Hamar sentrum vest - planutredning til områderegulering Hamar Sentrum Byutvikling Byplan og utvikling 1
Tiltakshaver: Hamar kommune Konsulent: Trondheim 21 juni 2010 2
Innhold 1. Forord 4 2. Byutvikling - Sentrumsutvikling 5 3. Områdeanalyse - Hamar Vest 7 4. Et levende og kokurransedyktig sentrum - Byutviklingspotensiale 9 3
Delutredning - Byplan og utvikling Forord Hamar kommune skal utarbeide en områdeplan, for et område i Hamar sentrum, Vestbyen - Vestre torg og kokeriet. I sitt møte 2. desember 2009 vedtok formannskapet i Hamar kommune, å igangsette områderegulering på ovennevnte område. I desember 2009 ble det utarbeidet et planprogram for reguleringsplanarbeidet. I den forbindelse er det søkt bistand til en del vurderinger tilknyttet planprogrammet. Denne delrapporten omhandler vurdering av byplan og utvikling. Arbeidet er utført av, på vegne av Hamar kommune ved prosjektleder Johanne Aasnes Sørum våren 2010 4
Hamar sentrum vest - planutredning til områderegulering Byutvikling Sentrumsutvikling Vilkårene for byutvikling har endret seg vesentlig de siste 20 årene. Både de fysiske forholdene, aktørene og prosessene er forskjellige fra noen år tilbake. Bolig- og eiendomsmarkedet har endret karakter og det store skiftet skjedde rundt 1990. Byene begynte å vokse gjennom fortetting og omforming, i økonomiske oppgangstider, samtidig som utbyggere overtok initiativet i byutviklingen. Miljøverndepartementet har fulgt denne utviklingen og har oppsummert seks trender som preger utviklingen av byene: 1. Den regionale byen er i ferd med å bli en realitet 2. Veksten i bilhold og bilkjøring fortsetter 3. Byene fortettes i stedet for å spre seg utover 4. Det utvikles større forskjeller i bolig- og livskvalitet 5. Sentrums innhold endrer seg fra handel til opplevelse 6. Konkurransen mellom byene skjerpes Flyfoto over Hamar sentrum. 5
Byomforming Grunnlaget for byomformingen som nå foregår sentralt i byene, finnes i strukturendringene i næringslivet og endringer i folks boligpreferanser. Det er skapt et marked for sentralt beliggende byboliger og byutvikling er blitt til byomforming. Byomforming innebærer komplekse prosesser som berører store deler av byen i form av fysiske, funksjonelle og sosiale endringer. Det ligger store utfordringer både i å organisere prosessene og sikre et godt fysisk resultat. Miljøverndepartementets arbeid med pilotprosjekter for miljøvennlig byutvikling har gjort noen erfaringer som er nedfelt og formulert som sju lærdommer og anbefalinger: 1. Sentrums kvaliteter er avgjørende for byens omdømme og konkurransekraft 2. Kollektivtransport og lokalisering av virksomheter bestemmer bærekraft og livskvalitet 3. Områderettet utvikling gir helhet og utløser et samlet potensial 4. Kommunen må ha en aktiv rolle i byutviklingen 5. Byens framtid må drøftes i offentligheten 6. Samarbeidet mellom aktørene må organiseres i faste former 7. Nettverksamarbeid får fram beste praksis i byene Referanser: Miljøverndepartementet, Pilotarbeid for miljøvennlige byer, 2007 Miljøverndepartementet, Sentrumsutvikling T-1322, Miljøverndepartementet, Plannytt nr /2007 Hensikt Hensikten med analysen er å identifisere særtrekk ved Vestbyen i Hamar med tanke på en potensiell fortetting. Særlig ett aktuelt prosjekt er planene på kokeriet-/nestle- området som utfordrer kommunedelplanens (KDP) handlingsrom for nyskaping med økte høyder og volum. Områdets fokus vil også være plasseringen av det nye kulturhuset mot Stortorget som får en forsterket plassdannelse. Kulturhuset vil øke vitaliseringen av sentrum i Hamar og vil fremheve et bilde på fellesskapets rolle i byformingen. Utvikling av sentrum Sentrum betegnes som byens storstue. Samtidig er sentrum byens ansikt utad. Sentrum har tradisjonelt inneholdt et spekter av funksjoner som handel, administrasjon, offentlige- og private tjenester, kultur, uteliv og opplevelser. Tap av handel er en trussel mot et allsidig og sterkt bysentrum. I en bærekraftig bystruktur er flest mulig av service-funksjonene, arbeidsplassene, skolene og møtestedene for fritids- og kulturaktivitetene plassert slik at de kan nås til fots, sykkel og med kollektivtrafikk. Dette kan oppnås med å styre arealbruk slik at mangfoldet av aktiviteter, handel og service-tjenester og utdanning og kultur etc. samles i sentrum. Det er viktig at slike funksjoner ligger der de lettest kan nås med kollektive transportmidler fra hele regionen, samtidig som det bor flest mulig mennesker i gang- og sykkelavstand. Dette vil redusere økt bilavhengighet og redusere forurensing og utslipp 6
Områdeanalyse - Hamar vest. Sentrumskjernen i Vestbyen, vest for Stortorget Området har en tett bebyggelsesstruktur med et sammenhengende kantvolum som klart avgrenser villabebyggelsen rundt, den åpne og grønne havebyen i nord og vest. I syd grenser området mot den grønne parken i strandsonen mot Mjøsa. Grensetegningen på sentrumskjernen vest for Stortorget er avgrenset i form som et rektangel. Når det gjelder landskapet er det særlig sjølinjen og strandsonen som fremstår som et overordnet særtrekk og kvalitet ved byen. Grensetegningen Kvadraturens hjørner Kvadraturens ytre vegg er de primære hjørnene som markerer avslutningen på selve hovedformen mot den grønne havebyen og det grønne og blå landskapsrommet mot Mjøsa. Mot øst avsluttes formen mot Stortorget siktaksen (nord/syd) som går fra kirken og over torget og som avsluttes i bygget som fondmotiv, i det triangelformede kvartalet sør for plassrommet. Stortorget som er Hamars storstue fungerer også som et overlappende plassrom i videreføringen av kvadraturen østover. Hjørnene i den ytre veggen er kvadraturens viktigste holdepunkt og må behandles som bebyggelsens ankerfester i den sammenhengende grenseveggen (bymuren). En eventuell svekkelse av hjørnene vil bety en oppløsning av selve formen og særtrekket i Kvadraturen den tette byen. I de tilfeller som her med at rene områder ligger inntil hverandre, en haveby inntil en tett by (karrèby) er en kvalitet som fremhever sentrumskjernen og dens funksjoner. Særpreget i de to møtende områdene er randsonen, som det er viktig å rendyrke. Inne i området (kvartalene) kan man stille seg noe friere. Kvartalene Bygningene avgrenser og former rommene mellom seg som gater og plasser. De utgjør selve massen som avgrenser de ulike kvartalene. Kvadraturens hjørner. Byggelinjen i kvartalene er en sterk strukturering av den bygde form og tegner en klar grense mellom 7
de offentlige rom (gaterom) og de private rom inne i kvartalene. Hjørnene i kvartalene har å gjøre med hvordan gateløpet avsluttes eller starter og tegner en klar grense mot gaterommet. Manglende hus i veggavgrensingen og i kryssene oppløser kvartalets karakter, formen og den rytmiske sammenhengen i kvartalene. Opplevelsen av kontinuiteten i gaterommet og krysset som rom vil også svekkes. Kvartalsenheten bør søkes understreket ved at bygningene følger gateflukten og at inngangsmarkeringene snarere oppfattes som slisser (innhakk) i en relativ fast form. Gatemønsteret Gatemønsteret er rettvinklet og er dannet av like brede gater (12,5 m) som deler bebyggelsen opp i kvadratiske kvartaler (standardkvartal) på ca 62,75 x 62,75 m og hvor kryssene med knekte hjørner framstår som likeverdige punkter i samsvar med byplanen fra 1848. De nord/syd gående gatene (gjennomskjæringsgatene) gir lange ubrutte siktlinjer og utsyn mot Mjøsa, med unntak av brutte siktlinjer i kvartalene benevnt som nr 10 og 14 i KDP. Gateløpene som omkranser sentrumskjernen dannes av grensegater som definerer og kontrasterer sentrumskjernen til et homogent sted med en sterk karakter og identitet (bymuren). Bebyggelsesmønsteret Bebyggelsesmønsteret preges av en sammensatt arkitektur med karréer satt sammen av stående enkeltgårder/boligblokker i den østlige delen av området. I den midtre og søndre del av området preges kvartaler med flåtebebyggelse for næringsformål og kvartal med bevaringsverdig industribebyggelse. Lengst vest i området er det i senere tid bygd kvartaler med boligblokker i karré. Området som helhet framstår sammensatt og noe slitt og er modent for transformasjon. Det foreligger planer fra utbygger for utvikling av kvartal nr 9,10,13 og 14. etterspørsel etter varer og tjenester for byen og for en større region. Den skal være et administrativt og kulturelt sentrum og sosialt møtested. Befolkningen som bor i og nær sentrum skal ha sine daglige behov for service og aktivitet ivaretatt. Variert tilbud av handel, kulturaktiviteter og tjenester Byer og tettsteders grunnidé ligger i markedsplassen; i tettheten og variasjonen av tilbud innen handel, tjenester og service, utdanning, administrasjon og kulturelle aktiviteter. Det etablerte mangfoldet gjør det attraktivt å ta i bruk stedet til nye kulturaktiviteter, etablering av service, handel og annen næringsvirksomhet. Ved utvikling av sentrum bør ny virksomhet benyttes aktivt til å styrke helheten, sentrumskjernens karakter og utvikling ut over virksomhetenes egne behov. Alle har vi et medansvar for å bidra til en god helhet i de fysiske omgivelser. Prinsipper for utforming av gode steder Selv om situasjon og utfordringer kan synes svært ulik i sentrum av større byer og småbyer i byenes lokalsentre og i tettsteder, er det mange fellestrekk med hensyn til hvordan disse stedene bør utvikles. Målet er å utvikle trygge, vakre og opplevelsesrike steder med høy miljø og bokvalitet for befolkningen, samtidig som natur- og kulturmiljøet ivaretas. Byer og tettsteder bør fremstå som funksjonelle og attraktive for næringslivet. Et sterkt sentrum Et sterkt sentrum er viktig som kjerne i en miljøvennlig bystruktur og det mest tilgjengelige området for kollektivtransporten. Sentrum skal dekke Byplanen fra 1848. 8
Nestletomta I mulighetsstudien som er utarbeidet av LPO Arkitekter vises til ulike scenarier for utvikling av Nestletomta i kvartalene 9,10,13 og 14. Prosjektets tittel Campus Hamar viser et konsept med variasjon og et mangfold av aktiviteter. Disse aktivitetene vil øke Hamar og sentrums attraktivitet og bidrar til å vitalisere sentrumskjernen, styrke helheten og sentrumskjernens karakter (karakter er et sted med sin egen identitet). Byrom, gater og plasser Byrommene rommene mellom husene - er det viktigste felleselementet i byen. Gode byrom danner ramme om liv og aktiviteter, innbyr til opphold, å gå til fots og til investeringer i sentrum. Gode byrom er helt nødvendig del av et levende sentrum. Plassens romlige funksjon er også å etablere et ro-sted i bylandskapet og gir området et samlende fokus. Gatene i sentrumskjernen med bygninger på begge sider, danner langstrakte lettfattelige rom. Byrom avgrenses i hovedsak av bygningselementer og Vestre torg oppleves som et typisk og veldefinert byrom med sin kvadratiske hovedform. Vestre torg benyttes i dag til overflateparkering og bidrar til å vanskeliggjøre både kvalitetsheving og aktivisering. Plassrommet Vestre torgs funksjoner vil primært være å betjene sentrumskjernen og tilliggende områder. Veggen i rommet mot nord dannes av kirken og plassens golv vil funksjonelt også være en forplass mot kirken som vender frontalt mot plassen. Planen om et parkeringshus under plassen vil øke plassrommets intensitet i bruk som et møtested og opphold for alle. Et levende og konkurransedyktig sentrum - Byutviklingspotensiale Sentrumsutvikling dreier seg om å skape et levende og konkurransedyktig sentrum. Med konkurransedyktighet menes å utvikle et sentrum som skal være foretrukket for mange. Utvikle bydelen til et sted hvor folk vil handle, bo, arbeide og besøke og for etablering av nye bedrifter. Å skape en sterk identitet er viktig i konkurransen om etablering av virksomheter mot andre byer. Økt aktivitet i sentrum vil også være et attraktivt sted for investering i fast eiendom, og annen næringsutvikling og offentlig virksomhet. Sentrums potensielle utviklingsmuligheter for å kunne legge til rette for en slik utvikling over tid kan være å utvide selve sentrumskjernen (flytte bymuren). Et alternativ strategi vil kunne være å utvide sentrumskjernen med en rad eller deler av en rad med kvartaler nord for eksisterende sentrumskjerne (bymur). På samme måte vil det være et potensiale å kunne utvide sentrumskjernen vestover mot Hakabekkevegen. I en slik strategi må en del av havebyen kunne vike (transformeres) for å kunne gi gode utviklingsmuligheter for nyskaping, framtidig sysselsetting og velferd, for regionen og byen som helhet. Vestre Torg bør utvikles til et flott parkrom med en god og bred grønn forbindelse, korridor til den attraktive strandparken og bystranda. Ny åpen og bred undergang under jernbanelinja bør etableres. Konsept for Nestletomta ihht LPO Arkitekters forslag Ett standardkvartal gir et tomteareal på ca 3900 m2 og med en antatt gjennomsnittlig utnyttelse på: TU= 180 %,vil det kunne utløse et potensiale på 7000 m2 bruksareal (BRA) per kvartal. 9
Det totale utviklingspotensiale vist med blå farge på skissen vil være: 7000m2 x 8,5= ca 59500 m2 BRA Behovet for å kunne legge til rette for å utvikle potensielle arealer, gjennom omforming (transformasjon) og fortetting vil måtte ses i en helhetlig byutvikling over lang tid. Potensiell utvidelse av kvadraturen -for byomforming Vestre Torg Park-korridor til bystrand og strandsonen 10
Kvartalsanalyse Kvartal nr. Setrumsplan Beskrivelse SA sin anbefaling 5 Kombinert formål. Områdetype 3 Den er bygget ut med bolig blokk i karre form. Høiden mot Grønnegate: g/h = 11,0m (14,5) Torgata og Vestregate er: g/h 0 14,0 m (17,5). Tillat utnyttelse er 270 % BYA = 70% 8 Kombinert formål. Områdetype 3 Den er bygget ut med bolig blokk i karre form. Høyden mot Grønne -gate er: 11,0 m (14,5) Og 4+1 mot vest og syd. Mot øst er det 3+1. Tillat utnyttelse 270% BYA= 90 % 12 Boligområde, forretning og kontor mv. Områdetype 1. Bevaringsverdi bebyggelse mot Grønne gate og Torg gate. Og del av et innstikkende hus sentralt i kvartalet. Høyde er 2 etasjer. 16 Offentlig / allmennyttig formål. Områdetype 1 mot Grønne gate og mot vest. Områdetype 3 mot øst og syd. Bevaringsverdi byggning mot Torg gate og et hus mot Høiensal gate. Høyden mot Grønne gate er 2 eta. + sal tak. 21 Bolig formål. Områdetype 3 mot Grønne gate. Og områdetype 4 mot Morteruds gate og Torg gate. Bevaringsverdi bygg i krysset Heidmanns gate og Grønne gate. Høyden mot Morteruds gate er 8 etasjer. Mot Heidemanns gate er det på 4+1 estasjer. 26 Offentlig/ Allmennyttig formål. Parkering i bygg og forretning, kontor m.v. Områdetype 4. Høyden på 3+1 på hele kvartalet. 28 Offentlig / Allmennyttig formål. Høyden på 4 etasjer. Områdetype 4 29 Bolig formål. Foretning og kontor. 3 og 4 etasjer. Områdetype 3 23 Bolig formål. Høyden på 4+1 for hele kvartalet. Områdetype 3 Nordre vegg i kvartalet definerer den ytre veggen i kvadraturen. Forslår å beholde bebyggelsen som bygd. Nordre vegg i kvartalet definerer den ytre veggen i kvadraturen. Nordre vegg i kvartalet definerer den ytre veggen i kvadraturen.. Bevaringsverdi bebyggelse i kvartalet. Det begrenser utbygginger i kvartalet både i høyde og volum. Bevaringsverdi bebyggelse. Nordre vegg i kvartalet definerer den ytre veggen i kvadraturen. Bevaringsverdi bebyggelse. Kvartalet har optimal utnyttelse med dagens bebyggelse. Nordre vegg i kvartalet definerer den ytre veggen i kvadraturen. Her kommer det nytt kulturhus på vestre del av tomta. Det positive for veggen i kvadraturen blir styrket. Nytt kulturhus på vestre del av tomta. Den får en styrket karakter mot Stor torget (Østre grense vegg). Fullt utbygd karre. Den vestre veggen i kvartalet definerer den ytre veggen i kvadraturen. Fullt utbygd karre. Den søndre veggen i kvartalet definerer den ytre veggen i kvadraturen. Ingen potensiell økning i utnyttelse og arealbruk Ingen potensiell økning i utnyttelse og arealbruk. Liten potensiell økning i utnyttelse pg.a bevaring. Nye bebyggelse mot Grønne gate bør danne en vegg i kvardraturens avslutning mot have byen. Høyden kan være 3+1 etasjer. Resten av bebyggelsen i kvartalet kan harmoniseres mot bevaringsverdi bebyggelse. Bevaringsverdi bør vurderes mot potensial for økt utnyttelse. Området har lite potensial for økt utnyttelse. Utnyttet potensiale Utnyttet potensiale 11
Kvartal nr. Setrumsplan Beskrivelse SA sin anbefaling 18 Bolig formål. Område type 3 og 1. Høyden er på 4+1 på hele resterende del av kvartalet. 14 Blandet formål. Bolig, forretning, industri, lager og offentlig / allmennytig formål. Høyden er 4+1 i hele kvartalet. Område type 3. 10 Blandet formål. Bolig, forretning, industri, lager og offentlig / allmennytig formål. Områdetype 3. 9 Blandet formål. Bolig, forretning, industri, lager og offentlig / allmennytig formål. Områdetype 3. Høyder 4+1 eta. mot øst og syd. 3+1 eta. mot nord, og 3 mot vest. 6 Blandet formål. Bolig, forretning, industri, lager og offentlig / allmennytig formål. Områdetype 3. 13 Blandet formål. Bolig, forretning, industri, lager og offentlig / allmennytig formål. Områdetype 3. Høyden er 3+1 mot Torg gate og Vestre torg. 4+1 mot Storhamar gate og Sangenvegen Bevaringsverdi bygg mot Stor Hamar gate og Heidemanns gate. Den søndre veggen i kvartalet definerer den ytre veggen i kvadraturen. Den søndre veggen i kvartalet definerer den ytre veggen i kvadraturen. Det er utarbeidet et konsept forslag for Nestlè tomta. Det er utarbeidet en rapport om forslag til vern (Høyt vern) av Melkefabrikken. Kokeripipa er et landemerke som det er knyttet høy identitetsverdi til. Det er utarbeidet en rapport om forslag til vern. Et bygg med middels vern. Bevaringsverdi bebyggelse mot Storhamar gate. 17 Friområdet og parkering i bygg. Plassen benyttes i dag i stor grad til overflate parkering. 22 Bolig formål. Områdetype 4. 8 etasjer mot Vestre torg. 3+1 mot Storhamar gate. 4+1 mot Torg gate og 3 mot Morteruds gate. Bevaringsverdi bygg i krysset Morteruds gate og Storhamar gate. Utbygd karre med åpening mot Storhamar gate. Ingen endring. I den ytre veggen i kvadraturen (skappels gate), kan bebyggelses høyde vurderes økt. Ingen vesentlig endring i kvartalet. Høyden mot kvartal 8 er 4+1. Det kan vurderes 5 etasjer mot Storhamar gate. Tetting av ytre veggen i kvadraturen mot Vestre gate. Mot kvartal 5 kan det vurderesles etasjehøyde på 4+1. Det kan vurderes en etasjehøyde 4+1 mot Vestre gate som er kvadraturens ytre vegg. Anbefaler en karre struktur i kvartalet. Det er viktigt å danne en vegg (likerettet plass med kvadratisk hovedform) mot Vestre torg. Med bakgrunn i gate snittene med 1:1 forholdet kan kvartalet nr.13 mot Torg gate kan vurderes med 4 etasjer. Mot Storhamar gate kan det vurderes 5 etasjer. Forslår at opparbeide plassrommet til en vakker by park, og hvor overflate parkeringen fjernes. Lite utbyggingspotensiale i kvartalet. 12
Havebyen Sentrumskjerne, sammensatt bebyggelse Høiensalodden (grønnsone) Kvartalsstrukturen og nummerering av kvartaler til tabell på side 12 og 13. 13
14