Presentasjon Røyken Eiendom AS og Røyken Eiendomsutvikling AS 26.10.17 1
Hvorfor ble REAS etablert i 2001 Behov for rolleavklaring Frigjøre kapital for kommunen Bedre mulighetene for rekruttering Forutsigbarhet i kommunens budsjetter Synliggjøre ressursbruk og kostnader Få bedre oversikt over eiendomsmassen Sikre et optimalt (stabilt) vedlikeholdsnivå for kommunens eiendommer Enklere organisasjonsform / raskere beslutninger Effektiv foredling av sekundær eiendommer og aktiv næringsutvikling
Historikk 2002: ca 30 av kommunens bygg overføres til REAS GRENSESNITT mellom BESTILLER og UTFØRER definert i egen Service Leveranse Avtale Langsiktige leieavtale med RK som leietaker Opprinnelig finansiert med lån fra DNB og Nordea 2009: Finanskrisen: Rentemarginen økte kraftig 2010: Fisjon/refinansiering/kommunalgaranti Lån flyttet til Kommunalbanken (besparelse 15 mill kr/år) Mer fokus på kommersiell tomteutvikling 2012: REU utvidet mandat (også boligutvikling)
Styre og ledelse Begge selskaper eies av Røyken kommune 100% Begge kjøper, utvikler og leier ut/selger eiendom REAS: Formålsbygg for Røken kommune REU: Kommersielle eiendommer for utvikling og salg REAS REU Styreleder: Rune Kjølstad (H) Erling Nilsen (H) Nestleder: Lasse Thue (V) Lasse Thue (V) Styremedlemmer: 3 eksterne Rune Kjølstad (H) + 2 Daglig leder: Ola Mæhlum Ola Mæhlum Observatør: Rådmann Rådmann
Organisasjonsplan REAS (og REU) 2016 Antall ansatte: 20 + innleide Ola Mæhlum Daglig leder Røyken Kommunale Boligstiftelse (2 årsverk) Arild Dorholt HMS Lars Erik Eriksen Økonomi Kjersti Sæther Regnskap Bård R Haugen Utbygging Arild Dorholt Drift og vedlikehold Terje Samuelsen Forvaltning tredjepart Bjørn W Jensen Prosjekt (REU) Alt Kåre Stokker Prosjektleder Johnny Bolstad Drift (tekniske anlegg) Ronny Bastiansen Vedlikehold Renhold Arne Amdal Prosjektleder Driftsoperatører (7,5) Håndverkere (2+)
Formålsbygg: 128 000 m2 FORMÅLSBYGG Røyken Kommune Skoler Barneh ager TYPE BYGG (AREAL) Institusjon/ Sykehjem Idrettsbygg Kultur Kontor/ Adm Boliger SUM Eid av REAS 55 857 4 590 10 261 12 279 1 171 15 336 2 010 101 504 79 % Boliger eid av REAS 1 524 1 524 1 % Eid av RK 340 1 187 1 527 1 % Innleid fra andre 630-7 964 5 967 780 1 321 1 041 17 702 14 % Boliger eid av RKBS 6 457 6 457 5 % SUM 56 487 4 590 18 225 18 246 2 291 16 657 12 219 128 714 100 % 44 % 4 % 14 % 14 % 2 % 13 % 9 % 100 %
Nøkkeltall REAS 2016 Driftsinntekter: 157 mill kr Resultat: 7,1 mill kr Total balanse: 1 462 mill kr Rentebærende gjeld 1 381 mill kr Egenkapital: 41 mill kr
Siste oppførte formålsbygg (siste 7 år: 1025 mill kr) Fem bergvarmesentraler Røyken Brannstasjon 2011 Slemmestad US 2012 Midtbygda BS 2012 Rådhus rehabilitering 2013 PU Boliger (Nyveien) 2014 Spikkestad US 2014 Rogneveien (utleieboliger) 2015 Spikkestad Omsorgsboliger 2016 Røykenbadet 2016 VA-anlegg R Sentrum (kom.tek.) 2016 Samlet er disse levert betydelig under budsjett
Framtidige formålsbygg Energi og miljø i fokus Fem nye bergvarmesentraler 2017-2019 Kirke og kulturhus Spikkestad 2017 Torg Spikkestad (kom.tek.) 2017 Nærvarmesentral Spikkestad 2017 Utleieboliger Skolebakken 2017 Røyken US adm påbygg 2017 Solvarme/solceller Bråset Sykehjem 2017 Hurum: Flerbrukshall Tofte 2017 Hurum: Sætre torg 2018 Utleieboliger Brøholtskogen 2018 Servicebygg Høvikvollen 2018 Sydskogen barneskole 2019 Torvbråten barneskole 2020 9
Eksempel: Sydskogen skole 2 parallell barneskole 4 alternative løsninger Røyken Kommune definerte behovet REAS gir pris på årlig leie ved ulike alternative Tall kr 1000 Overflatebehandling Overflate + teknisk Ombygg + tilbygg Riving og nybygg Areal (m2) 3 054 3 054 4 800 4 600 Økning i areal (m2) 350 350 2 096 1 896 SUM INVESTERING 27 098 57 512 146 600 152 320 Investering pr m2 8 873 18 832 30 542 33 113 Levetid (år) 10 15 30 35 ØKNING LEIE 3 280 4 131 6 113 5 750 10
Gjeld og rentesikring (Inkl vedtatte nybygg fram til 2020) Alle låneopptak godkjennes av kommunestyret og Fylkesmannen 11
Store prosjekter suksesskriterier Begrense antall entrepriseformer (Modifisert totalentreprise) Gode forundersøkelser (grunnforhold) Godt konkurransegrunnlag (FOBE: www.prosjektanskaffelser.no) Lite byråkratisk og fleksibel arbeidsform Gode prosjektoppfølgingsverktøy (PROGNOSE) Klare grensesnitt mellom REAS og RK (AS-loven / armlengdes avstand). Dyktige og erfarne prosjektledere PL kjenne avtaleverket (kontrakten/norsk Standard) PL være med «fra A til Å» - kontinuitet. PL være løsningsorientert («gi og ta») PL drive prosjektet som «sin egen lommebok» 12
Kommunesammenslåing «Grunnlagsdokumentet» gir en god mulighet til «benchmark»: REAS viser gode nøkkeltall på eiendomsdrift og antall ansatte 13
Framtidig organisering Intensjonsavtalen / LOS: - Følge «New Public management» - prising av interne tjenester - Nærhet til publikum (og byggene) - Følge «best pracsis» - Bruke «bestiller utførermodell» Å skille ut enheter i egne selskaper er mye brukt i det private for å skape oversikt, god styring og kontroll Her bør det offentlige lære av de private; dette er en annen måte å styre på enn det som er en tradisjonell kommunal tankegang Også innen det offentlige har slik juridisk oppdeling begynt å bre om seg. De erfaringer vi i dag har med REAS bør gis «en sjanse» i den nye kommunen 14
Konklusjon / anbefaling REAS REAS videreføres med dagens portefølje med muligheter for justeringer, i første omgang mot Hurum. Etablere systemer for å «benchmarke» REAS sin modell mot en tradisjonell kommunal organisering (Asker) i en tidsperiode (4 År?). Finne måter å bygge en framtidig løsning der man tar det beste fra to verdener. 15
Eierstrategi REU Vedtatt av kommunestyret desember 2010 REU skal være et eiendomsselskap som skal erverve, foredle, drifte, leie ut og selge fast eiendom REU skal bidra til å fremme en aktiv næringsutvikling i Røyken Kommunen med fokus på å øke antall næringsetableringer REU skal bidra aktivt til tilrettelegging av boligtomter og for øvrig bidra til at RK er en attraktiv kommune å etablere seg i REU skal ha en akseptabel avkastning på investert kapital og betale utbytte til eier. Utbytte skal over tid begrenses til den verdiskapning selskapet selv løpende genererer REU skal inneha en kundeorientert innstilling og yte proaktiv service overfor kunder REU skal ha en klar miljøprofil med fokus på utvikling av miljøvennlige løsninger REU skal arbeide for å ivareta egen og eiers omdømme gjennom åpen og god kommunikasjon Arbeidet skal gjøres i nært samarbeide med RK, Røyken Næringsråd og andre næringsdrivende i kommunen
Nøkkeltall REU 2016 Driftsinntekter: 16,8 mill kr Resultat: 11,6 mill kr Total balanse: 145 mill kr Egenkapital: 132 mill kr Utbytte 2009-2016 ca 50 mill kr
Røyken Næringspark 28 av 31 tomter solgt (felt: A,B,C). Mål: Få godkjent utvidelse (felt: D,E) 2 6 7 4 8 9 3 1 5
Slemmestad Områderegulering: 1400 boliger + næring MÅL: Finne en samarbeidspartner og komme i gang med bygging Tomteeiere: DnB, Norcem, Slemmestad Brygge og Røyken Kommune (Buchard) REU eier 25% av aksjene i Slemmestad Brygge Utfordring: Hvordan skal partene samarbeide for å få bygget nødvendig infrastruktur
Morbergtoppen Samarbeidsprosjekt med Kruse Smith (50/50) Alle (54) leiligheter solgt Innflytting: august 2017
Gamle Vestbygda skole 16 000 m2 Bolig på Spikkestad Reguleringsplan ble godkjent i 2016 Tomt solgt til Rondane Eiendom
Røyken Sentrum Oppstart områderegulering høst 2017 NSB BBO Svømme -hall Riksvei 23 Skoler
Stokkeråsen Areal: 400-500 da til boliger (brutto 692 da) Muligheter til å få kontroll over en stor tomteresserve for kommunen Heggedal / Asker
Morberg/Engebråten Vei + boliger Tomteeier: JM Utfordring: Veiadkomst til Torvbråten skole Torvbråten skole
Kirkeberget (Åros Syd) 100 da (eneboliger) Tomteeier: REU, Naturbetong og mange små Utfordring: Veiadkomst
Siste nytt fra KS: Signaler fra regjeringen og departementene (2017) er at kommuner etter hvert vil kunne bli pålagt å skille ut næringsvirksomhet i egne AS. Å skille ut næringsvirksomheten i et eget AS vil også kunne skape mer gjennomsiktige forhold og styrke omdømmet.
Konklusjon / anbefaling REU REU videreføres og blir et nyttig redskap for «Nye Asker» Andre relevante eiendommer overføres til dette selskap.
De ansatte i REAS/REU er klare til å gjøre en innsats for «Nye Asker». Takk for oppmerksomheten!