Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Bente Lise Stubberud Arkiv: /L12/ 0169 Arkivsaksnr.: 07/1749 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -24/09 25.05.2009 Plan- og miljøutvalget PLM -53/11 25.10.2011 Plan- og miljøutvalget PLM -55/11 14.11.2011 Kommunestyret K -103/11 09.12.2011 K -103/11 SAMLET SAKSFREMSTILLING - PEPPERSTAD SKOG FORRETNINGSTOMT - REGULERINGSPLAN Dokumentoversikt Dato Trykt vedlegg til 1 Reguleringsbestemmelser 9.8.2011 PLM/KS 2 Reguleringskart 21.9.2011 PLM/KS SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Eiendommen Jonas Wessels vei 4 12 er under utbygging til boligområde. Utbyggingen har skjedd på grunnlag av gjeldende reguleringsplan for området. Denne planen er en eldre plan (1973) som er utviklet under forutsetninger om senterdannelse som ikke er gjennomførbar i dag. Planen for bebyggelsen som er under oppføring er utviklet i samråd med Vestby Kommune. Foreliggende reguleringsplan er utviklet for å bringe reguleringsplanen i samsvar med faktisk situasjon, for å legge til rette for ytterligere bebyggelse på tomten (senere byggetrinn) og for tilpasning til ny tomtegrense for gnr/bnr 6/832 (Johan Herman Wessels vei 99). I gjeldende kommuneplan er området avsatt til boliger. Den foreslåtte bruken av området er således mer i samsvar med gjeldende kommuneplan enn det gjeldende regulering er. Tiltakshaver er Perspektiv Eiendomsutvikling AS i Moss. Områdebeskrivelse Planområdet er ca. 20 daa stort, og ligger på Pepperstad skog, ved enden av Johan Herman Wessels veg. Planområdet avgrenses mot Jonas Wessels vei i syd, mot reguleringsplan for Johan Herman Wessels vei i vest, mot eksisterende boligområder i øst og mot skogsområde i nord. Skogsområdet i nord er regulert til boligformål. Johan Herman Wessels vei er regulert forlenget til Hvitstenveien i nord. Adkomsten til området går via Johan Herman Wessels vei. Trafikken i området er per i dag liten, men må antas at vil øke ved realiseringen av reguleringsplanen nord for området. Leke-
Side 2 av 11 og oppholdsareal er likevel avskjermet fra vegen. Det er i naboplan regulert fortau og busslomme langs Johan Herman Wessels vei og trafikksikkerheten anses dermed tilstrekkelig ivaretatt. Det vil bli vurdert om fortauet skal utvides til gang- og sykkelveg der forholdene ligger til rette for det. Løsmassene i området er marin strandavsetning, og berggrunnen består av gneis. Det anses ikke å være risiko for skred i området. Radonfaren i området er ukjent, men det forutsettes at nødvendige forholdsregler tas ved oppføring av ny bebyggelse. Planområdet ligger sentralt plassert på Pepperstad Skog med gang- og sykkelvegtilknytning til offentlig skole, idrettsanlegg og idrettshall. Mindre friområder ligger i kort avstand, og finnes også innen planområdet. Tilgangen til større friluftsområder må også sies å være god, med skogsområder, turløype og oppkjørt skiløype innen gangavstand. Området anses med dette å oppfylle gode oppvekstvilkår for barn og unge. Før utbygging ble igangsatt var det i området en blanding av furuskog på impediment, ung suksesjon av bjørk på gjenvokste parkeringsflater, granskog og våte partier med vannansamling / myr. Det er ingen registrerte biomangfoldlokaliteter i området. Området er ellers relativt flatt. Boligbebyggelsen i området er en blanding av eneboliger og rekkehusbebyggelse. Sistnevnte typologi, som grenser inn til planområdet i syd, er i hovedsak homogen og tidstypisk 60- tallsbebyggelse i tre med gjennomgående byggelinjer for boliger og garasjeanlegg. Denne framstår som en relativt stram og områdetypisk karakter. Bebyggelsen som i dag er under oppføring på tomten på grunnlag av gjeldende regulering (gnr/bnr 6/833), er godt tilpasset områdets lokale bygningskarakterer med eneboliger og stramme leilighetsbygg i tre. Gnr/bnr 6/832 framstår som et hjørnebygg på tomten og er eksponert ut mot adkomsten på offentlig vei. Bygget har relativt store dimensjoner og er oppført i mur og tegl med henholdsvis underetasje og 1. etg. Underetasjen er i bruk som kontor/forretning og 1. etg. inneholder leiligheter. Medvirking Oppstart av arbeidet med reguleringsplanen er varslet med annonse i Moss Avis og Østlandets Blad 10. oktober 2007. Alle berørte parter ble også varslet med brev. Det ble gitt fire ukers frist for skriftlige uttalelser. Følgende innspill ble mottatt: Statens Vegvesen Vegvesenet forutsetter at alle fremtidige adkomster blir lagt til Jonas Wessels vei. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen ber om at det tas hensyn til overordnede retningslinjer i planarbeidet. SL Stor-Oslo Lokaltrafikk AS "SL har busstrafikk i området og må i dag snu busser på snuplassen ved planområdet, ved holdeplassen Pepperstad Skog. Det ønskelige for SL på sikt for området er etablering av veilenke mellom Jonas Wessels vei og Risilveien slik at bussene kan kjøre en runde i stedet for opp og ned to veier slik det er i dag. En slik ringrunde ville spare tid for kundene og er en
Side 3 av 11 bedre måte å tilrettelegge for kollektivtrafikk. På kort sikt er det viktig at snumuligheten for bussene ved Pepperstad skog opprettholdes. Den eksisterende snuplassen for buss er trang og kan med fordel utvides. Det må være areal slik at bussen kan stå og regulere på snuplassen uten å stå i veien for annen trafikk." Forslagsstillers kommentar: Tas til etterretning. Rundkjøring vil ikke bli fjernet før annet alternativ er etablert. Holdeplass for terminerende buss kan ikke løses på denne siden av Johan Herman Wessels vei. Rådmannens kommentar: Disse momentene blir vurdert i forbindelse med mindre vesentlig endring av reguleringsplan Pepperstad skog felt D. Hafslund Nett AS Hafslund oversender oversikt over kabler og anlegg i området. Brita Linnestad og Jacob Spone, Pepperstad Gård Linnestad/Spone tar opp forhold som ikke berører denne saken direkte. Dette refereres ikke. Videre bes det om at gang- og sykkelveg langs Johan Herman Wessels vei legges på østsiden av vegen. Rådmannens kommentar: Fortau er regulert i naboplan, på østsiden av Johan Herman Wessels vei. 2. VURDERING De viktigste overordnede trekkene i løsningen er: Ny bebyggelse på tomten: I tillegg til ny bebyggelse som er under oppføring på gnr/bnr 6/832 på grunnlag av gjeldende regulering, ønskes oppført ytterliggere bebyggelse av samme type i tomtens sydøstre hjørne. Bebyggelsen vil være av samme karakter som øvrig ny bebyggelse og ha opptil tolv nye leiligheter. Plassering av bygningsmassen vil ytterliggere forsterke bebyggelsesstrukturen på tomten som en samlet U-form og danne rom rundt sentrale, felles uteareal. Felles parkering: I gjeldende regulering var felles parkering tilrettelagt for større tetthet og utnyttelse enn det som nå er ønskelig (gnr/bnr 6/833). Felles parkeringsplass skal derfor reduseres og tilpasses reelt behov. Friområde med gang- og sykkelveg: Offentlig kjørevei som biladkomst i planområdets østre del erstattes av offentlig gangveg og friområde med viktig gangvegtilknytninger til skole, idrettsanlegg, friområder og turområder. I kommuneplanens arealdel går en ridesti gjennom området. Det legges i naboplaner opp til en annen trasè for denne, og planområdet inneholder følgelig ingen ridesti. Fortau langs Johan Herman Wessels vei:
Side 4 av 11 Det legges inn ensidig fortau på nordsiden av Jonas Wessels vei. Fortauet vil ha en viktig funksjon som skoleveg og trasè for gående fra bl.a. Anna Cathrines vei i syd til skole, friområder og turveger i øst og nord. Johan Herman Wessels vei: Johan Herman Wessels vei er regulert forlenget langs vestsiden av planområdet. Den regulerte parsellen av Johan Herman Wessels vei langs planområdet mangler imidlertid fortau på nettopp denne strekningen. Fortau langs vegen med tilslutning til tilstøtende regulering i nord er derfor tatt inn i planen. Gjeldende regulering for Johan Herman Wessels vei tilslutter seg i syd til eksisterende veg. Det er avvik i sammenføyningen av mellom bygget og regulert veg med ca 1,5 meter. Reguleringsplanen for Johan Herman Wessels vei er derfor justert for optimal tilslutning i syd. Utnyttelse: Gnr/bnr 6/832 Jonas Wessels vei: Reell BRA i løsning vist som illustrasjonsplan med leilighetsstørrelse 69 m 2 + 5 m 2 boder per leilighet er 3 243 m 2. Maks samlet BRA for B1, B2, B3 og B4 er satt til 3 400 m 2. Gnr/bnr 6/833 Johan Herman Wessels vei 99: Reell %-BYA i løsning med eksisterende bebyggelse er 51,1. Maks %-BYA er satt til 55 %. Felles parkering Jonas Wessels vei gnr/bnr 6/833 Leilighetsstørrelser i boligbebyggelsen som er under oppføring er 65 m 2, men kategoriseres som treromsleiligheter. I henhold til forskrift om parkering i Vestby kommune, skal det etableres to parkeringsplasser per treromsleilighet. For sekundærleiligheter under 70 m 2, er kravet èn parkeringsplass per leilighet. Utbygger har betydelig erfaring med den forutsatte bygningstypen, og ser at èn parkeringsplass per leilighet dekker det reelle behovet knyttet til disse leilighetene. Store parkeringsplasser med dårlig belegg er ikke noen positiv miljøfaktor i et boligområde. Det forutsettes derfor at det etableres 1,5 parkeringsplasser er leiliget, det vil si 63 parkeringsplasser for totalt 42 leiligheter. Det forutsettes at parkeringsplassene skal være umerkede. Johan Herman Wessels vei 99 gnr/bnr 6/832 Bygningens boligetasje på øvre plan har åtte leiligheter < 70 m 2. Dette medfører et krav om åtte parkeringsplasser i henhold til parkeringsforskriften. Parkeringen gir rett til adkomst over felles parkering for gnr/bnr 6/833, mens selve parkeringen skjer på egen grunn på øvre plan. Bygningens sokkeletasje på nedre plan (600 m 2 ) foreslås regulert til forretning/kontor. Forutsatt 50 % kontor og 50 % forretning, medfører dette et samlet krav om 13 parkeringsplasser. Parkeringen gis avkjørsel mot Jonas Wessels vei. For å imøtekommet dette kravet er eiendommen utvidet fem meter i dybden for parkering inn mot B1. Det vil i utvidingen være plass til fire plasser. Ytterligere seks plasser vil ligge langs Johan Herman Wessels vei, og de tre siste på den skrå delen av B/F/K. Uteoppholdsareal for boliger
Side 5 av 11 Felles uteareal: Opparbeidet lekeplass og balløkke er lagt inn på område i FL2 og FL3. I tillegg ligger FL1 igjen med naturlig skogvegetasjon og naturlig svaberg som et verdifullt uteareal for barn. Felles uteareal er også interne gangveger og adkomster uten biltrafikk. Alle disse arealene vil være felles for B1 - B4 samt boliger innen B/F/K. Dette er hjemlet i reguleringsbestemmelsene. Privat uteareal: Privat uteareal er uteareal i direkte tilslutning til boligene og boligenes balkonger i 2. etasje. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utført risiko- og sårbarhetsanalyse for området. I tilfelle strømstans, vil det i området være for lavt trykk på brannvann. Dette løses ved at utbygger må sikre strømforsyning ved strømaggregat. Dette er foreslått hjemlet i bestemmelsene. 3. ALTERNATIVER Alternativt kan det tenkes at området B4 blir regulert som grøntområde. Administrasjonen anser tilgjengeligheten til mindre, nære grøntområder å være god også uten at dette området blir regulert som grøntområde, og vil derfor anbefale området B4 regulert til boligformål. 4. KONKLUSJON Eiendommen Jonas Wessels vei 4-12 er under utbygging til boligområde. Utbyggingen har skjedd på grunnlag av gjeldende regulerigsplan for området. Denne planen er en eldre plan (1973) som er utviklet under forutsetninger om senterdannelse som ikke er gjennomførbar i dag. Forslag til ny reguleringsplan er utviklet for å bringe reguleringsplanen i samsvar med faktisk situasjon, for å legge til rette for ytterligere bebyggelse på tomten og for tilpassing til ny tomtegrense for gnr/bnr 6/832. Området er foreslått regulert til hovedsaklig bolig og kombinert formål bolig/forretning/kontor, og framstår godt egnet til disse formålene. Friluftsområder ligger i umiddelbar nærhet til området, og området innen reguleringsplanen inneholder også tilstrekkelig areal til lek og rekreasjon. Den foreslåtte reguleringen er i samsvar med kommuneplanens arealdel. INNSTILLING: Reguleringsplan for Pepperstad skog forretningstomt med reguleringskart datert 7.4.2009 og reguleringsbestemmelser datert 6.4.2009 legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1. Forslag om å oppheve de delene av reguleringsplanene Pepperstad skog forretningssenter og Pepperstad skog felt C som blir overlappet av forslag til ny reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 25.05.2009 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Side 6 av 11 VEDTAK: Reguleringsplan for Pepperstad skog forretningstomt med reguleringskart datert 7.4.2009 og reguleringsbestemmelser datert 6.4.2009 legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningslovens 27-1. Forslag om å oppheve de delene av reguleringsplanene Pepperstad skog forretningssenter og Pepperstad skog felt C som blir overlappet av forslag til ny reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1. SAKSFRAMLEGG ETTER OFFENTLIG ETTERSYN 1. SAKSOPPLYSNINGER Reguleringsplan for Pepperstad skog forretningstomt ble førstegangsbehandlet i plan- og miljøutvalget i mai 2009 (se over). I november 2010 hadde administrasjonen et møte med tiltakshaver og forslagsstiller for å få planen ferdigbehandlet i januar 2011. I møtet ble det bl.a. diskutert parkeringsdekning, avkjørsler, nærlekeplass og opparbeidelse av gang- og sykkelveg. Det ble fra administrasjonens side bedt om at det ble innarbeidet flere parkeringsplasser og en nærlekeplass for de 12 nye boenhetene i planen. Dette på grunn av innkomne høringsuttalelser og kommunens pågående arbeid med å sikre store nok nærlekeplasser/attraktive uteoppholdsarealer i forbindelse med reguelring av nye boligområder. I tillegg presiserte administrasjonen tiltaksahvers plikt, jf. Pbl 18-1, til å opparbeide den regulerte gang- og sykkelvegen øst i planområdet, samt til å stenge denne med bom for å umuliggjøre unødvendig biltrafikk. Tiltakshaver mente på sin side at det var urimelig av administrasjonen å kreve en 150m² stor lekeplass for de nye boligene, og at bygging av offentlig gang- og sykkelveg med tilhørende bom ikke kunne dekkes av prosjektet. I e-post sendt den 25.11.10 informerte forslagsstiller om det ikke var ønskelig å fremme planen i januar 2011 på grunn av administrasjonens krav. Administrasjonen har siden den tid prioritert andre reguleringssaker. Reguleringsplanen for Pepperstad skog forretningstomt fremmes nå til sluttbehandling uavhengig av tiltakshaver. Tiltakshaver vil få tilsendt samlet saksfremstilling, reguleringskart og reguleringsbestemmelser samtidig med varsel om befaring før plan- og miljøutvalgsmøtet 25.10.2011. Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 30.5.2009 til 10.7.2009. Innkomne merknader referes under med administrasjonens kommentarer i kursiv; Fylkesmannen i Oslo og Akershus Saken vurderes ikke å berøre nasjonale eller regionale hensyn og det overlates til kommunen å ivareta de nødvendige hensyn i saken. Akershus fylkeskommune Kan ikke se å ha mottatt varsel om igangsatt reguleringsarbeid for området. Det ble foretatt arkeologiske registreringer av planområdet i desember 2009. Anbefaler at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesareal er ferdig opparbeidet før det
Side 7 av 11 gis ferdigattest/brukstillatelse for boligene. Der bes om at kommunen påser tilgjengelighet for alle og vurderer om det skal stilles krav om en viss andel boliger med livsløpsstandard. Det er stilt rekkefølgekrav til at leke- og fellesareal er ferdig opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse for boligene. Tilgjengelighet for alle ivaretas i teknisk forskrift og det vurderes derfor som unødvendig å ta dette inn i bestemmelsene. Statens vegvesen Anbefaler at det innreguleres siktsoner i viste atkomster. G/S1. Det er regulert inn frisikt i atkomst til FP1 og i den kjørbare gang- og sykkelvegen, J.I. Bygg A/S og Wessel Eiendom A/S Parkeringen for B/K/F er ikke opparbeidet i samsvar med reguleringskartet. Mener u-graden i bestemmelsenes 3 kunne vært noe høyere. Det er i dag problemer med atkomst og parkering for boligene i B/F/K, og det ønskes at retten til atkomst for disse over FA2 og FP1 tydeliggjøres i bestemmelsene. Mener det ikke er tilfelle at parkeringsplassen står uten belegg og ber kommunen om å planlegge for trafikk og parkeringsbehov nøye. Det er vedlagt en skisse som viser eksisterende parkeringsplasser. Se nedenfor angående parkering. Når det gjelder rett til atkomst for B/F/K over FP1 og FG2 anser administrasjonen det som tilstrekkelig at atkomstretten er hjemlet i reguleringsbestemmelsene. Partene kan inngå en avtale seg i mellom, men dette er privatrettslig og berører ikke reguleringssaken. Utnyttelsesgraden for B/F/K er noe lav i forhold til faktisk utnyttelse innenfor området. BYA =55 % gir mulighet for bebyggelse på 662 m². Bygningen som står der i dag er på 724 m². For at bestemmelsene så langt som mulig skal gjelspeile de faktiske forhold har administrasjonen satt utnyttelsesgraden opp til BYA=60 %. Dette gir en utnyttelse på 721 m², noe administrasjonen mener er tilstrekkelig for B/F/K. Administrasjonen har utvidet FP4 noe da den innsendte skissen over eksisterende parkeringsareal viste et større område enn det som lå ute til offentlig ettersyn. Fordi utvidelsen skjer innenfor J.I Byggs egen eiendom, er en slik endring uproblematisk. Miljørettet Helsevern for Moss, Rygge, Råde, Vestby og Våler Krav om universell utforming bør inngå i reguleringsbestemmelsene. Det anbefales ikke å anlegge trafostasjoner i nærheten av eller på lekearealer. Anbefaler at atkomst via Johan Herman Wessels vei opprettholdes. Utearealet bør tilfredsstille kravet til RPR b/u, kap. 5. Se kommentar til Akershus fylkeskommune angående universell utforming. Atkomst er fra Jonas Wessels vei, ikke Johan Herman Wessels vei. Administrasjonen er enig i at trafostasjoner i utgangspunktet ikke bør plasseres i lekeog oppholdsarealer, men i dette tilfellet er det allerede plassert en trafostasjon innenfor FL1. Administrasjonen vil vurdere om det er mer hensiktsmessig å regulere inn areal for trafostasjoner i kommende reguleringssaker.
Side 8 av 11 Uteoppholdsarealene er vurdert å tilfredsstille kravene til fysisk utforming i Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, derunder egnethet, mulighet for ulike typer lek på ulike årstider, tilrettelegging for ulike aldersgrupper samt samhandling mellom barn og voksne. Hafslund nett Har anlegg innenfor planområdet og ber om at det tas hensyn til disse. Bengt Næss Ber om at det blir samsvar mellom reguleringsplanene for Pepperstad skog forretningstomt og Pepperstad skog felt D når det gjelder gangareal (fortau langs begge planene og ikke gang- og sykkelveg). Det er regulert fortau langs Jonas Wessels vei. Dette fortauet er regulert videre nordover i tilstøtende reguleringsplan for Pepperstad skog felt D. Svein Bjørset Reguleringskartet stemmer ikke med terrenget (F1 og F2 benyttes som kjørevei og er plassert på FGA2 og FGA3). Det er ikke heldig med avkjørsel tett opp til krysset Jonas Wessels vei x Sophies vei. Foreslår felles avkjørsel for B4 fra Fp1. Ser helst at B4 opprettholdes/utbedres som grønt areal eller ev. benyttes til carporter/garasjer med tilgang fra FP1. Ønsker avklaring på hvor SL har tenkt til å opparbeide veilenken Jonas Wessels vei x Risilveien. Rune Eikanger Reguleringskartet stemmer ikke med terrenget og det anbefales en ny befaring av området. F1 og F2 er allerede opparbeidt som kjørevei og benyttes som dette for beboere i B2 og B3. Det er svært uheldig å legge utkjøring fra FA1 ut i Jonas Wessels vei så tett opp til krysset med Sophies vei og innkjørselen til Jonas Wessels vei 2 og 3. Atkomst bør gå over FP1 og FA3. Ber om at de trafikale konsekvensene vurderes. Heidi Rudi på vegne av Eika vel Krever at det gjøres noe med veiforholdene i området dersom området utvides med 12 nye boenheter. Forlengelse av Johan Herman Wessels vei mot Hvitstenveien bør prioriteres før det bygges ut ytterligere i området. Administrasjonens samlede kommentar til Bjørset, Eikanger og Eika vel: Se nedenfor angående trafikale konsekvenser av planforslaget. Ringveg for Ruters busser; Når forlengelsen av Johan Herman Wessels vei opparbeides langs 6/832 og videre nordover til Hvitstenveien, vil bussen kunne kjøre rundt hele Pepperstad og ruten forbedres. Det er ikke vurdert noen andre alternativer til ringveg enn denne. 2. VURDERING Konsekvenser for parkering/trafikk Hovedatkomsten til området er via FP1. I kartet som lå ute til offentlig ettersyn var det foreslått en intern kjøreveg langs B4 og B3, samt en gang- og sykkelveg parallelt med denne. Denne interne kjørevegen skulle benyttes ved nødvendig kjøring til leilighetene og for å nå
Side 9 av 11 FP2 (handikapparkering). Ved befaring av området fant administrasjonen at det allerede er opparbeidet en gang- og sykkelveg i områdets sydligste del (fram til B3). Denne er asfaltert og det er satt opp gatelys. Forlengelsen av g/s-vegen er ikke opparbeidet etter kommunal standard (den er uten asfalt og lys). Kjøreveg er opparbeidet langs B3. Eksisterende gang- og sykkelveg er altså ikke opparbeidet i samsvar med reguleringskartet som lå ute til offentlig ettersyn. Administrasjonen foreslår derfor å ta vekk forslaget om å regulere kjøreveg i tillegg til gang- og sykkelveg langs B4. Dette betyr at det kun vil være en gang- og sykkelveg forbi B4. Administrasjonen mener at det bør kunne åpnes for nødvendig kjøring til B4 på gang- og sykkelvegen. En slik løsning kan forsvares i og med at det skal settes opp en bom for å hindre unødvendig kjøring. Dette sikres i bestemmelsene. Ved å beholde gang- og sykkelvegen der den er i dag unngår man også å måtte hogge en gruppe flotte trær inntil 6/688 for å få plass til både kjøreveg og gang- og sykkelveg. Arealet som før var avsatt til kjøreveg er nå lagt til B4. Når det gjelder kjøreatkomst til FP2 kan denne enten nås via gang- og sykkelvegen eller via FG2. Opplevelsen av at det kjøres mye til og fra B2, B3 og boligeiendommer på andre siden, kommer sannsynligvis av at vegen i dag først og fremst fremstår som en kjøreveg og ikke som en gang- og sykkelveg. Når området opparbeides etter reguleringsplanens intensjon, med gangog sykkelveg med tilhørende bom, mener administrasjonen at de trafikale forholdene vil bedres. I tillegg har administrasjonen endret alle interne veger som under offentlig ettersyn var regulert som kjøreveger til kjørbare gangveger (merket FG1-3 på reguleringskartet). Dette gir et signal om at det først og fremst er de gående som skal prioriteres på internvegene, dernest biltrafikk. Dette er presisert i bestemmelsene. Når det gjelder den generelle trafikkøkningen som to nye leilighetshus vil generere, mener administrasjonen at Jonas Wessels vei har kapasitet til dette. Dagens lave fartsgrense, 30 km/t, skal holde farten nede. Det er ikke avsatt midler til andre fartsreduserende tiltak på denne vegen på nåværende tidspunkt. Når videreføringen av Johan Herman Wessels vei nordover til Hvitstenveien står ferdig, vil beboere i planområdet og områdene i nærheten, mest sannsynlig benytte seg av denne. Parkeringsplasser Forslagsstiller mener det er for mange parkeringsplasser i forhold til behov og at store asfalterte flater med dårlig belegg ikke bidrar postivt til bomiljøet. J.I. Bygg A/S og Wessel Eiendom A/S skriver derimot i sin merknad at dette ikke er tilfellet og at det spesielt på vinterstid oppleves at parkeringsplassen blir fylt opp. Ifølge Vestby kommunes parkeringsforskrift skal det etableres to p-plasser pr. treromsleilighet, i tillegg skal det også etableres 0,2 p-plasser pr. leilghet til gjesteparkering. Dette betyr at det for 42 leiligheter skal etableres 84 + 17 plasser, i alt 101. Administrasjonen mener det kan åpnes for å redusere antall parkeringsplasser noe, både på bakgrunn av tiltakshavers erfaringer fra liknende prosjekter og på bakgrunn av administrasjonens befaringer av området. Dersom det ikke lagres snø på parkeringsplassen vinterstid, kan ikke administrasjonen se at det skal være for få parkeringsplasser. Administrasjonen er allikevel opptatt av at det ikke skal mangle parkeringsplasser. Utomhusplan datert 16.6.2008 viser at det er satt av 60 parkeringsplasser innenfor området. Ved å utvide eksisterende parkeringsplass noe mot nord og øst, og ved å utnytte arealet på en
Side 10 av 11 bedre måte enn i dag, mener administrasjonen at det er plass til flere parkeringsplasser. Forslagsstiller har i ettertid sendt kommunen skisser som viser muligheter for å opparbeide minst 80 parkeringsplasser innenfor planen. Administrasjonen mener at det bør være rom for ytterligere noen plasser. I forbindelse med utbygging av B4 må tilfredsstillende parkeringsdekning vises i utomhusplanen. Administrasjonen forventer at denne vil kunne vise noen flere plasser enn 80. Dersom parkeringsplassene ikke reserveres, mener administrasjonen at parkeringsdekningen vil være tilfredsstillende for området. 3. ALTERNATIVER Et alternativ kan være å utelate B4. Reguleringsplanen må da sendes tilbake til administrasjonen. 4. KONKLUSJON Gjeldende reguleringsplan for området er som i nevnt i førstegangsbehandlingen ikke i samsvar med den løsningen som er utviklet for området. Reguleringen er heller ikke gjennomførbar i dag. Intensjonen med den nye reguleringsplanen er å legge til rette for boligbebyggelse og å bringe reguleringsplanen i samsvar med faktisk situasjon. Området er i hovedsak utbygd, foruten de to siste leilighetsbyggene på B4. Rådmannen anbefaler at reguleringsplanen vedtas. INNSTILLING: Reguleringsplanen for Pepperstad skog forretningstomt, med tilhørende bestemmelser datert 9.8.2011 og reguleringskart datert den 21.9.2011 vedtas i samsvar med tidligere plan- og bygningslov 1985 27-2, jf. overgangsbestemmelsene i ny plan- og bygningslov 34-2. BEHANDLING I Plan- og miljøutvalget DEN 14.11.2011 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplanen for Pepperstad skog forretningstomt, med tilhørende bestemmelser datert 9.8.2011 og reguleringskart datert den 21.9.2011 vedtas i samsvar med tidligere plan- og bygningslov 1985 27-2, jf. overgangsbestemmelsene i ny plan- og bygningslov 34-2. BEHANDLING I Kommunestyret DEN 09.12.2011 Plan- og miljøutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsplanen for Pepperstad skog forretningstomt, med tilhørende bestemmelser datert 9.8.2011 og reguleringskart datert den 21.9.2011 vedtas i samsvar med tidligere plan- og bygningslov 1985 27-2, jf. overgangsbestemmelsene i ny plan- og bygningslov 34-2.
Side 11 av 11 Vestby, 14.12.11 Knut Haugestad rådmann