Stor-Elvdal kommune Møteinnkalling Utvalg: Planutvalget Dato: 08.06.2016 Møtested: Storstua, Formannskapssalen Tidspunkt: 10:00 Forfall meldes snarest på tlf. 47 48 10 12 til sekretariatet, som sørger for innkalling av vararepresentanter. Ved inhabilitet i enkeltsaker, må det meldes fra om dette til sekretariatet. Vararepresentanter møter kun etter særskilt innkalling. SAKSLISTE:
Saksnr Innhold Arkivsaksnr PS 16/14 Godkjenning av protokoll fra møte den 04.05.2016 PS 16/15 Referatsaker PS 16/16 Søknad om dispensasjon til oppføring av anneks til 2016/431 fritidsbolig på gnr 17 bnr 378 Gråsjøveien 958 - Vivi Kristin Johansen, Atna PS 16/17 Søknad om dispensasjon til bygging av adkomstvei til hytte på gnr 17 bnr 7 fnr 46 Tryvangveien 61 - Solfrid G. Ingebritsen 2016/418 PS 16/18 Søknad om dispensasjon - tilbygg til seterhus på gnr 2016/294 4 bnr 4 Strandsetra - Marianne O. Strand, Elverum PS 16/19 Søknad om dispensasjon - bruksendring av forretningslokale til hybelleilighet på gnr 19 bnr 396 Storgata 87 - BJRL Holding AS, Elverum 2016/430 Stor-Elvdal kommune, 30.05.2016 Terje Hoffstad /s/ Utvalgets leder
PS 16/14 Godkjenning av protokoll fra møte den 04.05.2016 PS 16/15 Referatsaker RS 16/63 Tillatelse til oppføring av ny fritidsbolig på gnr 17 bnr 940 Tryvangveien 251 - Jarle Westby, Oslo RS 16/64 Rammetillatelse til oppføring av tilbygg på gnr 17 bnr 468 Skarvbrua 12 - Rita og Lars Petter Darmo, Hamar RS 16/65 Tillatelse bygging av adkomstvei til fritidsbolig på gnr 10 bnr 244 Myklebysetra - Kjell Arne Hellum RS 16/66 Rammetillatelse til riving og gjenoppføring av ny fritidsbolig på gnr 17 bnr 366 Gråsjøveien 951 - Bjørn Olav Fjellmo RS 16/67 Ferdigattest - riving av bygningsmasse på gnr 19 bnr 682 - Moelven Østerdalsbruket AS, Koppang RS 16/68 Tillatelse til tilbygg til garasje på gnr 27 bnr 19 Atndalen 282 - Walaiporn Bragstad, Atna RS 16/69 Ferdigattest - tilbygg til driftsbygning i landbruket på gnr 54 bnr 27 Gammelveien 131 - Ole Harald Kulstad, Sollia RS 16/70 Ferdigattest - terrenginngrep på gnr 19 bnr 682 og 186 - Moelven Østerdalsbruket AS, Koppang RS 16/71 Ferdigattest - oppføring av fritidsbolig på gnr 54 bnr 478 - Fridtjof Nansensvei 6 - Tor Kårtvedt, Halden
RS 16/72 Ferdigattest - oppføring av tilbygg på gnr 17 bnr 613 Tjønnveien 7 - Anne W. Henriksen, Lillehammer RS 16/73 Rammetillatelse til bruksendring av barnehage på gnr 6 bnr 101 Storelvdalsveien 1438 Per Ove Bårdsen, Vadsø RS 16/74 Tillatelse til riving av Pannhuset og Midtlibua gnr 9 bnr 1 Evenstad statskog - Statskog SF RS 16/75 Tillatelse til oppføring av anneks på gnr 17 bnr 648 Raufjellsveien 28 - Berit Morud, Maura RS 16/76 Tillatelse til fasadeendring av fritidsbolig på gnr 10 bnr 389 Myklebysetra - Ragnhild Margrete Krog, Oslo RS 16/77 Tillatelse til fasadeendring / innglassing av veranda - hytte på gnr 17 bnr 7 fnr 22 Tryvangveien 48 - Berit Westby, Gjøvik RS 16/78 Igangsettingstillatelse 3 - riving av 2 stk. bygninger samt oppføring av nytt administrasjonsbygg på gnr 9 bnr 53 - Høgskolen i Hedmark Evenstad - Statsbygg, Oslo RS 16/79 Tillatelse til oppføring av gjødsellager på gnr 2 bnr 1 - Lasse Holter, Steinvik RS 16/80 Tillatelse til oppføring av ny driftsbygning på gnr 2 bnr 1 - Lasse Holter, Steinvik
Stor-Elvdal kommune Saksframlegg Dato: 23.05.2016 Referanse: 2016/431-4605/2016 Arkiv: 17/378 Vår saksbehandler: Marianne Kløften Direkte tlf. 47458486 Søknad om dispensasjon til oppføring av anneks til fritidsbolig på gnr 17 bnr 378 Gråsjøveien 958 - Vivi Kristin Johansen, Atna Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 16/16 Planutvalget 08.06.2016 Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Dispensasjon B-1 2 Søknad om oppføring av anneks til fritidsbolig på gnr 17 bnr 378 Gråsjøveien 958 - Vivi Kristin Johansen, Atna 3 Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon A-1 4 Grunnkart M=1:500 D-1 5 Fasader E-1 6 Bilder E-2 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i pbl 19-2 gis Vivi Kristin Johansen dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av anneks til hytte på gnr 17 bnr 378 på Gråsjøen som omsøkt. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes samferdsel, miljø og plan vi kulturvernseksjonen, Hedmark Fylkeskommune, j.fr. lov om kulturminner 8, annet ledd. Bakgrunn Vivi Kristin Johansen søker i brev av 18.04.16 om oppføring av anneks. Tiltaket medfører til en utvidelse av bruksarealet på 22 m2. Eiendommen er fra før bebygd med hytte og uthus, samlet bruksareal på 63 m2. Hytta ligger i et Lnf-område i kommuneplanens arealdel der ny eller vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger ikke er tillatt. I henhold til Regionalplan Rondane-Sølnkletten ligger eiendommen i sone 1 der det kan vurderes tilbygg, uthus og anneks på eksisterende godkjente bebygde fritidseiendommer utenfor regulerte felt. Søknader behandles som dispensasjon uansett størrelse på tiltaket, og saken må behandles som en dispensasjon fra planen i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19. Søker begrunner søknaden med følgende momenter: Min eksisterende hytte har et bruksareal på 49,7 m2. Etter nåtidens nivå en veldig liten hytte med to mindre soverom. Trenger mere rom/plass for å huse alt av familiemedlemmer. Totalt bruksareal med anneks blir 85,2 m2.
Flere av nabohyttene til min hytte og i området rundt, er av vesentlig grad bygd med større bruksareal. Selv med oppføring av anneks, blir det totale bruksarealet godt under det som er maksgrense. Naboer er varslet og det er ikke kommet inn merknader til saken. Saken er sendt på høring og det har kommet inn følgende uttalelser: Hedmark fylkeskommune: ( )Planfaglige forhold: Fylkesdirektøren forutsetter at kommunen ved behandling av saken gjør en samlet vurdering av tiltaket i forhold til bakenforliggende hensyn i overordnet lov- og planverk, og om det er presedensskapende i forhold til sammenlignbare eiendommer. Dette må legges til grunn for vedtaket. I denne konkrete saken må hensynet til villreinens arealbruk og Regional plan for Rondane Sølnkletten vurderes særskilt. I hht. den regionale planen skal det ikke etableres ny fritidsbebyggelse innenfor det nasjonale villreinområdet. Andre tekniske inngrep som kan forringe nasjonalt villreinområde skal også unngås. I regulerte områder er det reguleringsbestemmelsene som angir rammer for utnyttingsgrad. Det kan åpnes for en begrenset utvidelse av eksisterende bebyggelse også utenfor regulerte områder, men dette må vurderes konkret i det enkelte tilfelle i forhold til villreinens arealbruk, synbarhet og beliggenhet, nærhet til vann og vassdrag og tilpasning til omkringliggende bebyggelse. ( ) ( )I denne konkrete saken mener fylkesdirektøren ut fra tiltakets art, omfang, utforming og beliggenhet at tiltaket kan anses som akseptabelt i forhold til den regionale planen, og har ut over dette ingen vesentlige planfaglige merknader til saken.( ) Fylkesmannen i Hedmark: Hovedkriteriene for tillatelse til dispensasjon etter plan- og bygningslovens framkommer i 19-2, andre avsnitt: at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Fylkesmannen har vurdert saken ut fra sine fagområder og bemerker at hytta ligger i Sølnkletten villreinområde.i regional plan for Rondane og Sølnkletten er området vist som nasjonalt villreinområde, sone 1. Det nasjonale villreinområdet er i planen definert som «spesielt viktige områder for villrein». Retningslinjene sier at det ikke skal etableres ny fritidsbebyggelse i området, og at ny utbygging eller andre tekniske inngrep som kan forringe nasjonalt villreinområde skal unngås. Videre er det lagt til grunn «søknader behandles som dispensasjon uansett størrelse for tiltaket, og det må foretas en konkret vurdering av hva som kan tillates innenfor rammen ut fra hensyn til villrein, bebyggelsens synbarhet og beliggenhet (snauskog/skog), terreng.. m.m.» Søker oppgir at «blir det totale bruksarealet godt under maksgrensa» Fylkesmannen legger til grunn at utgangspunktet i regional plan for dette området er 0, og kommunen har i oversendelsen ikke gjort de vurderinger planen krever dersom det blir vurdert å gi dispensasjon. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at lovens vilkår er oppfylt og frarår at det gis dispensasjon i denne saken. Vi viser også til uttalelse fra Villreinnemnda for Rondane Sølnkletten i brev 01.05.2016. Dersom kommunen velger å gi dispensasjon i dette tilfellet, må den begrunne nærmere hvorvidt lovens kriterier er oppfylt. Fylkesmannen viser her til 19-2, fjerde avsnitt hvor det fremgår at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt, og at det ikke bør gis dispensasjon når en direkte berørt statlig/regional instans har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen ber om å få tilsendt kopi av vedtaket så snart det er fattet. Fylkesmannen har kompetanse til å påklage vedtaket i den utstrekning forholdet berører våre saksområder direkte, jf. plan- og bygningsloven 1-9 tredje avsnitt. Villreinnemnda Villreinnemnda gjorde i møtet 25.04.då. følgende vedtak: 1. Tiltaket er ikke akseptabelt ut i fra at det ligger i et for villreinen meget rolig og viktig sommerbeiteområde. Området er viktig sammenlignet med mye mer beferdede områder av Sølnkletten. 2. Tiltaket har også en klar presedensvirkning når det gjelder bygging i nasjonalt villreinområde. Følgende saksutredning forelå:
Villreinens arealbruk Stedet ligger innenfor det sammenhengende sommerbeiteområdet i Sølnkletten. Reinen bruker den søndre halvdelen av Sølnkletten regelmessig til sommerbeite. Totalt er belastningen av menneskelig ferdsel i dette delområdet relativt lav. Reinens kalvingsområder ligger noen kilometer lengre mot nord-øst. Forholdet til regional plan Området ligger innenfor nasjonalt villreinområde (sone 1) med følgende retningslinjer for ny bebyggelse: Det kan vurderes tilbygg, uthus og anneks på eksisterende godkjente fritidseiendommer utenfor regulert felt. Søknader behandles som dispensasjon uansett størrelse på tiltaket, og det må foretas en konkret vurdering av hva som kan tillates innenfor rammen ut fra hensyn til villrein, bebyggelsens synbarhet. Naturmangfoldloven 8. Kunnskapsgrunnlaget vurdering basert på vitenskap og erfaringer Kunnskapsgrunnlaget er godt basert på omfattende erfaringsbasert kunnskap herunder overvåking jevnlig. Det kan tas en avgjørelse i saken basert på dette.. 9. - Føre-var-prinsippet forholdet til kunnskapsgrunnlaget Kunnskapsgrunnlaget er av en slik karakter at det ikke er grunn til å bruke dette prinsippet. 10. Påvirkning - økosystemtilnærming og samlet belastning Den søndre delen av Sølnkletten er som nevnt, lite belastet med menneskelig ferdsel. I den nordre halvparten er aktiviteten betydelig større herunder med veier som går øst vest nesten tvers gjennom området. Det betyr at den søndre delen er meget viktig som et rolig beiteområde hele sommerhalvåret. Saken kan opplagt ha en presedensvirkning ved at man evt. tillater anneks/utvidelse av hytter som medfører en totalstørrelse opp mot 85 90 m2. Slike løsninger åpner for økt overnattingskapasitet og dermed fare for ytterligere forstyrrelser i villreinområdet. I denne delen av området er det ikke ønskelig ut fra et villreinsynspunkt. Man kan selvsagt argumentere med at i denne delen er det en del skog slik at reinen kan stikke seg bort. Det argumentet faller etter min mening vurdert opp mot tiltakets presedensvirkning. Vurdering For å kunne dispensere fra arealplanen kreves det en grunngitt søknad. Det kan i tillegg settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene de dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Videre står det i 19-2, 4. ledd; Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Eiendommen er en fritidseiendom som ble opprettet i 1966, og hytta er oppført mest sannsynlig i samme år. Fritidseiendommen ligger i LNF-område ca 1 km fra nærmeste regulerte hytteområde, det er veiforbindelse til omsøkt område. Omsøkt utvidelse av bruksarealet måler seg til 22 m2. Totalt etter omsøkt utvidelse vil bruksareal på eiendommen måle seg til 85 m2. Rådmannen vurderer utvidelsen til å kunne anses å være en vesentlig utvidelse. I Regionalplan Rondane-Sølnkletten, sone 1, er det åpnet for at det kan vurderes tilbygg, uthus og anneks på eksisterende godkjente fritidseiendommer utenfor regulerte felt. Søknader behandles som dispensasjon uansett størrelse på tiltaket, og det må foretas en konkret vurdering av hva som kan tillates innenfor rammen ut fra hensyn til villrein, bebyggelsens synbarhet, beliggenhet (snauskog/fjellskog), terreng, nærhet til vann og vassdrag og tilpasning til omkringliggende bebyggelse.
I denne saken har høringsinstansene vurdert tiltaket ulikt. Fylkeskommunen mener tiltaket er i tråd med bestemmelsene for området, mens Fylkesmannen og villreinnemda mener det motsatte. Omsøkt eiendom ligger nært tilknyttet regulert hytteområde på Gråsjøen, ca 1100 m. Rådmannen anser det slik at omsøkt tiltak vil ha marginal påvirkning på villreinhensynet sammenliknet med utviklingspotensialet i det nært tilknyttede regulerte området. Rådmannen mener at hvis det skal kunne vurderes å gi tillatelse som tilbygg, uthus eller anneks så bør det være i områder hvor det er konsentrert bebyggelse, eller i områder som ligger i nær tilknytting til regulerte hytteområder. Dette vil også begrense en eventuell presedens betraktelig. Hyttefolket i dette regulerte området kanaliseres langs veier stier og skiløyper forbi søkers hytte i både barmark- og vintersesongen. Villreinnemda skriver i sine vurderinger Man kan selvsagt argumentere med at i denne delen er det en del skog slik at reinen kan stikke seg bort. Det argumentet faller etter min mening vurdert opp mot tiltakets presedensvirkning. Rådmannen har følgende kommentar til denne vurderingen. Bestemmelsene i regionalplan for Rondane og Sølnkletten sier at Søknader behandles som dispensasjon uansett størrelse på tiltaket, og det må foretas en konkret vurdering av hva som kan tillates innenfor rammen ut fra hensyn til villrein, bebyggelsens synbarhet, beliggenhet (snauskog/fjellskog), terreng, nærhet til vann og vassdrag og tilpasning til omkringliggende bebyggelse. Rådmannen er av den oppfatning en eventuell tillatelse bare vil skape presedens i skogkledte områder hvor villreinen har mulighet til å stikke seg bort. Vil saken kunne skape presedens? Ja, en kan påregne mindre tilsvarende utbygginger innenfor eksisterende fritidseiendommer i skogkledte områder som ligger i nær tilknytning til større regulerte hytteområder. Rådmannen vil presisere at i denne saken har fylkeskommunen uttalt seg positivt til tiltaket. Fylkeskommunen er i tillegg til høringsinstans også planeier og det vil derfor være naturlig for rådmannen å vektlegge denne uttalelsen. Naturmangfoldlovens 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Dette omfatter alle beslutninger som berører naturmangfold etter plan- og bygningsloven, sektorlover og naturmangfoldloven. 8. (kunnskapsgrunnlaget) Eiendommen er sjekket opp mot ulike registre; Naturbase, Villreinbase, Miljøstatus og Kilden. Eiendommen ligger innenfor leveområdet og barmarksbeite for villrein iht. naturbase. Kunnskapsgrunnlaget med hensyn på villreinens leveområder anses å være tilstrekkelig. 9. (føre-var-prinsippet) Ikke relevant da kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig for å treffe en beslutning. 10. (økosystemtilnærming og samlet belastning) Tiltaket vil ikke medføre en økning i den samlede belastningen på økosystemet. Området har en konsentrert, relativt liten samling hytter. En kan påregne mindre utbygginger innenfor de eksisterende fritidseiendommene med tilsvarende bruksareal, men den samlede belastningen vil fortsatt anses som liten. 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Anses ikke som relevant. 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Anses ikke som relevant.
Konklusjon Det er ingen åpenbare ulemper med å gi dispensasjon, siden tiltaket er av et begrenset omfang som ikke vil medføre vesentlig økt ferdsel utover eksisterende situasjon. Fordelene vil være at fritidseiendommen blir mer egnet for formålet, som stort sett er søkers fordeler. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres ifra, blir ikke vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon.
Stor-Elvdal kommune Saksframlegg Dato: 30.05.2016 Referanse: 2016/418-4971/2016 Arkiv: 17/7/46 Vår saksbehandler: Marianne Kløften Direkte tlf. 47458486 Søknad om dispensasjon til bygging av adkomstvei til hytte på gnr 17 bnr 7 fnr 46 Tryvangveien 61 - Solfrid G. Ingebritsen Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 16/17 Planutvalget 08.06.2016 Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon i medhold av plan og bygningsloven kap. 19 2 Søknad om tillatelse til bygging av adkomstvei til hytte på gnr 17 bnr 7 fnr 46 Tryvangveien 61 - Solfrid G. Ingebrigtsen 3 Kartutsnitt Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2, gis Solfrid G. Ingebrigtsen dispensasjon fra reguleringsplan for hytteområde sør/øst og vest for Fåfengtjern, for bygging av adkomstvei fram til hytte på gnr 17 bnr 7 fnr 46 slik det er søkt om. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes samferdsel, kulturminner og plan v/ kulturminneavdelingen, Hedmark fylkeskommune, j.fr. lov om kulturminner 8, annet ledd. Bakgrunn I søknad datert 11.04.2016 søker Solfrid G. Ingebrigtsen om dispensasjon fra reguleringsplan for hytteområde sør/øst og vest for Fåfengtjern til bygging av adkomstvei til hytte på gnr 17 bnr 7 fnr 46. Søker begrunner sin søknad med: I forbindelse med innlegging av strøm så er det nødvendig å grave en kabeltrase. I denne traseen ønsker vi å anlegge vei og utvide størrelsen på parkeringsplassen slik at utkjøring blir tryggere. Den nåværende stien opp til hytta er i tillegg svært kronglete, og vil etter hvert bli vanskelig tilgjengelig for oss to eiere hvor den ene er over 60 år. Det er tungt å bære vann, det er blitt mere værhardt de senere år og det vanskelig å holde stien oppe vinterstid. Ved å bygge vei så har vi mulighet til å benytte hytta langt inn i alderdommen. Det er mange i område som har bygget vei frem til hyttene sine.
Grunneier samtykker til tiltaket. Naboer er varslet, og det foreligger ingen protester mot tiltaket. Grunneier har gitt sitt samtykke. Kommunen har tidligere befart området vest for Fåfengtjern, innenfor reguleringsplanen, med tanke på adkomstvei til omsøkt hytte. Etter kartlegging av området er det i underkant av 9 hytter som mangler adkomstvei frem til hytta. Vurdering Plan- og bygningsloven (PBL) 19-2 sier at det ikke skal gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter samlet vurdering. Ved etablering av veier i hyttefelt er det viktig at det blir gjort en helhetlig vurdering med tanke på veiens plassering og utforming slik at så få veier som mulig kan betjene så mange hytter som mulig, at det blir etablert uten for stor naturinngrep og at de ikke skaper mer ulempe for de berørte hytteeierne enn nødvendig. En slik helhetlig vurdering tas først og fremst gjennom utarbeidelse eller rullering av en reguleringsplan. Administrasjonen har tidligere år, i liknende saker i området, innstilt på at det ikke gis dispensasjon, men at hytteeierne må vente på en rullering av plan. Prosessen med rullering av reguleringsplanen har ikke blitt igangsatt slik som kommunen har ønsket. Søknader i dette hyttefeltet har vært behandlet ulikt. Det har i enkelte saker blitt fra - gitt dispensasjon, og i andre saker er det ikke gitt dispensasjon. Noen saker har vært gjenstand for 2. gangsbehandling, hvor det i behandling nummer to er gitt dispensasjon. Det har også vært tilfeller der det ikke har vært en sak på kommunens bord, men hytteeierne har tatt seg til rette. Til syvende og sist har det blitt gitt mange dispensasjoner. Og per i dag er det så få hytter uten adkomstvei at det vil være urimelig å kreve rullering av reguleringsplanen. En må derfor behandle hver enkelt sak for seg. Kriterier som legges til grunn ved saksbehandlingen bør likevel være god tilpasning til terrenget, med vekt på skånsomme naturinngrep og en helhetlig løsning der så få veier som mulig skal betjene flest mulig hytter. Den omsøkte veien fremstår som et fornuftig valg, og det er ikke flere hytter i område som bør ha adkomst via omsøkt vei. Fordelen ved å innvilge dispensasjon vil være at utkjøringen blir tryggere, som et trafikksikkerhetstiltak. Saksbehandler kan ikke se at noen vil få ulemper ved en dispensasjon. Reguleringsplanens formål er fritidsbebyggelse. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon til bygging av adkomstveier til hytter. Etter en samlet vurdering og med tanke på at valgt trase trolig er den best egnede, anses det som forsvarlig å gi dispensasjon. Naturmangfoldlovens 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Dette omfatter alle beslutninger som berører naturmangfold etter plan- og bygningsloven, sektorlover og naturmangfoldloven. 8. (kunnskapsgrunnlaget) Eiendommen er sjekket opp mot ulike registre; Naturbase, Villreinbase, Miljøstatus og Kilden. Eiendommen ligger innenfor leveområdet og barmarksbeite for villrein iht. naturbase. Veitraseen skal legges mellom etablerte hytter inne i et regulert hytteområde, og berører naturmangfoldet i begrenset grad. Det vurderes til at kunnskapsgrunnlaget med hensyn på villreinens leveområder anses å være tilstrekkelig. 9. (føre-var-prinsippet) Ikke relevant da kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig for å treffe en beslutning.
10. (økosystemtilnærming og samlet belastning) Tiltaket vil gi en beskjeden økning av belastning på økosystemet. 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Rådmannen vurderer ikke tiltaket til å skade naturmangfoldet. 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Veien må tilpasses terrenget og bygges så skånsomt som mulig. Tiltaket er således vurdert opp mot 8-12, jf. 7 i naturmangfoldloven. Med bakgrunn i forutnevnte, anser saksbehandler at adkomstveien ikke kommer i konflikt med naturmangfoldlovens bestemmelser. Konklusjon Fordelene med en dispensasjon i denne saken er større enn ulempene jf. begrunnelse ovenfor, og rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon fra reguleringsplan for hytteområde sør/øst og vest for Fåfengtjern.
Stor-Elvdal kommune Saksframlegg Dato: 11.05.2016 Referanse: 2016/294-4287/2016 Arkiv: 4/4 Vår saksbehandler: Marianne Kløften Direkte tlf. 47458486 Søknad om dispensasjon - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Marianne O. Strand, Elverum Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 16/18 Planutvalget 08.06.2016 Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Søknad om tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Marianne O. Strand, Elverum 3 Si tuasjonskart, M=1:500 4 Plantegning - strandsetra bua 5 Fasadetegninger, M=1:75 6 Bilder av eksisterende seterbygning - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Marianne O. Strand, Elverum 7 Historikk / intensjon 8 Uttalelse fra Villreinnemnda for Rondane og Sølnkletten - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Marianne O. Strand, Elverum 9 Høringsuttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Marianne O. Strand, Elverum 10 Tilleggsopplysninger angående søknad - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Marianne O. Strand, Elverum 11 Høringsuttalelse fra Hedmark fylkeskommune - tilbygg til seterhus på gnr 4 bnr 4 Strandsetra - Marianne O. Strand, Elverum Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i pbl 19-2 gis Marianne Strand dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg til seter på eiendommen gnr 4 bnr 4 på Strandsetra som omsøkt. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes samferdsel, miljø og plan vi kulturvernseksjonen, Hedmark Fylkeskommune, j.fr. lov om kulturminner 8, annet ledd. Bakgrunn Marianne Strand søker om oppføring av tilbygg til seter. Tiltaket fører til en utvidelse av bruksarealet på 15 m2. Totale bygningsmasse på eiendommen i dag består av to seterhus og fjøs med et samlet bruksareal på 172 m2. Setra ligger i et Lnf-område i kommuneplanens arealdel der ny
eller vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger ikke er tillatt. I tillegg retningslinjer for utnyttelse av setereiendommer: 1. All ny bebyggelse innenfor seterlandskapet bør underordne seg den eldre seterbebyggelsen i størrelse, form, farge og materialvalg. Ny bebyggelse bør plasseres slik at tundannelsen blir beholdt eller forsterket. Naturmateriale som stein, tre og torv bør benyttes som byggemateriale. 2. Det tillates ikke oppført nye fritidshus på setervollen. 3. Verandaer bør ikke oppføres. Uteplasser bør legges på terreng. 4. Setereiendommer som benyttes til fritidseiendommer kan tillates utbygd med opprinnelig bygningsvolum. Bygningene bør da plasseres på de gamle hustuftene og ha samme størrelse og utforming som opprinnelig bygg. Fjøs, låver og andre uthus skal tilstrebes sitt opprinnelige utseende, også når disse brukes på annen måte enn opprinnelig. 5. Setervollene bør ikke tilplantes, og tilgroing med trevegetasjon bør unngås. Planting av bær og prydbusker, samt enkelte trær inntil bygningene som antas å forbedre totalmiljøet kan gjøres. Gjerder rundt setervoller bør holdes ved like. 6. Det bør ikke etableres luftstrekk over/gjennom setervollene. Videre bør terrenginngrep ved framføring av veger, og ved bygging av nye bygg skje skånsomt og i henhold til lokal byggeskikk, jf. punkt 1. I henhold til Regionalplan Rondane-Sølnkletten ligger eiendommen i sone 2 der det kan gis rom for tilbygg, uthus og anneks på eksisterende godkjente bebygde fritidseiendommer utenfor regulerte felt innenfor en øvre ramme på 120 m2 bruksareal (BRA). Bruksarealet overstiger øvre ramme på 120 m2, og saken må behandles som en dispensasjon fra planen i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19. Søker begrunner søknaden med følgende momenter: Min intensjon er å bevare husets interiør slik det er i dag. Samtidig opprettholde muligheten for seterdriften i fremtiden. Huset har også historisk verdi. Formålet med tilbygget er et oppholdsrom for avlastning av «vinterstua», uten større inngrep i det opprinnelige bygget. Et tilbygg er avgjørende i ønsket om å restaurere det. Tilbygget vil bli bygget i samme stil som på de gamle seterhusene på nabosetra Opphusvollen. Den vil plasseres på vestsiden av «bua», og vil erstatte en nåværende overbygget veranda på ca. 9 m2. Setertunet består av to bygninger som i samme stil som da vil overskride et BRA på 120 m2. Dette er to separate hus brukt i drift, og kan ikke likestilles med en ren fritidseiendom. Man må se det i forhold til hva det var i fortiden. Det må også brukes skjønn på om det er av interesse å bevare disse. Byggeskikk kommer ikke i konflikt med opprinnelig byggeskikk og husets eksteriør. Dette gir en minimal utvidelse av «bua» Saken er sendt på høring og det har kommet inn følgende uttalelser: Hedmark fylkeskommune: ( )Planfaglige forhold: Fylkesdirektøren forutsetter at kommunen ved behandling av saken gjør en samlet vurdering av tiltaket i forhold til bakenforliggende hensyn i overordnet lov- og planverk, og om det er presedensskapende i forhold til sammenlignbare eiendommer. Dette må legges til grunn for vedtaket. I denne vurderingen må hensynet til villreinens arealbruk og Regional plan for Rondane Sølnkletten inngå. ( ) ( )I denne konkrete saken mener fylkesdirektøren generelt ut fra tiltakets art, volum, beliggenhet og utforming at detkan anses som akseptabelt i forhold til den regionale planen, men er skeptisk i forhold til eiendommens totale bygningsvolum. Total bygningsmasse etter en evt. utbygging vil overskride den regionale planens øvre ramme med nærmere 90 m2, og kommunen må derfor ut fra sin kunnskap om tilsvarende eiendommer vurdere om tiltaket vil medføre økt ferdsel inn i villreinens område. Denne vurderingen må synliggjøres i behandlingen og legges til grunn i vedtaket. og har ut over dette ingen vesentlige planfaglige merknader til saken. Kulturvernfaglige forhold Nyere tids kulturminner Setermiljøer- og bygninger er et prioritert tema i Hedmarks fylkesdelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Hedmark var Norges nest største seterfylke og seterområdene med stor tidsdybde har regional kulturminneverdi i Hedmark. I
Stor-Elvdal finnes en rekke interessante og autentiske setre som må ivaretas. Objektet som søkes tilbygget er et eksempel på dette. For bevaring av seterarven er ny bruk av bygningen på deres egne premisser en ønsket strategi. For å oppnå ny bruk ser vi ofte at tiltakshavere ønsker å bygge til. For tilpasning av tilbygg til antikvarisk bebyggelse bør det ligge et ønske eller en hensikt om en viss arkitektonisk balanse mellom tilbygde og eksisterende bebyggelse. Sammenbinding i en eller annen form med arkitekturen i det byggverk som tilbygges eller påbygges er forutsetningen, enten med direkte referanser til eldre byggestiler, eller på et abstrakt nivå. Tilbygg bør forholde seg til eksisterende bebyggelse i skala, rytme, form. Bygningen skal fremstå som et «historisk lesbart tidsdokument», slik at det fremgår tydelig hva som er nytt og gammelt. Gjennom dette er det uansett en tilpasning i prinsipiell arkitektonisk forstand siden ideen tar sitt utgangspunkt i den allerede eksisterende struktur. Utfra antikvarisk synspunkt vil ikke skisserte tilbygg forringe kulturminneverdiene på Strandsetra. Tilbygget innpasses på en god måte og legger til rette for videre bruk av bygningen på dens egne premisser.( ) Fylkesmannen i Hedmark: Hovedkriteriene for tillatelse til dispensasjon etter plan- og bygningslovens framkommer i 19-2, andre avsnitt: at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Fylkesmannen har vurdert saken ut fra sine fagområder og bemerker at sætra ligger innafor sone 2, buffersone, i regional plan for Rondane og Sølnkletten. I denne sona kan det gjennom avklaring av lokalisering og omfang i kommuneplanen gis rom for utvidelse inntil 120 m2 på eksisterende fritidseiendommer. I dette tilfellet ligger bygningsmassen godt over det totalarealet kommuneplanen kan gi rom for. Fylkesmannen frarår derfor at det blir gitt dispensasjon, og vi viser også til Villreinnemnda for Rondane og Sølnkletten gikk i mot søknaden i møte 25.04.2016, sak 2016/18. Dersom kommunen velger å gi dispensasjon i dette tilfellet, må den begrunne nærmere hvorvidt lovens kriterier er oppfylt. Fylkesmannen viser her til 19-2, fjerde avsnitt hvor det fremgår at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt, og at det ikke bør gis dispensasjon når en direkte berørt statlig/regional instans har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen ber om å få tilsendt kopi av vedtaket så snart det er fattet. Fylkesmannen har kompetanse til å påklage vedtaket i den utstrekning forholdet berører våre saksområder direkte, jf. plan- og bygningsloven 1-9 tredje avsnitt. Villreinnemnda Villreinnemnda gjorde i møte 25.04.då følgende vedtak: Villreinnemnda viser til regional plans rammer for bruksareal, og mener at en dispensasjon i denne saken vil ha en klar og svært uheldig presedensvirkning. Dispensasjon må derfor avslås. Følgende saksutredning forelå: Saken er veldig viktig med tanke på presedensvirkningen. Bruksarealet på eiendommen er allerede stort. Inkludert et tilbygg vil det totale bruksarealet ligge på 190 m2. Dette er langt over det som er fastsatt i retningslinjene i regional plan. Dersom dette skulle bli en framtidig praksis, vil den samlede belastningen på villreinområdet øke vesentlig pga. økt overnattingskapasitet og dermed økt ferdsel. Jeg mener at dette isolert sett er tilstrekkelig til å avslå dispensasjon. Det skulle derfor ikke være grunn til å vurdere saken ytterligere ut fra andre lovverk. Jeg har så langt ikke gjort dette. Vurdering For å kunne dispensere fra arealplanen kreves det en grunngitt søknad. Det kan i tillegg settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene de dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Videre står det i 19-2, 4. ledd; Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Eiendommen er en landbrukseiendom, setra er SEFRAK-registrert. Omsøkt utvidelse av bruksarealet måler seg til 15 m2. Etter omsøkt utvidelse vil totalt bruksareal på setra måle seg til 187 m2. Rådmannen vurderer utvidelsen til ikke å være en vesentlig utvidelse. I Regionalplan Rondane-Sølnkletten, sone 2, der det kan gjennom avklaring av lokalisering og omfang i kommuneplanen gis rom for utvidelse inntil 120 m2 på eksisterende fritidseiendommer. I denne saken har høringsinstansene vurdert tiltaket ulikt. Fylkeskommunen mener tiltaket kan være i tråd med bestemmelsene for området, mens Fylkesmannen og villreinnemda mener det motsatte. Hva er en seter? En seter er i utgangspunktet bestående av bygningsmasse knyttet til landbrukseiendoms utnyttelse av utmarksressursen, så som utmarksbeite, utslåtter m.m. Tradisjonelt var setra knyttet til melkeproduksjon i sommerhalvåret, der en i tillegg også brakte med seg gårdens øvrige husdyr for beiting og liknende. Slik sett er en seter under en landbrukseiendom, uavhengig av aktiv drift, en viktig del av landbrukseiendommens ressursgrunnlag. Omfanget av slik tradisjonell utnyttelse av setereiendommene er i dag sterkt redusert (i underkant av 20 landbrukseiendommer i Stor-Elvdal), men bygningsmassen representerer fremdeles viktige kulturmiljøer. I tillegg anses det viktig å opprettholde en bygningsmessig god standard, slik at en eventuelt for fremtiden vil kunne gjenoppta aktiv seterdrift. Stor-Elvdal kommune har lang tradisjon i setring. Iht. kommuneplanens arealdel er det registrert 54 seterområder, hvorav Strandsetra er registrert som et område med stor kulturverninteresse. Det er utarbeidet retningslinjer for utnyttelsen av seterområdene. Hovedmålet med retningslinjene er å ta vare på seterlandskapet og seterbebyggelsens særegenhet. Videre opplyser kulturantikvarisk myndighet at setermiljøer- og bygninger er et prioritert tema i Hedmarks fylkesdelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Er det da riktig å behandle setereiendommer som eksisterende fritidseiendom i Regional plan for Rondane og Sølnkletten? Rådmannen mener det kan være riktig å behandle setre som er fradelt fra landbrukseiendom til hytteformål, som eksisterende fritidseiendom i Regional plan for Rondane og Sølnkletten. Setereiendommer som ikke er fradelt, anses følgelig som en del av landbrukseiendommen, og således ikke som en fritidseiendom uavhengig av dagens faktiske benyttelse. Regional plan for Rondane og Sølnkletten har følgende generelle retningslinjer for seter- og utmarksbebyggelse: «Seter- og utmarksbebyggelse representerer viktige kulturhistoriske verdier i området. Det er generelt positivt og viktig at eksisterende utmarksbebyggelse og seterbebyggelse tas vare på, vedlikeholdes og restaureres for bruk. Bebyggelsen bør tas vare på som en ressurs for landbruket og bør generelt ikke fradeles til fritidsformål. Ved søknader om nybygging, tilbygg og ombygging av bebyggelse på eksisterende setervoller bør det generelt legges særskilt vekt på tilpasning til kulturlandskap og kulturmiljø. Slike retningslinjer eller bestemmelser bør utformes i den enkelte kommune og tas inn som del av kommuneplan (jf. PBL 11-11).»
Dette er det eneste vi har å forholde oss til vedrørende seterbebyggelse innenfor regionalplan for Rondane Sølnkletten, som hovedsakelig omfatter områder i Hedmark og Oppland som var landets største seterfylker, hvor seterområdene med stor tidsdybde har regional verdi. Søker ønsker å restaurere en gammel seter som står for forfall. Hun ønsker å opprettholde det originale produksjonsrommet samtidig som hun vil utvide beboelsesarealet og søker dermed om tilbygg til setra, framfor ominnredning av produksjonsrommet. Iht. retningslinjer for eksisterende fritidsbebyggelse, sone2, i regionalplan for Rondane Sølnkletten hadde dette vært greit hvis bruksarealet etter utvidelse hadde vært lavere enn 120 m2. Bestemmelsen sier at for eksisterende bebygde fritidseiendommer i sone 2, kan det gis rom for tilbygg, uthus og anneks utenfor regulerte felt innenfor en øvre ramme på 120 m2 bruksareal. Hvilke vurderinger ligger til grunn arealet på 120 m2? Er det i vurderingene tatt hensyn kulturminner som setre med stor bu, tomme høyløer og fjøs. Bygninger med forholdsvis stort areal som vi har et ansvar for i å ivareta for ettertiden, noe som også er underbygget i planens generelle retningslinjer. Rådmannen er uenig i med fylkeskommunen, fylkesmannen og Villreinnemnda i deres vurderinger om at dette er en eksisterende godkjent fritidseiendom. Villreinhensyn - bevaring av kulturmiljø og landskap. Vi har overordna planer som ivaretar både villrein og nyere kulturminner, som eks. seterbygninger. Hva når disse planene ikke «snakker» sammen? Fra antikvarisk myndighet gis det følgende signaler: For bevaring av seterarven er ny bruk av bygningene på deres egne premisser en ønsket strategi. For å oppnå ny bruk ser vi ofte at tiltakshaver ønsker å bygge til. Signalene fra fylkesmannen og villreinnemda fokuserer kun på det totale bruksarealet, antall sengeplasser, dette til tross for at kulturminnene skal være ivaretatt i planen. Rådmannen ønsker å synliggjøre svakheten ved å bruke bruksareal som måleparameter i en slik sammenheng. En mulig løsning på en slik rigid bestemmelse er rivning og gjenoppføring av arealeffektive enheter, framfor bevaring. Hvilket vern har disse bygningene ved en rivningssøknad? Hvilke muligheter har eier da bygningen er revet? Hva med ikke tellende bruksareal, eks. hems? Hvilket forhold får folket til villreinen og setereiendommen sin? Hva er det vi ønsker å tillate med disse gamle setrene som ble plassert i våre fjellområder lenge før byggeforskrifter, reguleringsplaner, regionalplaner ble vedtatt? Rådmannen mener at i tillegg til villreinhensyn så har man også et ansvar for å ta vare på de gamle seterbygningene som kulturminner og kulturmiljøer. Ved å tillate en mindre utvidelse kan man unngå at disse går tapt og blir erstattet med nye bygninger, der det kan tilrettelegges for mange flere soveplasser, samt øke standarden betraktelig. Noe som igjen fører til økt bruk av hytta og området. Rådmannen mener det er uheldig å være så restriktive til arealutvidelse, at setereierne tvinges til drastiske tiltak som riving framfor ivaretakelse av eldre seterbygninger, alternativt å la bebyggelsen stå til forfall. Det er snakk om å oppføre et mindre tilbygg til en seter som allerede er der og som er viktig å ta vare på. Rådmannen mener med dette at både med tanke på villreinhensyn og historien disse seterbygningene forteller, så er det bedre å tillate en mindre utvidelse av boarealet enn å risikere at disse setrene blir erstattet med nye bygg, eller står til ytterligere forfall. Vil saken kunne skape presedens? Ja, en kan påregne mindre tilsvarende utbygginger innenfor setereiendommer med et høyere bruksareal enn 120 m2 i buffersonen, sone2.
Rådmannen vil presisere at i denne saken har fylkeskommunen uttalt tiltaket kan være i tråd med bestemmelsene. Fylkeskommunen er i tillegg til høringsinstans også planeier og det vil derfor være naturlig for rådmannen å vektlegge denne uttalelsen. Naturmangfoldlovens 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Dette omfatter alle beslutninger som berører naturmangfold etter plan- og bygningsloven, sektorlover og naturmangfoldloven. 8. (kunnskapsgrunnlaget) Eiendommen er sjekket opp mot ulike registre; Naturbase, Villreinbase, Miljøstatus og Kilden. Eiendommen ligger innenfor leveområdet og barmarksbeite for villrein iht. naturbase. Kunnskapsgrunnlaget med hensyn på villreinens leveområder anses å være tilstrekkelig. 9. (føre-var-prinsippet) Ikke relevant da kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig for å treffe en beslutning. 10. (økosystemtilnærming og samlet belastning) Tiltaket vil ikke medføre en økning i den samlede belastningen på økosystemet. En kan påregne mindre utbygginger innenfor de eksisterende setereiendommene, men den samlede belastningen vil fortsatt anses som liten. 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Anses ikke som relevant. 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Anses ikke som relevant. Konklusjon Da saken ikke omhandler en fritidseiendom, men en del av en landbrukseiendom, kan rådmannen ikke finne åpenbare ulemper med å gi dispensasjon, siden tiltaket er av et begrenset omfang som ikke vil medføre vesentlig økt ferdsel utover eksisterende situasjon. Fordelene vil være seterbygningen blir ivaretatt, en bygning som anses som et viktig kulturminne og som er del av et viktig kulturmiljø. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres ifra, blir ikke vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon.
VILLREINNEMNDA FOR RONDANE OG SØLNKLETTEN Til: Stor-Elvdal kommune Deres ref: Vår ref: Arkiv: Dato: 2016 - ML 2016- SE- VN 30.04.2016 UTTALELSE I BYGGESAK STRANDSETRA Vi viser til høringsdokumentene. Villreinnemnda gjorde i møte 25.04.då følgende vedtak: Villreinnemnda viser til regional plans rammer for bruksareal, og mener at en dispensasjon i denne saken vil ha en klar og svært uheldig presedensvirkning. Dispensasjon må derfor avslås. Følgende saksutredning forelå: Saken er veldig viktig med tanke på presedensvirkningen. Bruksarealet på eiendommen er allerede stort. Inkludert et tilbygg vil det totale bruksarealet ligge på 190 m2. Dette er langt over det som er fastsatt i retningslinjene i regional plan. Dersom dette skulle bli en framtidig praksis, vil den samlede belastningen på villreinområdet øke vesentlig pga. økt overnattingskapasitet og dermed økt ferdsel. Jeg mener at dette isolert sett er tilstrekkelig til å avslå dispensasjon. Det skulle derfor ikke være grunn til å vurdere saken ytterligere ut fra andre lovverk. Jeg har så langt ikke gjort dette. Med hilsen Jørund Båtstad Leder Sign. Morten Liebe Sekr. Sign Kopi: Fylkesmannen i Oppland Fylkesmannen i Hedmark Hedmark fylkeskommune Villreinnemnda for Rondane og Sølnkletten, er et statlig politisk forvaltningsorgan for Rondane og Sølnkletten villreinområder. Den består av ett politisk valgt medlem fra hver av de 13 kommunene i villreinområdene. Adr.: Hjerkinnhusvg. 33, 2661 Hjerkinn. Leder : Jørund Båtstad Nestleder: Torstein Storaas Sekretær: Morten Liebe Ottadalsvegen 545, 2670 Otta Sollihøgda 14, 2480 Koppang Villreinnemnda, Hjerkinnhusvg. 3, 2661 Hjerkinn Tlf. 97075411 Tlf. 41523161 Tlf: 99254964 e-post: jbatstad@bbnett.no e-post: torstein.storaas@hihm.no e-post: mli@nasjonalparker.org
VILLREINNEMNDA FOR RONDANE OG SØLNKLETTEN Villreinnemnda for Rondane og Sølnkletten, er et statlig politisk forvaltningsorgan for Rondane og Sølnkletten villreinområder. Den består av ett politisk valgt medlem fra hver av de 13 kommunene i villreinområdene. Adr.: Hjerkinnhusvg. 33, 2661 Hjerkinn. Leder : Jørund Båtstad Nestleder: Torstein Storaas Sekretær: Morten Liebe Ottadalsvegen 545, 2670 Otta Sollihøgda 14, 2480 Koppang Villreinnemnda, Hjerkinnhusvg. 3, 2661 Hjerkinn Tlf. 97075411 Tlf. 41523161 Tlf: 99254964 e-post: jbatstad@bbnett.no e-post: torstein.storaas@hihm.no e-post: mli@nasjonalparker.org
Tilleggsopplysninger angående søknad, seterbu på Strandsetra (gnr. 4, bnr. 4) Etter samtale med Ole Gudmund Furuset, som setrer med ku på naboeiendommen, er det et ønske om å benytte min seterbu i tillegg til sin egen for produksjon av setermat. Min seterbu består av, som tidligere beskrevet, en melk-bu (oppbevaring av div. melkeprodukter) en gang og selve oppholdsrommet (ca. 22 m 2 ). Dette rommet fungerte som kjøkken og soverom, og her finnes også ystepanna (rommer ca. 100 l). Ved produksjon av setermat som pultost, gubbost og myssmør blir det varmt og det utvikles mye damp (for et ferdigprodukt av myssmør og gubbost regner en ca. et døgn intensiv koking). På grunn av dette er det ønskelig å få kjøkken/seng i tilbygget. Selve seterbua blir da et rent produksjonsrom, men allikevel med det gamle interiøret. Etter hva jeg forstår er det ikke nødvendig med disp. søknad i dette tilfellet, da dette ikke kan defineres som en fritidsbolig. Jeg ønsker selv å delta i den del av produksjonen som blir i min seterbu. Elverum, 3. mai 2016 Marianne Olasdatter Strand
Stor-Elvdal kommune Saksframlegg Dato: 26.05.2016 Referanse: 2016/430-4817/2016 Arkiv: 19/396 Vår saksbehandler: Marianne Kløften Direkte tlf. 47458486 Søknad om dispensasjon - bruksendring av forretningslokale til hybelleilighet på gnr 19 bnr 396 Storgata 87 - BJRL Holding AS, Elverum Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 16/19 Planutvalget 08.06.2016 Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Vedrørende søknad om bruksendring, dispensasjon fra reguleringsplan og dispensasjon fra TEK 10 B-1 2 Søknad om bruksendring av forretningslokale til hybelleilighet på gnr 19 bnr 396 Storgata 87 - BJRL Holding AS, Elverum 3 Opplysninger om tiltakets ytre rammer og bygningsspesifikasjon 4 Situasjonskart M=1:1000 D-1 5 Plantegning 1. etasje E-1 6 Uttalelse fra fylkesmannen - bruksendring fra forretningslokale til hybelleilighet - Stor-Elvdal kommune 7 Uttalelse fra Hedmark fylkeskommune - bruksendring fra forretningslokale til hybelleilighet - Stor-Elvdal kommune 8 Uttalelse fra Statens vegvesen - bruksendring av forretningslokale til hybelleilighet på gnr 19 bnr 396 Storgata 87 - BJRL Holding AS, Elverum 9 Bilder av bygning på gnr 19 bnr 396 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 gis BJRL Holding AS midlertidig dispensasjon på 5år fra reguleringsplan sentrum sør til bruksendring fra gatekjøkken til hybelleiligheter på eiendommen gnr 19 bnr 396.. Med hjemmel i pbl 19-2 gis det dispensasjon fra kravene til energieffektivitet i byggteknisk forskrift kapittel 14, ved bruksendring fra gatekjøkken til hybelleiligheter. Bakgrunn BJRL Holding AS har kjøpte gnr 19 bnr 396 i 2014, med påstående bygning. Bygningens 1.etasje viser seg å være bruksendret til gatekjøkken, og det søkes dermed bruksendring til hybelleiligheter. Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan Koppang sentrum sør. For den aktuelle eiendommen gjelder følgende bestemmelse: 10 Område for kombinert formål forretning/kontor/tjenesteyting (F 1 F8)
10.1 Områdene F1-F8 skal nyttes til forretning/kontor/tjenesteyting. Det kan tillates innredet til boliger i 2. etasje, eventuelt også i en 3. etasje hvis slik bygges, i områdene F2, F6 og F7. 10.2 Områdene F1-F8 kan ha en utnyttelse på maks. %-BYA = 90 %. 10.3 Bebyggelsen kan oppføres med inntil 3 hovedetasjer, en maksimal gesimshøyde på 10 m og mønehøyde på inntil 13 m ved oppføring av hus med mønetak. 10.4 Parkeringsbehovet skal så langt mulig dekkes innenfor hvert enkelt delområde. Ved eventuell ny bygging eller utvidelse av bestående bebyggelse, må det dokumenteres parkeringsdekning på egen eiendom eller på tilgjengelige arealer i umiddelbar nærhet. Parkeringsbehovet regnes å være: - 1 p-plass pr. 60 m2 for forretning - 1 p-plass pr. 60 m2 kontor og tjenesteyting - 1,5 p-plass pr. 80 m2 bolig. Søker ønsker å bruksendre første etasje til boligformål. Tiltaket strider derfor mot arealformålet reguleringsbestemmelsene, og må derfor behandles som en dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19. Det kreves en begrunnet søknad for dette, og denne er vedlagt saken, datert 12.04.2016. Søknaden begrunnes med følgende punkter: Bygningen er oppført i 1920 tallet som bolighus, og har således vært brukt som bolig tidligere. Bygningen er dårlig egnet som næringslokale, og har vært innredet og brukt som bolig i mange år. Gatekjøkkenet/kiosken opphørte i 2000/2001 Eier mener det er samfunnsmessig behov for hybler i forbindelse med skolen, bosetting av flykninger og andre midlertidige boligbehov i kommunen. Det er tilstrekkelig parkeringsplasser på eiendommen til tre boenheter. Eier mener også at det på lengre sikt er sannsynlig at hele eiendommen utvikles i tråd med «Reguleringsplan sentrum Sør», og at huset da vil saneres/rives. Men de nærmeste årene er det utleie av hybler som er ønskelig fra eiers side. Naboer er varslet og det er ikke kommet inn merknader til saken. Saken er sendt på høring til berørte instanser, og det har kommet inn følgende uttalelser: Hedmark fylkeskommune: ( ) Planfaglige forhold Fylkesdirektøren forutsetter at kommunen ved behandling av søknaden gjør en samlet vurdering i forhold til bakenforliggende hensyn i lov- og planverk, og samtidig vurderer faren for presedens. Dette må legges til grunn for vedtaket. Dersom en finner å kunne dispensasjon, må det legges til grunn at begge hyblene får en hensiktsmessig utforming og inndeling som ivaretar nødvendige behov knyttet til matlaging/spiseplass, stue/soveplass, bad, fyring, oppbevaring o.a. Ut over dette har ikke fylkesdirektøren vesentlig planfaglige merknader til den foreliggende dispensasjonssøknaden. Kulturvernfaglige forhold: Bygningen i Storgata 87, som søkes bruksendret, er oppført tidlig på 1900-tallet og er utformet jugendstil. Huset er tidstypisk bolighus for perioden og er et interessant kulturminne med høy verdi, som et av de eldre bevarte bygningene på Koppang. Bruksendring kommer ikke i konflikt med kulturminneverdiene om dette gjøres på bygningens premisser. Det bør ikke åpnes for endringer i fasaden i forbindelse med tilrettelegging for hybler i bygningen. Tiltaket anses positivt i forhold til ny bruk og bevaring av bygningen. Eventuelle endringer i form av etterisolering og energieffektivisering av bygningen må gjøres etter antikvariske prinsipper, i samråd med Hedmark fylkeskommune. Samtidig bør eier vurdere istandsetting av tak og tilbakeføring til opprinnelig taktekking. ( ) Fylkesmannen i Hedmark: ( )Fylkesmannen har vurdert saken og har ingen vesentlige merknader ut fra sine fagområder.
Kommunen må likevel vurdere om lovens vilkår i 19-2 er oppfylt; at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Vi minner om at kommunen i sin behandling av saken også skal vurdere tiltaket etter naturmangfoldlovens prinsipper for offentlige beslutningstaking (nml 8-12). De vurderingene som kommunen gjør skal framgå av vedtaket.( ) Vegvesenet: ( )Vi forholder oss til at eiendommen har èn innkjøring, og at krav til parkering, frisikt og eventuell støyvurdering belyses og ivaretas gjennom kommunens dispensasjonsvurdering. Generelt vil vi anbefale kommunen å gjøre en vurdering av dispensasjoner opp mot en klargjøring av hva kommunen ønsker av virksomhet i sentrum, og i den forbindelse vurdere om det kan være aktuelt med endring av reguleringsplanen. Statens vegvesen har etter ovennevnte kommentarer ikke innvendinger til dispensasjon som omsøkt. ( ) For at kommunen skal kunne tillate bruksendringer, må bygningen også tilfredsstille kravene som gjør seg gjeldene i byggteknisk forskrift (TEK). For å oppfylle alle kravene, må søker blant annet etterisolere og installere balansert ventilasjon. I plan- og bygningsloven 31-2, 4.ledd fremgår følgende: «Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten forholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen.» BJRL Holding AS har søkt om dispensasjon fra TEK for krav til energieffektivitet da det er veldig kostbart å tilfredsstille kravene ut i fra eksisterende bygningsmessige forhold. Vurdering Først må det vurderes om det kan gis dispensasjon fra planen til boligformål, deretter en ny vurdering om det kan dispenseres fra byggteknisk forskrift (TEK). Dispensasjon fra planen For å kunne dispensere fra arealplanen kreves det en grunngitt søknad. Det kan i tillegg settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Eiendommen ble opprettet i 1922, bygningen trolig oppført samme år, bygd som bolighus. 1. etasje ble bruksendret til gatekjøkken/kiosk i 1996, forretningsdriften opphørte i 2000/2001 og ble deretter ominnredet for hybler. Gjeldende reguleringsplan Koppang sentrum sør ble vedtatt 11.01.2013. I dette tilfellet har ingen høringsinstanser uttalt seg negativt til søknaden. Endring fra forretnings formål til boligformål vil i prinsippet medføre redusert tilgang på forretningsareal i sentrum. Noe som vil være negativt med tanke på sentrumsutvikling og tilrettelegging for forretningsdrift, som også er hele formålet med bestemmelsen.
På en annen side så opplyser søker at bygningen er oppført som bolig, samt han han kjøpte denne i god tro om at det var boligformål i bygningen. Selv om reguleringsplanen sier at 1.etasje er avsatt til forretningsformål så viser kartgrunnlaget/matrikkel at bygningen er registrert med boligformål. Med bakgrunn i at bygningen er registrert som bolig i eiendomsregisteret, anser rådmannen det som sannsynlig at kjøper har kjøpt bygning i god tro om at den kan benyttes til boligformål. Søker begrunner søknaden sin med at bygningen er oppført som en bolig, bygningen egner seg dårlig som næringslokale samt at 1.etasje er blitt ominnredet til hybler i mange år. Ved gjennomgang av eldre reguleringsplaner for området kan vi lese at det i lengre tid har vært bestemt at det ikke skal være boliger i dette området, dette til tross for at det allerede var oppført bolig der. Ut ifra dette tolker rådmannen at den dagen bygningen er bruksendret til regulert formål, så er det ikke rom for bruksendring tilbake til boligformål. Det at tidligere eier har tatt seg til rette og omdisponert gatekjøkkenet til hybler betyr ikke at saken skal behandles mer lempelig. Rådmannen mener at det er kjøpers ansvar å sette seg inn i bestemmelsene for området, samt hva bygningen er godkjent for. For denne aktuelle bygningen er det kun byggesaksarkivet som inneholder opplysninger om at 1. etasje er bruksendret til gatekjøkken, jf. reguleringsbestemmelsene. Det at kommunens bygningsregister er mangelfullt som igjen fører til at kartgrunnlaget viser noe annet bør til dels komme eier til gode. Søker mener også at det er samfunnsmessig behov for hybler i forbindelse med skolen, bosetting av flykninger og andre midlertidige boligbehov i kommunen. Rådmannen er enig med søker på dette punktet, men det er ikke ment at det skal være bosetting i første etasje på denne eiendommen. Vedrørende søkers anførte punkt om tilstrekkelig med parkeringsplasser til 3 boenheter, tar rådmannen dette til etterretning. Søker opplyser at intensjonen er at hele eiendommen skal utvikles i tråd med bestemmelsene og at bygningen på sikt skal rives/saneres. Rådmannen mener at en midlertidig dispensasjon med 5-års varighet kan forsvares med tanke på feilført offentlig informasjon om bygningen, selve bygget visuelt framstår som en boligbygning samt at det egner seg dårlig til næringslokaler. En midlertidig dispensasjon vil og understreke at området er avsatt til forretning, kontor og tjenesteyting. Det er åpenbare ulemper med å gi dispensasjon, dette knytter seg hovedsakelig til formålet med området. Fordelene vil være at 1.etasje blir brukt og at det er tilpasset søkers ønsket bruk av eiendommen på kort sikt. Videre anses bruksendringen som positivt mtp. tilgang på sentrumsnære hybler jf. ovenstående. Fordelene ved å gi dispensasjon anses i dette tilfelle ikke å være større enn ulempene. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres ifra, blir tilsidesatt ved en dispensasjon. Derimot i en vurdering med å gi midlertidig dispensasjon med en tidsramme på 5 år vil fordelene være større enn ulempene samlet sett. Dispensasjon fra byggteknisk forskrift (TEK) Tolkning av lovteksten; «Uforholdsmessige kostnader» For å kunne vurdere om gjennomføring av et tiltak fører til uforholdsmessige kostnader, må en vurdere kostnaden av tiltakene, og om tiltakene vil gi bygningen en merverdi i form av økt markedsverdi ved salg eller leie. «Forsvarlig» I forsvarlighetsvurderingen må helsemessige, brann- og bygningstekniske, arkitektur og kulturhistoriske og estetiske hensyn vurderes. «Nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk»
Vilkåret må ikke forstås så strengt at unntaket bare kan gjøres dersom bygget som helhet vil bli stående ubrukt ved avslag på dispensasjon. Det er mange og strenge krav til energieffektivitet i TEK. Ved bruksendring fra gatekjøkken til boligformål vil en ikke klare å oppfylle kravene, uten å etterisolere hele bygningen, skifte vinduer, installere ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning. Trolig må det også skiftes energikilder for å komme innenfor energirammene. Det vil alltid være prinsipielt å dispensere fra krav om energieffektivitet. Spesielt vil dette gjelde ved bygging av ny bolig, publikumsbygg og arbeidsbygg. I denne saken er det derimot snakk om en eksisterende eldre boligbygning som ønskes benyttet til det den i utgangspunktet er bygget som. Ombyggingskostnadene for å oppfylle krav om energieffektivitet i eldre bygninger er ofte svært store, og det er begrenset hvor mye markedsverdien øker ved etterisolering, bytting av vinduer og ved installasjon av balansert ventilasjonsanlegg. Kostnadsbesparelsen ved lavere energibruk klarer heller ikke å dekke investeringskostnadene med dagens energipriser. Rådmannen mener at det i denne bruksendringssaken må være opp til eier og vurdere å gjøre de tiltakene som er mest egnet ut i fra bygnings muligheter og begrensninger, investeringskostnader og besparelser, og ikke ut i fra et fast bestemt måltall i TEK. Samlet sett anser rådmannen derfor at begrepet «uforholdsmessige kostnader» kommer til anvendelse. Selv om det dispenseres fra enkelte krav i TEK, vil kvaliteten på boligen være like god (eller like dårlig) som for andre bygninger oppført på samme tid. Samlet sett anses det ikke som i uforsvarlig å ta i bruk gatekjøkkenet som bolig. Det er ingenting ved det bygningstekniske eller arkitektoniske som tilsier at endret bruk er uforsvarlig. Etter en helhetlig vurdering mener rådmannen at fordelen med boligformål i 1.etasje, er større enn de ulempene samfunnet får med å tillate dispensasjon fra TEK. Ved å dispensere fra TEK og tillate bruksendring, sikres hensiktsmessig bruk av bygget. Konklusjon Det er åpenbare ulemper ved å gi permanent dispensasjon fra arealformålet i reguleringsplan sentrum sør. Spesielt med hensyn på at reguleringsplanen er av nyere dato, samt at dette vil legge begrensinger for framtidig sentrumsutvikling. Ved å gi midlertidig dispensasjon, på 5 år, fra arealformålet i reguleringsplan sentrum sør, vil fordelene være at hybelleiligheten i 1. etasje blir brukt, samt at det er tilpasset søkers ønsket bruk av eiendommen på kort sikt. Videre anses fordelen med hybelleiligheter, som større enn de ulempene samfunnet får med å tillate dispensasjon fra TEK. Ved å dispensere fra TEK og tillate bruksendring, sikres hensiktsmessig bruk av bygget i de neste 5 år. Fordelene ved å gi midlertidig dispensasjon anses derfor som større enn ulempene. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres ifra, blir ikke vesentlig tilsidesatt.
Statens vegvesen Stor-Elvdal kommune Postboks 85 2481 KOPPANG Behandlende enhet: Saksbehandler/telefon: Vår referanse: Deres referanse: Vår dato: Region øst Anne Jorde / 95499742 16/70389-2 2016/430-09.05.2016 3947/2016 Vedrørende søknad om dispensasjon - bruksendring for gnr. 19, bnr. 396 i Stor-Elvdal kommune Det vises til deres oversendelse, datert 02.05.2016. Vi forholder oss til at eiendommen har èn innkjøring, og at krav til parkering, frisikt og eventuell støyvurdering belyses og ivaretas gjennom kommunens dispensasjonsvurdering. Generelt vil vi anbefale kommunen å gjøre en vurdering av dispensasjoner opp mot en klargjøring av hva kommunen ønsker av virksomhet i sentrum, og i den forbindelse vurdere om det kan være aktuelt med endring av reguleringsplanen. Statens vegvesen har etter ovennevnte kommentarer ikke innvendinger til dispensasjon som omsøkt. Seksjon for Plan og Trafikk Med hilsen Hanne Finstad seksjonsleder Anne Jorde Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen håndskrevne signaturer. Postadresse Telefon: 02030 Kontoradresse Fakturaadresse Statens vegvesen Rute 501 Statens vegvesen Region øst firmapost@vegvesen.no 2500 TYNSET Landsdekkende regnskap Postboks 1010 2605 LILLEHAMMER Org.nr: 971032081 9815 Vadsø