Side 1 av 12 Arkivsak: 08/3950-37 SAMLET SAKSFRAMSTILLING NY REGULERINGSPLAN FOR HORNS GATE 11-13. ENDRING AV REGULERINGSPLANFOR HØGSKOLEN I HEDMARK OG NÆRMESTE OMGIVELSER (NR. 556) Saksbehandler: Elise Bringslid Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 353/08 HAMAR FORMANNSKAP normal møtestart kl 09.00 17.12.2008 61/09 HAMAR FORMANNSKAP normal møtestart kl 09.00 18.03.2009 109/09 HAMAR FORMANNSKAP normal møtestart kl 09.00 27.05.2009 62/09 HAMAR KOMMUNESTYRE, start kl. 16.00. 17.06.2009 Behandling/vedtak i HAMAR KOMMUNESTYRE, start kl. 16.00. den 17.06.2009 sak 62/09 Vedtak: Hamar formannskap, som det faste utvalg for plansaker, vedtar reguleringsplan for Horns gate 11 og 13: Planforslag alternativ 1, som vist på plankart datert 06.02.2009 med tilhørende bestemmelser datert 25.02.2009. Vedtak fattes med hjemmel i Pbl. 27-2. Behandling: Frøydis Sund fremmet slikt endringsforslag Hamar kommunestyre vedtar reguleringsplan for Horns gate 11 og 13 som vist på plankart datert 18.05.2009, med tilhørende bestemmelser datert 18.052009.05.18. Vedtak fattes med hjemmel i Pbl. 27-2 Formannskapets innstilling ble vedtatt mot 6 stemmer som ble avgitt for forslag framsatt av Frøydis Sund. Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP normal møtestart kl 09.00 den 27.05.2009 sak 109/09 Vedtak: Hamar formannskap, som det faste utvalg for plansaker, vedtar reguleringsplan for Horns gate 11 og 13: Planforslag alternativ 1, som vist på plankart datert 06.02.2009 med tilhørende bestemmelser datert 25.02.2009. Vedtak fattes med hjemmel i Pbl. 27-2. Behandling: Rådmannen korrigerte innstillingen ved at andre avsnitt (alternative innstilling) strykes og flyttes til rådmannens vurdering.
Side 2 av 12 Ordfører Fremmet alternativ 2. Hamar formannskap, som det faste utvalg for plansaker, vedtar reguleringsplan for Horns gate 11 og 13: Planforslag alternativ 1, som vist på plankart datert 06.02.2009 med tilhørende bestemmelser datert 25.02.2009. Vedtak fattes med hjemmel i Pbl. 27-2. Ordfører Einar Busteruds endringsforslag ble vedtatt med 9 mot 2 stemmer som ble avgitt for rådmannens innstilling. Saken legges fram for kommunestyret i samsvar med formannskapets innstilling. Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP normal møtestart kl 09.00 den 18.03.2009 sak 61/09 Vedtak: Behandling: Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP normal møtestart kl 09.00 den 17.12.2008 sak 353/08 Vedtak: Hamar formannskap som det faste utvalg for plansaker har behandlet utbygging av Biohus / lokaler for utleie i henhold til Pbl 30. Formannskapets råd er at forslagsstiller kan gå videre med å utvikle planer i henhold til alternativ 2 i saksutredningen. Dette innebærer at hjørnebygningen Horns gate / Skolegata kan rives og ny bebyggelse mot Horns gate tilpasses slik det fremgår av alternativ 2. Hamar formannskap anmoder om at utbyggingen blir lagt ut med 2 alternativer Alt. 1 inntrukket 3. etg. og Alt. 2 full 3. etg. Enstemmig vedtatt. Behandling: Ordfører Einar Busterud fremmet følgende tillegg. Hamar formannskap anmoder om at utbyggingen blir lagt ut med 2 alternativer Alt. 1 inntrukket 3. etg. og Alt. 2 full 3. etg. Innstillingen med tillegg som foreslått av ordfører Einar Busterud ble enstemmig vedtatt. Innstilling:
Side 3 av 12 Hamar kommunestyre vedtar reguleringsplan for Horns gate 11 og 13, som vist på plankart datert 18.05.2009, med tilhørende bestemmelser datert 18.05.2009.05.18. Vedtak fattes med hjemmel i Pbl. 27-2. Utredning: VEDLEGG: 1. Oversiktskart 2. Plankart 1:500 3. Planbestemmelser Utrykte vedlegg: 4. Innkomne uttalelser i forbindelse med offentlig høring. 5. Plankart, planbeskrivele, planbestemmelser og illustrasjoner til planforslag 1(tidligere planforslag). HOVEDPUNKTER Hensikten med forslag til reguleringsplan for Horns gate 11-13 er å legge til rette for bygging til høgskole- og kontorformål, med særlig vekt å sikre høgskolens arealbehov og på ivaretakelse av gatemiljøet i Horns gate som del av Ankerløkka. - Planområdet omfatter sydsiden av Horns gate, mellom Skolevegen og Ole Bulls gate, og er i dag regulert til spesialområde for bevaringsverdig bebyggelse. - Planarbeidet startet med privat planforslag fra Biohus as, i den hensikt å åpne for bygging til kontor- og høgskoleformål. - Formannskapet har i.h.t. Pbl. 30 gitt råd om at det arbeides videre med ny reguleringsplan som legger til rette for bygging til kontor- og høgskoleformål innenfor rammer for ivaretakelse av gatemiljøet i Horns gate som del av Ankerløkka bydel. Det innebærer riving av Horns gate 11 og utforming av ny bebyggelse slik at det karakteristiske bygningsmiljøet i Ankerløkka kompletteres og ivaretas. - Tre alternative planforslag har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden - Hamar kommune har på grunnlag av høringsuttalelser og tidligere vedtak i Formannskapet utarbeidet et revidert planforslag. Det er lagt særlig vekt på å imøtekomme Høgskolens arealbehov og å sikre at min. 50% av arealet skal dekkes av høgskoleformål. Der er også lagt særlig vekt på at ny bebyggelse utformes slik at det ivaretar gatemiljøet i Horns gate og viderefører bebyggelsesstrukturen i Ankerløkka bydel.
Side 4 av 12 FAKTA Bakgunn Reguleringsarbeidet startet med privat planforslag fra Biohus AS Tidligere saksgang: Tidligere saksgang er oppsummert nedenfor: Behandling i Formannskapet iht. Pbl. 30, 17.12.2008 Følgende politiske føringer ble lagt gjennom behandling i formannskapet etter Pbl 30: Det åpnes for omregulering til høgskoleformål / kontor. Hjørnebygning i krysset Horns gate/ Ole Bulls gate bevares (Område B1). Det åpnes for at Horns gate 11 kan rives. Det bør legges frem planforslag med 2+1 og med 3 etasjer. Gatemiljøet i Horns gate skal ivaretas som del av Ankerløkka bydel. 1. gangsbehandling i Hamar formannskap, 18.03.2009 Kort oppsummering av planforslag alt 1, 2 og 3, som ble lagt fram for 1.gangs behandling: Planforslag alternativ 1 Planforslag fra Biohus AS KOMB1: Formål offentlig høgskole og kontor, med min. 50% offentlig høgskole. Parkering i parkeringskjeller under nybygg. Horns gate 11 rives. Nybygg på 3 etasjer på skal bygges i.h.t. vedlagt illustrasjon. Opphevelse av spesialområde for bevaringsverdig bebyggelse. Ingen krav om
Side 5 av 12 tilpasning til bevaringsverdig bebyggelse. B1: Området erstatter deler av S3 i plan nr.556. Ny grense for området ligger 8 meter fra eksisterende bolig. Parkering og gjennomkjøring på område B1. Spesialområde for bevaringsverdig bebyggelse opprettholdes. Planforslag alternativ 2: Tillater 2 etasjer og inntrukket 3. 3tasje. Planforslaget tilsvarer ellers alternativ 1. Planforslag alternativ 3 Planforslag fra Hamar kommune Planforslag fra Hamar kommune: Utvider området for høgskole/kontor (KOMB1) og inneholder bestemmelse med krav om tilpasning til verneverdig bebyggelse i Ankreløkka. Offentlig ettersyn i perioden 28.03.09 30.04.09 Alle tre alternative planforslag ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden. Formannskapet vedtok at 50% av formålet over kjelleretasjen skal dekkes av offentlig høgskole i alle tre alternativer. Uttalelser ved offentlig ettersyn, oppsummering og kommentar. 1. Statens vegvesen 2. Fylkesmannen i Hedmark 3. Eidsiva Bioenergi 4. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, Hamar kommune 5. ASH arkitekter 6. Hedmark fylkeskommune 1. Statens vegvesen:
Side 6 av 12 Statens vegvesen viser til uttalelse i. forb. m. oppstart, og har ingen ytterligere bemerkninger. 2. Fylkesmannen i Hedmark: Påpeker at uteområdet for B1 blir uten sol i alt. 1 og 2, og at dette er uheldig. - Samfunnssikkerhets- og beredskapsmessige forhold skal ivaretas i reguleringsplaner på grunnlag av vurdering og analyse av risiko og sårbarhet. Det kreves at slike vurderinger og analyser synliggjøres i plandokumentet før det sluttbehandles. Komunens kommentar: For å bedre uteforholdene for boligbygning på B1, er det lagt inn i bestemmelsene at bygning på område KOMB1 som legges i formålsgrensen mot B1, skal ha skrå takflate over høyde C+153,75. Det er gitt bestemmelse med krav om sikringstiltak mot radon. Sett i forhold til de punkter som anses som relevante for risiko- og sårbarhetsvurdering i kommuneplanens arealdel i Hamar, vil det ikke være krav om ytterligere ROS-vurdering i forbindelse med dette planarbeidet. 3. Eidsiva Bioenergi: Det forutsettes at prosjektet bygges med vannbåren varme for tilkobling til og bruk av fjernvarme. Ved ev. gravearbeider i nærheten av Ebio Hamars Fjernvarmerør skal det være varslet og innhentet tillatelse fra Ebio før arbeidene startr opp. Dersom gravearbeider el.l. skulle medføre skade på eller flytting av fjernvarmerør, skal dette bekostes av tiltakshaver. Komunens kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. 4. Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Rådet påpeker betydningen av at hensynet til universell utforming vektlegges og prioriteres gjennom alle faser i plan- og byggeprosessen. Utbygger er velkommen til å legge fram prosjektet for rådet underveis i prosessen. Komunens kommentar: Det er gitt bestemmelse med krav om universell utforming. Det er viktig at det prioriteres i alle faser i prosjekterings- og byggeprosessen. 5. ASH arkitekter I sammenstilling av de tre fremlagte planforslag, i planbeskrivelse til forslag 3, gir kommunen følgende beskrivelse av forslag 1 og 2: - Ingen bestemmelser om tilpasning til verneverdig bebyggelse. - Tilrettelegger for 50 meter lang bygning uten sprang i fasaden eller innganger mot Horns gate. - Gatemiljøet i Horns gate tas ut av Ankerløkka bydel og flytter grensen til Ankerløkka over på nordsiden av gaten. ASH påpeker at: - Illustrasjonene viser tilpasning i den grad tiltakshaver var villig til å akseptere dette.
Side 7 av 12 - Fasaden har skiftende materialer og karnapp. - Det vil bli værende en gårdsplass mellom nybygget og boligbygning på B1. - Hovedinngang vender mot Horns gate i krysset Horns gate / Ole Bulls gate, og det er mulighet for flere innganger dersom dette viser seg nødvendig. Komunens kommentar: - I Bestemmelser til reguleringsplan for del av Biohuskvartalet, alt.1, datert 20.02.2009, pkt.2 KOMBINERTE FORMÅL, er det ikke sagt noe om at det nye som bygges skal tilpasses eksisterende verneverdig bebyggelse. Det står derimot at Bygningens utforming og dimensjonering skal være i samsvar med illustrasjonstegninger. Tidligere innleverte tegninger var ikke entydige i forhold til om det var dører eller ikke i fasaden langs Horns gate. På spørsmål om dette ble tegningene revidert, og viser nå entydig at det ikke er dører i fasaden. Gårdsplassen mellom nybygget og Ole Bulls gate er i alt. 1 illustrert som en 8 meter bred plass med gjennomkjøring, og helt uten solinnfall bak den 11.6 meter høye veggen i nybygget. Dette vil gi svært dårlige lys- og uteforhold for boligen på område B1. 6. Hedmark fylkeskommune De fremlagte planforslagene reduserer bevaringsformålet til hjørnebygningen mot Ole Bulls gate. Alternativ 3 gir ikke plass til uteoppholdsareal for boligen. Av hensyn til boligstrukturen i området og de kvalitetskrav som stilles til bolig, forutsettes det at grensen for område KOMB 1 trekkes 8 meter fra bolighuset. Fylkesdirektøren presiserer at selv om ikke området reguleres til bevaring er det viktig at ny bygningsmasse i Horns gate tilpasses miljøet i gata med hensyn til volum, form og høyde. Dette er også i samsvar med vedtaket som ble gjort i saken 18.03.2009 av Hamar formannskap. En 50 meter lang lamellbygning med glatt fasade langs Horns gate gir et dårlig tilpasset stort sammenhengende byggevolum mot gata. For å sikre bedre miljøtilpasning er følgende bestemmelse tatt inn i planforslag alt. 3: Ny bebyggelse skal i volum og utforming tilpasses eksisterende bygningsmiljø i Ankerløkka bydel Bestemmelsen må suppleres med illustrasjon eller mer konkrete angivelser. Planforslagene forutsetter en byggehøyde på 3 etasjer, med ventilasjon i en 4. etasje. 3 etasjer høyde anses som tilfredsstilende. Det forutsettes at etasjen for tekniske rom fjernes og at dette innarbeides i øvrige etasjer. Kotehøyder for terrenget må tilføyes plankartet. Fylkesdirektøren viser til uttalelse i forb. m. oppstart, og vil fortsatt sterkt fraråde at bevaringsbestemmelsene oppheves. Viktigheten av å bevare sørsida er også tidligere vektlagt, bl.a. i forbindelse med rivingen av Pikeskolen. Innsigelse til planforslaget vil ikke bli fremmet. Det påpekes at det fra forslagstiller ikke er tatt hensyn til innspill fra fylkeskommunen gitt i uttalelser og møter gjennom flere år. Dette er eksempel på en omvendt planprosess som er svært uheldig. Tomten er liten, og regulert til spesialområde for bevaring. Det blir forsøkt å presse inn en bygning som ikke er i stand til å fange opp krav til variasjon i bygningsutforming,
Side 8 av 12 med den begrunnelse at dette gir den billigste løsningen for tiltakshaver. Beboerne i området er i liten grad hørt og informert. Kommunen må i tilstrekkelig grad vekte ulike samfunnsinteresser. Problemstillingen blir om det er riktig å vektlegge privatøkonomiske argumenter så sterkt på bekostning av fellesskapets kulturvernverdier. Denne vurderingen anses som spesielt utfordrende og krevende. Komunens kommentar: I det revidert planforslag er grensen for område KOMB1 lagt 8 meter fra bolighuset på område B1. Planforslaget inneholder følgende bestemmelse med krav tilpasning til det verneverdige miljøet : Ny bebyggelse skal i volum og utforming tilpasses eksisterende bygningsmiljø i Ankerløkka bydel, med særlig vekt på å styrke områdets helhetlige karakter gjennom videreføring av bebyggelsesstrukturen. Kotehøyde i Horns gate er tilført plankartet. VURDERING Nybygg i verneverdig bygningsmiljø Utsnitt av forslag til kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer innenfor byvekstgrensen
Side 9 av 12 Ankerløkka bydel er i dag i sin helhet sikret bevaring gjennom gjeldende reguleringsplaner: (Reguleringsplan nr. 290 Ankerløkka boligområde og nr. 556 Høgskolen i Hedmark, avd. for lærerutdanning - Hamar, og nærmeste omgivelser ) Viktigheten av å ta vare på dette området i sin helhet, har vært vektlagt gjentatte ganger i forbindelse med reguleringsarbeid: i forb. m. forslag til reguleringsplan for høgskolen i 1997. i forb. m. Riving av «Pikeskolen» i 2004, og bebyggelsesplan som la grunnlaget for bygging av «Biohuset» slik det står i dag. Ved planarbeid i den hensikt å åpne for riving av en bygning og oppføring av ny bebyggelse på Ankerløkka, er det vesentlige spørsmålet: hvordan ny bebyggelse kan innordnes i bebyggelsesstrukturen på Ankerløkka, slik at den inngår i- og styrker det særpregede bygningsmiljøet. Gatemiljøet i Horns gate. Nordsiden av Horns gate.
Side 10 av 12 For å ivareta gatemiljøet i Horns gate, som del av Ankerløkka bydel, er det nødvendig at nye bygninger Horns gate utformes slik at bebyggelsesstrukturen på Ankerløkka videreføres. Bebyggelsesstruktur i Ankerløkka bydel Bygningsvolumer som viderefører bebyggelsesstrukturen i bydelen vil ivareta gatemiljøet i Horns gate og sikre at overgangen til Ankeløkka bydel forblir liggende i kvartalet syd for gaten. Lamellbygningen bryter med bebyggelsesstrukturen i Ankerløkka.
Side 11 av 12 Bygningen knytter seg i form og størrelse til eksisterende «Biohus», og danner sammen med «Biohus» en stor bygningsmasse som presses inn i det verneverdige området. REVIDERT PLANFORSLAG På grunnlag av de alternative planforslag som har ligget ute til offentlig ettersyn og høringsuttalelser, har Hamar kommune, Arealplanavdelingen utarbeidet et revidert forslag til reguleringsplan for Horns gate 11-13. Det er lagt særlig vekt på å imøtekomme Høgskolens arealbehov og å sikre at min. 50% av arealet skal dekkes av høgskoleformål. Der er også lagt særlig vekt på at ny bebyggelse utformes slik at det ivaretar gatemiljøet i Horns gate og viderefører bebyggelsesstrukturen i Ankerløkka bydel. Revidert planforslag tilsvarer tidligere planforslag alternativ 1 på følgende punkter: Planområde Avgrensning av formålsgrensene på planområdet Byggelinje Byggehøyde min. 50% av formålet skal dekkes av høgskoleformål I tillegg vil revidert planforslag: gi mulighet for et noe større areal enn planforslag 1, i overkant av 2000 m². sikre en videreføring av bebyggelsesstrukturen i det verneverdige bygningsmiljøet som nybygget settes inn i. Parkering for område B1 legges i parkeringskjeller på KOMB1.
Side 12 av 12 KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE Utviklingen i Horns gate vil berøre hensynet til barn og unge i forhold til oppvekstmiljø og identitet, og i forhold til tilbud om høyere utdanning. KONKLUSJON Det fremlagte reviderte planforslag bygger i stor grad på det tidligere planforslag alternativ 1, men gir mulighet for et noe større byggeareal, og medfører en omarbeiding av bygningsvolumet slik at prosjektet viderefører den verneverdige bebyggelsesstrukturen som det settes inn i. Planforslaget bygger på det materialet som har ligget ute til offentlig ettersyn, og kan vedtas uten forsinkelser i planen. RÅDMANNENS ANBEFALING Rådmannen anbefaler at Formannskapet følger det planfaglige råd som er gitt i det reviderte planforslag datert 18.05.2009 som er beskrevet ovenfor. Planforslaget sikrer Høgskolen i Hedmark det antall m² som det søkes om, og sikrer samtidig ivaretakelse av det verneverdige miljøets bebyggelsesstruktur og karakter, gjennom bearbeiding av det tidligere illustrerte prosjekt i planforslag 1. Dersom formannskapet i stedet skulle velge å følge forslagstillers ønsker, kan det formuleres slik: Hamar kommunestyre vedtar reguleringsplan for Horns gate 11 og 13; Planforslag alternativ 1, som vist på plankart datert 06.02.2009 med tilhørende bestemmelser datert 25.02.2009. Vedtak fattes med hjemmel i Pbl. 27-2.