Side 1 av 8 Arkivsak: 09/3556-3 SAMLET SAKSFRAMSTILLING BEBYGGELSESPLAN FOR KLUKSTUEN. OMRÅDE B1 /B2SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Per Johansen Arkiv: Saksnr.: Utvalg Møtedato 215/09 HAMAR FORMANNSKAP 11.11.2009 Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den 11.11.2009 sak 215/09 Vedtak: Med hjemmel i 28-2 i plan- og bygningslov gjeldende fram til 30.06.09, vedtar formannskapet, som det faste utvalg for plansaker, bebyggelsesplan med bestemmelser for Felt B 1 og B2 på Klukstuen. Plankart og bestemmelser er sist datert 22.10.09. Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Med hjemmel i 28-2 i plan- og bygningslov gjeldende fram til 30.06.09, vedtar formannskapet, som det faste utvalg for plansaker, bebyggelsesplan med bestemmelser for Felt B 1 og B2 på Klukstuen. Plankart og bestemmelser er sist datert 22.10.09. Utredning: VEDLEGG: Oversiktskart Plankart Planbestemmelser Melding om delegert vedtak, datert 05.07.07 Brev fra Hamar og Omegn Boligbyggelag, datert 04.11.08 Kart som viser utbygde områder Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for området, vedtatt 02.06.99 FAKTA: Plansituasjon / Tidligere behandling: Reguleringsplan for Klukstuen er vedtatt i kommunestyret 02.06.99 og hjemler bl.a utbygging av et større boligområde syd for det nybygde sykehjemmet. Reguleringsplanen omfatter bl.a. områdene B1 og B2 som det nå legges fram bebyggelsesplan for. Krav om bebyggelsesplan er nedfelt i reguleringsplanen, og slik plan må være godkjent før det kan foretas utbygging. Kravet gjelder i utgangspunktet bare for område B1.
Side 2 av 8 Det er tidligere lagt fram bebyggelsesplan for området til behandling, og formannskapet vedtok allerede i 2004 bebyggelsesplan for den vestre del av området, og denne delen er nå utbygget. Formannskapet valgte å dele planområdet i to deler fordi adkomstspørsmålet for område B2, i den østre halvdelen av planområdet, ikke var tilstrekkelig avklaret. En samlet plan for områdene B1 og B2 ble på nytt lagt ut på høring i juli 2007, etter delegert fullmakt til plansjefen. De enkelte områdene i bebyggelsesplanen har fått nye betegnelser, og boligområdene er nummerert fra B1 B11, med tillegg for boligformål også i område B/F, evt. i kombinasjon med forretning. Sluttbehandling av bebyggelsesplanen er så langt stilt i bero, bl.a. på grunn av noen uklarheter vedrørende utbygging av området lengst mot sydøst, på nordsiden av Olav Trygvasons gate, område B/F. Utbygger er HOBBL, og de har nå avgjort at det er ønskelig å opprettholde en regulering slik at det kan gis mulighet for en dagligvareforretning i denne bebyggelsen, slik det også var innarbeidet i planforslaget fra 2007. Med bakgrunn i sakens historikk, og med henvisning til at formannskapet tidligere har hatt en tilnærmet lik bebyggelsesplan til behandling, er det allerede gitt klarsignal for bygging på deler av området, selv om plankravet formelt enda ikke er oppfylt. For de områdene dette gjelder, er plansituasjonen uendret siden forrige behandling i 2004, og det er ikke innkommet merknader etter ny høring som så langt har gitt grunnlag for endring av plankartet. Bakgrunn for at saken fremmes Gjeldende reguleringsplan inneholder som nevnt ovenfor plankrav, og for en del av planområdet er kravet ikke oppfylt. Planforslaget som nå legges fram til sluttbehandling, omfatter foruten de opprinnelige områdene B1 og B2, også noe areal på sydsiden av Olav Trygvasons gate. Dette som følge av en oppstramming av framtidig gateløp for Olav Trygvasons gate, og hvor noe regulert vegareal dermed kan tilfalle tilstøtende boligeiendommer. Det opprinnelige område B2 er allerede utbygget, men siden regulert adkomst nå er endelig avklaret, og dermed endret i forhold til opprinnelig plan, omfatter bebyggelsesplanen også dette området. Området er nå betegnet B10, B11 og Fp2. Avklaringen medfører endring i forhold til gjeldende plan. Området er allerede utbygget og planvedtaket får ikke vesentlige konsekvenser for bebyggelsen. Innkomne merknader Et tilnærmet identisk planforslag ble som nevnt foran lagt ut på høring i juli 2007. Følgende merknader ble den gang innsendt, og disse skal kommenteres og vurderes nå: Brev datert 18.07.07 fra Eidsiva nettforvaltning. I merknaden bes det om at utbygger tar kontakt i god tid før tilknytning av ny bebyggelse, slik at planlegging kan starte i god tid. Videre er det ønskelig at eksisterende kabler i størst mulig grad ikke berøres ved graving. Utbygger vil være ansvarlig for kostnader vedr. ev flytting / skader. Brev datert 10.08.07 fra advokat Pål Johnsrud, på vegne av Tuva og Geir Kjeldstadli, Stafsbergvegen 86. Advokat Johnsrud kommenterer at planen viser en framtidig adkomst til eiendommen mot vest, og at dette vil føre til store ulemper på eiendommen ved at mye hageareal vil bli
Side 3 av 8 omdisponert til kjøreareal. Det vises til tidligere inngått arbeidstillatelse i forbindelse med utbygging av gang/sykkelveg langs Stafsbergvegen, hvor bl.a. følgende er lagt til grunn for arbeidstillatelsen: Når det gjelder spørsmål om endret adkomst til eiendommen, arbeides det med sikte på en framtidig løsning med adkomst til Olav Trygvasons gate. Det bes om at denne forutsetningen blir videreført og at planforslaget tar tilsvarende hensyn. Brev datert 14.08.07 fra Fylkesmannen i Hedmark. Fylkesmannen påpeker enkelte formelle forhold i bestemmelser og plankart, og ber om at dette omarbeides i det planmateriale som legges fram for endelig vedtak. Det anbefales også at det gjennomføres forebyggende tiltak i forhold til radon i nybygg. Brev datert 17.08.07 fra styret i Klukhagan Borettslag, v/ Astrid Hagen. Klukhagan Borettslag har vurdert tilsendt planutkast, og kan gi sin støtte til at det kan etableres forretning i B/F området, med den følge at Olav Trygvasons gate åpnes for gjennomkjøring. Dette vil medføre øket støybelastning, og borettslaget forutsetter derfor at det oppføres støyskjerming /fartsdumper / redusert fartsgrense, og dernest gangfelt i Stafsbergvegen, i forlengelsen av Sollivegen. Utbygging må ikke gå utover gjesteparkering, Det må tas hensyn til adkomst for store biler / utrykningskjøretøy, og det er heller ikke ønskelig med gang/sykkelveg inne på privat eiendom. Brev datert 28.08.07 fra Fride Kristiansen / Andreas Wallinder, Stafsbergvegen 96B. I merknaden påpekes at det i følge bebyggelsesplanen planen skal opparbeides et friområde, hvor det kan legges til rette for en ballplass. Med bakgrunn i forventet støy og bråk fra denne, bes det om at ballplassen legges til et sted som ikke grenser inn til privat eiendom. Brev datert 30.08.07 fra Hedmark Fylkeskommune, Fylkesdirektøren. Fylkesdirektøren har ikke vesentlige innvendinger til planforslaget, men bemerker likevel enkelte forhold. Den tidligere omstridte adkomst til områdene B10 og B11 er nå innarbeidet i planforslaget. Løsningen er ikke optimal i forhold til trafikksikkerhet, men Fylkesdirektøren finner likevel grunn til å akseptere løsningen. Det bemerkes videre at videreføring av Olav Trygvasons gate ikke er vist i kommuneplanen. En midlertidig adkomst til blokkområdet er opparbeidet fra Stafsbergvegen, og denne synes å være rasjonell. En mindre del av byggeområdet er tenkt benyttet til forretningsformål, ev. i kombinasjon med andre formål. Utenfor det kombinerte formålet er det avsatt areal til parkering for et ev. forretningsformål. Det bes vurdert å avsette deler av dette til felles grøntanlegg for boligdelen. Brev datert 03.09.07 fra Hamar-Regionen Fjernvarme A/S. Hamarregionen fjernvarme påpeker at det aktuelle prosjektet ligger innenfor gjeldende konsesjonsområde for fjernvarme. Selskapet har allerede fjernvarmerør i området, og det bes om at reguleringsbestemmelsene endres/utvides i samsvar med tilsvarende bestemmelser i kommuneplanen. Det bemerkes også at utbygger (HOBBL) allerede har vært i kontakt for avklaring av detaljer i forhold til ulike spesifikke detaljer vedr. utbyggingen. Brev datert 29.08.07 fra Statens vegvesen. Planforslaget omhandler bl.a områdene B10 og B11 (tidligere område B2), og Statens vegvesen mener fortsatt at adkomst til disse områdene bør skje til Olav Trygvasons gate, via det tilstøtende boligområdet. Når dette området nå er utbygget, synes det vanskelig å finne en
Side 4 av 8 fullgod løsning som kan bygge på dette prinsippsynet. Adkomstløsningen i planforslaget, som medfører direkte adkomst fra Stafsbergvegen, kan derfor aksepteres. Når det gjelder spørsmål om etablering av forretning, har vegvesenet ikke innvendinger til dette. Vegvesenet støtter forslaget om rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av Olav Trygvasons gate dersom det blir aktuelt med utbygging til forretningsformål. Henvisning til rundskriv vedr. støyskjerming, bes endret til T-1442. VURDERING: Formelle avklaringer: Forhold til offentlig høring Etter vedtak av bebyggelsesplan for en del av området i 2004, har utbyggingen skjedd gradvis, og det er som nevnt foran allerede godkjent ytterligere utbygging, utover hva som omfattes av formannskapets vedtak fra 2004. I forhold til plankravet er det gitt dispensasjon selv om enkelte byggeprosjekt har befunnet seg utenfor det areal som tidligere er planavklart. Alle aktuelle byggeprosjekter er imidlertid holdt innenfor den bebyggelsesplanen som ble lagt fram til behandling i 2004, og som da hadde vært på offentlig høring i forkant. Det var på det tidspunkt ikke innkommet merknader som eventuelt kunne ha ført til endringer i plankart og bestemmelser, dersom hele arealet var blitt omfattet av vedtaket om regulering i 2004. Det er uansett uheldig at sluttbehandlingen har dratt ut i tid. Dette skyldes i hovedsak usikkerhet i forhold til spørsmål om etablering av forretning i underetasjen i den siste blokka, i området B/F. Hamar og Omegn Boligbyggelag (HOBBL) har nå gitt melding om at det er ønskelig å opprettholde mulighet for en slik virksomhet, selv om dette ikke er aktuelt akkurat nå. HOBBL`s beslutning er dokumentert i brev datert 04.11.08. HOBBL bekrefter her et ønske om regulering til kombinert formål, B/F. I HOBBL`s brev slås det for øvrig fast at videreføring av Olav Trygvasons gate vil være en oppgave for det offentlige. Dette skyldes spesielt hensyn til egne, store kostnader i forhold til opparbeidelse av parkeringsarealer, noe som i dette tilfellet må være i form av parkeringskjeller. Dersom kostnader for opparbeidelse av Olav Trygvasons gate kommer i tillegg, vil leilighetene bli for kostbare, etter HOBBL`s sitt syn. HOBBL`s brev vedlegges som trykket bilag. Et annet uavklart moment i 2007 var adkomst til det opprinnelige området B2, i foreliggende planforslag merket B10, B11 og Fp2. Vegvesenets merknad bekrefter godkjennelse av den viste adkomstløsningen, som for øvrig også er sammenfallende med framlagt forslag i 2007, og som således har vært utlagt til offentlig ettersyn, i likhet med mulighet for framtidig forretningsdrift i området B/F. Planforslaget kan dermed legges fram for sluttbehandling i formannskapet, uten ytterligere høring. Forhold til ulike planlover: Opprinnelig bebyggelsesplan ble, som nevnt tidligere, framlagt allerede i 2004, hvor det ble gjort vedtak om bebyggelsesplan for en del av området. Utbygger hadde valgt å presentere et svært detaljert plankart, som var ment å være godt tilpasset planlagt bebyggelse. I juli 2007 gjorde plansjefen vedtak om å legge plandokumentene ut til nytt offentlig ettersyn, etter at det var framlagt forslag til endringer i det resterende området. Området B/F ble da foreslått regulert til kombinert formål.
Side 5 av 8 I perioden 2004-2007 var utbyggingen kommet godt i gang, og det viste seg naturlig å la plankartet omfatte hele utbyggingsområdet, også den delen som var omfattet av vedtaket fra 2004, om bebyggelsesplan for en del av området. Dette på grunn av noen mindre endringer i bebyggelsen, som hadde vist seg å være nødvendig å foreta underveis i byggeperioden. Et nytt plankart for hele området ville gi et mest mulig korrekt kartgrunnlag, og dernest skape god oversikt. Det var naturlig å benytte mest mulig av tidligere innhold fra plankartet, også uttrykksmåte for maksimalt tillatt utbygging. 1. juli 2007 ble det imidlertid innført nye regler for angivelse av grad av utnytting, og Fylkesmannen har derfor påpekt at dette må rettes opp tilsvarende i foreliggende plankart og bestemmelser. Merknaden er av rent juridisk karakter, og vil uansett ikke få innvirkning på muligheten av å utnytte området. Hamar kommune vil påpeke at området i det alt vesentlige allerede er utbygget, og at det således egentlig ikke er spesielt interessant å oppgi noe maksimalt tillatt utbyggingspotensiale i plandokumentene. For de allerede oppførte blokkene ville det i så fall være korrekt å oppgi en verdi for BYA på 100%, sammen med maksimal gesimshøyde. For område B10 og B11 er forholdet noe annerledes. Her er utbyggingen foregått på grunnlag av planbestemmelser fra den opprinnelige reguleringsplanen, siden det ikke forelå plankrav. Områdene er maksimalt utnyttet, og de nye planbestemmelsene gir neppe grunnlag for ytterligere utbygging. I eget vedlegg til saken er de utbygde områdene vist med skraffur. Det er også lagt skraffur på områdene B7 og B8, idet det her foreligger rammetillatelse som er gitt med henvisning til foreliggende plangrunnlag. For det kombinerte formålet (B/F) synes det nødvendig å angi en maksimal utnyttelse, men bare så langt det gjelder utnytting til forretningsformål. For ordens skyld oppgis derfor i bestemmelsene et maksimalt tillatt BYA sammen med maksimalt tillatt gesimshøyde for et rent boligformål. For område B9 er det naturlig å oppgi utbyggingspotensiale på vanlig måte. Dette gis i bestemmelsene. Hamar kommune mener at ovenstående bør være tilfredsstillende i forhold til Fylkesmannens merknad. Det legges betydelig vekt på at området i det alt vesentlige er utbygget, og at det foreligger rammetillatelse og konkrete planer for det resterende, og at alt dette forholder seg til de intensjoner som ligger i bebyggelsesplanen. Fylkesmannens uttalelse er heller ikke utformet som innsigelse, og rådmannen vil derfor anbefale at merknaden i begrenset grad følges opp, som beskrevet ovenfor. Forhold til kommuneplan: Fylkeskommunen har bemerket at gjennomføring av Olav Trygvasons gate ikke er i samsvar med kommuneplanen. Dette medfører ikke riktighet. Kommuneplanen viser bare eksisterende veger i området, og siden Olav Trygvasons gate heller ikke inngår i noe eksisterende eller framtidig hovedvegnettet, er den ikke spesifikt vist på kommuneplankartet. Framtidig gang/sykkelveg på den samme strekningen er imidlertid vist i kommunedelplan for veg og trafikk. Fylkeskommunen konstaterer samtidig at den gjennomførte, midlertidige løsning fungerer som en rasjonell trafikkløsning.
Side 6 av 8 Spørsmål om forlengelse av Olav Trygvasons gate har vært diskutert ved tidligere behandling av reguleringsplan og bebyggelsesplan. Gjeldende reguleringsplan viser gjennomføring fram til Stafsbergvegen, og dette er opprettholdt i planforslaget. På grunn av noe usikkerhet omkring spørsmålet i tidligere fase av planprosessen, samt uklare kostnadsspørsmål, er forlengelsen av Olav Trygvasons gate bare delvis gjennomført. Traseen følger foreliggende bebyggelsesplan, jfr. avtale med utbygger. Aktuell problemstilling her har vært usikkerhet om følgene av eventuelt uheldig gjennomkjøring i Olav Trygvasons gate for å unngå trafikken i Furnesvegen. Endelig avklaring om forlengelse av gata var ment å framkomme i kommunedelplan for veg og trafikk. Denne planen er nå vedtatt, men den inneholder ikke konkrete diskusjoner om temaet. Rådmannen har imidlertid tidligere, ved offentlig ettersyn i 2007, lagt til grunn at gammel reguleringsplan skal følges. Viktige hensyn her har ellers vært behov for en gjennomgående gate dersom det skal etableres forretning i området. Slik gjennomføring er sikret i bestemmelsene med rekkefølgekrav. Det er også av vesentlig betydning å få ordnede adkomstforhold i området, både for ny og eksisterende bebyggelse. Merknad fra beboerne i Klukstuen Borettslag v/astrid Hagen, konkluderer med aksept for etablering av forretning i området, og dermed også klarsignal for gjennomføring av Olav Trygvasons gate. Det stilles imidlertid en del betingelser. Dette dreier seg om støyskjerm, fartsbegrensende tiltak, og andre praktiske- og trafikksikkerhetsfremmende tiltak. Framtidig trafikk i Olav Trygvasons gate, som følge av videreføring mot Stafsbergvegen er ikke forventet å føre til trafikkstøy som vil kunne føre til krav om skjermingstiltak. Allerede ved regulering i 1999 var det forutsatt videreføring av gata, og all utbygging i området har hatt denne forutsetning å forholde seg til. Foreliggende bebyggelsesplan viderefører dette. Hamar kommune finner ikke grunnlag for å endre planforslaget slik at krav om støyskjerming blir en del av bebyggelsesplanen. Andre forhold som påpekes kan tas opp til vurdering, uavhengig av bebyggelsesplan og bestemmelser. Øvrige forhold: Videreføring av Olav Trygvasons gate, rekkefølgebestemmelser og kostnadsansvar: Bebyggelsesplanen forutsetter at gata skal bygges gjennomgående i forbindelse med etablering av forretning i området B/F. Dette er sikret med rekkefølgebestemmelser, så langt det gjelder utbygging til forretningsformål. HOBBL uttrykker generelt bekymring for hvilke kostnader et eventuelt krav om utbygging vil medføre for beboerne i den siste boligblokka, og de mener at slik utbygging bør være en kommunal oppgave. Det er ikke avsatt penger til slik utbygging i kommunale budsjetter, og rådmannen finner ikke grunn til å diskutere dette spørsmålet nærmere i denne saken, annet enn å vise til framtidige prioriteringer og budsjettdiskusjoner. I det tilfellet at forretning ikke vil bli etablert, inneholder planen ingen spesielle forutsetninger om utbygging. Plassering av friareal Merknad gjelder bruk og opparbeidelse av felles lekeplass Fl 1, og plasseringen av denne. Blant mange forutsetninger for utbygging av boligområder er avsetting av plass for egnede fellesarealer for lek og annet opphold. Slike plasser bør plasseres noenlunde sentralt og lett tilgjengelig. Samtidig er det ønskelig å utnytte områdene mest mulig fornuftig i forhold til innplassering av boliger, både internt og i forhold til omkringliggende bebyggelse.
Side 7 av 8 I forhold til den aktuelle planen, er inndeling av arealer og plassering av bebyggelse i realiteten avgjort på et tidligere stadium, og det foreligger ikke muligheter for annen plassering, slik Hamar kommune ser det. Krav til opparbeidelse skal ta hensyn til en fornuftig bruk av arealet i forhold til hensikten med lekeplassen. Det skal også nevnes at utbygger var bevisst på å unngå å plassere en høy boligblokk på det samme stedet, nettopp av hensyn til bebyggelsen mot øst. Adkomst til Stafsbergvegen 86: Framtidig adkomst til eiendommen er vist mot vest, mot regulert gangveg, i samsvar med gjeldende reguleringsplan. I merknaden henvises det til tidligere avtale om eiendomsinngrep langs Stafsbergvegen, hvor det fra kommunens side er gitt uttrykk for at framtidig adkomst til eiendommen skal være mot forlengelse av Olav Trygvasons gate. Aktuelt punkt i denne avtalen lyder slik: Når det gjelder spørsmål om endret adkomst til eiendommen, arbeides det med sikte på en framtidig løsning med adkomst til forlengelsen av Olav Trygvasons gate I gjeldende reguleringsplan for eiendommen fra 1999 er det vist adkomst mot vest, i samsvar med foreliggende bebyggelsesplan. Samme situasjon har vært gjeldende for nabo - eiendommen mot syd. For denne eiendommen er tilsvarende regulering også fastlagt på nytt i nylig vedtatt reguleringsplan. Adkomstreguleringen er foreslått med tanke på best mulig trafikksikkerhet, bla. ved å samle private adkomster, i dette tilfelle til gangarealet på vestsiden av de to eiendommene. De påståtte ulempene for eiendommen bør ikke være større enn at det kan etableres en tilfredsstillende bruk av eiendommen, også etter gjennomført avkjørselsendring. Radon: Det meste av området er allerede utbygget, og det er ikke mulig å beskytte mot radon ved tiltak etter at bygningen er oppført. Planbestemmelsene foreslås likevel endret, med tillegg for radontiltak, slik at de kan bli gjeldende for resterende utbygging. Reguleringsbestemmelser: Hamar kommune har merket seg Fylkesmannens anbefalinger om endring av planbestemmelsene. I noen grad synes dette å være unødvendig. Hamar kommune vil derfor i begrenset grad foreslå endring av de bestemmelser som legges fram ved sluttbehandlingen. Bestemmelsene endres også i samsvar med merknad om støy i forhold til nytt rundskriv. Hamar kommune vil videre presisere i bestemmelsene at det skal tas hensyn til krav om universell utforming i resterende utbygging. Når det gjelder krav til biloppstillingsplasser innenfor planområdet, er det inntatt en ny bestemmelse som reduserer kravet for leiligheter under 50m2 til en halv oppstillingsplass. Parkeringskravet har sammenheng med muligheter for utskilling av en mindre, selvstendig leilighet i enkelte større leiligheter. Erfaring fra den allerede foretatte utbygging viser at denne muligheten ikke er, eller vil bli utnyttet i noen særlig grad. For å imøtekomme opprinnelig krav i de tilfeller slik utskilling er gjort, foreslås det å redusere kravet til det halve.
Side 8 av 8 Fjernvarme: Spørsmål om formelle krav om tilknytning til fjernvarme vil bli avklaret i forbindelse med vedtak om revidert kommuneplan, og spesielle krav i planbestemmelsene vil derfor ikke bli inntatt i bebyggelsesplanen. KONKLUSJON: På grunnlag av ovenstående synes det nå endelig klart for sluttbehandling av bebyggelsesplanen. Merknader på grunnlag av offentlig ettersyn har i noen grad medført endringer i plankart og bestemmelser, uten at dette endrer planens intensjon, og nytt offentlig ettersyn anses ikke nødvendig. For oversiktens skyld omfatter bebyggelsesplanen også de områdene som ble vedtatt i 2004, slik at planområdet nå omfatter det totale byggeområdet. Siden forrige behandling er ny planlov trådt i kraft. Siden foreliggende planforslag har vært utlagt til offentlig ettersyn mens gammel plan- og bygningslov var gjeldende, hjemler overgangsbestemmelser at planen sluttbehandles med hjemmel i gammel lov. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Bebyggelsesplanen viderefører tidligere fastlagte forhold, og vil derfor ikke medføre spesielle, negative konsekvenser for barn og unge. Krav om gang / sykkelveg langs Olav Trygvasons gate opprettholdes, men det er ikke fastlagt tidspunkt for opparbeidelse av manglende lenker. Svein M Skaaraas