VERDI- OG LÅNETAKST. Kr Kr Eiet bolig 304,0 m² 204,0 m² Løe - fjøs - carport 90,0 m²

Transkript

1 VERDI- OG LÅNETAKST Matrikkel: Gnr. 123 Bnr. 176 Kommune: 1224 KVINNHERAD Adresse: Enebolig og garasjeuthus, Uskedalsvegen MARKEDSVERDI (normal salgsverdi) Kr LÅNEVERDI: Kr Uskedalsvegen 550 Bruksareal (BRA): AREAL, P-ROM: Eiet bolig 304,0 m² 204,0 m² Løe - fjøs - carport 90,0 m² Dato befaring: Rapportdato: Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Sertifisert takstmann Asbjørn Anker Johannessen

2 1. Om rapporten Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Forutsetninger Generelle forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3940:2012 og 'Takstbransjens retningslinjer for arealmåling '. Det bemerkes at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940. Se forøvrig under Arealer i rapporten. Taksten er kun basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket. Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper, badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Rapporten er en ren verditakst og må ikke forveksles med en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand.dette kan medføre at det kan være skader/mangler ved eiendommen som ikke fremkommer i taksten. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som ikke kunne oppdages etter å ha undersøkt takstobjektet som beskrevet ovenfor.takstkonklusjonen baserer seg på objektets tilstand, slik det fremsto befaringsdagen. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Ved boligomsetning gir ikke Verdi- og lånetakst fullgod teknisk informasjon om boligen, da den ikke er en tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler derfor at det ved omsetning av boliger benyttes Boligsalgsrapport med verditakst. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger for det aktuelle takstobjektet: Takstoppdraget gjelder verdivurdering av eiendommen gnr. 123, bnr. 176 i Uskedalen, Kvinnhead kommune. Vurdering av grunnareal med påstående bygninger. Parsellen som er beregnet skilt fra gnr.123, bnr.176 er beregnet til 1150 m2. Areal og verdi er regulerbar. Vedlagte kart viser at arealet er avsatt til offentlige formål og i møte mellom partene, før befaring, ble det avklart at denne planstatus skal hensyntas ved verdifastsettelse av grunnarealet. Kvadratmeterpris for arealer som er båndlagt til offentlige formål er betydelig lavere enn gjenomsnittlig markedspris. Erverv til Kr 80.- pr m2 er ikke uvanlig. I dette tilfelle har takstmannen brukt kr pr m2 med begrunnelse i infrastruktur på tomten. I beregningsdelen er "normal" tomtekostnad satt til kr Normal markedsbasert tomtekostnad for sentral byggeklar boligtomt på 1150 m2 i dette områder ville vært kr Bygningene er vurdert etter felles befaring på stedet og på grunnlag av de tegninger som er mottatt og vedlagt. Arealene er ikke oppmålt, men enkelt beregnet etter tegning Bygningene på eiendommen er i dag i fullt utleid og genererer en månedlig inntekt på kr Taksten er ment som en ren verdivurdering og selv om enkelte bygningsdeler kan være kommentert er det ikke å forstå som en tilstandsvurdering. Det er ikke vedlagt egenerklæring. Egenerklæring kan etter avtale utfylles og leveres Kvinnherad Kommune ved Jarle Fossheim Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 2 av 14

3 2. Konklusjon og markedsvurdering Konklusjon Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Anbefalt låneverdi: Kr Markedsvurdering Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Følgende vurdering er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Grei eiendom med sentral attraktiv beliggenhet. Innholdsrik stor bolig. Enkel løebygning og carport Eiendommen ligger sentralt i Uskedalen sentrum like øst for Uskedalen skole. Innkjørsel til eiendommen ligger ca 75 meter fra Fylkesveg 48. Tomten er flat og er opparbeidet som dyrka mark og noe hage med plen rundt boligen. Gruset innkjørsel og parkering Eiendommen er etablert rundt år 1900 og er en del av sentrumsområdet. Området har skole, butikker, barnehage og tradisjonell småhusbebyggelse. Den aktuelle bolig bygningen er oppført ca 1900 og påbygget mot øst i 1923 Eldre løebygning og carport Bygningen har vært gjennom en omfattende rehabilitering både teknisk og bygningsmessig og framstår i relativ god skikk, alder tatt i betraktning. I 2008 ble det skiftet til nye vinduer i bygningen og en del isolert. Takhøyde i kjeller er lav og en mindre del av arealene er medtatt i verdigrunnlaget Som vedlagte bilder viser er den pipa som fremdeles går over tak i dårlig forfattning. Synlige riss og pussskader. Beslag for vanntetting ved takflate er også slitt Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 3 av 14

4 3. Befarings- og eiendomsopplysninger Rekvirent Rekvirert av: Kvinnherad Kommune v/jarle Fossheim Besiktigelse, tilstede Dato: Johannes Hjønnevåg eier Tlf.: Trond Lekva Myklebust eier Tlf.: Kvinnherad Kommune Jarle Fossheim Tlf.: Steinar Tokheim Takstmann Tlf.: Asbjørn Anker Johannessen Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart Fonnakart Tegninger Kart foreslått eiendomsgrense Uskedalen Eigedom Utskrift Se eiendom Plankart planstatus Vedlegg Nr Dokument/beskrivelse Ant. sider 1 Plankart planstatus 1 2 Situasjonskart 1 3 Tegninger 3 4 Kart foreslått eiendomsgrense 1 5 Utskrift Se eiendom 1 Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Gnr. 123 Bnr. 176 Karenstølen Uskedalen Eigedom AS Uskedalsvegen Uskedalen Eiet tomt. Areal 3 974,8 m² Areal før fradeling. Opplysning fra Se eiendom Nei Kommunal Privat, Uskedalen vannverk Offentlig Ja Ja Offentl. avg. pr. år: Kr Inkludert vannavgift. ( ) Andre opplysninger: Enebolig m/hybel/sokkelleilighet Garasjeuthus anneks til bolig Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 4 av 14

5 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Tryg. Forsikringstype: Antatt fullverdi (1.rissiko) Forsikringssum: Kr Premiebeløp: Kr Bygninger på eiendommen Eiet bolig Bygningsdata Byggeår: Påbygg 1923 Anvendelse: Bolig Tilbygd: Påbygg mot øst i 1923 Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Eiet bolig Utvendig Tradisjonell bygning fra byggetiden. Grunnmur i muret teglstein. Antatt hulmur. Liggende tømre med utenpåliggende kledning. Sperre/åsatak med sutak og skiferheller taktekking Innvendig Omfattende renovering i Teknisk og bygningsmessig- Platede og panelte tak. Platede og panelte vegger. Gulvbord og laminat Fliselagte baderom med varmekabel i gulv. Ny kjøkkeninnredning Generelt oppusset Kommentar Standard: Vedlikehold: Normal Normalt Arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller Kontor, bod, bod med utvendig atkomst, disponibelt Lav takhøyde og delvis uinnredet 1. etasje Vindfang, gang, vaskerom, bad/wc, bad, vindfang 2, kjøkken, kjøkken 2, stue, stue 2, lukket trappehus 2. etasje Gang, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, bod, bod 2, gang 2, bod 3 Kryploft Sum bygning Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 5 av 14

6 Romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller Kontor, bod, bod med utvendig atkomst, disponibelt 1. etasje Vindfang, gang, vaskerom, bad/wc, bad, Lukket trappehus vindfang 2, kjøkken, kjøkken 2, stue, stue 2 2. etasje Gang, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4, gang 2 Bod, bod 2, bod 3 Løe - fjøs - carport Bygningsdata Byggeår: Anvendelse: Tilbygd: Eiers opplysning Løe, fjøs, carport Påbygget fjøs Konstruksjon En enkel beskrivelse av byggverkets konstruksjon og oppbygging. Løe - fjøs - carport Utvendig Enkel løe lagerbygning. Påbygget lite sauefjøs i betong med kjeller. Støpt grunnmur, bindingsverk med kledning. Platetak og skifer Innvendig Enkel bygning og standard Kommentar Standard: Vedlikehold: Enkel Enkelt Arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Lager, fjøs, carport Enkel beregning Sum bygning Regler for arealberegning og måleverdige arealer se pkt. 'Om rapporten' og 'Forutsetninger' Romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Lager, fjøs, carport Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 6 av 14

7 5. Beregninger Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Administrasjon og div.: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Teknisk verdi bygninger Teknisk verdi er en beregnet verdi for bygningsmassen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Fremkommer ved å beregne teknisk nyverdi for tilsvarende bygninger bygget etter dagens tekniske krav, med fradrag for utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Vedlikeholdsmangler og skader er kun skjønnsmessig vurdert på bakgrunn av enkle visuelle observasjoner på befaringstidspunktet. Normale byggekostnader; utregnet som for nyverdi etter dagens tekniske krav. Fradrag; verdireduksjon utidsmessighet, alder, vedlikeholdsmangler, skader og gjenstående arbeider. Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet bolig Løe - fjøs - carport Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: Underskrift Asbjørn Anker Johannessen TAKSTMANN MNTF ASBJØRN ANKER JOHANNESSEN (sign) Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 7 av 14

8 Innkjørsel Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 8 av 14

9 Løe, fjøs, carport Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 9 av 14

10 Løe, fjøs, carport Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 10 av 14

11 Pipe over tak er svært slitt Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 11 av 14

12 Løe, fjøs, carport Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 12 av 14

13 Løe, fjøs, carport Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 13 av 14

14 Fasade mot nord Oppdr. nr: 73 Befaringsdato: Side: 14 av 14