Storebrand Eiendomsfond UNION Eiendomskapital Investorseminar Stavanger/Oslo/Trondheim juni 2011
Innholdsfortegnelse I II III UNION Eiendomskapital AS Eiendomsmarkedet Storebrand Eiendomsfond AS 1 Storebrand Eiendomsfond AS 1
UNION Eiendomskapital er en del av UNION Gruppen AS - En av landets ledende kapitalforvaltere og rådgivere innenfor eiendom 43 ansatte ved kontoret i Oslo Rådgiver i transaksjoner verdt mer enn NOK 45 mrd. siden 2002 Forvalter NOK 8,7 mrd i eiendomsfond og syndikater Omfattende nettverk av eiendomsbesittere, banker og investorer i Norge og internasjonalt UNION GRUPPEN UNION NORSK NÆRINGSMEGLING UNION UNION UNION UNION UNION CORPORATE CAPITAL EIENDOMSKAPITAL MANAGEMENT INVESTORSERVICE TRANSAKSJONS- RÅDGIVNING / UTLEIE STRATEGISK RÅDGIVNING KAPITALINNHENTING KAPITALFORVALTNING TEKNISK DRIFT INVESTOR SERVICE Rådgiver i transaksjoner med et volum på NOK 45 mrd. siden 2002 Utleie- og søksmegling Verdivurdering av eiendom og selskaper Kapitalmarkedstransaksjoner (M&A) Private og offentlige emisjoner Restrukturering Int. institusjonelle investorer Norske private investorer Retail investorer via ekstern distribusjon Forvalter NOK 8,7 milliarder Eiendomsfond og syndikater Fokus på aktiv forvaltning Teknisk forvaltning og adm. av underleverandører på teknisk drift Teknisk DD ifm. kjøp og salg Byggeadministrasjon og prosjektoppfølging Forretningsførsel Økonomisk forvaltning Syndikater etablert av UNION Eksterne profesjonelle investorer 2 Storebrand Eiendomsfond AS 2
En ledende kapitalforvalter i Norge UNION Gruppens hovedkontor Bolette Brygge 1, Tjuvholmen, Oslo UNION Eiendomskapital (UEK) En uavhengig, partner eiet kapitalforvalter dedikert til å strukturere og forvalte eiendomsinvesteringer i Norge Etablert i 2004 Av operasjonelle partnere Bjørn Henningsen, Lars Even Moe og Jarle Villumstad UEK har etablert en robust operasjonell plattform 13 dedikerte ansatte med bakgrunn fra ledende selskaper innenfor eiendom og finans Fokus på verdiskapning i alle ledd av verdikjeden Forvalter en solid og diversifisert eiendomsportefølje 79 eiendommer i Norge til en samlet verdi av NOK 8,7 mrd Meget god track record UEK har realisert 22 eiendommer til en samlet verdi av NOK 3,3 mrd, med en gjennomsnittlig egenkapitalavkastning (IRR) på 61 % Forvalter det ledende eiendomsfondet i det norske markedet En del av UNION Gruppen En av landets ledende rådgivere innenfor næringseiendom 3 Storebrand Eiendomsfond AS 3
Innholdsfortegnelse I II III UNION Eiendomskapital Eiendomsmarkedet Storebrand Eiendomsfond AS 4 Storebrand Eiendomsfond AS 4
Kontorleiemarkedet lang sikt 12,0 % 10,0 % 2 200 2 000 1 800 BNP fastlandet Prognose for BNP fastlandet 8,0 % 1 600 Arealledighet 1 400 6,0 % Prognose for 1 200 arealledigheten 4,0 % 1 000 Leiepris i nom. kr. 800 2,0 % 600 Prognose for leiepris i nom. kr. 0,0 % 400 Leiepris i reelle verdier 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 200 Leiepris 1 600 kroner 2,0 % Vekstforventningene driver arealetterspørselen Etterspørselen snudde fra -63.000 m² i 2009 til +60-70.000 m² i fjor flyttestrøm mot sentrum Arealledigheten toppet t ut på å80%io 8,0 Oslo i november 2010 (7,5 % inkl. Asker og Bærum) Lavere arealledighet når markedet snudde denne gangen, men høy nybygging hindrer rask nedgang i arealledigheten Akselererende leieprisvekst fra medio 2013 5 Storebrand Eiendomsfond AS
Leiemarkedet Kontor Oslo Snittpriser per år i blått og 12-mnd. trend i rødt 1 800 1 600 1 400 Leieprisanslag for topp standard og beliggenhet i CBD 5 000 4 000 1 200 1 000 800 600 NOK / m2 3 000 2 000 1 000 1998 2001 2004 2007 2010 Kilde: Eiendomsverdi Næring / UNION Kilde: UNION Norsk Næringsmegling AS Markedet består mange ulike segmenter med store variasjoner i prisene Leieprisene sank gjennomgående g 15 20 % fra medio 2008 og nådde bunnen i første kvartal Vi har justert 7 områder fra Flat til Svak vekst gjelder nå 10 av 14 soner 45.000 m² kontor trukket fra markedet i fjor med tanke på konvertering primært til bolig Hver tredje kvadratmeter har stått ledig ett år eller mer 6 Storebrand Eiendomsfond AS
Transaksjonsmarkedet Segment Antall NOK mrd. Kontor 61 13,9 Hotell 3 2,3 Butikk/Handel 28 11,0 Logistikk/Ind. 27 6,2 Annet 25 5,3 Sum 144 38,7 Midt- og Nord- Norge 4 % Sør- og Vestlandet 17 % Øvrige Sørøstlandet 22 % Porteføljer/Konf /Annet 11 % 2010 NOK 38,7 mrd Oslo/Akershus 46 % Over 150 % vekst i salgsvolumet for alle eiendomssegment 2009-2010 Salgsvolumet økte med 156 % til NOK 39 mrd. Annet: Undervisning (5), Helse (2), kontorkonvertering (2), blanding, utvikling Sørøstlandet 68 %, porteføljer 11 % og resten av landet 21 % Yield-differanse mot Oslo til Bergen, Trondheim og Stavanger på 0,7-0,8 % 7 Storebrand Eiendomsfond AS
Innholdsfortegnelse I II III UNION Eiendomskapital Eiendomsmarkedet Storebrand Eiendomsfond AS 8 Storebrand Eiendomsfond AS 8
Fondets avkastningsmål er 8 12 % Investeringsrammer Mål: Etablere diversifisert eiendomsportefølje Geografisk fokus: Norge Type eiendom: Kontor, handel/ kjøpesenter, lager/industri, hotell Fondets levetid: 7-10 år Fokus på aktiv forvaltning av eiendommene for å maksimere verdier Fondets levetid Avkastning og finansiering VEK 31.3.2011: NOK 9,98 pr. aksje Avkastningsmål: 8-12 % pa Utbytte 5-7 %pa Risiko: Moderat Finansiering: 70 % fremmedkapital Pantelån og obligasjoner Akkumulert avkastning 9 Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 88% 8,8 Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Akkumulert 24,9 % 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje.
Aktiv forvaltning Kjøp Verdiskapning ved kjøp UNION Eiendomskapital følger en investeringsstrategi som godkjennes av fondets investeringskomité og styre årlig Eiendomsporteføljen Portefølje består av 62 eiendommer Areal: 469 000 m 2 Leieinntekter: Ca. NOK 500 mill. Alle enkeltkjøp, og salg, godkjennes av fondets Budsjetterte eierkostnader 2009: 4 % investeringskomité Gjenværende løpetid: 6,0 år 6,7 % yield på siste verdivurdering 1/3 av eiendommer kjøpt off-market 6,9 % ex. Prosjekteiendommer Markedsverdi eiendommer ca. NOK 7 161 mill. Tegnet egenkapital Investeringstakt Mill. NOK MNOK 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000-10 Storebrand Eiendomsfond AS
Aktiv forvaltning Kjøp Jevn utløpsprofil Gjennomsnitt 6,0år Nøkkeltall Ca. 60 % av portefølje lokalisert i Oslo og Akershus Ca. 23 % bare-house kontrakter Ca. 400 leietakere. 30 største leietakere representerer ca. 50 % av total leie Total arealledighet på ca. 6,0 % pr. Q1-11 Ledighet Fordeling eiendomstype Totalt 6,0 % 11 Storebrand Eiendomsfond AS
Aktiv forvaltning Finansiering Hovedpunker Historisk belåningsgrad Reforhandlet låneavtaler gjennom 2010 Obligasjonslån med forfall Q2-11 reforhandlet Sikrer økt finansiell fleksibilitet, og minimerer avdrag Ikke i brudd med lånevilkår pr. Q1-10 Fondets lånegivere er hovedsakelig Fokus, DnBNOR, samt børsnoterte obligasjonslån Historisk finansieringskostnad Finansieringskostnad Q1 11 Rentekostnader per 31.3.2011 Flytende Fast Andel 32 % 68 % Rente 3,79 % 5,98 % Gjennomsnittlig kostnad 5,29 % Belåningsgrad g 69,7 % 12 Storebrand Eiendomsfond AS
Aktiv forvaltning Reforhandling og restrukturering Reforhandlinger i 2011 Kontraktsforhandlinger i 2010 Ca. 7 % av leien skal reforhandles i løpet av 2011 Henholdsvis 13 og 11 % av leien reforhandles i 2012 og 2013 Reforhandlingsprofilen passer god med utsiktene til en generell bedring i økonomien de kommende årene UEK skrev 90 leiekontrakter i løpet av 2010 Disse har en årlig leie på ca NOK 41 mill. I tillegg kommer leiekontrakter skrevet av eksterne meglere Reforhandlingspotensial 13 Storebrand Eiendomsfond AS Leieøkning i 2008 og 2009 Fondets leieinntekter er økt med 13 % fra 2008 til 2010 Dette tilsvarere ca. NOK 57 mill. i årlig leie Ut av dette utgjør KPI regulering ca. NOK 21 mill. De resterende MNOK 36 er oppnådd gjennom nye leiekontrakter 190 leiekontrakter
Pågående prosjekter Karl Johans gate 12 Hovedpunkter Overtatt: Q1 06 Segment: Handel/kontor Leieinntekt ved kjøp: NOK 6,3 mill. Strategi Kjøp av eiendom med attraktiv beliggenhet Bygge ut og rehabilitere handels- og kontorarealer, reutleie til markedspriser Hovedleietaker: Tømt for utvikling Forventet leie: ca. NOK 15 mill.. Status Verdivurdering Eiendommen er tømt for leietakere i forbindelse med oppstart av utviklingsarbeider Signert leieavtale med Lindex for samtlige handelsarealer Rehabilitering forventet ferdigstilt Q4 2011 Prosjektramme på + NOK 60 mill. Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 06 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 160 140 120 100 80 60 40 14 Storebrand Eiendomsfond AS
Pågående prosjekter Karl Johans gate 12 15 Storebrand Eiendomsfond AS
Pågående prosjekter Brobekkveien 80 Bygg 17 Hovedpunkter Strategi Overtatt: Q2 06 Kjøpe stor eiendomsmasse i attraktivt marked Segment: Lager/Kombi 65 000m 2 Etablere senter for proffhandel sammen med lagerarealer Leieinntekt ved kjøp: MNOK 57 (inkl. NOK 3 mill garantileie) Betydelig potensial for utvikling 60 000kvm Leieinntekt: MNOK 62 Hovedleietaker: Ahlsell AS, Brobekk Storcash AS, Trio Ving, etc Status Bygg 17 - byggearbeider Nybygg er under oppføring Fremdrift i henhold til plan Samtlige arealer er utleid på lange kontrakter Prosjekt solgt til Oslo Pensjonsforsikring Q4-10 Gevinst på MNOK 37 16 Storebrand Eiendomsfond AS
Utvikling Brobekkveien 80 I dag 17 Storebrand Eiendomsfond AS
Utvikling Brobekkveien 80 Fullt utviklet 18 Storebrand Eiendomsfond AS
Konkurrentanalyse Best i klassen 19 Storebrand Eiendomsfond AS
Oppsummering Positive økonomiske utsikter for de nærmeste årene Gode nyheter for eiendomsmarkedet Storebrand Eiendomsfond leverer 24 % avkastning for 2010 VEK Q1 2011 er NOK 9,98 pr. aksje Forventer positivt resultat for 1. halvår Utbytte på NOK 0,35 pr. aksje utbetalt i mai 2011 Forvalter jobber med å gjennomføre ekstraordinært utbetaling i 2. halvår God omsetning i annenhåndsmarkedet 20 Storebrand Eiendomsfond AS