Verdi- og lånetakst. Sverresgate BERGEN. over BERGEN KOMMUNE. Gnr. 164 Bnr Utført av: Johan Lauvås Ingeniør

Transkript

1 Verdi- og lånetakst over Sverresgate BERGEN Gnr. 164 Bnr BERGEN KOMMUNE Utført av: Johan Lauvås Ingeniør Oppdrag Befaringsdato:

2 Verdi- og lånetakst over Sverresgate BERGEN Gnr. 164 Bnr BERGEN KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 40 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse Eiendommen har en sentral og god beliggenhet like ved Håkonsgaten og sentrum. Flat tomt, hjørneeiendom. Hellelagt lukket bakplass samt noe arealer på baksiden av bygget. Eiendommen er bebygget med en leiegård som inneholder 5 leiligheter. Varierende standard. Det er behov for vedlikehold og oppgraderinger. Tidligere butikklokale er innlemmet i en av leilighetene i 1., etasje. Det oppplyses at det ikke søkt om bruksendring for dette. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Bergen, Johan Lauvås Ingeniør 2 av 7

3 Rekvirent Rekvirert av: Stenella AS v/ronald Toppe Tlf.: Besiktigelse, tilstede Dato: - Ronald Toppe Tlf.: Johan Lauvås Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart EDR Andre dok./kilder: Eier Kart fra internett Opplysninger innhentet fra Norske Eiendommer. Eiendomsdata Matrikkeldata: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Kjøpesum: Gnr. 164 Bnr Stenella AS Eiet tomt. Areal 1,9 m² Arealer ihht Norges Eiendommer. Nei Offentlig Offentlig Offentlig Regulert område, plannummer Kommunedelplan Sentrum Kr 31 2 De kommunale avgiftene er cirka. Kr År/dato: 2003 Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Forsikringstype: Forsikringssum: Premiebeløp: Gjensidige Forsikring. Avtalenummer: Fullverdi Kr Kr Bygninger på eiendommen Byggeår: Anvendelse: Antatt byggeår Boligen er utleiet 3 av 7

4 Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 40:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 40:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. - arealer Etasje Bruttoareal BTA m² 14 5 LV LH 2. etasje 2. etasje LH 2. etasje M 2. etasje LV Loft Sum bygning 197 Bruksareal BRA m² Anvendelse Primær Sekundær P-rom S-rom Inngangsparti, trapperom, felles vaskerom 4 4 Felles gang for leiligheter Arealet er beregnet ut ifra oppmåling på stedet Stue, kjøkken, gang/sovealkove, bad/wc Stue, kjøkken, 2 soverom, bad/wc, garderobe 2 2 Trapperom for leilighet 2 V, 2 kott 3 3 Felles trapperom for 2 leiligheter Stue, kjøkken, bad/wc, gang/sovealkove Stue, kjøkken, bad/wc, 1 bod Trapperom, bad, wc, gang, kjøkken, stue, 1 soverom Loftsrom, kott. Arealene er beregnet ut ifra oppmåling på stedet, bruttoarealer er beregnet. Loft med ståhøyde, ikke målbart areal Totalt - romfordeling Etasje LV LH 2. etasje 2. etasje LH 2. etasje M 2. etasje LV Primærrom Stue, kjøkken, gang/sovealkove, bad/wc Stue, kjøkken, 2 soverom, bad/wc Trapperom for leilighet 2 v Stue, kjøkken, bad/wc, gang/sovealkove Stue, kjøkken, bad/wc Trapperom, bad, wc, gang, kjøkken, stue, 1 soverom Sekundærrom Inngangsparti, trapperom, felles vaskerom Felles gang for leiligheter Garderobe 2 kott Felles trapperom for 2 leiligheterr 1 bod Loft Loftsrom, kott. 4 av 7

5 KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse Bygning, generelt Eldre bygning sannsynlig fra 1880 tallet. Hjørneeiendom. Takhøydene i 2. etasje cirka 2,, cirka 2,1 m. Høydene varierer. Ett rom som utgjør 4 m² brukes som soverom i leilighet 1. etassje H. Grunn og fundamenter, generelt Natursteinsmurer på faste masser. Gulv på grunn Betongulv. Yttervegger Plankevegger med teglforblending utvendig mot gatene, mot bakplass malt kledning. Murveggene er pusset og malt. En del sprekker og riss i fasadene. Malingavflassing bakvegg. Takkonstruksjoner Sperretak, valmtak med sutaksbord, tekket med eternitplater. Takrenner og nedløp av sink. Tekking er moden for utskifting. Vinduer Vinduer med trelags isolerglass i trekarmer. Noen med enkle glass. Varierende alder på vinduene. Ytterdører og porter Malte proiflerte ytterdører. Gulvsystemer Trebjelkelag i etasjeskille. Vanlige setninger i gulvene. En del skjevheter. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Laminat og belegg. Fliser i de fleste badene. Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Malt strie, malt, malt panel, panel, fliser i de fleste badene, et med våtromstapet. Overflater på innvendig himling Platet og malt, malte takplater, Trapper og ramper Tretrapper malte, en med belegg i trinnene den andre med laminat. Loftstrapp med luke. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Skorstein oppført i tegl. Gruepeis i leilighet 2. etasje V. 5 av 7

6 Kjøkkeninnredning Generelt små kjøkken. Malte innredninger og laminat, et med bøkefronter. Avtrekk mangler i noen kjøkken og bad. Innredning og garnityr for våtrom Generelt med dusj, wc og servant. Dusjkabinett i bad leilighet 2H. Eget wc rom for leilighet 2. etasje V. Felles vaskerom i. Berdere forskjellige steder. Skap og reoler Begrenset med skap. Varme, generelt Hovedoppvarming er basert på løse el. ovner. Gulvvarme i de fleste badene. Luftbehandling, generelt Ventilasjoner basert på felles avtreksanlegg med aggregat som er plassert på loftet. Elkraft, generelt Skap med 6 målere. Hovedsikring 63 A, automatsikringer. Anlegget er plassert i felles gang for leilighetene i. VERDIBEREGNING Utleievurdering Bygg/etasje Areal BTA Totalt utleibart Faktisk utleid Faktisk Årsleie Årsleie pr m² Ansatt Årsleie Anmerkning 14 5 LV LH etasje 4 2. etasje LH etasje M etasje LV Loft Totalt Takstmannens ansatte årsleie tilsvarer Kr pr mnd Inklusiv strøm inklusiv strøm Årlige kostnader Årlige kostnader Ansatt årsleie: Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Ledighet Sum kostnader Kr: Netto ansatt årsleie Kr: av 7

7 Kapitalisert verdi Kapitaliseringrente: Kapitalisert verdi: Valgt kapitaliseringsrente: 6,5 % Etter kapitalisering av netto årsinntekter (avrundet) Kr: Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Teknisk verdi bygninger: Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: av 7