VERDIVURDERING. Kontor/ næring Kvassnesveien 63, 5914 ISDALSTØ. Gnr 188: Bnr 642 (snr: 9) 1263 LINDÅS KOMMUNE

Transkript

1 VERDIVURDERING Kontor/ næring Gnr 188: Bnr 642 (snr: 9) 1263 LINDÅS KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Ingeniør/takstmann Johan Lauvås MNTF Telefon: E-post: Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr: Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund

2 1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden 3.2 Generell informasjon 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Matrikkeldata Beskrivelse av tomt Beskrivelse av områdene rundt 3.4 Bygninger på eiendommen Kontorer 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 4.2 Inntekter/kostnader 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi 5.2 Teknisk verdi 5.3 Nettokapitalisering 5.4 Følsomhetsanalyse Side: 2 av 12

3 2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Det er for tiden stor ledighet av kontorlokaler i Bergen og tilliggende områder. Vi har satt leien for disse lokalene til kr pr m2. Leieprisene i dette området har ligget på 1300 kr pr m2 for tilsvarende lokaler. Kunde: Helse Bergen HF Jonas Lies Vei 65, 5021 BERGEN. Tlf Egne forutsetninger: Beregningsmessig er 2 metoder benyttet, nettokapitalisering og teknisk verdi. Nettokapitalisering benyttes alltid sammen med teknisk verdi, og egner seg godt i de tilfellene der leieforholdene er få og oversiktlige eller hvor eier bruker lokalene til egen virksomhet. Teknisk verdi kan brukes alene i de tilfellene hvor utleie av objektet ikke er mulig og hvor det ikke er noen avkastningsverdi. Verdi: Kr Dato verdisetting: Takstmann: Johan Lauvås Tlf.: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på SØREIDGREND, Ingeniør/takstmann Johan Lauvås MNTF Takstmann/ingeniør Side: 3 av 12

4 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Situasjonskart Tegninger Vedtekter Infoland.no Rekvirent Dato Kommentar Status Innhentet Fremvist Sider Innhentet 3.2 Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Eiendommen har en sentral beliggenhet i Knarvik sentrum med kort avstand til handlesentre og offentlig kommunikasjon. Hva slags verdi (markedsverdi etc) Normal markedsverdi er hva flere potensielle kjøpere er villig å betale for eiendommen. Det er sett vekk fra hva en enkel aktør i markedet er villig å betale for eiendommen. Kunde: Helse Bergen HF Jonas Lies Vei 65, 5021 BERGEN. Tlf Formålet med oppdraget Det er bedt om eiendommens normale salgsverdi. Retningslinjer NTF sine retningslinjer for taksering er lagt til grunn. Befaring/tilstede: Johan Lauvås. Takstmann/ingeniør. Tlf Arvid Christian Aalvik. Representant eier. Tlf Leiekontrakter Det legges til grunn at lokalene er ledige for en kjøper. Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Side: 4 av 12

5 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Eiend.betegnelse: Kontor/ næring Konsesjonsplikt Det er ikke konsesjon på eiendommen. Adkomst Offentlig vei. Vann og avløp Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Regulering Eiendommen er oppført i hht reguleringsplanen. Hjemmelsovergang: Tidsrom: 2003 Type: Annet Ifølge Eiendomsverdi Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1263 LINDÅS Gnr: 188 Bnr: 642 Seksjon: 9 Eiet/festet: Eiet Areal: 3 548,1 m² Eierbrøk seksjon: Sameiets navn: Eierbrøk: 907/3570 Sameiet Kvassnesvegen 63/65 Organisasjonsnr.: Forretningsfører: AB økonomiservice, Hagellia Isdalstø Hjemmelshaver: Helse Bergen HF Kvassnesvegen 61, 5914 Isdalstø Kommentar: Areal tomt hentet fra Infoland.no Beskrivelse av tomt Tomtens anvendelse Utearealer er i hovedsak asfaltert og nyttes til parkering. Utbyggingspotensiale Det legges til grunn at eiendommen er fullt utbygget Side: 5 av 12

6 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt Områdene rundt Området rundt bygget er i hovedsak boliger og næring med butikker. Parkering Det følger 7 parkeringsplasser med seksjonen. Noe parkering på fellesareal i sameiet utover disse 7 plassene. 3.4 Bygninger på eiendommen Kontorer Bygningsdata Byggeår: 2002 Kilde: Byggeår ihht GAB registeret. Anvendelse: Benyttet til kontorer Arealer: Etasje Bruttoareal BTA m² 1. etasje 966 Kjeller Sum bygning: 966 Bruksareal Kommentar BRA m² Resepsjon, kontorer, møte/spiserom, møterom, toaletter, grupperom, Ventilasjonsrom fellesareal 0 Kommentar areal Arealene er hentet fra tidligere takst Konstruksjoner og innvendige forhold: Bygning generelt Seksjonert bygg hvor det på grunnplanet, er helsestudio. I taksert etasje,seksjon 9 1. etasje er det kontorer, mens toppetasjen er innredet med leiligheter. Standard Bygget har en normal og god standard i hovedsak fra byggeår. Beskrivelse i denne taksen omhandler kun seksjon 9 Side: 6 av 12

7 Grunn og fundamenter Ringmur/ grunnmur av betongkonstruksjoner. Ytterveggskonstruksjon Yttervegger i betong og trekonstruksjoner og stålkonstruksjoner med fasadeplater. Innvendig platet. Utvendige dører og vinduer Ytterdør med elektrisk åpning. Vinduer med isolerglass i trekarmer. Opprinnelige vinduer. Vedlikehold: Stedvis slitte vinduer. Innvendige overflater gulv Gulvene har linoleumsbelegg. Innvendige overflater vegg Vegger med malt strie. Innvendige overflater himling Malte plater i systemhimlinger. Takhøyde ca 255cm. Ca 65 cm mellom himling og overliggende betongelementer. Baderomsinnredning Toalettrom med wc og håndvask. Totalt 9 toaletter. Ventilasjon primæranlegg Ventilasjonsanlegg er plassert i kjeller i felles rom. Anlegget har serviceavtale i regi av eier/sameiet. Elektrisk primæranlegg Elektrisk installasjon tillpasset dagens drift. Vi hadde ikke tilkomst til fordelerskap. Kanaler på vegger til strøm og data mellom kontorer. Varme generelt Oppvarming med panelovner. Varmebatteri i ventilasjon. Drenering Antatt drenerende masser. Etasjeskillere Spennbetongelementer. Brannvarsling mm Side: 7 av 12

8 Brannvarslingsanlegg og rømningslys. Innbruddsalarm Nytt branvarslinganlegg i 2015 Terrasser og balkonger Overbygget terrasse på ca 30m² med terrassebord og tett rekkverk tilknyttet kantinen. Innvendige dører og vinduer Lyddører til de fleste kontorene. Annet Kjøkken 1 med lyse glatte fronter. Laminerte benkeplater. Her er komfyr, ventilator, oppvaskmaskin og mikro. Kjøkken 2 med tekjøkken med kombibenk med 2plater kokeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin. Side: 8 av 12

9 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % Kontorer -Kontorer ledig Sum: Total: m² 100 Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % Kontorer -Ledig ledig m² Sum: Total: 100 Utleiekontrakter og ledige lokaler Side: 9 av 12

10 4.2 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype m² Kr./m² Kontrakter Pris/år Kontorer Sum m² Markedsleie Kr./m² Markedsleie pr år Inntektsoverskudd Inntekter (overført) Tap ved ledighet, 5% Normale eierkostnader, årlig Andel felles kostnader Administrasjon Eiendommens inntektsoverskudd Side: 10 av 12

11 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 3 548,1 m² Sum areal: 3 548,1 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: Verdi tomt: Teknisk verdi Kontorer Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Kontorer Sum teknisk verdi bygninger Nettokapitalisering Metode: Realrenterisiko/renteglidning fordeles på rente og inflasjon. Objektrisiko henspeiler den risiko som ligger i investering i fast eiendom generelt Eiendomsrisiko henspeiler den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen og forhold ved bygningene på eiendommen, med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende mm. Forutsetninger Effektiv risikofri rente: - Inflasjon: Realrente, avrundet: Objektrisiko Markedsrisiko Eiendomsrisiko Renteglidning Realavkastningskrav: 2,20 % 2,50 % -0,30 % 2,00 % 1,50 % 3,00 % 1,30 % 7,50 % Side: 11 av 12

12 Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi, beregnet av inntektsoverskuddet (Kr ) når realrenten er 7,50% Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): Kommentar nettokapitalisering: Retningslinjer for vurdering av kapitaliseringsrente: For kurante lokaler i Oslo og andre større bysentra, bør passende kapitaliseringsrente for kontorbygg i dag være: Prestisje 5,25-6,0 % Gode 6,0-8,0 % Normale 8,0-10,0 % Svake, dårlige 10,0-18,0 % Som tidligere anbefales normalt 1-2 % høyere avkastningskrav i mindre sentrale områder (med lange og sikre leieforhold kan tallene fra Oslo brukes), og ytterligere 1-2 % tillegg utenfor de sentrale områdene. Vi har lagt til grunn 7,5 % 5.4 Følsomhetsanalyse Side: 12 av 12