Batteriveien 1, 1443 DRØBAK Gnr 70: Bnr FROGN KOMMUNE

Transkript

1 TAKSTDOKUMENT Undervisningsbygg 0215 FROGN KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Tømrermester og Takstmann Erik Slæperud MNTF Telefon: E-post: Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Telefon: Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr:

2 1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden 3.2 Generell informasjon 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Matrikkeldata Beskrivelse av tomt Beskrivelse av områdene rundt Andre forhold 3.4 Bygninger på eiendommen Undervisningsbygg 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 4.2 Beskrivelse av eiendomsmarkedet 4.3 Inntekter/kostnader 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi 5.2 Teknisk verdi 5.3 Nettokapitalisering 5.4 Kontantstrømsanalyse 6 Andre bilder fra eiendommen Side: 2 av 24

3 2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Undervisningsbygg med god beliggenhet og godt egnet for sitt formål beliggende midt i mellom Seiersten Skanse og veisvingbatteriet såkalt Seiersten Skanse. Drøbak Hundehotell som nærmeste nabo. Noe utbygningspotensiale. Dagens regulering av eiendommen setter noe begrensninger i forhold til hva markedet kan være villig til å gi for en slik eiendom. Eiendom med denne type beliggenhet bør være greit omsettelig i dagens marked. Markedsverdien er satt utifra hva som kan forventes i dagens marked tatt i betraktning, leieinntekter, standard og beliggenhet. Ansettelse av salgsverdier innebærer alltid usikkerhet p.g.a. det store antall parametere som er med å bestemmer verdien. I tillegg kan man generelt si at eiendommens verdi endrer seg fra dag til dag avhengig av forhold i samfunnet for øvrig, for eksempel norsk og internasjonal økonomi generelt. Kunde/rekvirent: Martin Tjugen Lundby v/frogn kommune PB 10, 1441 DRØBAK. Tlf Formål med taksten: Oppdraget ble rekvirert av Martin Tjugen Lundby Frogn Kommune og gikk ut på å avholde en verditakst over gjeldene eiendom. Taksten skal reflektere markedsverdien, i dagens prisnivå. Det vil si den verdi undertegnende mener bør kunne oppnås for eiendommen solgt på det åpne markedet i dag. Boligen ble befart uten rep. fra Frogn Kommune tilstede Egne forutsetninger: Taksten er avholdt etter beste skjønn og iht. instruks og retningslinjer der disse finnes. Arealer er målt på stedet og iht. NS 3940, uten hensyn til byggeforskriftenes krav. Det er ikke foretatt ytterligere undersøkelser for event. feil/mangler i forhold til rommenes bruk iht. byggeforskrifter, selv om innredning ellers tilfredstiller dette, med mindre slik informasjon blir spesisfisert. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende oppl. om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. De registrerte feil/mangler baserer seg på en visuell befaring, uten fysiske inngrep i konstruksjonen og de oppl., som ble gitt ved befaringstidspunktet. Takst må ikke forveksles med tilstandrapport og det anbefales alltid tilstandrapport, som beskriver den byggetekniske tilstand ved salg, da takst kun beskriver vanlig vedlikehold overfladisk og generelt. Vvs/sanitær/el.-anlegg med utstyr er ikke særskilt vurdert, da postene faller utenfor takstmannens fag og kompetanseområde. Reguleringsforhold, grunnbokens heftelseblad samt panteattest for eiendommen, er ikke sjekket av takstmannen i anledningen og det tas forbehold om event. ukjente momenter vedr. eiendommen rundt disse forhold. Når taksten sendes elektronisk vil denne kunne bli eksponert for andre enn mottaker. På forespørsel har eier/rekvirent oppl. at de ikke er kjent med at eiendommen er beheftet med skjulte feil/mangler, bebyggelseplaner for nærområdet, som kan innvirke negativt på takstobjektet eller offentlige/private pålegg, som ikke er utført. Eier/rekvirent plikter å lese nøye gjennom hele taksten, for å avdekke event. feilaktige oppl. før bruk. Takstmannen forutsetter videre at alle gitte oppl. er korrekte fra oppdragsgiver. Det samme gjelder for alle utførelser er iht. offentlige/private lover, interne vedtekter, krav og forskrifter og iht. fremlagt teknisk beskrivelse/ kontrakt. Verdi: Kr Dato verdisetting: Takstmann: Erik Slæperud Tlf.: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Side: 3 av 24

4 DRØBAK, Tømrermester og Takstmann Erik Slæperud MNTF Tømrermester og Takstmann Telefon: Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Kjøpekontrakt Leiekontrakt GIS/LINE follokart Reguleringsbestemmels er Eiendomsdata.no Dato Kommentar Status Fremvist Fremvist Innhentet Fremvist Sider Innhentet 3.2 Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Eiendommen er på ca. 7400m² + part av 1/2 av felles areal som parkeringsplass og veier etc. Eiendommen er beliggende på taket av Drøbak og Forsvaret hundeskole holdt tidligere til i lokalene. Eiendommen ble kjøpt av forsvaret og overtatt av Frogn Kommune Frogn kommune leier ut eiendommen til Drøbak Montesorri ungdomskole og passer godt til dette formålet. Undervisningsbygg over 1 plan 1. etg. med kaldtloft med gode sol og lysforhold. Kunde/rekvirent: Martin Tjugen Lundby v/frogn kommune PB 10, 1441 DRØBAK. Tlf Formålet med oppdraget Formålet med oppdraget er å vurdere eiendommen markedsverdi basert på de oppl. som foreligger dvs. leiekontrakt inngått med Drøbak Montesorri samt vurdere utbygnings potensiale av eiendommen. Undertegnede har vurdert markedsleie av lokalene. leiekontrakten med Drøbak Montesorri har utgått iht. Frogn kommune. Spesielle krav Det bemerkes at eiendommen er regulert til undervisningformål dvs. begrenset målgruppe for event. andre leietakere/bransjer. Befaring/tilstede: Befaring uten representant fra Frogn Kommune. Erik Slæperud. Tømrermester og Takstmann. Tlf Side: 4 av 24

5 Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Side: 5 av 24

6 3.3 Beskrivelse av eiendommen Eiendomsinformasjon Eiendomsbetegnelse: Undervisningsbygg Adkomst Privat asfaltert adkomst til eiendommen. Tinglyst veirett over eiendom med gnr/bnr. 70/1 Vann Kommunalt vann. Privat stikkledning. Avløp Kommunalt avløp. Privat stikkledning. Regulering Undervisningsformål. Kommuneplan ID: Plannavn: Batteriveien 1. Gjeldene fra iht GIS/LINE: Omregulering/bruksendring Ved omregulering og/eller bruksendring innen ti år etter kjøp , gjelder egne klausuler tinglyst på eiendommen Matrikkeldata Kommune: 0215 FROGN Gnr: 70 Bnr: 92 Eiet/festet: Eiet Areal: 7 425,7 m² Arealkilde: Eiendomsdata.no Hjemmelshaver: Frogn Kommune Batteriveien Drøbak Beskrivelse av tomt Utbyggingspotensiale Iht. reguleringsplan kan eiendommen bebygges med ca 850m² BYA. Eiendommen er pt. bebygget med 585m² BYA. Dvs. potensiale på ca. 265m² BYA. Bygg skal plasseres innenfor byggegrensene vist på plankartet. Ny bebyggelse tillates oppført i inntil en etasje. Underetasje tillates der terrenget ligger til rette for det. Spesielle forhold Gårdsplass skal være åpen for allmennheten, som gangatkomst til tilliggende friområder. Eiendommen disponerer 1/2 av fellesarealer, adkomstveier og parkering. Tomt Eiendommen består hovedsakelig av naturtomt. Noe opparbeidet plenareale og beplantinger. Asfaltert kommunal adkomst til eiendommen. Side: 6 av 24

7 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt Parkering Det er ikke opparbeidet parkeringsplasser på eiendommen. Parkering etter stedets bestemmelser. Beliggenhet Eiendommen er beliggende på Skansen i Frogn kommune, med Hunde-Hotellet som nærmeste nabo. Kort vei til Drøbak sentrum med forretninger, kafeer/restauranter og øvrige servicetilbud, samt båthavn og badestrender. Umiddelbar nærhet til tur-/rekreasjonsområder, samt kort vei til skoler og barenhager Andre forhold Forsikring: Selskap: Protector. Avtalenr: Forsikringsoppl. iht. Frogn Kommune. Bygningsforsikring. Ligningsverdi: Ligningsverdi er ikke oppl. 3.4 Bygninger på eiendommen Undervisningsbygg Bygningsdata: Byggeår: 1981 Kilde: Antatt ca. byggeår iht. produksjonsår på vinduer Anvendelse: Undervisningsformål. Tilbygg: År: 1997 Bygningen er tilbygd mot vest iht. produksjonsår på vinduer. Arealer: Etasje 1. etasje Bruttoareal BTA m² 585 Kaldtloft Sum bygning: 585 Bruksareal Kommentar BRA m² 532 Variabel takhøyde. Takhøyde målt til 2,26m-2,55m. Bygget består av 5 klasserom, oppholdsrom, 6 kontorer, lagerrom, guttegarderobe, jentegarderobe, ventilasjonsrom, kjøkken/bi entrè, bøttekott, teknisk rom og 2 wc-rom. Adkomst til kaldtloft via innv. takluker i gang og på datarom med nedfellbar stige. Lagringsmuligheter. Kaldtloft ble ikke inspisert i detalj kun med lommelykt fra stige. 532 Side: 7 av 24

8 Konstruksjoner og innvendige forhold: Bygning generelt Bygningen er fundamentert med betong ringmur til sprengsteinsfylling/fjell og antatt fast grunn,støpt innvendig dekke, yttervegger oppført i tradisjonell bindingsverk utvendig kledd med liggende panel. Takkonstruksjon av type saltak tekket med korrugerte stålplater/shingel/takpapp. Overbygget adkomstparti mot nord og overbygget adkomstparti mot øst til kjøkken. Enkel redskapsbod e.l. i tre tilbygd mot vest. Bygningsdeler antas å være fra byggeår med normal slitasje, om ikke annet er oppgitt. -Defekt overgang takrenne nedløp mot sør-øst. Utvendige dører og vinduer Ytterdør hoveddør i malt utførelse med sidepaneler i glass fra Ytterdør i malt utførelse. Vinduer med 2-lags glass fra Vinduer med 3-lags glass fra Renner, nedløp og beslag Hovedsaklig plastbelagte ståltakrenner. Defekt overgang takrenne nedløp mot sør-øst. Utbedring anbefales. Innvendige overflater gulv Innvendige overflater gulv hovedsakelig overflatebehandlet med belegg. Innvendige overflater vegg Innvendige overflater hovedsakelig overflatebehandlet med malte overflater og strie, våtromsplater og noe fliser. Innvendige overflater himling Innvendige overflater hovedsakelig overflatebehandlet med malte flater og takess. Innvendige dører og vinduer Innerdører i glatt utførelse, hvorav enkelte er brann og lydklassifiserte. Kjøkkeninnredning Hvit slett kjøkkeninnredning utstyrt med laminat benkeplate, 2-kums utslagsvask, ett-greps blandebatteri, ventilator og fliser over benk. Opplegg for oppvaskmaskin, samt vegghengt servant med ett-greps blandebatteri. Kjøkkeninnrednng antas være fra byggeåret. Baderomsinnredning Garderoberom (jente) utstyrt med servant med ett-greps blandebatteri, samt eget dusjrom og toalettrom. Dusjrom utstyrt med 2 sett dusjgarnityr. Toalettrom utstyrt med servant med ett-greps blandebatteri og toalett. Garderoberom (gutt) utstyrt med servant med ett-greps blandebatteri, samt eget dusjrom og toalettrom. Dusjrom utstyrt med dusjgarnityr med skillevegger. Toalettrom utstyrt med servant med ett-greps blandebatteri, pissoar og toaletter. Det er uheldig med vindu i våtsonen og det anbefales tildekking ved bruk av dusj, evt. etablering av dusjkabinett. Toalettrom elever utstyrt med servant med ett-greps blandebatteri og toalett. Toalettrom personal utstyrt med servant med ett-greps blandebatteri og toalett. Våtrom fra byggeåret. Det ble ikke fremlagt dokumentasjon på badets oppbygning befaringsdag. Pga. manglende dokumentasjon kan undertegnede selvfølgelig ikke gi noen form for tetthetsgaranti. Ytterligere undersøkelser anbefales. Sanitær primæranlegg Varmtvannsbereder 200L plassert i bøttekott ved entré. Side: 8 av 24

9 Ventilasjon primæranlegg Balansert ventilasjonsanlegg plassert i eget ventilasjonsrom. Elektrisk primæranlegg Sikringsskap med hovedsakelig skrusikringer og noen automatsikringer antatt fra Sikringsskap med automatsikringer antatt fra Sikringsskap plassert i teknisk rom ved entré. El-anlegget er ikke vurdert da dette ikke er takstmannens kompetanseområde og evt. inspeksjon av el-fagmann anbefales. Elektrisk varmeanlegg Elektrisk oppvarming via panelovner og stråleovner. Annen fast innredning - Veggmontert brannslange - Tyverianlegg Utstyret er ikke funksjonstestet av undertegnede. Generell terrengbehandling Det ble observert panel i direkte kontakt med terreng ved adkomst. Det anbefales terrengjustering langs ytterkledning utvendig med tanke på fare for råteskader Side: 9 av 24

10 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Undervisningsbygg -Skolebygning Drøbak Montesorri Sum: Total: 1 Antall 585 m² Pris pr år Enh.pris Leie fra Opphør mnd/år mnd/år /2014 9/2024 Pris pr år Enh.pris Leie fra Opphør mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie fra Reg % mnd/år 10/ Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Undervisningsbygg -Undervisning/skolen Drøbak Montesorri Sum: Total: 1 Antall 585 m² Reg % Markedsleie pris 9/2014 9/ Pris pr år Markedsleie fra Reg % mnd/år 10/ Beskrivelse av eiendomsmarkedet Utleiepriser Leieavtalene som foreligger på eiendommen ble i sin tid inngått mellom Forsvarsbygg og Montesorri dato og inngikk i kjøpekontrakten da Frogn Kommune overtok eiendommen. Drøbak Montesorri betaler i dag en leie på kr ,- pr. år for leie av hele eiendommen. Dette tilsvarer kr. 684,- pr. m²/pr. år BTA. Iht. Frogn Kommune dekker Montesorri alle eierkostnader samt vedlikehold av bygningen. Undertegnede har vurdert dagens leieinntekter opp i mot tilsvarende arealer og har vurdert at denne ligger for lavt. Potensielle leieinntekter basert på dagens marked slik bygningmassen fremstår og er vurdert til kr ,- pr. m2/år BTA. Det tas utgangspunkt i kontorleiepriser i området. Markedsleie er skjønnsmessig vurdert. Kontantstrømanalyse Dette forutsetter at beregnet markedsverdi for ledige lokaler er i samsvar med nåværende beregnet analyse. Det forutsettes at utleiedrift av eiendommen vedvarer for at kontantstrømanalysen skal gi en reell refleksjon av kapitaliseringen. Forutsettninger teknisk nyverdi Eiendommen er vurdert slik den fremstod ved befaringstidspunktet. Gjennomsnittlig generelt inntrykk er lagt til grunn for vurderingen, men kan stedvis avvike fra det som er beskrevet. Det tas forbehold om eventuelle ukjente momenter av de deler av bygget som ikke er visuelt besiktet ved befaring. Side: 10 av 24

11 4.3 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype Skolebygning Sum m² Kr./m² Kontrakter Pris/år m² Markedsleie Kr./m² Markedsleie pr år Inntektsoverskudd Inntekter (overført) Tap ved ledighet, 2% Normale eierkostnader, årlig Årlige eierkostnader erfaringstall Eiendommens inntektsoverskudd Årlige eierkostnader er basert på erfaringstall og undertegnede har vurdert dette til kr. 100,- pr. Kommentar eierkostnader: m² BTA. Iht. Frogn Kommune er det Montesorri som har dekket alle eierkostnadene for Side: 11 av 24

12 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 7 425,7 m² Sum areal: 7 425,7 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: Korreksjon:Utbygningspotensiale Verdi tomt: Teknisk verdi Undervisningsbygg Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Undervisningsbygg Sum teknisk verdi bygninger Side: 12 av 24

13 5.3 Nettokapitalisering Metode: Det påpekes at langsiktig statsobligasjonsrente i dagens marked ikke er et egnet mål til bruk i verdsetting. Investor baserer seg i dag på swaprenten fordi den ligger nærmere lånerenten og gir et bedre uttrykk for risikofri rente. 10 års SWAP rente 2,9% Inflasjonsmål Norges Bank 2,5% Realrente 0,4% Objekt, marked og renterisiko er skjønnsmessig vurdert. Verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens vurderte netto inntekts overskudd og det kravet til avkastning som normalt stilles ved investeringer av denne typen. Forutsetninger Effektiv risikofri rente: - Inflasjon: Realrente, avrundet: Objektrisiko Markedsrisiko Eiendomsrisiko Renteglidning Realavkastningskrav: 2,90 % 2,50 % 0,40 % 2,10 % 2,10 % 2,00 % 1,40 % 8,00 % Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: 8,00 av inntektsoverskuddet (Kr ) Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): Kommentar nettokapitalisering: Undertegnede har vurdert potensielle leieinntekter basert på dagens marked slik bygningmassen fremstår pt. Dette forutsetter at beregnet markedsverdi for ledige lokaler er i samsvar med nåværende beregnet analyse. Det forutsettes at utleiedrift av eiendommen vedvarer for at kontantstrømanalysen skal gi en reell refleksjon av kapitaliseringen Side: 13 av 24

14 5.4 Kontantstrømsanalyse Metode: Kontantstrømanalysen er en analyse av kontantstrømmen i eiendommen over en 10-års periode. Verdien fremkommer med bakgrunn i påstående leieinntekter. Forutsetninger Effektiv risikofri rente: - Inflasjon: Realrente, avrundet: Objektrisiko Markedsrisiko Eiendomsrisiko Renteglidning Realavkastningskrav: 2,90 % 2,50 % 0,40 % 2,10 % 2,10 % 2,00 % 1,40 % 8,00 % Kontantstrømanalyse Normale eierkostnader: Realavkastningskrav: Inflasjon: Diskontert rente: Inntektsutvikling: Kostnadsutvikling: Generell ledighet: Fra nettokap. 8,00 % 2,50 % 10,50 % 1,50 % 2,50 % 2,0 % Fra år: 2014 År Leieinntekter Normale eierkostn Nåverdi av resultat, sum: Analyse fra: År: Måned: Antall år: Spesiell kostn. Generell ledighet Restverdi, fra endring likviditet siste år: Nåverdi av restverdi: Nåverdi inkludert nåverdi av restverdi: Endring likviditet Nåverdi Estimert Kalkulert Korreksjoner med engangsbeløp for utbyggingspotensiale etc. Side: 14 av 24