OBS: Ekstra møte i formannskapet, se dato og tid

Transkript

1 Tvedestrand kommune Møteinnkalling Formannskap Utvalg: Møtested: Kommunehuset, møterom Byssa Dato: Tid: 17:00 Forfall meldes på telefon til Service- og dokumentsenteret som sørger for innkalling av varamedlemmer. Varamedlemmer møter kun ved spesiell innkalling. OBS: Ekstra møte i formannskapet, se dato og tid -1-

2 Saksliste Saksnr PS 59/15 PS 60/15 Innhold Eventuelt kjøp av lokalene til Fagelektro AS - Fremtidig helsehus Referat og drøftingssaker -2-

3 Tvedestrand kommune Saksframlegg Arkivsak: 2013/ Arkiv: G21 Saksbeh: Øyvind Johannesen Dato: Utv.saksnr Utvalg Møtedato 59/15 Formannskap Kommunestyret Eventuelt kjøp av lokalene til Fagelektro AS - Fremtidig helsesenter Rådmannens forslag til vedtak Alternativ 1 Tvedestrand kommunestyre godkjenner at kommunen kjøper eiendommen Søsterdalen 16, gnr. 59, bnr. 285, seksjonen til virksomheten Fagelektro AS, av eiendomsselskapet Storm Olsen Eiendom AS for kr ,- fra Kommunen dekker alle omkostninger med kjøpet, stipulert til om lag kr ,-. Total kjøpesum inkl. omkostninger på kr ,- føres opp i investeringsbudsjettet for Oppgjøret for kjøp av eiendommen forutsettes skjer i løpet av januar Eiendommen skjøtes over fri for heftelser og uten andre offentligrettslige krav eller mangler. Rådmannen får fullmakt til å inngå avtale om kjøp av eiendommen på ovennevnte vilkår på vegne av kommunen. Formålet med kjøpet er å utvikle hele bygningen, d.v.s. lokalene til Tjenna legekontor og Fagelektro AS, til et moderne og fremtidsrettet helsesenter for Tvedestrand. Det vises ellers til vedtak i kommunestyre sak nr. 21/15. Rådmannen får i oppdrag å legge frem en skisse til planløsning og kostnadsoverslag for en slik ombygging i forbindelse med budsjettet for 2016 og økonomiplan for Alternativ 2 Tvedestrand kommunestyre vedtar ikke å kjøpe eiendommen Søsterdalen 16, gnr. 59, bnr. 285, seksjonen til virksomheten Fagelektro AS, av eiendomsselskapet Storm Olsen Eiendom AS for kr ,- fra Bakgrunn for saken I kommunestyrevedtak den , som sak 21/15, vedtok kommunestyret å kjøpe den delen av Søsterdalen som omfatter Tjenna legekontor for kr. 8,45 mill. pluss omkostninger. -3-

4 I samme vedtak fikk rådmannen i oppdrag å forhandle nærmere med eierne av den andre delen av bygningsmassen (Fagelektro AS) med tanke på å utvikle hele eiendommen til et fremtidig helsesenter. Ordfører, rådmann og ass. rådmann har hatt et forhandlingsmøte den med eierne av Storm Olsen Eiendom AS, som eier denne seksjonen av bygningen, og kommet frem til en pris på kr. 5,8 mill., som eiendomsselskapet har akseptert, jfr. vedlagte e-post. Forutsetningen for godkjennelsen er at et eventuelt salg blir avklart i kommunestyremøtet i september Kommen har engasjert takstmann til å taksere eiendommen. Taksten er på kr. 5,15 mill. (markedsverdi). Taksten er gjort kjent for eierne av bygget. Eiendommen omfatter selve seksjonen i bygningsmassen på brutto 417 m2, ny garasje og lager på 115 m2 og et tomteareal på om lag m2. Det er 12 opparbeidete parkeringsplasser på eiendommen, med mulighet for utvidelse med ytterligere 4-5 plasser. Eiendommen ligger sentralt og strategisk til i øvre sentrum av byen med nær tilknytning til offentlig transportpunkter. Seksjonen på 417 m2 er på 2 plan, der 1. etasje utgjør 259 m2 og 2 etasje 158 m2. Det er ikke heis i bygningen. Problemstilling Skal kommunen kjøpe den andre delen av Søsterdalen 16, gnr. 59, bnr. 285, seksjonen til virksomheten Fagelektro AS, for kr. 5,8 mill. av Storm Olsen Eiendom AS for å kunne utvikle hele bygningsmassen til et moderne og fremtidsrettet helsesenter for kommunen? Faglige merknader/historikk Tidligere vedtak Vedtak den i kommunestyre sak nr. 21/15, der det m.a. ble vedtatt følgende: Rådmannen får fullmakt til å avklare og eventuelt forhandle nærmere med eierne av lokalene til Fagelektro AS om eventuell kommunalt kjøp av deres del av bygningsmassen i Søsterdalen 16 med tanke på å utvikle hele eiendomsmassen til et helsesenter. Kommunestyret ber om en snarlig tilbakemelding på dette punktet. Gjeldende budsjettforutsetninger Kjøp av denne seksjonen ligger ikke inne i gjeldende budsjett og økonomiplan. Tilsvarende var også tilfelle med kjøp av eiendommen der Tjenna legekontor holder til. For kommunen var det en økonomisk fordel å kjøpe seksjonen med Tjenna legekontor p.g.a. m.a. av følgende forhold: - Kommunen betaler en husleie på samlet kr. 0,8 mill. pr. år. - Kapitalutgiftene ved kjøp av seksjonen med legekontoret vil gi en samlet kapitalutgift på om lag kr. 0,5 mill. pr. år med 2 % rente og 30 års avdragstid. (Første året, deretter gradvis lavere kapitalutgifter med samme rentenivå. Kommunen kan i dag få fastrente på 5 år som ligger rundet 2 %). - Innsparing for kommunen blir dermed om lag kr. 0,3 mill. pr. år ved vedtatt kjøp av lokalene til Tjenna legekontor. Kjøp av den andre seksjonen i Søsterdalen 16, delen til Fagelktro AS, til kr. 5,95 mill. inkl. omkostninger, vil med 2 % rente og 30 års avdragstid, gi en kapitalkostnad på om lag kr. 0,32 mill. Det betyr at et kjøp av lokalene til Fagelktro AS kan dekkes om lag innenfor de lavere utgiftene kommunen får ved å kjøpe lokalene til Tjenna legekontor, kontra å fortsette et -4-

5 leieforhold med dagens leiepris. Prisen pr. m2 ved kjøp av denne seksjonen vil ligge på mellom ,- avhengig av hvilke verdi som settes på garasjen/lager. En videre utvikling av bygningsmassen til et fremtidig og moderne helsesenter vil medføre kostnader til ombygging og eventuelt noe utvidelse av bygningsmassen. Svært foreløpige beregninger av arealbehovet til helsestasjonen m.m. viser at det kan være noe for lite areal i eksisterende bygningsmasse i seksjonen til Fagelektro AS. Dette må utredes og avklares nærmere. Kostnader med en ombygning er vanskelig å beregne, men ved å ta utgangspunkt i en kostnad på kr ,- pr. m2, vil det kunne utgjøre en ombyggingskostnad på om lag kr. 6 mill. Et tilbygg på inntil 100 m2 kan bety en ytterligere merkostnad på inntil kr. 3 mill. Rådmannen vil presisere at dette er svært usikre estimater, og den videre planleggingen vil avklare dette. Det er også kommet signaler til kommunen fra Tvedestrand fysikalske institutt (private fysioterapeuter) om at de kan være interessert i å være samlokalisert i dette bygget, primært som leietaker. Dette må også avklare nærmere i den videre planleggingsprosessen. Det vil kunne medføre behov for ytterligere større tilbygg for å dekke dette behovet. Rådmannen vurderer det slik at helsestasjonen m.m. bør ha 1.prioritet i bygget, deretter private fysioterapeuter, dersom det er mulig å få til arealmessig og økonomisk. Alternative løsninger og konsekvenser Rådmannen har utarbeidet to alternative forslag i denne saken. Alternativ 1 går for å kjøpe eiendommen til fremforhandlet pris på kr. 5,8 mill. med tanke på å videreutvikle hele bygningsmassen i Søsterdalen 16 til et fremtidig, moderne, helsesenter i kommunen. Rådmannen vurderer dette alternativet som et strategisk valg for få til et sentralt beliggende helsesenter, som kan dekke fremtidens behov for lege- og helsetjenester i kommunen. Kjøpet vil også sikre kommunen flere parkeringsplasser i Søsterdalen, noe som vil kunne være strategisk og kunstig i et langsiktig perspektiv, også for utviklingen av Tjenna parken. Alternativ 2 vil være å ikke kjøpe resten av eiendommen i Søsterdalen 16, og legge til grunn at kommunen ikke samlokalisere Tjenna kommunale legekontor med helsestasjonen m.m.. Det vil kunne bety at helstasjonen m.m. bli værende i det gamle helsehuset i nedre bydel. Da vil kommunen kunne beholde kapitalgevinsten på om lag kr. 0,3 mill. ved kjøp av lokalene til Tjenna legekontor, slik at det kan bedre budsjettbalansen noe. Konklusjon Rådmannen anbefaler alternativ 1 i denne saken. Tvedestrand, Rådmannen Vedlegg 1 Takst_1072_pdf 2 Endelig tilbud fra kommunen på kjøp av Søsterdalen 16, gnr. 59, bnr. 285, -5-

6 Tvedestrand 3 Salg av bygg Storm-Olsen Eiendom AS i Søsterdalen -6-

7 Kolbjørn Hovland Nesverkveien 423, 4900 Tvedestrand. Org nr: Kontor: Mob E post: hovland.kolbjorn@gmail.com Org.nr: Verditakst Søsterdalen TVEDESTRAND Gnr. 59 Bnr. 285 Seksj. 2 TVEDESTRAND KOMMUNE Utført av: Kolbjørn Hovland Takstmann Kolbjørn Hovland, Nesgrenda 4900 Tvedestrand. Org Mobil Epost:kolbjorn.hovland@c2i.net. Oppdrag 1072 Befaringsdato:

8 Kolbjørn Hovland Verditakst Søsterdalen TVEDESTRAND Gnr. 59 Bnr. 285 Seksj. 2 TVEDESTRAND KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Andre forutsetninger/opplysninger Denne rapport er basert på en enkel visuell inspeksjon av utearealer, innvendige og utvendige overflater på bygg samt utstyr og innredninger. I tillegg er rapporten basert på reviderte regnskapstall og faktaopplysninger fremkommet fra eier og revisor. Mandat Utarbeide fullstendig verditakst av Næringsbygg med tomtområde i Søsterdalen 16, 4900 Tvedestrand. Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Eiendommen er svært sentralt plassert i sentrum av Tvedestrand. Vi vurderer eiendommen som atraktiv basert på tomtestørrelse, antall parkeringsplasser og beliggenhet samt at byggemassen er solide tekniske konstruksjoner, relativt godt oppdatert og tilsynelatende normalt godt vedlikeholdt. Bygningsmassen på eiendommen fremstår som solide konstruksjoner med gjennomgående god faglig utførelse. Generell markedsvurdering: Markedet for næringseiendom i Tvedestrand er og har vært krevende. Denne eiendom har imidlertid hatt en solid leietaker over mange år. Det er her lagt til grunn at dette forhold mest sannsynlig vil kunne videreføres i årene fremover. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: Kolbjørn Hovland Org.nr Kolbjørn av 9-8-

9 Kolbjørn Hovland Eiendom: Gnr. 59 Bnr. 285 KOMMUNE TVEDESTRAND Adresse: Søsterdalen 16, 4900 TVEDESTRAND Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: Kr Nesverkveien 423, 4900 Tvedestrand, Kolbjørn Hovland Takstmann Kolbjørn Hovland, Nesgrenda 4900 Tvedestrand. Org Mobil Epost:kolbjorn.hovland@c2i.net. (sign) Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: Kolbjørn Hovland Org.nr Kolbjørn av 9-9-

10 Kolbjørn Hovland Eiendom: Gnr. 59 Bnr. 285 KOMMUNE TVEDESTRAND Adresse: Søsterdalen 16, 4900 TVEDESTRAND Rekvirent Rekvirert av: Tvedestrand Kommune v/ass. Rådmann Øyvind Johannesen Besiktigelse, tilstede Dato: Gunnar Storm Olsen - Kolbjørn Hovland Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Andre dok./kilder: Målebrev Situasjonskart Tegninger Tidligere takst Utført av oss i Gårdsregnskap For 2012 og Arealoversikt Eier Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 59 Bnr. 285 Seksj. 2 Hjemmelshaver: Storm Olsen Eiendom A/S Tomt: Eiet tomt. Areal m² Tomtearealet er stipulert og ikke oppmålt. Adkomst: Offentlig Vann: Offentlig Avløp: Offentlig Regulering: Næring/bolig Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Gjensidige. Avtalenummer: Forsikringstype: Fullverdi. Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Beliggenhet: Grunnforhold og fundamentering: Konstruksjoner og installasjoner: Tomten er svært godt utnyttet og stort sett er hele utearealet asfaltert. Det er oppmerket til 12 parkeringsplasser på tomten med muligheter for flere i tillegg til greie trafikkarealet foran lager og nybygget garasje. Tomten ligger i sentrum av Tvedestrand med grei tilkomst for kunder og øvrige besøkende. Vi har ikke sjekket grunnforhold eller fundamentering av bygg. Hovedbygg er en betong/murkonstruksjon med saltak tekket med metallplater. Bygget er fra 1992 men ble totalt ombygget og rehabilitert i Konstruksjonen fremstår som svært solid og de fleste innvendige arealer er funksjonelle og normalt godt utstyrt. Det er ventilasjonsanlegg med varmegjennvinning tilknyttet de fleste arealer i bygget samt med klima i annen etasje. Det er montert alarmanlegg med videoovervåking av området. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: Kolbjørn Hovland Org.nr Kolbjørn av 9-10-

11 Kolbjørn Hovland Eiendom: Gnr. 59 Bnr. 285 KOMMUNE TVEDESTRAND Adresse: Søsterdalen 16, 4900 TVEDESTRAND El-tilknytning, tele og data: Parkering: Miljø/forurensning: Utbyggingspotensiale: Det er varmekabler i hele første etasje. Det er dataspredenett i bygget. Det er 12 stk oppmerkede parkeringsplasser tilhørende eiendommen med mulighet for å etablere 4 til 5 plasser til. Det er mest sannsynlig lite ytre påvirkning til miljøet fra bygg eller drift. Det er utbyggingspotensiale på tomten. Bygninger på eiendommen Næringsbygg Byggeår: Eiers opplysning Ombygd: Totalrenovert og ombygget i Garasje/lager Byggeår: Eiers opplysning Arealer og anvendelse Næringsbygg - arealer Bruttoareal Etasje BTA m² Anvendelse 1. etasje 259 Butikk/utstilling, spiserom med kjøkkeninnredning., toaletter, kontor, lager 2. etasje 158 Kontor, kontor 2, kontor 3, teknisk rom, arkiv, lager Sum bygning 417 Garasje/lager - arealer Bruttoareal Etasje BTA m² Anvendelse 1. etasje 115 Garasje, lager Sum bygning 115 Gjenstående arbeider/vedlikehold Påkostninger: Garasjebygg ble oppført nytt i Garasjebygg og mellombygg har takstein som taktekke. Det er montert tre stk. Crawford leddport i bygget. Kaldtlager og mellombygg er ikke isolert og har asfalt på gulv. Garasjebygg har varme i gulv og det er varmekabler i arealet utenfor garasjeporter. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: Kolbjørn Hovland Org.nr Kolbjørn av 9-11-

12 Kolbjørn Hovland Eiendom: Gnr. 59 Bnr. 285 KOMMUNE TVEDESTRAND Adresse: Søsterdalen 16, 4900 TVEDESTRAND KONTRAKTER/AREALER Oversikt over leiekontrakter Bygning/areal Etg. m² Leie pr år Kr/m² Opphør mnd/år Reg. % Næringsbygg - Hele arealet Fagelektro A/S begge / etasjer Sum: Total: Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Næringsbygg - Hele arealet Fagelektro A/S begge / etasjer Sum: Total: Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Fagelektro A/S leier alle arealer basert på leieavtale som fornyes hvert 10 år. Nåværende årlig leie er kr ,-. Denne avtalen gjelder fra og inbefatter i tillegg til næringsbygg nytt garasje/lagerbygg ferdigstilt høsten Kommentar arealavvik: Vi har lagt til grunn i denne rapport en noe høyere leie ( kr ) da våre og andre erfaringstall tilsier dette. I tillegg har eiendommen mange parkeringsplasser, som kan generere inntekter noe som også er reflektert i vår justerte markedsleie. Det kan forekomme arealavvik i rapporten men eventuelle avvik vil ikke innvirke på markedsverdi. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: Kolbjørn Hovland Org.nr Kolbjørn av 9-12-

13 Kolbjørn Hovland Eiendom: Gnr. 59 Bnr. 285 KOMMUNE TVEDESTRAND Adresse: Søsterdalen 16, 4900 TVEDESTRAND TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteareal: m² Tomteverdi: Tomteverdi: Kr VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Forutsetninger teknisk verdi Teknisk verdi er basert på bransjetall, våre og andres erfaringstall samt på vår befaring og vårt kjennskap til eiendommen med bebyggelse. Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Teknisk verdi Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Næringsbygg Kr Garasje/lager Kr Sum normale byggekostnader: Kr Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr Teknisk verdi uten tomt: Kr Tillegg for normal tomteverdi: Kr Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Kr VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og begrunnelse for valg av kapitaliseringsrente: Vi vurderer markedsrisikoen som relativt lav da leietaker har vist stabil økonomisk drift over tid. Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: 3,00 % - Inflasjon: -2,00 % Forutsetninger nettokapitalisering Realrente: kalkulert 0,98 %, avrundet: 1,00 % Renterisiko 1,50 % Markedsrisiko 2,00 % Krav til fortjeneste 3,00 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 7,50 % Avkastningskravet eller kapitaliseringsrenten fremkommer her basert på en vurdering av renterisiko, markedsrisiko og kravet til fortjeneste. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: Kolbjørn Hovland Org.nr Kolbjørn av 9-13-

14 Kolbjørn Hovland Eiendom: Gnr. 59 Bnr. 285 KOMMUNE TVEDESTRAND Adresse: Søsterdalen 16, 4900 TVEDESTRAND Brutto leieinntekter Arealtype Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Eiendommens arealtyper m² Kr/m² Leie pr år m² faktisk Kr/m² ansatt Leie pr år beregnet Hele arealet Sum: Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Kr Fradrag: Eiers fradrag eller eiers FDV kostnader er vurdert ut fra egene og andres erfaringstall, regnskapstall og bransjetall. Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: Forsikringspremie: Forvaltningskostnader pr år: Driftskostnader: Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: Sum normale eierkostnader: Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Kr Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd Kr kapitalisert med 7,5 % gir (avrundet) Kr KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Tomteverdi: Kr Normale byggekostnader: Kr Teknisk verdi: Kr Kapitalisert verdi: Kr Yield: % 7,5 Markedsverdi: På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Side: Kolbjørn Hovland Org.nr Kolbjørn av 9-14-

15 Kolbjørn Hovland Eiendom: Gnr. 59 Bnr. 285 KOMMUNE TVEDESTRAND Adresse: Søsterdalen 16, 4900 TVEDESTRAND Garasje/lagerdel. Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer. Vår ref: Oppdr.nr: Bef.dato: Kolbjørn Hovland Org.nr Kolbjørn Side: 9 av 9

16 Tvedestrand kommune Rådmannen Storm-Olsen Eiendom AS Vår ref Deres ref: Saksbehandler Dato 2013/ G21 Øyvind Johannesen, Endelig tilbud fra kommunen på kjøp av Søsterdalen 16, gnr. 59, bnr. 285, Tvedestrand Det vises til forhandlingsmøte i dag mellom kommunen og dere vedrørende eventuelt kommunalt kjøp av Søsterdalen 16, gnr. 59, bnr. 285, Tvedestrand. Det vises også til takts utført av takseringsmann Kolbjørn Hovland. Kommunens tilbud er på kr. 5,8 mill. Kjøper (kommunen) dekker alle omkostninger ved kjøpet. Fra selger må eiendommen skjøtes over fri for heftelser og uten andre offentligrettslige krav eller mangler. Tilbudet står ved lag frem til 15.juli 2015, og forutsetter godkjenning fra kommunestyrets side, dersom selger aksepterer tilbudet fra kommunen. Med hilsen Jan Dukene ordfører Pål Frydenberg rådmann Postadresse Besøksadresse Telefon Bank Postboks Tvedestrand Org.nr E-post: postmottak@tvedestrand.kommune.no

17 Fra: Dato: :23:53 Til: Johannesen, Øyvind Kopi: Dukene, Jan Tittel: Salg av bygg Storm-Olsen Eiendom AS i Søsterdalen Hei Vi har i helgen diskutert frem og tilbake angående salg av våre lokaler. Etter at vi har fått avklart mulighet for andre lokaler for Fagelektro AS, aksepterer vi tilbudet gitt fredag på salg for kr. 5,8 mill. ut fra intensjons avtalen fra fredag Ja vi er klar over at avtalen må godkjennes av kommunestyret før den er gjeldene. Det er viktig for oss å få avtalen behandlet så snart det lar seg gjøre for at vi skal beholde de lokalene som er reservert for Fagelektro AS. Vi kan da tenke oss om dette blir godkjent at dere overtar bygget for eksempel, , dette avklarer vi eventuelt senere Da ønsker jeg dere en god sommer Gunnar Storm-Olsen Fagelektro AS Daglig leder Installatør Mob Mail : gunnar@fagelektro.no -17-

18 PS60/15Referatogdrøftingssaker -18-