Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 22.05.2012 31529/2012 2010/3605 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/82 Komite for plan, næring og miljø 22.11.2012 12/209 Bystyret 13.12.2012 Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for del av Valle Sammendrag Saken gjelder sluttbehandling av detaljreguleringsplan for del av Valle. Arealet ligger sør for riksveg 80 og grenser til sjø i sør, til eksisterende bolig- og gårdsbebyggelse i vest og i nord og til grøntareal i øst. Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av to bolighus, adkomstvei, lekeplass, adkomstbrygge og areal for to naust. Forslagstiller er Norconsult på vegne av private tiltakshavere. Planprosessen har vist at det knytter seg utfordringer til adkomstveien, da denne har bratt stigningsforhold og ligger delvis på privat eiendom. Tiltakshaver har, etter offentlig ettersyn, justert terrengprofil for veien og fremforhandlet avtale som sikrer veirett og vedlikehold. Byplankontoret vurderer totalt sette at de løsninger planen legger opp til er akseptable og at planen bør godkjennes. Kartutsnittet viser planstatus i kommuneplanens arealdel i kombinasjon med flyfoto og planområdets beliggenhet ved Åsen Kvalvåg, område Valle, sør for Riksveg 80.
Saksopplysninger Bakgrunn Norconsult har på vegne av Ivar Andre Simonsen og Ingvild og Ståle Limstrand fremmet et privat forslag til detaljregulering for hele eller deler av følgende gnr. 58 bnr. 1, 67, 69, 81 og 111. Hensikten med planen er å regulere areal for to nye boliger, lekeareal, adkomstvei og to naust. Planstatus Planområdet grenser opp til bebyggelsesplan for Valle i vest og til reguleringsplan for gang- /sykkelveg langs riksveg 80 mellom Åsen og Kvalvåg i nord. Planområdet ligger innenfor en sone som i kommuneplanen er satt av til framtidig boligområde. Planforslaget Planforslaget dekker et areal på i alt 10, 3 dekar og ligger sør for Riksveg 80. Området grenser til sjø i sør, til eksisterende bebyggelse i nord og vest og til dyrka jord/grøntareal i øst. Sør i planområdet ligger det en eksisterende våg med naustbebyggelse, den østlige delen av planområdet omfatter en kolle med busker og trevegetasjon. I planforslaget er det lagt til rette for å forlenge eksisterende tilkomstveg fra riksvegen og fram til boligtomtene. Det er satt av areal til en bolig i nordvest (B1) og til en bolig i øst (B2). Den nordlige delen av B1 er avmerket med egen båndleggingssone etter lov om kulturminnevern. Sentralt i planområdet er det også satt av areal til felles lekeareal. Innenfor boligarealene i planen er det satt en utnyttelsesgrad på BYA 25%, maksimal gesimshøyde er satt til 8m og mønehøyden er satt til 9 m over gjennomsnittlig planert terreng. I område B1 er maksimal mønehøyde satt til kote + 16m og i område B2 er maksimal mønehøyde satt til kote +21m. Strandsonen innenfor planområdet er i all hovedsak satt av til landbruk-, natur- og friluftsområde, reindrift (LNFRF), med unntak for eksisterende naustområde og areal for oppføring av to nye naust. Det er også satt av areal til et mindre bryggeanlegg sørøst i planområdet for av- og påstigning. Innenfor område UN1 UN3 er det lagt til rette for gjenoppbygging av eksisterende naust, samt etablering av to nye naust. Mønehøyden for nye naust skal være på maksimalt 4,5 m målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal BYA er satt til 40m² og maksimal bredde er satt til 5m. Naust skal ha ren takvinkel på mellom 30 35 grader og bygningene skal ikke ha vinduer eller være innredet for overnatting. Planprosess Oppstart Oppstart av dette planarbeidet ble annonsert i avisa Nordland 28.05.11 og ved brev datert 25.05.11 til eiere av eiendommer i og ved planområdet, offentlige myndigheter og interessegrupper. Videre ble det avholdt møter med berørte grunneiere. Det kom inn 10 kommentarer til oppstartsmeldingen; 5 fra berørte grunneiere og 5 fra statlige-, og regionale myndigheter samt Universitetet i Nordland og Nordlandsnett. Merknadene fra berørte grunneiere var hovedsakelig knyttet til ivaretakelse av felles adkomstvei og tilkomst til eksisterende boliger, tilkomst til kommunalt pumpehus og strandsone og byggehøyder for ny bebyggelse. I merknadene var det også lagt vekt på at strandsona måtte være åpen for allmenn ferdsel. I merknadene fra Statens Vegvesen blir det opplyst at eksisterende adkomstvei kan benyttes dersom denne blir opprustet i samsvar med trafikkbelastningen. Dersom det i framtiden blir fremmet
søknader om flere boliger i området må krav til utbedring av krysset ved RV 80 med fysisk kanalisering oppfylles. Nordland fylkeskommune opplyser at allmennhetens interesser i strandsona må ivaretas, videre må følgende tema ivaretas; universell utforming, barn- og unge sine interesser, naturmangfoldsloven, estetiske hensyn, krav til medvirkning og alternative energilkilder bør vurderes. Avslutningsvis ble det opplyst at det er et automatisk freda kulturminne delvis innenfor planområdet og et verneverdig gårdsanlegg i nærheten av planområdet. Planarbeidet måtte ikke berøre automatisk freda kulturminne og hensynet til nyere tids kulturminner måtte ivaretas i planarbeidet. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden fra den 24.12.11 til den 13.02.12, og det kom inn i alt 13 merknader til planforslaget. Merknadene er oppsummert under: Jim Thomassen, gnr. 58 bnr. 69: Vei: Grunneier ønsker ikke at eksisterende vei blir utbedret slik som skissert i planforslaget, dette med bakgrunn i at veien delvis ligger på hans eiendom, ca 1,5 meter fra husveggen og under vegen ligger nye kloakkledninger. Dersom man skaver av toppen av veien vil dette kunne ødelegge rørledninger og grunnmuren på hans tomt. Planforslaget vil medføre økt trafikk på adkomstveien og ettersom veien er svært bratt vil dette føre til at biler som skal opp bakken vinterstid vil måtte holde høy fart. Dette er uheldig da vegen ligger 1,5 meter fra hans hus hvor det også er utgang fra hybelleilighet. Grunneier ønsker at veien flyttes slik at den stemmer med eiendomsgrensene i området og slik den var planlagt opprinnelig. Dette vil gjøre det mulig å senke veien og å lage forstøtningsmur mot hans eiendom. Boligtomt B1: I planforslaget er byggehøydene for tomt B1 fastsatt til kote + 16m. Grunneier forventer at ny bebyggelse på tomten ikke kommer høyere enn hans tomt og at dette blir fulgt opp i alle deler av byggeprosessen. Ny bolig på tomt B1 bør plasseres lengst mot nord på tomten. Grunneier ønsker at infrastruktur på vei skal være på plass før byggeprosessen starter på boligtomtene og at veien bare skal benyttes som adkomst til disse eiendommene. Dersom det i framtiden skal åpnes for mer bebyggelse i området må veien sperres med bom. Arnfinn Pedersen: Grunneier ber om at reguleringsplanen regulerer adkomst til gnr. 58 bnr. 74, samt naust med 58 bnr. 81. Utnyttelsesgraden på tomt B1 virker høy og grunneier ber om at denne reduseres slik at den samstemmer med omkringliggende bebyggelse på BYA maks 25%. Kai Davidsen og Elin Hammer, gnr. 58 bnr. 107. Grunneier ber om at utnyttelsesgraden for boligtomtene i planen reduseres slik at den stemmer med omkringliggende bebyggelse. Ønsker at hus m/gnr. 58 bnr. 67 flyttes så langs som mulig mot nord. Naust på UN1 er plassert på deres eiendomsgrense ønsker at denne plasseringen blir justert. Arve Pedersen, gnr. 58 bnr. 49 Har merknader til at det godkjennes en reguleringsplan for to boligtomter uten at hele området blir regulert samlet. Grunneier ønsker også at det blir bygd en forstøtningsmur mot hans eiendom og at det blir stilt estetiske krav til utforming av adkomstvei. Grunneier ønsker at høyden på ny bolig på B2 gnr. 58 bnr. 74 ikke overstiger de flate delene av sin eiendom, samt at det satt rekkefølgekrav om at infrastruktur (vei) blir fullført før bygging av bolig blir igangsatt. Ønsker at adkomstveien bare skal brukes som tilkomst til bolig; B1 og B2 med hver sin enebolig. Dersom det i framtiden blir snakk om videre utbygging i området, må denne veien sperres med bom.
Ellen Belsom, gnr. 58 bnr. 100, brev datert 24.01.12. Grunneier mener at krav til medvirkning ikke er fulgt, dette ved at hun ikke har blitt innkalt til fellesmøte med grunneierne den 03.02.11 og den 19.10.11. Grunneier mener også at hennes eiendom har blitt tatt ut av planen uten at hun har blitt informert. Hun har et ferdig planutkast, som etter avtale, skulle kobles sammen med hovedplanen. Grunneier har tidligere fått innvilget søknad av Statens Vegvesen om avkjørsel for ny bolig fra hennes eiendom. Dersom Statens Vegvesen setter en maksgrense på kun to nye boliger i området mener hun at hun ligger først i løypa. Ellen Belsom, gnr. 58 bnr. 100, brev datert 12.02.12. Grunneier opplyser at hun siden 2008 har jobbet med å kunne oppføre en kårbolig på hennes eiendom, denne boligen skal ikke fradeles hovedeiendommen. Ny bolig kan få adkomst fra gangog sykkelveien på 3 ulike steder. Planutvalget åpnet i 2009 for godkjenning av utbyggingsplanene forutsatt at det kunne legges fram en plan for et større område, hun var derfor positivt innstilt til planforslaget som nå har vært på høring. Hun ber om at hennes eiendom skal inngå i planen og opplyser for øvrig at det nye boligområdet ligger innenfor 100 metersbeltet. 5 vedlegg til merknadsbrevet fra Ellen Belsom: Brev fra STV der det blir opplyst at de ikke er kritisk til ny avkjørsel forutsatt at området inngår i en reguleringsplan. Diverse e-postkorrespondanse mellom grunneier og tiltakshaver for planarbeidet vedrørende veiløsninger og påkobling/innlemming av hennes eiendom i ny plan. Kopi av merknad til varsel om oppstart av planarbeidet, datert 22.06.11, der grunneier opplyser at hun ønsker at deler av hennes eiendom innlemmes i planarbeidet. Kopi av brev til Bodø kommune, datert 24.01.12, (se over). Kartutsnitt over mulige veiløsninger over hennes eiendom (kårbolig). Kommunalteknisk kontor: Adkomstvei (KV1) er i forslag til detaljplan regulert som offentlig vei fra gang-/sykkelvei ned i reguleringsområdet. Adkomstvei er tidligere medtatt i reguleringsplan for gang-/sykkelvei langs Rv 80 mellom Åsen og Kvalvåg. I denne reguleringsplanen er veien regulert som privat fellesadkomst (F6) for gnr/bnr 58/1, 58/67, 58/81, 58/74 og kommunalteknisk anlegg K3. Slik adkomstvei (KV1) er regulert og planlagt tilfredsstiller den ikke kravene til offentlig vei. Dette gjelder særlig i forhold til regulert bredde og planlagt stigningsforhold. Selve veibanen er regulert med 3 meter bredde. Reguleringsbredde for selve veibanen bør være minimum 4,5 meter. Lengdeprofil viser at deler av veien er planlagt med stigning over 20 %. Statens vegvesens Håndbok 017 Veg- og gateutforming anbefaler at stigning for adkomstveier til boliger ikke bør være over 8 %. Slik veien er regulert og planlagt vil den ikke kunne overtas til drift og vedlikehold av Bodø kommune. Det er etablert vann- og avløpsnett langs adkomstvei, samt spillvann på sørsiden av B2. Regulerte eiendommer vil kunne tilknyttes offentlig nett. Helse og Miljøtilsyn Salten, 06.01.12. Miljøtilsynet har merknader til at støy ikke er omtalt i plandokumentasjonen og viser til at boligområdet ligger nært opp til riksvegen og muligens innenfor gul støysone, jfr. T 1442. Det forutsettes at en i det videre planarbeidet tar hensyn til støy og at det ev. stilles krav om støyskjerming av stille rom og uteareal.
Nordland fylkeskommune, 20.02.12 Fylkeskommunen vurderer at bestemmelsene til planen må endres slik at lekeplassen blir ferdigstilt før ferdigattest for boligene kan gis. Videre blir det opplyst at fylkeskommunen ser det som viktig at den verneverdige gårdsbebyggelsen på gnr. 58 bnr. 100 får beholde tilstrekkelig med «luft» rundt seg. Med bakgrunn i at området har store kulturmiljø- og kulturlandskapsverdier er det ikke ønskelig med en sterk fortetting i området. Disse partene hadde ikke merknader til planforslaget: Statens Vegvesen, datert 12.01.12. Sametinget, datert 09.01.12 Bodø kommune, grunnseksjonen Kystverket, datert 03.01.12 Bodø kommune, Geodatakontoret. Vurderinger Adkomstvei Planområdet ligger innenfor en sone som i kommuneplanen er satt av til framtidig boligbebyggelse med krav om felles planlegging, jfr. bestemmelser gitt til kommuneplanen 2.1.9. Tiltakshaver har prøvd å få med flere deltakere i planprosessen, men dette viste seg vanskelig å fremme en plan for et større område og planområdet har derfor blitt redusert i omfang. Vi vurderer dette i utgangspunktet som uheldig da en felles plan for et større område ville kunne gitt en bedre løsning for avkjøring til riksvegen. Terrengforhold, eksisterende bebyggelse og hensynet til kulturminneinteressene gjør det imidlertid vanskelig med en veiløsning mot vest. Statens Vegvesen har i sin uttalelse ved planoppstart godkjent at eksisterende adkomstvei kan benyttes dersom denne blir opprustet i samsvar med trafikkbelastningen. Etter byplankontorets vurdering er den løsning som nå er vist i planforslaget akseptabel. Det har kommet inn flere merknader knyttet til utformingen av adkomstveien, der det blant annet har blitt opplyst at tilkomstvegen er bratt og at det må gjennomføres tiltak for å redusere stigningsforholdet. Det har også kommet inn merknader knyttet til eiendomsforhold og rettigheter til adkomstveien, samt fare for at utbedringstiltak på veien vil medføre skade på hus og kommunaltekniske anlegg. Tiltakshaver har, etter offentlig ettersyn, fremforhandlet avtale om veirett, samt utarbeidet et revidert terrengprofil for veien som viser reduserte stigningsforhold. Byplankontoret vurderer at det tiltak som skal gjennomføres med å senke adkomstvegen i topp- punktet og fylle på masser i bunn, vil redusere stigningsforholdet og gjøre vegen mer framkommelig. Tiltakshaver har også utarbeidet en avtale som sikrer veirett til boligområdene i planen. Boligområdene i planen Det har kommet inn flere merknader fra berørte naboer med krav om at det må settes høydebegrensninger for ny boligbebyggelse og at utnyttelsesgraden må reduseres. Det er også ønskelig at det innarbeides rekkefølgebestemmelser om at adkomstveien må være opparbeidet før nye boliger kan bygges og at veien bare skal benyttes til de to regulerte boligeiendommene. I planbestemmelsene er det fastlagt at mønehøyden innenfor område B1 er kote +16 m, dette samsvarer med bakkenivå for bakenforliggende bebyggelse. Byplankontoret vurderer at dette vil medføre at bakenforliggende bebyggelse ikke vil tape utsikt som følge av utbygging på tomten. I område B2 er maks mønehøyde satt til kote +21 m.o.h., og dette er ca. 3 meter høyere en de flate partiene på gnr. 58 bnr. 49. Byplankontoret vurderer at de negative konsekvensene av ny boligbebyggelse på tomten, som følge av tapt utsikt, vil være begrenset.
Når det gjelder de resterende merknadene til planforslaget, knyttet til utnyttelsesgrad og rekkefølgebestemmelser så er dette innarbeidet i planbestemmelsene. Adkomst til gnr. 58 bnr. 74 er også vist i planforslaget. Strandsone Det har under offentlig ettersyn kommet inn merknader knyttet til naustformålet UN1 i planen og at dette må justeres i samsvar med eiendomsgrensene. Byplankontoret vurderer at denne merknaden er imøtekommet i nytt revidert plankart da byggegrensene er justert slik at ny bebyggelse ikke skal komme nærmere en 4m fra nabogrense. Medvirkning og krav om utvidet planområde Grunneier med gnr. 58 bnr. 100 mener at krav til medvirkning ikke er fulgt, dette ved at hun ikke har blitt innkalt til fellesmøte med grunneierne og at hennes eiendom har blitt tatt ut av planen uten at hun har blitt informert. Byplankontoret vurderer at krav til medvirkning er fulgt i denne saken og vil opplyse om at allmøter i forbindelse med dette planarbeidet var arrangert for å diskutere veiløsningen. Ettersom grunneier med gnr. 58 bnr. 100 ikke grenser til tilkomstveien ble hun ikke invitert til møtene. Byplankontoret vurderer forhold knyttet til grunneier sitt ønske om å delta i planprosessen som privatrettslig og vil ikke bli kommentere dette ytterligere i denne saksutredningen. Støy Helse og Miljøtilsynet Salten hevder i sin uttalelse at støy ikke er omtalt i plandokumentasjonen. Byplankontoret finner at dette ikke er korrekt da støy er omtalt i eget kapittel (kap. 4.16) i planbeskrivelsen. Her framgår det at adkomstveien ligger innenfor gul støysone og at boligområdene i planen ligger betydelig under verdier som utløser krav om tiltak mot trafikkstøy. Barn og unge Nordland fylkeskommune ønsker at bestemmelsene til planen blir endret slik at lekeplassen blir ferdigstilt før ferdigattest for boligene kan gis. Byplankontoret vurderer at dette er et urimelig krav da planen legger til rette for en moderat fortetting med to eneboliger i et område med store grøntareal. Byplankontoret vurderer at bestemmelsene ivaretar behovet for etablering av lekeplass på en akseptabel måte. Naturmangfoldsloven 8 (kunnskapsgrunnlaget) Som en del av denne planprosessen er det innhentet informasjon om naturverdier gjennom Direktoratet for Naturforvaltning (DN) sin nettside - naturbasen. I denne basen er det opplyst at det finnes et hekkeområde for sjøfugl i området rundt Storskjæret Sandskjeret. Vi vurderer at det kunnskapsgrunnlaget som er innhentet i forbindelse med dette planarbeidet er tilstrekkelig. 9 (føre-var prinsippet) I planbeskrivelsen er det gjort rede for naturverdiene i og ved planområdet. Grøntområde mot sjø (funksjonell strandsonen) er i all hovedsak avsatt til LNFR område med prioritet for friluftsinteresser. Dette med unntak for eksisterende naustområde hvor det er åpnet for en moderat fortetting og reetablering av naustbebyggelse. Det er videre lagt til rette for etablering av en tilkomstbrygge sør i planområdet. Tilkomstbryggen ligger innenfor den sone som er avmerket som yngleområde/hekkelokalitet i DN sin naturdatabase og i rapport for viltkartlegging.
Byplankontoret vurderer at konfliktgraden, ved etablering av tilkomstbrygge, vil være lav ettersom tilkomstbryggen kun skal benyttes til av- og påstigning og ettersom bryggen ikke skal brukes til permanent oppankring av båter. 10, 11 og 12(økosystemtilnærming, kostnader ved miljøforringelse og miljøforsvarlige teknikker) Vi vurderer at den samlede belastningen for planområdet vil være moderat og at det ikke er aktuelt å gjennomføre tiltak for å hindre eller begrense skade eller å sette krav til materialbruk eller driftsformer. Konklusjon og anbefaling Justert planforslag legger til rette for en moderat fortetting med to eneboliger, adkomstvei og naust. Planforslaget ivaretar også hensyn til ferdsel i strandsonen ved at store deler av strandsonen er satt av til LNFRF (friluftsformål) og ved at eksisterende naustområder er definert med klare rammer for framtidig utvikling. Byplankontoret vurderer videre at planforslaget på en god måte ivaretar hensynet til automatisk freda kulturminner og verneverdig bebyggelse i/ved planområdet. Vurderingen etter Naturmangfoldsloven viser også at den samlede belastningen for naturmangfoldet vil være moderat og at det ikke er aktuelt gjennomføring av tiltak for å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet. Planprosessen har vist at det har knyttet seg størst utfordringer til adkomstveien, da denne er bratt og ligger delvis på privat eiendom. Tiltakshaver har imidlertid justert planforslaget når det gjelder stigningsforhold og krav til utforming, samt utarbeidet en avtale som sikrer veirett og vedlikehold av adkomstvei over privat eiendom. Byplankontoret anbefaler med dette at planen vedtas. Forslag til innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12,1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplanen for Valle, slik det framgår av plankart, plan ID 2526, datert 15.08.2012, med tilhørende planbeskrivelse datert 24.11.2011 og planbestemmelser datert 15.08.2012. Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den 22.11.2012: Votering Innstilling enstemmig tiltrådt. Innstilling fra komite for plan, næring og miljø Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12,1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplanen for Valle, slik det framgår av plankart, plan ID 2526, datert 15.08.2012, med tilhørende planbeskrivelse datert 24.11.2011 og planbestemmelser datert 15.08.2012.
Bystyrets behandling i møte den 13.12.2012: Ellen Belsom (UAVH) ble erklært inhabil og fratrådte. Votering Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12,1. ledd, vedtar Bodø bystyre detaljreguleringsplanen for Valle, slik det framgår av plankart, plan ID 2526, datert 15.08.2012, med tilhørende planbeskrivelse datert 24.11.2011 og planbestemmelser datert 15.08.2012. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Kjetil Christensen Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Planbeskrivelse 2 Plankart 3 Planbestemmelser 4 Veiprofil 5 Oppsummering av merknader 6 Avtale om veirett Utrykte vedlegg: <skal fylles ut><vennligst ikke slett noe etter denne linjen>