Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato Planutvalget

Transkript

1 Stor-Elvdal kommune Saksframlegg Dato: Referanse: 2015/ /2016 Arkiv: 17/93 Vår saksbehandler: Marianne Kløften Direkte tlf Søknad om dispensasjon for riving og gjenoppføring av tilbygg til fritidsbolig, samt bruksendring av uthus på gnr 17 bnr 93 Holmsbu - Berit K. Østmoe, Oslo Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato Planutvalget Saksdokumenter vedlagt: Vedlegg: 1 Søknad om riving og gjenoppføring av tilbygg til fritidsbolig, samt bruksendring av uthus på gnr 17 bnr 93 Holmsbu - Berit K. Østmoe, Oslo 2 Søknad om ett-trinns søknadsbehandling 3 Opplysninger om tiltakets ytre rammer A-1 4 Søknad om dispensasjon fra regional plan for Rondane B-1 5 Situasjonskart D-1 6 Fasader eksisterende E-2 7 Plan eksisterende E-1 8 Snitt eksisterende E-3 9 Fasade og plan eksisterende E-4 10 Plan ny E-5 11 Fasade ny E-6 12 Snitt ny e-7 13 Fasade og plan ny E-8 14 Billeddokumentasjon F-2 15 Uttalelse fra Hedmark Fylkeskommune - riving og gjenoppføring av tilbygg til fritidsbolig, samt bruksendring av uthus på gnr 17 bnr 93 Holmsbu - Berit K. Østmoe, Oslo 16 Uttalelse fra Fylkesmannen i Hedmark - riving og gjenoppføring av tilbygg til fritidsbolig, samt bruksendring av uthus på gnr 17 bnr 93 Holmsbu - Berit K. Østmoe, Oslo 17 Uttalelse fra Villreinnemnda for Rondane og Sølnkletten - riving og gjenoppføring av tilbygg til fritidsbolig, samt bruksendring av uthus på gnr 17 bnr 93 Holmsbu - Berit K. Østmoe, Oslo Rådmannens forslag til vedtak Med hjemmel i pbl 19-2 gis Berit K. Østmoe dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for riving og gjenoppføring av tilbygg til hytte, samt fasadeendring av uthus, på eiendommen gnr 17 bnr 93 på Holmsbu som omsøkt. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes samferdsel, miljø og plan vi kulturvernseksjonen, Hedmark Fylkeskommune, j.fr. lov om kulturminner 8, annet ledd.

2 Bakgrunn Berit Østmoe søker i brev av om riving av deler av eksisterende hytte samt oppføring av tilbygg. Tiltakene fører til en utvidelse av bruksarealet på 16 m2. Hytta har fra før et areal på 54m2. I tillegg er det et uthus, naust og utedo på eiendommen på 28 m2. Hytta ligger i et Lnf-område i kommuneplanens arealdel der ny eller vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger ikke er tillatt. I henhold til Regionalplan Rondane-Sølnkletten ligger eiendommen i sone 1 der det kan vurderes tilbygg, uthus og anneks på eksisterende godkjente bebygde fritidseiendommer utenfor regulerte felt. Søknader behandles som dispensasjon uansett størrelse på tiltaket, og saken må behandles som en dispensasjon fra planen i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19. Søker begrunner søknaden med følgende momenter: Tiltaket medfører ikke økt overnattingskapasitet, i realiteten reduseres den da antallet faste sengeplasser reduseres Holmsbuveien og etablerte stier går over eiendommen, det er tilrettelagt for fotturer med merkede turruter med åpne gapahuker og for organisert trening av jakthunder innover i reguleringsområdet. Dette, samt utfart fra etablerte hytteområder utenfor reguleringsområdet, har langt større innvirkning på villreinstammen enn det som følger av tiltaket. Tilbygg til eksisterende hytte vil i liten grad medføre større synbarhet, den er godt integrert i terrenget og omkringliggende vegetasjon reduserer hyttas synbarhet. Nærhet til vann og vassdrag vil ikke endres som følge av tiltaket. Det er ikke omkringliggende bebyggelse, ut over eiendommens bygninger, som vil kunne medføre behov for tilpasning. Stående kledning og takflater vil videreføres i tilbygget, vindusformater/ - uttrykk er gitt et mer moderne uttrykk. Tiltaket vil sikre rask rømning uavhengig av snøforhold ved eventuelle kritiske situasjon, branntilløp eller lignende. Tiltaket vil gjøre hytta mer funksjonell. Økt naturopplevelse Saken er sendt på høring og det har kommet inn følgende uttalelser: Hedmark fylkeskommune: ( )Planfaglige forhold: Fylkesdirektøren forutsetter at kommunen ved behandling av saken gjør en samlet vurdering av tiltaket i forhold til bakenforliggende hensyn i overordnet lov- og planverk, og om det er presedensskapende i forhold til sammenlignbare eiendommer. Dette må legges til grunn for vedtaket. I denne konkrete saken må hensynet til villreinens arealbruk og Regional plan for Rondane Sølnkletten vurderes særskilt. I denne konkrete saken mener fylkesdirektøren ut fra tiltakets art, omfang, utforming og beliggenhet at tiltaket kan anses som akseptabelt i forhold til den regionale planen, og har ut over dette ingen vesentlige planfaglige merknader til saken. Kulturvernfaglige forhold Bygningen som søkes endret er en eldre hytte fra tidlig 1900-tall. Dette er en sjelden bygningskategori i vårt fylke og derfor et interessant kulturminne fra nyere tid. Hytta viser tidlig utnyttelse av fjellet som turistmål og har sosialhistorisk verdi. Bygningen i seg selv er ikke interessant alene og kan godt tilbygges om den opprinnelige hytta består som historieforteller om tidlig friluftsliv i Stor-Elvdal. Tilbygget bør gjøres lesbart slik at forhold mellom ny- og gammel bygningsmasse er tydelig. Bygningsdeler som rives bør dokumenteres skikkelig med bilder og gjerne med oppmålingstegninger.( ) Fylkesmannen i Hedmark: Hovedkriteriene for tillatelse til dispensasjon etter plan- og bygningslovens framkommer i 19-2, andre avsnitt: at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i formålsbestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering Fylkesmannen har vurdert saken ut fra sine fagområder og har følgende merknader:

3 Norge har et internasjonalt eneansvar for å bevare de siste restene av en genetisk sett relativt ren europeisk fjellrein. I den øvrige delen av Skandinavia er denne typen rein i dag erstattet med tamrein. Villreinstammene i Snøhetta, Knutshø, Rondane og Sølnkletten regnes som de siste restene av den opprinnelige norske fjellreinen. For å ivareta villreinen for framtida er det under opprettelse nasjonale villreinområder. Omsøkte tiltak ligger innenfor regional plan for Rondane og Sølnkletten villreinområde. Regional plan for Rondane og Sølnkletten ble godkjent av Miljøverndepartementet Det nasjonale villreinområdet er i planen definert som «spesielt viktige områder for villrein». Det skal det ikke etableres ny fritidsbebyggelse i området, og ny utbygging eller andre tekniske inngrep som kan forringe nasjonalt villreinområde skal unngås. I dette tilfellet ligger den aktuelle fritidseiendommen godt inne i nasjonalt villreinområde. Fylkesmannen mener derfor at en utvidelse av bygningsmassen på eiendommen vil kunne øke aktiviteten og forstyrrelseseffekten innover i nasjonalt villreinområde. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at lovens vilkår for dispensasjon er oppfylt og frarår at det gis dispensasjon i denne saken. Dersom kommunen velger å gi dispensasjon i dette tilfellet, må den begrunne nærmere hvorvidt lovens kriterier er oppfylt. Fylkesmannen viser her til 19-2, fjerde avsnitt hvor det fremgår at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt, og at det ikke bør gis dispensasjon når en direkte berørt statlig/regional instans har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Villreinnemnda Villreinnemnda gjorde i møtet då. følgende vedtak: Villreinnemnda tilrår at gjenoppbygging kun kan foregå innenfor rammen av dagens areal på hytta. Dette begrunnes med Fampens svært viktige funksjon for villrein, sårbarheten, nærhet og faren for økt forstyrrelse. Presedensvirkningen av saken vurderes som stor. Følgende vurdering forelå fra sekretariatet: Villreinnemnda har i tilsvarende saker lagt seg på en linje at gjenoppbygging kan foregå med samme størrelse som tidligere. I noen tilfeller har nemnda ikke hatt merknader til små tilbygg som opplagt ikke kan øke overnattingskapasiteten. En omdisponering av uthuset til badstue, dusj og forrom synes uvesentlig i forhold til villrein så lenge det ikke har status som soverom. Dette blir derfor ikke vurdert nærmere. Villreinens arealbruk Fampen med tilgrensende områder er et meget viktig område for stammen i Rondane sør. Flere hundre dyr trekker ut i området ved påsketider og bruker området til kalving og sommerbeite helt til langt ut på høsten. Deler av området er sårbart spesielt de områdene som ligger over tregrensa og de områdene der det foregår kalving. Det betyr at det er behov for å være restriktiv i forhold til utvidet menneskelig aktivitet. Forholdet til regional plan Saken ligger i nasjonalt villreinområde og er lokalisert i sjølve Famphøgdene som er et sentralt funksjonsområde for villreinen. Dette høyfjellsområdet har samtidig en begrenset størrelse og anses som sårbart. Ut fra retningslinjene sammenholdt med villreinens arealbruk mener jeg at evt. utvidet aktivitet frarås. Forholdet til naturmangfoldloven 8. Kunnskapsgrunnlaget vurdering basert på vitenskap og erfaringer Kunnskapen om arealbruken er godt basert på erfaringskunnskap og prosjektet Villrein og ferdsel i Rondane rapportert av NINA i år Føre-var-prinsippet forholdet til kunnskapsgrunnlaget Kunnskapsgrunnlaget er godt og konflikten i forhold til villrein er ut fra ovenstående klar. Området et svært sårbart. Det betyr at man ikke kan risikere ny aktivitet som kommer i ytterligere konflikt med villreinens arealbruk. Sjansene for at dette skjer er stor også med tanke på saken kan skape presedens for tilsvarende saker i området. Saken kan dermed avvises ut fra dette alene uten at føre var kommer direkte til anvendelse. 10. Påvirkning - økosystemtilnærming og samlet belastning Det er dokumentert at Fampen med tilgrensende områder er svært viktige for delstammen i Rondane sør. Mulig økt aktivitet i de sentrale områdene kan være svært negativt for villreinstammen. Saken isolert sett ved sin beliggenhet helt inntil viktige områder, og presedensvirkningen av denne konkrete saken må tillegges stor vekt. Konklusjon

4 Jeg anbefaler at nemnda viderefører sin linje også i denne saken, og kun anbefaler gjenoppbygging lik det arealet som rives ned. Dette begrunnes med Fampens svært viktige funksjon for villrein, sårbarheten, nærhet og faren for økt forstyrrelse og den store presedensvirkningen. En omdisponering av uthuset til badstue, dusj og forrom synes uvesentlig i forhold til villrein så lenge det ikke har status som soverom. Vurdering For å kunne dispensere fra arealplanen kreves det en grunngitt søknad. Det kan i tillegg settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjonen kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene de dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Videre står det i 19-2, 4. ledd; Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Eiendommen er en landbrukseiendom som ble opprettet i 1918, og hytta er oppført mest sannsynlig i samme år, senere tilbygget i Fritidseiendommen ligger i LNF-område ca 1,5 km fra nærmeste regulerte hytteområde. Omsøkt utvidelse av bruksarealet måler seg til 16 m2. Totalt etter omsøkt utvidelse vil bruksareal på eiendommen måle seg til 99 m2. Rådmannen vurderer utvidelsen til å være i tråd med bestemmelsene for LNF. Tiltaket anses ikke å være en vesentlig utvidelse. I Regionalplan Rondane-Sølnkletten, sone 1, er det åpnet for at det kan vurderes tilbygg, uthus og anneks på eksisterende godkjente fritidseiendommer utenfor regulerte felt. Søknader behandles som dispensasjon uansett størrelse på tiltaket, og det må foretas en konkret vurdering av hva som kan tillates innenfor rammen ut fra hensyn til villrein, bebyggelsens synbarhet, beliggenhet (snauskog/fjellskog), terreng, nærhet til vann og vassdrag og tilpasning til omkringliggende bebyggelse. I denne saken har høringsinstansene vurdert tiltaket ulikt. Fylkeskommunen mener tiltaket er i tråd med bestemmelsene for området, mens Fylkesmannen og villreinnemda mener det motsatte. Høringsinstansene er i oversendelsesbrev feilaktig blitt opplyst at bruksarealet utvides med 19 m2, etter ny kontrollmåling er bruksarealet justert til 16 m2. Dette til orientering. Stor-Elvdal kommune er en langstrakt kommune med et areal på 2165,79 km2. Den største konsentrerte hyttebebyggelsen ligger langs Vinjeveien ved Tryvang. Dette er det eneste område i kommunen som er avsatt som utviklingssone 3, med langstrakt grense til nasjonalt villreinområde. Området er avsatt med bakgrunn i at det har stor samfunnsmessig betydning, samtidig som deler av den er biologisk leveområde for villrein. Omsøkt eiendom ligger nært tilknyttet dette området. Hyttefolket i dette regulerte området kanaliseres forbi søkers hytte i barmarksesongen. Vinterstid kanaliseres hyttefolket inn i område via en skiløype ca. 1 km sør-øst fra søkers hytte, skiløypa er en rundløype som går ca. 3,3 km inn i nasjonalt villreinområde. Rådmannen anser det slik at omsøkt tiltak vil ha marginal påvirkning på villreinhensynet sammenliknet med utviklingspotensialet i det nært tilknyttede regulerte området. Rådmannen mener at hvis det skal kunne vurderes å gi tillatelse som tilbygg, uthus og anneks så bør det være i områder hvor det er konsentrert bebyggelse, eller i områder som ligger i nær tilknytting til regulerte hytteområder. Dette vil også begrense en eventuell presedens betraktelig. I dette tilfelle

5 dreier det seg om en mindre utvidelse av en hytte som har et begrenset arealomfang i utgangspunktet. Samlet bruksareal etter utvidelsen vil være under 100 m2, innenfor dette arealet er også naustet som er direkte knyttet til utmarksressursene på eiendommen. Riving av hytter fra tidlig 1900 versus. bevaring av kulturmiljø og landskap. Rådmannen viser til Villreinnemdas og Fylkesmannens uttalelser der de mener at riving og gjenoppføring av tilsvarende beboelsesareal er det i tråd med planen. De hyttene som er oppført utenfor regulerte felt, er mest sannsynlig oppført første halvdel av 1900 tallet. Kulturvernfaglig myndighet uttaler at disse hyttene er sjeldne og derfor et interessant kulturminne fra nyere tid. Er det beboelsesarealet som gir oss informasjon om hvor mange hytta er tilrettelagt for? Innen hyttebransjen er det utviklet mange kreative løsninger for å få best mulige seg så vil det være i tråd med planen å rive disse hyttene for så å sette opp nye funksjonelle hytter. Rådmannen vil dermed utfordre politikerne til å mene noe om hva vi kan tillate med disse gamle primitive hyttene fra tidlig 1900-tallet. Hva er det vi ønsker å tillate med disse gamle hyttene som ble plassert i våre fjellområder lenge før byggeforskrifter, reguleringsplaner, regionalplaner ble vedtatt? I omsøkt tilfelle ønsker søker å rive tilbygget, oppført 1964, ta vare på den eldste delen av hytta samt oppføre nytt tilbygg som er arkitektonisk tilpasset den eldste delen. Søker kunne ha valgt å rive hele hytta og satt opp en helt ny moderne og brukervennlig hytte innenfor samme bruksareal, dette hadde vært i tråd med planen. Omsøkt tiltak er i høyeste grad også moderne og mer brukervennlig, men her blir i tillegg det gamle bevart. Rådmannen mener at i tillegg til villreinhensyn så har man også et ansvar for å ta vare på de gamle hyttene som kulturminner. Ved å tillate en mindre utvidelse kan man unngå at disse går tapt og blir erstattet med nye moderne hytter, der det kan tilrettelegges for mange flere soveplasser, samt øke standarden betraktelig. Noe som igjen fører til økt bruk av hytta og området. Rådmannen mener det er uheldig å være så restriktive til arealutvidelse, at hytteeierne tvinges til drastiske tiltak som riving framfor ivaretakelse av eldre hytter. Det er ikke snakk om å sette opp en ny hytte i et uberørt område. Det er snakk om sette opp et tilbygg til en hytte som allerede er der og som er viktig å ta vare på. Rådmannen mener med dette at både med tanke på villreinhensyn og historien disse hyttene forteller, så er det bedre å tillate en mindre utvidelse av boarealet enn å risikere at disse hyttene blir erstattet med nye. Vil saken kunne skape presedens? Ja, en kan påregne mindre tilsvarende utbygginger innenfor eksisterende fritidseiendommer som ligger i nær tilknytning til større regulerte hytteområder. Rådmannen vil presisere at i denne saken har fylkeskommunen uttalt seg positivt til tiltaket. Fylkeskommunen er i tillegg til høringsinstans også planeier og det vil derfor være naturlig for rådmannen å vektlegge denne uttalelsen. Omsøkte endringer av uthuset er ingen bruksendring, da det fortsatt vil være et uthus. Søknaden behandles som en mindre fasadeendring. Fasadeendringen vil ikke påvirke villreinen, og anses dermed å være i tråd med regionalplanen. Naturmangfoldlovens 8-12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Dette omfatter alle beslutninger som berører naturmangfold etter plan- og bygningsloven, sektorlover og naturmangfoldloven. 8. (kunnskapsgrunnlaget) Eiendommen er sjekket opp mot ulike registre; Naturbase, Villreinbase, Miljøstatus og Kilden. Eiendommen ligger innenfor leveområdet og barmarksbeite for villrein iht. naturbase. Uthus anses

6 ikke å ha innvirkning på villreinen, tiltaket vil ikke berøre naturmangfoldet i nevneverdig grad. Kunnskapsgrunnlaget med hensyn på villreinens leveområder anses å være tilstrekkelig. 9. (føre-var-prinsippet) Ikke relevant da kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig for å treffe en beslutning. 10. (økosystemtilnærming og samlet belastning) Tiltaket vil ikke medføre en økning i den samlede belastningen på økosystemet. Området har en relativt liten samling hytter begrenset til 4 hytter og 3 fiskebuer. En kan påregne mindre utbygginger innenfor de eksisterende fritidseiendommene, men den samlede belastningen vil fortsatt anses som liten. 11. (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver) Anses ikke som relevant. 12. (miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder) Anses ikke som relevant. Konklusjon Det er ingen åpenbare ulemper med å gi dispensasjon, siden tiltaket er av et begrenset omfang som ikke vil medføre vesentlig økt ferdsel utover eksisterende situasjon. Fordelene vil være at fritidseiendommen blir mer egnet for formålet, som stort sett er søkers fordeler. I tillegg blir den eldste delen av hytta ivaretatt, en bygning som anses som et viktig kulturminne. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres ifra, blir ikke vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon.