«Smartere bygging» Innspill til viktigste fokuspunkter «Handlingsrommet i totalentreprise utnyttes ikke godt nok» 11.06.2013/Kjell Håvard Nilsen
HISTORIEN Delte entrepriser - kontrahering etter NS8405 (tidl. NS3430 og 3401..) Målsetting/ Programmering Skisseprosjekt (Utvikling 1) Forprosjekt (Utvikling 2) Hovedprosjekt (Anbudsgrunnlag) Detaljprosjektering Bygging Overtakelse
I DAG TOTALENTREPRISE Forskjellige utgaver av kontrahering Totalentreprenør inn ved direkte kontrahering Totalentreprenør inn ved målpriskonkurranse Totalentreprenør inn ved tradisjonell totalentreprisekonkurranse Målsetting Utvikling 1 Utvikling 2 Gjennomføring Overtakelse Intensjonsavtale Intensjonsavtale Kontrakt etter NS8407 (tidl NS3431)
Entrepriseformer Valg av prosess er viktig! Totalentrepriser Målpriskonkurranse Direkte kontrahering Fastpriskonkurranse, direkte i NS8407 Delte entrepriser NS8405 (byggherre har prosjekteringsansvar) Av og til tekniske fag etter NS8407 (delte totalentrepriser med prosjekteringsansvar)
Hva har skjedd (utvikling fra 1997-2013)? 85% i totalentreprise 85% av totalentreprisene er samhandling/ utviklingskontrakter Nå registreres det lavere lønnsomhet, enhetstid i produksjon går opp. Antall involverte har vokst dramatisk Brakkeriggene øker Flere inn i ledernivået?? Hvem har ansvaret for hva?? Byggherrer/totalentreprenører/rådgivere/ underentreprenører
Totalentreprise med målpriskonkurranse Kontrahering av arkitekt og nødvendige rådgivere Målpriskonkurranse totalentreprise. Inngåelse av utviklingsavtale. Inngåelse av entreprisekontrakt iht NS8407 Målsetting Utvikling 1 Utvikling 2 Gjennomføring Overtakelse Program og funksjonskrav Optiman Intensjonsavtale Videre utvikling, verifikasjon og definisjon Kontrakt etter NS8407 (tidl NS3431) Detaljprosjektering og bygging
Prosess I alle faser: Oppgaver Løsning Tidsplan Organisering/oppgavefordeling Plassering av ansvar Ledelse Måling under veis Workshop/periodevise møter
Fokus på å prestere Hva er oppgaven vår? Løse oppgave innenfor krav «gjøre jobben» «være æreskjær» Til riktig tid Til riktig kvalitet Til riktig kostnad Løse oppgaven sammen med andre Sidemann, oppover, nedover i samme firma Kommunikasjon med andre fag underveis Fokus på å gjøre det minst like bra som tidligere beste prestasjon
God ledelse hva er det Stadig økende stab, brakkerigg vokser! Ikke «snillisme» Klar og tydelig Holde tråden, koordinere, kontrollere, korrigere Holde ledelsesleddene ansvarlige!
KULTUR - Bransjekultur - Firmakultur - Enkelte persons holdninger
«Prosjekt Smartere Bygging» Forenklet til 3 faser Målsetting Utvikling - Program - Prisgrunnlag - Kontraktsdefinisjon totalentreprise Gjennomføring - Detaljprosjektering - Bygging - Overtakelse
Målsetting DEFINERE PROSJEKTFORUTSETNINGER Ønsket formål Lønnsomhetsmål Potensielle leieinntekter Prosjektkostnad Tomteverdi Kostnadspådrag i faser Finansiering/krav til EK (egenkapital) Prosess Entreprisemodell Faser Organisasjonsplan Tomteutnyttelse Antatt arealbehov/ behovskartlegging Ønskede kvaliteter Evt spesielle leietakerkrav Planstatus, nødvendig offentlig prosess Grunnforhold/ miljøforurensninger Naboforhold, aktører med betydning Hovedplan fremdrift Aktuelle aktører prosjektledelse, arkitekt, rådgivere, entreprenører Kommunikasjon og informasjonskrav til prosess Resultat: «Startdokument»
Utvikling 1 DEFINERE PROGRAM Kravspesifikasjon/arealer Planprogram Kvalitet og funksjonskrav Areal BTA (evt kun programareal) Mulig byggemetodikk Brannteknisk konsept Grunnforhold Miljøforurensninger i grunn, evt eksist. bygg Plankrav, evt status plansak Tilknytning til infrastruktur Trafo Fjernvarme Evt gjennomføres forhåndskonferanse Utarbeide tilbudsgrunnlag for totalentreprise (TE) Hente inn pristilbud TE Forhandle utviklingsavtale (intensjonsavtale) (også kalt samspill eller samhandlingsavtale) Budsjettutkast Resultat: Programkrav definert Målpris NB! Målpris til grunn for dette bilde Budsjettutkast Revidert lønnsomhetskalkyle
Utvikling 2 - DEFINERE PROSJEKTKRAV/ KONTRAKTSGRUNNLAG Utvikle prosjekt sammen Rammesøknad inn Her legger totalentreprenøren med TE grunnlaget for Endelig gjennomføring pristilbud fra av TE sin kontrakt! Definere planløsning, Kontrakt til fast pris etter arealtabeller NS8407 Definere konstruksjoner, Budsjett definert fasader og overflater Definere tekniske anlegg Brannteknikk avklart Tilknytning til infrastruktur avklart Hovedfremdriftsplan fastlegges Resultat: NB! Utvikling 2 sammen med TE til grunn for dette bilde Totalentreprise skal i etterfølgende prosesser gjennomføres i tråd med kontraktens forutsetninger! Kontraktsgrunnlag TE definert NB! Endringer i totalentrepriser kun ved initiativ/ønsker fra byggherre Geoteknikk avklart eller at TE har tatt eksplesitt forbehold! Miljøteknikk avklart Fast pris totalentreprise (Mange innbiller seg endringsregime iht NS8405 dette eksisterer ikke Risiko fastlegges i NS8407 ) Endelig budsjett Endelig lønnsomhetskalkyle TE må være «på» og sikre seg riktige rammebetingelser for sin kontrakt i denne fase! Endelig fremdriftsramme Min. rammetillatelse avklart.
Prosjektgjennomføring DETALJPROSJEKTERING OG BYGGING Detaljprosjektering og bygging innenfor kontraktens rammer Fremdriftsplaner Beslutningsplan Prosjekteringsplan Dokumentplaner Produksjonsplan Byggherregodkjenning av endelige løsninger Nødvendige igangsettingstillatelser SHA i prosjektering og bygging Løpende måling og kontroll av prosjektering og bygging Møtevirksomhet og oppfølging av oppgaver i tråd med enhver tidsavtale. Produksjonsvennlig prosjektering, benytte utprøvde detaljer. Løpende avviksbehandling Prøving, ferdigstilling og overtakelse (se neste side vedr overlevering). Resultat: Bygg overlevert iht kontraktens forutsetninger Ferdigattest Dokumentert bygg
Totalentreprise med målpriskonkurranse Kontrahering av arkitekt og nødvendige rådgivere Målpriskonkurranse totalentreprise. Inngåelse av utviklingsavtale. Inngåelse av entreprisekontrakt iht NS8407 Målsetting Utvikling 1 Utvikling 2 Gjennomføring Overtakelse Program og funksjonskrav Optiman Intensjonsavtale Videre utvikling, verifikasjon og definisjon Kontrakt etter NS8407 (tidl NS3431) Detaljprosjektering og bygging
Oppsummert, prosess! ORGANISERING ANSVARSPLASSERING LEDELSE OPPGAVEFORSTÅELSE PRESTERE = GJØRE OPPGAVER TIL RIKTIG TID KULTUR!
Overlevering Egenkontroll ferdig Uttestinger og opplæring ferdig Ferdigbefaringer As built -tegninger FDV-instrukser Midl. brukstillatelse Ferdigattest Overtakelsesforretning Garantiforhold Sluttoppgjør Oppfølging i reklamasjonstid