MAJORSTUEN Bygård, med rammetillatelse for bygging av 27 leiligheter- full restaurering ADRESSE: Schultzgate 16, 0365 Oslo BETEGNELSE: Gnr. 215 bnr. 299 BTA: 2.333m 2 BRA(PRIMÆR-ROM): 1.345m 2 TAKSTVERDI: Kr. 43.500.000,- PRISANTYDNING: Gi bud! MEGLER: Advokat Erik Furre tlf. 92 04 61 00 KONTAKTPERSON: Eiendomsmeglerfullmektig MNEF Sissel Styrmoe Dølplads tlf. 91 91 70 98 VÅR REF: E.550.12.09.E
Hammerstads gate Schultz gate
HJEMMELSHAVER: Schultzgate Eiendom AS, org. nr. 986660305 KOMMUNALE AVGIFTER: BELIGGENHET: BYGGEÅR: FERDIGATTEST: Ca kr 67.000,- per år. Sentralt beliggende på hjørnet Schultz gate og Hammerstads gate. Her er gangavstand til alt Majorstuen har å tilby. Buss, trikk og T-bane er i nærheten. 1898 iflg. EDR Foreligger ikke. TOMTEN: Tomtetype: Eiet Tomtens areal: 855 m2 HEFTELSER: SERVITUTTER: Eiendommen overdras fri for pengeheftelser og urådighetserklæringer. Grunnboksutskrift forefinnes på meglers kontor. 900766 27/03/1897 Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse Bestemmelse om gjerde Disse blir påhvilende eiendommen. Se pantattest og eventuelt undersøk ytterligere. LIGNINGS- OPPLYSNINGER: FORSIKRING: PARKERING: Ligningsverdi er ikke mottatt. Sameiet er fullverdiforsikret i If Skadeforsikring, polisenr 0439895. På gaten i området i h t gjeldende bestemmelser. BYGGEMÅTE: Se vedlagte verditakst av 20.01.2010. BYGGET: Hele eiendommen er for salg, også utleide/bebodde arealer. Kjeller har felles sykkelparkering, 19 boder og 27 sportsboder. Hjørnelokalet i 1 etasje består av et næringslokale som benyttes av Rammekonsulenten AS. Dette lokalet har normal standard, med betong gulv, malte vegger og himling. Til sammen bruttoareal på 155 m 2.
1. etasje, består av fem 2 roms leiligheter og en 3 roms leilighet. Arealene har til sammen et bruttoareal på 315 m 2, og er ubeboelig. 2. etasje, består av seks 2 roms leiligheter og to 3 roms leiligheter. Arealene har til sammen et bruttoareal på 470 m 2 og er ubeboelig. 3. etasje, består av seks 2 roms leiligheter og to 3 roms leiligheter. Arealene har til sammen et bruttoareal på 470 m 2 og er ubeboelig. Loftet har dels skrå himling og et bruttoareal på 373 m 2, i tillegg til fem hemseplan i forbindelse med de prosjekterte loftsleilighetene. Skrå himlinger. Bruttoareal på 80 m 2. Kjeller har felles sykkelparkering, 19 boder og 27 sportsboder. Inngang Hammerstads gate: Oppgangen har god takhøyde, asfaltert gulv, høy brystningspanel og malt himling. Trapp ut til bakgård. Arealene må moderniseres. Inngang Schultz gate: Oppgangen er med god takhøyde. Rekkverk og trapper i eldre stil. Arealene må moderniseres. ODEL: KONSESJON: OPPVARMING: DIVERSE: Det er ikke odel på eiendommen. Det er ikke konsesjon på eiendommen. Det er kun elektrisk oppvarming i næringslokalet. Næringslokalet i 1. etasje, er utleid til 31.05.2020 med påfølgende rett til fornyelse til markedsleie. Leien utgjorde kr 12000,- per måned da kontrakten ble inngått, og er nå med senere oppjusteringer opplyst å være kr 18.125,- per måned inklusive fellesutgifter og merverdiavgift. Lokalet benyttes av Rammekonsulenten AS.
3 leiligheter. Tidligere eier har inngått avtale om å løse ut 3 boforhold som løp på evigvarende kontrakter med til sammen et beløp som er pantesikret i eiendommen for kr 1.200.000,-. Beløpet er p.t. effektivt for ca kr 1.185.000,-. Av hensyn til størrelsen på foranstående pantegjeld er det usikkert om heftelsen oppnår ordinær dekning etter gjeldene regler om prioritet/dekningsomfang. Kjøper må i tilfelle av ikke-dekning for heftelsen være forberedt på at de tre kreditorene kan påstå å ha rett til å oppta sine boforhold igjen, med de ulemper dette kan få for restaureringsarbeidet og verdiskapningen. En beboer er p. t. boende, mens de andre to er opplyst å ikke bo i sine tidligere leiligheter. Medhjelper kan ikke ta et prejudisielt standpunkt til potensielle problemstillinger rundt boforholdene. Kjøper må undersøke best mulig selv og bære endelig risiko for utfallet. Medhjelper har underlagsdokumentasjon for borettene/panteretten. TVANGSSALG: OMKOSTNINGER: Salget av gnr. 215, bnr. 16, snr. 8, er et tvangssalg ved hjelp av medhjelper. Det vises til "Orientering om tvangssalg ved medhjelper". Eventuelle spørsmål vedrørende dette kan fremsettes til Advokatfirmaet Furre DA. Det vises forøvrig til tvangsfullbyrdelseslovens kap. 11. Dokumentavgift til staten utgjør 2,5 % av kjøpesummen. Rettsgebyr for tinglysing av skjøte er kr.1.548,-og for tinglysing pr. pantobligasjon kr. 1.935,-. Grunnboksutskrift kr 270,-. Dette betales utenom kjøpesummen. GOTDTGJØRELSE TIL MEDHJELPER: Medhjelper godtgjøres i h t forskrift av 04.12.1992 om tvangssalg ved medhjelpere. I hht forskriften 3-3 har medhjelper ved gjennomført salg krav på godtgjørelse etter følgende satser: 3% av kjøpesum til og med kr 500.000,- 2% av det overskytende til og med kr. 1.000.000,- 1% av det overskytende til og med kr 6.000.000,-. Ekstragodtgjørelse kan innvilges, jf forskriftens 3-6.
MANGELS- BEFØYELSER: Kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelsbeføyelser. Da salget er et tvangssalg kan kjøpet ikke heves. Er opplysninger imidlertid holdt tilbake, eller boligens tilstand er vesentlig redusert i forhold til på visningstidspunktet, kan den ansvarlige holdes erstatningsansvarlig, eller prisavslag kreves, jfr. 11-39. FINANSIERING: Det tas forbehold om at finansieringsplan med lånetilsagn presenteres, og at eventuell sikkerhet for budet kreves. BUDFRIST: Bud bes fremsatt til: Advokatfirmaet Furre DA, Stranden 3A, 0250 Oslo, gjerne pr. telefaks 23 11 33 01. Budet må være bindende for budgiver i minst 6 - seks - uker. Dette fordi et bud må antas og stadfestes før et salg kommer i gang. Vennligst benytt vedlagte budskjema. * * * SALGSOPPGAVEN ANTAS KORREKT, MEN MEGLER ER UTEN ANSVAR FOR MULIGE FEIL.
Verditakst SCHULTZ` GATE 16 A og B 0365 OSLO Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 OSLO KOMMUNE Utført av: Tømrermester/Sertifisert takstmann Per Egil Ilsaas Mobil: 41 47 73 93. E-post: pei@takstsenteret.no Befaringsdato: 07.01.2010
Verditakst SCHULTZ` GATE 16 A og B 0365 OSLO Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 OSLO KOMMUNE Forutsetninger Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Andre forutsetninger/opplysninger Kommunens bygningsarkiv er ikke gjennomgått og taksten hensyntar således ikke de forhold / opplysninger som forefinnes her som gjelder denne eiendommen. Takstkonklusjonen er takstmannens vurdering av verdien av objektet, dvs. det beløp ( forsiktig vurdert) som takstmannen mener at markedet er villig til å betale for eiendommen og bygningen slik den står i dag. De eksisterende gamle leilighetene i bygningen, untatt tre stk. er revet og sanert for gjenoppbygging av 27 nye leiligheter. Det er et næringslokale som er i bruk av leietaker. Bygningen må i dag betegnes som et råbygg. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det presenterte seg på befaringsdagen. Mandat Undertegnende takstmann er gitt i oppdrag fra Advokatfirmaet Furre DA, v / megler Sissel Styrmoe Dølplads, å avholde en takst over eiendommen Schultzgate 16 A og B i Oslo Kommune. Taksten skal reflektere markedsverdien for eiendommen. Det vil si den verdi takstmannen mener bør kunne oppnås for eiendommen solgt på det åpne marked på takseringsdagen og i den stand bygningen befinner seg. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Eiendommen, som er besiktiget er en bygård, opprinnelig med 10 utleieboliger og ett næringslokale meget sentral beliggenhet i Oslo vest i Majorstukvadraturen i område med variert bebyggelse for næring og bolig. Eiendommen ligger i område med kort avstand til offentlige kommunikasjoner og vanlig gateparkering. Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Generell markedsvurdering: Det var opprinnelig 10 leiligheter og ett næringslokale i bygningen. Næringslokalet består av ett hjørnelokale i 1.etg. som benyttes til rammeforretning og noe lager i kjelleren. Dagens situasjon er at alle leilighetene untatt to er revet for at gården skal gjenoppbygges med nye, mindre leiligheter, ca. 27 i hht. rammetillatelse av 21.07.2008 og byggesak 200800389. I de to leilighetene som ikke er revet er det leietakere med "varige leiekontrakter" som ikke har fraveket leieretten. Dette er forhold som må avklares før disse arealene kan disponeres for ombygging. Med bakgrunn i eiendommens beliggenhet i et godt variert bolig og næringsstrøk vurderes bygården normalt å være kurant å leie ut i dagens leiemarked til markedspris pga. den sentrale beliggenheten. Næringslokalet leies ut til Rammekonsulenten AS som hevder å ha en leiekontrakt med varighet til 2020. Leilighetene som er bebbodd i dag omfattes antagelig av husleiereguleringsloven. Leiene som betales er ikke oppgitt. Øvrige arealer i bygningen må betraktes som råbygg for gjenoppbygging til nye boliger. Alle lette delevegger og tekniske anlegg er revet. De to bebodde leilighetene må under dagens situasjon rehabiliteres som de øvrige arealene. Det forutsettes således at konflikten med disse arealene avklares og ledigstilles som bygget forøvrig. Dagens verdi for eiendommen er bygningens tekniske verdi som råbygg med tillegg for kapitalisert verdi av leieforholdet for næringslokalet samt tomtens 07.01.2010 2 av 12
Eiendom: Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 KOMMUNE OSLO Adresse: SCHULTZ` GATE 16 A og B, 0365 OSLO Sammenlignbare priser: verdi vurdert i hht. tomtebelastningsmetoden. Eiendommen / leilighetene er vurdert mot tilsvarende objekter i dagens marked med god etterspørsel etter sentralt beliggende boliger. Det vurderes å være et alminnelig godt marked for denne type boliger i området. Næringslokalene kan benyttes til flere typer virksomhet, men egner seg godt til dagens bruk. Lokalene har direkte inngang fra gaten og har utstillingsvinduer mot gaten. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: Kr 43 500 000 Bekkestua, 20.01.2010..................................... Tømrermester/Sertifisert takstmann Per Egil Ilsaas Mobil: 41 47 73 93. E-post: pei@takstsenteret.no 07.01.2010 3 av 12
Eiendom: Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 KOMMUNE OSLO Adresse: SCHULTZ` GATE 16 A og B, 0365 OSLO Rekvirent Rekvirert av: Advokatfirmaet Furre DA v/megler Sissel Styrmoe Dølplads Tlf.: 23 11 33 00 / 91 91 70 98 Besiktigelse, tilstede Dato: 07.01.2010 - Tømrermester/Sertifisert takstmann Per Egil Ilsaas Tlf.: 41 47 73 93 - Megler Sissel Styrmoe Dølplads var tilstede ved befaringen. Nøkler var utlånt. Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Kommunalt situasjonskart av 27.10.2008, mål 1:1000 og kart av 24.10.2008, mål 1:500. Reguleringsplaner Reguleringsplan for Oslo by. Reg.bestemmelser og retningslinjer S-2255, vedtatt 28.07.1977. 1-6. Endret 7, S-2937. Reguleringsbestemmelser til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune. Prospekt Prospekt for salg av eiendommen i 2008 utarbeidet av Privatmegleren v / megler Anders Langtind. Tidligere takst EDR Tidligere takster over eiendommen er avholdt av Takstsenteret v / takstmann Erik H. Larsen den 20.12.2004 og Aktuell Takst AS v / takstmann Pål Chr. Rekkedal den 10.10.2008. Norsk Eiendomsinformasjon, EDR-GAB register, á jour pr. 11.01.2010, vedlagt. Andre dok./kilder: Utleiekontrakter Leiekontrakt for næringslokale i 1.etg. er fremlagt. Datert 31.05.2002. Se posten "kommentar leiekontrakter" på side 10. Rekvirent Teknisk etat Vann- og avløpsverk Byantikvaren Arealoversikt Div. informasjon fra rekvirenten. Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten, Geodata, arealbekreftelse av 29.10.2008. Rammetillatelse for byggesak 200800389 av 21.07.2008 med plan, snitt og fasadetegninger, utarbeidet av arkitektene Dahl & Myrhol AS. En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Ved søknad etter 93 begynner fristen å løpe fra den dag tillatelsen er meddelt tiltakshaver. Igangsettingstillatelse må innhentes før tiltaket kan igangsettes. Det bemerkes at det spesielt nevnes i vilkårene for igangsettingstillatelse at leieboer som nevnes i leieboerforeningens e- post av 30.06.2008, skal skaffes erstatningsbolig. Brev fra VAR-Etaten av 24.10.2008, bekreftelse på at eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Eiedommen er oppført på Byantikvarens Gule Liste. og er regulert til "Spesiell bevaring, ihht. Pbl. 25.6". Arealer i hht. arkitektens oppstilling og tidligere takster. 07.01.2010 4 av 12
Eiendom: Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 KOMMUNE OSLO Adresse: SCHULTZ` GATE 16 A og B, 0365 OSLO Eiendomsdata Hjemmelshaver: SCHULTZGATE EIENDOM AS, Org.nr. 986 660 305. Tomt: Eiet tomt. Areal 855 m² Tomteareal i flg. EDR og Geodata. Konsesjonsplikt: Nei. Adkomst: Offentlig. Vann: Offentlig. Avløp: Offentlig. Regulering: Regulert område. Forsikringsforhold Forsikringstype: Kommentar: Andre opplysninger Tomt: Beliggenhet: Utbyggingspotensiale: Parkering: Miljø/forurensning: Spesielle forhold: Fullverdi Ikke fremlagt. Tomten / eiendommen er del av kvartalsbebyggelse på hjørnet av Schultz`gate og Hammerstads gate, og er fullt utbygget i grunnplanet. Bygningene er oppført i byggelinjen mot gaten med forhave mot begge gatene. Eiendommen har en relativt liten bakgård. Eiendommen ligger sentralt i Oslo sentrum vest i Majorstukvadraturen med grei atkomst og relativt kort gangavstand til offentlige kommunikasjoner som buss og bytrikk med kommunikasjon i alle retninger. Kort gangavstand til postkontor, bank, de fleste typer forretninger, skoler og høyskoler / universitet, som ligger i Oslo vest. Området har en variert bebyggelse med blanding av næringseiendommer og boligbebyggelse. Området tilhører Fagerborg kirkesogn. Eiendommen er del av kvartalsbebyggelse i Majorstukvadraturen. Eiendommen vurderes som fullt utbygget i grunnplanet og med eksisterende etasjer i hht. reguleringsbestemmelsene. I tillegg er det gitt tillatelse til utbygning av loftet til boliger i den foreliggende rammetillatelsen av 21.07.2008. Det er vanlig gateparkering i strøket, dels avgiftsbelagt og dels alminnelig gateparkering uten avgift. Det er ingen forurensende virksomhet på eiendommen da eiendommen benyttes til vanlig beboelse samt at det er et enkelt næringslokale. Det er ikke oppgitt noen spesielle forhold vedr. eiendommen bortsett fra at de eksisterende, opprinnelige boligene er sanert for at bygningen skal innredes på nytt med ca. 27 nye små leiligheter. Bygninger på eiendommen NÆRINGSEIENDOM / BOLIGER. Byggeår: 1898. I flg. EDR. Anvendelse: Bygård som er del av kvartalbebyggelse. Det er forutsatt at det gjenoppbygges ca. 27 leiligheter i gården. Det er ett bestående næringslokale. Det er BRA, bruksarealet for de nye boligene samlet for hver etasje som beskrives. Ombygd: Bygningen står foran ombygging innvendig i alle etasjer. I ferdig utbygget stand i hht. foreliggende planer og rammetillatelse kan det bygges 27 nye boliger. Loftet er tillatt utbygd. 07.01.2010 5 av 12
Eiendom: Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 KOMMUNE OSLO Adresse: SCHULTZ` GATE 16 A og B, 0365 OSLO Arealer og anvendelse NÆRINGSEIENDOM / BOLIGER. - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse KJELLER 400 Kjeller med ganger, div. fellesarealer, 19 boder, 27 sportsboder, felles sykkelparkering. KJELLER / NÆRING. 70 50 To kjellerrom for næring med atkomst gjennom luke i gulv i 1.etg. 1. - ETG. 155 132 Næringslokaler med gulv på tre plan. 1. - ETG. 315 173 5 stk. 2-roms og 1 stk. 3-roms leiligheter. BRA gjelder boligene. Portrom og trapperom er inkl. i BTA. Arealene er oppmålt på stedet og er ca. i hht. NS. 3940 og NTF`s regler. 2. - ETG. 470 312 6 stk. 2-roms og 2 stk. 3-roms leiligheter. BRA gjelder boligene. Trapperom og fellesarealer er inkl. i BTA. 3. - ETG. 470 312 6 stk. 2-roms og 2 stk. 3-roms leiligheter. BRA gjelder boligene. Trapperom og fellesarealer er inkl. i BTA. LOFT. 373 293 2 stk. 3-roms, 2 stk. 4-roms og 2 stk. 6-roms leiligheter. Dels skrå himlinger. BRA gjelder boligene. Trapperom og fellesarealer er inkl. i BTA. Arealene er fra prspektet for utbygningen. Forutsatt oppgitt og oppmålt i hht. NS-3940. LOFT / HEMS. 80 73 5 hemseplan i forbindelse med de prosjekterte loftsleilighetene. Skrå himlinger. Arealet er oppgitt som målbart i hht. NS-3940. Sum bygning 2 333 1 345 Gjenstående arbeider/vedlikehold Gjenstående arbeider: Alle innvendige lettvegger og tidligere oppdelinger i leiligheter er revet for gjenoppbyggingen av ca. 27 nye små leiligheter. Denne gjenoppbyggingen er basert på at alle tekniske installasjoner skal fornyes. Slik bygningen står i dag må den betraktes som et råbygg ferdig til innredning. Påkostninger: Det er utført oppussing av utvendige vegger i bakgården samt at det er montert nye takrenner mot bakgården. Forøvrig er det ikke utført noe vedlikehold pga. ombyggingen av hele bygningen som skal utføres. Vedlikehold: Bygningens fasader fremstår i god stand med normalt godt vedlikehold. Ingen spesielle feil eller mangler ble påvist. Utvendig tak er ikke sett på grunn av snødekke på befaringsdagen. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD NÆRINGSEIENDOM / BOLIGER. Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse NÆRINGSEIENDOM / BOLIGER. 200 Bygning generelt Bygningen består av kjeller, tre boligetasjer med ett næringslokale i 1.etg. og loft som er godkjent til utbygging. Bygningen besto tidligere av ti boliger. Åtte av disse er sanert / revet. To leiligheter har varige leieforhold og er bebodd. Disse må også saneres / 07.01.2010 6 av 12
Eiendom: Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 KOMMUNE OSLO Adresse: SCHULTZ` GATE 16 A og B, 0365 OSLO rives for å få en ny helhetlig gjennoppbygging. Det er forutsatt at bygningen innredes med 27 nye boliger inkl. utbygget loft. Det foreligger en rammetillatelse for denne utbyggingen, men det gjenstår å bestemme kvalitet og standard på innredningene og utstyret som tilføres de nye boligene. Denne vurderingen forutsetter en normal god standard med installasjon av kjøkken og bad som vist på tegningene som foreligger ihht. rammetillatelsen. Nødvendige tekniske anlegg installeres. 210 Grunn og fundamenter Gråsteinfundamenter på leire. Synlige granittblokker i gatefasaden. 230 Yttervegger Ytterveggene og bærende konstruksjoner i bygningen er i murkonstruksjoner som fra byggeåret. Mot gatene er veggene i 1.etg. pusset. I 2. og 3.etg. er det gul spekkmurt teglstein med pussete omraminger rundt vinduene og balkongdørene, dels med ornamenter. Ytterveggene mot bakgården er pusset med kostet overflate. Alle pussflater er malt. Enkelte riss og og noe avflassing av maling på vegger i bakgården. 233 Vinduer og dører i yttervegg Vinduene har trekarmer og rammer i malt utførelse med isolerglass fra 1985. Balkongdørene er tofløyet, innadslående med isolerglass fra 1991. Enfløyet balkongdør på loftet. Det er en original tofløyet port fra gaten til hovedportrommet. Fra portrommet til bakgården er det en enkel tofløyet port med enkelt glass. Hovedinngangsdøren til B-inngangen er med listpanel som er lakkert. Inngangsdøren til næringslokalet er i aluminium med isolerglass. Vinduene i næringslokalet er faste trekarmer med isolerglass og enkelt speilglass. Eldre isolerglass har begrenset gjenværende levetid. Det er behov for malerbehandling av vinduene og dørene. 235 Innvendig kledning/overflate yttervegg På innvendig side av ytterveggene er det utforing med panel og plater. Dels felter med åpent murverk på grunn av rivningen. På loftet er det knevveger av murverk og dels trekonstruksjoner pga. bratt tak. Åpne konstruksjoner pga. rivningen. Alle flater på innvendig side må gjenoppbygges eller overflatebehandles med ny kledning. 240 Innervegger Innvendige bærende vegger er i murkonstruksjoner. Dels pusset og dels med brystpaneler. Alle innvendige lettvegger er revet bortsett fra i to leiligheter som fremdeles er bebodd. Ny inndeling for ny planløsning med alle vegger står foran gjenoppbygging. 07.01.2010 7 av 12
Eiendom: Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 KOMMUNE OSLO Adresse: SCHULTZ` GATE 16 A og B, 0365 OSLO 250 Dekker Etasjeskillerne er i trebjelkelag med stubbloft og leirefyll som fra byggeåret. Gulvene er belagt med tregulv fra byggeåret. Det er belegg på enkelte gulv. Gulvet i portrommet er støpt og pusset på murt kappehvelv. Alle gulv må legges på nytt. Pga. alder og type konstruksjon er det skjevheter i gulvene. Oppretting av gulvene må påregnes. Nye baderomsgulv må etableres. 252 Gulv på grunn Gulvene i kjelleren er støpt på tynt kultlag. Gulvene er som fra byggeåret. Behandling av gulvene må påregnes før etablering av nye boder i kjelleren. 255 Himling og overflate Himlingene er dels med trepaneler og dels med rabitzpuss. Takhøydene i 1., 2. og 3. etg. er ca. 3,20 meter. Takhøyden i kjelleren er dels ca. 2,45 meter og under næringslokalet ca. 1,94 og 2,04 meter. Himlingene er brutt og åpne på grunn av rivningen av alle lettvegger og fjerning av listverk. Nye himlinger i hht. brann og lydkrav må etableres. 260 Yttertak Saltak i trekonstruksjoner. Bratt takflate mot gatene og relativt slak takflate mot bakgården. Taket er tekket med rupanel fra byggeåret og stangfalstekking (båndtekking) i zink. Takrenner og nedløp mot gaten er i lakkert metall og mot bakgården i zink. Påkostninger: I flg. tidligere takst er det oppgitt at taket ble tekket om i begynnelsen av 1980 årene. 263 Overlys, takluker ol. Det er enkelte takvinduer. Utbyggingen forutsetter at nye Velux takvinduer monteres inn mot bakgården. 281 Trapper Hovedtrappen i inngang A er i stål fra byggeåret med belegg i trinnene. Bitrappen i oppgang A er i malt treverk. Hovedtrappen i oppgang B er i malt treverk. Bitrappen i oppgang B er i stål. 284 Balkonger Det er seks balkonger tilsammen i 2. og 3. etg. Betonggulv, pusset og malt. Smijerns rekkverk med tre håndløper. Ca. 3 m² På loftet med utgang fra hjørnet er det en balkong over karnappene i 2. og 3. etg. Støpt gulv med keramiske fliser. Murte brystninger som er pusset og malt utvendig. Flissatt på innvendig side. ca. 2 m². 300 VVS Eksisterende lufting er oppdriftsventilasjon i murte kanaler i pipene. Ny forskriftsmessig ventilasjon må etableres ved ny utbygging. 07.01.2010 8 av 12
Eiendom: Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 KOMMUNE OSLO Adresse: SCHULTZ` GATE 16 A og B, 0365 OSLO 310 Sanitæranlegg Det er ikke noe sanitæranlegg i gården i dag bortsett fra ett fungerende toalett i A-trappen. Dette benyttes av næringslokalet. Eksisterende bad i de to leilighetene som fremdeles er i bruk har ikke tilkoblet vann. I stor grad er alle vannledninger demontert. Det er fortsatt en del original soil støpejernsrør. Nytt røranlegg må etableres ved bygging av de nye leilighetene. 400 Elkraft Det finnes noen tavleskap i bygningen, men i stor grad er tavleskpinstallasjonen demontert og fordelingsnettet revet. Det er fungerende el.anlegg for næringslokalet samt for noe felles belysning samt i de to leilightene som fremdeles er bebodd. Ny el.anlegg må installeres ved bygging av de nye leilighetene. 540 Alarm- og signalanlegg Det er noe anlegg for svakstrøm, telefon, data eller alarmanlegg i dag. 660 Piper, ildsteder og fyranlegg Eksisterende murte piper fra byggeåret er gjenstående. Det er ingen ildsteder tilknyttet i dag bortsett fra i de to bebodde leilighetene. Ved eventuelt ny bruk av pipene til ildsteder må pipene kontrolleres av autorisert personell. Nedforing med stålkjernepiper må påregnes. 711 Terrengbehandling Mot begge gatene er det forhave med gress, bed, busker og store bjerketrær. Foran en side av næringslokalet er det to parkeringsplasser etter hverandre. Bakgården er asfaltert. I byggeprosjektet er det forutsatt opparbeidelse av bakgården med grøntanlegg. 07.01.2010 9 av 12
Eiendom: Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 KOMMUNE OSLO Adresse: SCHULTZ` GATE 16 A og B, 0365 OSLO KONTRAKTER/AREALER Markedsleie/ledige lokaler Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Kommentar arealavvik: På grunn av den saneringen av tidligere boliger er det kun tre leieforhold i bygningen i dag. Rammekonsulenten AS leier næringslokalene i 1.etg. mot hjørnet samt en del arealer i kjelleren. Det er to leiligheter i 2. og 3.etg. som ikke er fraflyttet på grunn av varige leiekontrakter. leiene for disse to leilighetene er ikke kjent. I rammetillatelsen er det spesielt nevnt at disse leilighetene må skaffes erstatningsboliger for byggetillatelse blir gitt. Det kan ikke opprettes nye leieforhold / kontrakter før de nye leilighetene er ferdigstilt. Leiekontrakten mellom Schultz gate 16 - Bjørg Bakke / v John Holm As og Per Stensvold - Rammekonsulenten AS av 31.05.2002 er fremlagt. Leiekontrakten foreligger som kopi i to eksemplarer. En med varighet til 31.05.20 og en med varighet til 31.05.2010. Kontraktene har vært gransket av skriftgransker Reidun Wilhelmsen som i rapport av 18.06.08 fremkommer med en konklusjon om at datoen på original kontrakten står "31.05.20". Det er således å tro at kontrakten har en varighet til 31.05.2020. Leietager har i flg. kontraktens punkt 22 " Særlige bestemmelser" Rett til fornyelse til markedspris. Gjeldende leie er oppgitt til å vær kr. 12.500,- pr. mnd. og kr. 150.000,- pr. år. Arealene som er oppgitt i arkitektens arealoppstilling for utbygningsprosjektet. Arealene som er benyttet i vurderingen er bruttoarealer, BTA, og bruksarealer, BRA, som er hentet fra arkitektens arealoppstillinger og det utarbeidete prospektet for utbygningen samt tidligere takster. Arealet er beregnet samlet for hver etasje. Bruksarealene gjelder de nye prosjekterte boligene. Trapper, fellesarealer og boder er ikke med i oppstillingen av bruksarealet, BRA. Det kan forekomme avvik i arealene etter ferdigstillelse av de prosjekterte boligene. 07.01.2010 10 av 12
Eiendom: Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 KOMMUNE OSLO Adresse: SCHULTZ` GATE 16 A og B, 0365 OSLO TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteareal: 855 m² Tomteverdi: Tomteverdi: Kr 25 000 000 VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Forutsetninger teknisk verdi Byggekostnadene er beregnet til hva det vil koste å føre opp tilsvarende bygning (er) i dag. Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av tomtebelastning og reguleringsbestemmelsene. Det er foretatt en reduksjon pga. råbyggets alder, tilstand, hensiktsmessighet (kurans) og tekniske anlegg. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det kun er nærinslokalet som kan vurderes som brukbare arealer i dag. I den tekniske vurderingen er det således råbygget som vurderes og danner grunnlag for verdien. For kurante næringseiendommer fremkommer det ofte avvik mellom den tekniske verdien og takstkonklusjonen. Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. NÆRINGSEIENDOM / BOLIGER. Kr 37 500 000 Teknisk verdi Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr 37 500 000 Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr 19 000 000 Teknisk verdi uten tomt: Kr 18 500 000 Tillegg for normal tomteverdi: Kr 25 000 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Kr 43 500 000 VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og Det er ikke foretatt noen kapitalisering da det ikke finnes leiligheter til utleie i begrunnelse for valg denne bygningen i dag. av kapitaliseringsrente: Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: - Inflasjon: Realrente: kalkulert Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: Forutsetninger nettokapitalisering Verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens inntektsoverskudd og det krav til avkastning som normalt stilles ved investeringer av denne type. Verdien ansettes som en samlet verdi for eiendommen slik den fremsto på befaringsdagen. Dette vurderingsgrunnlaget kan ikke benyttes til verdiansettelse av eiendommens verdi i dag da det ikke finnes ferdige lokaler / leiligheter å leie ut. Det er derfor ikke foretatt noen kapitalisering av leieinntektene. 07.01.2010 11 av 12
Eiendom: Gårdsnr. 215 Bruksnr. 299 KOMMUNE OSLO Adresse: SCHULTZ` GATE 16 A og B, 0365 OSLO Brutto leieinntekter Ingen data innlagt Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Kr Beregning av kapitalisert verdi Forutsetninger: Det er ikke foretatt noen kapitalisering for denne eiendommen da det kun er et næringslokale i drift pr. dags dato. Bygningen fremstår som et råbygg uten andre leieforhold. Det skal gjenoppbygges ca. 27 nye leiligheter. Disse må ferdigstilles før en eventuell leievurdering kan gjøres. SAMMENLIGNBARE PRISER Sammenlignbare Denne taksten er en vurdering av bygningen slik den står i dag som råbygg med priser: mulighet for gjenoppbygging av ca. 27 nye boliger. Vurderingen gjenspeiler eiendommens tomteverdi vurdert etter tomtebelastningsmetoden samt hva det vil koste å gjenoppbygge med ca. 27 nye boligseksjoner med dagens normale standard og krav til dagens teknisk nivå. KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for Tomteverdi: Kr 25 000 000 verdifastsettelsen: Normale byggekostnader: Kr 37 500 000 Teknisk verdi: Kr 43 500 000 Markedsverdi: På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr 43 500 000 07.01.2010 12 av 12
ORIENTERING OM TVANGSSALG VED MEDHJELPER Vår ref. E & ES Salg ved hjelp av medhjelper er blitt den vanligste av de to tvangssalgsformene. I motsetning til tvangsauksjon, vil salg ved hjelp av medhjelper foregå mest mulig likt frivillige salg gjennom advokat eller eiendomsmeglere. På en del viktige punkter er det imidlertid forskjell. Følgende vil således gi en orientering om kjøpsinteressertes rettigheter og plikter i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven. Feil og mangler En eiendom kjøpt på tvangssalg selges som den er. Lov om avhending av fast eiendom kommer ikke til anvendelse. Kjøperen kan ikke heve kjøpet, men prisavslag kan kreves. Dette skjer ved søksmål mot den som har fått en del av kjøpesummen som kreves redusert, eller mot impliserte som har utvist skyld. Kjøpesummen må betales selv om det kreves prisavslag, men det kan kreves at den del av summen som rammes av krav om prisavslag ikke utbetales til de berettigede inntil saken er avgjort. Bud Bud inngis i hovedsak som ved ordinær eiendomsmegling. Budet må være bindende for budgiver i minst 6 uker. Med Oslo byfogdembetes samtykke kan det likevel tas hensyn til bud med kortere bindingstid, jfr. tvfbl. 11-26. Anbefaling av bud Medhjelper eller eier er ikke bemyndiget til å akseptere et innkommet bud. Dette må forelegges saksøkeren med anbefaling om stadfestelse. Saksøkeren kan unnlate å gjøre dette, og be medhjelper foreta ytterligere salgsframstøt. Det utstedes ikke kjøpekontrakt. Stadfestelseskjennelsen er bekreftelsen på at kjøp er kommet i stand. Saken kan frem til namsrettens stadfestelse av budet har skjedd trekkes tilbake, med den konsekvens at salget ikke blir gjennomført. Slik tilbaketrekking av saken kan ikke gi budgiver grunnlag for å kreve erstatning. Oppgjør og overtagelse Oppgjørsdagen er 3 måneder etter at medhjelperen forelegger budet for Oslo byfogdembete i samsvar med tvangsfullbyrdelsesloven 11-27. Skjer oppgjør etter oppgjørsdagen, påløper morarenter. Er kjøpesummen betalt kan medhjelper, etter anmodning fra kjøperen, tillate at overtagelse skjer forut for oppgjørsdagen dersom leiligheten er fraveket, eller man får aksept fra hjemmelshaver. Etter at kjøperen er blitt eier overtar han risiko for eiendommen, og må selv sørge for forsikring etc. Anke Stadfestelseskjennelsen kan påankes. Ankefristen er 1 måned fra kjennelsens avsigelse. En anke vil som hovedregel ikke føre frem dersom innvendingene ikke har vært fremsatt overfor byfogdembetet før kjennelsen avsies. Saksøktes fraflytting Når kjøperen er blitt eier av eiendommen, plikter saksøkte og hans husstand å fraflytte den. Dersom dette ikke skjer, kan kjøperen uten gebyr kreve fravikelse. Skjøte Når kjøperen er blitt eier vil byfogdembetet på begjæring fra kjøperen, alternativt medhjelper, utstede tvangssalgskjøte som kan tinglyses på eiendommen. Dette medfører at samtlige heftelser som ikke skal overtas av kjøperen blir slettet. Ovenstående er kun en forenklet fremstilling, ytterligere informasjon følger av tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 11.
BUDSKJEMA Vår ref.:e / ES 5-6 / 04-03 Til saksbehandler: Sissel Styrmoe Dølplads Sak nr: E.550.12.09.E Jeg/vi gir herved følgende bud på eiendommen: Adresse: Schultz gate 16, 0365 Oslo Gnr.: 215 Bnr.: 299 Snr.: Pris kr.: skriver kr.: I tillegg kommer avgifter og gebyrer for denne type eiendom, herunder eventuelle eierskiftegebyr. Det offentlige kan endre satsene, og det påligger budgiver å betale de til enhver tid gjeldende beløp. Så fremt budet slik det er avgitt, eller ved senere eventuelle forhøyelser, blir stadfestet i Oslo byfogdembete, gis herved Advokatfirmaet Furre DA ugjenkallelig fullmakt til å begjære skjøtet utstedt og gjennomføre tinglysningen jfr. tvangsfullbyrdelseslovens 11-33. Finansiering Sikkerhet for budet (ca 10% av kjøpesummen) Lån i Saksbehandler: kr Egenkapital Sum Budet er avgitt (dato): Budet er bindende for budgiver i minst seks - 6 - uker, jfr. tvfbl 11-26 til 11-29. kr kr kr Navn: Sign.: Fødselsnr. (11 siffer) Navn: Sign.: Fødselsnr. (11 siffer) Adresse: E-mail: Telefaks: Telefon: Mobil: Tlf. arbeid: Forhøyelser av bud skjer muntlig pr telefon. Følgende forhøyelser er gjort: Beløp: Dato: Klokkeslett: Mottatt av: Annet: