Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Kari Senderud Arkiv: HEIGB 202/1/242 09/6075-14 Dato: 15.04.2013 KLAGE PÅ PÅLEGG OM RIVING AV TERRASSE/PLATTINGER/TAK OVER TERRASSE PÅ HYTTE-EIENDOM GNR. 202/1/242 - NORDSETER - SISSEL VESTLI & METTE VESTLI SKJONG Vedlegg: 1. Situasjonsplan/flyfoto av eiendommen 2. Plantegning og foto som bygget 3. Brev fra advokat datert 12.09.12 4. Klage fra advokat datert 03.01.13 Utrykte vedlegg: Det foreligger et antall vedlegg og brev i tillegg til det som er listet opp ovenfor. Disse kan få s ved henvendelse ved administrasjonen. Sammendrag: Lillehammer kommune fattet den 17.10.2012 vedtak om riving og ilegging av tvangsmulkt vedrørende ulovlig utførte arbeider på ovenenvnte eindom. Vedtaket gis klagefrist fra 14.12.2012 grunnet for sein utsendelse. På vegne av tiltakshavere påklager advokat Kjetil Sconhowd kommunens vedtak i brev datert 03.01.2013, i henhold til forvaltningslovens 28. Bakgrunn: Tiltaket gjelder hytteeiendom på Nordseter, med festepunkt innen Fåberg Østfjell Statsalmenning, første gang registrert i 1951. Eiendommen ligger ikke innenfor en reguleringsplan men omhandles av kommuneplan for Lillehammer. I følge kommunens arkiv er følgende tiltak på eiendommen med gnr. 202 bnr. 1 fnr. 242 omsøkt og godkjent: Tilbygg til hytte med samlet bruksareal etter ombygging = 73 m 2 er godkjent den 11.06.1986. På vedlagte tegninger er en terrasse stiplet inn på byggets sør og vestside men er ikke en del av omsøkte og gitte vedtak. Riving av eksisterende uthus og oppføring av nytt frittstående uthus på samme sted med bebygd areal = 20 m 2 er gitt i vedtak datert 12.07.89. Ovennvnte vedtak gir et samlet bebygd areal (BYA) for eiendommen på 99 m 2, fordelt på hytte = 79 m 2 og uthus = 20 m 2. Det er ikke mottatt ytterligere søknader for tiltak på eiendommen. I 1995 ble det fra kommunens side foretatt registreringer av hytteeiendommer på Nordseter. I denne forbindelse ble det for gjeldende eiendom registrert byggearbeider i form av oppføring av terrasse på 3 sider av hytta. Dette forholdet ble registrert på eiendommen i arkivet, men ikke vurdert og fulgt opp i ettertid.
Tiltakshaver retter henvendelse til byggesak i mail datert 27.11.2009 vedrørende ønske om riving av eksisterende uthus og oppføring av nytt uthus som tilbygg til hytte. Byggesak besvarer henvendelsene med at dette inngår som mindre tiltak hvor søknadsskjema «melding om tiltak» kan benyttes. Tiltaket skal nabovarsles og nødvendig tegningsgrunnlag skal vedlegges søknaden. Søknad er pr. dags dato ikke mottatt. Etter forespørsel fra Fjelloppsynsmann om eventuelle godkjente tiltak på eiendommen henvender kommunen seg til tiltakshaver i brev av 01.09.2010 og etterspør søknad om tiltak på eiendommen. Tiltakshaver besvarer henvendelse i brev mottatt 09.11.2010 med bilder, plantegning, faktura fra Litra på tømming av container med trevirke etter utførte arbeider i 1999 og 2010. Eiendommen fremstår nå med uthus knyttet sammen med hytta med mellombygg, stor terrasse på 3 sider og takoverbygg over deler av terrassen mot sydøst. Uthus godkjent i 1989 er revet. Bebygd areal for hytta oppgis til 116 m 2 og terrasse på sydøstre del til 30 m 2. Denne terrassen er delvis overbygget med tak på ca 15 m 2. Øvrig terrasser er ikke nevnt. Ad den grunn er ytterligere terrasse rundt hytta beregnet av byggesak utifra flyfoto til ca. 50 m 2. Dette gir et totalt areal for terrassen rundt hyttas 3 sider på ca 80 m 2. I svarbrev fra kommunen datert 03.12.2010 opplyses det om at byggearbeider utover tidligere godkjente vedtak (viser her til vedtak i 1986 og 1989) hvor en økning av bebygd areal utover 99 m 2 er å betrakte som ulovlig utført. Pålegg om riving av ikke godkjent utbygging må påregnes. Etter ny henvendelse fra Fjelloppsynsmann den 28.06.12 om pågående byggearbeider på eiendommen ble det foretatt befaring fra byggesaksavdelingen samme dag, hvor det ble gitt stoppordre umiddelbart. Ny befaring fra byggesak med tiltakshaver tilstede ble avholdt den 07.08.12. I etterkant av denne befaring ble nytt brev av 24.08.12 sendt tiltakshavere hvor følgende konklusjon ble framsatt: «Lillehammer kommune anmoder herved, og i henhold til plan og bygningslovens 32-1, eier av eiendommen gnr. 202 bnr. 1 fnr. 242, om å rette opp de ulovlige forhold på bygningen jf plan og bygningslovens 32-3: 1. Tak og terrasse oppført i sørøstre gavlvegg rives. 2. Terrasser/plattinger langs bygningens langside og i nordvestre gavlvegg rives. Følgende kan godkjennes, dersom søknad, nabovarsling og tegninger fremmes: 1. Nybygg uthus og mellombygg som knytter uthus sammen med hovedhytte. 2. Mindre platting maks 10 m 2. Det gis uttalelsesrett innen 3 uker, pålegg om oppretting av ulovlig forhold innen 5 uker og forhåndsvarsel om tvangsmulkt.» Brev fra advokat Kjetil Sconhowd på vegne av tiltakshavere datert 12.09.12 mottas som svar på kommunens brev av 24.08.12. Følgende forslag til løsning fremsettes: Platting oppført i 1994 godkjennes. Oppført uthus m/mellombygg til hytte godkjennes etter at formell melding m/tegninger og nabovarsel er oversendt.
Takoverbygg over terrasse (østre gavlvegg) godkjennes evt. etter at melding er sendt inn. Lillehammer kommune fatter den 17.10.2012 vedtak om riving og ilegging av tvangsmulkt vedrørende ulovlig utførte arbeider på ovennevnte eindom, tak over terrasse i sør/østre gavlvegg, terrasser/plattinger langs bygningens langside og i nord/vestre gavlvegg og mellombygg mellom hytte og uthus. Klage: Advokat Kjetil Sconhowd påklager vedtaket på vegne av Sissel Christine Vestli og Mette Vestli Skjong i brev datert 03.01.2013. Klagen er innkommet innen fristens utløp og klageren er gitt klageberettigelse i samsvar med forvaltningslovens 28. Klagen omhandler blant følgende: 1. Riving av plattinger/terrassen. 2. Kommunens passivitet i forhold til registrert terrasse i 1995 og anser denne som godkjent. 3. Terrassen er bygd under tidligere eier. 4. Sanksjoner ses på som maktmisbruk/myndighetsbruk sanksjonen står ikke i forhold til overtredelsen. 5. Kommunens vedtak er ugyldig. Fakta/Reguleringsmessige forhold: Kommuneplan for Lillehammer 1999-2010, vedtatt 01.07.99. Viser til: Retningslinjer for hyttebygging: Pkt. 1. Det skal fortsatt føres en restriktiv hyttepolitikk i Lillehammer kommune. Dette gjelder både arealdisponering og hyttenes størrelse. Pkt. 16 Hyttenes størrelse bør begrenses; Maks 90 m 2 inkl. uthus. Kommuneplanens arealdel for 2006-2012, vedtatt 02.11.2006. Viser til: Bestemmelser: 2.8 fritidsbebyggelse. Pkt c Det skal legges vekt på god tilpasning av hyttene i terrenget. Terrengtilpasning skal illustreres i forbindelse med reguleringsplanen. 3.4 For LNF1-områder med eksisterende fritidsbebyggelse gjelder følgende begrensinger på fritidsboliger: Det kan tillates utvidelser av eksisterende hytter på inntil 15 m 2. utvidelser utover 90 m 2 bebygd areal inkl. uthus tillates ikke. Retningslinjer: Pkt. 7 Terrasser/inngangsparti overbygde eller åpne kan maks være intil 15 % av hyttas grunnflate. Kommuneplanens areadel for 2011-2024, vedtatt 21.06.12, revidert 15.05.12. Viser til: Pkt. 4.3 - Retningslinjer: b) Maks bebygd areal BYA = 90 m 2, inkludert terrasse/inngangsparti og uthus på maks 10 m 2. Terrasser/inngangsparti kan være maks 20 % av hyttas BYA. d) Uteplass som platting kan maks være 10 m 2. Vurdering:
1. Plattinger/terrassen er i areal langt over det som er tillatt for hytteområdet og utgjør en stor del av eiendommen. Den står heller ikke i forhold til det som var stiplet inn på tegningen som «eventuelt terrasse» i forbindelse med søknad i 1986. 2. Terrassen ble registrert oppført i 1995. Den ble den gang ved en feil ikke tatt til vurdering av byggesaksvdelingen, men registrert på eiendommen i arkivet. 3. Dersom det av tidligere eiere er utført arbeider i strid med gjeldende planer og ikke omsøkt, betyr ikke det at når nye eiere tar over blir tiltak automatisk godkjent. 4. Tiltaket er langt over det som er tillatt for området. Det er i tillegg gjentatte ganger bedt om søknad, uten at dette er mottatt. Det understrekes samtidig at det er fra kommunens side gitt aksept for deler av tiltaket tiltross for overskridelse av areal. Sanksjoner som varsling med påfølgende pålegg om tvangsmulkt er en del av plan og bygningsloven og vanlig virkemiddel. 5. Kommunen mener gitte vedtak er gyldig. Det forutsettes at tiltakshaver/berørte parter setter seg inn i gjeldende bestemmelser for det område som eiendommen ligger innenfor. I denne sammenhengen er det viktig og en forutsetning for alle involverte og berørte parter at det er forutsigbarhet i vedtakene som fattes for likebehandling. Unnlatelse av å søke men bygge i god tro utover bestemmelser gir ikke automatikk i tillatelse i etterkant. Konklusjon: Utifra en samlet vurdering kan vi ikke se at det foreligger vesentlig nye momemter i saken. Ønsker planutvalget ikke å ta klagen til følge kan det fattes slik vedtak: 1. Klage i brev av 03.01.13 fra avdokat Kjetil Sconhowd på vegne av tiltakshavere på vedtak datert 17.10.12 om pålegg om riving og ilegging av tvangsmulkt for ikke omsøkte byggearbeider på eiendom gnr. 202, bnr. 1, fnr. 242 anbefales ikke imøtekommet. Vedtak, datert 17.10.12 opprettholdes.. 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. 3. Klagen gis utsettende virkning inntil klagesaken er behandlet. Ønsker planutvalget å ta klagen til følge kan det fattes slik vedtak: 1. Klage i brev av 03.01.13 fra advokat Kjetil Sconhowd på vegne av tiltakshavere på vedtak datert 17.10.12 om pålegg om riving og ilegging av tvangsmulkt for ikke omsøkte byggearbeider på eiendom gnr. 202, bnr. 1, fnr. 242 imøtekommes. Vedtak av 17.10.12 oppheves. TO-leder legger saken fram uten forslag til vedtak. ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak under &&& I N N S T I L L I N G / V E D T A K : Lillehammer, 15.04.13
Bjørn Kristian Sveen Kari Senderud Tjenesteområdeleder Saksbehandler ::: &&& Sett inn innstilling /vedtak over &&&