Verditakst. Lagereiendom på Øvre Kråkenes BØNES. Gnr. Bnr. Beskrivelse m m2. BERGEN KOMMUNE

Transkript

1 Verditakst Lagereiendom på Øvre Kråkenes BØNES Gnr. Bnr. Beskrivelse m m2. BERGEN KOMMUNE Utført av: Erlend Eide Byggm.Ing.Takstmann Befaringsdato:

2 Verditakst Lagereiendom på Øvre Kråkenes BØNES Gnr. Bnr. Beskrivelse m m2. BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Arealet er beregnet med grunnlag i oppmåling på stedet. Beskrivelse av skjulte bygningskonstruksjoner er basert på opplysninger gitt av Ole Hovland på besiktigelsestidspunkt. Tilstand på det elektriske anlegget er ikke vurdert da dette er et spesielt fagområde som bare kan kontrolleres av person med utdannelse i el- faget. Mandat Oppdrag: Verditakst på næringseiendom (lager). Sammendrag/konklusjon Sammendrag: Sentralt, godt beliggende næringseiendom i etablert bolig- og forretning/industriområde i Fana, Bergen kommune. Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Generell markedsvurdering: 2 stk. eldre lagerbygg på 2 etasjer bygget i betong og med asfaltert utvendig lager og atkomstareal. Bygningene som har kjørbar atkomst til begge etasjer, er godt egnet for flere typer virksomheter innenfor salg, håndverk og industri, men må tilpasses og bygges om for annet bruk enn lager og enklere håndverksvirksomhet. Markedet er utleie/bruk til industri innenfor bygg og anlegg (landfast og sjøbasert), transportvirksomhet, mekanisk virksomhet, lager og annen forretningsvirksomhet som har behov for et flexsibelt bygg med gode tilpassingsmuligheter, men eiendommen har også stor verdi som ryddet, byggeklart tomteareal. Salg og utleie av denne type eiendom med rimlig bra sentral beliggenhet er i øyeblikket meget gode. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: Kr Erlend Eide Byggm.Ing.Takstmann Org.nr VTnØvreKråkenes av 11

3 Rekvirent Rekvirert av: Forsvarsbygg Skifte Eiendom v/torstein Madssen Tlf.: Besiktigelse, tilstede Dato: Ole Hovland Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Dagbokført Målebrev Dato og fradelingsforretning datert Tidligere takst Dato EDR Dato Hjemmelsopplysninger. Andre dok./kilder: Rekvirent Dato Rekvirent representert v/ole Hovland, som var tilstede, viste frem eiendommen og gav muntlig orientering om eiendom og bygningskonstruksjoner. Grunnavtale Dato Avtale mellom grunneier og Telenor for oppsetting av telekiosk på 15 m2. med tilkomst. Ekspropriasjonsdokument Dato Kommuneplanen Dato Kommuneplanen for Bergen , sist godkjent Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Fra Ant. sider 1 EDR Eiendomsdata. 2 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 16 Bnr m2. Gnr. 16 Bnr m2. Hjemmelshaver: Staten v/justisdepartementet. Tomt: Eiet tomt. Areal m² Konsesjonsplikt: Nei. Adkomst: God adkomst fra kommunal vei. Vann: Offentlig, men privat galv. jernledning, ca.100 m., frem til påkobling på offentlig ledningsnett var koblet ut på dette punktet på grunn av lekkasje. Avløp: Privat overløpsledning (støperør) fra septikktanker til offentlig ledningsnett. Pålegg om utkobling av septikktanker. "Vitek" har anbefalt utforing av eksisterende ledning på grunn av groe. Regulering: Nei. Kommuneplan: Iht. kommunens plankart ligger eiendommen i uregulert byggeområde. Kjøpesum: Kr År/dato: 1953 Kjøpesum gjelder tomt. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Lignings/skattetakst Ligningstakst: Skattetakst: Selvassurandør. År 2005 Ingen opplysninger. År 2006 Ingen opplysninger. Org.nr VTnØvreKråkenes av 11

4 Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Utspreng og planert, flat tomt som for det meste er asfaltert lager- og parkeringsareal utenom bebygget areal. Noe uberørt, skrånende areal er tilstede. Beliggenhet: Sentral, skjermet beliggenhet i Fana ca. 7,2 km. syd for Bergen sentrum i etablert industri og forretningsområde. Avstand til busstopp 300 meter, til butikk 1,2 km. Beskrivelser: Eiendommen som er inngjerdet, er omkranset av skogkledd naturområde på 3 sider og offentlig atkomstvei på 1 side. Gjerde er i dårlig forfatning. Topografi, utsikt, sol, Lun tilbaktrukket beliggenhet sjermet av høye trær, noe sol, ingen utsikt. skygge: Grunnforhold og Gode grunnforhold (jordlag på fjell) fundamentering: Bygninger på eiendommen har fundamenter av betong antatt fundamentert på fjell. Konstruksjoner og installasjoner: El-tilknytning, tele og data: Parkering: Miljø/forurensning: Utbyggingspotensiale: Spesielle forhold: Bygninger på eiendommen Lagerbygg 1, m/verksted og kontor Byggeår: Iht. EDR. Anvendelse: Tilnærmet fraflyttet Tilbygd: 1975: Oljelager Bygningene er oppført i plasstøpt betong med etasjeskiller og tak av betong. Taket var tekket med stålplater. Offentlig vann har vært tilkoblet bygningene og overløpsledning fra septikktanker på eiendommen er tilkoblet. Elektriskstrøm er innlagt. Åpen anlegg, el-skap var oppgradert i Ca m2., asfaltert parkerings-, lager- og veiareal er tilstede på eiendommen. Miljøforurensing har ikke vært og er heller ikke tilstede med det bruk bygningen har pr. dags dato. Reguleringsplan for området er ikke utarbeidet, men eksisterende industribebyggelse i området synes å ha fått en utnyttelsesgrad = TU på ca. 90 % hvilket skulle tilsi en utvidelse av eksisterende bebyggelse på denne tomten med ca m2. BRA. Telenor har oppsatt en telekiosk på 15 m2 på eiendommen med avtale om tilkomst og varsling dersom det skal gravesnærmere kiosken enn 8 meter. Avtalen er evigvarende og betalt en gang for alle. Private vannledningen i galvanisert jern er utkoblet på grunn av lekkasje på denne ledningen. Ledningen må fornyes, lengde ca. 100 meter. Tillatelse til påkobling på vannledning beliggende i kommunal vei (10 m.) er ikke tillatt på grunn av høyt vanntrykk. Der er pålegg om utkobling av septikktanker. Den privat overløpsledning er i dårlig forfatning og må skiftes eller utfores, antatt lengde ca. 100 lm. Org.nr VTnØvreKråkenes av 11

5 Lagerbygg 2 Byggeår: Iht. EDR. Anvendelse: Tilnærmet fra flyttet Tilbygd: 1975: Garasje og lagertilbygg. Utvendig lager/parkeringsareal Byggeår: Iht. EDR. Anvendelse: Tilnærmet fraflyttet Arealer og anvendelse Lagerbygg 1, m/verksted og kontor - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje Sanitæravd. (garderobe, 2 WC, 1 dusj), 2 lagerrom, verksted, laderom, utvendig oljelager (9 m2.). 2. etasje Kontoravd. (1 kontor, hvilerom, tekjøkken, resepsjon, 2 lagerrom) (104 m2.), 1 stort lagerrom (182 m2.), utvendig overbygget lasterampe. Areal på lasterampe er ikke medtatt i bygningsarealet. Sum bygning Lagerbygg 2 - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje lagerom (276 m2.), utvendig lagertilbygg (41 m2.), garasjetilbygg (48 m2.). 2. etasje Lagerrom, utvendig overbygget lasterampe. Areal på lasterampe er ikke medtatt i bygningsarealet. Sum bygning Utvendig lager/parkeringsareal - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse Utvendigareal Lager/parkering Arealet er et ca.areal beregnet på grunnlag av kart. Sum bygning Gjenstående arbeider/vedlikehold Gjenstående arbeider: Eiendommen er vurdert i den stand den var på besiktigelsesdagen. Påkostninger: I østre del av bygg nr. 1 er det innredet personal avdeling med kontor og sanitæranlegg. Vedlikehold: Noe slitt. Org.nr VTnØvreKråkenes av 11

6 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lagerbygg 1, m/verksted og kontor Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Lagerbygg 1, m/verksted og kontor 200 Bygning, generelt Lagerbygg på 2 etasjer bygget i armert betong, malt utvendig og innvendig. Kjørbar atkomst til begge etasjer. 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongfundamenter, fundamentert på fjell. 221 Gulv på grunn Betong på kult pusset på overside. Epoxybelegg i sanitæravd. 224 Frittbærende dekker Etasjeskillere i armert betong, pusset på overside. 225 Yttervegger Yttervegger i betong med faststøpt "Hillerplateisolasjon" på innsiden. I personaldel tilleggsisolert, utforet med treverk og panelt. Vedlikehold ol: Noen korosjonsskader observert utvendig. 227 Takkonstruksjoner Saltak i i armert betong tekket med stålplater, ikke isolert. Vedlikehold ol: Korosjonsskader i støpte gesimsutstikk. 233 Vinduer Vinduer i tre med 2-lags isolerglass i personaldel, forøvrig trådglass i jernrammer i resten av huset. 235 Ytterdører og porter Atkomst til underetasje var 4 kjøreporter i aluminium. Atkomst til 1. etasje 4 flakeporter i tre fra overbygget lasterampe. Atkomst til oljelager var 1 jerndør. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Stenderverk i tre, platet begge sider og murvegger med puss. 244 Innvendige dører Glatte finerdører og jerndører. 245 Himlinger inklusive taklister Himlinger i underetasje og 1. etasje var malte betongoverflater. I kontor spiserom og oppholdsrom platehimlinger med maling. 251 Utvendige overflater Utvendig overflatebehandling var maling. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Pusset, støvbunnet/malt betong. I kontordel oppbygget tregulv med belegg. Org.nr VTnØvreKråkenes av 11

7 Lagerbygg 2 Lokalisering Lagerbygg Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Malt puss. I kontordel panel. 261 Trapper og ramper Trapp fra underetasje til 1. etasje var i betong. Utvendig lasterampe var i betong. 270 Fast inventar, generelt Enkel tekjøkkeninnredning. 300 VVS-installasjoner, generelt Ingen ventilasjon. Inntaksledning for vann var i galvanisert stål. Vedlikehold ol: Inntaksledning må skiftes ut. 310 Sanitærinstallasjoner, generelt 2 toaletter, 1 dusj, stålvask, 1 varmtvannsbereder. 320 Varme, generelt Bygningen var elektrisk oppvarmet. 330 Brannslokking, generelt Brannslanger var montert. 400 Elkraft, generelt El-anlegg er ikke kontroller. Åpent anlegg. Påkostninger: El-skap var oppgradert i Belysningsutstyr God industribelysning. 450 Elvarme, generelt Elektriske rørovner. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Brann- og innbruddsalarm var montert. 900 Annet Tilbygg på en etasje murt i leca pusset utvendig, innvendig upusset. Taket var et skråtak i tre tekket med stålplater. Gulv var pusset betong på kult. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Lagerbygg på 2 etasjer bygget i armert betong, malt utvendig og innvendig. Kjørbar atkomst til begge etasjer. 210 Grunn og fundamenter, generelt Betongfundamenter, antatt fundamentert på fjell. 221 Gulv på grunn Betong på kult pusset på overside. 224 Frittbærende dekker Etasjeskillere i armert betong, pusset på overside. Org.nr VTnØvreKråkenes av 11

8 225 Yttervegger Yttervegger i betong med faststøpt "Hillerplateisolasjon" på innsiden. 227 Takkonstruksjoner Saltak i armert betong, tekket med stålplater, ikke isolert. 233 Vinduer Trådglass i jernrammer. 235 Ytterdører og porter Trådglass i jernrammer. Atkomst til underetasje var 4 kjøreporte i aluminium. Atkomst til 1. etasje 4 flakeporter i tre fra overbygget lasterampe. Atkomst til garasjetilbygg var 2 stk. kjøreporter i aluminium. 240 Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Murt og pusset vegg. 244 Innvendige dører Jerndør. 245 Himlinger inklusive taklister Himlinger i underetasje og 1. etasje var malte betongoverflater. 251 Utvendige overflater Utvendig overflatebehandling var maling. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Malt, støvbunnet betongoverflate. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Malt puss. 261 Trapper og ramper Trapp fra underetasje til 1. etasje var i betong. 300 VVS-installasjoner, generelt Ingen ventilasjon. 320 Varme, generelt Elektrisk oppvarming. 330 Brannslokking, generelt Brannslanger. 400 Elkraft, generelt El-anlegg er ikke inspisert. Åpent anlegg. El-skap oppgradert Belysningsutstyr Kuppelbelysning. 450 Elvarme, generelt Elektriske rørovner. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Brann- og innbruddsalarm var montert. 900 Annet Garasjetilbygg på en etasje bygget i betong. Taket var et saltak i tre tekket med eternitt. Veggtrekant over kjøreporter var i tre kledd utvendig med liggende kledning. Gulv var pusset betong på kult. 2 store kjøreporter i aluminium var montert. Org.nr VTnØvreKråkenes av 11

9 Lagertilbygg var på 1 etasje bygget i tre og betong. Taket var et skråtak i tre tekket med blikkplater. Trevegger var bindingsverk kledd utvendig med liggende kledning. Gulvet var pusset betong på kult. Utvendig lager/parkeringsareal Lokalisering Utvendig lager/parkeringsareal Bygningsdel/beskrivelse 760 Veier og plasser, generelt Asfaltert areal. KONTRAKTER/AREALER Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk Kr/m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Lagerbygg 1, m/verksted og kontor - Lager Lagerbygg 1. og 2. etasje - Personalrom m/sanitær. Lagerbygg 1. og 2. etasje Sum: Lagerbygg 2 - Garasje. Lagerbygg 1. etasje Lager Lagerbygg 1. og 2. etasje Sum: Total: Andre objekter Faktisk antall Ansatt pr stk Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Utvendig lager/parkeringsareal - Utendørsanlegg Lagerbygg Sum: Total: Total: Org.nr VTnØvreKråkenes av 11

10 TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteareal: m² Tomteverdi: Tomteverdi: Kr VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Forutsetninger teknisk verdi Teknisk verdi er beregnet på grunnlag av en bygnings bruttoareal multiplisert med dagens byggekost pr. m2. for tilsvarende bygning, redusert for utidsmessighet, elde, vedlikeholdsmangler og gjenstående arbeider og tillagt normale tomtekostnader. Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Lagerbygg 1, m/verksted og kontor Kr Lagerbygg 2 Kr Utvendig lager/parkeringsareal Kr Sum normale byggekostnader: Kr Teknisk verdi Grunnlag: Sum normale byggekostnader: Kr Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Kr Teknisk verdi uten tomt: Kr Tillegg for normal tomteverdi: Kr Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Kr VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Forutsetning og Renterisiko fordeles på rente og inflasjon. begrunnelse for valg av kapitaliseringsrente: Objektrisiko henspeiler seg til den risiko som ligger i investering i fast eiendom. Markedsrisiko henspeiler seg til den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen. Byggrisiko reflekterer forhold ved bygning på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende mm. Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: 3,40 % - Inflasjon: -1,50 % Realrente: kalkulert 1,87 %, avrundet: 1,90 % Renterisiko 1,00 % Objektrisiko 1,00 % Markedsrisiko 1,00 % Bygningsrisiko. 2,00 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 6,90 % Org.nr VTnØvreKråkenes av 11

11 Forutsetninger nettokapitalisering Kapitalisert verdi er beregnet på basis av taksmannens anslag for normal leie oppnåelig i dagens utleiemarked. Brutto leieinntekter Arealtype Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Eiendommens arealtyper m² Kr/m² Leie pr år m² faktisk Kr/m² ansatt Leie pr år beregnet Garasje Lager Lager Personalrom m/sanitær Sum: Andre leieinntekter Leiekontrakter Markedsleie/ledige lokaler Type leieinntekt Antall Ber. pr stk Leie pr år Faktisk antall Ansatt pr stk Leie pr år beregnet Utendørsanlegg Sum: Sum: Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Kr Fradrag: Fradrag er stipulert. Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: Forsikringspremie: Forvaltningskostnader pr.år: Driftskostnader: Avsetninger til løpende vedlikehold pr. år: Sum normale eierkostnader: Tap ved ledighet, 2 % av markedsleie: Sum: Inntektsoverskudd: Eiendommens inntektsoverskudd: Kr Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd Kr kapitalisert med 6,9 % gir (avrundet) Kr KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for Tomteverdi: Kr verdifastsettelsen: Normale byggekostnader: Kr Teknisk verdi: Kr Kapitalisert verdi: Kr Yield: % 6,7 Markedsverdi: På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: Kr Org.nr VTnØvreKråkenes av 11