Saksframlegg Detaljregulering for Solveien 4, gbnr 81/77, PlanID-20170005. Sluttbehandling Saksbehandler Arkiv ArkivsakID May Britt Gåseby GBNR-81/77, FA-L12 17/798 Saksnr Utvalg Type Dato 46/18 Det faste utvalg for plansaker PS 30.08.2018 58/18 Bystyret PS 13.09.2018 Rådmannens forslag til innstilling: 1. Uttalelse fra Indre Østfold brann og redning tas til orientering. Kravene vil bli fulgt opp ved behandling av byggesaken. 2. Uttalelse fra Hafslund Nett AS tas til følge. Trasé for høyspenningsanlegg, med 10m hensynssone fra senter ledning, er inntegnet på plankartet. Det er satt inn ny bestemmelse om anlegget i 4.2 og ny bestemmelse om plassering av nettstasjon i 3.9. 3. Innsigelse fra NVE er tatt til følge. Geoteknisk rapport er revidert og grunnboringer er foretatt. Boringene viser at det ikke forekommer kvikkleire eller sprøbruddsleire innenfor planområdet. Innsigelsen er frafalt i e-post dat. 03.07.18. 4. Uttalelse fra Østfold fylkeskommune tas til følge. Boringer viser at det ikke forekommer kvikkleire eller sprøbruddsleire innenfor planområdet. Geoteknisk rapport er revidert. 5. Uttalelse fra Statens vegvesen, Region øst, tas til følge. Plankartet er endret ved at frisiktlinjer er målsatt, formål annen veggrunn/grøntareal er endret til formål gangvei og formål gatetun er endret til felles gårdsplass. Planbestemmelse er endret i hht uttalelse ved at 6.1 b, siste setning, er endret til maksimalt antall parkeringsplasser, sykkelparkering er sikret i ny 6.1 g og 3.6 om støy er endret. 6. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold tas til følge. Boringer viser at det ikke forekommer kvikkleire eller sprøbruddsleire innenfor planområdet. Geoteknisk rapport er revidert. Planbestemmelse 3.6 om støy er endret og 6.1 b, om parkering, er endret fra minimum til maksimum antall p- plasser pr. boenhet. 7. Forslag til detaljregulering for Solveien 4, gbnr 81/77, med tilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, alle dokumenter dat. 03.01.2018, revidert 12.04.2018 og 23.05.18, vedtas. Detaljreguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningsloven 12-12.
Det faste utvalg for plansaker 30.08.2018 Behandling: Enstemmig. Det faste utvalg for plansaker - Innstilling: 1. Uttalelse fra Indre Østfold brann og redning tas til orientering. Kravene vil bli fulgt opp ved behandling av byggesaken. 2. Uttalelse fra Hafslund Nett AS tas til følge. Trasé for høyspenningsanlegg, med 10m hensynssone fra senter ledning, er inntegnet på plankartet. Det er satt inn ny bestemmelse om anlegget i 4.2 og ny bestemmelse om plassering av nettstasjon i 3.9. 3. Innsigelse fra NVE er tatt til følge. Geoteknisk rapport er revidert og grunnboringer er foretatt. Boringene viser at det ikke forekommer kvikkleire eller sprøbruddsleire innenfor planområdet. Innsigelsen er frafalt i e-post dat. 03.07.18. 4. Uttalelse fra Østfold fylkeskommune tas til følge. Boringer viser at det ikke forekommer 5. Uttalelse fra Statens vegvesen, Region øst, tas til følge. Plankartet er endret ved at frisiktlinjer er målsatt, formål annen veggrunn/grøntareal er endret til formål gangvei og formål gatetun er endret til felles gårdsplass. Planbestemmelse er endret i hht uttalelse ved at 6.1 b, siste setning, er endret til maksimalt antall parkeringsplasser, sykkelparkering er sikret i ny 6.1 g og 3.6 om støy er endret. 6. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold tas til følge. Boringer viser at det ikke forekommer Planbestemmelse 3.6 om støy er endret og 6.1 b, om parkering, er endret fra minimum til maksimum antall p-plasser pr. boenhet. 7. Forslag til detaljregulering for Solveien 4, gbnr 81/77, med tilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, alle dokumenter dat. 03.01.2018, revidert 12.04.2018 og 23.05.18, vedtas. Detaljreguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningsloven 12-12. Bystyret 13.09.2018 Behandling: Saksordfører Bjørn Mørk (Ap) la fram saken. Bjørn Mørk (Ap) fremmet ett nytt pkt. 8: Bestemmelsen i 6.1 b., siste setning, lyder: «Det tillates maksimalt to parkeringsplasser for hver bolig, hvorav en i garasje.» Hensynet bak denne bestemmelsen er å begrense arealbruken for biloppstilling, og å bidra til å minke bilbruken i et sentrumsnært område. Det er derfor satt en øvre ramme på 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet i planen. Det har derimot ikke vært meningen å begrense antall garasjeplasser til kun én pr. boenhet, hensynet bak bestemmelsen blir ikke tilsidesatt ved at det f.eks. bygges 6 garasjeplasser 4 utvendige biloppstillingsplasser. Arealbruk til bygninger og parkering vil uansett reguleres i bestemmelsen om
grad av utnytting i 6.1 b., første setning. Jeg vil derfor foreslå at bestemmelsen presiseres slik (endringen er uthevet): «Det tillates maksimalt to parkeringsplasser for hver bolig, hvorav minst en i garasje.» Votering: Innstillingen med forslaget fra Bjørn Mørk (Ap) ble enstemmig vedtatt. Bystyret - Vedtak: 1. Uttalelse fra Indre Østfold brann og redning tas til orientering. Kravene vil bli fulgt opp ved behandling av byggesaken. 2. Uttalelse fra Hafslund Nett AS tas til følge. Trasé for høyspenningsanlegg, med 10m hensynssone fra senter ledning, er inntegnet på plankartet. Det er satt inn ny bestemmelse om anlegget i 4.2 og ny bestemmelse om plassering av nettstasjon i 3.9. 3. Innsigelse fra NVE er tatt til følge. Geoteknisk rapport er revidert og grunnboringer er foretatt. Boringene viser at det ikke forekommer kvikkleire eller sprøbruddsleire innenfor planområdet. Innsigelsen er frafalt i e-post dat. 03.07.18. 4. Uttalelse fra Østfold fylkeskommune tas til følge. Boringer viser at det ikke forekommer 5. Uttalelse fra Statens vegvesen, Region øst, tas til følge. Plankartet er endret ved at frisiktlinjer er målsatt, formål annen veggrunn/grøntareal er endret til formål gangvei og formål gatetun er endret til felles gårdsplass. Planbestemmelse er endret i hht uttalelse ved at 6.1 b, siste setning, er endret til maksimalt antall parkeringsplasser, sykkelparkering er sikret i ny 6.1 g og 3.6 om støy er endret. 6. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold tas til følge. Boringer viser at det ikke forekommer Planbestemmelse 3.6 om støy er endret og 6.1 b, om parkering, er endret fra minimum til maksimum antall p-plasser pr. boenhet. 7. Forslag til detaljregulering for Solveien 4, gbnr 81/77, med tilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, alle dokumenter dat. 03.01.2018, revidert 12.04.2018 og 23.05.18, vedtas. Detaljreguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningsloven 12-12. 8. Reguleringsbestemmelsene 6.1 b, første setning presiseres slik: "Det tillates maksimalt to parkeringsplasser for hver bolig, hvorav minst en i garasje". Saken gjelder: Forslag til detaljregulering for Solveien 4, gbnr. 81/77. Forslagsstiller: Ing. S. Heller AS. Politisk saksordfører: Bjørn Mørk (AP) Denne saken skal behandles av det faste utvalg for plansaker som gir innstilling til bystyret. Bystyret fatter endelig reguleringsvedtak i samsvar med PBL 12-12.
Bakgrunn og saksopplysninger: Planområdet består av eiendommen 81/77, Solveien 4. Eiendommen ligger mellom to eneboligeiendommer. Mot nord ligger friområdet Frosterudåsen og mot sør grenser eiendommen inntil Solveien. Det meste av eiendommen inngår i reguleringsplan for Frosterud, som ble vedtatt i 1976. En smal stripe av eiendommen er regulert til friområde i nord, mens resten av eiendommen er regulert til boligformål. Arealet langs Solveien inngår i reguleringsplan for Solveien, vedtatt i 1984. Hele eiendommen er disponert til boligformål i kommuneplanens arealdel. Hensikten med planarbeidet er å utvikle eiendommen ved å rive eksisterende bolig og erstatte den med 5 boenheter, hvorav to eneboliger og et rekkehus med tre boenheter. Planlagt tiltak er i tråd med ønske om fortetting. Forslag til detaljregulering har vært ute til offentlig ettersyn i perioden 02.02.18 16.03.18. Offentlig ettersyn ble varslet ved brev til berørte naboer og og offentlige myndigheter, dat. 31.01.18, samt ved kunngjøring i Smaalenenes Avis, dat. 02.02.18, og på kommunens hjemmeside. Det kom inn totalt 6 uttalelser ved offentlig ettersyn. Hafslund Nett AS, Østfold fylkeskommune, Statens vegvesen og Fylkesmannen i Østfold hadde faglige innspill til reguleringsforslaget. NVE fremmet innsigelse til planforslaget med begrunnelse at det ikke er dokumentert godt nok at sikkerhet mot kvikkleireskred er tilstrekkelig ivaretatt. For en gjennomgang av uttalelsene henvises det til vedlegg 10, som inneholder et sammendrag av uttalelsene, med rådmannens kommentarer. Det vises til plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og øvrige dokumenter for detaljer i reguleringsforslaget. Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: Detaljreguleringen legger til rette for å kunne utnytte eiendommen 81/77 til boligbebyggelse med en høyere tetthet enn den er utnyttet i dag. Dette er i tråd med ønsket om fortetting i eksisterende boligområder. Planområdets totale areal er på 3102 m2. Planlagt prosjekt vil gi 1,7 boliger pr. dekar. Veiledende gjennomsnittlig tetthet i nye byggeområder for boliger er 3 boliger pr. dekar. Sol-/skyggeforhold Det er utført sol- og skyggeanalyse som viser at uteoppholds- og lekearealer er plassert på solfylte arealer på eiendommen ved vår- og høstjevndøgn kl. 15:00. Omkringliggende bebyggelse vil ikke skygge for disse. Alle nye boliger får gode solforhold, med sol fra sør/sørvest. Boligenes plassering og lave høyde medfører at det blir lite skygge av byggene inne på planområdet. Støy Det er utarbeidet en støyrapport for planområdet, som ligger utsatt for støy fra Osloveien, fv.128. Det er oppført en 2m høy støyskjerm som ligger 10m fra Osloveien. Foranliggende bebyggelse vil i tillegg gi skjermingseffekt for Solveien 4. Konklusjonen i støyrapporten viser at støynivået ved et mottakerpunkt, i avstand tilsvarende nærmeste fasade i høyde med 1. etasje, er 52,5 dba (Lden), som da ligger under kravet på 55 dba. Beregning for eventuell 2. etasje (54,5 dba) tilfredsstiller også kravet. Uteområdet foran fasaden ligger i hvit sone, altså utenfor gul sone, og ingen ytterligere støyskjermingstiltak er påkrevet.
For innendørs støynivå vil en normal veggkonstruksjon dempe støyen ca. 25 dba og gir et innendørsnivå under kravet på 30 dba. Dette forutsetter lukkede vinduer og at ingen ventilåpninger vender mot støykilde. Grunnforhold Det er utarbeidet en geoteknisk rapport og det er foretatt grunnboringer etter høringsperioden. Undersøkelsene viser at det ikke forekommer kvikkleire eller sprøbruddsleire innenfor planområdet. Dokumentasjonen er forelagt NVE, som på bakgrunn av dokumentasjonen trekker innsigelsen til detaljreguleringen. Rådmannen anbefaler at merknader fra Hafslund Nett AS, Østfold fylkeskommune, Statens vegvesen og Fylkesmannen i Østfold tas til følge. Plankart og bestemmelser er endret i henhold til uttalelser. Trasé for høyspenningsanlegg, med 10m hensynssone fra senter ledning, er inntegnet på plankartet. Frisiktlinjer er målsatt, formål annen veggrunn/grøntareal er endret til formål gangvei og formål gatetun er endret til felles gårdsplass. I reguleringsbestemmelsene er det satt inn ny bestemmelse om høyspenningsanlegget, i 4.2 og ny bestemmelse om plassering av nettstasjon i 3.9. 6.1 b, siste setning, er endret til maksimalt antall parkeringsplasser pr. boenhet og sykkelparkering er sikret i ny 6.1 g. 3.6 om støy er endret. Geoteknisk rapport er oppdatert og grunnboringer er foretatt. Dokumentasjonen viser tilstrekkelig sikkerhet mot kvikkleireskred. Endringene i bestemmelsene er merket med rød skrift. Det er foretatt mindre justeringer i planbeskrivelsen, i samsvar med endringer på plankart og bestemmelser. Endringene av plandokumentene er ikke av en slik art at intensjonene i det opprinnelige reguleringsforslaget er endret. Det er dermed ikke behov for et nytt offentlig ettersyn. Innsigelsen fra NVE er trukket og ingen av de øvrige offentlige myndighetene har fremmet innsigelse til planforslaget. Reguleringsforslaget kan dermed egengodkjennes. Vurderinger av etikk og samfunn, herunder omdømme: Planområdet ligger i et eksisterende boligområde, bebygd med eneboliger. I retningslinjer til kommuneplanens arealdel står det at det gjennom reguleringsplanlegging og ved øvrig tilrettelegging skal stimuleres til fortetting og høy arealutnyttelse i eksisterende boligområder. Planområdet ligger med gangavstand til Askim sentrum, med infrastruktur for kollektivtransport, skoler, barnehage, kjøpesenter mv. Nærheten legger til rette for å gå og sykle, i stedet for å benytte bil. Planområdet er ikke utsatt for støy som overstiger anbefalte grenseverdier. Vurdering av økonomi og organisasjon: For behandling av privat forslag til detaljregulering for arealer opp til 5000 m2 innkreves gebyr på kr. 81.455,- (2018). Aktuelle planer, vedtak og dokumenter: Forslag til formål er i samsvar med kommuneplanens arealdel for perioden 2018-2030 og gjeldende reguleringsplan. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart 3. Reguleringsbestemmelser
4. Planbeskrivelse 5. ROS-analyse 6. Støyberegning 7. Illustrasjon 8. Terrengsnitt 9. Geoteknisk vurdering rev. 26.06.18 10. Uttalelser og kommentarer