Trøgstad kommune Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Hans Gunnar Raknerud FE - 141 17/727 Reguleringsplan for Nedre Festningsåsen - 1. gangs behandling Saksnr Utvalg Type Dato 44/17 Teknikk- og naturutvalget PS 24.10.2017 Rådmannens innstilling: Forslag til reguleringsplan for Nedre Festningsåsen gnr. 61, bnr. 123 og 171, planid 20170002 datert 28.09.2017 med tilhørende bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven 12-10. Før planen kan legges frem for sluttbehandling må følgende innarbeides: Planbestemmelsene inneholde punkter om utforming av veger og avkjørsler. Nye avkjørsler skal ha en bredde på 3,5 meter og en radius i vegkant i møte med kommunal vei på minimum 4,0 meter. Offentlige vei SKV skal utformes som adkomstveier i boligområder med hastighet 30 km/t i samsvar med Statens vegvesens Håndbok N-100. Regulert kjørevegbredde skal være 3,5 meter inkludert Reguleringskartet skal vise bredden på regulert vei. Bakgrunn: Norgeshus AS fremmer, på vegne av Norgeshus Mesterbygger n AS, privat forslag til detaljreguleringsplan for boligområdet Nedre Festningsåsen på Skjønhaug. Forslaget innebærer en detaljering av reguleringsplanen Skjønhaug Syd vedtatt 20.06.2006. Trøgstad kommune mottok planforslaget 28.09.2017. Saksopplysninger: Hensikten med planen er å legge til rette for boligbygging med tilhørende infrastruktur på eiendommene gbnr. 61/123 og 61/171. Planen legger til rette for fortetting av et ubebygd område på Skjønhaug gjennom oppføring av konsentrert småhusbebyggelse med inntil 31 boenheter. Oppstartsmøte med Trøgstad kommune ble avholdt 24.05.2017. Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort 09.06.2017 i Smaalenenes avis og på kommunens hjemmesider. Naboer, sektormyndigheter, berørte parter m.m. ble varslet i eget brev datert 07.06.2017. Frist for kommentarer og merknader ble satt til 07.07.2017.
Beskrivelse av planområdet og forholdet til gjeldende planer: Planområdet er avsatt til eksisterende boligområde i gjeldende kommuneplan. I høringsforslaget til ny kommuneplan videreføres dette. Området omfattes av Reguleringsplan for Skjønhaug syd, sist revidert 09.02.2010. Området er regulert til boligformål. Følgende bestemmelser gjør seg gjeldende for planområdet: «15 Byggeområde - Boliger B16 Området skal benyttes til konsentrert småhusbebyggelse, kjedehus, rekkehus eller leilighetsbygg. Maksimal grad av utnytting og høyder kan bare tillates dersom tiltaket samlet sett har en god helhetsløsning. Maksimal tillatt gesimshøyde for bebyggelsen er 9 meter og maksimal tillatt mønehøyde 13 meter. Tillatt utnyttelse er inntil 30 prosent bebygd areal (% - BYA). Det skal foreligge godkjent bebyggelsesplan før byggetillatelse gis. Denne skal vise bebyggelsens form og dimensjoner, bil og fotgjengeradkomst, biloppstillingsplasser iht. kommunens vedtekter, dimensjonering av felles og private uterom samt forslag til materialer og formspråk.» I tilstøtende reguleringsplan for Festningsåsen vedtatt 18.08.1972 er det regulert inn et friområde som grenser inn mot planområdet i nord. Hensynet til skjerming mot nabobebyggelse i nord er dermed ivaretatt i eksisterende planer. Planområdet ligger nord for Festningsveien og sør for boligområdet Festningsåsen på Skjønhaug. Avstanden til Skjønhaug sentrum er ca. 1 km., og det er gangavstand til barnehage, barne- og ungdomsskole og idrettsanlegg. Planområdet består av to eiendommer 61/171 og 61/123 som til sammen utgjør rundt 9 daa. Planavgrensningen følger eiendomsgrensene i nord og øst. Mot vest og sør er plangrensen lagt i midten av Festningsveien og Festningsåsen (vei). BCK Eiendom AS eier begge eiendommene. Beskrivelse av planforslaget og virkninger: Bebyggelse og anlegg: Området reguleres i hovedsak til Bebyggelse og anlegg med formål boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse. Det deles inn i 2 områder, BKS1 og BKS2. Boligene skal bygges som konsentrert småhusbebyggelse inntil to etasjer. Det er tillatt med kjedehus, rekkehus og flermannsboliger slik som f.eks. tomannsbolig, firemannsbolig og seksmannsbolig. BSK1 og BSK2 har like bestemmelser, men ulik tillatt grad av utnytting. I BKS1 tillates inntil 35 % BYA og i BKS2 tillates inntil 40 % BYA. Det er regulert inn en lekeplass sentralt i området som er felles for alle boenhetene med et areal på 194 m2. Det er i rekkefølgebestemmelsene stilt krav til at lekeplassen skal være ferdig opparbeidet før ny bebyggelse kan tas i bruk. Totalt reguleres ca. 8 083 m2 til bebyggelse og anlegg, jf. pbl. 12-5 nr. 1.
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Det reguleres en internvei, SKV i planområdet. Denne får nye avkjørsler fra Festningsveien og Festningsåsen (vei). Bakgrunnen for at det er valgt to avkjørsler er å redusere trafikken i den sentrale delen av området der det er planlagt felles lekeplass, samt å unngå at renovasjonsbil må rygge. En gjennomgående vei vil også lette arbeidet med snømåking på vinterstid. Kommunale veger (Festningsveien og Festningsåsen) som ligger inntil planområdet, er regulert inn frem til senterlinjene. Eksisterende fortau langs Festningsveien er regulert inn med en bredde på 2,5 meter. Det kommunalt eide området mellom veg/gangveg og eiendommene som skal bebygges er regulert til annen veggrunn grøntareal og skal være offentlig. I planen stilles det krav om minimum 1,5 og maksimum 2 biloppstillingsplasser for hver boenhet i området. Bakgrunnen for minimumskravet er å ha tilstrekkelig parkering for beboerne og besøkende i området. Det er relativt lav kollektivdekning i Trøgstad og det vil derfor være naturlig å tro at mange trenger bil for å komme seg til jobb og andre gjøremål. Det planlegges familieboliger og mindre enheter i planområdet. For kjedehus vil det være naturlig med to parkeringsplasser, mens det vil bli opparbeidet mindre parkeringsareal for mindre boenheter slik som firemannsboliger. Det er stilt krav om at 10 % av biloppstillingsplassene på fellesområder skal være tilpasset funksjonshemmede. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn utomhusplan som viser oppstillingsplass for biler og sykler. Området er tilknyttet offentlig vann og avløp. Det legges opp til at plan for vann og avløp, herunder overvannshåndtering skal foreligge ved byggesak, jf. forslag til reguleringsbestemmelse 6.3. Totalt reguleres ca. 1 010 m2 til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, jf. pbl. 12-5 nr. 2. Overordnede føringer Sektorinteresser: Statens vegvesen 1. Det må beskrives hvor mye trafikk som genereres på grunn av utbyggingen. 2. Atkomst må fremgå av planbeskrivelsen. Det bør gjennomføres en trafikkanalyse som legges til grunn for eventuelle tiltak og kryssutforming i planområdet. 3. Det er viktig at valgte løsninger ivaretar trafikksikkerhet og fremkommelighet for alle trafikantgrupper. 4. Anbefaler at antall og kvalitet på sykkelparkering tas inn i reguleringsbestemmelsene. 5. Frisikt må ivaretas og legges inn som hensynssone i reguleringsplanen og ivaretas i planbestemmelsene. 6. Vi forutsetter at retningslinjer for behandling av støy (T-1442/2016) og luftkvalitet (T-1520) i arealplanleggingen skal ligge til grunn for vurdering i detaljreguleringen. Det må også tas inn en bestemmelse om anleggsstøy. 7. Det bør fremgå hvordan området betjenes med kollektivtransport. 8. Oppfordrer til høy utnyttelse av arealene i samsvar med RPR for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. 9. Det er viktig at valgte løsninger ivaretar trafikksikkerhet og fremkommelighet for alle trafikantgrupper. Samtidig bør det utvikles gode interne trafikksystem for å hindre farlige
situasjoner. 10. Universell utforming skal ligge til grunn for planarbeidet, og skal sikres gjennom plankart og bestemmelser. Alle anlegg for gående og syklende skal være universelt utformet. 11. Anbefaler at antall parkeringsplasser angis i planbestemmelsen. Anbefaler maksimumstall for parkering. 12. Vi ber om at det i planen begrunnes hvordan man tenker seg at fastsettelsen av antall parkeringsplasser kan bidra til å nå de nasjonale målene om økt bruk av sykkel, gange og kollektivtransport. 13. Det må redegjøres i planbeskrivelsen for hvordan renovasjon og snøoppsamling i området er tenkt. Plankonsulentens kommentarer 1. Beskrevet i pkt. 6.17 2. Atkomst fremgår av planbeskrivelse og plankartet. 3. Alle trafikkgrupper er ivaretatt i planen. 4. Det er stilt krav til at det skal settes av minimum 2 sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. Plassering skal gå frem på situasjonskart når det sendes inn søknad om byggetillatelse. 5. Frisikt er ivaretatt, se pkt. 4.4.6 i planbeskrivelsen. 6. Luftforurensning anses ikke som et problem i området. Støy er vurdert, se pkt. 6.11.2 i planbeskrivelsen. Det er tatt inn bestemmelse om anleggsstøy i reguleringsbestemmelsene. 7. Se punkt 6.18. 8. Det er forsøkt å finne en balanse mellom utnyttings-grad og god bokvalitet. 9. Se punkt 6.17 10. Plan- og bygningsloven med forskrifter stiller krav til universell utforming og skal følges i forbindelse med utbygging av feltet. 11. Det er satt krav om minimum 1,5 og maksimum 2 parkeringsplasser pr. boenhet i reguleringsbestemmelsene. 12. Se punkt 6.17 13. For renovasjon se pkt. 4.4.8 Rådmannens vurdering: Vegvesenets innspill om trafikkanalyse for videre vurdering av avkjørsel fra RV22 synes godt ivaretatt i planforslaget og kommunen avventer videre innspill i høringsrunden. For øvrig må planbestemmelsene inneholde punkter om utforming av veger og avkjørsler. Nye avkjørsler skal ha en bredde på 3,5 meter og en radius i vegkant i møte med kommunal vei på minimum 4,0 meter. Offentlige vei SKV skal utformes som adkomstveier i boligområder med hastighet 30 km/t i samsvar med Statens vegvesens Håndbok N-100. Reguleringskartet skal vise bredden på regulert vei. NVE 08.06.2017: Har ingen konkrete merknader, men viser til at det må tas tilstrekkelig hensyn til flom- og skredfare i arealplanleggingen. Plankonsulentens kommentar: Det er gjort en vurdering av skredfare i området. Se ROS-analyse.
Rådmannens vurdering: Planforslaget berører neppe NVEs ansvarsområder. Det går ikke vassdrag gjennom planområdet, og det er ikke skred- eller flomutsatt. Østfold fylkeskommune 27.06.2017: 1. Det forutsettes at gang- og sykkelsti langs Festningsveien som er avsatt i kommuneplan, innarbeides i reguleringsplan. 2. Planarbeidet må forholde seg til gjeldende fylkesplan. 3. Planforslaget bør inneholde informative illustrasjoner som viser nærvirkningene av boligene, samt sol-/skyggediagram som viser hvordan omkringliggende bebyggelse, særlig i nord og vest blir påvirket av de fremtidige boligene. 4. Planen må sikre tilstrekkelige, trygge og hensiktsmessige leke- og uteoppholdsarealer for barn og unge. Det bør innarbeides rekkefølgebestemmelser i planen som sikrer ferdigstillelse av lekearealer samtidig med boligene. 5. Bestemmelse om aktsomhet til kulturminner må inn i bestemmelsene. Andre stikkord om tema som er viktig i planarbeidet er ROS-analyse, støy, grunnforhold, trafikkforhold, kollektivtrafikk, sykkelparkering, UU, klima og energibruk. Plankonsulentens kommentar: 1. Gangveien langs Festningsveien er regulert inn. 2. Det er tatt inn bestemmelse om aktsomhet til kulturminner. 3. Illustrasjoner av planområdet er lagt inn i pkt. 6.4 og 6.5. Sol og skygganalyse ligger som vedlegg til planen. 4. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. 5. Dette er tatt inn. Rådmannens kommentar: Fortauet langs Festningsveien er bygget. For øvrig ser det ut som om fylkeskommunens innspill er godt ivaretatt i planforslaget. Fylkesmannen i Østfold 04.07.2017: 1. Det bør gjøres en enkel støyutredning for å dokumentere støynivåene. Det må deretter planlegges slik at beboerne blir minst mulig støyutsatt. 2. Det må i planleggingen tas hensyn til og prognosene for et framtidig klima med mer, og mer intens, nedbør. Det bør vurderes ulike løsninger for overvannshåndtering, og sikres at tiltak i området ikke gir uønskede konsekvenser nedstrøms. Videre har Fylkesmannen kommet med en generell uttalelse om rekke tema som må ivaretas i planleggingen, som i sin helhet kan leses i uttalelsen som ligger vedlagt. Plankonsulentens kommentar: Det er gjort en enkel støyutredning (se kap. 6.11.2) Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn en VA-plan som tar for seg håndtering av
overvann. Rådmannens vurdering: Fylkesmannens innspill er stort sett ivaretatt i planforslaget. Vurdering: Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Foreslått arealbruk er i samsvar med fastlagt formål i kommuneplanens arealdel 2011 2023 vedtatt 06.09.11. Det aktuelle byggeområdet er avsatt til boligformål. I forbindelse med planarbeidet er det gjennomført en ROS-vurdering i tråd med dagens plankrav. Denne er inntatt i planbeskrivelsen. ROS-vurderingene konkluderer med at sikkerheten for arbeiderne og andre temaer er ivaretatt i planarbeidet. Bebyggelse: Den planlagte bebyggelsen har en utnyttelse som ligger over den anbefalte verdien i regionalplanen. Høyden på bebyggelsen sikrer god utsikt for eksisterende bebyggelse. Uteoppholdsareal: Det er avsatt et godt område til en småbarnslekeplass sentralt på området. Området ligger solrikt, trafikksikkert og universelt tilgjengelig. Forholdene ligger derfor til rette for at dette kan bli et veldig godt område. For å sikre at detaljutformingen av lekeplassen også blir god, er det stilt krav om at det skal utarbeides en utomhusplan som skal godkjennes av kommunen. Behovet for lekeplasser for større barn og område for ballspill er ivaretatt i og med at idrettsanlegget og skolene ligger i umiddelbar nærhet. Støy: Planområdet ligger rett ved Festningsveien og Festningsåsen (vei) hvor det er fartsgrense 30 km/t. Det er gjennomført en enkel støyanalyse som viser at ingen boliger vil bli liggende i gul støysone. Det er derfor vurdert at støy ikke vil være noe problem i området. Rådmannen støtter denne vurderingen, og presiserer at teknisk forskrift uansett sikrer tilfredsstillende støynivåer. Sikkerhet og beredskap: Området har en god beliggenhet i forhold til dette. Flom- og skredfare utgjør heller ingen trussel. Vurdering etter naturmangfoldloven Det er gjennomført nødvendige vurderinger etter naturmangfoldloven 8 12 basert på forslagsstillers planbeskrivelse. Rådmannen er ikke kjent med at planen vil være i konflikt med de interessene naturmangfoldloven skal ivareta. Konsekvenser for barn og unge Rådmannen mener at planen på en god måte tilrettelegger for barn og unge. Eksisterende gangadkomst til Gravstjern friluftsområde og badeplass er ivaretatt og det er kort vei til skole, barnehage og idrettsanlegg. Konklusjon: Planen legger til rette for etablering av et nytt boligområde sentralt på Skjønhaug. Arealene er
disponert på en hensiktsmessig måte som gir grunnlag for et godt bomiljø med gode solforhold og uterom. Saken legges frem til 1. gangsbehandling i teknikk- og naturutvalget. Teknikk- og naturutvalget - 44/17 TN - behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (7 st.). TN - vedtak: Forslag til reguleringsplan for Nedre Festningsåsen gnr. 61, bnr. 123 og 171, planid 20170002 datert 28.09.2017 med tilhørende bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven 12-10. Før planen kan legges frem for sluttbehandling må følgende innarbeides: Planbestemmelsene skal inneholde punkter om utforming av veger og avkjørsler. Nye avkjørsler skal ha en bredde på 3,5 meter og en radius i vegkant i møte med kommunal vei på minimum 4,0 meter. Offentlige vei SKV skal utformes som adkomstveier i boligområder med hastighet 30 km/t i samsvar med Statens vegvesens Håndbok N-100. Regulert kjørevegbredde skal være 3,5 meter. Reguleringskartet skal vise bredden på regulert vei. Vedlegg: A Plankart Nedre Festningsåsen C Planbeskrivelse Nedre Festningsåsen Innspill og spørsmål til varsel om oppstart B Planbestemmelser Nedre Festningsåsen