav årlig avgift (se vedlegg). Etter hvert som de suksessive utbyggingstrinnene opparbeides og tas i bruk, erstattes Basisavtalen med langsiktig festeavtale for 25 år med en årlig Side 1 av 5

2 markedstilpasset festeavgift (KPI-reguleres). GTI Eiendom har deretter rett til å få forlenget avtalen, men på endrede vilkår, herunder pris. Den langsiktige festeavgiften baserer seg delvis på en verdivurdering gjort av Sweco. Det knytter seg stor usikkerhet til taksten, noe de selv påpeker. Det er i prisfastsettelsen tatt hensyn til at prosjektet vil få høye infrastruktur- og opparbeidingskostnader. Det er også vektlagt at dette er et viktig prosjekt for å utvikle basevirksomhet i Øst-Finnmark, og at risikoen ved prosjektet er betydelig. GTI Eiendom ønsker FeFo inn på eiersiden i prosjektet. Avtalen åpner for at FeFo kan kjøpe seg inn i selskapet med inntil 34 % eierandel. Det forutsettes at det inngås egen avtale om dette. DIREKTØRENS VURDERINGER Hvorfor opsjonsavtale Hovedformålet med opsjonsavtale er å sikre utbyggeren førsteretten til det aktuelle området. Uten en slik sikkerhet er det ingen som vil investere i planlegging og utvikling av området. GTI Eiendom ønsker at opsjonsavtalen også skal omfatte pris ved framtidig kjøp eller feste ettersom dette er avgjørende for lønnsomheten i prosjektet, og mulighetene for å få på plass finansiering. For grunneier er det viktig at opsjonsavtalen inneholder tidsfrister, slik at ikke arealet blir låst pga. manglende framdrift hos utbygger. Årlig opsjonsavgift bidrar også til å sikre framdrift i prosjekter. Alternativet til opsjonsavtale er å inngå langsiktig festeavtale direkte. På dette stadiet er det imidlertid så stor usikkerhet knyttet til prosjektet, både om arealdisponering, finansiering, offentlige krav og offentlig godkjenning, at det er lite hensiktsmessig å inngå en langsiktig avtale nå. For FeFo er inngåelse av opsjonsavtalene motivert ut fra det samfunnsansvaret FeFo er gitt gjennom Finnmarksloven (til beste for innbyggerne i fylket), og ut fra behovet for å sikre FeFos økonomiske fundament på lang sikt. Vår strategiplan slår bl.a. fast at FeFo skal medvirke til at ressurser og verdier på FeFos grunn bidrar til ny/økt verdiskapning i fylket, herunder stimulere til lokalt eierskap. Pulkneset-prosjektet må anses som viktig for en videre industriutvikling i Kirkenes-området, og ikke minst som tilrettelegging for petroleumsbasert virksomhet. Prosjektet vil kunne bidra betydelig til å sikre FeFos økonomi i et langt perspektiv. Hovedutfordring Hovedutfordringen for FeFo er å fastsette en pris eller en prismodell som sikrer FeFo riktig pris (markedspris) i et langsiktig perspektiv. For å kunne justere prisen i hht. markedsutviklingen, er det for FeFo ønskelig med kortsiktige avtaler eller avtaler som åpner for prisjusteringer. For utbyggere som skal gjøre store investeringer i planlegging, Side 2 av 5

3 infrastruktur og utvikling/utbygging av arealene, er det imidlertid avgjørende å ha langsiktige og forutsigbare avtaler. Dette kan også være nødvendig for å få finansiert utbyggingen. Det vanlige er at FeFo fastsetter en fast pris for hele avtaleperioden, med prisjustering etter konsumprisindeksen (KPI). Ulempen med denne prismodellen er at det er umulig å fange opp endringer i markedsprisen. Innenfor energi har FeFo avtaler som baserer seg på overskuddsdeling i ulike varianter. Dette forutsetter imidlertid at avtaleparten kun baserer seg på utnyttelse av FeFos ressurser, og i liten grad videreforedler råvarene. (FeFo ha andel av overskuddet fra utnyttelse av FeFos råvarer, ikke andel av overskuddet fra videreforedling eller fra annen virksomhet). Man kan også tenke seg en modell der FeFo skal ha en bestemt andel av omsetningen, men også denne må basere seg på at selskapets omsetning primært er knyttet til omsetning av FeFos råvarer. Valg av prismodell må foretas på grunnlag av en konkret vurdering i hver sak, og etter direktørens vurdering er det i dette tilfelle ingen gode alternativer til en fast kvadratmeterpris med KPI-regulering. Avtalens langsiktige festeavgift tar utgangspunkt i Swecos takst, men FeFo har lagt til grunn en vesentlig høyere utbyggingsgrad, både fordi vi mener Swecos utbyggingsgrad (40 %) er for lav og fordi en stor del av arealene som ikke skal bebygges også vil ha stor verdi ved evt. industri-/basevirksomhet. FeFo som deleier i prosjektet Ved å gå inn som deleier i prosjektet kan FeFo gjennom eierutbytte sikre seg større deler av framtidig økninger i markedspris. GTI Eiendom ønsker FeFo inn på eiersiden i prosjektet, men ettersom FeFos strategi knyttet til eierskap i eksterne selskaper ikke er klar, har det vært uaktuelt å binde seg til dette. Avtalen åpner imidlertid for at FeFo kan kjøpe seg inn på et seinere tidspunkt. Det er flere utfordringer knyttet til et slikt oppkjøp, bl. a. mhp. verdisetting av selskapet. Det er også usikkerhet knyttet til selskapsorganiseringen både i planfasen, i utbyggingsfasen og i driftsfasen. Dette er det nødvendig å få mer klarhet i før FeFo evt. går inn som eier. DIREKTØRENS KONKLUSJON Ideelt sett mener direktøren at FeFo bør vente med å inngå avtale med GTI Eiendom til styret har fastsatt en strategi for eierskap i eksterne selskaper. På den annen side vil en utsettelse av saken til en slik strategi er på plass, tidligst i juni, medføre at GTI Eiendom ikke får igangsatt nødvendig planprosess og nødvendig forarbeid for feltarbeidet som må foregå på bar mark. Dette kan forsinke prosjektet med mange måneder. Direktøren velger i dette tilfelle å overlate til styret å ta stilling til om man vil behandle det foreliggende utkastet til avtale nå, eller om man vil utsette saken til eierskapsstrategien er på plass. Direktøren og GTI Eiendom er langt på vei enige om avtaletekst. Det kan imidlertid fortsatt bli aktuelt med justeringer i avtalen. For å åpne for slike justeringer, er det mest hensiktsmessig at styret gir direktøren fullmakt til å inngå avtale. Direktøren forutsetter da at avtalen blir basert på foreliggende avtaleutkast som er vedlagt, og at evt. innspill fra FeFos styre innarbeides. Side 3 av 5

4 Vedlegg: Utkast til opsjonsavtale datert Vedlegget er unntatt offentlighet, jf. forv. lovens 13: Side 4 av 5

5 STYRESAK OPSJONSAVTALE FOR PULKNESET INDUSTRIOMRÅDE, SØR-VARANGER KOMMUNE DIREKTØRENS INNSTILLING Alternativ 1: Direktøren gis fullmakt til å inngå opsjonsavtale med GTi eiendom om Pulkneset industriområde. Avtaleutkast datert framlagt for styret i møte , og styrets innspill, skal legges til grunn for de endelige avtalene. Alternativ 2: Styret ønsker ikke å ta stilling til avtalen før man har hatt en prinsipiell debatt om og utformet en strategi for FeFos deltakelse på eiersiden i eksterne selskaper. Styret ber direktøren fremme saken på nytt når strategien er på plass. Side 5 av 5