Verditakst. Damtjernveien 141 og RAMNES RE KOMMUNE. Utført av: Øyvind Stokke sivilingeniør - takstmann MNTF

Transkript

1 takstmann MNTF Kilengaten 1, N-311 TØNSBERG Mob Tlf E-post: Org.nr: Verditakst Damtjernveien 141 og RAMNES Gnr. 311 Bnr. 20 RE KOMMUNE Utført av: Øyvind Stokke sivilingeniør - takstmann MNTF Befaringsdato:

2 INNHOLDSFORTEGNELSE OMSLAG INNHOLDSFORTEGNELSE SAMMENDRAG OG KONKLUSJON Rekvirent Besiktigelse, tilstede Sammendrag/konklusjon Konklusjon Signatur GRUNNLAG FOR RAPPORTEN Forutsetninger for dette oppdraget Generelle forutsetninger 5 DOKUMENT OG KILDEKONTROLL 5.1 Dokumentkontroll 6 EIENDOM OG BYGNINGER 6.1 Eiendom Eiendomsdata Forsikringsforhold Bygninger på eiendommen Arealer og anvendelse 9 8 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD KONTRAKTER/AREALER Markedsleie/ledige lokaler Kommentar kontrakt/arealer BEREGNINGER Tomteverdi Verdigrunnlag - teknisk verdi Normale byggekostnader Teknisk verdi Verdigrunnlag - nettokapitalisering Rentegrunnlag Brutto leieinntekter Fradrag i brutto leieinntekter Beregning av kapitalisert verdi KONKLUSJON MARKEDSVERDI VEDLEGG Org.nr av 1

3 3 SAMMENDRAG OG KONKLUSJON 3.1 Rekvirent Rekvirert av: Psykiatrien i Vestfold HF v/thor-sverre Nilsen 3.2 Besiktigelse, tilstede Dato: - Thor Sverre Nilsen Psykiatrien i Vestfold HF - Øyvind Stokke Takstmann Tlf.: Sammendrag/konklusjon Sammendrag: EIENDOMMEN DAMTJERNVEIEN 141/143, VIVESTAD, RE KOMMUNE Eiendommen ligger på Orrevål ved Lønnskollen i Vivestad, Re kommune. Beliggende i avstand ca. 1,5 km vest for riksvei 312. Avstand til Tønsberg ca. 33 km Revetal (kommunesenter i Re) ca. 18 km E18 Semsbyen sørover ca. 2 km E18 Islandkrysset, Holmestrand nordover ca. 18 km Eiendommen har adkomst med innkjøring fra fylkesvei Fv 820 (Damtjernveien), veien mellom Lønnskollen og Skjerven i Lardal. Eiendommen ligger i spredt bebyggelse med hovedsakelig landbrukseiendommer. Tomten er på ca. 42,26 daa og består av en teig. Tomten omfatter et gårdstun, ca. 2 daa dyrkbar jord og for øvrig ikke-produktivt areal. Arealene er hovedsaklig flate, men med noe skrånende terreng mot øst og syd-øst. Tomten grenser til Damtjernveien. Det er gode parkeringsforhold på gårdstunet. Det er ikke gitt opplysninger om tidligere virksomhet som innebærer stor sannsynlighet for forurensning i grunnen. Eiendommen er bebygd med et tun omfattende stort hovedhus, en moderne kontorbygning, en kontorbrakke, og stor låve. I tillegg er en kårbolig beliggende m øst for tunet, samt renseanlegg beliggende syd for tunet inntil innkjørsel. Eiendommen brukes i dag som institusjon med bokollektiv av Psykiatrien i Vestfold - Vivestadkollektivet. Jordbruksarealene er utleid. Bygningsmassen er opprinnelig et gårdstun m/kårbolig, men er delvis ombygd og tilpasset dagens bruksformål. Bygningsmassen er av nyere dato med hovedhus 1986, kårbolig tilbygd 2000, kontorbygning fra 1993 og låve fra Bygningsmassen fremstår alminnelig vedlikeholdt, hovedsakelig fra byggeår med noe oppgraderinger av overflater. Bygningene fremstår med normal standard tilpasset formålet og normal slitasje iht. byggeår. Det gjøres oppmerksom på at bygningene ikke er oppmålt. Bygningsarealer er hentet dels fra EDR, dels fra opplysninger fra eier. Eiendommen er uregulert. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel disponert til Institusjon/offentlig formål (merket rødt). Tilliggende arealer er LNF områder. EIENDOMSMARKEDET NASJONALT OG REGIONALT Markedet for omsetning av næringseiendom i Norge utviklet seg med kraftig vekst siste årene frem til årsskiftet 200/2008. I 2008 flatet markedet ut og kulminerte med finanskrisen som ble utløst med bl.a konkurs av flere Org.nr av 1

4 finansinstitusjoner i USA. Dette påvirket raskt også finansmarkedet i Europa og Norge og markedet for næringseiendom stanset nærmest opp. Gjennom 2011 og 2012 har vi igjen registrert en svakt stigende konjunktur for næringseiendomsmarkedet - en overgangsfase hvor det fortsatt er knyttet usikkerhet til de realøkonomiske faktorene som virker inn på markedssituasjonen og kapitaliseringsrenten (forventet avkastningskrav). Vi registrer i dag svakt stigende leiepriser, stabil ledighet for kontor- og næringsarealer, en stabil lav arbeidsledighet og et godt boligmarked. Det er p.t. fortsatt en historisk lav rente, særlig for boliglån pga. myndighetenes tiltakspakker til bankene etter finanskrisen, men det forventes en stigende rente over tid. Markedet for næringseiendom i Vestfold er på samme måte som ellers i landet preget av denne situasjonen. Det legges til grunn at eiendommen kan føres tilbake til LNF formål enten helt eller delvis da dette vil kunne åpne for et større marked ved salg. VERDIVURDERING AV EIENDOMMEN DAMTJERNVEIEN 141/143, RE KOMMUNE Det legges til grunn følgende beslutningsgrunnlag: 1. TEKNISK VERDI AV EIENDOMMEN - PKT. 9.2 Teknisk verdiberegning (gjenanskaffelseskostnad fratrukket utidsmessigheter, slitasje, elde etc. med tillegg av tomteverdi) er beregnet i takstens pkt til Tv = kr ,-. I den tekniske verdien er hensyntatt et skjønnsmessig estimert fradrag tilsvarende ca. 34 % av normale byggekostnader for nybygg. I teknisk verdi inngår tomteverdi på kr ,-. 2. KAPITALISERT VERDI - PKT. 9.3 Kapitalisert verdi for eiendommen er anskueliggjort ved nettokapitalisering av forventede netto leieinntekter. Det vurderes å være vanskelig å leie ut enkeltobjekter i bygningsmassen pga. beliggenhet og tilhørende marked. De angitte markedsleiene er oppgitt for å anskueliggjøre sammenhengen mellom kapitalisert verdi og tilhørende leieverdier. Det er derfor heller ikke stipulert eller hensyntatt ledighet. Stipulerte markedsleier er basert på erfaringstall fra lignende eiendommer tilpasset eiendomsmarkedet generelt i Vestfold/Re kommune. I markedsleiene er hensyntatt også de kvaliteter som tomta gir mht. kjøreareal, parkering etc. I netto leieinntekter er fratrukket skjønnsmessig driftskostnader knyttet til eiendommen. I takstens pkt. 9.3 er kapitalisert verdi beregnet til kr ,- med et avkastningskrav på 10,0 % med de tilhørende leieverdier. 3. SAMMENLIGNBARE PRISER Det er ingen direkte sammenlignbare omsetninger av tilsvarende eiendommer i området. Det er benyttet sammenlignbare verdier på leieinntekter og avkastningskrav for tilsvarende eiendommer. Det er omsatt landbrukseiendommer i områder i prisområdet kr. 5-6 mill. Org.nr av 1

5 4. ALTERNATIV UTNYTTELSE AV EIENDOMMEN/UTBYGGINGSPOTENSIALE I ovenstående vurderinger er eiendommen vurdert utfra samlet bruk. Dersom eiendommen kan føres tilbake til landbruksformål er dette betinget av konsesjon fra myndighetene da fulldyrka mark A > 25 daa. Dersom kårbolig kan skilles fra som egen eiendom og øvrige del av eiendommen vurderes som et småbruk, kan vi gjøre følgende oppsett med tilhørende verdikomponenter: 1. Kårbolig - egen eiendom Verdi kr ,2. Hovedhus Verdi kr ,3. Kontorbygning Verdi kr ,4. Kontorbrakke Verdi kr ,5. Låven Verdi kr ,6. Tomteverdi inkl. jord Verdi kr ,SUM VERDIKOMPONENTER Verdi kr ,Det gjøres oppmerksom på at det vil være risiko knyttet til hvorvidt kårbolig vil bli tillatt å skilles ut, samt om eiendommen vil bli tillatt å brukes til annet formål enn institusjon. 5. DRØFTING AV BESLUTNINGSGRUNNLAGET Følgende beslutningsgrunnlag foreligger: - teknisk verdi - kapitalisert verdi - Verdikomponenter/skille ut kårbolig kr kr ,kr , ,- - Det er i beslutningsgrunnlaget anskueliggjort hvilken kapitalverdi man kan forrente med de forutsatte leieinntekter. - Bygningsmassen er omfattende og gir muligheter. Det er imidlertid ikke lagt til grunn evt. utbyggingspotensiale for eiendommen - Teknisk verdi vurderes lite relevant dersom eiendommen ikke gir tilsvarende avkastning gjennom leieinntektene. - Kapitalisert verdi utfra dagens bruk og bygningsmasse vurderes å ikke gi et riktig bilde av eiendommens verdi da markedet vil vurdere mulighet for å fraskille kårboligen. - Kapitalisert verdi hensyntar derfor ikke fullt og helt eiendommens potensiale KONKLUSJON: Utfra en samlet vurdering av alle de verdipåvirkende forhold og etter beste skjønn ansettes derfor markedsverdien for eiendommen til kr , Konklusjon Konklusjon markedsverdi: Org.nr av 1

6 3.5 Signatur Tønsberg, Øyvind Stokke sivilingeniør - takstmann MNTF Org.nr av 1

7 4 GRUNNLAG FOR RAPPORTEN 4.1 Forutsetninger for dette oppdraget Oppdragsbeskrivelse: Takstforetaket er gitt mandat å avholde verditakst over eiendommen. 4.2 Generelle forutsetninger Begrepsdefinisjoner: Takstmannens kvalifikasjoner: Markedsverdi defineres iht. European Valuation Standard : "The estimatet amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm's length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowlegdeably, prudently and without compulsion". Takstforetaket siv.ing. Øyvind Stokke AS er medlem i Norges Takseringsforbund. Takstmann Øyvind Stokke er sertifisert på områdene verditaksering av boligeiendommer, verditaksering av næringseiendommer og tilstandsvurdering av boligeiendommer. Takstmannen er sertifisert iht. NS-EN ISO/IEC 1024:2003 av Det Norske Veritas. Sertifikatnr. DNV OSL DOKUMENT OG KILDEKONTROLL 5.1 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Forsikringsavtale Utleiekontrakter Andre dok./kilder: Arealoversikt EDR Plan for rømning og brannvarsling Bygningsopplysninger nøkkeldata Tilsynsrapport Vestfold Interkommunale Rekvirent Dato Forpaktningskontrakt/leiekontrakt Dato Dato Hovedhus, Låven, Kårbolig og Kontorbygg "Voksenkollektivet i Vivestad" - utarbeidet av Vestfold fylkeskommune - udatert Dato EIENDOM OG BYGNINGER 6.1 Eiendom Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Gnr. 311 Bnr. 20 Psykiatrien i Vestfold HF Eiet tomt. Areal ,2 m² Konsesjonspliktig Adkomst til offentlig vei Privat vannforsyning. Borevann. Privat avløp. Minirenseanlegg (opplyst av rekvirent BioVac) med infiltrasjon. Org.nr av 1

8 Regulering: Kommuneplan: Uregulert Disponert til institusjon/offentlig formål i kommuneplanen, jfr. kartportal på web fra Re kommune Beliggende ca. 1 km fra Rv 312 med adkomst fra fylkesvei 820, Damtjernveien Forsikringsforhold Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Avtalenummer: LP Forsikringstype: Fullverdiforsikring Kommentar: Forsikringsopplysninger fra rekvirent. Org.nr av 1

9 Situasjonskart over eiendommen. Bebyggelsen omfatter gårdstunet og kårboligen øst på eiendommen. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel. Eiendommen er avsatt til institusjon/offentlig formål i kommuneplanen. 6.2 Bygninger på eiendommen Hovedhus Byggeår: Anvendelse: Byggeår iflg. eier Beboelse/institusjon Kontorbygning Byggeår: Byggeår iflg. eier. Kontorbrakke Byggeår: Ukjent byggeår. Kårbolig Byggeår: Tilbygd: 198. Byggeår iflg. eier År tilbygg i 1.etasje (uten kjeller). Låven Byggeår: Byggeår iflg. eier Renseanlegg Byggeår: Anvendelse: Byggeår iflg. eier Overbygning for BioVac renseanlegg. Ikke inspisert innvendig Arealer og anvendelse Hovedhus - arealer Etasje Kjeller 1. etasje 2. etasje Sum bygning Bruttoareal Bruksareal BTA m² BRA m² Anvendelse Kun en liten kjellerkulp til tekniske anlegg. 242 Vindfang, kjøkken, spisestue, stue, 3 soverom, ganger, 2 bad, badstue, wc, vaskerom, 3 små kontor, åpen trapp til 2.etg. Utganmg terrasse. Overbygd inngangsparti. 5 soverom, bad/wc, trappegang Arealer fra EDR. Ikke oppmålt på stedet. 319 Org.nr av 1

10 Kontorbygning - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje kontorer, gang, garderobe bad/dusj. 2. etasje kontorer, gang, 2 toaletter. Sum bygning 202 Kontorbrakke - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje 180 Div. kontorer, møterom, bad/wc, teknisk rom. Leilighet m/ kjøkken/stue, bad/wc, 2 soverom og gang. Sum bygning 180 Kårbolig - arealer Etasje Underetasje 1. etasje Sum bygning Bruttoareal Bruksareal BTA m² BRA m² Anvendelse 81 2 soverom, stue m/åpen trapp, lager, vaskerom, bad/wc, teknisk rom. 124 Gang, bad/wc, 6 soverom, kjøkken, stue m/åpen trapp, bad/wc, kontor/nattevakt. Areal opplyst av eier. 205 Låven - arealer Etasje 1. etasje 2. etasje Sum bygning Bruttoareal Bruksareal BTA m² BRA m² Anvendelse 360 Verksted, treningsrom, gang m/lager. Garasje m/nedfelt gulv og separat innkjøring fra gavl (stor takhøyde). 102 Isolert lager med trappeadkomst. Åpent lager. Areal opplyst av eier. 462 Renseanlegg - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje Overbygning for BioVac renseanlegg. Ikke inspisert innvendig. Sum bygning Org.nr av 1

11 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Hovedhus Lokalisering Hovedhus Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Hovedhuset er opprinnelig en enebolig som er ombygd og tilbygd for beboelseformål. Bygningen er oppført med støpt plate på mark i 1 1/2 etasje. Den er oppført av trekonstruksjoner med isolert bindingsverk i yttervegger, trebjelkelag i etasjeskille og takkonstruksjon av tresperrer. Isolerglassvinduer. Valmet tak tekket med betongstein. 2 terrasser. Storkjøkken innredning på kjøkken. Våtrom med god standard, men noe slitasje og aldring. Elektrisk oppvarming. Peis. Utover normal teknisk standard er det installert brannalarmanlegg med fulldetektering i bygningen. Felles brannalarmsentral. Kontorbygning Lokalisering Kontorbygning Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Kontorbygningen er oppført med støpt plate på mark med murte konstruksjoner i deler av 1.etasje som ligger under terreng. Bygningen er i 2 etasjer og oppført av trekonstruksjoner med isolert bindingsverk i yttervegger, trebjelkelag i etasjeskille og takkonstruksjon av tresperrer. Isolerglassvinduer. Valmet tak tekket med betongstein. Våtrom med god standard, men noe slitasje og aldring. Elektrisk oppvarming. Brannalarmanlegg med fulldetektering tilknyttet felles brannalarmsentral. Balansert ventilasjon. El.varmekabler i u.etg. forøvrig panelovner. Varmepumpe (kjøling). Kontorbrakke Lokalisering Kontorbrakke Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Kontorbrakke er fundamentert på pilarer med ramme. Trekonstruksjoner, opplyst av eier å være isolert. Montert saltak, tekket med stålplater. Det er montert balansert ventilasjon og brannalarmanlegg ikke tilkoplet felles brannalarmsentral. Elektrisk oppvarming. Innlagt vann og avløp. Enkel kjøkkeninnredning. Kårbolig Lokalisering Kårbolig Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Kårbolig er opprinnelig en enebolig som er ombygd og tilbygd for beboelseformål. Bygningen er oppført med støpt plate på mark i to etasjer i skrånende terreng. Den er oppført med murte konstruksjoner i underetasje. Tilbygg i 1.etasje er bygd med plate på mark. I 1.etasje er bygningen oppført av trekonstruksjoner med isolert bindingsverk i yttervegger, og takkonstruksjon av tresperrer. Isolerglassvinduer. Valmet tak tekket med betongstein. Moderne kjøkken innredning. Våtrom med god standard, men noe slitasje og aldring. Elektrisk Org.nr av 1

12 oppvarming. Peis. Utover normal teknisk standard er det installert brannalarmanlegg med fulldetektering i bygningen, tilknyttet felles brannalarmsentral. Låven Lokalisering Låven Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Låven er bygget med støpt gulv mot grunnen. Vegger av dels leca elementer, dels bindingsverk med utvendig trekledning. Etasjeskille av lecaelementer/trebjelkelag. Deler av bygningen er isolert og oppvarmet. Saltak tekket med stålplater. Vinduer med delvis isolerglass. El. varmekabler i deler av gulv. Stråleovner. Innlagt vann i verksted. Brannalarmanlegg tilknyttet felles brannalarmsentral. Renseanlegg Lokalisering Renseanlegg Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Renseanlegget har overbygg av enkel trebygning av isolert bindingsverk. Utvendig trekledning. Saltak tekket med plater. Org.nr av 1

13 8 KONTRAKTER/AREALER Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk /m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % Hovedhus - Boareal Sum: U Kontorbygning - Kontor - celle Sum: Kontorbrakke - Kontor - landskap Sum: Kårbolig - Boareal Sum: Låven - Lager/oppholdsrom Sum: Total: 8.3 Kommentar kontrakt/arealer Kommentar leiekontrakter: Kommentar arealavvik: Det forutsettes at eiendommen er fri for leiekontrakter. Bygningene er ikke oppmålt. Arealene er dels basert på EDR, dels basert på oppgaver fra eier. Det må påregnes arealavvik ved oppmåling. Org.nr av 1

14 9 BEREGNINGER 9.1 Tomteverdi Tomteareal: Tomteverdi: Tomteareal: Tomteverdi: m² Sum normale byggekostnader: Sum normale byggekostnader: Fradrag for alder, forskriftskrav, gjenst. arbeider ol.: Teknisk verdi uten tomt: Tillegg for normal tomteverdi: Teknisk verdi av takstobjektet: Verdigrunnlag - teknisk verdi Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Hovedhus Kontorbygning Kontorbrakke Kårbolig Låven Renseanlegg Teknisk verdi Grunnlag: Teknisk verdi: 9.3 Verdigrunnlag - nettokapitalisering Rentegrunnlag Forutsetning og Ved fastsettelse av realavkastningskravet er vektlagt markedssituasjonen og begrunnelse for valg usikkerhet knyttet til bransjen. av kapitaliseringsrente: Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: - Inflasjon: 2,50 % -2,00 % Realrente: kalkulert 0,49 %, avrundet: Realrenterisiko Markedsrisiko (leienivå) Eiendom/byggrisiko (kurans) Objekt risiko (fast eiendom) 0,50 % 2,50 % 3,00 % 2,00 % 2,00 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: Org.nr ,00 % 14 av 1

15 9.3.2 Brutto leieinntekter Arealtype Eiendommens arealtyper Leiekontrakter m² /m² Leie pr år Boareal Boareal Kontor - celle Kontor - landskap Lager/oppholdsrom Sum: Markedsleie/ledige lokaler m² /m² Leie pr år faktisk ansatt beregnet Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Fradrag: Eierkostnader: Inntektsoverskudd: Sum normale eierkostnader: Eiendommens inntektsoverskudd: Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd kapitalisert med 10,0 % gir (avrundet) Dyrket mark Kapitalisert verdi: Tomteverdi: Normale byggekostnader: Teknisk verdi: Kapitalisert verdi: Yield: % ,2 På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Markedsverdi: 11 VEDLEGG Nr 1 Dokument/beskrivelse EDR Ant. sider 4 Org.nr av 1

16 Hovedhus. Hovedhus - vestfasade. Kontorbygning. Overbygd gang til hovedhus. Kontorbygning - østfasade. Kårbolig - vestfasade. Kårbolig - østfasade Org.nr av 1

17 Kontorbrakke. Låven Renseanlegg. Tunet sett fra adkomstveien. Tunet sett fra kårboligen. Org.nr av 1